住宅物業(yè)安全管理案例培訓(xùn)

物業(yè)安全管理案例分享（住宅）

二零一四年二月1安全生產(chǎn)：指在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，為避免造成人員傷害和財產(chǎn)損失的事故而采取相應(yīng)的事故預(yù)防和控制措施，以保證從業(yè)人員的人身安全，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動得以順利進行的相關(guān)活動。安全：是指不受威脅，沒有危險、危害、損失。人類的整體與生存環(huán)境資源的和諧相處，互相不傷害，不存在危險的危害的隱患。安全,需要的是行動，而不是口號！定義課程目標(biāo)2本次培訓(xùn)結(jié)束,您能夠：通過常見的物業(yè)管理安全服務(wù)案例來提高處理客戶投訴的技巧掌握如何預(yù)防和規(guī)避工作中的安全風(fēng)險，提高安全管理能力

案例思考3？住宅物業(yè)安全管理案例分析4【案例一】:

報警器誤報惹了禍

一天，某物管公司值勤保安接到住戶聯(lián)網(wǎng)的報警信號后即趕赴現(xiàn)場，在樓道聽到住戶家中有響聲，敲門無人開門，于是保安就用工具將門強行破開，發(fā)現(xiàn)家中住有一位老太太。經(jīng)查，報警信號屬于報警器誤報。物管公司領(lǐng)導(dǎo)聞訊立刻向住戶賠禮道歉，并修理好損壞的房門。后來業(yè)主對物管公司提出賠償要求。

【案例二】:報警求助處理不當(dāng)

一次，上海某住宅小區(qū)物業(yè)管理中心接到一住戶的報警信號，立即派出2名保安前往處理，保安員找到報警住戶門口，經(jīng)敲門無人應(yīng)答，思考再三沒有破門而入，而是守候在業(yè)主家門口。事后才知業(yè)主家發(fā)生了刑事案件，業(yè)主以管理中心不及時破門救助為由，把物業(yè)管理公司告上法庭。住宅物業(yè)安全管理案例分析5【評點】：上述兩個案例反映了這樣的矛盾：物管公司收到報警信號后，該不該破門而入，強行入室？《刑法》第245條規(guī)定：“非法侵入住宅罪，是指非法強行侵入他人住宅，或者經(jīng)住宅主人要求退出仍拒不退出，影響他人居住安全和正常生活的行為?！薄缎谭ā返诙畻l、二十一條規(guī)定：為使國家、公共利益、本人或他人的人身、財產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在進行的不法侵害或正在發(fā)生的危險，而采取的制止不法侵害的正當(dāng)防衛(wèi)或者不得已采取的緊急避險行為，造成損害的，不負(fù)刑事責(zé)任。？思考：物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任住宅物業(yè)安全管理案例分析6解析：【案例一】保安的行為不構(gòu)成非法侵入住宅罪，但對業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的侵害顯而易見，可視具體情況與業(yè)主進行溝通，可向業(yè)主賠禮道歉或給予一定的精神賠償。【案例二】保安員做法存在嚴(yán)重失誤，有不作為之嫌，至少存在管理瑕疵。住宅物業(yè)安全管理案例分析7【建議】：在應(yīng)急處理中，可按照下列方法處理類似事件：住戶發(fā)生緊急求助情況，首先應(yīng)正確判斷并在第一時間報警；平時加強對業(yè)主和周圍環(huán)境的了解，擴大員工知識面，增強判斷突發(fā)事件性質(zhì)的能力；在正確判斷業(yè)主家正在發(fā)生火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、刑事案件等特別嚴(yán)重的情況下，依據(jù)法律上緊急避險或正當(dāng)防衛(wèi)的規(guī)定，可果斷破門而入實施救助；在判斷沒有嚴(yán)重事件發(fā)生時，要及時設(shè)法與業(yè)主取得聯(lián)系，以便業(yè)主采取必要措施；當(dāng)判斷發(fā)生困難又恐業(yè)主家發(fā)生嚴(yán)重事件時，要有除物管公司以外的第三人在場見證方可進入。第三人可擬請派出所、居委會、業(yè)主委員會、業(yè)主的親戚朋友或者鄰居；在實施正當(dāng)防衛(wèi)及緊急避險行為時，應(yīng)采取效果最好、損失最少、業(yè)主最能接受的方式進行；有關(guān)物管服務(wù)中需要緊急進入業(yè)主家的情況，最好能夠通過書面形式（比如《業(yè)主手冊》等）進行約定。8一、居家防盜篇二、來訪安防篇三、消防管理篇四、車輛管理篇五、員工管理篇六、職業(yè)安全篇七、風(fēng)險防范篇目錄一居家防盜篇9住宅物業(yè)安全管理案例分析住宅物業(yè)安全管理案例分析10【案例】：業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？某小區(qū)業(yè)主李某，上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊光顧，房內(nèi)的財物損失上萬元，盜賊已經(jīng)逃之夭夭，負(fù)責(zé)小區(qū)安全的保安沒能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒有陌生來訪人員的登記記錄。李某認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，自己交納了物業(yè)管理費，自己住宅的安全卻沒有得到保護，于是將物業(yè)管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認(rèn)自己是從小區(qū)的一個忘記上鎖的側(cè)門進入小區(qū)行竊的。住宅物業(yè)安全管理案例分析11【評點】：業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？【解析】：

本案例因為有竊賊的供詞，所以過錯責(zé)任非常明晰。法庭認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，而小區(qū)的一處側(cè)門卻沒有鎖上，小區(qū)的物業(yè)管理公司沒有很好地履行職責(zé)，屬于違約行為，而這與李某的失竊有直接的因果關(guān)系，應(yīng)該賠償李某相應(yīng)的損失。住宅物業(yè)安全管理案例分析12【解決方法】：

物業(yè)管理公司出現(xiàn)安全方面的問題，其損失最大。這是因為物業(yè)管理公司一方面社會信譽受到極大的損害，另一方面還要進行經(jīng)濟賠償，名利雙失。因此，在物業(yè)管理實踐中，安全管理就顯得極為重要。

物業(yè)管理公司做好安全工作應(yīng)抓好以下工作：保安隊伍的建設(shè)；安全管理制度的制定和落實；日常的監(jiān)督和巡查；技防措施的投入。二來訪安防篇13住宅物業(yè)安全管理案例分析住宅物業(yè)安全管理案例分析14【案例一】：業(yè)主請來的裝修人員要強行闖入怎么辦？一天傍晚，某小區(qū)來了四位陌生人。四人手提工具，旁若無人似地徑直朝大堂閘門闖去。值班保安員立即走出值班室，開口問詢：“先生您好，請問上樓找哪位？”其中一位說是去15樓D座裝修。保安員要求他們出示裝修出入證，對方敷衍說裝修已經(jīng)搞完，只是來收一下尾。保安員堅持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照《房屋裝修管理規(guī)定》，晚6時后應(yīng)停止裝修，請予合作和諒解。

這四人見保安員不放行，便破口大罵，說是樓上住戶請他們來的，若不放行就強行沖上去。保安班班長趕來勸說、制止，他們不理不睬，怒氣沖沖地圍過來欲要動手。住宅物業(yè)安全管理案例分析15【評點】：業(yè)主請來的裝修人員要強行闖入怎么辦？【解析】：進入小區(qū)裝修的隊伍中魚龍混雜，如何加強對其人員的有效管理，以確保安全，是物業(yè)管理中安全管理的一個重要課題。物業(yè)管理公司對裝修人員出入小區(qū)的嚴(yán)格管理，有時候業(yè)主會認(rèn)為很麻煩，就不給予積極的支持配合，甚至是消極的抵觸；如若放松對裝修人員出入小區(qū)的管理，業(yè)主們又會認(rèn)為物業(yè)管理公司的安全管理松懈，管理服務(wù)意識差。尤其是在業(yè)主入住裝修期間，一旦出現(xiàn)盜竊案件，物業(yè)管理公司的工作就更加被動。因此，對裝修人員的管理一刻也不能放松，要制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)格管理，堅決杜絕一切不安全隱患的出現(xiàn)。住宅物業(yè)安全管理案例分析16【解決方法】：當(dāng)保安員和保安班長文明勸說時，巡邏保安員應(yīng)趕緊去邀請業(yè)主。當(dāng)裝修人員欲動手毆打，告訴他們我們的巡邏人員去邀請業(yè)主了，我們會和業(yè)主協(xié)商處理，這時就不要再和裝修人員講解理論了，有效避免矛盾激化。業(yè)主趕到后，保安員不再與裝修人員理論，領(lǐng)班馬上向業(yè)主說明情況，講明我們的管理制度，爭取業(yè)主的理解。業(yè)主理解后，請業(yè)主來和他的裝修人員解說處理。三消防管理篇17住宅物業(yè)安全管理案例分析住宅物業(yè)安全管理案例分析18【案例一】：燃放煙花爆竹導(dǎo)致火災(zāi)，物業(yè)被追責(zé)。2011年春節(jié)，北京某物業(yè)公司管理的區(qū)域內(nèi)發(fā)生了火災(zāi)，起火點為2號樓2—1602室南側(cè)外墻空調(diào)外掛機安裝位置及外立面裝飾物，造成16層至22層居民家中裝修及室內(nèi)物品不同程度毀損。消防部門對火災(zāi)原因的認(rèn)定結(jié)論是：不排除燃放煙花爆竹引燃起火部位處雜物引發(fā)火災(zāi)的因素。并認(rèn)定最初起火部位為1602室的南側(cè)，事故由周邊群眾發(fā)現(xiàn)并報警。22層的業(yè)主將開發(fā)商、物業(yè)公司及1602室的業(yè)主訴至朝陽區(qū)法院，要求各被告連帶賠償其經(jīng)濟損失。住宅物業(yè)安全管理案例分析19【法院審判】朝陽區(qū)法院審理后認(rèn)為，1602室的業(yè)主在不合理的位置堆放雜物，對此次火災(zāi)事故的發(fā)生存在過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司作為涉案小區(qū)的物業(yè)管理單位，并未有效監(jiān)管及制止在涉案小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹的違禁行為，亦應(yīng)對火災(zāi)事故的發(fā)生承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司雖對此提出異議，但未提供有效證據(jù)予以佐證，法院不予采信。原告認(rèn)為開發(fā)商對建筑外立面強裝飾物用材不符合消防標(biāo)準(zhǔn)，但未提供有效證據(jù)予以佐證，對其該項請求，法院也不予支持。朝陽區(qū)法院一審判決物業(yè)公司及1602室業(yè)主連帶賠償原告房屋裝修及室內(nèi)物品損失、租房費、交通食宿費、誤工費等各項經(jīng)濟損失共計44萬余元。在二審階段，經(jīng)北京市第二中級人民法院調(diào)解，當(dāng)事人達成和解，由物業(yè)公司賠償原告30萬元，1602室業(yè)主賠償原告10萬元。住宅物象業(yè)安全柱管理案鎮(zhèn)例分析20【解析】：案件反逆映出物業(yè)造公司管理絡(luò)中存在的溪問題物業(yè)公司才向一審法蘇院表示，芒曾經(jīng)提示互業(yè)主小區(qū)凳內(nèi)禁止燃幼放煙花爆釋竹，要求押業(yè)主清示理凳在樓梯過鐮道、房屋廢屋頂、露繡天平臺和錄開放式陽截臺、放到報護欄內(nèi)的億可燃物、肯易燃物，保但是由于孝沒有提供意有效證據(jù)戲，沒能得疼到法院的往認(rèn)可。物業(yè)公司鐘表示一直規(guī)派人在小艦區(qū)內(nèi)巡邏輝，勸阻在洪小區(qū)內(nèi)燃袋放煙花爆脖竹的違禁及行為，亦編在第一時劑間發(fā)現(xiàn)火佳情，及時債報警并組璃織人員救梯火。這些削主張也是閘因為沒有斑提供有效姿證據(jù)，沒符能得到法魂院的認(rèn)可宣。在這個豪環(huán)節(jié)中，格我們發(fā)現(xiàn)破該小區(qū)的刮監(jiān)控設(shè)施車安裝不到榜位，無法鳥對涉案區(qū)序域的情況話提供最直翅接、有效列的音像證春據(jù)。其實本案脆中有一個袍直接侵權(quán)循人，也就盒是燃放煙好花爆竹的結(jié)人，主要薯的賠償責(zé)蕩任應(yīng)有這修個直接侵按權(quán)人承擔(dān)遭。但是由拖于沒有現(xiàn)務(wù)場證人、傷監(jiān)控設(shè)備上安裝不到籌位，無法舉確定這個參人，物業(yè)議公司也無怖法要求直商接侵權(quán)人烏承擔(dān)責(zé)任繳。住宅物業(yè)扶安全管理雁案例分析21【解決方法】1、制定合理情、可行的梢應(yīng)急預(yù)案今以及日常貫工作規(guī)范抖，并保證抱嚴(yán)格落實校。物業(yè)公扒司的日斥常管理故是否到棋位，發(fā)證生消防葛事故時焦的處理斑是否得拒當(dāng)是決增定物業(yè)身公司是努否應(yīng)當(dāng)嘆承擔(dān)法跨律責(zé)任也的依據(jù)確。物業(yè)樓公司可仙以請消守防部門懶對日常欺工作規(guī)硬范、應(yīng)而急預(yù)案久進行完旺善，避孟免工作速疏漏引營發(fā)的法寒律風(fēng)險壓。2、保存絕履責(zé)的孫有效證叮據(jù)發(fā)生糾紛磚后，如果勝物業(yè)公司蛙向法院提謊供物業(yè)公映司工作人旺員的證言五、物業(yè)公辭司在小區(qū)雜內(nèi)張貼消飾防提示通搖知的照片磨，由于證惱據(jù)力存在塌問題，這唉些證據(jù)法盆院基本不排會采信。駝而消防部合門、街道感辦事處、務(wù)居委會的端證明、監(jiān)姨控錄像等從證據(jù)法院使比較容易舍采信。對于一建些重要借事項，扛物業(yè)公漁司可以董上門發(fā)虧放書面傲通知及害材料，斑并讓業(yè)竄主簽字賄。一定餅數(shù)量業(yè)娃主的簽諸收材料僚可以作儉為物業(yè)勸公司履忌行通知衡責(zé)任的摧證據(jù)。物業(yè)公司剖可以主動勿邀請消防努部門，或騰者街道辦絹事處、居湊委會對宣口傳、清理辟工作加以疏檢查、指可導(dǎo)。這樣也既可以防灶患未然，敏在出現(xiàn)消絲式防事故后里，相關(guān)單午位和人員真也可以為奮物業(yè)公司銳提供證據(jù)耳。物業(yè)公池司還要儲保證重笛點區(qū)域染的監(jiān)控蘭設(shè)備安糠裝到位竹及正常耳使用，測這樣既陪可以方片便公安暖機關(guān)確蠅定違法況的人員爭，也可岡以為物獨業(yè)公司音的履責(zé)羽情況提烘供證明請。住宅物趁業(yè)安全按管理案鏈例分析22【建議】：1、物業(yè)公忠司應(yīng)當(dāng)保掃證物業(yè)管刊理區(qū)域內(nèi)五的公共區(qū)殘域，如樓召梯過道、言房屋屋頂忍、露天平軌臺的可燃水物、易燃慰物、堆積緞物、垃圾傾等進行全規(guī)面清理，艙避免這些啄部位的雜萬物被引燃道。2、對于業(yè)視主家內(nèi)陽夢臺、空調(diào)筒機室外機癢機位的雜展物清理，古物業(yè)公司界要做好宣芝傳、勸阻感工作。3、物業(yè)公寬司要加強噴巡查力度狹，發(fā)現(xiàn)違示反禁放、肉限放規(guī)定傷的，要及敬時勸阻，期對不服從鎖勸阻者向曲公安部門好報告。只胞要對在小萌區(qū)內(nèi)燃放電煙花爆竹愚的違禁行海為進行了稱勸阻及報叛告，物業(yè)命公司就盡晶到了制止浩違法燃放夠的義務(wù)。4、物業(yè)狼公司應(yīng)揭當(dāng)根據(jù)避小區(qū)的協(xié)具體情培況制定旦應(yīng)急預(yù)散案，保羞證消防耗通道的冰暢通，鹿并對員瘋工進行遙處置消鼠防事故拾的培訓(xùn)堪。物業(yè)膝公司要歇加強消歐防安全翁巡查，凈發(fā)現(xiàn)火看災(zāi)后，惰要第一攔時間撥竭打119報警，同劈燕時要按照縫應(yīng)急預(yù)案恒采取相應(yīng)嚇的措施。住宅物業(yè)賣安全管理敵案例分析23【案例二】：遇到船火警，緊消防栓拖不出水矛。李先生呆入住某診高層住已宅小區(qū)襯還不到1個月。非一天，節(jié)李先生符家廚房游內(nèi)發(fā)生粗火警，漢其家人周急忙跑伴到樓層濃消防栓虜處，打枕開水源徒開關(guān)，控拉著軟拌管一邊瞧向屋里柿跑，一痕邊打開提噴槍開脆關(guān)，，平結(jié)果噴屯槍內(nèi)滴死水未出薯。幸虧勉樓層滅萄火器箱丘內(nèi)有幾危只滅火誓器，在緩聞訊趕剛來的周丈圍鄰居做和物業(yè)苦管理公襯司值班壺保安員測的幫助下，及時柜撲滅了火虎焰。后經(jīng)而了解，消繁防栓噴不城出水，是拜因為小區(qū)什內(nèi)有居民撞盜用消防碰栓里的水蹄，物業(yè)管稠理公司擔(dān)調(diào)心水費超竿標(biāo)，所以予擅自將消社防栓的閥估門關(guān)掉了無。據(jù)此原倡因，李先信生向該小援區(qū)物業(yè)管釀理公司提忘出賠償經(jīng)棵濟損失要坐求。住宅物且業(yè)安全柜管理案司例分析24【評點】：擅自將消辨防栓的閥擔(dān)門關(guān)掉了傭是否正確團？【解析】：消防管理瞇涉及物業(yè)市轄區(qū)內(nèi)的皇人身、財股產(chǎn)安全，剃是物業(yè)管理公司各額項管理湊中的重骨點工作置，物業(yè)父管理公宴司在發(fā)氧現(xiàn)有人映使用消扁防栓的找水時，騾應(yīng)該依堡法耐心卡說服并蒸制止，蠟必要時愧可處以旬適當(dāng)?shù)奶籼幜P，牧但決不誤能因噎草廢食，榮關(guān)掉消顯防栓。辜同時物侍業(yè)管理冒公司應(yīng)衫按照規(guī)慈定配置泊消防設(shè)跪施和器繡材，設(shè)漂置消防艷安全標(biāo)歸志。住宅物業(yè)龜安全管理孫案例分析25【解決方劑法】物業(yè)管理悄公司針對耗李先生投醉訴，應(yīng)深疼刻認(rèn)識自治己錯誤，傲與李先生嘴協(xié)商，賠猶償部分財回產(chǎn)損失。鋪用很好的舅認(rèn)識態(tài)度糧，爭取業(yè)俗主不追究衛(wèi)法律責(zé)任攜。物業(yè)管受理公司盜應(yīng)立刻桑進行消傷防隱患俘整改，干避免被掃消防部帆門處罰遷。大力落實慢各項消防娃措施，加貧強消防巡怖查。另外，物攀業(yè)管理公織司應(yīng)充分另利用這一典典型案例灑，宣傳《消防法》有關(guān)規(guī)侵定，要棄求廣大魚業(yè)主用播戶配合幅做好消妥防工作紹，不得軋隨意使肢用、挪腦用消防著器材，尚樹立消宜防意識洗，促成隊小區(qū)的廚安全環(huán)暖境。住宅物業(yè)壤安全管理旨案例分析26日常消防像工作應(yīng)注妙意事項：一、是堆要加強辛消防設(shè)遍備設(shè)施抓及消防脈器材的跟配置，剖使用先線進的消血防安全甲系統(tǒng)；二、是要刮加強消防誼設(shè)備設(shè)施希的維修保散養(yǎng)，使這徹些設(shè)備設(shè)峰施始終處躬于良好的聾使用狀態(tài)踩；三、是陽要加強各轄區(qū)內(nèi)否的消防陡巡查，肥重點檢械查易出黑現(xiàn)隱患濱的區(qū)域帶或部位映，巡查神消防設(shè)吳備設(shè)施市是否齊欣全完好臘；四、是花要加強跳消防宣璃傳，樹牌立“群噴防群治勝”的意腎識，樹市立全民預(yù)全員的效消防安醉全意識半；五、是際要做好勿火災(zāi)處址置預(yù)案暖，定期信組織學(xué)境習(xí)、培銜訓(xùn)和消檔防演習(xí)希，培訓(xùn)龜員工和瞧用戶的耐火災(zāi)應(yīng)信變處理膚能力。四車輛管慎理篇27住宅物榴業(yè)安全義管理案坊例分析住宅物霜業(yè)安全鄰管理案鞋例分析28【案例一】：提供停志車位客戶靜轎車丟失漸該誰負(fù)責(zé)碑？近日某戲商業(yè)大麻廈內(nèi)的圈客戶轎扛車丟失丸。當(dāng)時丈客戶進譽入大廈上時大廈腸停車場餃的車輛炊管理員斧對該車瘡輛進行捐了發(fā)卡驕工作，悼停車卡姜上寫有巴（本大繡廈停車太場只提碰供車輛蛇的場地薪使用，軋不負(fù)責(zé)形車輛的悶保管，瓜請各位稱車主自侄行保管通！）。追該客戶疑現(xiàn)因車更輛丟失鼓向物業(yè)懶管理公笑司要求煎索賠，挨但是物椒業(yè)管理購公司拒夏絕賠償階，于是傍雙方發(fā)總生激烈花爭執(zhí)。住宅物業(yè)帳安全管理榜案例分析29【評點】：本案例爭誕論的焦點遙是物業(yè)管辛理公司提筑供停車位怕構(gòu)成的是登“停車位躺有償使用誓合同關(guān)系他”還是“悼保管合同漁關(guān)系”。【解析】：本案例洲物業(yè)管姨理公司尿提供的拘僅是停允車位和券停車秩橫序這種“停車位梅有償使乘用合同關(guān)系蹈，這在爽寫有“本大廈停急車場只提盡供車輛的居場地使用炸，不負(fù)責(zé)勤車輛的保掘管，請各轟位車主自拐行保管！”的停車潤卡上已賺經(jīng)表明旗，事實旗上，停來車位本育身并未帶造成車似輛丟失價，車輛報的丟失珍也不是筒因為停遞車秩序堂造成的腫，所以蠢物業(yè)管脖理公司塌提供停黎車服務(wù)達不是保植管合同關(guān)系掩，物業(yè)管理公司虎沒有對追車輛進末出進行旱檢驗的臭義務(wù)。災(zāi)故案歪例中物需業(yè)公司判不用承徑擔(dān)賠償懼責(zé)任。住宅物業(yè)錦安全管理坦案例分析30【解決方法】：本案例中勾物業(yè)管理宴公司應(yīng)據(jù)遙理力爭，話堅持不予怪賠償?shù)闹黝A(yù)張。具體秒做法上，冬可向客戶慚陳述上述罵理由，協(xié)蒸商解決。少但如果客曬戶仍固執(zhí)腦己見，要菜求物業(yè)管爽理公司提畫供賠償，拌那么物業(yè)準(zhǔn)管理公司攤就應(yīng)用法律手段扔保護自己釋，準(zhǔn)備好所需旋各類證猛據(jù)，到螞人民法院提請候訴訟，主焰張人民法院保護寶自己的合津法權(quán)益。住宅物惹業(yè)安全蒼管理案樹例分析31【案例二】：停車得場意外嚼丟失車鑰輛物業(yè)灣管理公取司究竟沃有無責(zé)晃任?1999年7月9日，廈隸門某汽釋車維修饑有限公抖司(以下稱維檔修公司)駕駛員駕弦駛一輛“凱美瑞”牌小轎扛車到閩剛南大廈扇辦事，亦駕駛員鍋交付5元停車費塘后，將車起停放由廈慈門某物業(yè)衫管理股份允有限公司(以下稱慌物業(yè)公兔司)經(jīng)營的惠停車場輛，后來們駕駛員差要提車妙時，發(fā)目現(xiàn)轎車慮已丟失延，駕駛噸員立即點報案，判廈門市巴公安局云刑警支仁隊于199責(zé)9年7月14日發(fā)出葉協(xié)助通英報，但陣至今未忙將失竊虎的轎車潮追回。住宅物儀業(yè)安全臉管理案玻例分析32【案件審理】一審認(rèn)智為：物爭業(yè)公司裹經(jīng)營停課車場，啦向車主洋收取一狠定的費萍用，為榨車主提嗽供停車央保管服井務(wù)，因梨此維修決公司與幸物業(yè)公鴨司之間選應(yīng)為?；旃芎贤嚓P(guān)系。退維修公脹司將車唉交由物肚業(yè)公司呀保管，懇就負(fù)有龜繳納保姐管費的依義務(wù)，憂并享有挨取回保鼠持原狀陽的車輛披權(quán)利，尸物業(yè)公經(jīng)司收取磁車主的挎停車費金用，其畫義務(wù)是福妥善提擊供停車蓮場地，夾且保管捐好車輛蓬，物業(yè)目公司收哥取維修參公司的宴停車費關(guān)后，先蛇例行了丸停車權(quán)痛利，就炕應(yīng)對停孩車場的艷車輛負(fù)待責(zé)安全賓保障義旱務(wù)。但蘋物業(yè)公足司停車遮場的值黑班人員(保安)在有人開指出涉案車行輛時，在坊未檢驗有敬關(guān)取車手坐續(xù)的情況回下就放行貿(mào)，這是一朵種重大過橡失行為。瞇因此，物道業(yè)公司應(yīng)武承擔(dān)賠償夏責(zé)任。住宅物細(xì)業(yè)安全宇管理案畜例分析33【案件審鄙理】二審認(rèn)為甩：由于維騎修公司將參車輛停放測于物業(yè)公伸司的停車呢場時，除躍交納5元停車勿費外，艦雙方未獲就車輛歡停放性臟質(zhì)進行瓣任何約目定。因戶此物業(yè)罵公司與珠維修公繁司間的及法律關(guān)真系性質(zhì)學(xué)顯然不私能簡單槳地以該5元停車簽費的繳糧交與否右來判斷蚊，而應(yīng)敢從以下缺幾方面庫進行分估析：(一)從保管合姿同的概念匠和特征看另，保管合膀同是保管扮人保管寄鉆托人交付虛的保管物溉，并返還誤該物的合榨同，其法址律特征不勢僅是雙方閉當(dāng)事人關(guān)患于保管的居意思表示悅一致還必毛須有寄托豆人將保管忘物交付保鑰管人，使紡保管物置劍于保管人限的實際占傍有控制之遮下的事實草存在。本酸案雙方當(dāng)倦事人就車歷輛保管的僅意思表示獨并不一致竹，而維修自公司停車注時也未將她車鑰匙或行車輛行駛?cè)糇C交給物三業(yè)公司，泳以便物業(yè)芝公司實際勺控制車輛歉，而物業(yè)守公司亦未歷對維修公籠司出具取退車放驗憑潛證。(二)物業(yè)公并司的經(jīng)究營范圍頓中并無盈保管業(yè)蓄務(wù)，該拳停車場于亦未對儉外明示出其提供鈴車輛保華管服務(wù)蔽。(三)關(guān)于物業(yè)會公司收取5元錢的停球車費的性座質(zhì)及依據(jù)撤。住宅物雕業(yè)安全予管理案談例分析34鑒于上賊述批復(fù)怠及合同甲內(nèi)容可化以明確晉得出物始業(yè)公司改系對其蹲經(jīng)營的軌停車場摘收取車旨位使用確費，而尺對停車兄場的交株通及車上輛停放夢秩序進系行管理轎，與其作停車人稱之間形梨成的是鈔停車場鵲地有償前使用合份同關(guān)系袍?！窘K審判罷決】：綜上所述彈，物業(yè)公統(tǒng)司上訴主援張其與維柴修公司之營間不存在帝保管合同搏關(guān)系的理酬由成立，正一審認(rèn)定偽物業(yè)公司混未盡保管裁之責(zé)，應(yīng)某對維修公巖司的車輛枯丟失承擔(dān)畫賠償責(zé)任縣的判決缺響乏事實及伸法律依據(jù)哥，依法應(yīng)鑄予改判，繡物業(yè)公司竭不承擔(dān)賠物償責(zé)任。五員工管理冶篇35住宅物業(yè)間安全管理德案例分析住宅物業(yè)榜安全管理淡案例分析36【案例一】：保安枯人員“監(jiān)守自盜”怎么辦？某小區(qū)業(yè)滋主家被盜盲。幾個月慈后，公安巖機關(guān)破案井，但令人大吃驚的是扛作案嫌疑愛人就是該抹小區(qū)物業(yè)抖管理中心暗的保安。薦業(yè)主了解象此情況后礦，要求物之業(yè)管理公籍司賠償損虧失。住宅物業(yè)錢安全管理準(zhǔn)案例分析37【評點】：物業(yè)公司股保安“監(jiān)借守自盜”泄，公司是本不是就應(yīng)剃該無條件益賠償？【分析】：為業(yè)主提舅供安全的衰環(huán)境是物豈業(yè)管理公野司提供的渣服務(wù)內(nèi)容隙之一。為沾完成此目累標(biāo)，物業(yè)齊管理公司聚應(yīng)建立一武支高素質(zhì)董的保安隊屈伍，是轄僚區(qū)消除隱皇患，落實信防范措施欲所必需的睜管理手段謝。如此，世才能使管騙理轄區(qū)內(nèi)板保持良好呼的治安環(huán)箏境，業(yè)主遼用戶安居驗樂業(yè)。住宅物是業(yè)安全李管理案雁例分析38【解決方侄法】：物業(yè)管理朵公司應(yīng)主采動找到業(yè)庫主，介紹菠案件過程派，并向業(yè)經(jīng)主道歉。吊但同時應(yīng)房誠向業(yè)主說論明原保安悉人員的犯昆罪行為，亮依法應(yīng)由蒸其本人承丈擔(dān)。如果償業(yè)主仍不素表示理解儲，要求賠垮償，物業(yè)宰管理公司久就應(yīng)向業(yè)評主介紹本潤公司保安毒部門的管帳理制度，川已證明本蘭公司不存鬧在對保安燙人員管理年上的漏洞搶，故不存揉在責(zé)任上傾連帶關(guān)系培，求得業(yè)鈔主的理解殺。當(dāng)然，肯如果物洗業(yè)管理楚公司在辮人員選況聘和管部理上確渣實存在登問題，越那就要加承擔(dān)責(zé)鞭任，并律積極與嘩業(yè)主溝旦通，求醫(yī)得諒解晌。在公何司內(nèi)部羅還要開帝展整頓明，加強選管理，笨防范此面類事件體的再次鞭發(fā)生。六職業(yè)安仗全篇39住宅物莫業(yè)安全胖管理案傳例分析住宅物業(yè)警安全管理袍案例分析40【案例一】：物業(yè)管鳥理公司因辮不作為而挑被判賠案膨。2002年5月的一天求，6歲的小補明和另久外三個聲小朋友——9歲的小杰燥、10歲的小紅獻、11歲的小這勇在深途圳羅湖攝某花園旅小區(qū)的衛(wèi)一棟住戚宅樓后夾面玩耍瘦，從一共間堆放打雜物的談臨時搭命建的小胡房子里市，孩子鑼們發(fā)現(xiàn)曬了幾個術(shù)放天鈉泄水的小輩鐵桶。路孩子們講用木棒撇點燃天郵鈉水玩布，期間堤小杰將拿燃燒的阻木棒插軌入天鈉引水小桶欄后發(fā)生著爆炸，菠小明因軟離得最牢近而被夾嚴(yán)重?zé)s慧傷。事低故發(fā)生射后，小壘明的父與母趕緊菜把孩子筒送入醫(yī)稠院搶救嘩，但治笑療一個郵多月后糊終因大肆面積燒件傷致敗嗓血癥而訴死亡。黨后來，斤小明的折父母把風(fēng)該花園麥小區(qū)的搞物業(yè)管花理公司畫和另3個肇事路孩子告骨上法庭是，要求守賠償損套失。住宅物業(yè)重安全管理朱案例分析41【審判】：深圳市羅南湖區(qū)人民活法院審理扁后認(rèn)為，甲被告某物減業(yè)管理公拋司將易燃輸易爆物品灰天鈉水放析在兒童容害易獲得的塔地方，對日爆炸事故羨負(fù)重要責(zé)臨任。其不型作為的行可為和4個孩子潑玩天鈉亦水燒火辛引起爆凡炸，這討兩個方父面應(yīng)各堂占一半羅的責(zé)任稀。一審判頂決具體抹劃分責(zé)筒任的比勇例是：漂小明的工父母因繡監(jiān)護不友力對孩欲子的死乳亡承擔(dān)15%即責(zé)任，罰可由其自趕負(fù)；物業(yè)牲管理公司姿承擔(dān)45%的責(zé)任躬；小杰飄由于直筐接引起貫爆炸承景擔(dān)25%的責(zé)任，旁其他兩個黃孩子各承纏擔(dān)7.5%的責(zé)任版。由于3個孩子住均未成瘡年，其椒賠償責(zé)說任由監(jiān)極護人承姻擔(dān)。根據(jù)此熟判決，興小明的知父母共敏獲得近13萬元的閑賠償金橡，其中截包括精列神損害追賠償金8.5萬元，物蛇業(yè)管理公役司被判賠殖近7萬元。住宅物業(yè)輝安全管理恐案例分析42【評點】：該不該告承擔(dān)責(zé)任,根據(jù)什況么承擔(dān)癢責(zé)任?【解析】：一般構(gòu)冠成民事福責(zé)任必畏須具備箱四個要湊件：違硬法行為梨、損害引事實、績因果關(guān)選系、主至觀過錯夫。因果關(guān)賄系是指緩違法行耀為和損鳴害事實煙之間的謎聯(lián)系，建在研究棕因果關(guān)盞系時要蹈注意分振清主要歐原因和精次要原張因。顯革然，本炎案一審蹤蝶法院認(rèn)勞為物業(yè)徐管理公址司的不散作為行廟為是導(dǎo)執(zhí)致孩子酷死亡的罰主要原梳因。主咳觀過錯翁包括故霸意和過拳失兩種閑形式，戰(zhàn)物業(yè)管洗理公司朵一般不才會發(fā)生禮故意的倍過錯，纏但常會億對過失嫩認(rèn)識不訊夠。物業(yè)管個理公司連指派的購保管、率使用“哭天鈉水垮”的員籍工顯然設(shè)未注意災(zāi)到“天滿鈉水”唉作為易勾燃易爆熔的危險扣物品的煌特殊性妖，從而戰(zhàn)導(dǎo)致物璃業(yè)管理怕公司構(gòu)鼻成了未伸盡到應(yīng)騎有的注妙意、未澆妥善履錢行管理逐義務(wù)的疼過失。住宅物業(yè)才安全管理典案例分析43【處理建森議】：物業(yè)管理葉涉及業(yè)主椅生活、工嫁作的方方秘面面，管蠶理區(qū)域內(nèi)獎發(fā)生的損釘害事件，墳要說與物趟業(yè)管理公刑司毫無關(guān)轟系，不符狀合實際，傳要說全部肆由物業(yè)管浴理公司承共擔(dān)責(zé)任，爐也不公平壓。要求物帆業(yè)管理公他司的管理春行為無時東不有、無榆處不在，析時時刻刻柴、分分秒嫌秒履行妥洪善注意的拼義務(wù)，是捷一個目標(biāo)雷，但過于傲苛刻，實決踐中很難性做到。因滾此，大多濁數(shù)情況下刃是一個責(zé)種任分擔(dān)的噴問題。住宅物鍛業(yè)安全篩管理案調(diào)例分析44【案例二】：酗酒后臉的訪客自找傷怎么辦歡？一天晚上9時多，閉某大廈C幢值班列人員通皮過監(jiān)視騾器，發(fā)始現(xiàn)正在闊下降的1號電梯內(nèi)井情況異常蛋：兩個年素輕訪客斜團倚著轎廂飯，身上有裕明顯的血漿跡。電梯餡落到一層蠻，梯門打梢開，兩個放年輕訪客畏身上帶著文很重的血求腥氣味，心踉踉蹌蹌捉地走出來潤，其中一蛾人的手背巨還在淌血尖，所過之情處血跡斑輩斑。后經(jīng)碰查明：兩練人是×層×座業(yè)主帶夜回來的朋題友，業(yè)主葡臨時有事柔外出，兩省人醉酒后徹打碎了樓瓜道消防櫥恒窗，被玻界璃劃傷。住宅物灣業(yè)安全幫管理案豎例分析45【案例分析】：這是物業(yè)聲管理中較學(xué)為典型的躁突發(fā)事件償，對這類密事件的處給理，首要航的是保持尊冷靜，弄因清事情真狹相，千萬坐不要妄下稅斷論，一葵旦造成誤孟解或在錯沉誤判斷引歲導(dǎo)下去處腳理問題，錢就會給工秩作帶來難武以彌補的柔損失。住宅物瀉業(yè)安全悲管理案虛例分析46【解決方腰法】：本案例甲值班人麥員能夠蝕及時發(fā)篩現(xiàn)異常忙，說明斬其認(rèn)真株負(fù)責(zé)的變工作責(zé)朱任心，干而觀察梨如此之賽細(xì)，很漿大程度拍上得宜賽于監(jiān)控鵝設(shè)備保形持了良你好的技惹術(shù)狀態(tài)上，就為嫩在第一降時間妥鋸善地處虎理好問柄題搶得他了先機齒。接著儉他馬上積通知巡元邏保安抬員并報牢告管理歇中心領(lǐng)在導(dǎo)，且慰繼續(xù)密伶切監(jiān)視滔顯示器俊中的變雞化。保飾安員機輔警地迎晃住了兩祥人，管夫理中心疊領(lǐng)導(dǎo)也著隨之趕峽到，并懂很快地樸弄清情棉況。于斃是領(lǐng)導(dǎo)纏當(dāng)機立似斷，指堵?lián)]有關(guān)厭人員采象取一系悼列措施隸。立即面將傷者據(jù)送往醫(yī)廊院，檢繪查治療巧；詳細(xì)蓄記錄現(xiàn)共場情況框，保存薪好現(xiàn)場憑錄像；詢抓緊清項潔大堂待、電梯篩和樓道驕，然后莊噴灑空枕氣清新需劑；想亮辦法聯(lián)吐系業(yè)主礙，請其鈔來管理僻中心商珠討善后粱處理事常宜。幾蒜分鐘后益，大廈任一切如同常。七風(fēng)險防范里篇47住宅物槍業(yè)安全挎管理案爆例分析住宅物業(yè)另安全管理裙案例分析48【風(fēng)險】：是指因嗚未來的膏不確定接性所帶棗來的可殲?zāi)軗p失疲，是收影益或結(jié)汁果偏離斧期望或決平均值炕的可能號性?！疚飿I(yè)管橡理風(fēng)險】：是指物業(yè)狡管理企業(yè)紀(jì)在服務(wù)過留程中，由蹲于企業(yè)或烈企業(yè)以外欣的自然、叮社會因素從所導(dǎo)致的河應(yīng)由物業(yè)咬管理企業(yè)樣承擔(dān)的意底外損失。【內(nèi)容包督括】：早期介入描的風(fēng)險、島前期物業(yè)濾管理的風(fēng)劉險、日常茂管理的風(fēng)邀險。其中柜，日常管活理風(fēng)險按彈行為主體訴分類，可蹄包括業(yè)主奔（物業(yè)使嗚用人）在文使用物業(yè)傻和接受服鞭務(wù)過程中億的風(fēng)險、宵物業(yè)管理碼項目外包熱服務(wù)過程憐中的風(fēng)險晃、市政公團用事業(yè)單僑位服務(wù)過耀程中的風(fēng)爛險、物業(yè)專管理員工娛服務(wù)過程島中的風(fēng)險禮、公共媒懸體宣傳報何道中的輿劍論風(fēng)險等述。住宅物興業(yè)安全備管理案堵例分析49【緊急事宮件處理存要求】在發(fā)生少緊急事伴件時，卻應(yīng)盡可雕能努力妻控制事招態(tài)的惡罰化和蔓破延，把撿因事件泳造成的視損失減育少到最襯低程度吃，在最教短的時閣間內(nèi)恢釋復(fù)正常裕。在發(fā)生臥緊急事東件時，余管理人楊員不能環(huán)以消極淺、推脫慕甚至是龜回避的霉態(tài)度來燙對待，查應(yīng)主動價出擊，緣瑞直面矛泥盾，及乞時處理坦。隨著時間次的不斷發(fā)宋展、變化聚，對原訂居的預(yù)防措段施或應(yīng)對震方案要能頭靈活運用支，要能隨錫各種環(huán)境更與條件的豎變化而有例針對性地青提出有效槍的處理措遷施和方法程。在緊急高時間發(fā)恒生后由怎一名管程理人員忠做好統(tǒng)左一的現(xiàn)基場指揮隆，安排踏調(diào)度以剩免出現(xiàn)洋“多頭長領(lǐng)導(dǎo)”騎，造成鑰混亂。處理緊咐急事件余應(yīng)以不珠造成新密的損失奮為前提惱，不能池因急于疲處理，潤而不顧毯后果造見成更大溉損失。住宅物虹業(yè)安全練管理案速例分析50典型緊真急事件強一：火詢警了解和錄確認(rèn)起遵火位置稅、范圍氣和程度堵；向公安估消防機厘關(guān)報警層；清理通證道，準(zhǔn)壺備迎接僻消防車?yán)@入場；立即組唉織現(xiàn)場郵人員疏靜散。在雨不危及里人身安臣全情況胖下?lián)尵扔|物資；組織義窯務(wù)消防兵隊。在憲保證安系全的前六提下接桶近火場嘗，用適睬當(dāng)?shù)南捣榔鞑馁嚳刂苹鹑鮿荩患皶r封鎖呼現(xiàn)場，直傳到有關(guān)方叼面到達為輔止。住宅物業(yè)頂安全管理巖案例分析51典型緊賤急事件依二：燃累氣泄漏當(dāng)發(fā)生易功燃?xì)怏w泄抄漏時，應(yīng)晝立即通知胸燃?xì)夤靖澹划?dāng)人員歡抵達現(xiàn)布場后，飄要謹(jǐn)慎擾行事，切不可使?jié)裼萌魏味Y電器（般包括電衫話、風(fēng)削扇等）覆和敲擊宵金屬，藝避免產(chǎn)忽生火花士；立即打大開所有冠窗戶，澆關(guān)閉燃冊氣閥門鋤；情況嚴(yán)易重時，唯應(yīng)及時伙疏散人格員；如發(fā)現(xiàn)有襯受傷或不海適者，應(yīng)艘立即通知曾醫(yī)療急救瘋單位；燃?xì)夤K司人員算到達現(xiàn)臂場后，肝應(yīng)協(xié)助愉其徹底半檢查、丟消除隱表患。住宅物飛業(yè)安全爽管理案感例分析52典型緊急巨事件三：唱電梯故障當(dāng)乘客伏被困電雪梯時，付消防監(jiān)趟控室應(yīng)我仔細(xì)觀英察電梯兆內(nèi)情況考，通過碧對講系造統(tǒng)詢問罵被困者鳴并予以鴿安慰；立即通默知電梯冤專業(yè)人噸員到達乳現(xiàn)場救勒助被困賄者；被困者內(nèi)政如有小孩薯、老人、蛛孕婦或人搶多供氧不冷足的需特凝別留意，威必要時請匙消防人員炒協(xié)助；督促電栽梯維保鼓單位全臣面檢查壩，消除由隱患；將此次電偽梯事故詳釀細(xì)記錄備杰案。住宅物業(yè)苗安全管理缸案例分析53典型緊假急事件攀四：噪木音侵?jǐn)_接到噪音桐侵?jǐn)_的投利訴和信息冷后，應(yīng)立慈即派人前性往現(xiàn)場查戒看；必要時通錢過技術(shù)手昨段或設(shè)備窗，確定噪買音是否超憲標(biāo)；判斷噪屠音侵?jǐn)_握的來源亦，針對釣不同噪機音源，杠采取對洞應(yīng)的解森決措施陳；做好與舟受噪音蚊影響業(yè)碑主的溝逐通、解各釋。住宅物業(yè)疼安全管理德案例分析54典型緊診急事件斜五：電悔力故障若供電襲部門預(yù)濱先通知桐大廈/小區(qū)暫時必停電，應(yīng)州立即將詳淘細(xì)情況和昨有關(guān)文件規(guī)信息通過室廣播、張涉貼通知等洗方式傳遞缸給業(yè)主，訊并安排相課應(yīng)的電工悉人員值班計；若屬于因助供電線路伴故障，大犁廈/小區(qū)緊摔急停電命，有關(guān)布人員應(yīng)藝立即趕派到現(xiàn)場循，查明莊確認(rèn)故芬障源，借立即組物織搶修忘；有備液用供電另線路或第自備發(fā)甜電設(shè)備糠，應(yīng)立稅即切換替供電線閱路；當(dāng)發(fā)生故驗障停電時劫，應(yīng)立即論派人檢查眉確認(rèn)電梯銹內(nèi)是否有侵人，做好坡應(yīng)急處理花，同時立寸即通知住筒戶，加強覺消防和安散全防范管休理措施，舍確保不至虎于因停電師而發(fā)生異作常情況；在恢復(fù)蚊供電后襲，應(yīng)檢驚查大廈進內(nèi)所有愚電