地產(chǎn)項(xiàng)目合約策劃報(bào)告

一期合約策劃報(bào)告2020 06 25目錄一、項(xiàng)目概述 1（一）地理位置 1（二）技術(shù)指標(biāo) 1（三）發(fā)展計(jì)劃 3二、合約策劃綜述 4（一）目的 4（二）合約關(guān)系架構(gòu) 4（三）合約分判總體思路 4三、招標(biāo)分判（售樓相關(guān)工程分判另述） 6（一）各分判工程對(duì)承建商數(shù)量需求及劃分方案 6（二）甲供物資 8（三）招標(biāo)分判時(shí)間節(jié)點(diǎn) 12四、售樓相關(guān)工程招標(biāo)分判 16（一）具體分判工程 16（二）分判工程定標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn) 19五、建安成本控制計(jì)劃 22六、招標(biāo)分判要點(diǎn) 22七、本項(xiàng)目新材料新工藝（新設(shè)備、新設(shè)計(jì)）擬采用情況 22八、各分判工程控制重點(diǎn) 23（一）樁基礎(chǔ)工程 23（二）土建工程 23（三）精裝修工程 26九、項(xiàng)目合約管理要點(diǎn) 26十、工程結(jié)算 27十一、人員配置 27十二、合約管理日常工作用表 27（一）標(biāo)書(shū)發(fā)放統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬 28（二）工程定標(biāo)情況表 28（三）合同管理臺(tái)帳 28（四）工程變更指令及工程管理指令統(tǒng)計(jì)表 28（五）資金計(jì)劃表 28（六）項(xiàng)目部造價(jià)師用表 28（七）合作方信息表 28十三、總結(jié) 28十四、附件 28一期合約策劃報(bào)告一期合約策劃報(bào)告PAGEPAGE10xx千燈湖花園項(xiàng)目一期合約策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概述（一）地理位置 本項(xiàng)目地位于佛山市南海區(qū)桂城 、 街區(qū)，具體區(qū)位如下： 該地塊東面為南海迎賓廣場(chǎng)及千燈湖公園，南面為南海實(shí)驗(yàn)小學(xué)及其它地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)在建的超高層項(xiàng)目創(chuàng)鴻水韻尚都，西部為佛山南北向主干道南海大道，北部為汽車“”店及城市地，穿過(guò)綠地為廣佛快速交通干道海八路。（二）技術(shù)指標(biāo)、全期技術(shù)指標(biāo)及其它相關(guān)情況整個(gè)項(xiàng)目 共 棟超高層（ ） 住宅樓， 層地下 室，南 面及東南面 街面建 （ ）及園（ ）。 棟超高層 分布在整個(gè)地塊的 外圍，中間是小區(qū)的主園 林，主 入口在東 側(cè)燈湖西 路近小區(qū) 中間位置， 次入口在小區(qū)的南 側(cè)海 七路近小區(qū) 中間位置 。具體 技術(shù)指標(biāo)如下 表：序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注建設(shè)用地面積總建筑面積計(jì)容積率建筑面積可銷售面積地下建筑面積地上建筑面積配套設(shè)施基底面積（首層投影面積）住宅戶數(shù)戶室外空地面積機(jī)動(dòng)車停車位根據(jù)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注建設(shè)用地面積總建筑面積計(jì)容積率建筑面積可銷售面積地下建筑面積地上建筑面積配套設(shè)施基底面積（首層投影面積）住宅戶數(shù)戶室外空地面積機(jī)動(dòng)車停車位（ ）本項(xiàng)目為超高檔項(xiàng)目，擬采用一些新材料 、新 工藝， 對(duì)標(biāo)工作的推進(jìn)將產(chǎn)生一 定的影 響；（ ）本項(xiàng)目擬 打造為 佛山標(biāo)桿豪宅項(xiàng)目， 因此對(duì)工程質(zhì)量及全文明施 工要求較高， 對(duì)承建 商的水平有 更高 的要求；（ ）地下室 層 、地下室面積 較大；（ ）園林面積 較大，且基本為一 整體，對(duì)地 庫(kù)頂板有一 定要求；（ ）因?yàn)? 該項(xiàng)目為超高層 且檔 次較高 ，機(jī) 將較以 往項(xiàng)目 復(fù)雜相關(guān)配 置較以 往項(xiàng)目高 ，各種管線預(yù)計(jì) 會(huì)較為 密集，機(jī) 電成本 將遠(yuǎn)超之前項(xiàng)目 ；（ ） 從目 前超 前鉆情況 來(lái)看，地 質(zhì)條件不容 樂(lè)觀， 對(duì)樁基 礎(chǔ)計(jì) 、招標(biāo)及現(xiàn)場(chǎng)施 工將帶來(lái)不利影 響。、一 期技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目一期 層地下室，地上 棟超高層（ 棟 層 、 層 ）及附屬商業(yè) 座（ 擬作售樓用、商業(yè) 座、幼兒園等。本項(xiàng)目一期 具體技術(shù)指標(biāo)如下 表：序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注建設(shè)用地面積總建筑面積計(jì)容積率建筑面積可銷售面積地下建筑面積地上建筑面積配套設(shè)施基底面積序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注建設(shè)用地面積總建筑面積計(jì)容積率建筑面積可銷售面積地下建筑面積地上建筑面積配套設(shè)施基底面積（首層投影面積）住宅戶數(shù)戶外空面積機(jī)動(dòng)車停車位該項(xiàng)目一期除有本項(xiàng)目具有的特點(diǎn)外，另因售樓需要，需要進(jìn)行的分判任務(wù)較重。因此售樓區(qū)、樣板房相關(guān)招標(biāo)分判應(yīng)重點(diǎn)考慮。（三）發(fā)展計(jì)劃開(kāi)工開(kāi)盤(pán)竣工驗(yàn)收交樓入伙本項(xiàng)目一期開(kāi)工開(kāi)盤(pán)竣工驗(yàn)收交樓入伙年月年月年月年月年月年月（一）目的 為預(yù)控、指導(dǎo)下一步的工程管理，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，控制成本 管理工作，確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。 （二）合約關(guān)系架構(gòu) 合約關(guān)系架構(gòu)采 用“總承包＋專業(yè)土建裝修分包＋專業(yè)機(jī)電分包＋甲供物料及設(shè)備分包＋非總承包協(xié)調(diào)工程 ”的 形式， 如下 所示：（ 三（ 三）合約 分判總體思路、按合約關(guān)系架構(gòu)，本項(xiàng)目擬 “總承包（土建主體施工單位）＋專業(yè)土建裝修分包＋專業(yè)機(jī)電分包＋甲供物料及設(shè)備分包＋非總承包協(xié)調(diào)工程”的形式。為控制成本 ，本 工程采用較多的專業(yè)分包單位和供貨商，而總承包（土建主體施工單位）需完成主體結(jié)構(gòu) 施工 ， 并承擔(dān)現(xiàn)場(chǎng)全面管理的責(zé)任。所有專業(yè)土建裝修分包、 、 ， 合 ， 明關(guān)系 ， 照管， 納入總承包的管理體系， 既可保證項(xiàng)目 質(zhì)量， 又可降低成本 現(xiàn)場(chǎng)所有非土建主體施工單位均需與總承包（土建主體施工單避免合約風(fēng)險(xiǎn)與漏洞之用。招標(biāo)采用工程量清單報(bào)價(jià)模式，合約形式主要采用總價(jià)包干，對(duì)于暫定量工程和物資采購(gòu)，其他工程無(wú)特殊情況均不能采用暫定工程量招標(biāo)。、 付款方式：（ ）土建工程：無(wú)預(yù)付款或備料款；承建商每月 中期付款發(fā)包人審批期限為 發(fā)包人在完成付款申請(qǐng)審批后的 天內(nèi)， 支付承包人當(dāng)期應(yīng)得工程款項(xiàng) ；如發(fā)包人未能按規(guī)定期限付款，則隨后的天視為寬限期。在持正常施工；如發(fā)包人未能在寬限期結(jié)束前付款，承包人可向發(fā)包人發(fā)出追討通知。如發(fā)包人在收到該通知后天內(nèi)仍不付款，承包人可以暫停執(zhí)行本，而不當(dāng)作承包人應(yīng)負(fù)責(zé)的延誤。（ ）專業(yè)工程：付款方式同主包工程； （ ）材料 、設(shè)備（ 不包 括集團(tuán)采購(gòu)無(wú)預(yù)付款 和定金；每批貨物送抵工地現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)需方初步驗(yàn)收合格后的三十（）天內(nèi)支向需提供該批貨物貨總額的銷售發(fā)票（）小額工程：如金額較小，且施工期較短，則完工后，承建商申報(bào)結(jié)算書(shū)，發(fā)包人天辦理結(jié)算，結(jié)算完成后天內(nèi)支付工程款。是否預(yù)留保修金，視具體工程靈活處理。（）個(gè)別工程付款方式因其特殊性，有可能與上述四項(xiàng)付款方式均不相同，應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)，合理設(shè)置。具體支付比例按區(qū)域公司之合約付款統(tǒng)一方式執(zhí)行。、招標(biāo)過(guò)程 堅(jiān)持采用考察評(píng)比、多家競(jìng)爭(zhēng)投標(biāo)、多輪議價(jià)等方式 以篩選出優(yōu)秀的承包 商市政壟斷工程 方式 于特殊市政工程 或額度極小的零星工程 價(jià)委托方式 。、定標(biāo)必須經(jīng)合約評(píng)審委員會(huì)評(píng)審決定，并按區(qū)域和集團(tuán)管理制度執(zhí)行，定標(biāo)的一般原則是經(jīng)評(píng)審的合理最低價(jià)中標(biāo)。三、招標(biāo)分判（售樓相關(guān)工程分判另述）（ 一） 各分判工程 對(duì)承建商數(shù)量需求及劃分方 案根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)需選擇具有較強(qiáng)實(shí)力的施工 目的承建工 作。根據(jù)目前的承建商情況，尚需考察新的施工 單位：樁基礎(chǔ)工程 ， ；土建工程 ， ；機(jī)電工程 ， ；裝修工程 ， 園林工程 ， ；人防門(mén)工程 ， 家；石材 供應(yīng)商， 家序號(hào)序號(hào)分判工程名稱投標(biāo)單位中標(biāo)單位備注前期工程土方開(kāi)挖與支護(hù)樁基礎(chǔ)土建防水指定分包機(jī)電安裝工程監(jiān)理服務(wù)人防門(mén)白蟻防治鋁門(mén)窗陽(yáng)臺(tái)欄桿區(qū)域招標(biāo)弱電區(qū)域招標(biāo)消防報(bào)警室內(nèi)煤氣管道另根據(jù)實(shí)際情況 ，為保證工程的防水質(zhì)量 ，除保證主體工程的施 工質(zhì)量外，擬將本項(xiàng)目防水工程進(jìn)行指定分包 。招標(biāo)分 判計(jì)劃詳見(jiàn)下表：樣板確認(rèn)時(shí)間根據(jù) 招標(biāo)進(jìn) 度計(jì)劃推算而得。變配電變配電電信、有線電視直飲水泛光照明精裝修室內(nèi)木門(mén)及入戶門(mén)區(qū)域招標(biāo)防火卷簾及防火門(mén)區(qū)域招標(biāo)櫥柜木地板集團(tuán)招標(biāo)地庫(kù)交通標(biāo)志地庫(kù)地坪漆清潔開(kāi)荒結(jié)合目前承建商具體情況及項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度需要，擬歸入室外道路、市政土建工程進(jìn)行分判。園建綠化序樣板確認(rèn)序樣板確認(rèn)供貨卸貨責(zé)任備注工程項(xiàng)目 到貨時(shí)間號(hào) 時(shí)間 周期供貨商承包商電梯集中采購(gòu)電梯安裝集中采購(gòu)發(fā)電機(jī)集中采購(gòu)發(fā)電機(jī)組環(huán)保工程集中采購(gòu)管材集中采購(gòu)?fù)鈮Υu集中采購(gòu)中央空調(diào)集中采購(gòu)拋光磚集中采購(gòu)閥門(mén)集中采購(gòu)電線電纜集中采購(gòu)戶內(nèi)配電箱集中采購(gòu)熱水器集中采購(gòu)煤氣爐集中采購(gòu)抽油煙機(jī)集中采購(gòu)消毒碗柜集中采購(gòu)室內(nèi)潔具集中采購(gòu)室內(nèi)墻地磚集中采購(gòu)生活供水設(shè)備 ■ 潛水泵 ■ 空調(diào)泵 ■ 室內(nèi)燈具 ■ 水暖件 ■ 自行招標(biāo)水暖配件 ■ 自行招標(biāo)室內(nèi)石材 ■ 自行招標(biāo)外墻石材 ■ 自行招標(biāo)淋浴門(mén) ■ 自行招標(biāo)木門(mén)小五金 ■ 自行招標(biāo)排氣扇 ■ 自行招標(biāo)電話、電腦面板 ■ 自行招標(biāo)通風(fēng)機(jī) ■ 自行招標(biāo)劈開(kāi)磚 ■ 自行招標(biāo)屋面瓦 ■ 自行招標(biāo)園林燈具 ■ 自行招標(biāo)馬賽克 ■ 自行招標(biāo)不銹鋼水箱 ■ 自行招標(biāo)泳池設(shè)備 ■ 自行招標(biāo)游樂(lè)設(shè)施 ■ 自行招標(biāo)會(huì)所健身器材 ■ 自行招標(biāo)會(huì)所桑拿設(shè)備 ■ 自行招標(biāo)樣板房家具 ■ 自行招標(biāo)樣板房窗簾 ■ 自行招標(biāo)樣板房裝飾燈具 ■ 自行招標(biāo)說(shuō)明：、供貨周期天數(shù)為日歷天，對(duì)于一次性全部到貨的物資，供貨周期指正式、電梯設(shè)備的正常供貨期的前提是預(yù)付款和提貨款的正常支付，且不含非標(biāo)設(shè)置；安裝時(shí)間為雙方確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)具備安裝條件起拿到電梯準(zhǔn)運(yùn)證的時(shí)間。、根據(jù)《物資采購(gòu)管理制度》的《 甲供物資管理工作程序》括用人力或機(jī)械輔助手段將物資搬離運(yùn)輸車輛、轉(zhuǎn)運(yùn)至合約管理部指定的位置（包括露天場(chǎng)地和倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)所、堆放整齊或安放牢固，不負(fù)責(zé)二次轉(zhuǎn)運(yùn)。、根據(jù)集團(tuán)集中采購(gòu)物資要求，如屬于供貨商卸貨，則滿足合同條件第（）米以內(nèi)、上下不超過(guò)一層建筑物高度階梯的工地以外的地方，并按需方要求及根據(jù)貨物特點(diǎn)堆放整齊。、電梯、中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)、不銹鋼水箱、泳池設(shè)備、游樂(lè)設(shè)施、健身設(shè)、承包商接收貨物后，隨之保管責(zé)任轉(zhuǎn)移至承包商。、到貨時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目一期工程施工計(jì)劃推算而得。一期合約策劃報(bào)告一期合約策劃報(bào)告PAGEPAGE13（三）招標(biāo)分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)

xx千燈湖花園項(xiàng)目一期分判進(jìn)度計(jì)劃表合約分類合約分類招標(biāo)圖紙?zhí)峁?biāo)書(shū)制作發(fā)標(biāo)回標(biāo)議標(biāo)定標(biāo)（一）前期工程圍墻工程地質(zhì)初勘五勝河改造一期地震安評(píng)活動(dòng)板房供應(yīng)安裝一期臨電一期超前鉆（二）主樓部分土方開(kāi)挖樁基礎(chǔ)機(jī)電安裝白蟻防治陽(yáng)臺(tái)欄桿木門(mén)工程弱電工程消防報(bào)警室內(nèi)煤氣管道電信、有線電視工程直飲水工程泛光照明工程高低壓配電櫥柜工程木地板工程防火卷簾及防火門(mén)地庫(kù)交通標(biāo)志及地坪漆（三）室外部分室外道路、市政工程 結(jié)合目前承建商具體情況及項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度需要，擬歸入土建工程進(jìn)行分判。園林綠化及泳池工程園林綠化及泳池工程說(shuō)明： 以上招標(biāo)時(shí)間均為初步計(jì)劃時(shí)間，視招標(biāo)圖出圖時(shí)間而定。如出圖時(shí)間延后，則招標(biāo)、定標(biāo)等時(shí)間相應(yīng)順延。一期合約策劃報(bào)告一期合約策劃報(bào)告四、售樓相關(guān)工程招標(biāo)分判根據(jù)營(yíng)銷意見(jiàn)及項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 ，一期預(yù)計(jì)于 年 月對(duì)外正 式銷售 。對(duì)外銷售時(shí)要求配套的售樓區(qū)及小區(qū)主入口 一期 范圍內(nèi)的中心園區(qū) 全部完成。因此作為售樓區(qū)的 商業(yè) 座，對(duì)外 開(kāi)放時(shí) 裝修須完成并投入 用；園林綠化需完成并投入 適用。根據(jù)營(yíng)銷意見(jiàn) ，由于 產(chǎn)品定位不同，要求 在分別在三棟樓 （ 、、 樓 ）設(shè)置樣板房， 樣板房擬計(jì)劃 設(shè)置于 十層。樣板房開(kāi)放時(shí) 樣板房棟號(hào)的 首層正式 大堂需裝修完成門(mén)樓 裝完成。 室內(nèi)參觀電梯需投入 使用。售樓區(qū) 一期 樓 設(shè)計(jì)并進(jìn)行招標(biāo)， 完成相關(guān)單位的分判。（一）具體分判工程詳見(jiàn) 下表：一期合約策劃報(bào)告一期合約策劃報(bào)告工程分判 一期售樓部樁基礎(chǔ)工程 售樓部工程分判 一期售樓部室內(nèi)裝飾及外墻石材干掛工程 售樓部工程分判 一期售樓部鋁合金門(mén)窗工程 售樓部工程分判 一期售樓部夜景泛光照明工程 售樓部工程分判 一期樣板房、電梯大堂及電梯廳裝飾工程 樣板房工程分判 一期門(mén)樓外墻石材干掛工程 售樓展示需要工程分判 一期園建工程 售樓展示需要工程分判 一期綠化工程 售樓展示需要工程分判 一期樣板房櫥柜工程 樣板房工程分判 一期樣板房木門(mén)工程 樣板房工程分判 一期樣板房木地板工程 樣板房物資分判 一期售樓部、門(mén)樓外墻石材供貨 售樓部物資分判 一期售樓部龍頭供貨 售樓部物資分判 一期售樓部屋面地磚供貨 售樓部物資分判 一期售樓部、樣板房家具采購(gòu) 售樓、樣板房物資分判 一期售樓部、樣板房裝飾燈供貨安裝 售樓、樣板房物資分判 一期售樓部、樣板房燈具供貨 售樓、樣板房物資分判 一期售樓部、樣板房中央空調(diào)主機(jī)及末端供貨 售樓、樣板房物資分判 一期售樓部、樣板房窗簾供貨安裝 售樓、樣板房物資分判 一期賣(mài)場(chǎng)雕塑供貨 售樓展示需要物資分判 一期樣板房波打線、電梯廳腳線供貨 樣板房一期合約策劃報(bào)告一期合約策劃報(bào)告22物資分判一期樣板房衛(wèi)生間墻地磚供貨樣板房23物資分判一期樣板房陽(yáng)臺(tái)墻地磚供貨樣板房24物資分判一期樣板房廚房墻地磚供貨樣板房25物資分判一期樣板房排氣扇供貨樣板房26物資分判一期門(mén)樓外墻石材供貨售樓展示需要27物資分判一期休閑椅及垃圾桶供貨售樓展示需要28物資分判一期園林燈具及潛水泵供貨售樓展示需要一期合約策劃報(bào)告一期合約策劃報(bào)告（二）分判工程定標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn) xx千燈湖花園項(xiàng)目一期售樓相關(guān)工程分判進(jìn)度計(jì)劃表合約分類最遲定標(biāo)時(shí)間備注一期售樓部樁基礎(chǔ)工程已定標(biāo)一期售樓部室內(nèi)裝飾及外墻石材干掛工程要求圖紙?zhí)峁r(shí)間為 。單位進(jìn)場(chǎng)時(shí)間為 。一期售樓部鋁合金門(mén)窗工程大貨鋁窗工程定標(biāo)計(jì)劃時(shí)間滿足售樓需要。一期售樓部夜景泛光照明工程大貨泛光照明工程定標(biāo)計(jì)劃時(shí)間滿足售樓需要。一期樣板房、電梯大堂及電梯廳裝飾工程大貨裝飾工程定標(biāo)計(jì)劃時(shí)間滿足售樓需要。一期門(mén)樓外墻石材干掛工程時(shí)間同一期樣板房、電梯大堂及電梯廳裝飾工程。一期展示區(qū)園建工程一期園建工程定標(biāo)時(shí)間滿足售樓需要。一期展示區(qū)綠化工程一期園建工程定標(biāo)時(shí)間滿足售樓需要。一期樣板房櫥柜工程大貨櫥柜工程定標(biāo)計(jì)劃時(shí)間滿足售樓需要。一期樣板房木門(mén)工程大貨木門(mén)工程定標(biāo)計(jì)劃時(shí)間滿足售樓需要。一期合約策劃報(bào)告一期合約策劃報(bào)告一期樣板房木地板工程 大貨木地板工程定標(biāo)計(jì)劃時(shí)間滿足售樓需要。一期售樓部外墻石材供貨 供貨周期為 天，供貨時(shí)間滿足項(xiàng)目發(fā)展要求。一期售樓部龍頭供貨 供貨周期為 天，供貨時(shí)間滿足項(xiàng)目發(fā)展要求。一期售樓部屋面地磚供貨 供貨周期為 天，供貨時(shí)間滿足項(xiàng)目發(fā)展要求。一期售樓部、樣板房家具采購(gòu) 供貨周期為 天，供貨時(shí)間滿足項(xiàng)目發(fā)展要求。一期售樓部、樣板房裝飾燈供貨安裝 供貨周期為 天，供貨時(shí)間滿足項(xiàng)目發(fā)展要求。一期售樓部、樣板房燈具供貨 供貨周期為 天，供貨時(shí)間滿足項(xiàng)目發(fā)展要求。一期售樓部、樣板房中央空調(diào)主機(jī)及末端供貨 供貨周期為 天，供貨時(shí)間滿足項(xiàng)目發(fā)展要求。一期售樓部、樣板房窗簾供貨安裝 供貨周期為 天，供貨時(shí)間滿足項(xiàng)目發(fā)展要求。一期賣(mài)場(chǎng)雕塑供貨 供貨周期為 天，供貨時(shí)間滿足項(xiàng)目發(fā)展要求。一期樣板房波打線、電梯廳腳線供貨 供貨周期為 天，供貨時(shí)間滿足項(xiàng)目發(fā)展要求。一期樣板房衛(wèi)生間墻地磚供貨 供貨周期為 天，供貨時(shí)間滿足項(xiàng)目發(fā)展要求。一期樣板房陽(yáng)臺(tái)墻地磚供貨 供貨周期為 天，供貨時(shí)間滿足項(xiàng)目發(fā)展要求。一期合約策劃報(bào)告一期合約策劃報(bào)告一期樣板房廚房墻地磚供貨一期樣板房廚房墻地磚供貨供貨周期為一期樣板房排氣扇供貨供貨周期為供貨周期為供貨周期為供貨周期為一期合約策劃報(bào)告一期合約策劃報(bào)告五、建安成本控制計(jì)劃本項(xiàng)目一期尚處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ，成本目標(biāo)控制情況詳見(jiàn)附件一 （附件一 ：一期建安成本目標(biāo)控制表 ）；具體預(yù)測(cè)情況詳見(jiàn)附件 二（附 件二：一期建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表 ）。上述預(yù)測(cè)根據(jù)以往類似工程 、建筑市場(chǎng)價(jià)格、本項(xiàng)目 定位情況 等進(jìn)行編制。 六、招標(biāo)分判要點(diǎn)（）在設(shè)計(jì)階段，提醒設(shè)計(jì)管理部對(duì)影響成本的關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)；（）標(biāo)階段，制工程存在的問(wèn)題及遺漏情況及時(shí)與設(shè)計(jì)明確與溝通保證招標(biāo)圖紙的質(zhì)量及招標(biāo)質(zhì)量，提高工作效率；（ ） 標(biāo)階段， 于設(shè)計(jì) 標(biāo) （ 工 ） 項(xiàng)目 對(duì)圖紙進(jìn)行審核，如有問(wèn)題及時(shí)通知設(shè)計(jì) 予以 解決。以 提高招標(biāo)質(zhì)量及減少定標(biāo) 后的現(xiàn)場(chǎng)施工 的設(shè)計(jì) 變更。（）項(xiàng)目項(xiàng)目工程工安排及對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)及參建單位的要求，并將此合理吸收，編制在招標(biāo)文中；（五）熟現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際了解各專業(yè)圖紙避免設(shè)計(jì)漏項(xiàng)。（六）某項(xiàng)工程招標(biāo)時(shí)，要考慮與前置工程的閉合及與后續(xù)工程范圍的合理、準(zhǔn)確界定，避免施工階段爭(zhēng)議。（ 七）對(duì)于 新材料新技術(shù)的使用，因新材料的生產(chǎn)周期 不易確定各項(xiàng)工 作細(xì) 節(jié)難以預(yù)計(jì) 樣板的確認(rèn)影響因素多；新技術(shù)使用時(shí)可變因素較多，因此要提前準(zhǔn)備；對(duì)于 特殊的工程 在準(zhǔn)備采用新材料新技術(shù)的同時(shí)需考慮好后備方案。七、本項(xiàng)目新材料新工藝（新設(shè)備、新設(shè)計(jì)）擬采用情況（一）本工程標(biāo) 準(zhǔn)層豎向結(jié)構(gòu)全部采用青島公司的大模板體 系以 保證模板工程 及砼感觀質(zhì)量；（二）設(shè) 置三入戶大堂， 其中首層采用挑高 米酒店式大堂， 兩層地下車庫(kù)內(nèi)住宅電梯入口設(shè) 豪華大堂和尊貴門(mén)面；（ 三） 感應(yīng)式車庫(kù)門(mén)禁系統(tǒng)；一期合約策劃報(bào)告一期合約策劃報(bào)告（四）電網(wǎng)式周界安防補(bǔ)充系統(tǒng)； （五）入戶指紋密碼門(mén)鎖； （六） 米電梯轎廂高度； （七） 卡電梯（刷卡入戶 ）；（八）立體三大堂電梯廳等候液晶公告欄； （九）彩色可視對(duì)講系統(tǒng)； （十）現(xiàn)代科技感開(kāi)關(guān)面板； （十一）帶阻尼櫥柜五金件； （十二）一體式電器櫥柜； （十三）廚房電視； （十四）廚房直飲水系統(tǒng)； （十五）食物垃圾處理器； （十六）窗戶圓形安全欄桿； （十七）暗藏式消火栓及消防門(mén)； （十八）隱蔽式廁紙桶、淋浴間置物架等； （十九 ）空調(diào)系統(tǒng) 。中央空調(diào)： 平米以上大戶型單位采 用“大金 或同檔次品牌變頻多聯(lián)機(jī)戶式中央空調(diào)系 統(tǒng)（隱 裝帶 新風(fēng)系統(tǒng) 分體空調(diào)： 平米以 下采 用“大金 或同檔次品牌分體空 調(diào)（隱 裝）。八、各分判工程控制重點(diǎn)（一） 樁基礎(chǔ)工程、 地質(zhì)情況復(fù)雜將對(duì) 造價(jià)產(chǎn)生一 定的影響；、 雨季施工將對(duì) 造價(jià)產(chǎn)生一 定的影響；、 工程量較大 ，對(duì) 施工單位 的機(jī)械設(shè)備、 勞動(dòng)力及 施工管理水 平 將是一 個(gè)挑戰(zhàn)。 目前，以 完成了 家新單位 的考察；、 樁型 的選擇及 樁長(zhǎng)的確定，亦即招標(biāo)圖紙 的提供預(yù)計(jì)將對(duì) 標(biāo)進(jìn)度 產(chǎn)生影響。（二） 、 土建工程在建安 成本中 占比例最大 ，應(yīng)著重控制鋼筋、 砼的含量及 綜合單 價(jià)；一期合約策劃報(bào)告一期合約策劃報(bào)告、對(duì)鋼筋、砼、人工調(diào)價(jià)方式進(jìn)行合理約定，減少雙方爭(zhēng)議；、標(biāo)段劃分，后澆帶位置（應(yīng)根據(jù)標(biāo)段的劃分情況，避免重復(fù)設(shè)置）預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)招標(biāo)進(jìn)度產(chǎn)生影響；、一期與二期、四期交界位置的分界確定預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)招標(biāo)進(jìn)度產(chǎn)生影響；、建筑裝修做法表的確定與提供預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)招標(biāo)進(jìn)度產(chǎn)生影響；、招標(biāo)圖紙的修改預(yù)計(jì)將對(duì)招標(biāo)進(jìn)度產(chǎn)生影響；預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)招標(biāo)進(jìn)度產(chǎn)生影響；、地下室結(jié)構(gòu)頂板，如因園林需加強(qiáng)結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)招標(biāo)進(jìn)度產(chǎn)生影響；、電梯井道圖紙的提供，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)招標(biāo)進(jìn)度產(chǎn)生影響；、鋼筋、砼等指標(biāo)含量的優(yōu)化，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)招標(biāo)進(jìn)度產(chǎn)生影響；標(biāo)進(jìn)度產(chǎn)生影響；需要傳梁，相應(yīng)在梁中預(yù)埋套管，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)招標(biāo)進(jìn)度產(chǎn)生影響。、項(xiàng)目具體要求，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)招標(biāo)進(jìn)度產(chǎn)生影響。該項(xiàng)目土建工程項(xiàng)目部目前要求：（）項(xiàng)目部建議該項(xiàng)目土建工程由家土建單位承建較好，合判劃分的工程量清單。（）外架采用滿堂架。首層入口處大堂設(shè)有門(mén)樓，因此外架應(yīng)在門(mén)樓頂?shù)臉菍舆M(jìn)行懸挑；樣板房初步確定設(shè)置于層，有樣板房的棟號(hào)工字鋼在層進(jìn)行二次懸挑，樣板房對(duì)外展示時(shí)，拆除外架腳手板要求滿鋪鋼筋網(wǎng)片腳手板，不得使用竹架板。一期合約策劃報(bào)告一期合約策劃報(bào)告樓開(kāi)放前更新。 （）塔吊設(shè)置：共設(shè)置四臺(tái)塔吊，均布置于塔樓南側(cè)。其中東南角的塔樓設(shè)置一臺(tái)塔吊臂長(zhǎng)不少于米；、、樓另設(shè)一臺(tái)塔吊、、、樓共臺(tái)塔吊，臺(tái)塔吊臂長(zhǎng)均不少于米。 （）人貨梯設(shè)置：每棟塔樓必須布置一臺(tái)雙籠高速電梯，每籠要求必須可裝下不少于四臺(tái)斗車。（）及人貨梯拆除時(shí)間人貨梯拆除時(shí)間原則上在外架全部拆除完成，室內(nèi)電梯已投入使用，且精裝修單位濕作業(yè)材料已全部運(yùn)至樓層，樓層垃圾已基本運(yùn)下方可拆除。塔吊配合人貨梯拆除完成后方可拆除，以提高人貨梯的拆除進(jìn)度。（）施工道路：基坑外首層場(chǎng)地的臨時(shí)道路布置應(yīng)盡可能不需二次改道，做法要求必須進(jìn)行硬化處理，砼路面厚度不少于；應(yīng)盡量與工程的永久消防道路定位相結(jié)合，臨時(shí)道路完成面標(biāo)高應(yīng)低于消防路標(biāo)高約；不能與消防道路相結(jié)合的臨時(shí)道路工程尾期需破除時(shí)，破除工作需包含在土建主包合同范圍內(nèi)由土建主包單位進(jìn)行處理。該項(xiàng)目塔樓南面地庫(kù)頂板需設(shè)置一條臨時(shí)施工道路用于行走鋼筋運(yùn)輸車及砼罐車等重型車輛，承建單位必須在地庫(kù)頂板上進(jìn)行結(jié)構(gòu)加強(qiáng)并進(jìn)行回頂。（）沿基坑邊米范圍內(nèi)不得設(shè)置任何材料堆場(chǎng)，為保證基坑安全，要求土建主包單位在該米線處設(shè)置鋼管護(hù)欄進(jìn)行圍護(hù)。（ ） 臨時(shí)圍閉： 地庫(kù)頂板與二期、四 期交界處須臨時(shí)圍閉， 用 灰砂磚墻，墻高在園林綠化完成面標(biāo)高以上 米 ，一 期內(nèi)側(cè)， 四 側(cè)不 。 四 交界處亦須進(jìn)行臨時(shí)圍閉，不 需抹灰及刮白。（ ） 本工程標(biāo)準(zhǔn)層豎向結(jié)構(gòu)全部采用青島公司的 大模板體系以保證模板工程及砼感觀質(zhì)量。（ ）本工程主體結(jié)構(gòu)及精裝修必須進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量。要求施工單位進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量的 比例為 ， 的一期合約策劃報(bào)告一期合約策劃報(bào)告比例為 ，發(fā)展管理部 部 比例為 商須配備相關(guān)設(shè)備及人員。（三）精裝修工程本工程為 精裝修交樓， 且為 超高檔， 裝修成本所占比 重較大。、該工程涉及甲供材料較多除對(duì)各項(xiàng)單價(jià)外應(yīng)嚴(yán)控甲供材料損耗率，對(duì)施工單位的乙供樣板做好審核；、招標(biāo)圖紙?zhí)峁?，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)招標(biāo)進(jìn)度產(chǎn)生影響；，臺(tái)部位，因外立面線條不一致，個(gè)別標(biāo)準(zhǔn)層與大部分標(biāo)準(zhǔn)層陽(yáng)臺(tái)不一致，該部位往往易遺漏；，殘疾人坡道做法，（放入園林中存在不同單位收口的出入，；個(gè)別部 （如陽(yáng)臺(tái)入戶花園墻面等做法與土建范圍界定模糊。、加強(qiáng)招標(biāo)前對(duì)招標(biāo)圖紙的審核， 建議設(shè)計(jì)、項(xiàng)目部 、合約部共同審核， 提高招標(biāo)質(zhì)量， 減少施工中的設(shè)計(jì)變更；、材料的精挑細(xì)選， 預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)招標(biāo)進(jìn)度產(chǎn)生影響；， 、新材料的采用，因需要熟細(xì)和了解其相關(guān)工藝、生產(chǎn)周期等，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)招標(biāo)進(jìn)度產(chǎn)生影響；九、項(xiàng)目合約管理要點(diǎn)（一的 天內(nèi)，部 部 ， 整理 好合同簡(jiǎn)裝本交項(xiàng)目部 （二在定標(biāo)后的 ，按目錄整理 好合同圖紙，按規(guī)定分發(fā)承建商、項(xiàng)目部 并進(jìn)行歸檔，為 （三）與承建商進(jìn)行合約交底， 明確工程簽證辦理 規(guī)定， 不斷輸合約管理 思想；（四）建立項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更指令及工程管理 指令臺(tái)帳， 尤其是減， ，為 提一期合約策劃報(bào)告一期合約策劃報(bào)告供有利保障 。減少項(xiàng)目臺(tái)帳分為兩類 ：設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)變更指令相關(guān)減少 項(xiàng)目 ，項(xiàng)目部工程管理指令相關(guān)減少項(xiàng)目等 。臺(tái)帳的表頭包括 ：序號(hào) 指令