漢正商業(yè)廣場建設(shè)可行性研究報告

XX川東置業(yè)發(fā)展有限公司《漢正商業(yè)廣場可行性研究報告》第1頁漢正商業(yè)廣場可行性研究報告二〇一二年十月

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章漢川市社會經(jīng)濟發(fā)展概況 3第1節(jié)漢川市經(jīng)濟概況 3第2節(jié)漢川市城市規(guī)劃 4第3節(jié)對投資商的優(yōu)惠政策 4第二章項目概括 4第1節(jié)研究基礎(chǔ) 4第2節(jié)可行性研究分析的基本依據(jù) 4第3節(jié)項目經(jīng)濟技術(shù)指標和有關(guān)參數(shù) 4第三章項目背景及必要性 4第1節(jié)項目發(fā)展投資商 4第2節(jié)項目發(fā)展投資商管理團隊 4第3節(jié)項目建設(shè)背景 4第4節(jié)項目建設(shè)的必要性 4第四章市場及建設(shè)條件可行性分析 4第1節(jié)項目市場可行性 4第2節(jié)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、價格走向及發(fā)展態(tài)勢 4第3節(jié)漢川市商品房需求分析 4第4節(jié)項目建設(shè)條件 4第5節(jié)環(huán)境評價……………… 4第6節(jié)項目風(fēng)險控制 4第五章營銷方案 4第六章項目投資預(yù)測 4第1節(jié)項目總投資 4第2節(jié)：資金籌措與投資 4第七章項目財務(wù)可行性分析 4第1節(jié)銷售計劃與銷售價格 4第2節(jié)銷售收入預(yù)算 4第3節(jié)成本費用估算 4第4節(jié)項目財務(wù)分析 4第八章可行性研究結(jié)論與建議 4第1節(jié)可行性研究結(jié)論 4第2節(jié)項目實施建議 30第九章相關(guān)證書、文件附件 30第一章漢川市社會經(jīng)濟發(fā)展概況第1節(jié)漢川市經(jīng)濟概況漢川市位于江漢平原腹地，緊鄰九省通衢的特大城市武漢，距國際天河機場僅45公里，武漢“1+8”城市經(jīng)濟圈之列。長江最大支流--漢江橫穿全境，107、318國道、宜黃高速公路及漢丹鐵路穿境而過，漢川漢江大橋連通107國道和宜黃高速公路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，水陸交通發(fā)達。全市面積1663平方公里，人口120萬。境內(nèi)資源豐富、土地肥沃，素有“江漢明珠”和江漢平原“魚米之鄉(xiāng)”之美譽。工業(yè)經(jīng)濟形成規(guī)模，民營企業(yè)發(fā)展強勁。全市全部工業(yè)總產(chǎn)值達108.5億元，工業(yè)經(jīng)濟實力和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)值已進入全省“十強”行列。全市國有及年銷售收入過500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)達140家。“三資”企業(yè)38家。年銷售500萬元以下的非國有工業(yè)企業(yè)5864家。79家銷售收入過千萬元、14家過5000萬元、6家過億元的“民營小巨人”。以國家重點工程120萬KW的漢川電廠為紐帶的五大支柱產(chǎn)業(yè)，均形成規(guī)模效應(yīng)。即以漢正服裝工業(yè)城、馬口紡織為龍頭的紡織服裝產(chǎn)業(yè)群，以福星科技、永和安為龍頭的金屬制品產(chǎn)業(yè)群，以荊川水泥、黎明鋼構(gòu)公司為龍頭的建材包裝產(chǎn)業(yè)群，以通達源為龍頭的光纖光纜產(chǎn)業(yè)群和以達利食品為龍頭的食品加工產(chǎn)業(yè)群。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)化特色明顯。漢川是國家重點商品糧、商品魚、優(yōu)質(zhì)出口棉和速生豐產(chǎn)林生產(chǎn)基地，是江漢平原農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)業(yè)機械化推廣重點縣市和全國水產(chǎn)漁業(yè)淡水養(yǎng)殖試驗區(qū)。水產(chǎn)品生產(chǎn)量為全省“十強”和全國“百強”。糧食年產(chǎn)3.1億公斤，棉花1700萬公斤，棉花、水產(chǎn)品產(chǎn)量及農(nóng)林牧副漁業(yè)產(chǎn)值分別居全省單項排序前十位。商業(yè)網(wǎng)點達4.1萬個，資產(chǎn)72億元，年銷售額超過35億元，商貿(mào)經(jīng)濟活躍。第2節(jié)漢川市城市規(guī)劃2005-2010年城市規(guī)劃目標：充分利用武漢的經(jīng)濟輻射和產(chǎn)業(yè)的聚集作用，發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢，積極吸引武漢主城外遷產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，將漢川建成人居環(huán)境優(yōu)美、企業(yè)環(huán)境優(yōu)良、用地布局合理、道路交通便捷、城市協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化中等城市。向水鄉(xiāng)園林城、武漢衛(wèi)星城、都市后花園、新型中等工業(yè)城市的目標邁進，成為武漢輻射西部城市的戰(zhàn)略支點。漢川城區(qū)定位為全市的中心，武漢的衛(wèi)星城，武漢城市圈核心圈層內(nèi)具有良好生態(tài)環(huán)境和水鄉(xiāng)園林特色的新型工業(yè)城市。第3節(jié)對投資商的優(yōu)惠政策稅收優(yōu)惠經(jīng)營十年以上，年稅收總額實現(xiàn)50萬元以上的生產(chǎn)性企業(yè)，企業(yè)所得稅依率計征后地方留成部分前兩年全額返還，后三年減半返還，年度結(jié)算；其依率計征的增值稅由市財政部門按地方留成部分的50%返還給企業(yè)，優(yōu)惠期自竣工投產(chǎn)之日起一定5年。收費優(yōu)惠客商興辦企業(yè)，在辦理項目審批，辦證手續(xù)時，市級權(quán)限內(nèi)屬行政事業(yè)性收費的實行打包包干收費，服務(wù)性收費按最低標準的30%收取投資過5000萬元以上的項目服務(wù)性收費實行“一事一議”。供水優(yōu)惠工業(yè)生產(chǎn)和生活用水主管道優(yōu)先鋪通對自備水源5年內(nèi)免收水資源費。供電優(yōu)惠電費依據(jù)國家電價政策，加設(shè)輸電專線，電力部門只收取成本費。對客商投資企業(yè)不準亂攤派、亂收費、亂罰款，不得隨意停建、停電、停水、停業(yè)、停電話，不得隨意查封賬戶和財產(chǎn)。對重點企業(yè)實行掛牌保護。負責(zé)掛牌保護企業(yè)的部門要負連帶責(zé)任，因工作失誤而影響客商投資企業(yè)生產(chǎn)，經(jīng)營活動的追究當事人的責(zé)任，因直接原因造成損失的依法予以賠償。第二章項目概括第1節(jié)研究基礎(chǔ)用地單位：湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)展商：湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅）項目名稱：漢正商業(yè)廣場用地位置：漢川市歡樂街用地現(xiàn)狀：拆遷重建第2節(jié)可行性研究分析的基本依據(jù)1．國土證：川國用（2007）字第1527號2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：漢川市規(guī)字第號3．商品房預(yù)售許可證：漢川房預(yù)許（200）號第3節(jié)項目經(jīng)濟技術(shù)指標和有關(guān)參數(shù)規(guī)劃區(qū)總用地面積10,254.4平方米項目占地面積8,700平方米建筑面積65,020平方米容積率6.3(含車庫)本項目經(jīng)濟技術(shù)指標和有關(guān)參數(shù)：總用地面積：8,700平方米總建筑面積：65,020平方米其中：高層住宅37,812平方米商用樓22,708平方米地下停車場(倉庫)4,500平方米銷售收入（2008年至2010年）：23,837萬元其中:住宅樓7,478萬元商用樓16,350萬元開發(fā)總投資（2008年至2010年）：15,159萬元其中：(一)、開發(fā)成本13,258萬元1、土地費用：6,074萬元2、前期工程費：125萬元3、房屋開發(fā)費：6,112萬元4、公共配套設(shè)施費：520萬元5、不可預(yù)見費:183萬元6、項目開發(fā)稅費：222萬元7、其它費用：22萬元(二)、開發(fā)費用1,901萬元1、銷售費用：880萬元2、管理費用:199萬元3、建設(shè)期利息：822萬元第三章項目背景及必要性

第1節(jié)項目發(fā)展投資商項目投資及開發(fā)商湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司創(chuàng)建于2000年8月，系漢川市最早的一家民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資本金3,000萬元?，F(xiàn)有二家全資子公司，即川東（武漢）物流有限公司和漢川漢正物業(yè)管理有限公司，兩家控股公司，即湖北川東能源開發(fā)有限公司和湖北志翔建設(shè)工程有限公司，一家分公司，湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司武漢營銷分公司，一家參股公司為湖北川東漢正廣場商務(wù)有限公司。公司擁有“川東”和“漢正服裝工業(yè)城”兩個商標，具備房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)，現(xiàn)有核心員工75人，各類專業(yè)技術(shù)人員48人，其中：高級職稱3人，中級職稱28人。公司謹守“思想為創(chuàng)新之源，誠信為立足之本”的公司生存宗旨，自成立以來，完成了漢川興發(fā)小區(qū)A、B、C區(qū)和武漢鋼洲花園等近20萬㎡商住項目建設(shè)及漢正服裝工業(yè)城項目一期A、B、C組團組團400畝近48萬㎡工業(yè)廠房及商業(yè)街開發(fā)建設(shè)，和漢正新城（位于漢川市新河工業(yè)園）8萬㎡商住小區(qū)項目建設(shè)以及擬建的本項目漢正商業(yè)廣場。開發(fā)商具有較高的經(jīng)營管理水平和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，是湖北省政府頒發(fā)的“重合同、守信用”企業(yè)，曾受到了中共中央政治局委員、湖北省委書記俞正聲等領(lǐng)導(dǎo)的高度贊譽，對推動漢川城區(qū)改造建設(shè)和漢川市招商引資工作做出了重大貢獻。第2節(jié)項目發(fā)展投資商管理團隊公司董事長李志祥先生，45歲，畢業(yè)于華中師范大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院工商管理系，孝感市第三屆、第四屆人大代表，高級工程師。湖北川東置業(yè)公司創(chuàng)始人。“漢正服裝工業(yè)城”商標的擁有者，曾任武漢市喬口區(qū)招商局副局長，十六年建筑開發(fā)經(jīng)歷，武漢市青山區(qū)“鋼洲花園”項目，漢川市“興發(fā)小區(qū)”A、B、C區(qū)，“興發(fā)佳園”，以及“漢正服裝工業(yè)城”項目實施者，漢正新城，漢正商業(yè)廣場的策劃人。公司總經(jīng)理李文甫先生，48歲，執(zhí)行董事，法人代表。畢業(yè)于武漢工程大學(xué)土木建筑系，漢川市第三屆人大代表，市商會副會長，市工商聯(lián)執(zhí)行委員，經(jīng)濟師。湖北川東置業(yè)公司創(chuàng)始人之一。武漢市青山區(qū)“鋼洲花園”項目，漢川市“興發(fā)小區(qū)”A、B、C區(qū)，“興發(fā)佳園”，以及“漢正服裝工業(yè)城”項目實施者，漢正新城，漢正商業(yè)廣場的策劃人之一。公司副總經(jīng)理方心寬先生，38歲，監(jiān)事。畢業(yè)于中南財經(jīng)大學(xué)會計系，曾任中國建設(shè)銀行漢川電廠專業(yè)支行信貸副科長，湖北川東置業(yè)公司財務(wù)部經(jīng)理、湖北志翔建設(shè)公司總經(jīng)理?！皾h正服裝工業(yè)城”項目實施者，漢正新城，漢正商業(yè)廣場的策劃人之一。公司總顧問傅烈培先生，56歲，畢業(yè)于鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院交通運輸系，湖北省第八屆人大代表，曾任中國建設(shè)銀行漢川電廠專業(yè)支行行長，中國建設(shè)銀行孝感分行副行長，現(xiàn)任湖北川東環(huán)保能源開發(fā)有限公司總經(jīng)理。準確把握國家宏觀走向，洞悉企業(yè)發(fā)展瓶頸，為企業(yè)提供戰(zhàn)略決策。公司律師江文力先生，36歲，畢業(yè)于武漢大學(xué)法律系，碩士研究生。擅長民事合同、知識產(chǎn)權(quán)、企業(yè)改制、重組、并購、股票發(fā)行等企業(yè)法律事務(wù)。第3節(jié)項目建設(shè)背景隨著漢川市委、市政府關(guān)于建設(shè)秀美、富裕、和諧新漢川戰(zhàn)略的實施，政府對老城區(qū)改造的力度進一步加強。漢川市汽車客運站遷出城區(qū)后，對客運站原址的建設(shè)改造勢在必行。2007年2月，湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司成功競拍位于漢川市區(qū)商業(yè)中心歡樂街中段的老汽車客運站土地后，本著高層次、高品位的開發(fā)標準，擬建一座綜合性商住中心--漢正商業(yè)廣場。

地理人口漢川市位于江漢平原腹地，緊鄰九省通衢的特大城市武漢，距國際天河機場僅45公里，是全國經(jīng)濟百強和湖北省經(jīng)濟5強縣市之一，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅猛，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)良好，商貿(mào)經(jīng)濟活躍。全市人口120萬，城區(qū)人口25萬人，隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進，人口城市化以每年45%速度增長，住房需求和商業(yè)產(chǎn)權(quán)需求旺盛，投資型消費成為人們的新需求。

發(fā)展現(xiàn)狀項目所在地位于漢川市最繁華的城區(qū)商業(yè)中心位置--歡樂街核心地帶，這里白天人涌如潮，晚上也成為流光溢彩的不夜城，是全市的最大、功能最齊全的消費中心區(qū)。對面有全市最大的三星級賓館--白云大酒店，周圍有歡樂街市場，漢川商城，漢川宮庭烤雞酒店，銀海大酒店，川宇商城，仙女佳園等，人口稠密，近千家商鋪星羅棋布。而形成規(guī)模大型超市--中百倉儲也只委身郊外，商業(yè)區(qū)高檔購物中心空缺。

規(guī)劃目標湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司擬對該項目采用武漢廣場建設(shè)模式，主體樓設(shè)計由國際知名的武漢（國際）袁培煌建筑設(shè)計師事務(wù)所承擔(dān)，規(guī)劃起點高。項目建成后，漢正商業(yè)廣場集購物、停車、娛樂、商住于一體，綜合配套項目齊全，專業(yè)賣場面積大，主營品牌及高附加值商品等特點的大型中高檔購物娛樂中心。項目規(guī)劃總建筑面積65,020㎡，共22層。1--4層為商鋪，面積22,708㎡，5--22層為住宅樓，面積為37,812平方米。計劃商用扶手電梯2部，載貨電梯2部，住宅電梯4部。項目建設(shè)期1第4節(jié)項目建設(shè)的必要性項目所在地前身為漢川市盛達汽車客運站，盛達客運站已搬出好幾年了，而地處商業(yè)心臟地帶老車站場地，一直未能充分發(fā)揮應(yīng)有的功能與商業(yè)地位，這與漢川經(jīng)濟的高速發(fā)展，商貿(mào)經(jīng)濟活躍的地位極不相襯，也極大地影響了老城區(qū)建設(shè)改造的步伐。市政府高屋建瓴，將漢正商業(yè)廣場的建設(shè)列為這屆政府要辦的十件大事之一；湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司立足產(chǎn)業(yè)促地方經(jīng)濟發(fā)展，實業(yè)報國，回饋家鄉(xiāng)的理念得到漢川人民的認同，最終以高價格出標，高標準補償而一舉中標。建好漢正商業(yè)廣場，時不我待；運營好漢正商業(yè)廣場，對漢川、對湖北川東置業(yè)公司都具有里程碑的歷史意義。第四章市場及建設(shè)條件可行性分析

第1節(jié)項目市場可行性

投資環(huán)境分析：漢川市地處漢江平原北東邊緣，居漢江下游湖北中部，緊鄰省城武漢，武漢“1+8”城市經(jīng)濟圈之列中等城市。全市人口120萬人，市區(qū)現(xiàn)有人口25歷史機遇與現(xiàn)實風(fēng)險分析：住宅建設(shè)和消費，截止2006年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為16.67億元，交易面積171.66萬㎡，交易金額18.28億元。全年房地產(chǎn)施工面積221.29萬㎡，竣工面積48.14萬㎡，銷售面積34.12萬㎡，銷售金額13.74億元，個人購買商品房面積比重為98.6%，個人購買住宅比重為89.68%。這表明，漢川市房地產(chǎn)大市仍處于復(fù)蘇階段，值得看好的是，市民對房屋的消費持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產(chǎn)市場的一支重要力量?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬㎡，居住人口25萬，人均居住面積為17㎡／人。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來20年內(nèi)漢川市人均住房面積要達到30－35㎡，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為漢川房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間。第2節(jié)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、價格走向及發(fā)展態(tài)勢商品房需求主要指標漢正商業(yè)廣場主要面對漢川市區(qū)居民及武漢投資置業(yè)客戶。漢川市區(qū)主要經(jīng)濟指標如下：◆市區(qū)人口約25萬，6萬個家庭。◆人均GDP3.1萬元，全省排5位（2006年）◆人均儲蓄存款3.4萬元，戶均月收入4750元◆人均居住面積17㎡◆商品房交易率89％（2006年）◆市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強烈，支付能力較強?！粑錆h地產(chǎn)的升溫，中環(huán)內(nèi)房價已逼近5000元/㎡，“1+8”城市圈興起，交通便捷，直接拉動周邊房市的需求。商品房需求祈求根據(jù)抽樣調(diào)查（漢川市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結(jié)果表明，漢川市民購買商品房的基本特點是：◆一次性投資額度為16萬元?！舻投诵枨髴簦ń邮苌唐贩績r格為1500－2000元／㎡者）收入2530元，需求房屋面積均值為90㎡。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元?！舾叨诵枨髴簦?000－2800元／㎡）收入4500元，需求房屋面積均值為142㎡。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1800元?！粲匈彿恳庀虻募彝ブ?，地段偏好為優(yōu)先選擇。商品房為漢川居民主要的消費支出。房地產(chǎn)作為一項重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。經(jīng)濟有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機會也頗為可能。這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，接受商品房的平均價格為1800元／㎡從對消費者購買力的分析來看，漢川居民已具有相當?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，漢川市民能夠接受的商品房平均價格為1800元／㎡，其中中高收入家庭則為2600元／㎡。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。主流消費面積在100㎡以上消費者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費者居多。第3節(jié)漢川市商品房需求分析商品房供給總量及特點漢川房地產(chǎn)經(jīng)歷九四、九五年房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進入谷底近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導(dǎo)和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目下降，買方市場正在逐漸形成。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務(wù)競爭演進。各個房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設(shè)計、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，漢川市也出現(xiàn)了些高質(zhì)素的住宅小區(qū)，如御城春景小高層，在市場細分上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費的一個個小高潮。漢川市商品房市場發(fā)展趨勢房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器。漢川市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一項關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。漢川市房地產(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。漢川市商品房發(fā)展有以下幾個趨勢：（1）在政府鼓勵消費政策和加快房改進程影響下，市民的商品房消費日益提高，住宅市場需求容量增大。商品房作為老百姓消費生活中的一個大件耐用消費品，其主導(dǎo)作用極為明顯。漢川市民人均收入近年來一直呈穩(wěn)步增長勢態(tài)，其對商品房的消費也必將有所增長，住房需求增大增多。（2）房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實力、信譽、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項目上更趨于理性和務(wù)實，競爭不僅在戶型設(shè)計、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。（3）伴隨武漢1+8城市圈的發(fā)展和中央加快新農(nóng)村建設(shè)投入的加大，勢必帶來更多的外來資金和農(nóng)村人口涌入城市，進一步刺激漢川房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。漢川作為大城市武漢市的近鄰，經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會給予本地房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機會。（4）隨著消費者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，高層住宅將會趨向人性化、智能化、功能化多方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場機會。在滿足了住的基本需要后，消費者對高檔住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。第4節(jié)項目建設(shè)條件本項目地區(qū)位于城市中心黃金地段，現(xiàn)狀的建設(shè)狀況和環(huán)境質(zhì)量與其區(qū)位和土地價值極不相稱，急需建設(shè)改造。本區(qū)域外圍二面臨城市道路，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，用地內(nèi)高差不大，比較平整，易于建設(shè)；從現(xiàn)狀建筑類型看，以住宅、商業(yè)為主的辦公建筑，為形成文化商業(yè)廣場提供了條件,完全可以改造為展現(xiàn)漢川市歡樂街商業(yè)中心新形象的城市商業(yè)文化中心。第5節(jié)環(huán)境評價該項目產(chǎn)生的污染主要為施工期的施工噪聲、揚塵、渣土、廢水等；入住期的生活污水、地下車庫的汽車尾氣、居民油煙、小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備運行產(chǎn)生的噪聲以及生活垃圾。施工期的污染隨著工程的結(jié)束而消失，其對外環(huán)境的影響不大。入住期產(chǎn)生的生活污水預(yù)處理后經(jīng)城市污水管網(wǎng)進入漢川市污水處理廠處理；商業(yè)及生活垃圾由本公司的物業(yè)公司集中后運往漢川市生活垃圾集中地填埋等。從環(huán)境角度而言，該項目建設(shè)可行。第6節(jié)項目風(fēng)險控制政策風(fēng)險漢正商業(yè)廣場為本屆漢川市政府承諾為市民要辦的十件大事之一，享受市政府招商優(yōu)惠政策，該項目與普通房地產(chǎn)開發(fā)不同，不在國家房地產(chǎn)調(diào)控之列，無政策風(fēng)險。市場風(fēng)險漢川經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)更是鳳毛麟角，且該項目的地理位置處于成熟的商業(yè)黃金區(qū)，市場銷售風(fēng)險較小。資金風(fēng)險湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司與銀行建立了良好的合作關(guān)系，信用狀況一直良好，且首付比例執(zhí)行標準一般高于大城市，成功的漢正服裝城開發(fā)和武漢地產(chǎn)項目為公司積累了相對充足的資金，資金風(fēng)險較小。管理風(fēng)險湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司建成立了一全套企業(yè)規(guī)范運作的管理制度，安全管理、項目管理、投資管理等方面拿制度管理企業(yè)，完善了股東會、董事會議事制度，搭建好權(quán)力制約制衡的公司構(gòu)架，克服個人主觀隨意，降低了管理風(fēng)險。技術(shù)風(fēng)險公司完善了130條施工技術(shù)安全措施，騁請武漢（國際）袁培煌建筑設(shè)計事務(wù)所為公司建筑設(shè)計單位，將中企動力股份有限公司作為自己品牌網(wǎng)站營銷的強力合作伙伴，與嚴謹?shù)臐h川環(huán)宇工程監(jiān)理公司合作，嚴把工程質(zhì)量關(guān)，將技術(shù)風(fēng)險大大降低。定價風(fēng)險漢正商業(yè)廣場處于漢川商業(yè)的鉑金地段，有財富聚寶盆的美稱，稀有、獨特賦予其高溢價，物有所值，物超所值，值得珍藏，降低了定價風(fēng)險。法律風(fēng)險公司決策采用智囊團方式，由資深律師和總顧問把關(guān)，杜絕了經(jīng)營中的法律風(fēng)險。第五章營銷方案漢正商業(yè)廣場本著創(chuàng)造價值，提升品位，互惠雙贏的原則，主要引進大型知名商家和品牌代理商入駐，項目銷售由專業(yè)銷售公司統(tǒng)一策劃、銷售。并與中國工商銀行、中國建設(shè)銀行進行合作，為購房用戶提供銀行按揭，即商業(yè)店面首付為五成，十年期按揭方式；第一套住宅樓首付為三成，十年按揭方式。湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司提供毛坯房，根據(jù)客商不同功能要求，由客戶根據(jù)自己的需求設(shè)計圖統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套，室內(nèi)裝修具體營銷方式如下：1、一層沿街面為商鋪門面，分隔為建筑面積20—40㎡商鋪若干，中間為通透敞開式買場，每個柜臺建筑平面在20㎡以上，為分割出售，每層建筑面積5,677㎡。2、二至三層為整體通透敞開式賣場，設(shè)各種品牌柜區(qū)，為整體或分割出售。每層建筑面積5,677㎡。2、每層4、五至二十二層為高層住宅區(qū)，每層建筑面積2101㎡，按單套出售。第六章項目投資預(yù)測第1節(jié)項目總投資開發(fā)總投資（2008年至2010年）：15,159萬元其中：(一)開發(fā)成本13,258萬元1、土地費用：6,074萬元2、前期工程費：125萬元3、房屋開發(fā)費：6,112萬元4、公共配套設(shè)施費：520萬元5、不可預(yù)見費:183萬元6、項目開發(fā)稅費：222萬元7、其它費用：22萬元(二)、開發(fā)費用1,901萬元1、銷售費用：880萬元2、管理費用:199萬元3、建設(shè)期利息：822萬元第2節(jié)：資金籌措與投資1、資金籌措該項目總投資1.5億元，公司自籌1億元。其中：公司自籌資金5,800萬元，預(yù)售再投入資金4,200萬元,向銀行借款5,000萬元。2、項目投資計劃（1）（2）（3），，用于公共設(shè)施配套。(4)2010年度，投資1,000萬元,進行相關(guān)稅費清算。3、資金籌集及償還計劃2008年初向工商銀行借款5000萬元,期限三年,利息按月支付,本金采用分期還款方式,即:第一年度償還本金1000萬元,第二年度償還本金3000萬元,第三年度償還本金1000萬元。資金調(diào)度見明細表表1資金籌集、償還評估表序號項目2008年2009年2010年2011年合計1銷售收入5297132435297-238372銷售成本265266252652-119293銷售費用196342342-8804經(jīng)營稅金及附加292727292-13115管理費用1215424-1996財務(wù)費用41132982-8227總成本費用367280773392-119298稅前利潤162551661905-86969減：所得稅002174-217410凈利潤16255166-269-652211開發(fā)成本104131948897-1325812結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本265266252652-1192913凈現(xiàn)金流量-5725101721568-601514累計凈現(xiàn)金流量-572544476015--15凈現(xiàn)值-511281091116-411316累計凈現(xiàn)值-511229974113--17財務(wù)內(nèi)部收益率：92%財務(wù)凈現(xiàn)值：4113萬元財務(wù)投資回收期：2.02年總投資：15159萬元開發(fā)成本：13258萬元開發(fā)費用：1901萬元18銷(預(yù))售收入5297132435297-2383719企業(yè)自籌資金580000-580020負債增加(減少)額5000-1000-3000-1000021其中:工行貸款5000-1000-3000-1000022年初負債累計額0500040001000023其中:工行貸款0500040001000024當年可用還貸資金5075101721568-25資金結(jié)余507514247128151181526當年償債保證比0155133.36工行貸款償還期：3年綜合償債保證比：3.36

第七章項目財務(wù)可行性分析第1節(jié)銷售計劃與銷售價格計劃完工面積65,020平方米，計劃銷售54,468平方米,空置率10%。其中：高層住宅銷售34,031平方米,商鋪銷售20,437平方米;實現(xiàn)銷售收入23,837萬元。其中：住宅平均銷售單價2,200表2漢正商業(yè)廣場銷售計劃表銷售期間銷售類型可供銷售面積(㎡)項目比率(%)計劃銷售面積(㎡)計劃均價(元/㎡)計劃銷售金額(萬元)銷售收入預(yù)算表3(一)漢正商業(yè)廣場收入預(yù)算表序號項目面積（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）1可實現(xiàn)銷售收入60,5204,37626,485.052一樓商鋪5,67716,0009,083.203二樓商鋪5,6776,0003,406.204三樓商鋪5,6775,5003,122.355四樓商鋪5,6774,5002,554.656商鋪小計22,7088,00018,166.407銷售90%20,43716,349.6085樓住宅2,1011,890397.0396樓住宅2,1011,930405.43107樓住宅2,1011,970413.83118樓住宅2,1012,010422.23129樓住宅2,1012,050430.641310樓住宅2,1012,090439.041411樓住宅2,1012,130447.441512樓住宅2,1012,170455.851613樓住宅2,1012,210464.251714樓住宅2,1012,250472.651815樓住宅2,1012,290481.051916樓住宅2,1012,330489.462017樓住宅2,1012,370497.862118樓住宅2,1012,410506.262219樓住宅2,1012,450514.662320樓住宅2,1012,450514.662421樓住宅2,1012,450514.662522樓住宅2,1012,150451.6426住宅摟小計37,812.062,2008,318.6527銷售90%34,031.007,486.82注：（1）一樓商鋪單價按16,000元/㎡，二樓商鋪單價按6,000元/㎡，三樓商鋪單價按5,500元/㎡，四樓商鋪單價按4,500元/㎡；商鋪均價8,000元/㎡,可實現(xiàn)銷售18,166萬元,按90%計算,實現(xiàn)銷售16,350萬元。（3）住宅樓單價1,890元/㎡起步，樓層每增一層單價加40元/㎡，住宅均價2,200元/㎡，可實現(xiàn)銷售8,319萬元，按90%實現(xiàn)銷售7,487萬元。（二）、項目銷售進度2008年6月起預(yù)售20%，2009年銷售50%，2010年銷售20%（詳見表2）,商品房空置率10%。第3節(jié)成本費用估算漢正商業(yè)廣場總投資15,159萬元，其中：工程開發(fā)成本13,258萬元(含土地增值稅),開發(fā)費用1,901萬元。表4項目投資支出表項目2008年2009年2010年2011年合計（一）項目開發(fā)成本104131948897-132581、土地費用6028466074其中:土地出讓金4981465027土地轉(zhuǎn)讓費00拆遷安置補償費104710472、前期工程費125000125其中:規(guī)劃勘測設(shè)計費99099可行性研究費33三通一平費23233、房屋開發(fā)費3967163351206112其中:建安工程費3967163351206112附屬工程費0室外工程費04、公共配套設(shè)施費5215631205205、不可預(yù)見費11949150183其中：基本預(yù)備費(3%)119491501836、項目開發(fā)稅費108575702227、其他費用147122其中：工程監(jiān)理費87116招標管理費22保險費33其他11（二）項目開發(fā)費用728725448019011、銷售費用19634234208802、管理費用121542401993、建設(shè)期利息4113298208224、其他費用0項目總支出合計1114126731345-15,159第4節(jié)項目財務(wù)分析項目主要財務(wù)預(yù)測表(表5、表6、表7、表8)表5漢正商業(yè)廣場預(yù)計損益及利潤分配表借款人損益及利潤分配預(yù)測表單位：萬元年份2008年2009年2010年合計主營業(yè)務(wù)收入529713243529723837減：主營業(yè)務(wù)成本26526625265211929主營稅金及附加2927272921311(1)營業(yè)稅2656622651257(2)城市維護稅19451983(3)教育費用附加820836主營業(yè)務(wù)利潤23535891235310597減：銷售費用196342342880管理費用1215424199財務(wù)費用41132982822營業(yè)利潤1625516619058696利潤總額1625516619058696減：所得稅0021742174凈利潤16255166-2696522加：年初未分配利潤016256791-上年利潤調(diào)整可供分配利潤1625679165226522加：盈余公積補虧減：提取盈余公積提取公益金-27-27應(yīng)付利潤-13-13年末未分配利潤1625679165626562表6項目現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目2008年2009年2010年2011年合計1(一)現(xiàn)金流入5297132435297-2383721.現(xiàn)金收入5297132435297-2383732.租金收入43.其它5(二)現(xiàn)金流出1102230713729-1782261.建設(shè)投資1073023441263-1433772.銷售稅金及附加292727292-131183.所得稅002174-217494.其它10(三)凈現(xiàn)金流量-5725101721568-601511(四)累計凈現(xiàn)金流量-57254447601512(五)凈現(xiàn)值（12%）-511281091116-411313(六)累計凈現(xiàn)值-511229974113表7資金來源與運用表單位：萬元序號項目2008200920102011合計1一、資金來源16097132435297-3463721．現(xiàn)金收入5297132435297-2383732．自有資金580000-580043．借款500000-50005其中：工商銀行貸款500000-50006他行貸款-7其它負債-84．其它來源-9二、資金運用1102230713729-17822101．總成本費用1073023441263-14337112．經(jīng)營稅金及附加292727292-1311123．所得稅002174-2174134．公益金-145．其它000-15三、償還借款及盈余資金5075101721568-16815表8項目借款償還預(yù)測表單位：萬元序號項目2008200920102011合計1資金來源16097132435297-346372盈余資金5075101721568-168153年初還貨資金結(jié)余0507514247-193224用于還貸資金來源5075152471581512815168155年初項目借款余額050004000100006其中：工行貸款050004000100007本年增加額500000050008其中；工行貸款500000050009本年還本額0100030001000500010其中：工行還貸0100030001000500011年末項目借款余額5000400010000012其中：工行貸款5000400010000013當年償債保證比-155133.3614年