房屋買賣協(xié)議效力新

房屋買賣協(xié)議效力新

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其于不動(dòng)產(chǎn)的特別性，買賣房屋全部權(quán)應(yīng)從產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理完畢之時(shí)起轉(zhuǎn)移給買受人。依據(jù)物權(quán)變動(dòng)原理，不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間界限只適用法律規(guī)定，而不允許當(dāng)事人另行約定。然而，我們應(yīng)當(dāng)知道，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的時(shí)間界限，又因權(quán)利取得緣由不同而有差異。各國民事法律將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利取得緣由區(qū)分為兩種：以法律行為方式取得和以法律行為之外其他方式取得。以法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，須將移轉(zhuǎn)權(quán)利的意思登記公示，否則不能產(chǎn)生取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的效力。之所以規(guī)定以法律行為方式變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)須要經(jīng)過登記公示才產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，是為了愛護(hù)交易第三人利益，維護(hù)交易平安并激勵(lì)交易之實(shí)施。

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)行居民住房由福利分房政策變?yōu)樨泿呕?、商品化的住房政策，公民間買賣私房的現(xiàn)象也將日益增多。因此，以法律手段規(guī)范、管理房屋買賣當(dāng)事人的行為，確保房屋買賣的公允、公正、合法的進(jìn)行，已成為民事法律探討的重要課題之一。在此，依現(xiàn)行有關(guān)法律和法規(guī)就房屋買賣協(xié)議效力談?wù)勏嘧R(shí)。

一、房屋買賣合同效力認(rèn)定的法律依據(jù)

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律愛護(hù)的問題，其社會(huì)效益是維護(hù)交易的平安和信譽(yù)。目前，房屋買賣合同效力認(rèn)定的依據(jù)主要是國務(wù)院發(fā)布的《城市私房管理?xiàng)l例》和我國立法機(jī)關(guān)頒布的《民法通則》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必需采納書面形式。依據(jù)《條例》第6條第（二）項(xiàng)規(guī)定，購買房屋辦理過戶登記時(shí)，“須提交房屋全部權(quán)證、買賣合同和契證”。明顯，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買賣房屋合同當(dāng)事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房價(jià)過高或過低等不合理、不合法緣由毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。依據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為實(shí)力；其次、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見，一項(xiàng)詳細(xì)的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不行撤銷的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按接著強(qiáng)制履行處理）。

二、淺談房屋買賣存在的幾種類型

1、關(guān)于農(nóng)村房屋買賣協(xié)議效力

近年，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場漸漸活躍，農(nóng)夫往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。購買者中有的是本村或外村村民，有的是外來打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中產(chǎn)生的糾紛也較多。該類案件訴至法院后，涉及的首要問題即是：合同是否有效。一種看法認(rèn)為，假如購房者能取得宅基地運(yùn)用權(quán)，買賣合同不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定合同有效。另一種看法認(rèn)為，村民對(duì)宅基地只享有運(yùn)用權(quán)，而無處分的權(quán)利，而出售住房的行為，事實(shí)上已處分了宅基地運(yùn)用權(quán)，故合同應(yīng)認(rèn)定無效。更為嚴(yán)格。假如將這些規(guī)定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對(duì)宅基地申請是嚴(yán)格限制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建立房屋，但關(guān)系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認(rèn)定。看待這一問題，究其實(shí)質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。

我國土地全部權(quán)的主體分為國家和集體兩種。宅基地全部權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部，其運(yùn)用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民運(yùn)用。作為宅基地運(yùn)用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、運(yùn)用的權(quán)利，可以在該土地上建立住房以及其他附著物。作為運(yùn)用權(quán)人無權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但假如運(yùn)用權(quán)人在宅基地上已建立了房屋，房屋的全部權(quán)的完整權(quán)能屬于