桂林房地產住宅項目定位報告

xx酒廠項目提案2011.6.14市場概況桂林地產市場分析未來地產市場片區(qū)發(fā)展趨勢預測片區(qū)發(fā)展對本項目的影響與對策1

PARTONE一、桂林地產市場分析市場需求旺盛，重心向新城轉移；樓盤素質不斷提高加速推動桂林地產發(fā)展。市場格局主城區(qū)臨桂八里街主城區(qū)：景觀優(yōu)越、商業(yè)金融發(fā)達、生活配套成熟完善，高端置業(yè)首選的豪宅區(qū)。中小規(guī)模的項目為主，可開發(fā)資源日漸稀缺，開發(fā)逐步向主城邊緣區(qū)域發(fā)展。臨桂：新城區(qū)，未來城市發(fā)展重心，屬于規(guī)劃發(fā)展初期，中大型項目聚集，樓盤品質高。配套不完善，入住率不高，生活便利性弱。八里街：開發(fā)區(qū)，與主城無縫連接，人口密集。區(qū)域規(guī)劃檔次弱，樓盤品質不高，中小規(guī)模樓盤為主。商品房市場情況近兩年各版塊成交量對比主城區(qū)與八里街因為供貨少及政策的影響，10年總體銷售量明顯低于09年，臨桂逆市飄紅，反應市場需求空間大。商品房市場情況近兩年各版塊成交價格走勢10年價格相比09年有著大幅度增長，臨桂漲幅最小，競爭激烈。臨桂市場格局區(qū)域概況：老區(qū)以金水路與人民路兩邊輻射區(qū)域為主，人氣旺、配套設施齊全等特點。新區(qū)是以西城大道與世紀大道為中心向外擴張，發(fā)展成集行政、商業(yè)、商貿和文化生活為一體的新城區(qū)。房產市場概述：老城房地產市場主要以中、小樓盤為主，小樓盤以一棟、兩棟單體樓為主，無綠化和物業(yè)管理形象差，價格低，中等規(guī)模樓配套設施齊全，價格也是臨桂最高的。新城房地產市場主要集中在西城北路片區(qū)，以大型樓盤為主，項目內各種配套設施齊全，有大型園林景觀，封閉式物業(yè)管理。新城區(qū)老城區(qū)臨桂市場格局新城板塊在售項目均價對比新城區(qū)以大規(guī)模樓盤為主，具有配套齊全、居住環(huán)境宜人等優(yōu)勢，整體均價在3900-4000元左右。新城板塊代表個盤案例項目名稱奧林匹克花園開盤時間2005年地址西城區(qū)臨桂世紀東路中段占地面積53萬㎡建筑面積180萬㎡樓戶7000均價4100戶型80-90㎡兩房90-130㎡三房景觀湖景、山景產品特色運動主題社區(qū)，有湖景、山景銷售情況整體銷售30%，后期大量貨量待開發(fā)客戶群：臨桂、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，桂林市客群熱銷戶型三房旺銷新城板塊代表個盤案例項目名稱碧園印象桂林開盤時間2005年地址機場路與西城北路交匯處占地面積34.8萬㎡建筑面積86萬㎡樓戶6291均價4200戶型82-87㎡兩房100-126㎡三房130-150㎡四房景觀水景、山景產品特色水景環(huán)繞小區(qū)內部銷售情況整體銷售50%客戶群：縣城客群、象山區(qū)客群，外地客戶熱銷戶型三房旺銷，緊湊四房熱銷臨桂市場格局老城板塊在售項目均價對比老城區(qū)居住氛圍濃，以中、小樓盤為主，小規(guī)模一、兩棟單體樓配套差，無小區(qū)管理，價格在3700-3800元，如一品尚城、云頂御峰。中型樓盤由于有物業(yè)管理，綠化等相關配套，價格在4200-4500元之間，如金水灣、香樟林等。老城區(qū)居住氛圍濃，以中、小樓盤為主，小規(guī)模一、兩棟單體樓配套差，無小區(qū)管理，價格在3700-3800元，如一品尚城、云頂御峰。中型樓盤由于有物業(yè)管理，綠化等相關配套，價格在4200-4500元之間，如金水灣、香樟林等。老城板塊代表個盤案例項目名稱金水灣4期及第苑開盤時間2009年地址桂林臨桂金水路口占地面積3.6萬㎡建筑面積13.3萬㎡樓戶1000戶均價4500戶型130-140㎡三房景觀水景產品特色入戶花園贈送銷售情況整體銷售50%客戶群：桂林市、臨桂縣城人員、外地人員熱銷戶型三房老城板塊代表個盤案例項目名稱香樟林開盤時間2009年地址桂林臨桂金水路口占地面積6.9萬㎡建筑面積20萬㎡樓戶1800均價4300戶型70-80㎡兩房100-110㎡三房130-140㎡四房景觀香樟樹產品特色緊湊、實用銷售情況整體銷售60%。緊湊三房最受歡迎客戶群：桂林市、臨桂縣客戶熱銷戶型三房、兩房暢銷老城板塊代表個盤案例項目名稱云頂御峰開盤時間2010年1月地址臨桂縣人民路占地面積1.1萬㎡建筑面積9.6萬㎡樓戶950戶均價3800戶型30-31㎡一房75-84㎡兩房95-120㎡三房景觀無銷售情況整體銷售35%客戶群：單位人員團購，縣城客戶。熱銷戶型三房、兩房暢銷，一房投資為主銷售不錯老城板塊代表個盤案例項目名稱人民大廈開盤時間預計2011年底地址臨桂縣人民路126號占地面積3514㎡（一期）建筑面積9萬㎡（一期）樓戶980戶均價3800戶型39㎡單間45㎡一房66-85兩房85-125三房景觀高層可觀臨桂全景銷售情況未售客戶群：臨桂、桂林市客群熱銷戶型從代表性項目的銷售看市場狀況客戶群：在售項目當中，購房客戶主要以臨桂縣（單位、個體））、桂林市（公務員、個體）、外地（投資、自?。┤罂腿簽橹鳎瑒傂枋悄壳芭R桂市場購房的主流。產品：在售項目中以72-89㎡兩房以及92-129㎡三房為主，單間與四房市場供貨少，需求也小。特點：大盤為主，配套完善，園林景觀優(yōu)越，以品牌、品質作為賣點?？們r接受程度：到臨桂購買住房客戶，相比市區(qū)普遍接受價格較低，兩房集中在28-35萬元，三房集中在40-50萬元.價格：大盤中主要以景觀作為價格區(qū)分，觀景房與普通房一般價差在200-300元/㎡，樓層差在50元/㎡，小樓盤主要以層差為價格區(qū)分，樓層差在30-50元之間。低總價房源最先銷售。各戶型銷售情況：市場供應戶型主要以兩房、三房為主，銷售戶型主要以三房為主，兩房為輔，緊湊型戶型因為面積小、總價低最先被銷售。客群分析核心消費群主要消費群補充消費群臨桂縣、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民桂林市客群東北、兩廣客戶、投資客戶東北、廣州、南寧等地生意人，置業(yè)消費需求多為投資、度假。象山區(qū)、七星區(qū)客群，由于近兩年來桂林市的房價漲幅大，大多數(shù)人選擇臨桂購房。目前市內消費群的構成臨桂縣政府、銀行、醫(yī)院、個體戶、在外工作人員為主，以首次置業(yè)、改善型住房居多?？腿喝∠?/p>

中、高端客戶：由于臨桂的房價并不是很高，中高端人群大多還可以接受，一般都選擇大型、配套齊全、內部環(huán)境好的樓盤。

中、低端客戶：在自己的價格承受范圍內，會選擇配套齊全樓盤，如超出承受范圍將會選擇偏遠、單棟樓盤。

投資型客戶：看好臨桂作為桂林新區(qū)的發(fā)展方向，以及桂林旅游城市的魅力。產品結構研究產品結構圖通過對臨桂項目的調查，2010年臨桂銷售戶型主要以兩房、三房為絕對主力。兩房和三房單位，占比為81%；主要以自主為主。單配和1房單位，占比5%，主要以投資為主。產品結構研究主力面積段結構兩房單位以標準戶型為主，主要集中72-89㎡的區(qū)間內，72-80之間戶型是最暢銷的，因為面積小，總價低。3房單位設計面積適中，以105-129㎡戶型為主，根據(jù)市場了解緊湊型的95-110㎡戶型是市場最暢銷的，因為此類戶型即達到居住的舒適性又達到了總價低的特點，主要來源于碧園印象桂林、香樟林、新城府邸等。分析：目前市場上消費人群主要以剛需客群為主，需求面積偏向于小戶型，小戶型是市場機會點。另外接受120-140㎡的客群主要是改善性需求客戶，市場需求量小。從產品袖結構調蜂研得到聚的啟示1、戶型奸面積適純中，標尊準型產微品成為扔市場主稻流臨桂購取買住宅飄主要以憑剛需客芳群為主悠，開盤面商設計錢戶型也蕩偏向于2房、3房自住需查求戶型。一步到位初的置業(yè)理賄念，使三飽房成為市烏場的絕對斯主流。2、面積幟偏小戶到型市場艇最暢銷涼，但供祖貨少臨桂購買處人群主要矮是中端人魄群居多，盟這部分人址群對價格撓承受能力悄較低，對煙于總價低愚的戶型最笨為熱衷，怠所以面積易偏小戶型漫最為暢銷啊，二、未來冒市場發(fā)展鈴趨勢新城繼賣續(xù)發(fā)力塑，進入輛全面發(fā)侍展建設鹽階段新城規(guī)劃樂概況新十字街目前新城渾房地產市嘩場主要集貼中在西城饑北路與世裂紀大道的識新“十字仿街”區(qū)域蠢，以大規(guī)附模樓盤為闊主，開發(fā)慣已成熟，炭未來商業(yè)命、金融配駕套集中，似目前成熟費度較高、昏已被市場莫所認可。染主要樓盤漆有奧林匹藏克花園、快山水鳳凰綿城、碧園延印象桂林卸、遠辰國季際新城、侮匯榮桂林鳳桂林等，銳未來供應向量巨大。中央公園費區(qū)域隨著市際政規(guī)劃音的桂林竊大劇院賣、博物委館、圖月書館以蟲及中央詠公園等撐十大配蔑套工程糧的陸續(xù)擋開工，呈將使最寫受益的平西城南伐路與山郊水大道留區(qū)域成您為未來純重要發(fā)尋展方向巷。隨著崇萬福路踩開通以教及秧塘估、萬福傲工業(yè)區(qū)赤的發(fā)展男建設，視西城南猜路與萬核福路交買匯區(qū)域養(yǎng)也將成絲式為新的言發(fā)展點匪，花樣粥年項目堤的推出禁使該區(qū)桂域受到疏廣泛關諒注，未軟來與萬海象芭提畫雅、彰初泰等項撒目的開唇發(fā)，使獅該區(qū)域虧成為新鍵城又一沸熱點。工業(yè)園呢、物流阿區(qū)隨著區(qū)域羽內汽車站稻以及總建圍筑面積20萬㎡，規(guī)盆劃設計包腸括商貿信齒息中心，固農副產品太及土特產奧品交易市遠場的商貿員城，將帶矩動區(qū)域內兩人氣，在歪加上周邊紛土地的放他量，將成稅為新城房拌地產市場習的又一發(fā)端展點。新城房地例產市場將盆進入”三睡足鼎立”的局面，桂林大劇刮院、博物君館、圖書排館桂林體勤育館中央公園商貿城汽車站新老城交嫩匯區(qū)域萬福路跪區(qū)域中心區(qū)域新城樓盤日開發(fā)狀況萬福路西城路人民路怡和云天碧園印象濕桂林花樣年萬象芭廊提雅怡和云渠天碧園印窩象桂林怡和云天花樣年碧園印象咽桂林怡和云檢天萬象芭提盛雅花樣年碧園印象劣桂林怡和云天耀輝美好四家園遠辰國告際飛揚國再際匯榮桂勞林桂林山水鳳營凰城長島16區(qū)奧林匹閣克花園新城府顧邸昌浩愉景另灣新城樓盤棉主要集中營在西城北桑路兩旁，古主要以大揪規(guī)模樓盤增為主，一般開發(fā)持周期在8-10年左右，偽周邊土地臉供應少。西城南路杯與萬福路衰交匯處是桿目前市場偏新興的發(fā)小展點，最撇有代表性若花樣年，劑作為上市克公司其品崇牌效應將味帶動周邊榮市場，使駐其成為臨招桂又一樓尺盤集中地當。人民大歇廈新城樓盤見開發(fā)狀況新城樓盤揉供貨量統(tǒng)優(yōu)計11年下半年-12年上半災年新城貌樓盤預土計供貨毫量近100萬平方米貸，供貨量沸巨大。單盤推貨短量多在8-10萬平方米掀，未來競盾爭壓力巨泊大。11年下半借年-12年上半年瞞新城樓盤詢預計供貨挖量近100萬平方司米，供杠貨量巨添大。單盤推環(huán)貨量多筑在8-1糟0萬平方季米，未顏來競爭煉壓力巨擁大。11年下半養(yǎng)年-12年上半督年新城央樓盤預仍計供貨斗量近100萬平方米卸，供貨量釀巨大。整體項目硬定位及策凳略思路項目分歡析競爭策戶略競爭價值碼點提煉整體定槍位，形羊象定位2PAR粉TTWO項目整體累開發(fā)經營瘦策略各期客戶鳳群、產品美定位一、項目鑒分析如何利用膊優(yōu)勢及機辰會點實現(xiàn)業(yè)迅速走貨而是關鍵！項目區(qū)位臨桂老牽城區(qū)臨桂毒新兄城本項目伐位于人瓶民路延什長線，塑交通較顛為便利蹲。屬新老城雕的過渡帶餡，即沒有械老城的成杰熟配套，堤也遠離新箱城開發(fā)的剪熱點區(qū)域何。本項目項目區(qū)決位規(guī)劃道路識（未建）農民宅基旬地農民宅基介地現(xiàn)狀水渠待開發(fā)地推塊待開發(fā)地單塊民宅項目在人修民路沒有巧沿街面，保地塊東側霜規(guī)劃路修礎建時間未膊定，項目壞的商業(yè)價賓值不高。周邊自然掃景觀資源顛缺乏。毗鄰規(guī)肢劃中的矛商貿批希發(fā)城、穿汽車站仿。拆遷待贈解決老城區(qū)新城板塊本案本案備注區(qū)位865區(qū)位不成熟居住氛圍1064新發(fā)展居住區(qū)域配套、交通765交通便捷，但配套不足自然景觀555自然景觀欠缺市場供應3106未來的居住趨勢區(qū)域項目規(guī)劃、規(guī)模3105項目規(guī)模不大價格優(yōu)勢556市場價格具有優(yōu)勢發(fā)展前景3106商貿批發(fā)城、汽車站的規(guī)劃提升區(qū)域價值思考：臨范桂老城區(qū)境及新區(qū)，吵我們的劣進勢是什么豬？對比同尚一板塊爽的項目侵，我們蹦如何提羅高項目邊競爭力榨？結論：項奮目的劣勢——區(qū)位成熟些度，居住闊氛圍，配需套，景觀愁資源項目的機臣會點——區(qū)域發(fā)展食潛力備注：以嚴評分的方恭式對比優(yōu)渴劣，10為最優(yōu)，0為最差，稈依次類推迫。項目分棚析規(guī)劃產品齒特點2房：3房：4房=愉5:4朋:1產品線豐娃富，面積蒜段分布廣規(guī)劃產兔品特點70㎡80㎡90㎡100咐㎡110㎡120㎡130㎡140市㎡150㎡69.軋2㎡76.標5㎡72.撕3㎡2房1衛(wèi)（多層以）75.殿8㎡76.9魔㎡85.球5㎡91.判8㎡93.胸6㎡2房1衛(wèi)（小叫高層）2房2衛(wèi)3房1衛(wèi)100.蛋1㎡104.哭2㎡3房2衛(wèi)107.臂5㎡109嬌.1㎡111㎡121芝.3㎡4房2衛(wèi)138擴.6㎡152陸.1㎡該面積段辜內各類戶架型形成內六部競爭，問部分產品板有滯銷風復險。競爭策略優(yōu)勢：O位于臨介桂老城無區(qū)，車隙性5分鐘即拋可達到虹城區(qū)最銅繁華的舉金山廣偶場區(qū)域玻；O坐擁人民捐路主大道細，多路公軟交車通往線市中心及遷新城區(qū)各犧處；O地塊西陳面緊鄰切桂林職債業(yè)名校至，人文償氛圍濃座厚；劣勢：O目前地策塊周邊飯生活配像套缺乏牧，并且阿周邊未傘動工地買塊影響秧項目形棒象；O屬新老季城的過禽渡帶，狠即沒有寄老城的稈成熟配所套，也登遠離新保城開發(fā)然的熱點好區(qū)域美；O地塊周踐邊缺乏歲商業(yè)人慰氣，本康案商業(yè)樸銷售有而一定的網(wǎng)困難度散；競爭策揀略機遇：O地塊周諷邊目前吼在售樓番盤較少慢，威脅葛較大的澤大型居呆住物業(yè)頃基本集嘩中在新壞城區(qū)；O人民路附毯近一系列氧項目的項廳目的逐漸土開發(fā)；使條區(qū)域居住勤氛圍逐步蘇提高，無沃疑為該區(qū)膚增加了更民多的升值鮮籌碼；O地塊土孫地成本之較低，你造就了出目前低劃迷的市綿場環(huán)境信下，項研目可以徐以低價渴格進入市場罵，實現(xiàn)價蟻格優(yōu)勢快詞速走貨；威脅：O目前新政丈形式下房星地產市場礦較不明朗吃，多數(shù)客梯戶持幣觀銀望等待置對業(yè)時機；O臨桂房地鵲產市場已程進入供過怪于求，實皇力外來開影發(fā)商已逐留步搶駐桂量林，市場回競爭激烈拆，產品去貨化速度普連遍較慢，卷對開發(fā)商拆資金回籠苦造成一定恒壓力；競爭策秀略總結：項目處于既臨桂老城鵲區(qū)，生活惑出行便捷么，但屬新呆老城的過置渡帶，即盾沒有老城耍的成熟配緒套，也遠炊離新城開絨發(fā)的熱點玻區(qū)域；鳥臨桂房地擾產市場已蘭進入供過呢于求，并煮且實力外陡來開發(fā)商哨已逐步搶蘿駐桂林，艘在目前新壤政影響下皮全國房地喝產市場及醋其不明朗深，但如桂糠林這等三蘇線城市尚鎮(zhèn)未受較大安影響，我逢司建議項役目應快速走掉貨，回籠壘資金；二、客膀戶定位撬動剛魚需客戶攜是實現(xiàn)沾本案銷姑售目標向的關鍵腐！客戶定位本案住面宅物業(yè)吵客戶定籍位：1、桂林仇市本地罰私營企至業(yè)主。2、市縣工政府機戲關單位咸領導群啊體。3、市縣遼政府公柄務員。4、縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)降小私營業(yè)塞主。5、有一賣定經濟踐收入的獸高級白陷領階層爽。住宅物天業(yè)客戶藝特點：在目前新企城影響的至房地產市疫場下，為糠了實現(xiàn)一數(shù)期快速回域籠資金，贈客戶定位借應以剛需第射一次置澇業(yè)人群膏為主，不太注老重周邊生丸活配套，寫但因工作防需要注重竟出行便捷估，有一定場的經濟來廁源?？蛻舳ㄎ徊蹲匠鞘欣巳海?3-傾30歲剛需人去群投資群體剛需家女庭購買誘蒼因：利率低老城區(qū)租睡客城市方向未來潛力購買誘推因：總價低緊鄰老譽城區(qū)繁恩華中心出行便捷自住，椅多為首饞次置業(yè)候，未來宅可用于做投資客戶定凍位如何撬鋒動市場苦：撬動點產品利益螞+族群個帆性市場以70平米左右所的兩房、90左右的祝小三房班、100懸-11野0左右的收舒適小變三房在覆市場上言形成面證積及總桶價優(yōu)勢拔，搶占歡剛需人核群三、項目騙定位走剛需猶產品策墾略是目趁前市場為形勢下扯快速走慈貨的關餅鍵!項目定蠟位緊湊戶坑型,階梯消錫費產品主要蔽針對走中渣低端置業(yè)闊客戶為主,以價格灶優(yōu)勢吸巷引剛需什人群規(guī)劃圍繞做產品定位悠能更好地求實現(xiàn)資金地投入回收貧平衡明確項飛目一期促產品主索要目標之客戶為誦一次置凈業(yè)人群園林規(guī)婦劃建議園林規(guī)醒劃應該羅緊扣產煎品定位已的同時,結合年輕乎目標客戶既性格特點弟予以規(guī)劃:四、項拾目整體膠開發(fā)經然營策略從售樓賠部選址飛、戶型族配比等采實現(xiàn)項旦目最大類效益化喊經營！地塊啟動盯區(qū)建議及戴風險1區(qū)2區(qū)地塊啟動月區(qū)建議及菜風險為了更毫快實現(xiàn)串資金回狂籠，實陳現(xiàn)前期暴資金投象入回報尸平衡點鏟，我司膠建議將2區(qū)7#、8#、9#、10#共2.5萬平米作刷為一期開伍發(fā)，1區(qū)地塊壩隨著本市項目人馬氣更加脅聚集，局加上小拿區(qū)成型賊，人民擇路居住剃氛圍逐禍步的改雨善，銷禁售價格普必定走炮高，獲貿得更好閥的利益商。1區(qū)地塊：整地塊規(guī)盛劃地下室在，如在1區(qū)拿出3萬平米作辭為一期開堆發(fā)，則需床整體完成歇地下室施比工后方可撥進行地上淋建筑建設跪，施工周常期相對較拜長，前期單投入成本據(jù)相對較大熊，較難達拳到一期資拘金投入與鎮(zhèn)回收平衡愈點，并且2012年隨著新昂政對二三勢線城市逐存步滲透影搬響，桂林辱房地產市懷場日益不諷明朗。2區(qū)地塊：臨街面以地塊，耐居住價洽值受到慎一定影韻響，并疫且離中車心園林材相對較通遠，底檢層無地弟下室規(guī)微劃，如源將此區(qū)夠域共2.5萬平米理作為一發(fā)期開發(fā)煉，則前月期投入法成本相賴對較低稿，施工途周期較坐短，較臂易完成截資金投祖入回報趕平衡點塑，并且染為二期教居住價溪值較高狗的1區(qū)地塊銷軌售形成低開高扎走策略。一期啟輕動區(qū)域耗分析：一期戶型蜜配比展示2區(qū)戶型喉展示：棟號/面積3房2衛(wèi)107.46㎡3房2衛(wèi)109.06㎡2房1衛(wèi)72.46㎡7#15套15套30套8#15套15套30套9#11套11套22套10#11套11套22套建議：在律目前剛需探市場占主菠導的形式即下，一期辮所推戶型鐵應以緊湊蔬實用為主危，走中低堤端產品定群位策略,以總價優(yōu)悼勢贏得市奸場，迅速煎走量。地塊啟裹動區(qū)經概濟分析方案一：如選擇湊啟動1區(qū)地塊其沉中3萬方作為關一期銷售讀，則需完映成地塊底食層2萬平米地魯下室建造沉，如按成瓦本2000元/平米計算粘，則一期靜投入成本擾共約8千萬。姓并且建踩筑周期拘相對較家長，第傻一批資濟金回籠摔估計在2012年春節(jié)左暗右，在6月份左右鈴才能實現(xiàn)聽第一批資收金投入回紀報平衡，爆并且隨著溜政策對房欄地產市場柴的影響，娛盡快回籠融資金是關泄鍵。方案二勾（推薦晝）：如選擇娃啟動2區(qū)共2.5萬平米作汽為一期銷盛售，底下程無地下車現(xiàn)庫制約，課建安成本區(qū)共約3千萬，幅建筑周鳳期相對昌較短，201婦1年年底漂能實現(xiàn)陣第一批置貨量銷絹售，201健2年年前可孩實現(xiàn)約8000千萬銷售灣。地塊啟櫻動區(qū)經品濟分析年度第一年（2011）第二年（2012）第三年（2013）總計投資計劃銷售面積200006000020000（住宅）、5000（商鋪）105000銷售額72000000(3600均價）240000000（4000均價）120000000432000000銷售中搏心選址餓建議由于本耗項目離福老城區(qū)揪中心金厘山廣場汗約2.5公里，并順且地塊周挺邊居住氛臺圍缺乏，燥因此我司葉提出以下繁選址建議逢：建議一鏡（推薦呼）：在向人民路碎鑫源廣托場區(qū)域殖選擇門辜面作為采銷售接陽待中心繭，能更封有效宣撥傳及推槐廣本項填目，并詳設置看享房車來兩回接送幻玉客戶往閥返。建議二：等在地塊現(xiàn)盟場搭建臨農時接待中成心積累有旺效客戶，偵待以后遷右進一期底條層商鋪作尖為正式銷宮售中心?？捶寇?臨時售樓免部:一品堂介追紹資源優(yōu)勢服務范失圍3PARTTHRE漆E一品堂資赤源優(yōu)勢——全城性熟營銷的曾保障：本土6年沉淀，鞋多個中高輩端樓盤的適成功操盤勉經驗5萬組客源藍的迅速導斧入，大幅欺縮短項目掉啟動的蓄溫客和資金拾回籠周期刷。各區(qū)域均照有在操作壤樓盤，全扮城客源實填現(xiàn)共享主城現(xiàn)有側兩家，2年內新孤增10家二手葬房門店瓣近百人宏的銷售踢團隊的引全力配據(jù)合服務范竭圍服務內躬容：前加期發(fā)展斜策劃（主要是晝指出具妥市場可泉行性調努研分析波報告）服務時間歷：2-3個月服務內彼容：1、項目環(huán)晶境分析1.1項目土都地性質境調查.地理位置.地質地貌罰狀況.土地面頌積及紅刺線圖分赴析.土地規(guī)闖劃使用塔性質1.2項目用林地周邊召環(huán)境調款查.地塊周邊壇的建筑物宅、綠化景籌觀、自然割景觀、歷萍史人文景書觀1.3地塊交摔通條件極調查.地塊周督邊的市取政路網(wǎng)虛以其公至交現(xiàn)狀會、遠景偵規(guī)劃.項目的地水、路餅、空交迎通狀況.地塊周邊旺的市政道負路進入項苗目地塊的珠直入交通細網(wǎng)現(xiàn)狀1.4周邊市乎政配套侄設施調奏查.購物場所勞、文化教施育、醫(yī)療腥衛(wèi)生、金嫌融服務、靈郵政服務.娛樂、餐追飲、運動君、生活服職務.周邊可然能存在敘的對項督目不利爛的干擾勵因素.歷史人文巡壽區(qū)位影響2、項目所抵在地房地促產市場概翠況1.1項目所咬在地的資居民住朵宅形態(tài)鉛及比重1.2項目所農在地房討地產市腰場總體蜜供求現(xiàn)罩狀1.3項目所擺在地商述品房市種場板塊傘的劃分房誠及其差陰異1.4項目所炭在地商秘品房平悅均價格芝走勢3、項目市謹場定位3.1類比競袋爭樓盤劈燕調研.類比競爭略樓盤基本伙資料