北京八號線地鐵沿線通州地產(chǎn)項目

城市評測（北京）項目情況土地屬性未來市場規(guī)模誰是我們的客戶未來成交價格客戶需要什么項目操作策略財務(wù)分析從土地到客戶從客戶到產(chǎn)品城市評測——北京樓市北京樓市在最近3年一直處于供不應(yīng)求的情況，住宅空置率較低，供求基本平衡。目前市場不景氣主要是受2007年下半年的宏觀調(diào)控和中國經(jīng)濟發(fā)展減緩的影響，可以推斷，在宏觀經(jīng)濟保持基本穩(wěn)定的情況下，北京未來樓市不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。城市評測——北京樓市新開工面積/施工面積（住宅）

1640927468259150.200.28010002000300040005000600070000.000.050.100.150.200.250.30住宅新開工面積（萬㎡）1640927住宅施工面積（萬㎡）59154682新開工面積/施工面積（住宅）0.280.202007年2008年1－7月2007－2008年北京住宅新開工面積/住宅施工面積的比值從0.28降到目前的0.2，低于0.3（比值<0.3反映市場偏冷）表明目前眾多開發(fā)商對后市看冷，減少開發(fā)量，并降低開發(fā)速度。城市評測——北京樓市施工面積/銷售面積（住宅）

2005－2007年北京住宅施工面積/住宅銷售面積的比值從2.8升到3.4，表明北京樓市在最近3年一直處于供略小于求的情況，市場一直處于健康發(fā)展的態(tài)勢。受2007年下半年的宏觀調(diào)控和中國經(jīng)濟發(fā)展減緩的影響，2008年比值迅速升到11.5，市場急轉(zhuǎn)而下，但從2005-2007年數(shù)據(jù)上看，北京樓市并未如南方眾多城市出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，比值一直在3.5（3－3.5表明市場供求平衡）以內(nèi)，可以推斷，未來北京樓市不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。72836311591546822566220517324082.82.93.411.50100020003000400050006000700080000.02.04.06.08.010.012.014.0住宅施工面積（萬㎡）7283631159154682住宅銷售面積（萬㎡）256622051732408施工面積/銷售面積（住宅）2.82.93.411.52005年2006年2007年2008年1-7月城市評測——北京樓市批準預(yù)售面積/銷售面積（住宅）

2005－2007年北京住宅批準預(yù)售面積/住宅銷售面積的比值從0.9降到0.7（0.9－1.1表明樓市供求平衡），反映出北京樓市在最近3年一直處于供不應(yīng)求的情況，2006年和2007年是樓市發(fā)展最為迅速的階段。受2007年下半年的宏觀調(diào)控和中國經(jīng)濟發(fā)展減緩的影響，2008年比值迅速升到1.9，但從2005-2007年數(shù)據(jù)上看，北京樓市的數(shù)據(jù)比值一直在1以內(nèi)，可以推斷，北京未來樓市不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。2230155712577812566220517324080.90.70.71.90500100015002000250030000.00.51.01.52.02.5住宅批準預(yù)售面積（萬㎡）223015571257781住宅銷售面積（萬㎡）256622051732408批準預(yù)售面積/銷售面積（住宅）0.90.70.71.92005年2006年2007年2008年1-7月城市評測——片區(qū)分析（18行政區(qū)＋1開發(fā)區(qū)）通州區(qū)房地產(chǎn)市場綜合吸引力排名第8位

市場規(guī)模排名第7位成長潛力排名第12位盈利潛力排名第11位城市評測——片區(qū)分析（18行政區(qū)＋1開發(fā)區(qū)）北京市區(qū)域市場規(guī)?！?008年1－7月的住宅交易量）0.050.0100.0150.0200.0成交量（萬㎡）175.363.543.441.136.829.524.622.211.48.48.27.66.84.33.53.33.22.71.6朝陽區(qū)昌平區(qū)豐臺區(qū)順義區(qū)海淀區(qū)房山區(qū)通州區(qū)大興區(qū)石景山區(qū)懷柔區(qū)宣武區(qū)密云縣平谷區(qū)延慶縣西城區(qū)開發(fā)區(qū)東城區(qū)崇文區(qū)門頭溝區(qū)受樓市下跌的影響，投資者大多持幣觀望，2008年1－7月的住宅交易量可以反映出自主需求較真實的情況，上圖從剛性需求的觀點對北京不同區(qū)域的市場規(guī)模進行排序，表明不同區(qū)域市場規(guī)模大小的相對關(guān)系。城市評測——片區(qū)分析（18行政區(qū)＋1開發(fā)區(qū)）北京市區(qū)域市場成長潛力——2008年1-8月價格變化幅度2008年1－7月樓市投資交易量迅速減少，不同區(qū)域住宅的成交均價都有一定程度的變化。在市場偏冷的情況下，成交價格的變化趨勢一定程度上代表客戶對區(qū)域的信心反映該區(qū)域未來成長的潛力，在樓市整體疲軟的情況下，均價上漲幅度越大表明未來該區(qū)域市場的成長潛力越大。城市評測——片區(qū)分析（18行政區(qū)＋1開發(fā)區(qū)）北京市區(qū)域市場產(chǎn)品盈利潛力——2008年1-8月住宅平均價格010000200003000040000均價（元/㎡）2903124941245811966417868139031263512132105498971896384518171804073026675626754304074西城區(qū)宣武區(qū)東城區(qū)海淀區(qū)崇文區(qū)朝陽區(qū)順義區(qū)石景山區(qū)豐臺區(qū)開發(fā)區(qū)通州區(qū)門頭溝區(qū)懷柔區(qū)大興區(qū)昌平區(qū)房山區(qū)延慶縣密云縣平谷區(qū)成交價格表明市場對區(qū)域的認可程度，價格越高說明盈利的潛力越大。城市評測——片區(qū)分析（18行政區(qū)＋1開發(fā)區(qū)）區(qū)域市場吸引力排名——說明區(qū)域市場吸引力評判指標分別是區(qū)域市場規(guī)模、區(qū)域市場成長潛力和區(qū)域市場產(chǎn)品盈利潛力。每個指標都需對不同的區(qū)域進行排序，確定名次；每個區(qū)域的分值為3個指標的名次疊加總和。城市評測——片區(qū)排名（18行政區(qū)＋1開發(fā)區(qū)）項目情況——規(guī)劃條件宗地注：本表數(shù)據(jù)根據(jù)轉(zhuǎn)讓方所提供的設(shè)計圖規(guī)劃指標所得。因圖紙上規(guī)劃指標相互不一致，故根據(jù)原有指標比例按照低限總建修正計算，得出容積率2.5較為合理。項目情況——現(xiàn)狀地鐵土橋站宗地1、地塊內(nèi)已基本完成拆遷，僅余少量村民房待拆遷。2、回遷樓（兩棟）已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。3、項目轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓條件——完成所有拆遷和回遷工作。土地屬性——位置宗地國貿(mào)項目距國貿(mào)23公里（土橋至四惠19公里，四惠至國貿(mào)4公里）土橋站四惠站宗地土橋站四惠站國貿(mào)站區(qū)域樓盤（已售完）分布圖項目位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)小街。該區(qū)域?qū)偃丝趯?dǎo)入?yún)^(qū)，項目主要分布在八通線和京通路兩側(cè)，目前初步形成以通州為中心的居住區(qū)。誰是我們的客戶客戶類型

主力客群社會新銳(CBD區(qū)域工作人群)

次要客群當(dāng)?shù)乜蛻衾夏昕蛻敉顿Y客戶數(shù)量比例

80％

20％客戶關(guān)注的核心價值

性價比

誰是我們的客戶——數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易中心；對于不同項目和分期開發(fā)項目，均價選取時點基本上以2008年最新成交數(shù)據(jù)為準八通線站點：誰是我們的客戶——數(shù)據(jù)開盤時間總建面項目名稱容積率均價2008年5月25日120000金地名京2.3198832008年5月14日450000A-ZTown2.8176312008年5月2日464600天鵝灣2.77287192007年11月9日62300尚東閣2.8689262008-10-15860000世紀星城1.4983002008年6月22日100000龍湖·花盛香醍1.4588162008年6月27日350000DBC加州小鎮(zhèn)1.478242758123宗地2.52008年7月17日180000金隅·七零九零2.274072008年1月18日156000運河明珠家園1.49115八通線1站－四惠八通線13站－土橋誰是我們的客戶——客群分析東五環(huán)內(nèi)、外分別屬于兩個客戶群，除少量別墅項目外，通州區(qū)住宅項目以中、低端客戶群為主。從價格上看，東五環(huán)外客戶群差異不大。八通線站點：誰是我們的客戶——客戶類型誰是我們的客戶——客戶類型通州區(qū)域項目屬于郊區(qū)住宅，主力客戶追求的核心價值是性價比，以自住需求為主。客戶特征年齡：20－35歲；家庭人口數(shù)量：2－3人；工作地點：CBD區(qū)域收入水平：中等消費能力：較強交通方式：公共交通片區(qū)市貼場規(guī)模未來2－里5年片區(qū)途住宅市場軋供應(yīng)量：齡258萬知平米目標片區(qū)萄市場:八販通線8－拋13號站鴿周邊地段乒（通州捧區(qū)）片區(qū)住遷宅年成般交量（稠保守估吹算）：嫌26萬裂平米片區(qū)住仰宅年成慎交量（愈樂觀估者算）：厘52萬多平米片區(qū)住碎宅供應(yīng)輝消化速費度（保籌守估算剃）：1要0年片區(qū)住宅址供應(yīng)消化床速度（樂燥觀估算）增：5年片區(qū)市場決規(guī)?！o當(dāng)前供應(yīng)箭量（在售伍樓盤）開盤時間總建面項目名稱容積率均價2008-10-15860000世紀星城1.4983002008年6月22日100000龍湖·花盛香醍1.4588162008年6月27日350000DBC加州小鎮(zhèn)1.478242758123宗地2.52008年7月17日180000金隅·七零九零2.274072008年1月18日156000運河明珠家園1.49115八通線1站－四惠八通線賣13站云－土橋在售項目床建設(shè)總規(guī)托模約為1乎71萬平蛾米，已成削交86萬懶平米，假汗定所有項惡目中，住港宅比例為參85%,預(yù)計未來住婆宅上市臣規(guī)模7更2萬平生米片區(qū)市場濕規(guī)?！恋卮媪?007年通州居住用地交易2008年通州居住用地交易項目規(guī)模容積率樓面地價121菊,95樣7m僚22.2574渣0元焰/m2196,店917染m22.13098上元/m碌2334,解197深m22.9520攝7項目規(guī)曠模容積率樓面地從價684,罰000司m22.5216傅4元證/m2138庭,59扶7m皇23.05051嘗元/m圾2未來新項速目建設(shè)總遼規(guī)模約為丸147萬酷平米，假鼻定所有項宮目中，住誘宅比例為停85%,預(yù)計可售克住宅面積問為125格萬平米市場規(guī)假?！δ繕似瑝▍^(qū)市場未來2－超5年項目藝目標片區(qū)呈市場（城緊鐵8-1筐3號站沿器線樓盤）稀住宅總供岸應(yīng)量為25菜8萬平托米——濃197烈萬平米樂+61次萬平米蛋（本項艙目）通州區(qū)蕩200竹8年1鋒-8月咳成交量傘25萬努平米，棚估測2灶008月年通州敗年成交鋸量約3黑8萬平戲米。通州區(qū)劇200古7、2沾008嬌年成交估7塊土衣地，按認建設(shè)規(guī)恩模計算辜為21敘5萬平議米，其仔中5塊肉土地位表于目標奸片區(qū)內(nèi)惠，占通午州區(qū)總晨成交面胡積68查.4％乎。假定未來鵲市場情況中不變，與閑2008揉年基本相罵同，則目挨標片區(qū)市蹄場年成交想約26萬折平米。市場消化多速度（保擔(dān)守估算）虧10年假定市場隸情況好轉(zhuǎn)辮，未來通怒州區(qū)年成鬧交量與2異008年揭相比翻一宣翻，則目色標片區(qū)市劃場年成交麻約52萬嶼平米。市場消遺化速度瘦（樂觀侵估算）暗5年市場價格嘆——未來閘成交價格預(yù)測片區(qū)我市場未來境成交價格城7000神－740滴0元/拘平米陣(毛坯房份)市場價向格——既未來成獲交價格該片區(qū)市納場樓盤均潮價與容積芒率成反比考關(guān)系，本壘項目容積華率2.5言，在市場殃環(huán)境不發(fā)耐生較大變療化的情況瘡下，預(yù)計旋毛坯房成桿交價格為船7000芽－740廚0元/平存米客戶需各要什么1、高爽性價比懷住宅2、精裝皇修3、小區(qū)伙環(huán)境優(yōu)美4、享有友便利的生切活設(shè)施5、滿足昏個性化需灘求的物業(yè)雨增值服務(wù)客戶需要侄什么——背環(huán)境要素味分析宜居條攝件評測交通道較熟好商業(yè)僅較差教育憲較訓(xùn)差醫(yī)療騙一般文化澇較刮差景觀翅一儲般軌道交灘通極為勒便利，揀項目距挪八通線醬（起/纖終點站向——土扭橋站）訴僅1公旁里；巴士交通守較差，項勇目周邊無泥公交站。項目周赴邊1公倦里內(nèi)無姓如家樂春福規(guī)模溉的超市山；主要尋商鋪類譜型是小館店鋪。項目周邊輕無較高水超平的幼兒坡園、小學(xué)攻、中學(xué)、半項目旁的襲學(xué)校服務(wù)谷對象是本蜓地村民。醫(yī)療水平假一般。該區(qū)域以鍵前主要是拆工業(yè)、農(nóng)業(yè)業(yè)用地；欠目前工業(yè)城已經(jīng)逐漸午外遷。月亮河旬地區(qū)屬戲通州景祖觀區(qū)域煌，距離斃項目位嶺置有5陜公里，堵項目周毒邊無特雁色景觀穩(wěn)?？蛻粜枰裁础诤诵母偁幓蛄w現(xiàn)點大空間外，低總地價與主力延客群要斬求相同與主力士客群要咳求相同居住要求客戶細分細分價耐值性價比性價比養(yǎng)老、醫(yī)櫻療次要客滑群當(dāng)?shù)乜彤悜糁髁?/p>