2013年上海市二手房租賃市場調(diào)研報(bào)告

2013年上海市二手房租賃市場調(diào)研報(bào)告長期以來，我國在住房市場的培育、發(fā)展和管理上存在重買賣、輕租賃的傾向,住房租賃極少得到政策上的關(guān)注。近年來，由于住房租金過快上漲，房源供應(yīng)不足等現(xiàn)實(shí)問題，租賃市場才起先引起政府的重視。為了重新相識住房租賃市場，我們小組對二手房租賃市場進(jìn)行了一系列的調(diào)查，分析上海二手房租賃市場現(xiàn)狀及存在問題，提出建議，以期推動上海二手房租賃市場的健康發(fā)展。調(diào)查對象:單身白領(lǐng)，畢業(yè)高校生，外來務(wù)工人員，本地人口等調(diào)查范圍：21世紀(jì)不動產(chǎn)：長島路1273號

我愛我家：德平路38號（近棲山路）

中原地產(chǎn)：楊中學(xué)路四方路82號金橋創(chuàng)瑞不動產(chǎn)：博山東路767號明耀路先原房產(chǎn)：民耀路84號調(diào)查方法：問卷調(diào)查、現(xiàn)場問答、實(shí)際走訪等調(diào)查時(shí)間：歷時(shí)兩天市場概述性簡介及問卷分析房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，培育和完善房屋租賃市場對解決部分低收入群眾買不起房的問題、健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，提高宏觀調(diào)控實(shí)力和提升城市綜合管理水平具有非常重要的意義。二手房市場在我國起步較晚，但發(fā)展快速。隨著我國二手房市場的漸漸放開，進(jìn)入市場的二手房數(shù)量不斷增加，二手房交易規(guī)模也不斷擴(kuò)大。二手房交易相對困難，涉及的相關(guān)政策較多，其市場體系也處于進(jìn)一步發(fā)育與完善階段，再加上二手房本身又具有不同于新開發(fā)房地產(chǎn)商品的很多特征，使二手房交易環(huán)節(jié)更多、程序更加困難，風(fēng)險(xiǎn)也較大。同時(shí)，二手房市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，又有房地產(chǎn)市場的很多共性。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，我們得知接近50%租客是從中介公司得到租房信息，也有35%的人是從網(wǎng)絡(luò)獲得租房信息。這一方面說明白大家對中介公司比較信任，認(rèn)為其房源信息足夠，也說明白網(wǎng)絡(luò)媒介在房屋租賃中起到的重要作用。針對令人滿足的房源調(diào)查顯示，有接近1/3的人認(rèn)為房源不足夠。上海的房源在總的供應(yīng)上足夠的，只是能全面滿足人們的生活需求的房屋不太足夠。這種交通，上班等緣由造成的結(jié)構(gòu)性的不平衡是現(xiàn)在宏觀市場面臨的一個(gè)問題。從100份的問卷中統(tǒng)計(jì)中，我們可以看到在上海大家普遍能接受的月租金在800-1500元之間。雖然500元的租金很低廉，但可能房屋的質(zhì)量，地段等緣由，大家還是普遍無法接受的。從100份回收有效的問卷中，我們統(tǒng)計(jì)出，35%的人是選擇房子的首要條件的離上班地點(diǎn)近。這一點(diǎn)和上海的交通又很大的聯(lián)系，由于上海市一個(gè)具有3000多萬人口的大城市，雖然交通相對完善，但們還是有點(diǎn)不便利的。那么房屋在靠近地鐵，公交站等交通便利的地段就比較受歡迎。二、存在問題近年來，上海市房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)有序，總體保持平穩(wěn)快速發(fā)展的態(tài)勢。二手房出租由于價(jià)格相對低廉，入住后基本不用進(jìn)行大的裝修等優(yōu)勢得到大多數(shù)外來務(wù)工人員的認(rèn)可，留滬學(xué)生及開學(xué)季學(xué)區(qū)房的增加等因素都導(dǎo)致了上海市二手房租賃需求量在逐年遞增。單身白領(lǐng)、學(xué)生、外來務(wù)工人員組成的租房大軍將租賃市場推向高潮。在新“國五條”對二手房交易從嚴(yán)征收差額20%個(gè)稅后，租賃市場如魚得水，熱門地段的租金接著水漲船高。（一）租金上漲過快國家統(tǒng)計(jì)局公布2013年7月份居民消費(fèi)價(jià)格變動狀況，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平(CPI)同比上漲2.7%。其中，住房租金價(jià)格上漲4.4%，較6月份漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.3%，全國房租漲幅接著“跑贏”CPI。自2010年以來，住房租金始終保持持續(xù)上漲的趨勢,上海連漲37個(gè)月，7月租賃指數(shù)還創(chuàng)下今年以來的最高漲幅，漲幅相比6月擴(kuò)大0.32個(gè)百分點(diǎn)。（二）結(jié)構(gòu)性供需不平衡，限制二手房市場的發(fā)展開學(xué)季，陪讀家長涌入租賃市場。21世紀(jì)不動產(chǎn)的抽樣調(diào)查顯示，在普陀曹楊、浦東源深、張江、徐匯長橋、南黃浦等本市示范性中學(xué)集中的學(xué)區(qū)板塊，8月份二手房租賃成交環(huán)比提升明顯，多數(shù)區(qū)域增幅達(dá)30%以上。其中8月中旬后，部分知名學(xué)校周邊為讀書而租房的客戶基本能占到租賃客戶的五成以上，導(dǎo)致供需不平衡，另外交通等因素加劇結(jié)構(gòu)性不平衡。（三）租賃市場糾紛頻發(fā)隨著房屋租賃市場日益活躍，隨之引發(fā)的租賃糾紛也不斷增多。1、房租價(jià)格上漲，拼租、群租自然成了租客無奈的選擇，尤其在一些高校周邊的社區(qū)已成為拼租客聚集重點(diǎn)區(qū)域，單間出租、床位出租……各種拼租形式層出不窮，這類租房方式導(dǎo)致糾紛和各類盜竊案件的頻發(fā)。2、租賃雙方因續(xù)約、提前終止租約、公用事業(yè)費(fèi)交繳以及住房裝修、設(shè)備、家具質(zhì)量、修理、增配乃至第三方損失（如漏水損壞鄰居房屋）等問題而產(chǎn)生的各類糾紛也很多。（四）出租住房缺乏專業(yè)管理，存在大量平安隱患目前，私人出租的住房，存在著產(chǎn)權(quán)人與運(yùn)用人分別的狀態(tài)，出租住房的日常監(jiān)護(hù)經(jīng)常處于缺失狀態(tài)。如出租房的設(shè)備老化，產(chǎn)權(quán)人不知曉，承租人也因房屋產(chǎn)權(quán)并不屬于自己和非長期運(yùn)用而疏于檢查，導(dǎo)致出租住房存在大量平安隱患。同時(shí)，出租住房中的居住人處于一種相對匿名狀態(tài)，為其實(shí)施不法、不軌行為供應(yīng)了較便利的條件，因此，出租住房內(nèi)的社會治安也存在很大隱患。租賃合同備案率低，市場監(jiān)管缺失長期以來，租賃登記備案制度遠(yuǎn)沒有得到落實(shí)，一般居民在進(jìn)行住房租賃時(shí)，不辦理租賃合同備案的狀況非常普遍。依據(jù)2010年上海易居房地產(chǎn)探討院對上海租賃住房的抽樣調(diào)查顯示，上海也僅有30%左右出租住房進(jìn)行了備案。由于租賃合同備案率低，房地產(chǎn)管理部門無法駕馭住房租賃市場的交易狀況。另外由于大多數(shù)住房出租人是私人，工商、稅務(wù)部門也難以駕馭出租人狀況。同時(shí)，公安、計(jì)生、街道目前也缺乏對租賃住房的承租人進(jìn)行管理的有效制度，因此，目前住房租賃市場處于嚴(yán)峻的監(jiān)管缺失狀態(tài)。三、緣由分析（一）政府政策指引不足。政府相關(guān)部門雖然已經(jīng)削減二手房公積金貸款等一系列措施進(jìn)行了調(diào)控一手房與二手房的失衡。但在如何發(fā)展二手市場、如何促進(jìn)一級市場與二級市場互補(bǔ)發(fā)展的政策指引上，基本還是空白，政府在構(gòu)建二級市場體系的指導(dǎo)職能還未完全體現(xiàn)。（二）行業(yè)監(jiān)管不完善。房地產(chǎn)管理部門不行使其權(quán)利，詳細(xì)表現(xiàn)在：一是有黑心中介、素養(yǎng)差的工作人員進(jìn)人。二是房地產(chǎn)管理部門對經(jīng)紀(jì)人違反相關(guān)法律法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范的行為監(jiān)管不力,一般只是罰款，很少實(shí)行吊銷營業(yè)執(zhí)照、收回資格證書和刑事懲處等嚴(yán)厲措施。（三）住房租賃市場供應(yīng)主體相當(dāng)落后、非產(chǎn)業(yè)化；到目前為止，我國尚未出現(xiàn)成形的房屋出租業(yè)。目前上海住房租賃市場上的出租房主要是居民家庭的多余住房，供應(yīng)方式以各家各戶的分散出租為主。受供應(yīng)主體自身緣由影響，大多數(shù)出租住房不能保證出租的穩(wěn)定性且難以(或不愿)供應(yīng)良好的家具、家電配置以及專業(yè)化的管理和剛好的修理服務(wù)。同時(shí)，2010年起先的“限貸”和2011年起先實(shí)施的“限購”政策使住房改善和投資需求大幅萎縮，可供出租的住房總量削減。（四）住房租賃市場運(yùn)行制度缺失；住房租賃是比住房買賣更為困難的房地產(chǎn)交易。在住房租賃交易中，出租方與承租方在租約存續(xù)期間存在著困難的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。租賃雙方依據(jù)租約而產(chǎn)生的債僅債務(wù)關(guān)系正是影響承租人居住安定感的關(guān)鍵。目前，上海對于住房租賃市場的制度建設(shè)還處于起步階段，住房租賃市場尚缺乏制度約束，并且政府對住房租賃市場長期處于缺乏基本數(shù)據(jù)、基本無法監(jiān)控的狀態(tài)，承租人權(quán)益極難得到保障。四、建議和看法面對這樣的狀況，為了建立健全房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體制，保證二手房市場的健康發(fā)展，針對上海二手房市場發(fā)展中存在的問題我提出以下幾點(diǎn)建議和看法：

（一）政府應(yīng)建立健全管理體制，建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的管理模式1、多部門協(xié)作管理，形成行之有效的管理模式：如租賃所與工商部門合作的管理模式；租賃所、綜治辦和物業(yè)管理公司合作的“三位一體”管理模式。2、推行政務(wù)公開。為保證房屋租賃市場管理公允、公正、公開，主動推行政務(wù)公開?？梢詫?shí)行設(shè)立固定詢問點(diǎn)、編印派發(fā)辦事指南、租賃法規(guī)宣揚(yáng)單、現(xiàn)場辦公以及利用報(bào)紙、電視、電臺宣揚(yáng)等多種形式3、調(diào)解租賃糾紛。剛好、有效地調(diào)解房屋租賃當(dāng)事人的糾紛，當(dāng)租賃當(dāng)事人遇到租賃糾紛提出調(diào)解申請時(shí)，依據(jù)依法、公正、公允的原則，剛好予以協(xié)調(diào)解決。對房屋租賃中介進(jìn)行等級評估,加強(qiáng)行業(yè)誠信。在行業(yè)監(jiān)管方面,應(yīng)當(dāng)加大行業(yè)協(xié)會內(nèi)部自行管理的力度。政府部門要將相關(guān)行業(yè)管理職能轉(zhuǎn)移給行業(yè)協(xié)會,讓房屋租賃市場的中介行業(yè)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部自治；2、在行業(yè)協(xié)會和各中介機(jī)構(gòu)的合作下,建立地區(qū)性甚至全國性的中介機(jī)構(gòu)信用檔案,全面提高整個(gè)中介行業(yè)的誠信；3、制定嚴(yán)格的認(rèn)證制度，加強(qiáng)員工的崗位培訓(xùn)，提高從業(yè)人員各方面的素養(yǎng)，從而逐步抬升行業(yè)的整體水平。（三）消費(fèi)者全面考慮，多加對比，慎重選擇

1、選擇正規(guī)中介，選擇有良好口碑的房屋中介機(jī)構(gòu)，他們手上有很多房源信息，可幫你快速找尋到適合的房源，而且正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)看房之前是不須要繳納任何費(fèi)用的；驗(yàn)房要細(xì)致，房子有任何小毛病都要寫進(jìn)交房單，特殊是從中介租房的時(shí)候，不然退房的時(shí)候就要扯皮,；2、在簽訂房屋租賃合同之前，查看水、氣、電、電話費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等是否已結(jié)清。同時(shí)，這些費(fèi)用負(fù)擔(dān)也要事先談妥，是否包括在房租內(nèi)，假如不包括，怎么交這筆費(fèi)用，要弄明白；3、租房肯定要雙方協(xié)商后簽訂合同，不能是口頭協(xié)議，以免租住后出現(xiàn)糾紛，簽訂租賃合同時(shí)要細(xì)致閱讀合同條款。在雙方簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，最好將屋內(nèi)全部物品詳列一份清單，作為合同附件收好，注明假如出現(xiàn)破損，修理費(fèi)用由誰來擔(dān)當(dāng)；4、違約責(zé)任要明確。比如，出租人逾期交付房屋，或者租期結(jié)束承租人逾期退租的，可以每日按高于租金標(biāo)準(zhǔn)收取違約金；若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可約定一次性擔(dān)當(dāng)較高的違約金。資料來源：[1]《上海二手房市場現(xiàn)狀分析和發(fā)展建議》同濟(jì)高校經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院董大旻[2]://tjj.jd/上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)[3]劉淑芳.淺析二手房市場現(xiàn)狀及存在的問題[J].活力,2010.[4]何晶.二手房市場回暖[J].揚(yáng)子晚報(bào)，2012.10（第20期）[5]蘇州網(wǎng)絡(luò)電視臺《二手房租賃市場調(diào)查;僧多粥少價(jià)格看漲》[6]吳筱舟.我國房地產(chǎn)中介企業(yè)社會資本培育探討[D];重慶高校;2010年2013年上海二手房租賃市場調(diào)研問卷您好，我們是高校生，正在完成有關(guān)上海二手房租賃市場調(diào)研問卷?，F(xiàn)須要您的幾分鐘時(shí)間，感謝您的協(xié)作和支持！1.您在什么狀況下會考慮租二手房：（）A.求學(xué)B.外來就業(yè)C.結(jié)婚D.就近上班E.學(xué)區(qū)房F.動遷2、你一般通過哪些方式獲得租房信息？A.摯友介紹B.中介公司C.網(wǎng)絡(luò)媒體D.其他3.您對所租房屋有哪些要求（） A.交通便利B.物業(yè)管理好C.環(huán)境優(yōu)良D.水電、空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)齊全4.您能承受的租金是多少：（）A．500以下元/月B.500-800元/月C.800-1500元/月D.1500-2500元/月E.2500元/月以上5.您覺得可租的二手房房源足夠嗎？A.足夠B.較足夠C.一般D.不足夠6.請?jiān)u價(jià)中介公司的資信和服務(wù)水平（單選）A.好B.較好C.一般D.較差E.差7.為什么選擇中介公司？（可多選）A.平安B.便利，可以代辦手續(xù)C.房源多，選擇余地大D.交易速度快E.中介服務(wù)好F.中介具有專業(yè)眼光和建議G.其他8.您覺得中介公司存在哪些問題？A.中介費(fèi)用高