某房地產(chǎn)項目立項建設(shè)可行性研究報告

可行性研究報告XX省國際工程咨詢中心

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目名稱及開發(fā)單位 11.2項目概況 11.3可行性研究報告編制依據(jù) 31.4主要技術(shù)規(guī)劃指標 3第二章市場需求預(yù)測 52.1市場特征分析 52.2市場消費能力分析 52.3市場消費意識分析 62.4市場需求分析 62.5目標客戶群定位 72.6XX房地產(chǎn)市場趨勢分析 72.7區(qū)域定位及周邊 102.8SWOT分析 122.9價格定位 13第三章規(guī)劃與布局 163.1設(shè)計依據(jù)與概況 163.2規(guī)劃目標與創(chuàng)意 163.3規(guī)劃布局 173.4建筑布局 173.5單體設(shè)計 173.6景觀綠化 183.7道路交通規(guī)劃 193.8消防及人防 19第四章建筑方案 204.1建筑方案設(shè)計 204.2結(jié)構(gòu)設(shè)計 214.3給水排水設(shè)計 234.4電氣設(shè)計 264.5燃氣設(shè)計 294.6節(jié)能設(shè)計 294.7消防設(shè)計 304.8環(huán)境保護 31第五章項目實施進度 33第六章投資估算 356.1投資估算 356.2資金籌措 35第七章財務(wù)評價 377.1財務(wù)評價依據(jù)與說明 377.2銷售收入、稅金及附加估算 377.3損益分析 377.4現(xiàn)金流量分析 377.5敏感性分析 387.6臨界點分析 387.7評價結(jié)論 39第八章風(fēng)險分析 408.1風(fēng)險因素的識別 408.2風(fēng)險程度的估計 418.3研究提出風(fēng)險對策 418.4風(fēng)險分析結(jié)果的反饋 41第九章研究結(jié)論與建議 439.1方案的總體描述 439.2方案的優(yōu)缺點描述 439.3結(jié)論與建議 43附表附表6-1：投資估算表附表6-2：投資計劃與資金籌措表附表7-1：銷售收入及銷售稅金表附表7-2：總成本費用表附表7-3：損益表附表7-4：財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部）附表7-5：貸款還本付息表附表7-6：資金來源與運用表附表7-7：資產(chǎn)負債表附圖項目區(qū)域位置圖總平面布置圖附件企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）組織機構(gòu)代碼證（副本）XX市規(guī)劃管理局建設(shè)用地規(guī)劃審批單（編號[2008]0089號）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號[2008]0089號）國有土地使用證書（長國用2008第010721號）中國水電建設(shè)集團房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象項目可行性研究報告PAGE45 第一章總論1.1項目名稱及開發(fā)單位a）項目名稱：XXXX建設(shè)集團房地產(chǎn)（XX）有限公司XX映象項目。b）項目開發(fā)單位：XXXX建設(shè)集團房地產(chǎn)（XX）有限公司。1.2項目概況1.2.1項目概況項目位于XX市雨花區(qū)，地處XX城區(qū)東南的體育新城，東臨京珠高速公路輔道，南臨XX市土地開發(fā)建設(shè)有限公司建設(shè)用地，西臨白沙灣路（與規(guī)劃中的XX新體育中心隔路相望），北臨規(guī)劃中的石壩路。本項目總用地面積70213.33㎡，其中：凈用地面積52193.05㎡，綠化帶面積2295.2㎡，規(guī)劃路幅面積15725.08㎡。項目建成后將成為一個自然生態(tài)資源與城市生態(tài)景觀帶完美結(jié)合的新型住宅小區(qū)。XX體育新城是XX市政府借助XX市2003年舉行XX第五屆城市運動會之機，進行的集現(xiàn)代家居、文娛方式與和諧的人文感觸為一體的現(xiàn)代城區(qū)建設(shè)發(fā)展的嘗試。新城位于雨花大道以南，京珠高速公路以西，火星路以東，省體育運動技術(shù)學(xué)院以北。體育新城以勞動?xùn)|路為中線分為南北兩區(qū)，總面積達3.26平方公里，于2001年初開始興建。其地理位置優(yōu)越，交通便利，距正在建設(shè)中的武廣高鐵車站1.5公里，距市中心5公里，距黃花機場18.5公里根據(jù)XX體育新城的規(guī)劃，將建設(shè)大型體育場和綜合體育館、游泳跳水館、網(wǎng)球館、網(wǎng)球俱樂部、田徑訓(xùn)練場，音樂廣場、焰火廣場、體育文化公園、婦女青少年活動中心，酒店公寓、新聞中心、金融商貿(mào)中心、運動員村、高檔住宅等，總建筑面積為256萬平方米。未來的新城，將是一個集體育、文化、休閑、娛樂、居住、經(jīng)營商貿(mào)于一體的新城區(qū)；建筑密度23%，平均容積率0.79，綠化率達42%。在3.29平方公里的總面積中，體育區(qū)占12%，公園休閑區(qū)占14%，經(jīng)營商貿(mào)區(qū)占4%，居住區(qū)占31%，拆遷安置區(qū)占10%，配套設(shè)施占29%。這里是XX市配套設(shè)施齊全、人居環(huán)境良好的新城區(qū)。隨著武廣高鐵車站的建設(shè)，附近各種配套設(shè)施的完善，體育新城將成為XX東城的城市中心，城市發(fā)展熱點和重點，未來發(fā)展?jié)摿Υ?，具有良好的開發(fā)價值及升值潛力。1.2.2開發(fā)單位簡介XXXX建設(shè)集團房地產(chǎn)（XX）有限公司成立于2007年12月16日，是在原XX朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的基礎(chǔ)上增資擴股重組成立的。公司注冊資本金5000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為叁級。其中XXXX建設(shè)集團房地產(chǎn)有限公司，持股60%；XX水利XX第八工程局，持股40%。公司將以長株潭城市群的房地產(chǎn)開發(fā)為核心，逐步向我國中部地區(qū)輻射。其控股公司XXXX建設(shè)集團房地產(chǎn)有限公司（簡稱：XXXX地產(chǎn)）是XX水利XX建設(shè)集團公司的直屬企業(yè)。公司注冊資本金6億元。公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壹級資質(zhì)，資信等級AAA級。XX水利XX建設(shè)集團是國務(wù)院國資委核準將房地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)的十六家央企之一。公司擁有一支具備良好政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的員工隊伍，現(xiàn)有員工35人，其中高、中級技術(shù)職稱人員15人，大專以上學(xué)歷占88％。公司在開發(fā)了一大批經(jīng)濟適用房的基礎(chǔ)上，目前正在規(guī)劃建設(shè)XX映象項目，位于體育新城、武廣新區(qū)的中心，總建筑面積近20萬平方米，計劃2008年6月份開工。1.2.3XX映象項目規(guī)劃總建筑面積約202512.98萬平方米，包括高層住宅、商鋪、會所、幼兒園、地下車庫等配套建筑。1.2.項目目標營造一個自然生態(tài)資源與城市生態(tài)景觀帶完美結(jié)合的新型住宅小區(qū)，實現(xiàn)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的建設(shè)目標。建立尊重自然、師法自然的生態(tài)健康住區(qū)，注重文化內(nèi)涵，創(chuàng)造詩情畫意，情景交融的生活環(huán)境，實現(xiàn)康居小區(qū)的建設(shè)目標；創(chuàng)造具有高尚小區(qū)特色的建筑形象與環(huán)境品格。1.2.5本著“以人為本，以生活和發(fā)展為基準”的原則在規(guī)劃設(shè)計中，從整體布局、空間組織、建筑造型、外圍環(huán)境品質(zhì)的把握到與城市周邊地域的相生相息，力爭成為有規(guī)模的、有品味的、有升值潛力的住宅樓盤，使其在與周邊融合的環(huán)境中具有標志性和鮮明的整體形象。以達到對環(huán)境的認知、場所的回應(yīng)，演繹出富有其特色的大型居家社區(qū)。本項目將通過精心設(shè)計，引入“戶戶全景觀設(shè)計”、“低密度、超高綠化率”等創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計，給項目帶來競爭優(yōu)勢，同時也將為項目受到消費市場的追捧進而熱銷奠定一個堅實基礎(chǔ)。1.3可行性研究報告編制依據(jù)a）項目前期定位策劃方案；b）規(guī)劃總平面圖；c）《投資項目可行性研究指南》；d）《城市居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180--93(2002年版)；e）《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50220--99(1995年版)；f）《城市交通管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB50289--98(1995年版)；g）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJl6--87(2006年版)；h）《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》CJJ83—99；i）其它有關(guān)的國家和地方法律、法規(guī)；j）國家有關(guān)工程設(shè)計的規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定；k）國家有關(guān)工程設(shè)計的規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定；l）國家計委及建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價法與參數(shù)；m）現(xiàn)行的財稅制度。1.4主要技術(shù)規(guī)劃指標本項目凈用地面積78畝，總建筑面積202512.98平方米，其中地上建筑面積166512.98平方米，包括13棟高層住宅、商鋪、幼兒園、物業(yè)和會所；地下建筑面積36000

表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標備注1規(guī)劃總用地面積m270213.331.1凈用地面積m252193.05合78畝1.2綠化帶面積m22295.21.3規(guī)劃路幅面積m215725.082總建筑面積m2202512.982.1地上建筑面積m2166512.98其中：高層住宅m2160580.4513棟合計1889戶商鋪m23018.27幼兒園m21850.44物業(yè)m2509會所m2554.822.2地下建筑面積m236000其中：人防面積m210000架空層面積m22729.02地下車庫m223270.98653個3綠地率%40.14建筑密度%19.775容積率3.196總投資萬元66091.47其中：土建工程費萬元29013.43安裝工程萬元5743.74設(shè)備購置萬元2255.42其他費用萬元25211.66含土地拆遷費預(yù)備費萬元2965.9建設(shè)期第一年利息萬元7567項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率％17.6稅后8財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%)萬元3005.37稅后9靜態(tài)投資回收期年2.73含建設(shè)期

第二章市場需求預(yù)測2.1市場特征分析2007年的12月14日，《國家發(fā)展改革委關(guān)于批準武漢城市圈和長株潭城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)的通知》下發(fā)，使長株潭成為全國六個綜合配套改革試驗區(qū)之一。XX省委書記張春賢指出：“長株潭改革試驗區(qū)，是XX的重大機遇，也是重大使命、重大責(zé)任。它為實現(xiàn)富民強省、形成XX長遠競爭能力、培育核心經(jīng)濟增長，加快改革發(fā)展提供了重大機遇?！皟尚蜕鐣苯ㄔO(shè)，我們有了先行先試權(quán)，可為全省、全國先行探索，積極探索資源節(jié)約、環(huán)境治理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市規(guī)劃、綜合基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新路子。同時，我們有了一塊金字招牌，可以讓各個方面的人來聚焦XX，為今后發(fā)展增強后勁、打下基礎(chǔ)。根據(jù)XX省委、省政府規(guī)劃的“兩型”社會建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，作為XX省經(jīng)濟發(fā)展的龍頭－長株潭城市一體化工作，則會加快發(fā)展步伐?！薄皟尚汀鄙鐣ㄔO(shè)這樣一個發(fā)展機遇，給本項目帶來了無限的商機，因項目基地處在長株潭交匯樞紐處，而具有很大的發(fā)展?jié)摿?。近幾年XX房價開始抬頭，2007年更是駛?cè)肟燔嚨?。?jù)省有關(guān)部門公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2008年1月份全市商品房平均價格為4361元㎡，與2007年1月份同比分別上漲37.00%，環(huán)比上漲4.96%。加之XX市快速擴張，大批的人口涌入城市，住宅需求也相應(yīng)的加大。以長株潭城市群為“一點”的組團核心，常德、益陽、岳陽、衡陽、婁底等沿京廣鐵路、京珠高速公路沿線城市為節(jié)點的泛長株潭經(jīng)濟圈正逐步形成，“融城”腳步漸行漸近，城市人口的增加必然帶動住宅需求的旺盛?？胺Q區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展“金三角”的城市群崛起，給2.2市場消費能力分析XX在長株潭城市群的發(fā)展下，經(jīng)濟發(fā)展前景看好，目前XX的人均可支配收入位于全國14位，是中低城市率先達到萬元收入的城市。在和同等城市的對比中XX的人均可支配收入具有明顯的優(yōu)勢。與收入高高在上形成鮮明對比的就是房價，XX的房價在省會城市里最低，周邊省會：南昌、武漢、成都、西安等諸多省會人均可支配收入均比XX低，而房價卻比XX高一截。對大部分收入穩(wěn)定的XX人來講，購房則是生活的第一需要，品位舒適高雅的商品房更受他們的青睞。加之一線沿海城市房價過高，下浮空間很小，一線沿海城市的炒房客均大舉進入內(nèi)陸城市，而房價偏低的XX無疑是他們的最佳選擇。根據(jù)有關(guān)部門對2006、2007年上半年來長購房者進行研究顯示，外地購房者已經(jīng)達到整個購房者的48.8%，其中投資者居多。異地返鄉(xiāng)的XX人也成為了各大樓盤的重要置業(yè)力量。從地理位置上講：XX的城市中心有：五一廣場、東塘、省政府、市政府和武廣火車新站，將這些中心串連起來就構(gòu)成了XX市，每個中心的輻射范圍在4公里左右，也就是說在此范圍內(nèi)的土地是富有價值的。而本項目正好地處省政府中心3公里處，2.3市場消費意識分析經(jīng)過市場調(diào)查，居民購房自住為73％，給孩子或父母住為15％，購房投資只有10％，其它用途為2％。由此可以看出XX房地產(chǎn)市場需求量依然旺盛，且發(fā)展?jié)摿ι仙?，擁有較大的潛力與升值空間。而以自住為主的需求，必然對戶型面積有更高要求，實用、舒適的120-145㎡左右的三房、四房是眾多購房人的首選戶型。小戶型在XX市場也較暢銷（主要為城市中心區(qū)域的繁華地帶）。目前XX市場的購房人群的年齡正趨于年輕化，消費結(jié)構(gòu)與意識也都發(fā)生了改變。況且社會的主力支柱人群這個時期多為第二次置業(yè)，為的是有一份更好的居家環(huán)境。2.4市場需求分析隨著城市快速發(fā)展，城鄉(xiāng)差別的縮小，城區(qū)的基本建設(shè)不斷外延擴展，城郊樓盤逐漸增加，新興城市交通等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，樓盤的價格也在快速提升。另一方面，隨著國家宏觀政策對房地產(chǎn)的影響，近幾年出臺了大量控制房地產(chǎn)發(fā)展速度、抑制房價過快增長的文件，也在著手落實，“90/70”政策的指導(dǎo)性、強制性要求，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了較多的約束。房貸新政的重拳出擊為抑制房價的漲幅起到了一定的作用，專家預(yù)計2008年上半年XX房價將逐漸回漲，并在年中會有一波高潮，而后趨于穩(wěn)定，下半年將以一定的速度穩(wěn)步上揚。因此預(yù)計在明后兩年，當(dāng)“90/70”政策完全落到實處之時，110平方米2.5目標客戶群定位a)區(qū)域內(nèi)高橋、萬家麗路一帶專業(yè)市場群私營業(yè)主為數(shù)眾多，他們的主要特征為：工作非常繁忙、經(jīng)濟收入較高、對美好生活強烈渴望、置業(yè)大多選擇就近項目，主要看重投資物業(yè)的升值潛力。b)此部分投資者屬于文化素質(zhì)高的群體，他們的主要特征是：經(jīng)濟能力較強，收入較穩(wěn)定，有一定積蓄；希望資金能夠穩(wěn)定增值；容易接受新事物，對國外新生活理念較推崇；做事周密、嚴謹，分析能力強，有一定風(fēng)險意識，置業(yè)較理性。c)“城市移民”，大多為城市擴張所吸納的異地居民，通過在XX的工作、發(fā)展，已經(jīng)成為城市白領(lǐng)等具有消費力的一群人，對區(qū)域選擇的排他性沒有XX原居民強烈。在本項目置業(yè)以自住為主。d)本地及外地的投資客，這一群體均有較強的消費購買能力，也是本項目主力消費群體之一。2.6XX房地產(chǎn)市場趨勢分析2.6.1XX房地產(chǎn)商品房供銷對比在02年至07年之間，XX商品房的供應(yīng)與成交出現(xiàn)了以下情況：其一：整體供求量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢，每年的供求差值在100萬平方米左右。這是和城市的發(fā)展狀況以及房地產(chǎn)投資開發(fā)成為XX投資重點相一致的。其二：整個6年可以分為一個時間鏈上的三段：02—03年供求之間的差距較大，供求比達到1.57，需求嚴重不足;04—05年供求間量相當(dāng)，供求比保持在1左右，需求得到了提升，供求達到合理狀態(tài)；06—07年供求量之間又出現(xiàn)了一定的差距，相比第一個階段，這個差距很小，供求比也略高于1，需求和供應(yīng)雙雙達到歷史最好階段。其三：供求比關(guān)系整體聯(lián)系看，其數(shù)值在較大位，即需求嚴重不足的情況下向連續(xù)的供求相當(dāng)?shù)?的比值僵持，市場呈現(xiàn)較為合理的后期走勢。由此，我們也可以看出，前期市場的需求不足在03年后得到很好的推動，需求隨著供應(yīng)得到很好的發(fā)育，且逐步呈現(xiàn)良好的供求發(fā)展態(tài)勢。如果不考慮后期的市場不確定性因素，后期市場將繼續(xù)保持這種供求合理的局面。在2007年，全市商品房累計批準預(yù)售937.49萬㎡，同比增長22.10%；其中住宅批準預(yù)售759.72萬㎡，同比增長12.81%。同期全市商品房累計銷售894.17萬㎡，同比增長29.44%；其中住宅銷售803.77萬㎡，同比增長28.46%，占商品房銷售面積的比重為89.89%。2007年商品房供銷比為1.05：1，其中商品住宅供銷比為0.95：1，供銷已基本平衡。這表明雖然受上年宏觀調(diào)控政策的影響，停止了一段時間的規(guī)劃建設(shè)審批，導(dǎo)致了上半年商品房供應(yīng)有所脫節(jié)，但隨著下半年各樓盤的陸續(xù)上市，供求關(guān)系仍然在年內(nèi)得到了明顯改善。分區(qū)來看，開福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)商品房供銷比大于1，市場供應(yīng)相對放大；岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)供銷比小于1，市場供應(yīng)相對趨緊。2.6.2XX房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢從價格的走勢情況來看，在02年—07年XX市商品房、商品住宅成交價格出現(xiàn)以下情況：其一：商品房、商品住宅差價始終保持在500元/平米以內(nèi)，而05年是兩者之間差距最大的一年，相差達到491元/平米，且這種差距也明顯的分為三個連續(xù)性的均分歷史階段，前兩年差價幅度最小，中間2年的差價幅度最大，而最近兩年差價幅度次之。其二：從增長趨勢來看，商品房價格與商品住宅成交價格的增長率相互間保持著較為一致的步伐，即兩者起伏之間相互呼應(yīng)，但比較例外的是，02年至05年商品房的增長態(tài)勢一直好于商品住宅的價格增長幅度，而在06年后出現(xiàn)大的逆轉(zhuǎn)，商品房增長率低于商品住宅的成交價格。而單純從增長率的值來看，07年是增長率最大的一年。2007年全市商品房均價為3601元/㎡，其中，商品住宅平均售價為3372元/㎡；商品房非住宅平均售價為5485元/㎡。（若包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟適用房，全市商品房均價為3419元/㎡；其中，商品住宅平均售價為3195元/㎡。）分區(qū)來看，2007年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價最高，均價分別為3944元/㎡、3642元/㎡；岳麓區(qū)成交均價最低，均價分別為3137元/㎡、2996元/㎡。全市僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價低于全市均價，其余三區(qū)商品房均價目前已達3500元/㎡以上。2.6.3XX房地產(chǎn)市場小結(jié)從供求關(guān)系來看，2007年由上半年的供不應(yīng)求，到下半年的供求趨平。從價格來看，XX房地產(chǎn)價格持續(xù)上升階段，2007年整個商品房均價為3601元/平米，第四季度，商品房均價4041元/平米，住宅均價3791元/平米，預(yù)計未來將會維持該價位并有小幅上漲的空間。另外，根據(jù)XX統(tǒng)計局的調(diào)查，未來幾年結(jié)婚家庭戶數(shù)對住宅需求和城市人口數(shù)量增加，對住宅需求有增長趨勢。2007年XX房價成“井噴”之勢，由于宏觀調(diào)控的影響，未來樓市充滿迷惑；銀行利率政策的滯后影響逐步顯現(xiàn)，商品房價格漲速或?qū)⒎啪彛坏艿貎r上升及XX當(dāng)前房價相對偏低的現(xiàn)實狀況影響，未來兩年房價仍呈上升的趨勢。消費者買漲不買跌心理表現(xiàn)明顯，隨著調(diào)控力度的加大，消費者置業(yè)將趨理性。2.7區(qū)域定位及周邊2.7.1a）項目所處的XX體育新城是集體育、商貿(mào)文化、娛樂、居住休閑為一體的現(xiàn)代化城市新區(qū)。按照“城市東擴南進、拉開骨架”的思路，XX東城建設(shè)重點工程進展順利。萬家麗路、馬王堆路、人民東路延長線工程改造升級已全面完工，體育新城、人民東路上的瀏陽河大橋的建設(shè)，芙蓉區(qū)政府、雨花區(qū)政府的東遷，以高橋大市場為首的批發(fā)市場群已經(jīng)形成，人民東路高尚居住區(qū)已經(jīng)形成，以五運會館址所形成以體育、休閑、居住、文化為主要功能體育新城已經(jīng)逐步形成。b）體育新城板塊東臨東三環(huán)、西接萬家麗路、北至XX大道、南到湘府東路。該區(qū)域雖然發(fā)展比較晚，目前已聚集一批XX新高檔樓盤，如綠城·桂花城、茂華·國際湘、中隆·御璽等。該區(qū)以勞動為界，勞動路以北樓盤比較少，而南面樓盤比較多，同時南面有較多的職工住宅區(qū)。目前該區(qū)域樓盤整體素質(zhì)較高，體現(xiàn)在低容積率、低建筑密度、高綠化率，中大戶型、價格領(lǐng)先東城等特點。c）隨著武廣客運專線的建設(shè),XX新客運站的投入使用,交通等各項配套將得到快速完善，體育新城將成為XX東城的城市中心，未來的國際新區(qū)，城市發(fā)展熱點和重點。體育新城的各項體育場館的建設(shè)、體育公園、三館一中心、文化休閑公園、華雅高爾夫等休閑、文化配套的建設(shè)，體育新城板塊高尚居住區(qū)的格局已經(jīng)形成。體育新城板塊是最近兩年在XX市整體規(guī)劃藍圖中崛起的新區(qū)域，也必然經(jīng)歷一個發(fā)育——成長——成熟的過程。除已建好的省游泳跳水中心、省網(wǎng)球中心外，圭塘河風(fēng)光帶的設(shè)計國際招標工作已完成——香港菱電投資25億元，將把中游打造成體驗式旅游的特色風(fēng)光帶。區(qū)域內(nèi)，上河街區(qū)大型商業(yè)項目、國中XX商業(yè)區(qū)的開發(fā)，華夏一中和旺旺醫(yī)院的運營，使得配套日益完善。2005年6月23日c）長株潭一體化，是在國家“中部崛起”戰(zhàn)略的加速實施及城市群間激烈競爭的背景下產(chǎn)生的。相鄰城市間通過聯(lián)合既增強了實力與競爭力，又拓寬了各自的發(fā)展空間，同時對區(qū)域城市化進程具有強大的推動作用。對未來發(fā)展具有極為重要的戰(zhàn)略意義。目前此戰(zhàn)略已步入實際操作階段，并初見成效。2.7a）周邊配套教育資源：華夏實驗學(xué)校（現(xiàn)改名廣益實驗學(xué)校）、XX體育職業(yè)學(xué)院、省中醫(yī)中等學(xué)校、XX航空職業(yè)學(xué)院等。休閑娛樂資源：華雅酒店、華雅高爾夫球場、體育文化公園、一館三心、省游泳、羽毛球、跳水中心等。超市資源：興家超市。該區(qū)域休閑娛樂資源豐富，尤其是體育資源豐富。超市、銀行、醫(yī)療缺乏。現(xiàn)有社區(qū)和新樓盤都非常注重完善內(nèi)部配套設(shè)施。中心體育館即將建立，各種國際賽事在此進行，形成國際氛圍。本項目應(yīng)加強內(nèi)部配套設(shè)施，打造一種具有活力國際化的社區(qū)，迎合區(qū)域形象與氛圍，弱化配套不足。b）交通狀況武廣XX站位于雨花區(qū)黎托的新XX站，是武廣客運專線上的3個始發(fā)站之一。新XX站到2028年可完成年客運量3591萬人次。武廣客運專線全線設(shè)站25個，始發(fā)站有新XX、武漢、新廣州，中間站16個，越行站6個。XX市規(guī)劃有5條城市主道路和3條軌道交通線通往新XX站，將通往新站的城市軌道交通1號線、5號線、7號線中與新XX站同步設(shè)計、同步施工。將周邊的城市主干道勞動?xùn)|路、香樟路、湘府路、紅旗路、新花侯路列入今年的城市重點工程建設(shè)計劃，滿足新站按期投入運營的城市道路配套要求。雨花區(qū)汽車站占地35畝，候車區(qū)有2000多平方米，可同時容納2000名旅客候車。

據(jù)預(yù)測，該站平均日發(fā)送量2萬多人次。200條線路以省內(nèi)、跨省班線為主。本項目到達主要商圈和重要交通港口距離比較近，但是本項目的交通不便。武廣鐵路XX站、雨花區(qū)汽車站、地鐵建立，將帶來大量人流，提高區(qū)域影響力，是利好的信息。對于項目而言，現(xiàn)有的交通成為項目發(fā)展障礙點，未來的交通便利是不可爭的事實。因此，開發(fā)商可以通過與政府部門進行協(xié)商，在項目設(shè)站點，加開公交線路。宣傳上強調(diào)未來，弱化現(xiàn)有不足。2.7.3a）高橋大市場：高橋大市場占地1000畝，共有商鋪6000個，經(jīng)營人員5萬余人，市場定位以糖酒、建材、日化、百貨、皮具、文體、中西藥材、農(nóng)副產(chǎn)品為主，輔以小商品、針織品、服裝等經(jīng)營項目，并擬建中南黎托商圈地區(qū)最大的國際信息產(chǎn)業(yè)廣場，引入干貨市場和玩具市場，擁有60000平米中南最大的貨車停車場和貨運市場。已有1400多家XX地區(qū)總代理、總經(jīng)銷進入市場。黎托商圈b）東塘商圈：以東塘立交橋為中心，輻射周邊的1000米的核心范圍。往東延伸至樹木嶺；往南延伸到砂子塘；往西與侯家塘搭界；往北則把長嶺包含在內(nèi)。平均人流量在15萬人／日，最高人流量超過40萬人／日。產(chǎn)業(yè)布局：西北角主攻品牌專賣；西南角融合酒店、金融、總部經(jīng)濟和文化休閑娛樂產(chǎn)業(yè)；東南角規(guī)劃成大百貨聚集地，東北角則囊括了新興的信息產(chǎn)業(yè)及休閑酒店。定位于城市休閑商貿(mào)中心。c）紅星商圈：紅星商圈位于XX市韶山南路與湘府路交匯處及其延展的四周，正處在XX、株洲、湘潭三市相向發(fā)展的最佳位置，是三市經(jīng)濟一體化的接合部和橋頭堡，商圈中心西距省政府1.2公里，東鄰3000余畝的國家級森林植物園天際嶺森林植物園，南邊與XX汽車南站和XX機電設(shè)備城相連，北通繁華的東塘商圈。定位為XX市乃至XX省新的政治、經(jīng)濟、文化中心。主要有紅星建材市場、水果市場、汽配城、商貿(mào)中心、紅星展覽館等。d）本項目處于商業(yè)后起之秀——黎托商圈，該商圈定位卻不同于其他商圈，賦予項目非同氣質(zhì)。項目周邊多為專業(yè)市場，龐大的從業(yè)人員將是項目的重要消費力。隨著黎托商圈逐漸形成，更多的生意人將東移，形成強大購買力，而項目所在區(qū)域成為城市中心。由此，抓住這些消費者，構(gòu)造適合于這類人群生活氛圍。2.8SWOT分析a）優(yōu)勢1）開發(fā)商屬于央企,資金雄厚,有利于快速開發(fā)；2）區(qū)位未來發(fā)展?jié)摿Υ?消費者比較認同該區(qū)域；3）本相目最遲要在2008年底才能上市,可以避開政策不明朗期；4）體量比較大,并且一次性開發(fā),有利于吸引客戶；5）該區(qū)域現(xiàn)在售的產(chǎn)品多為大戶型,小戶型比較少.本項目有大量小戶型以彌補市場空缺。b）劣勢1）本項目周邊缺乏生活配套，無公交車,給生活帶來不便；2）四面臨路，噪音比較大，特別是東面；3）地塊不規(guī)正，不易規(guī)劃；4）本項目受90/70政策影響，戶型不易組合；5）開發(fā)商在XX是第一次開發(fā)項目，需要積累一定的經(jīng)驗；6）該區(qū)域開發(fā)的樓盤多為知名企業(yè)，在XX有一定的口碑，而開發(fā)單位在XX認知度低。c）機會1）市場將進一步認同長株潭一體化帶來的優(yōu)勢；2）武廣XX站、地鐵規(guī)劃和動工，拔高了該區(qū)域的形象,激發(fā)了消費者投資熱情；3）國家調(diào)控規(guī)范了市場，同時也打壓了一批開發(fā)商,市場競爭有所緩和；4）現(xiàn)在售樓盤價格拉高,帶動區(qū)域價格上漲。d）風(fēng)險1）規(guī)劃遲遲不能落實，影響項目的進展；2）競爭項目規(guī)模龐大，與項目形成正面競爭；3）物價上漲，生活成本增加，人們購買力減弱，社會一些輿論,顧客處于觀望狀態(tài)；4）XX將于2008年推出經(jīng)濟適用房和廉租房各100萬平米，分散了購買人群。2.9價格定位新開樓盤價格有一個較為自然的市場定位過程，借鑒周邊已開樓盤定價，來確定預(yù)售期所采用的低開高走價格點策略，以合理的價格吸引人氣，逐步小幅攀升占領(lǐng)市場。

周邊主要在售樓盤一覽表項目名稱占地面積（萬㎡）建筑形態(tài)主力戶型（㎡）均價（元/平米）銷售率茂華·國際湘22小高層三房：121-150四房：150-168480007年上市，推出房源銷售近9成中隆國際·御璽12高層190-350630007年上市，銷售率為40%三江·花中城10高層、小高層三房：121-156450006年上市，現(xiàn)推出一期三批新城新世界45高層兩房、三房：90-120530007年上市，二期08年元月開盤綠城·桂花城17.5多層、小高層三房：140-151550005年上市，08年4月推出三期中城麗景香山15多層、小高層三房：122-159500006年上市，銷售尾房山水城市風(fēng)景17小高層三房：100-120四房：125-151450005年上市，銷售率為90%嘉盛華庭4.5小高層三房：108-1433800（二期）05年上市，三期08年中旬推出美林景園6.8多層、小高層三房：123-1583800（一期）05年上市，08年3月份推出新房源從周邊在售樓盤的情況來看，大部分樓盤的總建筑面積均已達到10萬平方米，新城新世界更是突破了132萬平方米的體量，為目前本區(qū)域最大規(guī)模的樓盤。大面積戶型銷售并不理想，如中隆國際·御璽最為典型，最小戶型面積為182平方米，目前銷售率約40%，根據(jù)調(diào)查顯示本區(qū)域內(nèi)中小戶型較為稀缺。本區(qū)域樓盤的平均價格集中的4500-5500平米之間。從其銷售速度來看，本區(qū)樓盤出現(xiàn)懸殊化較大的局面。如2005年推出的山水城市風(fēng)景、中城·麗景香山、新城新世界、嘉盛華庭等以及07年推出的茂華·國際湘等都銷售情況都比較好，市場消化率比較高，一般上市半年內(nèi)就已經(jīng)基本售完。但也有銷售情況不太好的樓盤，如中隆國際該片區(qū)房價發(fā)展速度在2007年得到較大提升。但是隨著2007年末房地產(chǎn)市場受到國家宏觀政策影響，特別在一線城市，房地產(chǎn)價格有較大下降幅度，而且也波及到XX房地產(chǎn)市場。目前XX各項目雖然房價沒有下降，但是成交量確受到較大影響，且該現(xiàn)象將會持續(xù)一段時間，因此預(yù)計XX房價在2008年比較微妙，2009年有小幅上升，結(jié)合XX整體房價走向及區(qū)域市場競爭情況分析，本項目銷售價格需謹慎評估。本項目價格定位需從下面四個方面進行考慮：1、市場需求——目標客戶對項目所在片區(qū)的可接受價格限度;2、項目成本——含地價、財務(wù)成本、建筑工程、稅費、利潤及管理費用等；3、現(xiàn)階段市場價格——本項目客戶可能選擇的其它競爭項目的價格水平和品質(zhì)對比；4、價格增長率——本項目將于2009年開盤，而預(yù)計2009年XX房地產(chǎn)銷售價格的增長率為8%—12%。本項目的主力戶型定位于80-125平方米，本項目擬定單價為：4800--5200元/平米。

第三章規(guī)劃與布局3.1設(shè)計依據(jù)與概況3.1.1規(guī)劃設(shè)計依據(jù)a）地形現(xiàn)狀圖1／1000；b）《城市居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180--93(2002年版)；c）《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50220--99(1995年版)；d）《城市交通管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB50289--98(1995年版)；e）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJl6--87(2001年版)；f）《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》CJJ83—99；g）其它有關(guān)的國家和地方法律、法規(guī)。3.1.2用地現(xiàn)狀項目位于白沙灣路與石壩路交匯處，是體育新城、武廣新區(qū)的中心?？邕^白沙灣路是正對面的體育中心。規(guī)劃凈用地面積52193平方米，沿白沙灣路限高60米，其它限高80米。用地東西北三面臨市政道路,東側(cè)距用地50米處有京珠高速公路通過。用地內(nèi)以臨時倉庫為主,無值得保留的樹木和建筑,地勢低洼,與白沙灣路的高差3米左右。地塊呈倒置的不規(guī)則梯形，北面較寬，約298米，南面較窄，約167米；西面地界較長約255米，東面地界較窄約220米。3.1.3項目構(gòu)成本項目凈用地面積78畝，總建筑面積202512.98平方米，其中地上建筑面積166512.98平方米，包括13棟高層住宅、商鋪、幼兒園、物業(yè)和會所；地下建筑面積36000平方米3.2規(guī)劃目標與創(chuàng)意規(guī)劃目標：營造一個良好的居住環(huán)境，集功能齊全、設(shè)施先進、環(huán)境優(yōu)美的康居小區(qū)于一身的建設(shè)目標。努力創(chuàng)造具有現(xiàn)代時尚的建筑形象與環(huán)境品格；創(chuàng)造具有完善的規(guī)范的市場管理與服務(wù)功能的康居小區(qū)。目標定位：創(chuàng)造具有服務(wù)于經(jīng)營、居住的優(yōu)質(zhì)、高效的物質(zhì)環(huán)境。創(chuàng)造具有和諧、便利的良好生活環(huán)境。創(chuàng)造具有特色的建筑形象與環(huán)境品格。創(chuàng)造具有完善的市場管理與服務(wù)功能。規(guī)劃創(chuàng)意：以對環(huán)境的認知、場所的回應(yīng)，演繹特色建筑。3.3規(guī)劃布局本次規(guī)劃在充分考慮到基地地形的前提下，根據(jù)基地所處的獨特地段和環(huán)境，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原理，堅持“以人為本，以市場為核心”的原則展開規(guī)劃設(shè)計，以追求人工環(huán)境與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一為最終目標。本工程的設(shè)計理念是，樹立以人為本尊重自然的理念，強調(diào)，高起點，高標準的設(shè)計，使得整個建筑具有合理性，完善性、前瞻性和獨創(chuàng)性。樹立以人為本的理念，強調(diào)“資源共享”原則，高起點，高標準的設(shè)計，使得整個小區(qū)具有舒適性、合理性，完善性、前瞻性、環(huán)保性和獨創(chuàng)性。3.4建筑布局本工程由四棟板式住宅和九棟點式住宅組成，沿白沙灣路布置配套商業(yè)，用地東南角布置幼兒園。住宅布置采用板塔結(jié)合的方式，沿用地南北邊線布置四棟板式住宅，中間布置九棟塔式住宅，并特意將中間三棟塔樓降至16層，即滿足了中心景觀的通透性和開闊性又增加了區(qū)內(nèi)空間的趣味性和舒適性?？紤]到周邊道路對住宅的影響并根據(jù)景觀的優(yōu)劣合理安排大小戶型位置，小戶型盡可能沿周邊布置，大戶型設(shè)于內(nèi)部可充分享受區(qū)內(nèi)景觀。規(guī)劃將商業(yè)服務(wù)設(shè)施沿白沙灣路設(shè)置，內(nèi)外兼顧，并與主入口相結(jié)合，既方便人們的日常生活，也易于營造社區(qū)的生活氛圍。沿街商業(yè)包括底層沿街商鋪、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、洗衣中心、保健室、郵政服務(wù)點等。鑒于幼兒園對日照要求比較高，特將其置于用地東南角，并可以滿足對外經(jīng)營的要求。3.5單體設(shè)計a）本工程住宅全部為高層住宅，16層到28層。北面2號、3號樓為最高的28層；東面10號、11號樓為25層；西面沿白沙灣路的1號、4號、5號、6號樓和南面的12號、13號樓為17或18層；中間的7號、8號、9號樓為最低的16層。設(shè)計有一居、兩居和三居。所有戶型格局方整，功能完善，并有入戶花園、飄窗、觀景陽臺的設(shè)計，增加戶型的趣味性和市場吸引力。b）立面及造型設(shè)計結(jié)合不同的住宅樓體，整個建筑外觀以紅、白、灰等基本色調(diào)形成現(xiàn)代、時尚、大氣的主題，并突出有韻律的建筑元素的協(xié)調(diào)變化。在簡潔的主題框架下，建筑兼顧每一個細部的刻劃，從立面造型、材料運用到細微元素的變化等均強調(diào)“對比性”。通過對外裝飾構(gòu)件、陽臺欄板、扶手、臺階、踏步和線腳的細致琢磨，營造人與人之間親密接觸、對話交流的親切層面。c）考慮到隔著60米馬路和綠化帶的行人在經(jīng)過商業(yè)建筑時注意力以及視覺感知的特點，本設(shè)計在首層地上設(shè)計d）考慮到周邊道路尤其是白沙灣路和京珠高速公路對住宅的噪聲影響，除采用高速公路隔聲屏障、坡堤綠化防噪外，建議沿兩側(cè)道路的建筑單體門窗采用降噪措施，如采用隔聲門窗，適當(dāng)增加造價以提升沿路戶型的舒適性和購買力。3.6景觀綠化方案中央景觀自然流暢,并以三棟16層塔樓做點綴，空間豐富，主次分明。住宅首層除沿東西北三面市政路的住戶外均采用架空設(shè)計,使公共景觀向樓下延伸,底商屋頂可做屋頂花園,中央景觀局部做下沉庭院使景觀向地下車庫延伸,再加上每戶設(shè)空中花園,如此形成多層次立體景觀綠化體系。主入口正對中央景觀形成重要的景觀節(jié)點。規(guī)劃有意識的強調(diào)住宅組團對公共環(huán)境的半開放的空間特征，小區(qū)核心區(qū)域建筑的密度有所降低，以增強空間的通透性與流動性。中心綠化：在社區(qū)核心綠化的設(shè)計過程中，充分考慮視覺景觀和各類功能的需求布置相應(yīng)的硬質(zhì)和軟質(zhì)景觀，使之不僅體現(xiàn)小區(qū)的整體品質(zhì)和風(fēng)貌，并為豐富的社區(qū)生活提供物質(zhì)載體。宅間綠化：樓與樓之間形成一定尺度的綠化空間，與公共綠地相互滲透，成為其空間上的延伸，營造各具特色的綠化景觀空間。并在其間輔以老人與兒童休閑、游戲空間，強調(diào)鄰里文化與日常生活。3.7道路交通規(guī)劃規(guī)劃在白沙灣路和石壩路分別設(shè)主入口和次入口，內(nèi)部交通上采用內(nèi)環(huán)路布局，內(nèi)環(huán)路和各住宅單元之間設(shè)置步行小路，中心景觀內(nèi)部設(shè)置休閑散步道，社區(qū)規(guī)劃強調(diào)步行與車行共存的空間組織，增加區(qū)內(nèi)空間的趣味性。停車采用地上和地下結(jié)合的方式，中間較完整規(guī)則的用地下面布置地下車庫，提高車庫的使用率，通過地下直達周邊樓座交通核提高居住品質(zhì)，頂上覆土1.5米局部2.2米做集中綠地。地上利用路邊和樓間停車，由純粹的“人車分流”轉(zhuǎn)變成“人車共存”，從人的社會性和更高需求層次出發(fā)，通過彎曲的道路限制車速，通過合理的道路設(shè)計來促使駕車人與行人和諧共處，將社區(qū)環(huán)境規(guī)劃提高到一個新層次3.8消防及人防a）小區(qū)環(huán)路寬6米，且與城市道路有2個連接點，可以做消防車道。區(qū)內(nèi)所有建筑消防車均可到達，并且有足夠的消防撲救面。b）沿街商業(yè)建筑有一個消防通道，其它部分沿街面長度每段均小于150米且總長度小于220米。沿街商業(yè)建筑設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道,通道之間的間距小于80米c）地下車庫的消防設(shè)計地下車庫耐火等級為一級。地下車庫內(nèi)設(shè)有自動滅火系統(tǒng)，其最大防火分區(qū)不超過4000平米。地下車庫內(nèi)疏散樓梯間應(yīng)設(shè)封閉樓梯間，門采用乙級防火門。d）人防設(shè)計依據(jù)規(guī)劃要求與地下車庫結(jié)合設(shè)計。

第四章建筑方案4.1建筑方案設(shè)計4.1.1a）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93；b）《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》GB50096-1999；c）《民用建筑設(shè)計通則》JGJ37-87；d）《高層民用建筑設(shè)計規(guī)范》GB50045-95（2005年版）；e）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87（2005年版）；f）《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ100-98；g）《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-97；h）《工程建設(shè)標準強制性條文》（房屋建筑部分）建標[2000]85號；i）建設(shè)部頒《建筑工程設(shè)計文件編制深度的規(guī)定》2002年；j）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB50189-2005；k）《XX省居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》DBJ43/001-2004J10410-2004；l）夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準(JGJSO—2001)；4.1.2本項目總建筑面積202512.98平方米。區(qū)內(nèi)為十三棟高層住宅，并有商鋪、幼兒園、物業(yè)、會所、地下車庫等配套建筑。住宅設(shè)計戶型多樣，供不同的業(yè)主選擇。小區(qū)建筑的重點在于滿足小區(qū)居住功能的內(nèi)涵，設(shè)計上力圖體現(xiàn)以人為本，在平面功能布局上，做到功能明確，布置緊湊，凈污分開，食寢分開，從而滿足各戶型的通風(fēng)、日照、私密性、方便性、安全性和衛(wèi)生性等原則。戶型平面上以起居室（客廳）為中心，餐廳等公共部分布置在入口附近，臥室集中靠里，通過廳、室、廚、衛(wèi)的合理布局，使得單元組合靈活，私密性好。相互在聲音、視線、通行等方面互不干擾。空間利用充分，組織分區(qū)明確，做到每戶內(nèi)“鬧靜分區(qū)”，4.1.3層高3.0m4.1.4擯棄傳統(tǒng)，找尋新的住宅亮點。精心設(shè)計住宅的五個立面，美化小區(qū)環(huán)境；第五立面設(shè)計中采用不同組團不同色彩的屋面加以區(qū)分，給人以清新、悅目之感；建筑外觀充分體現(xiàn)都市化現(xiàn)代感建筑風(fēng)格，強調(diào)建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，色彩協(xié)調(diào)亮麗、裝飾簡潔大方。4.2結(jié)構(gòu)設(shè)計4.2.1a）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范(GB5009—2001)；b）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范(GB5007-2002)；c）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范(GB50010-2002)；d）建筑抗震設(shè)計規(guī)范(GB50011—2001)；e）砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范(GBS0003—2001)；f）建筑樁基技術(shù)規(guī)范(JGJ94-94)；4.2.2結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限50年建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級地基基礎(chǔ)設(shè)計等級乙級砌體質(zhì)量控制等級B級4.2.3a）抗震設(shè)防烈度Ⅵ度，設(shè)計基本地震動峰加速度值0.05g，設(shè)計地震分組第一組，建筑抗震設(shè)防標準按丙類建筑考慮。b）鋼筋砼全框架房屋抗震等級為四級。4.2.4a）高層住宅地上16層至28層，住宅上部結(jié)構(gòu)均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系，樓蓋采用現(xiàn)澆樓板，部分大開間采用現(xiàn)澆空心樓板。b）裙房地上一層，采用框架結(jié)構(gòu)。樓板采用鋼筋混凝土梁、板結(jié)構(gòu)。c）地形有高差處，根據(jù)建筑要求設(shè)置重力式片石擋土墻，其最大高度不超過3m。4.2.5a）恒載取值：恒荷載標準值均按實計取。b）活荷載標準值住宅2.0kN／㎡商業(yè)鋪面3.5kN／㎡樓梯、走道2.5KN／㎡住宅衛(wèi)生間40KN／㎡上人屋面：2.0KN/㎡不上人屋面：0.5KN/㎡c）基本風(fēng)壓W0=0.40KN／㎡，地面粗糙度取C類d）基本雪壓So=0.45KNV/㎡。4.2.6本工程設(shè)計尚處于方案階段，未作地質(zhì)勘察，據(jù)業(yè)主介紹及現(xiàn)場踏勘了解，整個地塊地形較為周正，地勢平坦開闊，利于項目規(guī)劃，北面地勢較為平坦，標高低于路面3米。4.2.7a）挖方區(qū)及填土深度小于3m的填方區(qū)采用擴展基礎(chǔ)。b）填土深度大于3m的填方區(qū)采用樁基礎(chǔ)，考慮建筑物的層數(shù),荷載、高度及造價等因素，設(shè)計擬采用沉管錘擊夯擴樁。從降低造價和控制道路沉降的角度考慮，填方區(qū)也可采用強夯加固地基。采用強夯加固地基的方案時，在平整土方前，應(yīng)對填方區(qū)作消淤清表的處理，填土也應(yīng)采用素土(粘土、粉質(zhì)粘土、砂礫石土)，不得采用淤泥、耕植土或生活垃圾。加固后地基土的承載力特征值應(yīng)不小于180kPa，則基礎(chǔ)可采用擴展基礎(chǔ)，不必打樁。c）同一棟建筑的地基，部分為填土區(qū)，部分為挖方區(qū)的，其基礎(chǔ)盡可能采用樁基，若樁基確實難以施工，考慮采用兩種不同的基礎(chǔ)，但此時必須作沉降驗算，并且在連接部位適當(dāng)加強。4.2.8a）混凝土強度等級錘擊沉管夯擴樁C25鋼筋砼基礎(chǔ)C25基礎(chǔ)墊層C10鋼筋混凝土框架梁、板、柱C30砌體結(jié)構(gòu)中鋼筋砼構(gòu)造柱、圈梁、現(xiàn)澆梁板C20b）鋼筋框架主要受力鋼筋采用HRB400(fy=360N／mm2)和HRB335(fy=300N／mm2)級，普通樓板及梁柱箍筋采用HPB235(fy=210N／mm2)級。c）砌體1）磚混結(jié)構(gòu)中的砌體磚混結(jié)構(gòu)中的砌體，選用MulO燒結(jié)粘土多孔磚，砌筑砂漿±0.00以下為M1O或M7.5水泥砂漿，±0.00以上為M1O、M7.5或M5混合砂漿。2）框架結(jié)構(gòu)圍護墻采用Mu5輕質(zhì)砼空心砌塊，M5混合砂漿。4.3給水排水設(shè)計4.3.1a）《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB50013-2006；b）《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB50014-2006；c）《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB450015-2003；d）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）；e）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006；f）《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50084-2001（2005年版）；g）《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-97；h）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB50140-2005；i）《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》GB50038-2005；j）《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005；k）建設(shè)方提供的工程可利用的市政條件；l）規(guī)劃及建筑專業(yè)提供的圖紙及有關(guān)資料。4.3.2本設(shè)計包括小區(qū)的室內(nèi)、外給水、排水、消防設(shè)計。4.3.3a）水源：由市政管網(wǎng)供水，從市政主干管接入兩根DN300的管道進入小區(qū)，干管所能提供的水壓約為0.35～0.40MPa。在接入管處安裝水表、閥門和倒流防止器。b）用水量居民：200升/人.天幼兒園：30升/人.天商業(yè)：5升/平方米沖車：10升/車.次道路澆灑：1升/平方米.天綠地澆灑：4升/平方米.天未預(yù)見水量：最高日用水量的13%最高日用水量：1830立最大時用水量：146立c）給水方式1）室外生活，消防共設(shè)一個系統(tǒng)，在小區(qū)室外形成DN300的環(huán)狀管網(wǎng)。2）小區(qū)采用分區(qū)供水方式，根據(jù)建筑單體的高度和室外地面的標高變化，供水系統(tǒng)分為3個區(qū)，三層及以下為低區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供水。四層至十八層為中區(qū)，十九層及以上為高區(qū)，分別由設(shè)在地下室的生活水箱和全自動恒壓變頻調(diào)速供水設(shè)備聯(lián)合供水。3）室外給水管采用內(nèi)筋嵌入式襯塑鋼管，卡環(huán)式連接，埋地敷設(shè)；室內(nèi)給水管干管采用內(nèi)筋嵌入式襯塑鋼管，卡環(huán)式和法蘭連接，建筑找平層暗裝敷設(shè)；戶內(nèi)采用PPR管道，熱熔連接，明敷。4）建筑單體內(nèi)采用一戶一表，水表出戶設(shè)置。5）室外給水管道及配件的工作壓力為0.6MPa,室內(nèi)給水管道及配件的工作壓力為1.0MPa。6）室外水表井及閥門井均采用磚砌筑。4.3.4a）小區(qū)采用雨污分流制，污水經(jīng)收集后采用重力流的方式排至市政路的污水管。b）本小區(qū)各棟生活污水經(jīng)室外化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)中。c）生活污水排水量按給水量的90％計。d）室外排水管采用UPVC雙壁波紋管，橡膠圈接口；室內(nèi)排水管采用UPVC排水管，膠粘承插接口。e）消防電梯底部設(shè)置消防集水井、潛污泵，排除消防水。f）排水檢查井采用磚砌筑，采用鋼纖維混凝土井蓋。4.3.5雨水a(chǎn)）各單體均設(shè)雨水專用立管，收集屋面雨水后排入室外明溝中，經(jīng)檢查井排入雨水管道中，再排至市政雨水管。b）地面雨水經(jīng)雨水口收集，送入雨水管網(wǎng)中；c）暴雨強度公式采用（XX地區(qū)）Qg=2150.5(1＋0.41Lgp)÷(t+13.275)0.6846(L/S.104m2d）室外雨水管采用UPVC雙壁波紋管，橡膠圈接口；室內(nèi)雨水管采用排水用UPVC管，粘接。4.3.6小區(qū)的消防系統(tǒng)有消火栓滅火系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)；并設(shè)置手提式干粉滅火器。a）消火栓滅火系統(tǒng)1）室外消火栓滅火系統(tǒng)在小區(qū)市政環(huán)狀給水管上適當(dāng)位置布置地上式室外消火栓，間距<120m，并保證各棟水泵接合器有室外消火栓保護，并確保流量要求；地下車庫設(shè)消防水池，儲存2h室內(nèi)消火栓用水量和1h自噴系統(tǒng)用水量。2）室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)各棟建筑均設(shè)置室內(nèi)消火栓。低層建筑采用常高壓系統(tǒng)，由市政管網(wǎng)保障水量及水壓；高層采用臨時高壓給水系統(tǒng)，在地下室設(shè)有消防水池和消火栓加壓泵，地下水池貯存2h室內(nèi)消火栓用水量，自噴1小時用水量，在小區(qū)最高建筑屋頂設(shè)消防水箱，容積18m3高層建筑每個消火栓箱處均配置DN65毫米消火栓一個，L=25米麻質(zhì)襯膠水帶一根，19毫米水槍一支，每個消火栓箱處均設(shè)置啟動消防水泵的按鈕及其保護按鈕的設(shè)施。低層建筑每個消火栓箱處均配置DN65毫米消火栓一個，L=25米麻質(zhì)襯膠水帶一根，19毫米水槍一支。各棟建筑內(nèi)各層均設(shè)置消火栓保護。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)成環(huán)狀布置，保證所有立管均能雙向供水。消火栓布置保證室內(nèi)任何一點有同層相鄰兩個消火栓的水槍的充實水柱同時到達。消防電梯前室設(shè)消火栓。消火栓系統(tǒng)采用鍍鋅鋼管，卡箍件連接，工作壓力1.0MPa。b）自動噴淋滅火系統(tǒng)在地下車庫設(shè)置自動噴淋滅火系統(tǒng)，中危級Ⅱ級布置噴頭，臨時高壓供水系統(tǒng)。在地下水池中貯存1h消防用水量，水泵房中設(shè)置兩臺自動噴淋泵．地下室設(shè)濕式報警閥組。噴頭采用68℃直立式玻璃球噴頭，各防火分區(qū)均設(shè)置信號閥和水流指示器，在各報警閥組最不利點設(shè)置末端試水裝置。系統(tǒng)配兩組室外消防水泵接合器。自噴系統(tǒng)采用內(nèi)外熱鍍鋅鋼管，卡箍件連接，工作壓力1.0MPa。c）滅火器設(shè)置按《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》配置干粉滅火器。4.4電氣設(shè)計4.4.1a）上級主管部門批準的文件及建設(shè)單位提出的有關(guān)要求；b）《10kV及以下變電所設(shè)計規(guī)范》(GB50050—94)；c）《建筑防火設(shè)計規(guī)范》(GB50016-2006)；d）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50045-95（2006版）)；e）《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》(JGJ／T16—92)；f）《低壓配電設(shè)計規(guī)范》(GB50054—95)；g）《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》(GB50057—94(2000版))；h）《電力工程電纜設(shè)計規(guī)范》(GB50217—94)；i）各專業(yè)提供的相關(guān)資料及圖紙。4.4.2a）高低壓配電系統(tǒng)；b）動力及照明系統(tǒng)；c）防雷及接地系統(tǒng)；d）火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)；e）弱電管線預(yù)留預(yù)埋。4.4.3變配電系統(tǒng) 本工程建筑功能為住宅小區(qū)，地下一層地下室作為車庫、設(shè)備用房和人防設(shè)施用房，地上為二類高層住宅和配套的小區(qū)會所、幼兒園和局部商業(yè)用房。a）小區(qū)的消防控制室、變頻生活水泵電力、消防水泵、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制裝置、地下室應(yīng)急照明、疏散指示標志等的用電應(yīng)按一級負荷供電，二類高層普通住宅建筑的消防電梯、客梯、防排煙設(shè)施、應(yīng)急照明、疏散指示標志等的按二級負荷供電，其他按三級負荷供電。b）主要負荷估算：根據(jù)XX電力局XX城區(qū)配電標準估算如下：住宅用電負荷約為9550kVA；商業(yè)用電負荷約為350kVA；幼兒園、地下車庫及其它公建用電負荷約為830kVA。c）電源：根據(jù)以上確定的負荷性質(zhì)及安裝容量，電源由市電引來兩路獨立10KV引入總變配電所。若沒有兩路獨立電源，可設(shè)柴油發(fā)電機作為備用電源，以滿足小區(qū)一級負荷要求。e）小區(qū)設(shè)總變配電及多處分配電所，各分變配電所的高壓均由總配電間放射式引入，分配電間具體數(shù)量按低壓的供電半徑不超過200米為原則。總配電所內(nèi)高壓為單母線分段運行方式，平時兩路電源同時分列運行，互為熱備用。各分變配電所的高壓均由總配電間放射式引入,高壓電纜采用室外埋地敷設(shè)。高壓計量設(shè)在總變電所內(nèi)，低壓按照明、動力分開計量，住宅計量做到一戶一表。低壓為單母線分段運行，并在變配電室低壓側(cè)設(shè)功率因數(shù)自動補償裝置4.4.4消防水泵、消防電梯、防排排煙風(fēng)機等均由兩個電源供電，并在最末一級配電箱處設(shè)置自動轉(zhuǎn)換裝置。應(yīng)急照明等分散的小容量負荷，可采用設(shè)備自帶蓄電池作自備應(yīng)急電源。消防控制室采用專用雙電源回路供電，末端自投互復(fù)，并設(shè)置20Ah的直流自備應(yīng)急電源。4.4.5a）照度標準參照《建筑照明設(shè)計標準》GB50034-2004b）備用房、地下車庫采用以高效節(jié)能熒光燈為主的光源；樓梯間、電梯間、走廊及部分公共場所均采用高效節(jié)能燈。樓梯間、防煙樓梯間前室、消防電梯間及其前室或合用前室均應(yīng)設(shè)應(yīng)急照明。消防控制室、消防水泵房、自備發(fā)電機房、配電室、防煙與排煙機房、電話總機房以及發(fā)生火災(zāi)仍需正常工作的其他房間應(yīng)設(shè)應(yīng)急照明，并應(yīng)保持正常照明的照度。4.4.6a）防雷保護：本工程按二類防雷建筑設(shè)計。建筑物的防雷裝置應(yīng)滿足防直擊雷、防雷電感應(yīng)及雷電波的侵入。b）接地系統(tǒng)：2）防雷接地、電氣設(shè)備保護接地及弱電系統(tǒng)等共用統(tǒng)一的接地裝置，要求接地電阻不大于1歐姆。4.4.7防護等級：本工程地下室為一類防火建筑，火災(zāi)自動報警保護等級按一級設(shè)置，采用集中報警系統(tǒng)。4.4.8本工程弱電包括電視、電話、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)及訪客對講系統(tǒng)。有線電視、電話、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)由市政接口引入小區(qū)的弱電總配線箱，由弱電總配線箱引至每棟弱電接線箱，每棟接線箱通過豎井引至各層接線箱。各層接線箱分線給家庭信息配線箱。小區(qū)每單元住宅設(shè)獨立的訪客對講系統(tǒng)，工作狀態(tài)及報警信號送到小區(qū)管理中心。4.4.9電氣節(jié)能a）設(shè)備用房、車庫等應(yīng)優(yōu)先選用直管型三基色T8熒光燈；住宅建樓梯間、走道的照明采用節(jié)能自熄開關(guān)b）辦公建筑應(yīng)以熒光燈為主要燈具。辦公建筑的走廊、樓梯間等公共場所的照明宜采用集中控制。c）選用電子鎮(zhèn)流器。d）公共照明采用節(jié)能型燈具,樓梯間采用節(jié)能聲光控、延時開關(guān)。e）選擇高效節(jié)能電動機。大容量交流異步電動機宜采用恒頻變壓軟動器啟動，改善啟動特性。f）變壓器選用低損耗、低噪音的節(jié)能變壓器。4.5燃氣設(shè)計4.5.1a）有關(guān)部門各種批文；b）國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)程、規(guī)范。4.5.2小區(qū)室外燃氣設(shè)計。4.5.3本項目燃氣氣源接自白沙灣路燃氣管網(wǎng)，在小區(qū)入口設(shè)置燃氣調(diào)壓裝置，減壓后，低壓管道在該區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀主供氣管，經(jīng)各分配支管輸送到各棟建筑。小區(qū)室外燃氣管道沿道路東、南側(cè)埋地敷設(shè)。燃氣管道與給水管道水平間距大于0.5米，垂直間距大于0.15米。燃氣管道與排水管道水平間距大于1.0米，垂直間距大于0.15米。燃氣管道與電纜道水平間距大于0.5米，垂直間距大于0.5米。燃氣管道采用無縫鋼管，焊接連接，埋地鋼管外壁采用二布三油防腐處理。4.6節(jié)能設(shè)計4.6.1設(shè)計依據(jù)

a）民用建筑節(jié)能設(shè)計標準(JGJ26-95)b）夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準(JGJSO—2001)；c）XX省居住建筑節(jié)能設(shè)計標準(J10410—2004)。4.6.2XX映象住宅設(shè)計嚴格按照節(jié)能設(shè)計標準有關(guān)要求進行設(shè)計，所有建筑物均為單元式住宅，朝向為南北方向，體型系數(shù)≤0．35，封閉樓梯間的外窗為開啟式外窗。外墻采用多孔粘土磚，顏色絕大部分是淺色調(diào)，東西山墻采用EPS外墻外保溫體系。外墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬燈結(jié)構(gòu)的熱橋部位做隔熱保溫處理，屋面采用EPS保溫體系。外窗及陽臺門采用塑鋼門窗，玻璃采用雙層中空玻璃等，保證外圍護結(jié)構(gòu)平均傳熱系數(shù)<1.5。4.7消防設(shè)計4.7.1a）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16—87(2001年版)b）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》CBJ140—90c）甲方提供的相關(guān)資料4.7.2本工程嚴格按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》設(shè)計，小區(qū)內(nèi)部主要道路大于5米寬，每棟建筑間距均大于13米，滿足消防車道要求。每棟建筑周邊都設(shè)有環(huán)形通道，消防車場可抵達，直接形成撲救面。建筑物的間距均滿足《建筑設(shè)計防火規(guī)范》中的防火間距要求。4.7.3小區(qū)內(nèi)高層建筑，根據(jù)<<建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB516—87)>>，住宅樓室內(nèi)設(shè)計消火栓滅火系統(tǒng)，用水量15L／S，火災(zāi)延續(xù)時間2h,同時使用水槍數(shù)2支，每支水槍最小流量5L／S，每根豎管最小流量1OL／S。在住宅樓梯間的每層設(shè)計消火栓，消火栓布置按同層相鄰兩個消火栓的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位為原則。每具消火栓處設(shè)置MT5手提式干粉滅火器4具。根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》，住宅建筑為二類高層民用建筑。室內(nèi)設(shè)計室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)，用水量20L／S，火災(zāi)延續(xù)時間2h，同時使用水槍數(shù)3支，每支水槍最小流量5L／S，每根豎管最小流量1OL／S。根據(jù)《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》，商場及地下車庫內(nèi)設(shè)計自動噴水滅火系統(tǒng)，消防用水量21L／S，按中危險級(1級)設(shè)計。在高層建筑地下室設(shè)計地下水池、地下泵房。在高層建筑屋頂設(shè)置消防水箱25m34.7.4小區(qū)室外消防給水按常高壓供水設(shè)計。室外消防用水20L／S，火災(zāi)延續(xù)時間2h，室外設(shè)計SSl50室外消火栓。室外消火栓間距按不大于120米布置并形成環(huán)網(wǎng)。4.7.5按《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》進行配置，滅火器設(shè)置按輕等危險級，火災(zāi)類型為A類，每個配置點的最大保護距離20m，每個配置點配4具MF5手提滅火器。4.8環(huán)境保護4.8.1a）有關(guān)各部門批文；b）給排水等專業(yè)提供的設(shè)計技術(shù)要求；c）《污水綜合排放標準》(GB8979—96)；d）《大氣污染物綜合排放標準》(GBl6297—96)；e）國家現(xiàn)行的有關(guān)標準。4.8.2本項目為居住和商業(yè)功能，主要污染物有：a）廢氣：住戶廚房產(chǎn)生的油煙廢氣；b）廢水：來源于生活污水；c）廢渣：主要為生活垃圾；d）噪聲：主要為人群及車輛產(chǎn)生的噪聲。4.8.3a）廢氣廚房油煙廢氣從成品煙道排出，煙道設(shè)計符合國家現(xiàn)行標準和規(guī)范。b）廢水生活污水經(jīng)化糞池處理后，排入城市排水管網(wǎng)。c）廢渣小區(qū)垃圾實行“分類裝放，定時收集，統(tǒng)一運送，集中處理”的方法”。在小區(qū)公共場所要設(shè)置一些垃圾箱，生活垃圾收集后送城市垃圾填埋場處理。d）噪聲為盡量避免噪聲產(chǎn)生的影響，住宅設(shè)計中的門窗玻璃均采用中空玻璃，小區(qū)內(nèi)加強苗木植被的種植。達到吸聲減噪的目的。4.8.4為減輕環(huán)境污染，利用空坪隙地進行綠化，種植草皮及樹木，搞好小區(qū)綠化。4.8.5本項目污染物經(jīng)以上措施處理，“三廢”治理工程按照國家規(guī)定的設(shè)計程序，執(zhí)行防治污染物及其它公害的設(shè)計與主體工程同時設(shè)計同時施工同時投產(chǎn)的“三同時”制度后，能確保污染物做到達標排放。第五章項目實施進度XXXX建設(shè)集團房地產(chǎn)（XX）有限公司XX映象項目一次建設(shè)，本期項目預(yù)計建設(shè)期2年，2008年上半年完成項目前期工作，于2009年底完工。2008年6月完成項目前期工作；2008年上半年完成施工圖設(shè)計；2008年下半年至2009年設(shè)備定貨及采購；2008年下半年至2009年10月完成土建施工；2009年設(shè)備安裝、調(diào)試；2009年底工程收尾、驗收完成。詳見表5-1項目實施規(guī)劃表。項目實施進度表序號時間進度項目2008年20091季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1可行性研究報告及評估審批2設(shè)計階段3招標階段4設(shè)備定貨及采購5主體工程施工期6安裝及裝修期7零星工程及場地綠化8竣工驗收9交付使用第六章投資估算6.1投資估算6.1.1（1）XX省建筑工程概算定額（2001年）；（2）國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》投資估算辦法（2000年10月）；（3）國家現(xiàn)行的政策法規(guī)及建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。6.1.2（1）項目凈用地面積52193平方米，總建筑面積202512.98平方米，其中：地上建筑面積166512.98平方（含住宅160580.45平方米、商鋪3018.27平方米、幼兒園1850.44平方米、會所554.82平方米、物業(yè)管理用房509平方米），地下室建筑面積36000平方米（含架空層2729.02平方米、人防面積10000平方米、地下停車場（2）開發(fā)建設(shè)投資估算范圍包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期稅費、其它費用、不可預(yù)見費等。（3）土地費用（包括拆遷、安置費等）按255.1萬元/畝計算；（4）預(yù)備費用按工程費用和其他費用兩者之和的5%計取；（5）建設(shè)單位管理費按工程費用的2%計??；（6）銷售費按銷售收入的3%計取。6.1.建設(shè)項目總投資為66091.47萬元，各項費用如下。其中：土建工程投資29013.43萬元，安裝工程5743.74萬元，設(shè)備購置費2255.42萬元，其它費用25211.66萬元（含土地征購拆遷費19895.46萬元），預(yù)備費3111.21萬元,建設(shè)期第一年利息756萬元。6.2資金籌措6.2.1建設(shè)項目所需66091.47（1）建設(shè)單位自有資金36091.47萬元；（2）銀行貸款30000.00萬元；6.2.3各期資金使用及籌措見附表6-2。

第七章財務(wù)評價7.1財務(wù)評價依據(jù)與說明（1）項目財務(wù)評價依據(jù)國家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和國家建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》及國家現(xiàn)行有關(guān)的財稅制度。（2）項目財務(wù)基準收益率為12%。（3）銷售進度安排，每半年銷售25%。（4）按市場價格，住宅銷售均價5000元/m2，銷售量160580.45m2；商場及沿街門面銷售均價10000元/m2，銷售量（5）項目繳納營業(yè)稅（稅率5%），城市維護建設(shè)稅（稅率7%），教育附加費（費率5%）。（6）土地增值稅，增值額超過扣除項目的30%未超過50%，土地增值稅稅率按30%征收，所得稅按25%。7.2銷售收入、稅金及附加估算項目總銷售收入為88532.50萬元，總銷售稅金及附加為4869.29萬元。7.3損益分析項目利潤總額為：8028.13萬元，土地增值稅2408.44萬元，所得稅1404.92萬元，稅后利潤總額為：4214.77萬元。根據(jù)損益計算以下指標：投資利潤率=利潤總額/總投資×100%=12.15%投資利稅率=利稅總額/總投資×100%=19.51%成本利稅率=凈利稅/總成本費用×100%=5.57%7.4現(xiàn)金流量分析全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量分析，詳見附表7-3財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部）。計算的各項指標如下：評價指標表（全部）序號指標名稱單位所得稅后所得稅前備注1財務(wù)內(nèi)部收益率%17.619.552靜態(tài)投資回收期年2.732.71含建設(shè)期3凈現(xiàn)值（i=12%）萬元3005.374041.387.5敏感性分析敏感性分析表變動因素變動幅度評價經(jīng)濟指標內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）凈現(xiàn)值（萬元）（i=12%）基本方案0%19.552.714041.38銷售價格-5%15.732.762041.60-10%11.922.8141.83+5%23.372.666041.15+10%27.192.628040.92建設(shè)投資+5%16.232.752365.91+10%13.092.79690.44-5%23.072.675716.85-10%26.822.637392.32項目開發(fā)建設(shè)、銷售過程中一些可能影響效益的主要風(fēng)險因素有銷售價格、開發(fā)建設(shè)投資等。針對銷售價格、開發(fā)建