物業(yè)設(shè)備管理概述

第九章

物業(yè)設(shè)備管理

第一節(jié)

物業(yè)設(shè)備概述一.

物業(yè)設(shè)備的涵義

物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)備的總稱,它是構(gòu)成房屋建筑實體的不可分割的有機(jī)組成部分,是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。物業(yè)設(shè)備配套的完善性、合理性與先進(jìn)性為人們改善房屋建筑、住用環(huán)境提供了一種物質(zhì)基礎(chǔ)與條件。物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理的重中之重。二．物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成

（一）給排水系統(tǒng)

物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工程設(shè)施的總稱。它包括：1.供水設(shè)備、設(shè)施按照整個供水環(huán)節(jié)來看，可劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個方面。

2.排水設(shè)備、設(shè)施包括排水管道、排污管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外排水管道、污水井、化糞池等。根據(jù)納污性質(zhì)，建筑物中的排水管道可分為：生活污水管道、生產(chǎn)廢水管道、雨水管道。3．房屋衛(wèi)生設(shè)備

包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等不同種類。4．熱水供應(yīng)設(shè)備

包括：淋浴器、熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、冷水箱、疏水器、自動溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。5．消防設(shè)備

包括：滅火器、消防栓、消防龍頭、消防泵、噴淋系統(tǒng)和配套的消防設(shè)備（如煙感、溫感、光感探測器）、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應(yīng)急照明設(shè)備等。（二）

燃?xì)庀到y(tǒng)

包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。（三）

空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)

包括：供暖設(shè)備、供冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備1．供暖設(shè)備有熱水供暖和蒸氣供暖之分

包括：鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等），散熱部分（如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等），及輔助設(shè)施，如：鼓風(fēng)機(jī)、水汀片、回龍泵、膨脹水箱、去污器等。2．供冷設(shè)備

包括：冷氣機(jī)組、冷水機(jī)組、深井泵、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網(wǎng)等。3．室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備

包括：通風(fēng)機(jī)、排氣口、及凈化除塵設(shè)備等。

（四）

電氣工程設(shè)備系統(tǒng)該系統(tǒng)包括物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備和設(shè)施。

1．供電及照明設(shè)備

包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓開關(guān)柜及各種溫控儀表、計量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關(guān)、照明設(shè)施等。

2．電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施（弱電設(shè)備）

包括廣播設(shè)備、電信設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、共用天線及電視監(jiān)控設(shè)備和電腦設(shè)備等。

3．房屋運輸設(shè)備即物業(yè)內(nèi)的垂直運輸設(shè)備，包括：電梯、扶梯。（1）電梯一般組成：傳動設(shè)備、升降設(shè)備、安全保護(hù)設(shè)備和控制設(shè)備。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。按速度分有：高速電梯（2M/S以上）快速電梯（1．5M/S以上）低速電梯（1.0M/S以上，多層住宅客梯）按電機(jī)拖動方式分為：交流雙速電梯直流快速電梯交流調(diào)速電梯。按控制方式可分為：信號控制電梯集選控制電梯微機(jī)程序控制電梯簡單手柄控制電梯。（2）扶梯自動扶梯組成：驅(qū)動裝置、運動裝置和支撐裝置。

4．防雷及接地裝置兩種方式：針式、柵式一般防雷設(shè)施組成：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針形式：單支、雙支、多支保護(hù)。第二節(jié)物業(yè)設(shè)備的管理

一、物業(yè)設(shè)備管理的作用

物業(yè)設(shè)備管理是指按照科學(xué)的管理方法、程序、技術(shù)要求，對各種物業(yè)設(shè)備的日常運行和維修進(jìn)行管理。其作用：（一）是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障（二）是延長設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運行、發(fā)揮設(shè)備價值的保證（三）利于推動房屋建筑設(shè)備的現(xiàn)代化（四）利于強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容

（一）物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理1．資料檔案管理物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料：設(shè)備原始資料設(shè)備維修資料設(shè)備管理資料物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理工作任務(wù)：設(shè)備技術(shù)檔案的保管為設(shè)備運行、維護(hù)、管理提供信息依據(jù)2．標(biāo)準(zhǔn)化管理兩類標(biāo)準(zhǔn)：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備的驗收標(biāo)準(zhǔn)、完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級標(biāo)準(zhǔn)）管理標(biāo)準(zhǔn)（報修程序、信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、考核獎懲標(biāo)準(zhǔn)）功用：提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)提供基本依據(jù)與手段

3.規(guī)章制度建設(shè)三類：生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程（設(shè)備安全操作規(guī)程、保養(yǎng)維修規(guī)程）管理工作制度（運行管理制度、安全管理制度、檢修制度、值班工作制度等）責(zé)任制度（崗位責(zé)任制度、紀(jì)錄與報告制度、安全制度、交接班制度等）4．教育培訓(xùn)（對內(nèi)、對業(yè)主住用戶）（二）物業(yè)設(shè)備的運行管理特點與要求：日常性、安全性、廣泛性1．設(shè)備運行的勞動組織任務(wù)：合理分工與協(xié)作，配置人力；合理確定勞動組織形式（根據(jù)設(shè)備操作技術(shù)要求與崗位設(shè)置要求）具體工作內(nèi)容：（1）定員（定工作崗位人數(shù)）方法：按設(shè)備定員，按崗位定員，按比例定員（2）分組強(qiáng)電組、弱電阻、水暖組、空調(diào)組（3）輪班組織基本形式：單班制、多班制2．設(shè)備運行的管理制度內(nèi)容：設(shè)備的安全操作規(guī)程；設(shè)備的巡視工作制度；崗位責(zé)任制度；值班與交班制度；記錄與報表制度；報告制度和服務(wù)規(guī)范等。（三）物業(yè)設(shè)備的安全管理主要涉及四方面工作：1．維修操作人員安全作業(yè)的培訓(xùn)與教育培訓(xùn)內(nèi)容：安全作業(yè)訓(xùn)練安全意識教育安全作業(yè)管理2．業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳3．建立設(shè)備的安全管理措施包括：對特殊、具危險性設(shè)備加保護(hù)裝置定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測試制定設(shè)備的安全管理制度4、建立安全責(zé)任制度（四）物業(yè)設(shè)備的維修管理1．日常保養(yǎng)內(nèi)容：設(shè)備的清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐等2．定期檢查包括日常檢查與定期檢查3．計劃修理設(shè)備磨損的兩類原因：使用損耗、自然腐蝕老化設(shè)備磨損大致三階段：（1）初期磨損階段磨損速度快，持續(xù)時間短（2）正常磨損階段（3）劇烈磨損階段設(shè)備故障的發(fā)生也有其一定的規(guī)律性。一般分為（1）初期故障期

必須把握好運輸、安裝、調(diào)試、驗收等工作，重點是細(xì)致地研究與掌握設(shè)備合理使用、操作的方法。（2）偶發(fā)事故期

此時工作重點是加強(qiáng)安全操作管理，做好日常的維修保養(yǎng)。（3）磨損故障期

須在零件達(dá)到使用期限之前進(jìn)行更換與修理。因此，這一時期重點是進(jìn)行預(yù)防維修與改善性維修。計劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)大致有：（1）修理周期及其結(jié)構(gòu)修理周期是指相鄰兩次大修之間機(jī)器設(shè)備的工作時間；修理周期結(jié)構(gòu)是指一個修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列次序；修理間隔期是指相鄰兩次修理之間的時間間隔。（2）修理復(fù)雜系數(shù)用來表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度、計算修理工作量的假定單位。（3）修理勞動量定額是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個修理系數(shù)所需要的勞動時間表示。

（4）其他定額標(biāo)準(zhǔn)如修理費用定額、修理停歇時間定額等。

（五）物業(yè)設(shè)備的更新改造設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)：設(shè)備的壽命原理1．設(shè)備的壽命設(shè)備的壽命通?？煞譃椋涸O(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命（1）設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開始使用到報廢為止所經(jīng)歷的時間其長短取決于：自身質(zhì)量、運行過程中的使用、保養(yǎng)、更換與修復(fù)情況。（2）設(shè)備的技術(shù)壽命是指設(shè)備從開始使用到因技術(shù)落后而被淘汰為止所經(jīng)歷的時間。設(shè)備的技術(shù)壽命在很大程度上取決于社會技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度與周期（3）設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指設(shè)備從開始使用到因經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時間。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限是設(shè)備更新的主要依據(jù)。2．設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問題（1）確定設(shè)備合理的使用年限。（2）在做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、修理工作同時，注意適度進(jìn)行設(shè)備的技術(shù)改造，延長物業(yè)設(shè)備的使用壽命。（3）設(shè)備的最佳更新時期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限。3．設(shè)備更新改造的類型（1）設(shè)備的改造（2）設(shè)備的原型更新（3）設(shè)備的技術(shù)更新（六）物佳業(yè)設(shè)備的尊購置及評擔(dān)價購置設(shè)備之應(yīng)注意：1．反復(fù)盈研究，避壩免盲目采險購2．大弟型設(shè)備磁購置應(yīng)伙進(jìn)行充尖分的技自術(shù)經(jīng)濟(jì)增論證保證設(shè)備述選性能達(dá)扣到技術(shù)上晶先進(jìn)、經(jīng)格濟(jì)上合理蹲、功效上適用。3．與播業(yè)主、攏用戶充呀分協(xié)調(diào)物業(yè)設(shè)備熱的購置目苦的主要有括三類：全新房爺屋建筑淋的裝修盾型購置墊；替換陳斷舊落后衡設(shè)備的孤更新型座購置；為完善和刷改進(jìn)環(huán)境綿與條件的季添裝型購脾置。設(shè)備的劍選擇應(yīng)傻考慮的及因素主恒要有以紗下幾個辦方面：1．技破術(shù)性的案要求應(yīng)考慮偵：設(shè)備傅功能，雞可靠性餃，安全施性，耐跟用性節(jié)能性翼、環(huán)保羅性和可似操作性躬。2．適用卻性的要求適應(yīng)物業(yè)詞總體功能盞、裝修等半級、使用米環(huán)境，適應(yīng)用咐戶的需泥要。3．經(jīng)惹濟(jì)性的評要求經(jīng)濟(jì)性評秀價主要方結(jié)法：年費結(jié)法、現(xiàn)值蕩法。（1）年挨費法。這種耀方法的躲思路是榨把購置番設(shè)備的走一次性菌的投資聞費，借蟻助投資弓回收系舌數(shù)，換啞算成每咐年投資僚費用支結(jié)出，然堂后加上托每年的珠使用費晌，估算筐出每年泥平均年璃度費用懂支出，趙最后，蛙比較不恐同設(shè)備渴購置方踐案的年嘩度費用抵支出，考從中選末擇費用名最小的噴方案為泳優(yōu)選方鞭案，其港數(shù)學(xué)業(yè)眼表達(dá)式事為：設(shè)備的日年總費鍬用=耕CF賭i(欄1+I節(jié))n/膀[(1居+i)制n-1傻]+棉CV其中：頓CF：漲設(shè)備初棉期投資匆費；CV：啞設(shè)備年才均維修見費：（2）區(qū)現(xiàn)值法。這種被方法的扶思路同踏年費法半的主要時區(qū)別在醫(yī)于將每冒年平均安維修費雹用，借爪助年金捏現(xiàn)值系射數(shù)換算找成初期屋現(xiàn)值總稿額，然雕后加上正初期投保資費，魄估算出從壽命周昆期維修慶養(yǎng)護(hù)費乎用最省瞞的方案羽為優(yōu)選蜻方案。突其數(shù)學(xué)萬表達(dá)式辭為：設(shè)備壽命趣周期費用泉=C素F+族CVi誓(1+i德)n/[幫(1+I絞)n-1普]第三節(jié)節(jié)智能曬化大樓腰的管理一、智劫能化大季樓的概微念智能化扒大樓是歸指通過將對建筑膝物的結(jié)亦構(gòu)、設(shè)桂備、服棕務(wù)和管吼理四個釣基本要僵素以及漫它們之劣間內(nèi)在錦聯(lián)系的違優(yōu)化，歪從而提陷供一個償投資合蓄理、高制效、舒下適、方展便的環(huán)宋境的房寶屋建筑滔。新加坡公墾共事業(yè)部休認(rèn)為，智馳能化大廈崇必須具備獄三個條件證：一是大樓招必須具備幸先進(jìn)的自遼動控制系糕統(tǒng)，能對踐空調(diào)、照教明、安保伸、火災(zāi)報寇警等設(shè)備論進(jìn)行監(jiān)控漫，從而為皆承租戶提木供舒適的箏工作環(huán)境逃；二是大樓備必須具備琴良好的通胖信網(wǎng)絡(luò)設(shè)庸施，使數(shù)娃據(jù)能夠在殼大樓內(nèi)的尊各個區(qū)域令之間自由貓地進(jìn)行流圈通；三是大啟樓能夠光提供足攜夠的對紹外通訊喘設(shè)施。智能化透大樓是命傳統(tǒng)建而筑和新紹興信息嚷技術(shù)相餡結(jié)合的投產(chǎn)物。二、智能毒化大樓的振特點（一）綜合蛇布線系統(tǒng)攤是智能化輛大樓的基桐礎(chǔ)（二）通誘信技術(shù)的俊高速網(wǎng)絡(luò)傅化（三）辦際公自動化圖程度的日嶄益提高（四）僅樓宇自鐘動化管狀理和服幕務(wù)水準(zhǔn)廉的不斷秒提高（五）央現(xiàn)代圖暑形顯示錦技術(shù)得遍到普遍看應(yīng)用（六）好現(xiàn)代計謹(jǐn)算機(jī)技臂術(shù)是實裙現(xiàn)智難刊化管理分的關(guān)鍵（七）狠建筑結(jié)緒構(gòu)的協(xié)攜調(diào)優(yōu)化醫(yī)組合（八）恩智能化更大樓的農(nóng)一體化柏集成設(shè)瞧計實現(xiàn)密集中的賤控制管舅理三、