物業(yè)管理案例 3

物業(yè)管理案例分析1房屋結(jié)構(gòu)改造維修方面

案例一、設(shè)計(jì)本“一衛(wèi)”業(yè)主改“兩衛(wèi)”案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。問題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備？判決：顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖，將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀。2

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批?！狈课菟袡?quán)人使用其房屋時(shí)，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。顧某擅自在自己房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲(chǔ)藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水，顧某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。3

案例二、外墻開一窗大樓留一疤案情：住在19樓的業(yè)主衛(wèi)某，在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。問題：自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻？判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復(fù)原狀；清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。

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依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條第一款第一項(xiàng)規(guī)定：“物業(yè)使用中禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌?！弊鳛橐粋€(gè)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗，并由此造成外墻面的污染，嚴(yán)重?fù)p壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及小區(qū)管理公約對(duì)衛(wèi)某采取制止措施，維護(hù)了其他業(yè)主的合法權(quán)益。5

案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重

案情：業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。問題：購置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。6

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止?！惫裰荒茉诜梢?guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。長(zhǎng)期使用巨型浴缸必然對(duì)大樓的樓板強(qiáng)度及承重結(jié)構(gòu)造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。7房屋租賃引起的糾紛

案例四、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦？案情：去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確發(fā)生過個(gè)別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以特殊照顧。

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管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡(jiǎn)單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭(zhēng)）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。時(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。

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點(diǎn)評(píng)：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來。10設(shè)施設(shè)備損壞方面

案例五、空調(diào)室外機(jī)毀壞物業(yè)公司有無責(zé)任

王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調(diào)也沒開。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說，我家空調(diào)室外機(jī)著火燒毀了。我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責(zé)任不在他們。請(qǐng)問他們到底有沒有責(zé)任？律師分析：要分清責(zé)任，首先要弄清楚空調(diào)外機(jī)著火的真正原因。分兩種情況：11

第一，如果是空調(diào)外機(jī)自身的質(zhì)量問題而引起的自燃，根據(jù)《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以找購買空調(diào)的商場(chǎng)或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進(jìn)行維修或退換；如果該事故給自己或他人造成損害，可以要求商場(chǎng)或廠家承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，商場(chǎng)和廠家是承擔(dān)相互連帶責(zé)任的。12

第二，如果不是質(zhì)量原因而是外界原因造成外機(jī)著火，除法定的不可抗力的情況外，小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這里的不可抗力指的是不可預(yù)見、不可避免、不可克服的突發(fā)事件，物業(yè)管理人員無法采取保護(hù)措施或者是已采取保護(hù)措施而無效果的情況。因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義務(wù)，保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。尤其是空調(diào)外機(jī)，它完全是屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空間里，所以它必然是物業(yè)公司保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的重點(diǎn)。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒有盡其工作職責(zé)，而使第三方對(duì)外機(jī)造成損害的話，物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，可以向第三方行使追索權(quán)。因此，如果您有確實(shí)的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的，并且小區(qū)的保安也沒有盡看管的義務(wù)，您完全有權(quán)利要求物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。物業(yè)公司要是拒絕的話，可以向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)益。13案例六、蚌埠市物業(yè)管理第一案？沒有交電費(fèi)，供電部門停供電……

2002年6月17日，在有關(guān)部門的推薦下，悅來物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽定了為期三年的物業(yè)管理委托合同。去年10上旬，該小區(qū)用戶因長(zhǎng)期沒有交電費(fèi)，供電部門停止了供電，致使該小區(qū)7層以上依靠增壓水泵供水的住戶沒有水吃。電費(fèi)到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)各持已見。為此，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司以沒能履行合同為由將業(yè)主委員會(huì)告上法庭。業(yè)主委員會(huì)反訴狀稱“被告（悅來物業(yè)公司）不履行委托合同，造成居民住宅區(qū)及商場(chǎng)二樓垃圾成堆，臭氣熏天，偷盜現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，嚴(yán)重影響了廣大業(yè)主的身心健康和家庭財(cái)產(chǎn)的安全”。

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蚌埠市中區(qū)法院民庭于2003年3月25日審理了這樁合同違約案。最后雙方同意調(diào)解后宣布庭審結(jié)束。這明顯是一宗互相推委的案例，雙方都有責(zé)任，兩個(gè)單位都是作為服務(wù)者都沒有很好的做好自己的職能工作，沒有協(xié)調(diào)好雙方的工作關(guān)系進(jìn)而給住戶帶來了麻煩這是不應(yīng)該的。15住戶拒交室內(nèi)維修費(fèi)用怎么辦……

案例七、住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)……

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱?，別的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。16

情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。首先，征詢?cè)撟魧?duì)維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見，他均表示滿意（選擇這一話題切入，自然貼切，同時(shí)也避免了客戶為拒絕交費(fèi)再橫生節(jié)枝）。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)（如果能事先說明需要收費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，效果可能更好），并在核對(duì)這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取40元維修費(fèi)，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費(fèi)用。17

點(diǎn)評(píng)：即使在市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對(duì)物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)。通過提高他們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實(shí)施鋪路。18

案例八、法院封家電全家住賓館

不繳費(fèi)的業(yè)主，并非因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)狀況差。家住長(zhǎng)寧的某業(yè)主，住別墅，請(qǐng)保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)一年多。去年8月，長(zhǎng)寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天，他就把錢送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時(shí)繳費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到100％。物業(yè)公司感動(dòng)之余，給法院送來一面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如山”。

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案件回顧原告（物業(yè)公司）———業(yè)主以電費(fèi)價(jià)格高為由，拒絕繳納電費(fèi)；水費(fèi)也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。我們?cè)啻紊祥T催討，對(duì)電費(fèi)價(jià)格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)12319元、電費(fèi)7071元、水費(fèi)1215元，并繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)的滯納金。被告（某業(yè)主）———對(duì)拖欠的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)間及對(duì)原告提供的電費(fèi)、水費(fèi)實(shí)用數(shù)均無異議，承認(rèn)物業(yè)公司也催討過。不繳納物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)的原因是原告收費(fèi)不規(guī)范，收取的電費(fèi)、水費(fèi)超過國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。另外，前期物業(yè)管理階段，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價(jià)局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無權(quán)主張；另外，拖欠的電費(fèi)、水費(fèi)已過訴訟時(shí)效。20法院——搜—經(jīng)審理搖查明，原延告接受開兇發(fā)商的委嘆托，從事殿前期物業(yè)吵管理，物啄業(yè)管理費(fèi)鮮每月每平鬧方米建筑糊面積2.患70元紹；業(yè)委會(huì)料成立后，弄雙方約定序仍按區(qū)物耕價(jià)局核定窗的這一收本費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收釋繳。因此蹦被告以原姥告收費(fèi)不郊規(guī)范而拒患付物業(yè)管侮理費(fèi)的理軌由不能成超立。關(guān)于城訴訟時(shí)效介，原告稱駐其曾多次繪向被告催狗討拖欠的門物業(yè)管理遇費(fèi)及水、廟電費(fèi)，被桶告也承認(rèn)震原告催討餅過，故視趴為訴訟時(shí)蒸效的中斷灰。判決被漢告繳納物婚業(yè)管理費(fèi)賽、物業(yè)管燈理費(fèi)滯納寫金、水費(fèi)蔬、電費(fèi)及逗部分訴訟漂費(fèi)。21案例九、童欠租20紹00元吧被拘一整居天百年不昏賴，千頭年不還齊。這是靠家住寶吸山的某告戶主的箱老伴對(duì)遷上門收坊房租的陽物業(yè)管芹理人員敏常說的反一句話窩。法院蹈判決生醒效后，問面對(duì)法呈院工作釣人員，幟她依然灣如故。芳法院只奏好強(qiáng)制善執(zhí)行，夸決定拘捧留戶主疤。老頭洲被拘留顛，老太嚴(yán)慌了神挽，兒女喉也埋怨短，只好刻立刻拿渴著錢到委物業(yè)公鉛司，要否求物業(yè)鴿公司到利法院為完其求情島。法律終無情人盜有情。雖物業(yè)公墾司的工宜作人員肝陪著他暢們把錢醋帶到法斯院，但纖按規(guī)定羽該戶主懲依然被臉拘留2專4小時(shí)粗。一人吃官守司，眾人早繳費(fèi)忙。往該小區(qū)另鏟外6戶欠擁費(fèi)的業(yè)主照、住戶，璃都迅速繳朽納了所欠辦費(fèi)用，小樣區(qū)的物業(yè)爆管理費(fèi)、械房租收繳岡率達(dá)到了內(nèi)100％22案件回艦顧原告（物扶業(yè)公司）啄———接郵受開發(fā)商緣瑞委托管理篇寶山某小隱區(qū)，并代欣收房租。硬被告入住丈后，已有姻兩年未付嗚房租。其繪間多次上橡門催討，袋每年還寄途掛號(hào)信（也有郵寄掛朽號(hào)信的收滲據(jù)兩張為汽證）催要謎，結(jié)果被青告仍不繳拜納所欠房怠租。被告（某嗽戶主）—橫——未答裹辯。23法院判決蟻———經(jīng)毫審理查明促，寶山區(qū)遵國權(quán)北路時(shí)某小區(qū)某硬號(hào)某室的輕房屋產(chǎn)權(quán)區(qū)人為上海熄市輕工房糾地產(chǎn)總公閃司。該公國司委托原冰告對(duì)該房松屋進(jìn)行管困理并收繳養(yǎng)房租，被追告共欠原齡告房租2哥103到元。原、咱被告之間講的租賃關(guān)川系合法，窯有效，應(yīng)鈴受法律保摧護(hù)。被告龍作為房屋弱的承租人束應(yīng)當(dāng)按時(shí)剝繳納租金價(jià)，延期支朋付租金的沖應(yīng)當(dāng)支付艷違約金，榜原告要求羊的違約金傻低于依法視應(yīng)得到的絮數(shù)額，可腹予支持。戲被告于判僻決生效之雖日起10拔日內(nèi)支付耀所欠房租驢、滯納金眠及訴訟費(fèi)件。24公告見襲報(bào)端欠爐款送上雖門法院判摧決生效品后，某均業(yè)主置舌之不理做，依舊瞎不繳納賓所欠物欣業(yè)管理嚇費(fèi)。法差院只好柜在某報(bào)凡上刊出適公告，嫩把業(yè)主妨的姓名她、住址豬等事項(xiàng)巖公之于家眾，并厲要求其雙一周內(nèi)穗把錢送芒到法院杜，結(jié)果珍該業(yè)主疊立刻把毯錢送來25案例十衡、拒繳世物業(yè)管滔理費(fèi)，縱業(yè)主被止推上法蓮?fù)ァ妫ê拔飿I(yè)公科司）—術(shù)——被述告以各紙種理由速拒繳物陽業(yè)管理涂費(fèi)共八姨千多元鉤，訴請(qǐng)臨法院判停其繳納搬所欠費(fèi)并用及滯食納金。被告（媽某業(yè)主凡）——獵—簽訂飽物業(yè)合幕同的是盼上海輕今工浦東凳房地產(chǎn)斥物業(yè)管秀理公司溪而非本康案原告游，故原橫告不具男備主體叮資格；倒原告所決述收費(fèi)裂標(biāo)準(zhǔn)實(shí)飯際上并休不存在帆，物價(jià)折局備案奏的收費(fèi)賞標(biāo)準(zhǔn)為臘每平方舅米2.監(jiān)63攜元，現(xiàn)睛原告以閣每平方蜂米2.塑7元計(jì)稅算缺乏腳依據(jù)。26法院—猴——經(jīng)嘆審理查嶺明，該膚小區(qū)業(yè)傲主委員拒會(huì)與上哭海輕工匯浦東房喚地產(chǎn)物活業(yè)管理級(jí)公司簽勢(shì)訂物業(yè)絨管理服喘務(wù)合同尸，約定稼物業(yè)管淘理費(fèi)以摔每平方震米2.白7元計(jì)腐算。現(xiàn)刻原告名手稱雖然拘不是上康海輕工淚浦東房濟(jì)地產(chǎn)物狀業(yè)管理達(dá)公司，黎但是其錢改制組妙建的，燦名稱變鳴了，主亂體資格愉并未變癢，被告蓋以原告木非物業(yè)饑管理服愈務(wù)合同饅主體為卷由抗辯估原告不帳具備主主體資格洲，不予困采信。央業(yè)委會(huì)挽與物業(yè)室公司簽襲訂的合懷同，對(duì)倡小區(qū)每哨一個(gè)業(yè)睛主有約瓣束力。駕物業(yè)公霜司依約董提供了傻物業(yè)服碑務(wù)后，梳業(yè)主負(fù)甘有按約每繳納物去業(yè)管理帖費(fèi)的義櫻務(wù)。至保于收費(fèi)豬標(biāo)準(zhǔn)，蚊業(yè)主委選員會(huì)與滅原告在抗物業(yè)管齒理服務(wù)縫合同中即已有明吃確約定忽，根據(jù)林自治原帆則，被間告應(yīng)按冰照約定曉的計(jì)價(jià)鏟方式繳閣納物業(yè)脫管理費(fèi)添用。27案例十一懸、業(yè)主拖活欠巨額管缸理費(fèi)催交膊困難怎么澇辦……由于不便秒言明的非昆管理原因璃，某公司葉入伙某商新城后，便蟲不按時(shí)繳橋交管理費(fèi)購，甚至把穿交管理費(fèi)辟作為與有毀關(guān)方面交喪涉的籌碼升，作為達(dá)木到某種目究的的交換煌條件。一謊年后，已蒙累計(jì)欠費(fèi)祝達(dá)35萬鏟元之多。卵期間，管姥理處有關(guān)筆人員無數(shù)狂次上門催篇交未果。為了解決這這一問題鄙，管理處倦主要領(lǐng)導(dǎo)促一方面主踏動(dòng)與有關(guān)搞方面保持再聯(lián)系，幫惰助全面反茂映該公司行的意見和止要求，以權(quán)取得其對(duì)憐管理處工從作的信任濃和認(rèn)可；劇一方面盯畢住平時(shí)難派得一見的斤該公司老翠板，頻頻斃征求意見災(zāi)并反映管集理處的經(jīng)滋濟(jì)困難（姿常言道：兆會(huì)哭的孩勤子有奶吃衰。沒奶吃償?shù)臅r(shí)候一頭定要哭，弱而且要哭稿得令人心多動(dòng)。有淚句全往肚子秒里咽，是斧添不飽自今己肚子的倉），以求秋得攜手維橡護(hù)物業(yè)正含常運(yùn)行的禿共識(shí)。28在贏得了速該公司理掛解信任的點(diǎn)基礎(chǔ)上，睜管理處提徐出了適當(dāng)硬減免滯納毅金、分期娃付款等有鈴利于促成絕該公司盡膨快繳清拖催欠管理費(fèi)場(chǎng)的優(yōu)惠條鄰件（退一嫩步進(jìn)兩步兄，不退無恢以求進(jìn)）憐。最后雙鑰方達(dá)成了牽一致，自蔥約定之日侄起分10膽期，每月拖3萬余元律，隨當(dāng)月網(wǎng)管理費(fèi)一借同繳交拖舒欠的費(fèi)用繼。10個(gè)剖月后，該權(quán)公司拖欠止的管理費(fèi)貢已全部繳捉清。點(diǎn)評(píng)：物鑒業(yè)公司追聞繳有意（帶而非惡意遺）欠費(fèi)，流首先要使館自己的管洲理服務(wù)無撿懈可擊。息管理服務(wù)雞做到家了羞，才能封畝住對(duì)方拖荷欠費(fèi)用的借口實(shí)，贏漁得對(duì)方的始理解和信鞋任。在這珍個(gè)基礎(chǔ)上陳，主動(dòng)交堵流加適當(dāng)桃讓步，相鼠信會(huì)感“驕上帝”的鳥。29案例十倚二、電摘梯墜樓峰,誰負(fù)抖責(zé)?…珍…新聞晨纖報(bào)報(bào)道增：一部"胳老爺"獻(xiàn)電梯深川夜突發(fā)叔故障，煮使搭乘養(yǎng)電梯的沙一位居姨民直墜憤樓底，愈并造成警內(nèi)臟出戒血。近轉(zhuǎn)日，受河傷的居蒼民要求牛物業(yè)公灰司賠償霧損失，竟并獲得喉了普陀攪法院的坊判決支粱持。２００騰１年８孔月的一求天深夜過，胥某碌回到光即新路某轉(zhuǎn)小區(qū)４佛號(hào)居民欣樓，搭恢乘電梯錢回家。姜誰料電廟梯剛運(yùn)粉行到一萍半，就駁突然失賴控下墜斬，載著籠胥某一駕直墜落乏到電梯睛井井底強(qiáng)，胥某饒當(dāng)場(chǎng)昏但迷。２拿小時(shí)后提，胥某蜘被人發(fā)慚現(xiàn)并送宿入醫(yī)院微救治，細(xì)由于出渴現(xiàn)了頭銷痛發(fā)暈傾、嘔吐襯鮮血的亭癥狀，響醫(yī)院診誰斷其為發(fā)應(yīng)急性管胃潰瘍?cè)：喜⒊鼋鹧ㄓ?，姐胥某隨欠即向負(fù)冬責(zé)電梯擁運(yùn)行管渾理的普豪陀大樓勾物業(yè)公芹司索賠雨，要求步其支付乒醫(yī)療費(fèi)沖、營養(yǎng)胳費(fèi)、精湯神損失私費(fèi)等共天計(jì)１．棍３萬余丘元。30庭審中夸，物業(yè)苦公司辯具稱胥某扛的胃出旨血與電敏梯墜落品無直接女的因果砌關(guān)系，名所以不液同意承伸擔(dān)相應(yīng)降的賠償凍。普陀動(dòng)法院遂良委托市慕高院對(duì)開胥某的哄傷情進(jìn)夾行了鑒爪定，結(jié)皆論為胥課某全身搬多發(fā)性希軟組織籮挫傷并園出現(xiàn)應(yīng)犁急性胃阻潰瘍合仁并出血侄。法院耕據(jù)此認(rèn)烘為，胥過某在電唯梯墜落洞后出現(xiàn)匪上述傷晨情，兩紛者之間瞧存在因崖果關(guān)系滅，物業(yè)西公司理喂應(yīng)承擔(dān)擊胥某由丘此造成作的經(jīng)濟(jì)誕損失。近日，甲普陀法明院一審窯判決普拔陀大樓娘物業(yè)公敢司賠償?shù)榜隳翅t(yī)恐療費(fèi)、雜營養(yǎng)費(fèi)誦、誤工申費(fèi)等６業(yè)８００德余元。長(zhǎng)但法院曾認(rèn)為該盲案不存曬在精神腫損失，紡所以對(duì)透胥某提禁出的５怖０００蝦元精神泉索賠訴忽請(qǐng)未予稱支持。31問題的慨關(guān)鍵是榨：電梯憑是有誰椅來負(fù)責(zé)煮，是電討梯公司我？還是瞇物管公久司？那講就得看球是電梯云質(zhì)量問盡題嗎，穩(wěn)還是其系他原因扒。如果宋在電梯蠶公司保小修期內(nèi)買電梯出同現(xiàn)了質(zhì)確量問題洪，理所友當(dāng)然由蹦電梯公達(dá)司賠。疤如果在供保修期拐外，電陸梯超過惡了保修爆期，而騰物管又屈沒通知豪業(yè)主更亮換，當(dāng)?shù)挥晌锾瞎芄静统袚?dān)。剃物管公怕司只是咳保障電你梯能夠躍正常運(yùn)賓行，進(jìn)效行日常繡維護(hù)，爛給業(yè)主沫提供一效個(gè)舒適嶼的環(huán)境蛾。至于鼠質(zhì)量安暮全問題藥由電梯湖公司承犁擔(dān)。不嚴(yán)能說電顫梯墜落時(shí)是造成業(yè)胥某受你傷的直振接原因矩，就應(yīng)焦該又物鳴管承擔(dān)售，簡(jiǎn)直積是荒唐鮮可及.32案例十三涼、未成年搬的孩子點(diǎn)蟲燃天那水男發(fā)生爆炸暴被炸死的鐵案例……4個(gè)未成慢年的孩子男在某花園皮堆放雜物烏的地方點(diǎn)狡燃了放置淚在那里的且天那水發(fā)粘生爆炸，古當(dāng)中一個(gè)患6歲的孩已子被燒成湯重傷不治騰而死。孩擊子的父母筑把該花園末的物業(yè)管凡理公司和朱另3個(gè)肇隱事孩子告章上了法庭矮。近日，農(nóng)羅湖區(qū)人潤(rùn)民法院作晴出一審判饅決，死亡辭孩子的父讀母共獲得它近13萬粱元的賠償蘿金，其中妹包括精神鮮賠償金8殖.5萬元濤；物業(yè)公役司因不作餃為被判賠兔近7萬元煙。33羅湖區(qū)饒法院審束理后認(rèn)置為：被旗告某物受業(yè)管理檔公司對(duì)祥易燃易砍爆物品診天那水冠置于兒般童容易篇獲得的歷地方，友對(duì)爆炸產(chǎn)事故負(fù)娃重要責(zé)稀任。其弦不作為望的行為瀉和4名證兒童玩險(xiǎn)天那水維燒火引信起爆炸劉，這兩捎個(gè)方面況應(yīng)各占走一半的葉責(zé)任。評(píng)具體劃蘋分責(zé)任策比例是裳：原告風(fēng)對(duì)小孩朵的死亡傾負(fù)15圓％的責(zé)端任，由披其自負(fù)次；被告挖物業(yè)公顛司承擔(dān)部45％制的責(zé)任供；另一鞠孩子小窗豪由于扯直接引獵起爆炸趕承擔(dān)2賞5％責(zé)泡任；其閱他兩個(gè)浪男孩各威承擔(dān)7攪.5％腔的責(zé)任樣。由于念3個(gè)男俱孩均未由成年，看其賠償騰責(zé)任由習(xí)監(jiān)護(hù)人若承擔(dān)。34案情回回放據(jù)原告斯鄭某訴鉛稱，2井002應(yīng)年5月濾7日，稍他們6消歲的兒什子小俊遷和另外克兩個(gè)小月朋友1爬0歲的糖小浩、固11歲授的小文憤一起玩格，3人名到了他壘們的暫黨住地、獲深圳市侍羅湖區(qū)夠某花園糧的一棟保樓后玩雄耍，從責(zé)該樓后鋤一堆放觀雜物的共臨時(shí)搭遵建的小泊房子里高，孩子瀉們發(fā)現(xiàn)紡了房子戶里面有打幾個(gè)放斃天那水滴的小鐵豎桶。此討時(shí)，暫兇住在該繡花園的碎一個(gè)單永元里的牌另一個(gè)艇孩子9干歲的小爹豪，找漏到了他紹們一起兆玩，他損們用木煮棒點(diǎn)燃尿天那水搶玩，結(jié)勺果，小撓豪將燃嫌燒的木雜棒插入聚天那水喬小桶后吩發(fā)生爆愉炸，小隸俊則因?qū)译x得近財(cái)被嚴(yán)重么燒傷。35事故發(fā)生踏后，小俊篇的父母趕頃快把孩子壤送到了深采圳紅十字仗會(huì)醫(yī)院治頁療了18擴(kuò)天，后因丘付不起醫(yī)療療費(fèi)無法發(fā)繼續(xù)治療憂而被迫出詳院。6月鋼13日，伏小俊因大睜面積燒傷縮慧致敗血癥芒，父母本撲來打算送嫩孩子回老風(fēng)家潮陽繼吐續(xù)治療，慰但在回去廚的途中孩部子不幸死李亡。36案例十紗四、發(fā)芳生高空障墮物怎紐奉么辦…困…去年9月喝17日1漫4時(shí)51鋪分，一塊權(quán)玻璃從天愧而降，砸頑落在某花玩園A棟前旬的地面。沖相繼趕到至的護(hù)衛(wèi)員撿看到未造噴成傷亡，盒便一邊善擾言安撫驚撈恐萬狀的脅行人，一粗邊進(jìn)行現(xiàn)陵場(chǎng)調(diào)查（崖高空拋物古，天怨人熊怒，道理鳥人人會(huì)講火，可屢禁繁不絕，要甜想徹底杜覆絕，除了色要進(jìn)一步竊堅(jiān)強(qiáng)管理禾，還有賴成于人們基義本素質(zhì)的量提高）。從樓下同查看，部玻璃是鏡9樓F原座的，瘦護(hù)衛(wèi)員攔當(dāng)即上它樓查證勤。事實(shí)晌果真如懶此：該滋座的夫處妻倆在軟吵架過政程中亂饅扔?xùn)|西期，將客柳廳的玻怒璃砸落重?？上蚬衿渫▓?bào)處了情況羞后，兩仗人不理路不睬，牙依舊爭(zhēng)洽吵不休京。37護(hù)衛(wèi)員滔們先勸挑說調(diào)解閑，等兩牙人平靜家下來，肉再講明波玻璃墮紡落所造窮成的現(xiàn)遭實(shí)危害巾和可怕矩后果，大然后要鋪求他們誕下樓向嚼受到驚設(shè)嚇的人軍員賠禮輕道歉，弓同時(shí)按馬有關(guān)規(guī)劉定接受易處罰，褲兩人均蔽無異議土（先息丙事寧人榴，是此口時(shí)的至湯要）。誰知護(hù)衛(wèi)老員前腳下甜樓，樓上丑又吵了起算來，護(hù)衛(wèi)抵員只好再委上去做工托作。就這朗樣樓上樓歪下跑了三弱趟，才使玻他們言歸筒于好，攜喝手到樓下焦按照管理斗處要求處貫理善后事瓦宜。38點(diǎn)評(píng)：發(fā)六現(xiàn)問題馬魔上盯上去臟做工作，犬一次不行傷兩次，兩酒次不行三怕次，不厭話其煩，直鑄到問題圓役滿解決了擴(kuò)為止。搞竄物業(yè)管理賽的沒有這頭個(gè)勁頭兒捷，肯定干多不出什么州名堂。39案例十尾五、?？h車場(chǎng)意涂外丟失末車輛物時(shí)業(yè)管理阻公司究耕竟有無落責(zé)任?1999晃年7月9野日,廈門憤某汽車維句修有限公罪司(以下逆稱維修公僻司)駕駛喉員駕駛一道輛"美鹿掌"牌小轎兼車到閩南宜大廈辦事特,駕駛員倉交付5元細(xì)停車費(fèi)后渣,將車停困放由廈門省某物業(yè)管蓬理股份有氏限公司(未以下稱物蛾業(yè)公司)羽經(jīng)營的停敢車場(chǎng),后逃來駕駛員紛要提車時(shí)話,發(fā)現(xiàn)轎火車已丟失摔,駕駛員奏立即報(bào)案纏,廈門市斑公安局刑捏警支隊(duì)于勾1999象年7月1推4日發(fā)出咳協(xié)助通報(bào)產(chǎn),但至今專未將失竊消的轎車追應(yīng)回。40一審認(rèn)律為:物賄業(yè)公司卡經(jīng)營停蹦車場(chǎng),會(huì)向車主驚收取一售定的費(fèi)韻用,為搏車主提番供停車幟保管服廈務(wù),因毫此維修翼公司與謎物業(yè)公借司之間婚應(yīng)為保瓜管合同欣關(guān)系。峰維修公行司將車昌交由物斑業(yè)公司肺保管,擁就負(fù)有紙繳納保背管費(fèi)的昨義務(wù),盾并享有參取回保陪持原狀轉(zhuǎn)的車輛蓬權(quán)利,克物業(yè)公宵司收取撕車主的吊停車費(fèi)貍用,其黎義務(wù)是晝妥善提蜜供停車獵場(chǎng)地,棉且保管慚好車輛遷,物業(yè)柏公司收丹取維修業(yè)公司的挨停車費(fèi)蟲后,先可例行了兆停車權(quán)建利,就萍應(yīng)對(duì)停噴車場(chǎng)的亞車輛負(fù)干責(zé)安全纏保障義準(zhǔn)務(wù)。但卷物業(yè)公知司停車刻場(chǎng)的值橋班人員腫(保安輪)在有藍(lán)人開出咐涉案車孔輛時(shí),旅在未檢新驗(yàn)有關(guān)肥取車手鳥續(xù)的情吃況下就杠放行,餐這是一紀(jì)種重大鋪過失行舒為。因浴此,物渾業(yè)公司給應(yīng)承擔(dān)紐奉賠償責(zé)女任。41二審認(rèn)為撞:由于維彼修公司將垃車輛停放袖于物業(yè)公翼司的停車往場(chǎng)時(shí),除俯交納5元鬼停車費(fèi)外需,雙方未騾就車輛停顧放性質(zhì)進(jìn)側(cè)行任何約畏定。因此智物業(yè)公司接與維修公拆司間的法清律關(guān)系性癢質(zhì)顯然不被能簡(jiǎn)單地瞧以該5元遷停車費(fèi)的畫繳交與否什來判斷,悄而應(yīng)從以陜下幾方面合進(jìn)行分析42(一)從垃保管合同予的概念和吧特征看,熔保管合同買是保管人曬保管寄托駝人交付的違保管物,堵并返還該裂物的合同磁,其法律男特征不僅奶是雙方當(dāng)陷事人關(guān)于喬保管的意鋸思表示一爬致還必須白有寄托人貪將保管物畜交付保管停人,使保策管物置于咽保管人的銹實(shí)際占有逃控制之下身的事實(shí)存限在。本案搬雙方當(dāng)事聲人就車輛熱保管的意鹽思表示并傅不一致,滲而維修公竄司停車時(shí)宋也未將車洽鑰匙或車其輛行駛證廟交給物業(yè)匠公司,以史便物業(yè)公數(shù)司實(shí)際控聲制車輛,任而物業(yè)公時(shí)司亦未對(duì)寺維修公司營出具取車盟放驗(yàn)憑證礎(chǔ)。43(二)物邁業(yè)公司的弄經(jīng)營范圍晉中并元保蠟管業(yè)務(wù),播該停車場(chǎng)煮亦未對(duì)外斬明示其提教供車輛保壓管服務(wù)。(三)關(guān)偏于物業(yè)公沿司收取5儀元錢的停釀車費(fèi)的性社質(zhì)及依據(jù)微。從19柏95年廈奇門市物價(jià)量局《關(guān)于舒閩南大廈載管理服務(wù)費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的租批復(fù)》對(duì)金物業(yè)公司巖管理收費(fèi)伙標(biāo)準(zhǔn)作出毫的批復(fù)看吧,該文第適一條第(兆5)項(xiàng)規(guī)誤定是:“黑交通工具鵲停車場(chǎng)所練的管理”顯。44199技8年1益2月物遷業(yè)公司疏依據(jù)該均規(guī)定與嘆閩南大濾廈業(yè)主諷管理委嗎員會(huì)簽宿訂的《浙物業(yè)管漠理委托鄭合同》雅在合同呆第十條腐規(guī)定是奧對(duì)"交戚通與車丹輛停放冊(cè)秩序的慌管理"后,第二舌十條規(guī)要定"露迫天車位網(wǎng)、地下閑車庫的貞車位使云用費(fèi)依皂照廈門基市物價(jià)援局和業(yè)謝主管理疏委員會(huì)姨商定的執(zhí)標(biāo)準(zhǔn)向旗車位使慎用人收確取"。妙鑒于上列述批復(fù)提及合同沖內(nèi)容可受以明確惜得出物友業(yè)公司惠系對(duì)其餃經(jīng)營的百停車場(chǎng)疲收取車槍位使用雁費(fèi),而粗對(duì)停車譯場(chǎng)的交嫌通及車任輛停放費(fèi)秩序進(jìn)抹行管理掩,與其擊停車人航之間形差成的是片停車場(chǎng)賴地有償租使用合爹同關(guān)系席。45終審判弱決:綜貸上所述氧,物業(yè)裁公司上駐訴主張儉其與維艙修公司恭之間不恭存在保稼管合同縫關(guān)系的相理由成聰立,一峽審認(rèn)定撤物業(yè)公劇司未盡呢保管之胖責(zé),應(yīng)院對(duì)維修撥公司的藝車輛丟樂失承擔(dān)堵賠償責(zé)輛任的判巖決缺乏證事實(shí)及蝴法律依股據(jù),依驚法應(yīng)予膜改判。46據(jù)此,依噸照《中華傳人民共和侍國民事訴獅訟法》第駁一百五十晴三條的規(guī)肚定,廈門陣市中級(jí)人榆民法院于窯2001丈年3月2委5日判決肚如下:一、撤栽銷廈門摧市開元納區(qū)人民砍法院(近200胃0)開稀民初字唐第28被31號(hào)厘民事判辜決。二、駁回庭維修公司婦的訴訟請(qǐng)炎求。本案一砍、二審嗚訴訟費(fèi)山各人民嘉幣52郵50元貝,均由勸維修公洗司負(fù)擔(dān)泛。本判承決為終綠審判決撞。47案例十六乖、訪客無結(jié)理打罵護(hù)拘衛(wèi)員怎么肺辦……去年9賽月12渠日15煙時(shí)40采分，一沈訪客到槽租住在棍某花園繞A棟的梢朋友家孫取VC跨D機(jī)。霜在他攜愧機(jī)欲出舉大堂時(shí)冬，大堂稈護(hù)衛(wèi)員改禮貌地翠請(qǐng)其辦戚理有關(guān)杰放行手斤續(xù)。誰礎(chǔ)知他竟通勃然大四怒，破求口大罵產(chǎn)，隨后雷趕來的四他的樓證上朋友興還動(dòng)手潑打了護(hù)語衛(wèi)員一模拳，隨脈手又撕擊破了護(hù)作衛(wèi)員的有衣服。及巡邏護(hù)躬衛(wèi)員聞縫訊趕來演制止，冊(cè)兩人撒敞腿便跑刷，藏匿蛙起來。管理處領(lǐng)肅導(dǎo)得知后夸,首先悠冷靜、客墨觀、公正夕、全面地夠了解情況趣。通過聽掏取當(dāng)事人劉和知情者梳的情況介屬紹,調(diào)能看大堂出叮入口的現(xiàn)湯場(chǎng)錄象,記查閱業(yè)跳主住戶的盟檔案資料出，確認(rèn)應(yīng)臭由住戶和屠訪客負(fù)全繳部責(zé)任，幼而住戶又年為業(yè)主的然雇員。48然后管理快處約定時(shí)和間，請(qǐng)業(yè)眠主委員會(huì)盜主任、轄司區(qū)民警和鐮業(yè)主一起侍協(xié)商解決輕這一問題醫(yī)（類似問蕉題請(qǐng)業(yè)主交委員會(huì)主位任參與處羅理是管理臉處明智之遠(yuǎn)舉，參與牽處理也是世業(yè)主委員皂會(huì)主任的說職責(zé)所在塑）。管理柏處詳細(xì)介場(chǎng)紹了事情絮經(jīng)過，并秩列舉了人及證、物證裙，各個(gè)方猛面一致認(rèn)謊為管理處基的管理工界作認(rèn)真嚴(yán)催謹(jǐn)，大堂早護(hù)衛(wèi)員處含理問題并金無任何不乘妥，應(yīng)當(dāng)有得到大家綱的理解、揀尊重和支掀持，住戶價(jià)和訪客要書對(duì)這件事谷的一切后斷果負(fù)責(zé)。事情很草快就有小了圓滿幟的結(jié)局民：肇事揭者當(dāng)眾價(jià)向護(hù)衛(wèi)諷員賠禮智道歉，嘉并且賠燭償了扯沖破衣服耕的損失餐。49點(diǎn)評(píng)：對(duì)濁一些人無茂理取鬧，馬不能不了帝了之。不蹲了了之既嘆會(huì)挫傷我倦們員工的陳積極性，垂又會(huì)助長(zhǎng)秤不良現(xiàn)象壓。但我們堪自己獨(dú)自險(xiǎn)處理，有居相當(dāng)難度永。而善于舅借助各方鋤面的力量雀，處理起軌來就相對(duì)萄容易得50案例十七洋、業(yè)主請(qǐng)牙求幫助睡驅(qū)趕室蘆內(nèi)人員免怎么辦塊……一日，唯某小區(qū)獨(dú)某業(yè)主賽王先生跑火急火薯燎地來鎖到物業(yè)蕩公司。紹一進(jìn)門憐就大聲漆叫喊，泊要物業(yè)狡公司幫津忙，說發(fā)他家原纖來那伙摧裝修工離人賴著尾不走，肉不讓別漏人干活辯。保安篩工作主族管一面思安慰業(yè)飯主不要萄著急，雁一面安寇排護(hù)衛(wèi)芹班長(zhǎng)先輝到現(xiàn)場(chǎng)裙。隨后，保妙安主管陪本王先生一鬼起回家。葛只見業(yè)主你房?jī)?nèi)有七貼八名裝修責(zé)工人和一便名工頭，餃另外還有竟一名被業(yè)倒主稱為工忘頭相好的賀女子。該柱女子情緒帽激動(dòng)，百踢般糾纏。憲主管反復(fù)言勸說數(shù)十墳分鐘仍然堵無效。這捕時(shí)，業(yè)主哨強(qiáng)烈要求嶼管理處幫牧助把人請(qǐng)垮出家門。51在此情形道之下，護(hù)曉衛(wèi)員們聽邊從了業(yè)主妹要求，動(dòng)富手推拉那惡名女子出總屋，當(dāng)即未遭到漫罵地，但護(hù)衛(wèi)嚷員們堅(jiān)持享罵不還口輔，非常理延智（物業(yè)倦管理人員共必須學(xué)會(huì)透控制自己根的情緒，舍不能你不仍仁我就不嘆義，否則惡有理也會(huì)斤變成無理箏）。其他背幾名裝修娃工人也被醉勸出房間泡。那名女費(fèi)子被請(qǐng)出朽房外后，圖變本加厲高，污言穢飄語跟業(yè)主側(cè)對(duì)罵，并貍?cè)枇R護(hù)衛(wèi)禍員，還惡繭人先告狀辣，撥打1境10報(bào)警咱。110到型后，該女扯子態(tài)度仍亡很蠻橫，佳毫無收斂佩之意，還地與業(yè)主動(dòng)糊了手。在武調(diào)解不成往的情況下振，110依將該女子喘與那名工努頭一起帶頭離現(xiàn)場(chǎng)，峰其后，王幣先生和保澤安主管也宿被叫到派妥出所作了袍問詢筆錄隱。一場(chǎng)風(fēng)吩波總算平膠息。52然而，沒眠想到事情灰過去兩月腥后，該女版子將業(yè)主舍王先生作像為第一被緞告，物業(yè)厭公司作為絲式第二被告迎，告上法賢庭。要求糠賠償醫(yī)療駛費(fèi)、誤工右費(fèi)、恢復(fù)鞋名譽(yù)（倘良若當(dāng)初在改勸說其離陸開房間無證效時(shí)，我端們主動(dòng)請(qǐng)塊有關(guān)部門絨來處理，牛事情的結(jié)丘局是否可假能更好些希呢？）。延后經(jīng)法院左判決：此嚇事物業(yè)公塊司無過錯(cuò)耕。點(diǎn)評(píng)：業(yè)量主是物業(yè)局公司的衣短食父母，杜物業(yè)公司展不能漠視占他們的要斜求。但對(duì)富他們的要尖求，還是汁要先掂量篩掂量是否含正當(dāng)。凡吹屬正當(dāng)?shù)钠?，都?yīng)當(dāng)尿盡力襄助淡。不過，抹幫助過程邊中要注意肌遵照法規(guī)居行事，避較免“幫了刻人家、坑虜了自己”筑。53案例十屈八、物怠業(yè)管理爪人員入喂室引起鍬的誤會(huì)序……某日清晨列，某大廈預(yù)新來的保映潔員阿霞享在18樓開的公共通臭道拖地時(shí)械，發(fā)現(xiàn)1鍋805號(hào)獄業(yè)主家的鄭客廳亮著萄燈，但大款門內(nèi)側(cè)的箭防火開著購，外面的辮“通透式閃”防盜門堅(jiān)也虛掩著戒，她便上魄前按業(yè)主端家的門鈴指，但是按磚了好幾次海，室內(nèi)也竊不沒有反子應(yīng)，阿霞傾便懷著好偏奇的心理跌，側(cè)身進(jìn)子入室內(nèi)，化到客廳、展陽臺(tái)、廚有房等一一爽查看有沒薦有人。正咽在這時(shí)，詞業(yè)主張先倍生從電梯男出來徑直貞走回家（沈他原來“微早鍛煉”景去了，因駕粗心而忘無了關(guān)好家腿門。）一郵見大門未拿關(guān)，張先去生先是吃鑰了一驚，汗進(jìn)到家中疫，又看見另一陌生女認(rèn)子在自己覽家里，更平是又急又形氣，大聲粗質(zhì)問阿霞車是干什么饅的，不由物分說要把旦她送到派繡出所。54試分析婦：1）阿霞培錯(cuò)在哪里臺(tái)？2）如櫻果碰到裳以上業(yè)傘主和家控人都不求在家而折門又開偶著的情規(guī)況，應(yīng)艘該怎樣迫處理？3）你熊認(rèn)為該唱如何向易張先生尤說明和顫解釋？炊怎樣才琴能平息宰事態(tài)？55觀點(diǎn)一、1、阿帳霞錯(cuò)在竭沒有向詠上級(jí)反良映情況素。自己似私自進(jìn)芒入業(yè)主澤屋內(nèi)。2、作為吊物業(yè)管理綁公司的員瓶工。以后痰對(duì)于這種據(jù)情況一定魚要向上級(jí)浩反映，不棉能自己?jiǎn)巫V干。在同東事沒來的閘情況下可宿以在門口泰等候業(yè)主衫或同事的壯到來。3、對(duì)仆于如何證才能平險(xiǎn)息事態(tài)悄。首先暫要針對(duì)加此事向醬業(yè)主道腫歉。56觀點(diǎn)二碗、1.阿霞指不懂法律肌，公司大銹概培訓(xùn)沒經(jīng)有跟上。色私闖民諒宅，違法豆。2.通知攀管理處，筐讓管理處測(cè)人員來解叮決，先打薪電話聯(lián)系植業(yè)主，如感果聯(lián)系的技上，就說怖明情況，州讓其盡快動(dòng)回家，并果派人在門領(lǐng)口守著；財(cái)如果不在矩家，管理結(jié)人員或保疫安兩人以方上，進(jìn)入恥室內(nèi)檢查般有無危險(xiǎn)卻情況，作洞適當(dāng)處理謝，這種處貞理方式，設(shè)在法律上悟是允許的箱。573、賠禮豬道歉是理氧所當(dāng)然的訴。首先向娘業(yè)主說明礎(chǔ)阿霞錯(cuò)在刷哪里？導(dǎo)吩致這種事投情發(fā)生的曠原因是什蝦么？在這縣種情況下壩，業(yè)主一歡般會(huì)轉(zhuǎn)怒返為喜，緩饑和氣氛，伶在賠禮道作歉，并說更明我的工復(fù)作還有不接完善的地第方，希望盟這位業(yè)主變以后多提瞧建議，來剝提高我們虛的工作質(zhì)為量，并對(duì)飯業(yè)主的做粱法表示感推謝，是這荒位業(yè)主給睬我們公司嚇發(fā)現(xiàn)這種貧問題的（尤業(yè)主雖然否處理的有須點(diǎn)過激，牌相對(duì)物業(yè)亭公司），妻避免以后籍出現(xiàn)類似黎問題，并犬有肯恩格泰幫助我們自避免以后始更大的危釋險(xiǎn)或損失給！4、員喚工入職矩培訓(xùn)刻吹不容緩樹！作物埋業(yè)管理呀，無論火哪位員征工，都猶要有詳喘細(xì)的上沸崗培訓(xùn)辣，特別彼是相關(guān)遲法律法暢規(guī)的培作訓(xùn)（附泊帶一些輸案例分奏析）。58觀點(diǎn)三許、1、其實(shí)食阿霞本意瓦是好的！剖但就是缺住乏處理此拜類事件的通經(jīng)驗(yàn)，單岸獨(dú)一個(gè)人勒進(jìn)入業(yè)主聰家里，就扒算你是好使意也會(huì)被角業(yè)主誤解際。2、最亮好的處仰理辦法樸是趕快你通知管迷理處，錄管理處番一方面標(biāo)可以通緒過電話皇和業(yè)主傅聯(lián)系，睜讓業(yè)主邁趕快回直家，以屬確認(rèn)家丸中是否朽被盜竊電。另一軋方面，峰管理處匪相關(guān)負(fù)痛責(zé)人要吐和保安愁趕快到斜現(xiàn)場(chǎng)，板如實(shí)在沫業(yè)主聯(lián)薦系不上帽，必須證最少兩寄個(gè)人同攤時(shí)進(jìn)入趟業(yè)主家慌里，這敲樣，有竭了物業(yè)悲保安的絹參與，欺即使業(yè)北主發(fā)現(xiàn)醫(yī)，也一緞般不會(huì)奔誤解。3、事幅情以至背此，一鋤方面管誕理處要采求清潔老工向業(yè)烈主道歉寨，另一追方面也躲要把情墾況向業(yè)沒主講清澡楚，希敏望得到酒業(yè)主的任諒解；胸最好讓提業(yè)主看捧一下家星里，看信是否有第東西丟尾失，以南確認(rèn)清叮潔工的鼓清白，布一般這祖樣處理腥業(yè)主不蹄會(huì)故意音刁難，襯只要在圾情在理沈，業(yè)主菌都會(huì)諒鹽解的。辰處理完漢后，一匪定要加捆強(qiáng)清潔閘工在處姿理此類隙事件的班培訓(xùn)，劑以避免杰誤會(huì)的菊再次產(chǎn)依生。59社區(qū)文寇化建設(shè)達(dá)方面案例十蛾九、物媽業(yè)公司便合理應(yīng)鳳對(duì)業(yè)主兩健身擾制民案例層分析…緞…“做文挪明業(yè)主摟，塑城怨市精神偉”，是批每一個(gè)你業(yè)主的析份內(nèi)事屯，但不拉是每一市個(gè)業(yè)主畝都能自茂覺做到蘋的。物欲業(yè)公司極每天與女業(yè)主接絹觸，如糕能從正勵(lì)面多加芳引導(dǎo)，絡(luò)從人情脹、人性渡、人心鉆入手，渡搞一些階能提高飼業(yè)主文塑明素質(zhì)雅的活動(dòng)嫌，對(duì)于鼠提高管夕理質(zhì)量丘，建設(shè)淺良好的辮社區(qū)文巴化和精堅(jiān)神文明啊，將會(huì)研起到推填進(jìn)作用早。小區(qū)有膝人因健變身放音蔽樂，有溜人因休憑息、學(xué)低習(xí)需安僵靜，這猶個(gè)矛盾居擺在了怠物業(yè)公善司面前煙，疏導(dǎo)熱是最好企的化解蓬辦法。60近年來永，群眾搬健身活堡動(dòng)在上秧海掀起衣熱潮，鐮某物業(yè)勻公司管軌理的小恥區(qū)也活這躍著一覆支中老己年健身維隊(duì)。她貝們昨天嗽學(xué)十八鍛法，今筆天練太誤極拳，翠明天跳直健身舞歡，鮮艷元奪目的閉服裝、菜多姿多被彩的動(dòng)峰作成了敗小區(qū)一嘴道靚麗云的風(fēng)景吼線。然且而，健譜身活動(dòng)喊中播放煉的音樂旱，卻不田時(shí)擾民凝，成為堡業(yè)主投符訴的導(dǎo)獨(dú)火索。視物業(yè)公丹司收到許業(yè)主投莫訴后，決管理處西經(jīng)理多鏡次親臨伙現(xiàn)場(chǎng)，聾一探究禾竟。61沒想到，妨健身隊(duì)也勵(lì)是一肚子抗苦水。小功區(qū)中老年親健身隊(duì)領(lǐng)霸隊(duì)表示，們自從退休蒙回家，內(nèi)窮心充滿失傾落感和空竭虛感，身栗體一天不校如一天。就參加了晨洲練隊(duì)伍后算，心境開欣闊、筋骨觸活絡(luò)，“拾老死不相荒往來”的頭新鄰居成每了情同手樓足的好姐聲妹。但是楊，健身活茶動(dòng)遭到了羊部分業(yè)主綢的反對(duì)，悼底樓業(yè)主堡把家里的杠音響、喇快叭搬到窗至口“對(duì)著籌干”；高戒層業(yè)主朝迎下扔蛋殼但、澆水，犯健身隊(duì)伍耕只好打一摸槍換一個(gè)裳地方。她您們迫切希資望物業(yè)公民司想想辦嗎法，幫助憤她們解決欄難題。物靈業(yè)管理處可經(jīng)過實(shí)地頂調(diào)查研究繼，擬定了重一套解決濟(jì)方案。62第一，蛇尋找場(chǎng)扛地。小騎區(qū)中庭袍花園處羨在兩幢持高層、領(lǐng)一排多四層中間訴，雖然陽這里環(huán)接境宜人淚，但正幕對(duì)著高工層的南拖窗，加啟上早晨齊上學(xué)、固上班時(shí)紙人來車怠往，無轟論是從價(jià)安全角瞇度還是齒從不擾逐民角度糠，都不誰宜考慮涂。變電通所門口投有一塊欠空地可插以利用起，但十仰幾輛遺謠而未棄照的破自狀行車怎糊么辦呢驢？管理等處先張著貼舊車錦招領(lǐng)啟濕事，三津天后，壁經(jīng)理親葬自上陣館，將破形車、舊裕車一輛杯一輛地匪進(jìn)行處透置，有昆的搬入押地下車炸庫，有盲的勸業(yè)絡(luò)主作為宗廢鐵賣逃掉，最耳終為健禾身隊(duì)開頁辟出了冊(cè)一塊健頌身寶地突！同時(shí)及，還關(guān)興照鄰里毯之間要杜相互關(guān)惜心，晨厭練時(shí)盡茅可能地響把音樂日音量調(diào)翅到最低中限度。頃從此皆膝大歡喜皆，投訴蛋也煙消茫云散。63第二，及滾時(shí)溝通。挨小區(qū)一業(yè)腎主遭不幸校，全家沉策浸在悲痛須之中。女鮮主人向物漲業(yè)公司提民出，料理籌喪事期間王，是否停怠止健身隊(duì)跡的音樂播材放？管理探處馬上與本健身隊(duì)聯(lián)鐮系，請(qǐng)她揚(yáng)們配合，統(tǒng)健身隊(duì)干途脆停止晨練練三天。恥此舉令這朽位女主人饞很感動(dòng)，釀她激動(dòng)地榆說：“失肌去親人是抄一件很悲諸痛的事情粉，在我失擊去親人、框最痛苦的答時(shí)候，物考業(yè)管理處樓能給予理悔解，并滿手足我的要盜求，我永耕遠(yuǎn)不會(huì)忘博記?！钡谌?，調(diào)蜂整時(shí)間。超物業(yè)公司電經(jīng)過與居郊委、業(yè)委秤會(huì)多方協(xié)隔調(diào)，小區(qū)罰健身隊(duì)的巷晨練時(shí)間聚改在早上妥7:30膨－8:3蓬0，避開鑄了上學(xué)、均上班的高娛峰時(shí)間段懂；練功、終學(xué)舞改在遺晚上7：水00以后續(xù)，健身隊(duì)怎不再隨意筑調(diào)高音量雙，隊(duì)員們訂在健身中如還常常相勾互提醒，螺不要大聲堆聊天影響形別人。學(xué)覺習(xí)新的動(dòng)體作時(shí)，她企們會(huì)自覺愧到地下室蹄去練習(xí)，看參加比賽死前的排練俗，也都到串地下室去梳進(jìn)行。健拾身和擾民香的矛盾終我于得到圓靠滿解決。64案例二十罰、治理招毫貼——有煙人亂派招李貼怎么辦亂派招找貼,被澡人戲稱翼為城市兇的"牛貸皮癌"產(chǎn)。這種紐奉市場(chǎng)經(jīng)錯(cuò)濟(jì)發(fā)育媽過程中窩出現(xiàn)的身流行病嫂,蔓延禽到大街競(jìng)小巷。痛即使是掠作為全訊國城市漢物業(yè)管度理優(yōu)秀悄示范小外區(qū)的海左富花園見,也未塞能幸免棚。海富花園要管理處下飲大力氣加前以整治,鴿力求辟出湊一方凈土委。通過加紋強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡扇邏工作,倍很快就基恰本杜絕了果戶外亂派懲招貼。但久在樓內(nèi)亂嫌塞亂貼搬研家、裝修黎、送餐、的美容之類新廣告的現(xiàn)搶象卻屢