西安大型房地產(chǎn)住宅開發(fā)與銷售策略建議圖表豐富

xx住宅開發(fā)與銷售策略建議本項(xiàng)目營銷總綱利潤最大化為根本品牌最大化為核心速度最大化為基礎(chǔ)本項(xiàng)目作為大明宮第一個地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本方案致力于解決以下3個核心問題第一：基于利潤最大化、品牌最大化兩大核心目標(biāo)，本項(xiàng)目開發(fā)和推售節(jié)奏如何排布？第二：市場機(jī)會研判下，本項(xiàng)目如何定位價格，如何打造整個西安不可復(fù)制的一極？第三：站在政策風(fēng)險、市場環(huán)境、區(qū)域競爭、項(xiàng)目風(fēng)險層面，本項(xiàng)目如何規(guī)避與應(yīng)對？目錄一、開發(fā)策略二、推售策略三、價格策略四、客戶分析五、風(fēng)險預(yù)判與應(yīng)對措施開發(fā)策略Part一選取一季度12個典型城市進(jìn)行分析2011上半年中國房地產(chǎn)市場回顧根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對全國35個大中城市的監(jiān)測，2011年1季度，各地商業(yè)辦公土地成交快速增長，中西部商辦用地成交面積保持40%以上的同比增速。住宅用地成交格局也發(fā)生了變化，中西部地區(qū)住宅土地成交占比從2010年的53.9%提升至2011年1季度的66.9%，提升幅度非常明顯。第一、從供給來看：新開工面積急劇放大,市場上可能有大量的新增潛在供應(yīng)。第二、從開發(fā)商資金來看：在嚴(yán)厲調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)并購加速，一季度并購金額

再創(chuàng)新高。第三、從購房者信心來看：購房者信心指數(shù)越高的地區(qū)，預(yù)期房價上漲的動力越強(qiáng)。

西部地區(qū)57.6%的購房者預(yù)期房價繼續(xù)上漲，高于東部地區(qū)的43.4%和中部地

區(qū)的53.9%。第四，從貨幣政策來看：存款準(zhǔn)備金、利率、按揭首付比例的調(diào)整。下半年終極判斷：未來量價研判

整體平穩(wěn)局部下跌

下半年樓市還是存在很大的上升壓力，或向“穩(wěn)中有降”趨勢發(fā)展，但里面的“穩(wěn)”是房價或總體緩慢上升，“降”估計是局部性的。1、項(xiàng)目總體開發(fā)策略研判：地塊開發(fā)序列分析地塊開發(fā)條件研判：針對目前對于項(xiàng)目的整體了解，本案所涉及到的四個組團(tuán)地塊的情況如下：

DK-1位于北二環(huán)與太華路交匯處東南角，地理位置優(yōu)越，對樹立企業(yè)、項(xiàng)目品牌形象起到良好的作用。DK-2位于北二環(huán)沿線，交通便捷，搶占二環(huán)市場起絕對優(yōu)勢。DK-3緊鄰DK-1，道路交通不便，拆遷未完成，適合中后期開發(fā)，拉升價格。DK-4緊鄰DK-3、DK-2，道路交通不便，拆遷未完成存在較多不確定因素，適合做成熟、持續(xù)階段開發(fā)。地塊開發(fā)序列如下：總體策略：將所有地塊納入總體企業(yè)品牌開發(fā)策略之中首先啟動——啟動DK-1地塊，吸納市場眼球。發(fā)展階段——DK-2地塊，搶占市場制高點(diǎn)。成熟階段——DK-3地塊，拉升項(xiàng)目整體品牌形象，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。持續(xù)階段——

DK-4地塊，維持品牌系統(tǒng)化開發(fā)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)最終利潤目標(biāo)。開發(fā)順序依據(jù)：樹立品牌形象——搶占地區(qū)市場——實(shí)現(xiàn)利潤最大化2、項(xiàng)目總體開發(fā)示意圖：2-12-2341由于DK-2面積較大，為保證項(xiàng)目質(zhì)量及形象，針對地塊，自西向東分兩期開發(fā)，以中心景觀為節(jié)點(diǎn)。推售策略Part二2011.11DK-2住宅開工建設(shè)開始地基工程2011.122012.012012.052012.072012.102012.112012.122013.052013.062013.082013.112014.011#2#5#6#樓到地上三層景觀開工1#2#5#6#樓到地上15層3#4#7#8#樓地基開挖1#2#5#6#樓封頂3#4#7#8#樓到±03#4#7#8#樓到地上15層3#4#7#8#樓驗(yàn)收3#4#7#8#封頂1#2#5#6#樓驗(yàn)收1#2#5#6#住宅地基開挖1#2#5#6#樓住宅地基打樁地下室建設(shè)1#2#5#6#樓出±0啟動認(rèn)籌春節(jié)前內(nèi)部解籌預(yù)售證辦理到位，售樓部開放，開盤二次開盤持續(xù)銷售封頂儀式中央景觀呈現(xiàn)啟動DK3銷售封頂儀式交房驗(yàn)收1、xx項(xiàng)目DK-2開發(fā)工期節(jié)點(diǎn)與營銷配合：2、DK-2產(chǎn)品推售策略及原則：1）、推售策略小步快跑，持續(xù)引爆通過不斷新的貨品推出以持續(xù)市場的興奮點(diǎn)集中蓄水，集中成交小步快跑，確保成交量，確保價格提升2）、各階段貨品推售搭配原則保證各類貨品的完整性或可替代性。保證推出貨品的成交率。前期以相對較差的低價貨品迅速占據(jù)市場，同時搭配次好的貨品，保證項(xiàng)目品質(zhì)；后期通過相對

最好的貨品，拉高利潤。3）、推售計劃首推以1號樓、5號樓、6號樓部分產(chǎn)品進(jìn)行市場試水，以定位客源，找尋市場真實(shí)需求點(diǎn)。2012年5月和10月兩次開盤，集中引爆，所以將主要銷售任務(wù)放在兩次開盤中，DK2剩余房源在12年年末至13年年中持續(xù)銷售，由于本階段房源不足，所以DK3房源需及時補(bǔ)進(jìn)。首推認(rèn)購試水加推二次開盤加推首次開盤再推持續(xù)熱銷3、DK-2產(chǎn)品推售次序：推售計劃首推以1號樓、5號樓、6號樓部分產(chǎn)品進(jìn)行市場試水，以定位客源，找尋市場真實(shí)需求點(diǎn)。2012年5月和10月兩次開盤，集中引爆，所以將主要銷售任務(wù)放在兩次開盤中，DK2剩余房

源在12年年末至13年年中持續(xù)銷售，由于本階段房源不足，所以DK3房源需及時補(bǔ)進(jìn)。4、DK-2產(chǎn)品具體推盤計劃：注：去化率指已銷售面積占總面積的比例，浮動比率指以基準(zhǔn)價格表為準(zhǔn)的價格浮動比率。價格策略Part三價格策略：中價入市，逐步拉升1）、以時間軸和銷售進(jìn)度雙基準(zhǔn)調(diào)控價格，確保價格可行性。2）、每個時間段、每銷售一定比例房源，根據(jù)市場行情上調(diào)一次價格，

上調(diào)比例約3%，迅速拉升價格。3）、價格控制在實(shí)際運(yùn)營過程中根據(jù)市場反應(yīng)，作出適當(dāng)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)整

盤利潤最大化。1、DK-2產(chǎn)品價格策略：2、參考樓盤：首創(chuàng)國際城華遠(yuǎn)君城中建開元壹號本案本案周邊主要項(xiàng)目：中建開元壹號、華遠(yuǎn)君城該項(xiàng)目距離大明宮本案較近，住宅在后期銷售中存在同目標(biāo)客戶群體，因此對其項(xiàng)目的推售策略、價格策略應(yīng)進(jìn)行深入調(diào)研，尋找更有利于本案銷售的突破口。北郊參考項(xiàng)目：首創(chuàng)國際城、匯通太古城

該類項(xiàng)目主要位于北郊未央路主干道周邊，三環(huán)以內(nèi)，北郊在售項(xiàng)目的價格對本案價格制定起到了很好的指導(dǎo)作用。3、參考樓盤詳解：項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢明顯，緊鄰市政府新址、城市運(yùn)動公園、張家堡廣場，毗鄰鐵路北客站，距離西安鐵路樞紐鄭西鐵路客運(yùn)專線西安北客站1.2公里，到達(dá)西安咸陽國際機(jī)場僅15分鐘車程。西安城市綜合體代表項(xiàng)目——首創(chuàng)國際城：首創(chuàng)國際城效果圖：西安城兇市綜合蠟體代表守項(xiàng)目——匯通太應(yīng)古城：項(xiàng)目介言紹：匯通太古倘城項(xiàng)目位衛(wèi)于經(jīng)濟(jì)開記發(fā)區(qū)未央怠路以西，養(yǎng)鳳城十一寫路以北，書北三環(huán)以淘南。項(xiàng)目我占地約400畝，總建酒筑面積100余萬平方膚米，由住斯宅、寫字呀間、酒店進(jìn)、公寓、蓄大型商業(yè)旺等業(yè)態(tài)組責(zé)成，是以椅香港“太遺古城”為惡規(guī)劃樣板喪，以美國谷現(xiàn)代都市葬建筑風(fēng)格確及工藝為丹標(biāo)準(zhǔn)。匯通太古古城效郊果圖：中建開元棵壹號：項(xiàng)目介紹王：中建開元學(xué)壹號總占毛地面積約印為410畝（27.登3萬平米惜），規(guī)賢劃建筑獨(dú)面積約純?yōu)?00萬平米累。開元屆壹號總扇體定位辜為超大術(shù)盤高檔捐住宅，翁力求打授造西安先的“國珠家中央寄公園，測生態(tài)頂球級居住治區(qū)”，認(rèn)采用唐遣代“新役里坊”賣設(shè)計概恒念，建掘筑風(fēng)格苦以現(xiàn)代堂手法演虎繹唐代告建筑為仁主，園翼林景觀漸追求創(chuàng)街新概念拔：“皇搜城復(fù)興—大明宮—城市中廣央公園訊”三位魂一體。華遠(yuǎn)君督城：項(xiàng)目介帶紹：華遠(yuǎn)君城鎮(zhèn)位于西安罰大明宮國號家遺址公丙園東側(cè)，雅太元路（困原馬旗寨壟路）與景香東路交匯晨處，東距可康復(fù)路商搞圈8分鐘路昏程，南慕臨西安攜城內(nèi)商聾圈，西鳴倚大明建宮遺址牢保護(hù)區(qū)碎和未央蔽路CBD，北可直掀達(dá)二環(huán)，州是二環(huán)內(nèi)畏最大的高情尚住宅社徒區(qū)，目前偷也是大明蘭宮遺址區(qū)殼域內(nèi)唯一映的大盤項(xiàng)針目。4、本案競羊爭樓盤剖豬析：中建開軌元壹號——目前銷帥售狀況慣：目前銷舞售狀況載：中建開沖元壹號圈兩側(cè)的3#、4#、5#、6#、7#、9#、10#共7棟樓公約800套房源擦已經(jīng)基趕本售罄侍；當(dāng)前延主要剩崗余房源阿為1#、2#、8#樓約300多套房品源。預(yù)計后期疾將主要針架對次3棟樓經(jīng)呈行銷售助。銷售愛部當(dāng)前忙主要工袖作已合曬同簽約照為主，勵對于下霜期產(chǎn)品互推出沒拋有確切翅時間。允預(yù)計下眉期產(chǎn)品貍推出時來間約在201吧1年年初。體后期主力筐銷售產(chǎn)品發(fā)以高層為籍主，價格維預(yù)計800講0元/㎡左右，偉主力供應(yīng)抄戶型舒適辭型三室為泳主。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#中建開元樸壹號——戶型介蘇紹：1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#中建.開元壹號國在售產(chǎn)品的，舒適型碗大戶產(chǎn)黎品比重咱大中建開元唯壹號——戶型示意伍：E1戶型三室舊兩廳一衛(wèi)129疲㎡B戶型三室徐兩廳兩衛(wèi)140龜㎡B1戶型五室為三廳三衛(wèi)267細(xì)㎡2010年——2可011年5月全市房誘地產(chǎn)價格相走勢：2010年西安宅市整體頸房地產(chǎn)漫市場價毅格穩(wěn)步帶增長，10月份左右稠成交量相腹對較高，2011年1月房價待再創(chuàng)新用高，因201愁1年初西安乘限購政策午的頒布實(shí)勢施，使較帳多客戶處瓣于觀望期焦，房價明診顯下跌，沉后期房價覆進(jìn)行試探裳性上漲，辰但因各方這因素影響鮮，造成2011年上半年員房價整體遙波動較大咐。5、西安2010年——20蒜11年5月房價叨監(jiān)測：201情0年——20姐11年5月城北房術(shù)地產(chǎn)價格很走勢：2010年城北梅整體房鄰價不斷匯拉升，必年底出僻現(xiàn)下滑蛛，但并殘未影響蜘城北整占體發(fā)展永優(yōu)勢，2011年1月房價再準(zhǔn)創(chuàng)新高，隙同樣由于那年初西安冤限購政策歇的影響，201好1年上半悄年價格潛出現(xiàn)明序顯波動饒。201尋1年上半愛年經(jīng)開雖區(qū)房地覺產(chǎn)價格啦走勢：201抬1年1月-5月經(jīng)開筍區(qū)房價占在6500元左右徘鍋徊，并階是段性根據(jù)四市場反映尚進(jìn)行相應(yīng)美的價格調(diào)戴整。大明宮板艇塊銷售均悲價5月中旬領(lǐng)前處于付平穩(wěn)階桂段，自5月下旬開雨始價格迅乒速拉升，6月后價格減保持穩(wěn)步嬸增長，可霉見該區(qū)域?qū)梅績r穩(wěn)中炊有升，市晝場前景廣儀闊。2011年4月-6月大明宮泄房地產(chǎn)價諷格走勢：6、DK-2產(chǎn)品定溜價因素狗：1）本項(xiàng)目置在對參考泳樓盤進(jìn)行崗比較確定圾均價的過與程中，主者要考慮以皮下因素的跳影響：在評價炸各影響油因素的絨時候，炊區(qū)位方魔面我們魚主要考撥慮項(xiàng)目杯所在區(qū)的位的地呀段價值集、發(fā)展崗前景；董對景觀脹的評價初，主要翼考慮了部項(xiàng)目外奧部景觀棕資源及咽內(nèi)部景阿觀（園容林），展同時將崖項(xiàng)目的修視野開休闊度也哈作為了曉衡量項(xiàng)慣目景觀蹄優(yōu)劣的像一個方悔面；戶屠型結(jié)構(gòu)狹方面，趴在戶型境的方正姻、布局映合理等膽方面，宏評價戶蠻型優(yōu)劣駁，主要眉考慮戶顏型設(shè)計董是否有保特色，殘及帶給殘客戶的等附加值旱；交通論方面，肌考慮了僻路網(wǎng)的義完善、駁便利程感度。根據(jù)同策懼多年經(jīng)驗(yàn)世及結(jié)合市改場需求（紅各項(xiàng)因素猜對本項(xiàng)目鴨目標(biāo)客戶料的心理價民位影響程除度大小）役評定定價箱影響因素令之權(quán)重，玩綜合分析耀評定本案段綜合素質(zhì)研。（各因果素之權(quán)重距分析見下嬸表）片區(qū)因素疊：區(qū)位、海升值潛力參、交通、樣周邊配套巖、周邊環(huán)鵲境產(chǎn)品綜淋合質(zhì)素物：區(qū)位進(jìn)前景、共位置交餓通、景述觀園林煙、戶型礙結(jié)構(gòu)、捆小區(qū)配焰套、物雙業(yè)管理技、發(fā)展安商品牌密等。7、DK-2參考均價頸制定：住宅均價傳：8552窗.3元/㎡8、DK-2住宅入市粒價格修正犧：依據(jù)周邊沙在售項(xiàng)目笛推算得出王本案目前罷住宅均價枕為8552虹.3元/㎡，但限于熊本案內(nèi)部棟因素及外努部不可抗餐因素的制著約，需根蘭據(jù)實(shí)際情炕況對入市機(jī)均價進(jìn)行轟修正。通過周赤邊項(xiàng)目凱類比計蛇算得出霜的本案刮住宅價榴格，只偉能反映敲當(dāng)前本膀案的住法宅均價歲，由于DK-眨2暫定11月份正式咳入市，中屑間歷經(jīng)數(shù)罪月，因該睡階段西安吩房地產(chǎn)市硬場整體房櫻價波動較冠大，基于暗多種因素栽考慮，建夏議11月入市價乘格：8200元/㎡較為合荷適。內(nèi)部因迎素：外部因威素：項(xiàng)目施雨工進(jìn)度——項(xiàng)目處饒于前期眾籌備階擠段。手續(xù)辦理倉進(jìn)度——未取得預(yù)掃售許可證河，對外只姐能以內(nèi)部必認(rèn)購形式伯發(fā)售。政策調(diào)控——除限購政垃策外，存積款準(zhǔn)備金滲、利率、部按揭首付剪比例的調(diào)斧整，對房價謹(jǐn)?shù)闹贫延绊戄^香大。周邊項(xiàng)邪目——周邊在亦售項(xiàng)目叔整體架陰構(gòu)相對游完善，線對本案系前期銷普售存在舅一定的威脅。周期長——認(rèn)購至簽愁訂購房合告同時間周尚期相對較嫩長。保障房——保障房閣的建設(shè)賄。9、DK-2動態(tài)價格蠢走勢：價格調(diào)整具策略：1）、以時怠間軸和銷襖售進(jìn)度雙栗基準(zhǔn)調(diào)控傲價格，確形保價格可蛾行性。2）、每型階段、啊每銷售惰一定比歷例房源站，根據(jù)芒市場行反情上調(diào)斜一次價穿格，上辣調(diào)比例嬸約3%，迅速拉爬升價格。3）、價謹(jǐn)格控制書在實(shí)際仇運(yùn)營過產(chǎn)程中根工據(jù)市場互反應(yīng)，堆作出適育當(dāng)調(diào)整羞，實(shí)現(xiàn)心整盤利時潤最大殖化。每階段透，每銷吼售一定捐比例房仿源，根剖據(jù)市場重行情適頃當(dāng)上調(diào)載一次價仍格，迅瞞速拉升罩房價。首推認(rèn)購試水10、DK-2首推認(rèn)購區(qū)試水推貨昆部署：首推認(rèn)攝購試水蓋推售部狐署安排由于DK-側(cè)2體量教找大，對撥其分二已期進(jìn)行倚開發(fā)，匹該試水少階段除鑒了價格絲式試探，白更重要銷的是要劉樹立大辮明宮品噴牌及良蠻好的項(xiàng)競目形象輕。根據(jù)噪音裁、景觀、哨戶型、位重置的分類猛首推建議翠推售1號樓單螞元，5號樓1、2單元，6號樓1、2單元房源。階段均榆價：820宇0元/㎡首推認(rèn)購血試水貨源餐供應(yīng)詳情嘉表：加推首次開盤11、DK-猴2加推首次怪開盤推貨崗部署：加推首綢次開盤星推售計筐劃住宅經(jīng)遲過首次貢試水階礙段，價炭格更具袖市場行饞情進(jìn)行中適當(dāng)?shù)南ㄉ险{(diào)。該階段狐推售部將分相對邁較好的嬸房源，信提升項(xiàng)羊目品質(zhì)疲，增加煎客戶購燥買信心吃，主要近推售貨肢源為：1號樓1單元，2號樓1單元，5號樓1單元，6號樓1單元。階段均脊價：8600元/㎡加推首次庫開盤貨源歡供應(yīng)詳情落表：加推二次開盤12、DK-議2加推二董次開盤花推貨部餓署：加推二必次開盤構(gòu)推售計罪劃前期項(xiàng)目醉銷售對二霜次開盤奠仔定了堅實(shí)前基礎(chǔ)，除籃了價格的勒上調(diào)，大猶明宮項(xiàng)目庭的整體品蘆質(zhì)也得到盟了廣大客許戶的認(rèn)可賞，該次開土盤重在實(shí)尊現(xiàn)利潤最堤大化。主要推變售貨源笨：2號樓1單元，3號樓1單元，6號樓1單元。階段均票價：8900元/㎡加推二次技開盤貨源享供應(yīng)詳情風(fēng)表：再推持續(xù)熱銷13、DK-2持續(xù)熱緒銷推貨代部署：持續(xù)熱岸銷推售誕計劃該階段DK-2整盤銷售羨已經(jīng)過半伯，后期根渣據(jù)市場行節(jié)情進(jìn)行價跌格調(diào)整。該階段詞主要推胳售貨源金：3號樓1單元，8號樓。階段均價沫：9100元/㎡加推持續(xù)轟熱銷貨源禿供應(yīng)詳情秤表：14、DK-2產(chǎn)品價田格及資煌金回籠其：注：去障化率指阿已銷售圍面積占沙總面積道的比例隙，浮動似比率指喘以基準(zhǔn)婚價格表趟為準(zhǔn)的罪價格浮揪動比率括?？蛻舴治鯬ar攤t四項(xiàng)目客持戶分析蝦的目的洪及原則開發(fā)最攔廣泛的遞客戶資階源了解項(xiàng)目曾最直接的晶客戶資源促使項(xiàng)臥目利潤射最大化規(guī)避入冊市后營清銷錯位銅的弊端客戶分析退目的客戶分減析原則采用市桌場分析油法競爭項(xiàng)勺目分析閃法公司的價秋值觀以客墨戶為中心在我們濕最了解峰的市場致上去實(shí)方現(xiàn)業(yè)務(wù)馳的增長儲，最終珍實(shí)現(xiàn)預(yù)趴定目標(biāo)北城區(qū)瓜域客群喜分析目標(biāo)客趣戶定位量：對目春前市場燈上，整楚體北郊踏客戶進(jìn)言行整理獄分析主刮力客戶控主要來活自北城蓋，其他返區(qū)域客魄戶相對衣較少北城客剖戶區(qū)域贈來源：北城置顏業(yè)客戶不來源相喝對廣泛濕，其中北城為主暗力客戶來菌源；由于地固域原因晃，與北介城距離冊較近的鄙陜北客勸戶也占化了一定而的比例黃；隨著區(qū)域新的成熟發(fā)就展，也出唉現(xiàn)了部分浸來自投資修客，但數(shù)拼量相對較葵少。北城主要逐客戶群體門置業(yè)目的死及因素北城主敞要客戶犬群體置夜業(yè)目的檢及因素悼與本項(xiàng)恐目的匹蹲配度分乘析核心客萌戶群體輔助客排戶群體整體客戶槽檔次定位狹：目標(biāo)客王戶高端客袖戶群:區(qū)域來源藝：北城、咬東城、煙城內(nèi)及講區(qū)域外薯部職業(yè)特三征：西安本毫地客戶瘋、陜北渴投資客樣戶、政筑府公務(wù)凱員、外竹省投資日客戶需求特穴征：120否-16炭0平米的三他房、四房懷為主中高端客披戶群區(qū)域來營源：北城職業(yè)特拐征：以專業(yè)乓市場及儀從業(yè)人才員、拆形遷客戶蘋、企事監(jiān)業(yè)單位鼻職工需求特離征：需求80-140平米的二糾、三房為堅主中高端90－120萬中端70－90萬中低端60-只70萬高端120－150萬分期客戶耐演變項(xiàng)目的價爽值支撐（惕近期）區(qū)域發(fā)困展利好升值潛力優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)買品價格優(yōu)睡勢，較板高的性鮮價比項(xiàng)目的挖價值支寫撐（中洽遠(yuǎn)期）成熟城謝市價值優(yōu)越的垃內(nèi)外部俊資源和尺環(huán)境優(yōu)質(zhì)的悼產(chǎn)品成熟的配哀套和社區(qū)普氛圍有效兌截現(xiàn)價值屠的客戶一、北膨城本地粗自住客片：專業(yè)市賺場及從叉業(yè)人員用、拆遷腹客戶、肉企事業(yè)革單位職綁工置業(yè)目眉的：性價比、蕉方正實(shí)用亞、升值前奶景、便利木交通配套掀、規(guī)模社儲區(qū)二、陜戀北投資穿客：置業(yè)目舍的：升值潛力私、租金回品報有效兌蘭現(xiàn)價值抹的客戶一、北榆城本地怎改善型艙自住客榮：政府公芹務(wù)員、天專業(yè)市腿場老板置業(yè)目鵲的：優(yōu)越的險景觀資糖源、舒朗適的居案住環(huán)境仰、創(chuàng)新腳的產(chǎn)品扔設(shè)計、野完善的卡配套設(shè)挺施二、西端安本地衣自住客幸戶：置業(yè)目桐的：優(yōu)越的資定源環(huán)境、絹舒適休閑序的居住環(huán)漏境三、外省稀投資客：置業(yè)目用的：升值潛竿力、租舉金回報塵、資產(chǎn)出配置1、中建開踏元壹號2、首創(chuàng)略國際城3、盛龍廣劣場周邊競爭悼住宅項(xiàng)目塔已成交客持戶分析(項(xiàng)目一)——中建開仿元壹號客戶分繁析數(shù)據(jù)來源似：成交客央戶定量分奇析(項(xiàng)目一)——中建開元刷壹號客戶分問析數(shù)據(jù)來源而：成交客妹戶定量分丙析(項(xiàng)目二)——首創(chuàng)國際途城客戶分醬析數(shù)據(jù)來源則：成交客激戶定量分元析(項(xiàng)目二)——首創(chuàng)國董際城客戶分析數(shù)據(jù)來捐源：成番交客戶故定量分陳析(項(xiàng)目三)——盛龍廣乏場客戶分析數(shù)據(jù)來源銀：成交客歌戶定量分璃析(項(xiàng)目三)——盛龍廣場客戶分析數(shù)據(jù)來餐源：成司交客戶耗定量分做析住宅客乳戶分析炭特征匯給總重點(diǎn)客戶核心客躲戶偶得客戶準(zhǔn)財富攔階層(中產(chǎn)階級)置業(yè)目東的：改善自櫻住置業(yè)購房年艘齡：35-4歪5歲家庭結(jié)介構(gòu)：兩肥代以上工作職顫業(yè)：（私營鏈業(yè)主、羊政府公幻玉務(wù)員、洞拆遷戶對、區(qū)域倒居民）客源區(qū)域汗：（大明踐宮區(qū)域曾，新市支府、經(jīng)眾開區(qū)）地緣客旱戶(原住居民)置業(yè)目的鑄：改善自住茫置業(yè)購房年管齡：34-旱45歲家庭結(jié)構(gòu)錘：三口之考家工作職業(yè)你：（私營兼業(yè)主、蕉政府公居務(wù)員、像制造貿(mào)惱易、石搬油電子旱、金融陳保險、旁教育醫(yī)禮療、電反信IT、投資肥客）客源區(qū)域婆：（大明構(gòu)宮商圈動區(qū)經(jīng)開屢區(qū)、康瓶復(fù)路、嶺輕工）置業(yè)目免的：首次置業(yè)購房年慈齡：30-35歲家庭結(jié)河構(gòu)：單身或煮兩口之農(nóng)家工作職償業(yè)：（經(jīng)開區(qū)敞企業(yè)員工榴、政府公花務(wù)員、長鴨慶油田職蹄工）客源區(qū)亂域：（經(jīng)開副區(qū)、長扛慶油田舟、大明淘宮區(qū)域尸）社會新章銳置業(yè)目逮的：兒女置業(yè)孔、投資購房年齡兼：45歲以上家庭結(jié)嫌構(gòu)：兩戀代以上工作職業(yè)大：（私營餡業(yè)主、機(jī)政府官旱員、投饒資客戶紗）客源區(qū)秩域：（大明痰宮商圈昆，城內(nèi)跑、城南轟、輕工欣、陜北躲客戶）財富階蛋層住宅成交逃客戶綜合蹤蝶分析本項(xiàng)目客熄戶群定位1、購房年齡噸在26-槽50歲之間示。其中錘以35-4位5歲為主(約占總量49.3棉%)6、家庭年收柜入為8萬元以上五，其中以8-1睬2萬元客戶務(wù)為主(約占總苗量70.7片%)7、購房的目疫的主要以滲改善和自爹住兼投資鍬為主(約占總障量69.2駝%)4、行業(yè)主要遷為以家具協(xié)、建材、巴商業(yè)、石潤油、貿(mào)易境、電子為囑主要行業(yè)(約占總糕量54.3憶%)3、客戶主梳要以私挎營業(yè)主剛、政府壤機(jī)關(guān)、墊事業(yè)單汗位、國帆有企業(yè)醋職工為讀主(約占總踢量63.4績%)5、家庭結(jié)構(gòu)袖主要以三女口之家(夫妻+子女)及二人世甩界家庭構(gòu)秧成目標(biāo)客雪戶主體(約占總量60.4傲%)通過以上斜成交項(xiàng)目震客戶綜合域分析：結(jié)票合本項(xiàng)目覺定位、產(chǎn)竊品特點(diǎn)，擠本項(xiàng)目住挺宅客戶的毅主要特征偏為：2、客源主嶄要以大黑明宮、灰市府、配經(jīng)開區(qū)油、長慶導(dǎo)油田區(qū)蹤蝶域?yàn)橹?約占總量63.技5%)營銷推廣Part五2011釀.11DK-2住宅開猶工建設(shè)通開始地災(zāi)基工程201顆1.1乓22012雙.01201妄2.0強(qiáng)5201品2.0座72012駐.102012據(jù).11201宅2.1絕22013釀.05201炸3.0滔62013餐.08201爛3.1腰12014逃.011#2#隙5#6#筑樓到地上三層瞎景觀開工1#2供#5#湖6#樓傍到地上15層3#4務(wù)#7#孔8#樓地基帖開挖1#2#配5#6#波樓封頂3#4退#7#查8#樓到±03#4顆#7#設(shè)8#樓怠到地上15層3#4賊#7#傳8#樓驗(yàn)收3#4捐#7#貌8#封頂1#2量#5#滅6#樓驗(yàn)收1#2#鎖5#6#住宅地基點(diǎn)開挖1#2#切5#6#樓住宅吼地基打播樁地下旬室建設(shè)1#2#烈5#6#樓出±0啟動認(rèn)搜籌春節(jié)前知內(nèi)部解要籌預(yù)售證隆辦理到購位，售京樓部開碑放，開盤二次開矛盤持續(xù)銷售封頂儀絡(luò)式中央景延觀呈現(xiàn)啟動DK3銷售封頂儀如式交房驗(yàn)牲收1、xx歐項(xiàng)目DK-2開發(fā)工爸期節(jié)點(diǎn)古與營銷賓配合：2、塔樓帽銷售節(jié)妄點(diǎn)：07241001101愈5110覽511261203122地501260316051俗8052年620112012開工奠牲基儀式臨時售樓炊部開放、嚇外展點(diǎn)開摟放塔樓3#首推啟動樂認(rèn)籌加推4#合作單位邀內(nèi)部認(rèn)購海選房加推2#、組織回大明宮否商戶產(chǎn)戲品推介產(chǎn)品推笨介會加推2#第一次內(nèi)坦部解籌，遙第二輪認(rèn)怕籌啟動客戶新年界答謝會返鄉(xiāng)客戶挖推介第二次內(nèi)埋部解籌，朋第三輪認(rèn)隆籌啟動現(xiàn)場正容式售樓扎部開放榮儀式盛大開盤12173、塔樓腸、DK-芳2開盤前交驗(yàn)叉銷售節(jié)強(qiáng)點(diǎn)：2011年7月10月11月12月1月2月3月4月5月塔樓銷拉售節(jié)點(diǎn)DK-測2銷售節(jié)點(diǎn)7月26日開工儀厚式1、10月1日臨時售約樓部對糖、外展然點(diǎn)對外開放2、3號樓認(rèn)籌1、11月5日4號樓認(rèn)購2、11月26日2號樓推介1、12月3日產(chǎn)品推洪介會2、12月17日加推2號樓3、12月25日一期解籌腫，二次認(rèn)消購11月開始認(rèn)言籌201負(fù)2年1月26日返鄉(xiāng)話客戶推晝介2012年2012年3月16日二期瘡解籌，抽三期認(rèn)渠購1、5月18日售樓部餅開放2、26日開盤1、5月18日售樓奧部開放2、26日開盤春節(jié)前賄一期解羊籌開盤前閃主要銷逗售產(chǎn)品慕為塔樓憤及住宅欠，在此缺期間推艇廣已項(xiàng)稀目整體愧形象宣星傳為主腫，同時肺根據(jù)塔恐樓、DK-隨2的銷售虛節(jié)點(diǎn)對筆其進(jìn)行攻相應(yīng)的束銷售推塔廣工作躍。塔樓、DK-陸2住宅交叉撒銷售應(yīng)對2011年11月份塔樓、住果宅11月份主命要以認(rèn)蓮購、產(chǎn)噸品推介莫為主。為了提升秒人氣，烘搏托現(xiàn)場氣批氛，建議態(tài)將塔樓4號樓認(rèn)魯購與DK-熊2住宅認(rèn)膚購安排街同時進(jìn)室行。塔樓、DK-羊2住宅交爭叉銷售莖應(yīng)對2012年1月份DK-2住宅一蒼期解籌質(zhì)安排在知返鄉(xiāng)客縫戶推介街之前，抱借用解栽籌客戶畜口碑對酷返鄉(xiāng)客蹄戶進(jìn)行肉項(xiàng)目宣滋傳。塔樓、DK-踐2住宅交謹(jǐn)叉銷售補(bǔ)應(yīng)對2012年5月份塔樓、麻住宅同錄時開盤題，現(xiàn)場迅人氣旺美盛，場視面宏大言，為后零期塔樓恢、住宅沫銷售做解鋪墊。4、推廣惡節(jié)點(diǎn)：活動、房集周刊銷售物料籌準(zhǔn)備大型招句標(biāo)CF片制作項(xiàng)目形象阿廣告第一批憂次公寓11月-20窩12年1月品牌轟牌炸市場推懲廣OPEN攪DAY戶外、媒還體炒作報紙現(xiàn)場包岔裝房展會報紙項(xiàng)目蓄技勢熱銷6月-7月熱銷201狹0年8月-10月入市鋪介墊品牌亮相車期品牌持濾續(xù)期項(xiàng)目公關(guān)專期2012年2月-3月公關(guān)引爆衫期房展會活動、米房周刊銷售物偽料準(zhǔn)備招標(biāo)公穴布銷售物料產(chǎn)品推介第二批次橡公寓與商鑒務(wù)并推4月項(xiàng)目亮相活動搖號報紙公寓、商曠務(wù)與第一鐮批次寫字堅間5月26日開盤報紙第二批次商務(wù)持續(xù)銷售8月-9月熱銷報紙剩余房全源整合附推售DK-2蜘4二次開古盤10月開盤開盤品牌亮相送期：201粒1年8月——2隆011年10月媒體：重要節(jié)辱點(diǎn)：2011年10月1日臨時售完樓部、外怎展點(diǎn)對外集開放。8月9月10月短信單立柱候車廳電視網(wǎng)絡(luò)車體廣疾告廣播華商報房周刊9.3情09.1顏99.3姑010.允10第四周內(nèi)容：大隊明宮介紹沿、項(xiàng)目介蓄紹目的：詠形象建魂立說明：1、10月1日臨時售亭樓部、發(fā)展點(diǎn)對厭外開放，10月15日3號樓認(rèn)籌2、廣播96.1、93.1、98.83、電視1分鐘動畫品牌亮睛相期：201呆1年8月——20澇11年10月重要節(jié)點(diǎn)爺：201損1年10月1日臨時酸售樓部話、外展嗎點(diǎn)對外集開放?；顒樱浩放瞥掷m(xù)視期：2011年11月——2為012年1月媒體：11月12月201唯2年1月短信單立柱候車廳電視網(wǎng)絡(luò)車體廣告廣播華商報房周刊12.2游511.經(jīng)711.扔2112.2池5第三周內(nèi)容：首項(xiàng)目介衰紹，認(rèn)供購信息義的發(fā)布目的：引通過媒絲式體宣傳宏，吸引珍客戶，纖積累目均標(biāo)客戶說明：1、11月5日4號樓認(rèn)嚇購2、12月3日產(chǎn)品羨推介會3、12月25日塔樓極一期解籌二期認(rèn)購4、2012年1月26日返鄉(xiāng)客戶炮推介5、DK-編2住宅11月份開始認(rèn)購品牌持續(xù)庸期：201叢1年11月——20累12年1月活動：項(xiàng)目公關(guān)禽期：201晉2年2月——3月媒體：媒體：201捧2年2月201互2年3月短信單立柱候車廳電視網(wǎng)絡(luò)車體廣田告廣播華商報房周刊3.1鎮(zhèn)53.53.15第一周內(nèi)容：大乎明宮企業(yè)尼介紹、項(xiàng)妥目介紹目的：擦建立良乒好的項(xiàng)巴目形象項(xiàng)目公關(guān)蜓期：2012年2月——3月活動：項(xiàng)目蓄哈勢期：2012年4月媒體：媒體：2012年4月短信單立柱候車廳電視網(wǎng)絡(luò)車體廣朵告廣播華商報房周刊4.2可74.1蔽34.27第二周4.1模3內(nèi)容：以項(xiàng)目優(yōu)嘗勢解析類、開盤測信息的箱發(fā)布目的：播為開盤首做鋪墊說明：2012年4月16日塔樓工二次解垃籌三次慘認(rèn)購項(xiàng)目蓄全勢期：2012年4月活動：項(xiàng)目開盤矛期：201守2年4月29日——5月底重要節(jié)點(diǎn)彩：取得預(yù)宜售許可證燈、201坡2年5月18日售樓部食開放。媒體：媒體：2012年4月29日短信單立柱候車廳電視網(wǎng)絡(luò)車體廣告廣播華商報房周刊5.255.1撞65.2竿5第三周5.162012年5月31日5.2治1內(nèi)容：項(xiàng)犁目介紹，五開盤信息睜發(fā)布說明：1、5月18日售樓部征開放2、5月26日開盤目的：永開盤造革勢項(xiàng)目開盤億期：201頭2年4月29日——5月底活動：重要節(jié)點(diǎn)夸：取得預(yù)江售許可證堪、2012年5月18日售樓部盞開放。5、媒體挪覆蓋西哲安：西迷安上空尼只有一武個聲音全線推廣集合戶外話廣告、工錘地圍擋、浸報紙、短洞信、……視覺封議殺、聽絲式覺誘惑糖、情感園勾引、舍精神占烘領(lǐng)層層仆逼近，箏折服先立，震撼因西安。N象P：軟硬兼此施。覆蓋以《華商報》為主。開版盤等重大貴節(jié)點(diǎn)配合范輔流報媒擺。M咱G：集中優(yōu)華勢資源同，局部經(jīng)引爆。以戶外礙集中單忠頁派發(fā)知為主打宏。戶腫外節(jié)：強(qiáng)大視覺區(qū)沖擊，節(jié)愁點(diǎn)阻斷，翼營銷導(dǎo)向前。除固定排催布，根據(jù)公稀關(guān)活動像、開盤征等節(jié)點(diǎn)兄性重大哨活動的我需求增荷加營銷旱導(dǎo)向傳圖播。短微信割：渠道直達(dá)做，功能明機(jī)確。工地圍術(shù)擋：以項(xiàng)目戀的抽象淺標(biāo)志的正虛，結(jié)成合工地沉形象的勒實(shí)。鑒于目標(biāo)況客戶針對翁該廣告形率式的超高奇敏感性，工地圍里擋需長環(huán)期保持書項(xiàng)目高蠅品質(zhì)形酒象展示瞇效果。5、整體推后廣手段：整體營銷推廣手段媒體推廣體驗(yàn)推廣渠道推廣通過樣板、景觀、會所等展示體驗(yàn)營銷，促進(jìn)成交圈層推廣全方位整合精準(zhǔn)媒體傳播告知、造勢、影響定向推薦、圈層互動，口碑傳播事件推廣擴(kuò)大影響、提高參與、促進(jìn)成交陜北、各高端場所、商會客戶聯(lián)誼，拓展客戶渠道風(fēng)險控嚷制Part五1、西安房故地產(chǎn)新政擔(dān)解讀：樓市變湊局,國務(wù)院連酬續(xù)出臺多聚項(xiàng)措施,高壓抑制什房價過快辱上漲局面糟。西安“2.26”新政《關(guān)于進(jìn)一肥步加強(qiáng)房背地產(chǎn)市場仿調(diào)控工作糧的通知》解讀1）、限丟購政策已擁有1套住房虜?shù)谋臼形鼞艏影裁窦彝ゲ叮òㄍ娣蚱揠p歌方及未級成年子向女，下嘗同）、異能夠堤孟供在本瀉市一年牢以上納扔稅證明店或社會蠟保險繳腳納證明棍的非本篇市戶籍駕居民家笛庭，限寇購1套住房（蟻含新建商黨品住房和相二手住房澤）。2）、二游套房貸對貸款塞購買第換二套住歡房的居府民家庭雀，首付婆款比例痕不低于60%，貸款利吹率不低于對基準(zhǔn)利率瞎的1.1倍?！锻ㄖ芬筱y輩行業(yè)監(jiān)孕管部門伴要加強(qiáng)瓦對商業(yè)基銀行執(zhí)看行差異進(jìn)化住房乒信貸政怎策情況無的監(jiān)督店檢查，脆對違規(guī)靈行為要任嚴(yán)肅處才理。3）、停購政策對已擁有2套機(jī)以上墓住房的本鄰市戶籍居智民家庭、跨擁有1套機(jī)以上說住房的非寫本市戶籍麥居民家庭鋼、無法堤疑供一年以涌上本市納仿稅證明或凝社會保險悄繳納證明鑒的非本市昏戶籍居民緞家庭，暫碼停在本市父轄區(qū)想起俘售房。4）、保障性奧住房積極引弱導(dǎo)鼓勵絹房地產(chǎn)剖開發(fā)企貧業(yè)參與粘保障性牙住房建陣設(shè)和棚爬戶區(qū)改予造，確設(shè)保在新膛出讓或用劃撥土湯地的經(jīng)葵濟(jì)適用涂房項(xiàng)目牢、普通范商品房手項(xiàng)目和言棚戶區(qū)替改造項(xiàng)勾目中，典廉租住聾房的配除建比例蛋分別不條低于15%、5%和30%，全面完晌成2011年保障倍性住房宿建設(shè)8.6萬套的目緞標(biāo)任務(wù)。總結(jié)：新術(shù)政的實(shí)施辰，使部分聚人員購房壘計劃暫時逐擱淺，同澇時促使投媽資客戶目肉光轉(zhuǎn)向周夾邊及三線城市。2、新政武下的項(xiàng)嘆目銷售計影響：根據(jù)同架策對新政后西譜安市5月10日-6月10日開盤編項(xiàng)目的監(jiān)測情況候。從以上攤項(xiàng)目看墊：130平米以置上受到摘新政影書響較大由，90以下和90-1飽30平米的產(chǎn)芬品銷售影罰響較小。首置客壺戶群體枝，剛性慮需求，短期內(nèi)急箏需住房國家政策疾扶持購房將群體，非始新政打壓肅對象；首改客鐘戶群體躺，面臨必須靈的升級居邁住需求；新政打擊桃對象，首侮付增加不錦多，且經(jīng)伶濟(jì)實(shí)力相陽對優(yōu)厚；90平米以下含產(chǎn)品90-平130平米產(chǎn)品130平米以縫上多改客戶姥群體，在改善居申住并不急拍迫，較快優(yōu)進(jìn)入觀婦望狀態(tài)；新政打擊漸對象，但膚該群體整紋體實(shí)力相豆對雄厚；成交量揚(yáng)：本次政策孫出臺后，顛對投資投亭機(jī)性購房牽行為具有筋巨大的影土響，未來稱一段時間連大量投資保需求被抑嫂制，剛性糟需求處在敲觀望狀態(tài)袋，市場成裁交量必將出現(xiàn)大的幕萎縮局面。成交價：從目前的味政策來看謊，政府已誤經(jīng)比較鮮筋明的宣示似了控制房低價的決心蒸，隨著交時易量的萎知縮，房價出疤現(xiàn)價格俱調(diào)整已斧不可避異免。總結(jié)：此乓次政策短觸期內(nèi)作用繡較小，預(yù)土計年中會飽有階段性圓的量價調(diào)健整，趨勢偵上會使市渾場逐步冷卻，總樸體上會立使房地放產(chǎn)銷售蛾放緩。新政影響---錘---成交量縱與成交厘價：新政下羊后市預(yù)云測：7月2012年2月需求釋盒放，市發(fā)場整體關(guān)回升價格曲劍線市場相醒持，客規(guī)戶進(jìn)入榆觀望，憑新老項(xiàng)叉目開始燙尾貨促片銷，以浙求盡快估回款，晚整體價鴨格開始誓下浮?？蛻舴e壓州得到釋放宿，市場迎腔來小陽春拒，開始逐苗步回暖快速上漲價格平穿走價格下浮回調(diào)上揚(yáng)新政產(chǎn)品影元響2011年11月同策在良新政下音對市場查研判：影響背景后差異：201嫩1年整體經(jīng)好濟(jì)層面運(yùn)緩行良好，怖同策認(rèn)為丙本次樓市超調(diào)控影響性層面不會邀出現(xiàn)08年的局面芳；政策效用破力度：本次政扯策的力水度較大闊，影響螺強(qiáng)烈，亦相對07年國家調(diào)拍控有過之筑而無不及委；產(chǎn)品獨(dú)影串響：從目前看130平米以上骨受到新政刻影響較大襪，90以下和90-1理30平米的產(chǎn)塵品銷售影幟響較小，信未來逐步擴(kuò)態(tài)散到首黑置產(chǎn)品竿和首改撿產(chǎn)品，妨公寓產(chǎn)吃品受到劉影響變勤化不大鏈，住宅志產(chǎn)品隨寺著時間蓄的推移欠影響面擴(kuò)大怨，程度加錫深；客徑戶炕影玩響：公寓產(chǎn)店品客戶洋群從投壟資屬性隊客戶變聲成商務(wù)紗屬性客侵戶；住雀宅產(chǎn)品志居住屬蕩性客戶嗓不變；價叼格雁影旗響：本次政內(nèi)策力度魚大，市俗場必將低出現(xiàn)調(diào)箭整，預(yù)猶計年中很會有階拆段性的女價格調(diào)皇整，趨丸勢上會稻使市場度逐步冷卻慚，價格間下滑在5%-革10%左右，直橡至年底。新政下棄，住宅碑產(chǎn)品隨地著時間否的推移心影響面美將擴(kuò)大份，程度渾加深，駛市場逐番步冷卻稼，價格竭出現(xiàn)下得滑。3、未來杰房地產(chǎn)創(chuàng)政策預(yù)努測：中國房地感產(chǎn)經(jīng)過08年的低勺迷期，公近幾年繩進(jìn)入快病速發(fā)展冠階段，衰在取得蕩較好的多經(jīng)濟(jì)效修益的同運(yùn)時，也窗給社會挪帶來了販較大的渡負(fù)面影園響。房價過快漲的上漲，胡居民收入崇漲幅較低流，導(dǎo)致越同來越多的凍居民買不落起房子，王大量房奴皺涌向，社趁會矛盾越借來越尖銳佳，為了緩煉和種種社竊會矛盾，巾國家在201忌0年底就房訓(xùn)地產(chǎn)推出資了一系列科政策來遏洋制房價過平快上漲，背同時西安片在2011年初也序出臺了冷新政，梅歷經(jīng)近瞇半年的蹲市場考塑驗(yàn)，新匠政的出劑臺對抑塞制房價炎過快上呢漲起到悲了一定窩的作用需，但2011年下半年影及以后政什策會向何估方發(fā)展，夏我們又該桿如何應(yīng)對催呢？政策預(yù)慎測：1、房地薄產(chǎn)調(diào)控斜政策更去加嚴(yán)峻房地產(chǎn)經(jīng)城過第一輪服的市場調(diào)仇控，在省舞會城市已天取得了明折顯遏制房剩價上漲的絲式效果，與特此同時，腫政府乘勝間追擊，連灶環(huán)出擊，筒繼續(xù)出臺偏更嚴(yán)厲的遲限購政策洪。2、房地悲產(chǎn)現(xiàn)有千政策不裳變，繼變續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)宿經(jīng)過市榆場調(diào)控渴，房價晃遏制取喘得了明違顯效果唇，但如亞果再進(jìn)嫁行過重全的限制克，將會蘿違背房蟻地產(chǎn)市殃場發(fā)展睬規(guī)律，龜部分房匆地產(chǎn)企油業(yè)會出驗(yàn)現(xiàn)資金猜鏈斷裂鋤，會給明來百姓壤帶來巨駝大的經(jīng)碎濟(jì)損失托，房價閑目前漲這幅緩慢徐，政府鵝可能不津會再次衰出臺更皂嚴(yán)厲的灣政策，升但原有早政策不生會取消紫。3、房地產(chǎn)系政策松動201賀1年西安房盾地產(chǎn)出臺康的各項(xiàng)政灣策，無意頑間已經(jīng)誤喜傷到部分醫(yī)剛需客戶隆，引起部慢分購買人香群的不滿知，在下發(fā)半年及嘆以后，召西安政鳳府監(jiān)管貼可能不描會太嚴(yán)殃格，政嘴策松動鋪。政策預(yù)測估：調(diào)控更贈加嚴(yán)峻——現(xiàn)有政策雕不變，繼混續(xù)實(shí)施——政策松動4、房地壺產(chǎn)政策圣預(yù)測及奏解決方轟案：1）、房地產(chǎn)調(diào)吸控政策更物加嚴(yán)峻房地產(chǎn)賣經(jīng)過第區(qū)一輪的筑市場調(diào)男控，在溫省會城握市已取紀(jì)得了明養(yǎng)顯遏制仍房價上獎漲的效厭果，與摘此同時宜，政府乘勝逐追擊，連等環(huán)出擊，禍繼續(xù)出臺折更嚴(yán)厲的候限購政策會。解決方案殘：針對房地炮產(chǎn)政府繼寺續(xù)出臺更態(tài)嚴(yán)厲政策屢，我們應(yīng)稼積極主動推應(yīng)對。調(diào)控力度桑的加劇必芬定會使部鈔分規(guī)模小跑的樓盤，刮企業(yè)資金劫弱的企業(yè)抹首批退市舉，與此同丑時這也給掘我們帶來卸了機(jī)會燦。如何相抓住客痛戶心理課，得到脫客戶的菊認(rèn)同就柴成為工誼作重點(diǎn)膀。主要工作協(xié)重點(diǎn)：大明宮辰品牌形盼象的提幻玉升。大明宮圾建材市痛場在西軟安地區(qū)瓦無人不撒知無人棍不曉，門借助大幟明宮原濕有產(chǎn)業(yè)愛名氣，渾就現(xiàn)有甘住宅產(chǎn)林品進(jìn)行助大力宣廊傳，使大家對趟大明宮有我更多的認(rèn)廈識，做到為整體品牌賀提升。大明宮項(xiàng)熔目優(yōu)勢提適煉。大明宮臨項(xiàng)目在品該地區(qū)房誠整體規(guī)艷模較大感，業(yè)態(tài)昨豐富，驗(yàn)升值潛妹力巨大挪，給客泉戶足夠暈的購買急信心。宣傳力度板加大。限購后篩客戶在摟購房時慨更多的虜偏重開迅發(fā)商的偽品牌實(shí)得力和項(xiàng)滔目規(guī)模陡，通過輛視覺、忠聽覺、家觸覺、雹情感述砍求手段幫，使本案項(xiàng)暖目深入倉人心。銷售手繭段多元柴化。總結(jié)：保大明宮淺企業(yè)形鉛象整體目提升，緩展現(xiàn)企鋤業(yè)實(shí)力政，地標(biāo)搏建筑締槳造者。1）房地扒產(chǎn)調(diào)控謀政策更反加嚴(yán)峻跳解決方古案：具體解路決方案乳：大明宮弄的形象其提升大明宮龜建材市羞場中的被領(lǐng)導(dǎo)地六位蘋大明宮卸房地產(chǎn)吧江湖地鄙位樹立1）房地產(chǎn)慨調(diào)控政策沖更加嚴(yán)峻繁解決方案魯：具體解決薄方案：大明宮余項(xiàng)目優(yōu)脂勢提煉項(xiàng)目優(yōu)廉勢深入摘挖掘，獎賣點(diǎn)精忙華錘煉請利半器區(qū)域優(yōu)橋勢：緊荷鄰北郊亂經(jīng)濟(jì)開查發(fā)區(qū)，魔國家級釋規(guī)劃區(qū)籮域。交通優(yōu)憤勢：位戚于北二蔽環(huán)沿線蜜，交通垃便利。配套優(yōu)粥勢：金美融、教視育、商測業(yè)配套廈齊全。升值潛喚力：該聞區(qū)域尚厲未全面耕開發(fā)，貿(mào)升值潛槳力巨大踢。景觀優(yōu)體勢：聘滑請知名扔公司進(jìn)劑行設(shè)計研。規(guī)模優(yōu)勢障：百畝大島盤，周邊疊罕見。品牌優(yōu)筑勢：大脖明宮建指材領(lǐng)航否地位。1）房地產(chǎn)朵調(diào)控政策景更加嚴(yán)峻敘解決方案束：具體解決喚方案：項(xiàng)目宣傳垃力度的加宵大對客戶暫各種感次官進(jìn)行烏刺激肯轟炸式哭爆破1）房地產(chǎn)坐調(diào)控政策馳更加嚴(yán)峻便解決方案預(yù)：具體解駕決方案符：銷售手段芬多元化拓展多種機(jī)銷售渠道閃全橋面出擊通過項(xiàng)目由本身優(yōu)勢部，吸引客駝戶，根據(jù)造市場反應(yīng)喪，適時調(diào)恐控價格。售樓部外展點(diǎn)展會派單事件營銷活動小區(qū)拓展2）房地產(chǎn)嫌現(xiàn)有政策徒不變，繼裁續(xù)實(shí)施解面決方案：2）房地產(chǎn)革現(xiàn)有政策旗不變，繼合續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)她過市場調(diào)囑控，房價陵遏制取得需了明顯效拳果，但如貴果再進(jìn)行么過重的限零制，將會滑違背房地產(chǎn)市際場發(fā)展炒規(guī)律，秤部分房注地產(chǎn)企品業(yè)會出型現(xiàn)資金眾鏈斷裂嚇，會給斬來百姓玻帶來巨功大的經(jīng)范濟(jì)損失卻，房價目前切漲幅緩殘慢，政指府可能廊不會再望次出臺堤更嚴(yán)厲躺的政策水，但原仰有政策饑不會取監(jiān)消。解決方勒案：房地產(chǎn)市童場調(diào)控近陰半年來取概得了顯著拿的效果，論在這期間坑，各個開我發(fā)商、代融理商絞盡敢腦汁想出甚了許多應(yīng)臂對方案，瘋其中有許析多是值得窄我借鑒的依，我們要楊吸取精華炎，再通過粱自己的完腐善，實(shí)現(xiàn)嫌整盤的快旨速銷售及趣利潤最大棉化。主要工刪作重點(diǎn)學(xué)：收集經(jīng)蒸典案例穴（銷售護(hù)好的、唇銷售差煤的），圖分析具植體操作瞇手法。對比經(jīng)徐典案例憑，挖掘勿自身獨(dú)劑有優(yōu)勢容。銷售手喚段多樣聚化，媒遠(yuǎn)體覆蓋牌面廣?？偨Y(jié)：前溉車之鑒，報獨(dú)有優(yōu)勢跪，銷售、鋒推廣手段糞多元化。具體解藥決方案禽：收集經(jīng)典括案例（銷板售好的、頸銷售差的惡），分析叼具體操作盼手法2）房地農(nóng)產(chǎn)現(xiàn)有蹈政策不辯變，繼山續(xù)實(shí)施幅解決方改案：取其精華俯，棄其糟狗粕肢自窗我修煉具體解決豈方案：對比經(jīng)典菠案例，挖包掘自身獨(dú)糖有優(yōu)勢2）房地折產(chǎn)現(xiàn)有貓政策不狀變，繼掃續(xù)實(shí)施遼解決方腿案：獨(dú)有優(yōu)以勢、深幟入挖掘洲、提次煉精華鎖突威出重圍區(qū)域優(yōu)永勢：緊蹦鄰北郊煩經(jīng)濟(jì)開躬發(fā)區(qū)，凱國家級歡規(guī)劃區(qū)抖域。交通優(yōu)勢懂：位于北日二環(huán)沿線物，交通便惑利。配套優(yōu)陪勢：金交融、教諷育、商牛業(yè)配套狹齊全。升值潛力爆：該區(qū)域宗尚未全面具開發(fā)，升漏值潛力巨雙大。景觀優(yōu)勢樹：聘請知鴨名公司進(jìn)按行設(shè)計。規(guī)模優(yōu)挪勢：百窗畝大盤者，周邊還罕見。品牌優(yōu)勢撥：大明宮權(quán)建材領(lǐng)航抗地位。具體解羞決方案肅：銷售手段協(xié)多樣化，鎖媒體覆蓋富面廣2）房地產(chǎn)僚現(xiàn)有政策株不變，繼匯續(xù)實(shí)施解帽決方案：銷售手段辜多元化、盒媒體覆蓋訴廣泛照引爆市場獨(dú)有優(yōu)勢淘，自我完神善，試探匙性的提升手價格。3）房地產(chǎn)算政策松動家解決方案快：3）、房地兇產(chǎn)政策松福動201泛1年西安房垮地產(chǎn)出臺擺的各項(xiàng)政巖策，無意基間已經(jīng)誤像傷到部分傲剛需客戶雜，引起部張分購買人群的不壯滿，在裂下半年舅及以后鴨，西安蜜政府監(jiān)黨管可能軍不會太冠嚴(yán)格，硬政策松透動。解決方案涼：房地產(chǎn)浴市場調(diào)千控效果逐明顯，史目前西紡安市場湊房價增仔長緩慢耐，如果誘政府監(jiān)侮管放松控，政策青松動，蠻如何拉趴升房價尾，實(shí)現(xiàn)竄利潤最插大化就傭成為主目要工作因重點(diǎn)。主要工山作重點(diǎn)枝：品牌提盤升，形抖象樹立補(bǔ)。地標(biāo)建墨筑，領(lǐng)薪跑該區(qū)吼域房地腰產(chǎn)，升濫值潛力枕巨大，竹拉升房窗價，利航潤最大?；？偨Y(jié)：捉區(qū)域領(lǐng)翻跑者，攜升值潛挨力巨大婆，利潤吸最大化蛇?！緫?yīng)對樓望市變局臥的挑戰(zhàn)】樹立客盯戶信心1、現(xiàn)場提湊升2、證言制造造3、銷售然道具提升客筋戶到訪提高項(xiàng)群目成交應(yīng)對樓市憶變局的挑悄戰(zhàn)：樹立客戶磁信心提升客戶煉到訪化解成交孤障礙震撼Con曬vul日sed愉悅Com縮慧pac柱t緊湊che乞erf戰(zhàn)ul環(huán)境-景觀-泛會所-園林-建筑-配套?功能分顆區(qū)-流程安萄排-空間布禍局??裝修-裝飾-美食-音樂-服務(wù)??3C【３C元素復(fù)嶺合原則】盡可能歉進(jìn)行三輝位復(fù)合偉，將營把銷中心福營造成寫為全面鴉展示項(xiàng)勞目價值拖的場所穴，達(dá)到疫“震撼寇”效果稿；通過正“緊湊漸”的功盞能分區(qū)鈴、流程良安排、脹空間布雜局，營潑造熱銷牧氛圍，幼增強(qiáng)客庭戶信心孕；通過抗售樓處逃環(huán)境營擇造及銷圖售服務(wù)蟻、物業(yè)袋服務(wù)的盲展示，范使客戶乖“愉悅衫”，最娘終為客診戶過濾條雜念，巨輔助攻每心。效果：浸體驗(yàn)提尖升侍性價匹蛇配側(cè)場躺所洗腦適深度叼認(rèn)同現(xiàn)場提升斬樹立客戶李信心：3C迷魂計覽，打造唱最具殺柏傷力體狐驗(yàn)場景盛！現(xiàn)場提升凝樹立客戶廳信心：營貓銷中心門固口售樓部門口園臉林小品設(shè)計，摘讓客戶笛從進(jìn)門開始對提本案有好挖印象；從入口傘處鋪紅地毯，給客戶謙尊貴感滑；擺放鮮花，制作喜慶李氣氛。樹立客戶走信心提升客戶董到訪化解成偉交障礙現(xiàn)場提唱升樹立唐客戶信聞心：圍脫擋形象控展示墻樹立客戶約信心提升客廉戶到訪化解成交滲障礙臨街圍擋警，樹立較好妹的形象食展示面；5米廣告墻居，視覺沖擊行強(qiáng)，讓過享往客戶對陶本案影泉響深刻；項(xiàng)目整扮體形象展示，讓客戶撕對本案健有初步滋了解。現(xiàn)場提升田樹立客戶厚信心：營資銷中心樹立客戶籠信心提升客許戶到訪化解成怠交障礙售樓部勝特色裝贊修風(fēng)格坦，新鬧穎時尚續(xù)、多運(yùn)凈用現(xiàn)代科毅技；沙盤模突型運(yùn)用三維成像戒技術(shù)，虛擬圖像控，生動展惡示項(xiàng)目錄形象及笨產(chǎn)品；用現(xiàn)代迎的科技工模式，割來吸緊引客戶迎注意力兇，強(qiáng)化客戶席對本案滑的信心?，F(xiàn)場提升跟樹立客戶嘗信心：服揚(yáng)務(wù)物業(yè)樹立客戶本信心提升客戶界到訪化解成究交障礙國際酒犁店物業(yè)騙，星級宮服務(wù)！物業(yè)提丘前介入腐，與銷窯售服務(wù)蠶同步進(jìn)受行物業(yè)服務(wù)壟保證計劃尊重客吵戶，以榮客戶為祖中心證言制造沖提升客戶銅信心：樹立客刺戶信心提升客戶麥到訪化解成交蔑障礙鳳凰衛(wèi)視互千年大明尾宮——國際大明莖宮發(fā)展論鋪壇目券的：慨承擔(dān)整叉?zhèn)€項(xiàng)目亮茅相及立勢叨，通過妙對區(qū)域價劑值炒作，塑偏造項(xiàng)目鎮(zhèn)國際化乞、身份里感，形哈成市場賀聚焦熱點(diǎn)，樹歇立客戶信益心。邀請人員脹：宜西安市政泰府、經(jīng)開助區(qū)、西安準(zhǔn)規(guī)劃局、小鳳凰衛(wèi)視駱、西安主圖要媒凝體記者炒作媒儀體：蛾鳳邪凰衛(wèi)視精、西安揭市主流銳媒體軟枝文、網(wǎng)全絡(luò)新聞算稿及論壇霉、雜志證言制造封提升客戶盆信心：樹立客醬戶信心提升客蹤蝶戶到訪化解成宮交障礙風(fēng)投公狐司到場委炒作國際一銹線風(fēng)投龜巨頭空背降西安本，參觀征大明宮鑰項(xiàng)目。傳風(fēng)投匠公司注度資大明列宮項(xiàng)目競，大明洪宮高層記不予置相評，網(wǎng)絡(luò)、述軟文競股相報道銷售道具苗提升客戶姑信心：樹立客戶制信心提升客慘戶到訪化解成交筆障礙針對新鵲政，提客煉市場流走勢和崇項(xiàng)目優(yōu)凈勢的核榮心觀點(diǎn)時；制作營濱銷中心御的銷售道具模，為客戶習(xí)洗腦，真提升客顫戶對市場的信愈心。應(yīng)對樓市爭變局的挑虎戰(zhàn)：【應(yīng)對樓市像變局的挑窮戰(zhàn)】樹立客戶件信心1、針對編性線下悶拓客2、目的角性活動請營銷3、大明宮做客戶管理建體系提升客己戶到訪提高項(xiàng)目沉成交樹立客戶信心提升客戶到訪化解成交障礙鎖定項(xiàng)目主奮要大客戶拓鏟展區(qū)域，主要團(tuán)集中在片以未央繪路和康折復(fù)路區(qū)蘿域的寫朝字樓宇企業(yè)升級傷手冊桐鎖定商敏務(wù)客企業(yè)升級手冊針對西那安客戶鋼拓客——商務(wù)客展戶樹立客戶信心提升客戶到訪化解成交障礙針對西蟲安客戶泛拓客——商務(wù)客帥戶銷售員外祝出大客戶荷拓展，挖死掘“商務(wù)胞客戶群”臂，主要集些中在各大寫字樓、大市場、重要商盤業(yè)網(wǎng)點(diǎn)禾、商會等投資帝客戶集胖中區(qū)域暴，可舉據(jù)辦相關(guān)涂投資講煮座或論冬壇活動鄰，進(jìn)行群圈層挖綢掘。圈層介抗入起重點(diǎn)突覺破樹立客戶信心提升客戶到訪化解成交障礙針對西安循客戶拓客——會所客戶茶香四溢酸生活升級主題：補(bǔ)品茗賞痰茶共享鳴高雅生疊活目的：唇滿足目著標(biāo)客戶駝群共性扇精神需花求，渴圾望享受更高品駛質(zhì)生活乎，從生遠(yuǎn)活高雅情性，實(shí)疼現(xiàn)項(xiàng)目健成為客戶脊精神堡火壘的價湖值形式：漏定期推寸出不同紹類好茶意品茶論文茶，茶鼻道表演婆，地點(diǎn)：項(xiàng)姥目會所推廣：結(jié)奇合報紙、滋網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)勢嚴(yán)渲染項(xiàng)目筋品牌及項(xiàng)付目各營銷嗓節(jié)點(diǎn)的新暖場活洽動。營銷部署膨：項(xiàng)目客譯戶資源，奶同策客戶耐資源樹立客戶信心提升客戶到訪化解成交障礙針對西寫安客戶鋼拓客——周邊社區(qū)立拓客深入“辨錦園小揚(yáng)區(qū)、“直政府機(jī)姓關(guān)小區(qū)喇、“丹勾尼爾小遞區(qū)”、狐“長慶壓石油社哥區(qū)”、獻(xiàn)“萬訪國金色旅家園”弦等社區(qū)迷及單位午挖掘客手戶。露演巡暫展，深來入虎穴樹立客戶信心提升客戶到訪化解成交障礙目的性癥活動營橫銷——炒作引爆評類活動明星助余陣薄產(chǎn)萄品推介主題：溪大明宮截產(chǎn)品推捉介會目的：炒譜作項(xiàng)目時銳尚、多彩宅形象；產(chǎn)坑品價值介紹；項(xiàng)目鞏首度發(fā)聲蠅。形式：品巧牌發(fā)布會澡，商界明吃星及娛樂敘明星助陣絮。地點(diǎn)：羊產(chǎn)品推諸介會現(xiàn)街場。推廣：鋪結(jié)合報帝紙、網(wǎng)怒絡(luò)強(qiáng)勢趙渲染項(xiàng)串目品牌賺及項(xiàng)目各營墊銷節(jié)點(diǎn)專的進(jìn)行訓(xùn)炒作。營銷部掉署：項(xiàng)沾目客戶鑒資源，靈同策客逮戶資源樹立客戶信心提升客戶到訪化解成交障礙目的性喉活動營溪銷——圈層拓展蟻類活動商務(wù)精間英余時尚酒棋會主題：精肆英名媛侮時尚patt父y目的：結(jié)齊合目標(biāo)客托戶群精神述特征，時朗尚酒會的刷形式達(dá)到客戶及貝項(xiàng)目客戶抱資源的開群拓。形式：旋邀約各虎類行業(yè)扁精英人紫士在會塔所或酒飄店舉行朗時尚patt動y、現(xiàn)場岔節(jié)目表中演、抽掌獎活動地點(diǎn)：此項(xiàng)目會柿所推廣：雖結(jié)合報捉紙、網(wǎng)舊絡(luò)強(qiáng)勢致渲染項(xiàng)槍目品牌駛及項(xiàng)目怖各營銷節(jié)點(diǎn)的旬炒作活動秋。營銷部署琴：嫁接車刃友會客戶系資源，同育策客戶資犁源樹立客戶信心提升客戶到訪化解成交障礙目的性活喘動營銷——圈層拓乓展類活喇動名車試駕勺聯(lián)需動車友會主題：牽轟手寶馬營品大味精彩目的：柜結(jié)合目蛛標(biāo)客戶就群精神葬特征，詢通過與討高檔車歌的品牌嫁接，借盯其號召力泛，實(shí)現(xiàn)資薪源嫁接。形式：巖與高檔狐車品牌督互動，壯在售樓賭部（或綿酒店）忽現(xiàn)場進(jìn)行新品鬧展及試扎駕。地點(diǎn)：登待定營銷部站署：嫁理接寶馬悼車友會憐客戶資萌源，同植策客戶況資源樹立客戶信心提升客戶到訪化解成交障礙目的性蠻活動營疏銷——暖場類揀活動主題：優(yōu)插質(zhì)生活暫優(yōu)質(zhì)家賽裝目的：滿監(jiān)足目標(biāo)客換戶群共性刑精神需求魔，對家居戲品質(zhì)的高湖要求，憑實(shí)現(xiàn)項(xiàng)士目成為送客戶精豈神堡壘的價值形式：設(shè)削計師對意師向客戶做弟現(xiàn)場咨詢徒及效果展如示。地點(diǎn)：售止樓部現(xiàn)場推廣：凳結(jié)合報蒙紙、網(wǎng)幫絡(luò)強(qiáng)勢鉗渲染項(xiàng)寶目品牌掛及項(xiàng)目各營銷節(jié)界點(diǎn)的暖場爽活動。營銷部首署：項(xiàng)怖目客戶摟資源，羅同策客玻戶資源優(yōu)質(zhì)生活亭優(yōu)質(zhì)家餓裝樹立客戶信心提升客戶到訪化解成交障礙目的性補(bǔ)活動營率銷——暖場類素活動養(yǎng)生論壇修健康人生主題：駐分享生役活舒健康升炎級目的：聚滿足目班標(biāo)客戶框群共性肢精神需括求，渴脫望擁有更加健批康生活，飄加強(qiáng)健康前理念，實(shí)宇現(xiàn)項(xiàng)目成為崖客戶精神遭及生活堡瘦壘的價值形式：賺定期養(yǎng)仁生授課僵，現(xiàn)場防健康咨母詢，饋?zhàn)浱刂起B(yǎng)生酒食品地點(diǎn)：辜項(xiàng)目售辯樓部推廣：背結(jié)合報鼓紙、網(wǎng)魚絡(luò)強(qiáng)勢智渲染項(xiàng)脫目品牌剪及項(xiàng)目各營銷津節(jié)點(diǎn)的暖倒場活動。營銷部署比：項(xiàng)目客刃戶資源，遼同策客戶香資源樹立客戶信心提升客戶到訪化解成交障礙大明宮盲客戶管節(jié)理體系——聯(lián)合強(qiáng)叉勢事企唱業(yè)單位鞋成立北目大明宮光會，塑運(yùn)營各普大資源踩積累的附客戶資濟(jì)源。廣納會洲員漏分褲