百富盈營銷策劃提案終稿

謹呈：百富盈地產(chǎn)百富盈營銷策劃報告中原（中國）物業(yè)顧問有限公司深圳中原物業(yè)顧問有限公司2006年5月28日中原地產(chǎn)版權(quán)所有第一頁，共八十頁。第一部分項目分析第二部分市場分析第四部分產(chǎn)品規(guī)劃建議第三部分項目定位客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第五部分營銷策略建議招商及經(jīng)營建議項目經(jīng)營模式建議商業(yè)銷售模式建議項目整體營銷策略目錄第二頁，共八十頁。第一部分項目分析項目指標(biāo)及四至項目交通分析項目產(chǎn)品分析項目小結(jié)第三頁，共八十頁。項目指標(biāo)及四至內(nèi)容數(shù)量總用地面積25878㎡總建筑面積168067.69㎡建筑容積率4.64建筑覆蓋率49.1%一期住宅面積59959.63㎡一期商業(yè)面積60040㎡住宅總戶數(shù)860戶項目分析項目交通分析項目產(chǎn)品分析項目小結(jié)第四頁，共八十頁。北面為花邊嶺廣場項目指標(biāo)及四至項目交通分析項目產(chǎn)品分析項目小結(jié)N南面為新居民區(qū)及世紀(jì)聯(lián)華、人人樂、三環(huán)城商業(yè)東面為老居民片區(qū)西面麥地新商住區(qū)：雍逸園東江明珠、海燕玉蘭園項目分析第五頁，共八十頁。項目位于惠州市河南岸演達片區(qū)，石湖路與演達一路交匯處，三面臨街，交通便利，通達性好，地理位置得天獨厚。項目指標(biāo)及四至項目交通分析項目產(chǎn)品分析項目小結(jié)項目分析第六頁，共八十頁。項目指標(biāo)及四至項目交通分析項目產(chǎn)品分析項目小結(jié)惠淡大道項目分析惠莞高速惠深沿海高速惠州港疏港高速第七頁，共八十頁。項目由一個五層的商業(yè)廣場和三棟住宅組成，商業(yè)頂層為空中花園，實現(xiàn)了建筑空間的最大化利用。項目指標(biāo)及四至項目交通分析項目產(chǎn)品分析項目小結(jié)項目分析第八頁，共八十頁。戶型比例：項目以一房和兩房為主，兩房占58%，一房34%，三房僅占8%。一房面積在28.94—48.91㎡，二房面積在67—88㎡之間項目住宅以小戶型為主，主力戶型為兩房兩廳。項目指標(biāo)及四至項目交通分析項目產(chǎn)品分析項目小結(jié)項目分析第九頁，共八十頁。本項目商業(yè)總面積6萬多㎡，單層商業(yè)面積1萬㎡左右，在片區(qū)內(nèi)屬于規(guī)模較大的商業(yè)廣場。商場主臨街面緊靠石湖路，商業(yè)前廣場相對較小，組織交通和吸納人氣的能力較弱，這對于一個大型商場的后期經(jīng)營是很大的劣勢。一層消防通道將商場整體一分為二，不利整體經(jīng)營。項目指標(biāo)及四至項目交通分析項目產(chǎn)品分析項目小結(jié)項目分析第十頁，共八十頁。本項目位于花邊嶺商圈次中心位置，地理位置優(yōu)越，交通便利；項目住宅部分設(shè)計合理，面積實用；商業(yè)體量規(guī)模較大，需定位為外向型商業(yè)。商業(yè)前廣場偏小，不利于后期經(jīng)營。項目困難點在于如何實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。項目指標(biāo)及四至項目交通分析項目產(chǎn)品分析項目小結(jié)項目分析第十一頁，共八十頁。第二部分市場分析宏觀走勢住宅市場分析商業(yè)分析客戶群分析市場小結(jié)第十二頁，共八十頁。房地產(chǎn)走勢量價齊升，地產(chǎn)市場一路飄紅！年份竣工面積（萬㎡）定基增長銷售面積（萬㎡）定基增長2001年73.7014.65%52.007.37%2002年87.2718.41%56.3616.37%2003年88.961.9%73.7330.84%2004年96．68.6%101．1337.16%2005年125．6330.1%136．7635.23%宏觀走勢住宅市場分析商業(yè)分析客戶群分析市場分析市場小結(jié)第十三頁，共八十頁。住宅市場格局江北屬性：行政中心/高檔住宅代表樓盤：碧水灣、江畔花園、金世界花園均價：3400元左右/m2發(fā)展趨勢：行政、高檔住宅東平屬性：大盤區(qū)域代表樓盤：東湖花園、長湖苑、蘭波灣均價：2700-3000元/m2發(fā)展趨勢：純粹居住區(qū)，中高檔大盤麥地－河南岸屬性：老城區(qū)的擴展區(qū)/新興商住區(qū)代表樓盤：風(fēng)尚國際、世紀(jì)新天、雍逸園、風(fēng)華世家、麗園新村、南翠花園均價：2500-2800元/m2發(fā)展趨勢：宜商宜住惠淡路屬性：城郊結(jié)合部位代表樓盤：東江學(xué)府、惠澤南苑、金山龍庭均價：2300元/m2發(fā)展趨勢：新市鎮(zhèn)下角西湖－南壇屬性：老城區(qū)發(fā)展趨勢：城市功能完善/舊城改造龍豐上排宏觀走勢住宅市場分析商業(yè)分析客戶群分析市場小結(jié)第十四頁，共八十頁。惠城區(qū)市場供應(yīng)狀況及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（住宅）惠城區(qū)在售樓盤眾多，競爭壓力較大。產(chǎn)品以三房四房為主，商務(wù)公寓小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量較小。2005年惠城區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況數(shù)據(jù)來源：惠州房地產(chǎn)交易中心市場調(diào)查數(shù)據(jù)宏觀走勢住宅市場分析商業(yè)分析客戶群分析市場小結(jié)第十五頁，共八十頁。商業(yè)格局江北行政中心區(qū)商業(yè)中心競爭/融合/互補結(jié)果是：板塊價值日益彰顯,片區(qū)價值逐漸得到有效的升華和認同宏觀走勢住宅市場分析商業(yè)分析客戶群分析市場小結(jié)第十六頁，共八十頁。新興板塊三足鼎立，新格局支撐商業(yè)發(fā)展江北行政中心區(qū)東平片區(qū)麥地河南岸江北：惠州未來市行政中心，隨著市政配套建設(shè)，帶動全面的商住開發(fā)。東平：大盤片區(qū)，走高端住宅路線麥地河南岸：傳統(tǒng)商業(yè)中心延伸帶，地產(chǎn)密集投放區(qū)域，隨著片區(qū)居住人口結(jié)構(gòu)的不斷改變，促進了商業(yè)發(fā)展。南壇下埔宏觀走勢住宅市場分析商業(yè)分析客戶群分析市場小結(jié)第十七頁，共八十頁。新生代商業(yè)，正面碰撞南壇下埔老商業(yè)中心麥地河南岸新商圈[世貿(mào)中心]：商業(yè)規(guī)模6萬㎡組建經(jīng)營：世貿(mào)百貨[隆生廣場]：商業(yè)規(guī)模近3萬㎡進駐主力商家：天虹百富盈：商業(yè)規(guī)模6萬㎡進駐主力商家：沃爾瑪全方位的比拼招商經(jīng)營銷售百富盈/東江/隆生/世貿(mào)/玉蘭花園/…是一榮俱榮？或汰弱留強？區(qū)位的競爭規(guī)模的競爭商家的競爭[東江明珠裙樓]：建筑面積：2.5萬㎡[玉蘭商業(yè)廣場]：商業(yè)規(guī)模2萬㎡主力商家：宏觀走勢住宅市場分析商業(yè)分析客戶群分析市場小結(jié)第十八頁，共八十頁。消費能力分析人民可支配收入及消費實力繼續(xù)上升2005年四個季度的居民消費價格總水平(CPI)同比分別上漲：1.6％、1.9％、2％、2％，總體平穩(wěn)，2005年市區(qū)居民人均可支配收入14884元，增長7.7％，剔除物價因素，實際增長5.6％；人均消費性支出12931元，增長8.4％，實際增長6.3％。

大型超市引領(lǐng)消費的格局逐漸成型，2005年，人人樂、萬佳、麗日、百佳四大超市完成零售額9.28億元，增長24.0%。2005年，全市社會消費品零售總額達251.51億元，增長18.0％，再創(chuàng)“十五”期間的增長新高。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)215.66億元，增長18.5％；餐飲業(yè)35.85億元，增長15.0％。

消費需求高位增長宏觀走勢住宅市場分析商業(yè)分析客戶群分析市場小結(jié)第十九頁，共八十頁。區(qū)域商業(yè)特征A、商圈內(nèi)已具有第二代商業(yè)的硬件設(shè)施商圈內(nèi)含商業(yè)大廈：風(fēng)尚國際、世貿(mào)中心、時代廣場、西湖麗苑、百佳廣場等三十多座。大樓的層高達到4.5米，外立面充分展示現(xiàn)代感，各類相關(guān)指標(biāo)已達現(xiàn)代商業(yè)的要求；整體商業(yè)氛圍明顯區(qū)別于原老商業(yè)區(qū)。B、龐大的商業(yè)面積及新一輪商業(yè)格局據(jù)中原調(diào)查統(tǒng)計，商圈內(nèi)商業(yè)面積的保有量在150—200萬之間。另從發(fā)展趨勢來看，河南岸區(qū)的商業(yè)逐步與本商圈互補和融合，未來終將形成大麥地商圈格局，整體商業(yè)面積將更大，商業(yè)氛圍更濃郁。C、交通極為便利麥地商圈處于惠州城區(qū)的中心，麥地路段是惠州的商業(yè)形象大道。可輻射到惠州城區(qū)各片區(qū)、各住宅區(qū)，交通極為便利。D、經(jīng)營業(yè)態(tài)及形式無特色萬佳百貨、人人樂、國美電器、天虹商場、數(shù)碼商業(yè)街、時代百貨等均以大賣場和專業(yè)市場為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為同質(zhì)化，且形式單一，無特色。宏觀走勢住宅市場分析商業(yè)分析客戶群分析市場小結(jié)第二十頁，共八十頁。業(yè)態(tài)分析A、麥地下埔商圈明顯缺乏大型特色商業(yè)項目，區(qū)域內(nèi)以人人樂和萬佳百貨等為核心；B、商業(yè)經(jīng)營情況以知名賣場、和街鋪經(jīng)營最好，如：人人樂購物廣場、國美電器和數(shù)碼商業(yè)街等；C、片區(qū)內(nèi)商業(yè)整體經(jīng)營檔次不高，缺乏綜合性的高檔商業(yè)經(jīng)營場所。在經(jīng)營上，仍是以服務(wù)于輻射圈內(nèi)的居民生活需要為主；D、缺乏主題特色商業(yè)賣場，如：兒童主題、特色飲食類等商業(yè)賣場。宏觀走勢住宅市場分析商業(yè)分析客戶群分析市場小結(jié)第二十一頁，共八十頁。惠州本地客戶分析惠城區(qū)房地產(chǎn)市場供需呈“啞鈴型”結(jié)構(gòu)2001戶籍人口49.3萬2003戶籍人口59.17萬2010戶籍人口113.5萬現(xiàn)狀客戶構(gòu)成顯性特征：企業(yè)主/機關(guān)干部占24％金融/教師占13％電子通訊類企業(yè)員工/個體/工薪階層占63％數(shù)據(jù)來源：城市規(guī)劃局及市場調(diào)查惠城區(qū)人口狀況及趨勢宏觀走勢住宅市場分析商業(yè)分析客戶群分析市場小結(jié)第二十二頁，共八十頁。不同分類潛在消費者數(shù)量需求殼牌項目建設(shè)建設(shè)高峰2.5萬人，投產(chǎn)后1500人租賃、居住石化區(qū)建設(shè)規(guī)劃人口2.5萬租賃、居住惠州人口增長2005～2010年，50～100萬（惠州）租賃、居住新惠州人建設(shè)者臨時居住10％轉(zhuǎn)化為永久居住居住惠陽大亞灣2005～2010年，潛在消費者合計：10～20萬居?。?0～30萬租賃租賃、居住殼牌帶動下的石化產(chǎn)業(yè)鏈將影響惠州市場的供需結(jié)構(gòu)；加速惠城區(qū)的客戶結(jié)構(gòu)由啞鈴型向橄欖球型轉(zhuǎn)化。數(shù)據(jù)來源：城市規(guī)劃局及市場調(diào)查殼牌效應(yīng)將為惠州市場帶來大量新增客戶宏觀走勢住宅市場分析商業(yè)分析客戶群分析市場小結(jié)第二十三頁，共八十頁。媒體爆炒深圳投資客激增惠州地產(chǎn)成為深圳投資客關(guān)注的焦點由于受到深圳房價漲幅過大以及兩地房價差別影響，東莞、惠州的地產(chǎn)近期受到深圳投資資金的熱捧。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一些惠州的樓盤深圳投資客所占比例最高可達到80%左右?；葜萆钲诨蓐柣輺|縣深惠高速深圳兩小時生活圈概念點燃惠州市場宏觀走勢住宅市場分析商業(yè)分析客戶群分析〈摘自深圳商報〉市場小結(jié)第二十四頁，共八十頁。利好1——房地產(chǎn)市場總體向好威脅——市場供應(yīng)放量大，競爭同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重房地產(chǎn)進入全面快速發(fā)展階段行政區(qū)劃調(diào)整促進惠州城市化發(fā)展市場供應(yīng)以3房、4房為主，產(chǎn)品同質(zhì)化石化產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生的新增住房需求促進市場供需結(jié)構(gòu)由啞鈴型向橄欖型轉(zhuǎn)化客戶需求特征相似，差異化小利好2——深圳投資客看好惠州市場，外來置業(yè)者劇增利好3——本項目所在的麥地片區(qū)成為近兩年的持續(xù)熱點片區(qū)市場分析小結(jié)宏觀走勢住宅市場分析商業(yè)分析客戶群分析市場小結(jié)第二十五頁，共八十頁。第三部分項目定位客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第二十六頁，共八十頁。提升住宅價值是關(guān)鍵地產(chǎn)市場總體利好市場推出產(chǎn)品以大戶型為主項目以小戶型為主，有一定差異化空間。商業(yè)招商、經(jīng)營、銷售是重點地產(chǎn)市場總體利好商業(yè)推出量較大本項目商業(yè)體量大片區(qū)商圈形成，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重項目回顧客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第二十七頁，共八十頁。□未來商業(yè)中心□熱點區(qū)域□城市中心稱缺資源□商業(yè)規(guī)模宏大□小戶型產(chǎn)品市場稀缺麥地河南岸演達片區(qū)花邊嶺廣場演達路南岸路商業(yè)價值〉居住價值項目核心價值客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第二十八頁，共八十頁。項目競爭策略住宅同向差異化定位商業(yè)定位適度超前，與周邊商業(yè)形成差異化競爭，引領(lǐng)高端市場招商先行，情景展示，先經(jīng)營后銷售項目策略要點：客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第二十九頁，共八十頁。項目定位都市新天地

??城市、商務(wù)新領(lǐng)地

??購物、休閑新天地

??娛樂、餐飲新天地商務(wù)新時空財富新領(lǐng)地投資績優(yōu)股宜商宜住宜投資客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第三十頁，共八十頁。住宅定位基于項目本身產(chǎn)品特征和市場分析，本項目可定位為投資居住兩相宜的商務(wù)公寓?；葜菔惺紫顿Y型商務(wù)公寓客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第三十一頁，共八十頁。住宅定位奢華地段，優(yōu)厚的升值潛力

奢華珍品公寓，時尚個性商務(wù)空間。商務(wù)新時空財富新領(lǐng)地投資績優(yōu)股客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第三十二頁，共八十頁。商業(yè)定位生態(tài)購物：引入生態(tài)概念，追求全新的購物時尚。情景商業(yè)：現(xiàn)代繁華、高壓人群，逐漸學(xué)會了享受生活，情景商業(yè)購物是時尚。復(fù)合商業(yè)：多元化的業(yè)態(tài)組合將經(jīng)營風(fēng)險降至最低，多種業(yè)態(tài)互補并相互帶動?！耙徽臼健毕M：來到這里，這里就是你的天堂。集生態(tài)、休閑、娛樂、餐飲、購物為一體的一站式購物中心?？蛻舳ㄎ蛔≌ㄎ簧虡I(yè)定位價格定位定位策略第三十三頁，共八十頁。一個能為精英人士帶來高級體驗的場所；一個真正能讓惠州時尚起來的符號；一個讓惠州各路名流交往聚會的圈子；一個能讓惠州精英人士沉淀氣質(zhì)的場所；一個氣息高貴，但并不缺少趣味性的場所。客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第三十四頁，共八十頁。項目體驗價值的營造形象定位關(guān)鍵詞高級體驗場所城市時尚符號特定人群圈層氣質(zhì)沉淀的場所高貴而不乏趣味形象定位具象高級品牌帶來的體驗、稀缺帶來的體驗、極致細節(jié)帶來體驗與國際化接軌、成為客戶、時尚傳媒的話題和愿意體驗的場所類似的人群環(huán)境對行為方式的促進，讓你懂得怎樣優(yōu)雅起來單純的高貴讓人覺得嬌柔和壓抑娛樂和趣味的體驗讓高貴和經(jīng)典產(chǎn)生持續(xù)的力量豐富而極致的體驗將是本項目成功經(jīng)營的關(guān)鍵客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第三十五頁，共八十頁。案例分享名稱內(nèi)容5F嘉禾影院、家居、餐飲4F嘉禾影院（上層）、順電、家居用品、休閑服飾、真冰場、玩具、童裝、餐飲、鞋、皮具等3F嘉禾影院（下層）、餐飲、女裝、REEL主力店等2F女裝、休閑裝、男裝、REEL主力店、飾品、音像等1F女裝、飲食、鐘表、珠寶、皮具、男裝、NONO概念店、REEL主力店等；萬象城為深圳市高檔商場，市場定位為一站式購物中心，娛樂休閑業(yè)態(tài)所占比例較大，同時娛樂休閑業(yè)的良好經(jīng)營也為該商場帶來了旺盛的人流。客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略案例研究：深圳華潤萬象城業(yè)態(tài)分布

第三十六頁，共八十頁。名稱內(nèi)容7F大型品牌餐飲6F運動器材、休閑服飾、牛仔系列、高爾夫器具、游泳系列、發(fā)廊、游樂園；5F餐飲、數(shù)碼產(chǎn)品、廚房用品、工藝品、布藝、音像制品、游樂園；4F童裝、玩具、女裝、女性內(nèi)衣系列、電影院（上層）；3F國際品牌男裝、電影院（下層）；2F國際品牌男裝、鞋類等1F國際精品服飾、餐飲、名表行、化妝品等；-1F皮具、珠寶、女裝、化妝品、飾品、鞋等客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略案例研究：深圳金光華業(yè)態(tài)分布案例分享第三十七頁，共八十頁。目標(biāo)商家定位根據(jù)項目定位及對周邊的商業(yè)結(jié)構(gòu)分析，目前惠州市場缺乏高檔、集約的消費場所。建議主力商家招商以高檔百貨為主：主要招商對象：高檔百貨、各類名品店、知名中高檔餐飲、娛樂經(jīng)營商。客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第三十八頁，共八十頁。商業(yè)業(yè)態(tài)定位1F：銀行、西餐廳、高檔咖啡廳、精品專賣店（化妝品）、珠寶、鐘表2F：超市、百貨或名牌專賣店等。3F：超市、男女裝、服飾鞋類等。5F：酒吧、餐飲等。4F：影院、溜冰場等餐飲娛樂設(shè)施。業(yè)態(tài)細分比例時尚百貨大型百貨15%大型超市超市（沃爾瑪）20%餐飲休閑高檔西餐廳、咖啡店、酒吧、影院、溜冰場、美容SPA、兒童娛樂30%名品店精品專賣、銀行、便利店35%客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略-1F：皮具、飾品、家具裝飾、第三十九頁，共八十頁。負一層功能分布及商家選擇建議客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略家具裝飾皮具、飾品負一層可設(shè)置中高檔次的家具裝飾品、飾品、皮具等。第四十頁，共八十頁。一層功能分布及商家選擇建議精品專賣店、化妝品銀行、西餐廳、高檔咖啡廳、珠寶、鐘表等一層高極品牌店等專賣約4500平米

對外的餐飲、銀行等面積約3000平米

珠寶、鐘表占3500平米客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第四十一頁，共八十頁。一層功能分布及商家選擇建議一樓對外店鋪西餐店：星巴克、kosmo咖啡店、日本/韓國料理、可頌坊、塔可鐘墨西哥風(fēng)情餐廳、必勝客批薩等。

（考慮對外展示經(jīng)營，建議與廣場結(jié)合，增加人流，提升物業(yè)價值）客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第四十二頁，共八十頁。二層功能分布及商家選擇建議百貨或名牌專賣店超市二層超市約占6000平米

百貨或名牌專賣店占4500平米左右?？蛻舳ㄎ蛔≌ㄎ簧虡I(yè)定位價格定位定位策略第四十三頁，共八十頁。三層功能分布及商家選擇建議男女裝、服飾鞋類超市三層超市約占6000平米

男女裝、服飾占4500平米左右。客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第四十四頁，共八十頁。四層功能分布及商家選擇建議客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略影院、溜冰場等娛樂設(shè)施。餐飲娛樂設(shè)施。建議招商商家：嘉禾或南國影城、本色酒吧等第四十五頁，共八十頁。酒吧、餐飲等。五層功能分布及商家選擇建議客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第四十六頁，共八十頁。目標(biāo)客戶區(qū)域客戶區(qū)域：

由于惠州房地產(chǎn)的進一步發(fā)展及炒作，惠州地產(chǎn)市場的外地投資客越來越多，根據(jù)我司的市場調(diào)研及操盤規(guī)律，外地投資客戶已占總成交客戶半數(shù)以上，本項目除需加大本地市場的營銷推廣，還應(yīng)著力挖掘深圳投資客戶及周邊客戶?？蛻舳ㄎ蛔≌ㄎ簧虡I(yè)定位價格定位定位策略第四十七頁，共八十頁。客戶定位核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶成長中的白領(lǐng)、企業(yè)員工、殼牌員工深圳、惠城、惠東及周邊市縣的投資置業(yè)客，中小私營企。本地高級白領(lǐng)，主要有各大公司中高層管理人員及部分政府公務(wù)員。高級白領(lǐng)。外地人偶然到惠州投資置業(yè)客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第四十八頁，共八十頁。價格定位用市場比較法確定售價用租金反推法核算估計溢價空間商業(yè)最終均價定位思路及流程：住宅均價商業(yè)各層均價用市場比較法確定售價估計溢價空間客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略第四十九頁，共八十頁。市場環(huán)境發(fā)展商商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗中原對項目的價值提升商業(yè)整體均價：13000－15000元/m2價格預(yù)估價值提升客戶定位住宅定位商業(yè)定位價格定位定位策略住宅整體均價：3000元/m2詳細的定價說明、定價報告后續(xù)提供，在此不多贅述。第五十頁，共八十頁。第四部分產(chǎn)品規(guī)劃建議人流引導(dǎo)規(guī)劃空間設(shè)計廣場設(shè)計建筑外立面第五十一頁，共八十頁。空間設(shè)計要點休閑化的環(huán)境設(shè)計商業(yè)空間步行化、商業(yè)空間室內(nèi)化、公共空間社會化空間尺度對人流動線、視覺效果、心理的影響人流引導(dǎo)規(guī)劃空間設(shè)計廣場設(shè)計建筑外立面第五十二頁，共八十頁。建筑外立面形式獨特，時尚，具現(xiàn)代感！合理預(yù)留廣告位，以免降低商業(yè)檔次。人流引導(dǎo)規(guī)劃空間設(shè)計廣場設(shè)計建筑外立面第五十三頁，共八十頁。廣場設(shè)計設(shè)計原則：景觀優(yōu)美，吸納人氣。設(shè)計要求：廣場設(shè)置標(biāo)志性景觀，形成核心視點。人流引導(dǎo)規(guī)劃空間設(shè)計廣場設(shè)計建筑外立面第五十四頁，共八十頁。人流引導(dǎo)規(guī)劃外部人流動線人流引導(dǎo)規(guī)劃空間設(shè)計廣場設(shè)計建筑外立面通過天橋或地下通道與其他建筑群相連，形成互動設(shè)計醒目的主入口公交站設(shè)置的士站配備充足的停車位第五十五頁，共八十頁。內(nèi)部人流動線及注意事項人流引導(dǎo)規(guī)劃空間設(shè)計廣場設(shè)計建筑外立面人流引導(dǎo)規(guī)劃平面形式形態(tài)中庭的形態(tài)、大小、位置合理布設(shè)內(nèi)部電梯餐飲區(qū)及娛樂設(shè)施的規(guī)劃內(nèi)部環(huán)境設(shè)計第五十六頁，共八十頁。商業(yè)交通布局建議商場2有個主出入口1個次出入口，內(nèi)部設(shè)置了3部扶手電梯，能夠起到內(nèi)部縱向人流交通作用，對于電梯位置的設(shè)置建議盡量靠里，這樣可以使外部人流達到商場縱深內(nèi)部，使整個商場內(nèi)部人流加大。電梯電梯電梯向內(nèi)移人流引導(dǎo)規(guī)劃空間設(shè)計廣場設(shè)計建筑外立面第五十七頁，共八十頁。香港荷里活中庭形式交通組織圖例該商場扶手電梯設(shè)置于商場兩側(cè)，將人流橫向引導(dǎo)至整個商場內(nèi)部。人流引導(dǎo)規(guī)劃空間設(shè)計廣場設(shè)計建筑外立面第五十八頁，共八十頁。第五部分營銷策略建議招商及經(jīng)營建議項目經(jīng)營模式建議商業(yè)銷售模式建議項目整體營銷策略第五十九頁，共八十頁。樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理通過推廣實現(xiàn)良好的市場品牌度和知名度，將有助于項目整體租金水平的提高。樹立品牌的另一個含義就是通過先進的商業(yè)經(jīng)營管理模式和良好的服務(wù)理念爭服顧客，贏得市場，最終保障整個商業(yè)獲得長期的租金收益和經(jīng)營收益。

項目進行整體招商。招商及經(jīng)營建議項目經(jīng)營模式建議商業(yè)銷售模式建議項目整體營銷策略項目的總體招商思路第六十頁，共八十頁。項目的總體招商思路樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理是指統(tǒng)一商業(yè)的整體，包括內(nèi)部店鋪的裝修風(fēng)格、統(tǒng)一商業(yè)服務(wù)人員的著裝，統(tǒng)一進行宣傳推廣，這樣能夠很大程度上提高商場的物業(yè)檔次，從而滿足高檔的商業(yè)定位，同時也能大大改善項目的購物和經(jīng)營環(huán)境，有利于提升項目的品牌知名度，構(gòu)筑核心競爭力；統(tǒng)一培訓(xùn)管理，以此提高整體服務(wù)水平，降低營銷成本。招商及經(jīng)營建議項目經(jīng)營模式建議商業(yè)銷售模式建議項目整體營銷策略第六十一頁，共八十頁。先招主力餐飲和國際品牌旗艦店；項目的總體招商策略主力餐飲和國際品牌旗艦店在招商條件上給予一定優(yōu)惠；主力店和旗艦店的位置需要預(yù)留；在品牌和鋪位的選擇上要堅持檔次相似的原則。招商及經(jīng)營建議項目經(jīng)營模式建議商業(yè)銷售模式建議項目整體營銷策略第六十二頁，共八十頁。自營發(fā)展商與經(jīng)營公司聯(lián)營委托經(jīng)營公司經(jīng)營目前市場上常用的經(jīng)營模式從項目的定位、持續(xù)經(jīng)營以及良好形象的維護來看，無論是出租還是銷售都需要以統(tǒng)一的形象來經(jīng)營。怎樣實現(xiàn)統(tǒng)一形象的經(jīng)營，目前市場通常的模式是怎樣的？常用的經(jīng)營模式招商及經(jīng)營建議項目經(jīng)營模式建議商業(yè)銷售模式建議項目整體營銷策略第六十三頁，共八十頁。經(jīng)營模式特點優(yōu)劣勢其他第一種方式自營一般是在物業(yè)招租非常困難、物業(yè)具有某項壟斷性資源優(yōu)勢的兩種極端狀況下的選擇，物業(yè)集團多元化發(fā)展業(yè)務(wù)范圍涵蓋零售業(yè)時也會會選擇這種模式，如茂業(yè)百貨。優(yōu)勢：在具有壟斷性的前提下，優(yōu)勢較為明顯。長期來看，培養(yǎng)了商業(yè)的經(jīng)營能力。劣勢：在發(fā)展商面臨招租困難及不專業(yè)時采用，風(fēng)險較大。在自營的前提下，發(fā)展商可以自購自銷，同時也采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。第二種方式將商用物業(yè)直接租賃給商業(yè)營運機構(gòu)開展商業(yè)營運即與商業(yè)機構(gòu)簽訂租賃契約，按租賃契約的規(guī)定收取租金，獲得收益與商業(yè)營運公司的經(jīng)營業(yè)績無關(guān)。通常在發(fā)展商沒有商業(yè)運作戰(zhàn)略、經(jīng)驗及實力的狀況下采用。優(yōu)勢：風(fēng)險小，收益穩(wěn)定；劣勢：不能更好的實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。商業(yè)經(jīng)營公司通常也采取統(tǒng)一經(jīng)營和分割等方式進行管理。第三種方式發(fā)展商與商業(yè)營運公司聯(lián)營即發(fā)展商與商業(yè)營運公司采取契約式的合作方式，發(fā)展商的租金收入與此物業(yè)空間的商業(yè)經(jīng)營收入掛鉤，按照契約提成、分紅。通常在發(fā)展商有一定經(jīng)驗和實力，并且有商業(yè)運作戰(zhàn)略的情況下使用。優(yōu)勢：與專業(yè)公司合作，可以培養(yǎng)發(fā)展商自身的商業(yè)運作能力，風(fēng)險大，收益也大。劣勢：商業(yè)經(jīng)營業(yè)績好了，收入增加；同時也承擔(dān)經(jīng)營不善而帶來的低租金甚至無租金風(fēng)險。采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。幾種經(jīng)營模式的對比招商及經(jīng)營建議項目經(jīng)營模式建議商業(yè)銷售模式建議項目整體營銷策略第六十四頁，共八十頁。從發(fā)展商角度來看，百富盈有運作商業(yè)的成功經(jīng)驗，有自己的商業(yè)經(jīng)營隊伍，而且也有發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略，所以從項目及發(fā)展商的長期利益來看，在統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式下采用：自營+國際專業(yè)商業(yè)經(jīng)營咨詢機構(gòu)作顧問的方式即可挖掘商業(yè)的長期價值，也可吸取專業(yè)經(jīng)營咨詢公司的建議。經(jīng)營模式的選擇經(jīng)營管理公司和商家可以采取保底提成的方式進行合作，收取的租金一般分兩部分，一部分是按面積收取，稱為保證租金，另一部分按總營業(yè)額的一定比例收取，該比例取決于承租商的平均費用、商品價格、利潤率等相關(guān)因素，總營業(yè)額的計算通常每年進行一次。整個商場將采用店中店的經(jīng)營形態(tài)。招商及經(jīng)營建議項目經(jīng)營模式建議商業(yè)銷售模式建議項目整體營銷策略第六十五頁，共八十頁。兩種策略最佳銷售模式整體銷售分割產(chǎn)權(quán)銷售兩種銷售模式相結(jié)合，對于不同的銷售階段有一個側(cè)重。招商及經(jīng)營建議項目經(jīng)營模式建議商業(yè)銷售模式建議項目整體營銷策略最佳銷售模式第六十六頁，共八十頁。周期（月）123456789101112銷售模式整體銷售期產(chǎn)權(quán)分割銷售期工程籌備期土方工程內(nèi)部裝修鋪位劃分項目招商售樓處裝修項目認籌進入銷售期項目進度與銷售策略表招商及經(jīng)營建議項目經(jīng)營模式建議商業(yè)銷售模式建議項目整體營銷策略第六十七頁，共八十頁。商鋪劃分前，為整體銷售期商鋪劃分后，為產(chǎn)權(quán)分割銷售期招商及經(jīng)營建議項目經(jīng)營模式建議商業(yè)銷售模式建議項目整體營銷策略通過上表可見本項目商業(yè)銷售分期為第六十八頁，共八十頁。招商及經(jīng)營建議項目經(jīng)營模式建議商業(yè)銷售模式建議項目整體營銷策略總體營銷思路一個中心，兩條主線，四大策略第六十九頁，共八十頁。推廣策略招商及經(jīng)營建議項目經(jīng)營模式建議商業(yè)銷售模式建議項目整體營銷策略總體營銷策略客戶策略渠道策略入市策略第七十頁，共八十頁。根據(jù)本項目不同的產(chǎn)品類型，采用迎合不同客戶不同的需求，提供不同的產(chǎn)品及相對應(yīng)的宣傳推廣。商業(yè)物業(yè)客戶的側(cè)重點應(yīng)放上百富盈、中原已有的關(guān)系客戶上，便于實現(xiàn)直復(fù)營銷，并且根據(jù)不同的市場情況及物業(yè)開發(fā)的工程進度而確定招商及銷售的時間；住宅根據(jù)其開發(fā)的進度在主力客戶群中作相應(yīng)推廣?？蛻舨呗郧啦呗匀胧胁呗酝茝V策略營銷策略第七十一頁，共八十頁。充分利用百富盈與沃爾瑪、家樂福等知名品牌的合作，通過本項目在惠州市場上形成強有力的沖擊，考慮從節(jié)約成本出發(fā)，利用品牌連鎖效應(yīng)，吸引商家及投資者，以有效客戶傳播渠道為根本出發(fā)點，品牌推廣、戶外推廣、活動推廣配合為營銷推廣上的渠道選擇策略。營銷策略客戶策略渠道策略入市策略推廣策略第七十二頁，共八十頁。商業(yè)因本項目已有初步的規(guī)劃設(shè)計方案，可以根據(jù)市場情況游刃有余的進行項目推廣和銷售。如果項目在2006年進行銷售，最好是借用房地產(chǎn)銷售旺季的十一期間入市為上上之選。因此，中原認為，本項目商業(yè)較為合適的入市時機應(yīng)該為：認籌時間（2006年7月初），解籌時間（2006年10月初）

住宅從現(xiàn)在的規(guī)劃及進程來看，本項目住宅第一批的推出上，建議也最好是安排在房地產(chǎn)銷售的另一個旺季，即2007年1月初推出第一批住宅單位。營銷策略客戶策略渠道策略入市策略推廣策略第七十三頁，共八十頁。營銷節(jié)點安排06678910111207234567出地面裙樓完工塔樓封頂商業(yè)開業(yè)住宅入伙確定招商主題、業(yè)態(tài)準(zhǔn)備招商資料整理意向商家資料確定招商隊伍銷售中心裝修籌備招商