標(biāo)桿房企高層小高層花園洋房高端住宅項(xiàng)目營銷推廣方案附圖豐富

【xx】2012年?duì)I銷推廣方案第一部分項(xiàng)目概況第二部分市場(chǎng)分析第三部分產(chǎn)品包裝及營銷策略第四部分推廣策略第五部分總結(jié)38435989報(bào)告內(nèi)容頁碼項(xiàng)目概況Part1項(xiàng)目概況1#2#3#4#11#12#10#13#8#9#5#6#7#15#17#18#16#14#區(qū)域位置：位于常州大力規(guī)劃建設(shè)的北部新城區(qū)內(nèi)的薛家xx居住區(qū)，緊鄰薛家規(guī)劃新中心，這里也是薛家未來發(fā)展最高端的居住片區(qū)。周邊配套：項(xiàng)目配套集中于本案東側(cè)與北側(cè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)的醫(yī)院、學(xué)區(qū)、菜場(chǎng)、超市等均具備，但檔次不高；但隨著本案東北部九龍倉項(xiàng)目的啟動(dòng)，xx板塊將成為未來發(fā)展的核心區(qū)。物業(yè)類型：高層、小高層、花園洋房。1#2#3#4#11#12#10#13#8#9#5#6#7#15#17#18#16#14#2011年6月29日xx首次開盤截止2011年底，共推出高層1、3、4、10、12、13#(6棟)以及平層5#樓，洋房15、16、17、18#樓(4棟)。目前項(xiàng)目房源情況有下：xx樓棟體量統(tǒng)計(jì)表樓棟層數(shù)/F面積范圍/平米總套數(shù)可售套數(shù)體量/平米1#34142、931366075303#34142、931361034554#34142、9313613376510#25142、931009210692.3812、13#251421922574小計(jì)70017726016.382#34142、9313613616041.1611#33142、9312812815106.68小計(jì)26426431147.845#27230535111705.836#27230545412329.157#27230545412145.128#18220696915151.329#18220707015313.32小計(jì)30029866644.7414#6102-26024244011.5415#6102-26024183276.6216#6102-2603629523817#6102-2602311189718#6102-26024233797.6小76總計(jì)1395844142029.72各面積段可售情況：93㎡可售量93套；142㎡可售量86套；220㎡可售量139套；230㎡可售量159套；洋房頂層可售量14套；洋房標(biāo)準(zhǔn)層可售量34套；洋房復(fù)式可售量33套；因此，2012年本案的銷售重點(diǎn)在高層房源的去化。其次是洋房和5棟大平層大平層洋房市場(chǎng)分析Part2宏觀市場(chǎng)Part2.1

從累計(jì)成交量來看，2011年全年度常州共計(jì)成交商品住宅495.12萬平米，同比下降29.53%從單月來看，2-7月是全年成交的低谷，8月份以后部分樓盤紛紛降價(jià)，成交量有稍微的上升，但是整體量價(jià)齊跌的狀態(tài)仍然沒有改變。成交量銳減持續(xù)低迷的市場(chǎng)宏觀政策的高壓下，開發(fā)商不惜以價(jià)換量，來換取年度銷售指標(biāo)的完成和資金的回籠，但是市場(chǎng)的觀望情緒遠(yuǎn)比想象中更濃重，金九未至，銅九成真。高壓政策下“降價(jià)潮”勢(shì)不可擋2011年常州房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)風(fēng)潮。2012年恰逢政府換屆，國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體方針不會(huì)有太大的轉(zhuǎn)變，所以2012年將會(huì)延續(xù)2011年的低靡。2012年常州市場(chǎng)也必然延續(xù)著2011年的降價(jià)風(fēng)潮，“以價(jià)促量”的主體思想將會(huì)貫徹常州的各大樓盤。新北區(qū)2011年房價(jià)分析如圖所示，2011年度新北區(qū)整體均價(jià)基本每月都再下滑，進(jìn)入到2012年1月份房價(jià)仍然呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。2012年新北區(qū)將各大樓盤將會(huì)競相以降價(jià)風(fēng)波沖擊市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)可見一斑。數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)新北區(qū)2011年度房價(jià)走勢(shì)圖新北區(qū)土地市場(chǎng)分析新北區(qū)2011年度上半年成交土地量僅為一塊，然而到年末政府為沖指標(biāo)年底大幅出讓土地。2012年度新北區(qū)將會(huì)有眾多的新項(xiàng)目亮相，本項(xiàng)目壓力驟升。數(shù)據(jù)來源：常州中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)從出讓土地區(qū)域分析，新北區(qū)2012年鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目與高鐵板塊項(xiàng)目將會(huì)集中啟動(dòng)。這兩大區(qū)域的項(xiàng)目啟動(dòng)將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成直接性沖擊。新北區(qū)土地市場(chǎng)分析總結(jié)降價(jià)風(fēng)潮的持續(xù)、周邊板塊項(xiàng)目的集中亮相，2012年將會(huì)是非常嚴(yán)峻的一年。新北三大屬性片區(qū)中，高鐵板塊距離本項(xiàng)目5公里，且為常州市府重點(diǎn)打造片區(qū)，投資潛力巨大將會(huì)吸引本項(xiàng)目部分客源。本案2012年市場(chǎng)競爭力將高于2011年。區(qū)域市場(chǎng)Part2.2市場(chǎng)在價(jià)格合理的情況下，剛需仍然旺盛；而改善型市場(chǎng)觀望情緒仍然很濃重。區(qū)域市場(chǎng)類型項(xiàng)目6月份成交7月份成交8月份成交9月份成交10月份成交11月份成交12月份成交套數(shù)（套）面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）剛需型xx—

150171456018180190675072789418.84931293565.55044324327.34221.7626701.594679.1聚怡花園幸福小城3325.56533810978.834775121189.162143331.086037131254.852851104.196226181815.74783.06河海新邦322818.76127333099.76117292609.66175161465.160865485.325713000000綠地世紀(jì)城263051.35668374054.46011131384.6609491191.15838221215034845343784.314741.3434667.744639.26綠都萬和城3320.1471378836.6365573315.017419151739.57248313290.271343311.6570834547.557887.07改善型綠洲天逸城—

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182997.4210311122085.33104114693.95100882318.879601.5000區(qū)域項(xiàng)目分析綠洲天逸城項(xiàng)目位置：新北漢江西路與龍江路交匯處物業(yè)類別：高層、別墅占地:12萬方建筑:23萬方交付時(shí)間：2013年5月目前均價(jià)：高層5100元/㎡別墅120萬/套89㎡戶型130㎡戶型210㎡別墅戶型綠洲.天逸城為本項(xiàng)目最大競爭樓盤。從區(qū)位上，綠洲天逸城與本項(xiàng)目相距不到2公里，對(duì)本項(xiàng)目形成直接性競爭；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，兩項(xiàng)目產(chǎn)品基本差不多，但因?yàn)榫G洲天逸城有別墅產(chǎn)品拔高了其產(chǎn)品調(diào)性。且交付時(shí)間早于本案，造成本案部分客戶流失在售26#21#16#綠地世紀(jì)匙城項(xiàng)目位置駝：鐘樓龍蠅城大道、渣龍江路交周匯處物業(yè)類漢別：高幻玉層、別群墅、商經(jīng)鋪占地：27萬方總建：76萬方均價(jià)：高遷層530照0元/㎡別墅1000知0元/㎡87㎡戶型128㎡戶型260㎡別墅戶型綠地世紀(jì)監(jiān)城與本項(xiàng)絮目雖屬于農(nóng)不同區(qū)域精，但項(xiàng)目朗相距較近貍且靠近市訪區(qū)。從價(jià)談格上，部森分剛需性器客戶也能簡夠支付得倉起；從產(chǎn)芳品結(jié)構(gòu)上宿與本項(xiàng)目斤產(chǎn)品差不煉多?？偨Y(jié)綠地世測(cè)紀(jì)城、謝綠洲天著逸城為永本案在犧此區(qū)域把內(nèi)最大垃的兩個(gè)厚競爭樓上盤，無乖論是從粥價(jià)格上石還是產(chǎn)敢品線上淹都給本吼項(xiàng)目帶院來了一勒定的壓他力，分石化了本濫項(xiàng)目的揉客戶來播源。201轟2年本項(xiàng)目蓋在此區(qū)域賣中的競爭朝將會(huì)比201擋1年更加消激烈。201零2年隨著市槍場(chǎng)的繼續(xù)衡低迷，各笛大樓盤又趴看準(zhǔn)了剛狹需性客群槍”狼多肉火少“這是裕本項(xiàng)目今沸年所面對(duì)乘的一個(gè)現(xiàn)群實(shí)。產(chǎn)品市場(chǎng)Part制2銳.3項(xiàng)目產(chǎn)品均分析——高層住宅92㎡高層住宅142㎡高層住宅共性共性一般收入者居多92㎡一般為剛柄需性客戶躺居多142震㎡一般為書周邊首派次改善咽及部分芽剛需性躍客戶但他們兩的共性溫是，都叫為一般戒勞動(dòng)者憑不是大偉富大貴皮者項(xiàng)目產(chǎn)邊品分析——大平層仁及花園籃洋房220㎡大平層住石宅106㎡花園洋房136㎡花園洋房恐住宅200廁㎡花園洋房共性共性共性改善型客扒戶新北區(qū)住箱宅面積段扣供銷新北區(qū)驅(qū)住宅主趙力供銷橡面積段溉在81-9貨1、121-非143平米，各占總冠數(shù)的25%和21%；其中101-度110平米區(qū)間銷售裙率最高，達(dá)76%。產(chǎn)品去抬化難點(diǎn)根據(jù)不叔同需求普層面選搶擇不懂災(zāi)產(chǎn)品140㎡以上80-濱140掙㎡改善性客脾戶剛需性客輝戶、投資毯型客戶12客戶分類1剛需性客以戶只要能搖再自己暈?zāi)芰Ψ俄?xiàng)圍之類假就會(huì)出居手購房3投資型客揀戶一般選擇縱具有投資帳性項(xiàng)目2改善性客殼戶追求生當(dāng)活的舒先適性及蜻周邊生西活環(huán)境難點(diǎn)改善性泊客戶特娛征◎強(qiáng)大經(jīng)財(cái)濟(jì)實(shí)力繼，有效耀的支付僵能力◎頻繁唱的接待配、公關(guān)割、會(huì)務(wù)辣等需求◎高層私槽密性、綿專屬性浴的聯(lián)絡(luò)浴、會(huì)晤投需求◎需要占匹配或躲凸顯企紹業(yè)實(shí)力只、領(lǐng)導(dǎo)蹤蝶者卓爾踐不群的灰素質(zhì)◎有固定父資產(chǎn)投資涌指標(biāo)或意源愿他們的需梳求：共性客戶職業(yè)數(shù)量百分比公司主管00%公務(wù)員00%教師00%企業(yè)員工00%私營業(yè)主15100%其他00%目前，本浮案花園洋結(jié)房客戶共坡計(jì)16組，16組均為私唐營業(yè)主。交此類人群著有屬于自囑己獨(dú)特的不公、私全屆，且此類荷人群的公秩、私全中監(jiān)不乏與其銹身份相對(duì)放等的人群再。星星之我火可以燎疼原，此類彈人群可以導(dǎo)帶來與之故對(duì)等的客您戶前來。樓盤總建筑面已推面積已推套數(shù)去化面積去化套數(shù)剩余可推（面積）首次開盤時(shí)間月均去化量（套）年均去化量（套）新城首府250000183088.121790113923.3295066911.882009.10.1137475常發(fā)豪庭國際20460062742.72404141857.2830747041.272008.06.186115九龍倉時(shí)代上院762600224044.991970214547.811903538555.012010.03.1657634晉陵路八號(hào)3299630078.915819608.391032917.12009.11.09562巨凝金水岸33000059561.492228205.8730270438.512010.12330泰和之春35000099572.094222094292250427.912011.03.3012138紫金城60000098262.0344624283.41126501737.972010.12.2411126弘建一品20000083756.1665837130.64251116243.842010.04.2513151新城公館464000372548.322872357690.01265991451.682006.08.1833391合計(jì)1885725各樓盤140君㎡以上戶型泉去化情況240㎡戶型，三擠段式布局籃，采光通痕風(fēng)效果差肝。代表樓盤覆一230㎡戶型，抬三段式昏布局，殃采光通噴風(fēng)效果泄一般代表樓尾盤二207㎡戶型，子異形空堂間較多傅，利用板率低代表樓盤爽三樓盤年齡職業(yè)區(qū)域購買動(dòng)機(jī)新城首府30-55歲左右企業(yè)家、公司老板、私營業(yè)主、外企高管、公務(wù)員、老師等鐘樓區(qū)、天寧區(qū)和新北區(qū)等周邊區(qū)域?yàn)橹?，也有部分別的區(qū)域，甚至外地客戶大多是改善性自住，少量投資常發(fā)豪庭國際30-55歲為主企業(yè)老板、公司高管、醫(yī)生等以新北區(qū)、天寧區(qū)以及鐘樓區(qū)為主改善性居住為主，少量投資九龍倉時(shí)代上院25-35歲為主私營業(yè)主、白領(lǐng)階層、公務(wù)員、部分工薪階層、投資客以新北區(qū)為主剛需以及改善居住為主晉陵路八號(hào)35-55歲為主公司老板、私營業(yè)主以鐘樓區(qū)為主改善性居住巨凝金水岸35-60歲為主企業(yè)老板、私營業(yè)主、房產(chǎn)投資商等主要是以武進(jìn)區(qū)為主，部分其它區(qū)域改善性居住為主泰和之春35-55歲私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、教師以天寧區(qū)及周邊區(qū)域?yàn)橹鞲纳菩詾橹髯辖鸪?0-45歲為主私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、教師、醫(yī)生以武進(jìn)區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主改善性為主弘建一品25-40歲為主個(gè)體戶、白領(lǐng)階級(jí)、部分投資客以武進(jìn)區(qū)湖塘以及大學(xué)城附近為主剛需和改善性為主新城公館30-55私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、事業(yè)單位員工以武進(jìn)區(qū)為主改善性為主從典型樓舟盤成交客奮戶年齡來洞看，基本上籌在30-5扔5歲之間，綠以中年客它戶為主。從購房冬者所在啄區(qū)域看蠻，區(qū)域內(nèi)客兵戶所占比舌重較大，但周邊鄉(xiāng)其鎮(zhèn)、產(chǎn)蘭業(yè)人群不可小鼠覷。從購買者鞏職業(yè)來看籌，私營業(yè)獻(xiàn)主（33%）、企百業(yè)老板工（25%）、企挺業(yè)高管包（20%）、事業(yè)迫單位如：秩老師、醫(yī)筑生等所占比憤重較高竟。從購房醬目的來叫看，大部分客何戶購買大剃平層是用址來改善居落住，少部穿分用來投濃資。大平層文客戶的集購買動(dòng)肥機(jī)大部駛分是改善性居思住，購買群體級(jí)主要由企業(yè)老板標(biāo)、私營業(yè)磁主、企業(yè)弄高管、公嶄務(wù)員等組成。從上面哀新北區(qū)魔各面積裝段供銷筋情況可昌以看出腥，81-成140脆㎡之間的構(gòu)戶型都慨處于供待銷都較撞大的區(qū)乒域；而200-廁251㎡及以上市犧場(chǎng)接受度雕仍然很低恩。201偶2年本案肯產(chǎn)品主熄要以93、140㎡高層住三宅、220㎡大平層及針花園洋房枕組成近期，部統(tǒng)分國有央掙行下調(diào)首蝕套房利率找，部分優(yōu)危質(zhì)客戶可字拿到9折優(yōu)惠。禽從這一信辣號(hào)表明，退國家政策扯開始有所尾轉(zhuǎn)變。大驢的調(diào)控政買策不會(huì)有祖太大手筆牌的改動(dòng)，蘭但是首套甲房利率的質(zhì)下調(diào)將大元大刺激剛洞需性客戶對(duì)的購房需炒求。2012年，本案吸需抓住此芒部分剛需效性客戶。循剛需客戶缺才是本案擇在逆勢(shì)下臥生存的關(guān)濃鍵所以，2012年本案閉將繼續(xù)筒扮演者敢剛需客調(diào)戶的救禽助者、腦改善型伐客戶的億向往者總結(jié)201循1本項(xiàng)目影市場(chǎng)印絮象Part平2摩.4”跑偏“剪之小沈北陽篇穿跑偏了時(shí)間：2009年除夕地點(diǎn)：攝春晚現(xiàn)挪場(chǎng)事件：一但個(gè)人褲子亂穿跑偏了結(jié)局：”紅了“”跑偏“青之xx歸篇時(shí)間：201古1年地點(diǎn)：淹常州市餡新北區(qū)雪漢江西膏路與薛肯冶路交納匯處事件：隔一個(gè)港牧式星級(jí)豪宅降價(jià)了鏟，從開束盤650符0降價(jià)至450敗0了結(jié)局：”賣火了森“”跑偏“晝之xx撐后續(xù)篇“火滅了”“火勢(shì)小燙了”價(jià)格下去迅了在客戶印筑象中品質(zhì)完降低了花園洋房客得不到高無度客戶認(rèn)唉可來看房的脂都是剛需易性客戶”性價(jià)比浮“成了代孤名詞客戶上門似量減少成交量財(cái)平穩(wěn)人人在術(shù)等下次隙再降價(jià)誰都說這胳個(gè)項(xiàng)目價(jià)攜格低“賣火了例”開盤熱括銷9月創(chuàng)造新爹北銷售奇鮮跡10月破冰而裁行11月穩(wěn)步劃前行“以價(jià)促量迎”項(xiàng)目形象椒走低“性價(jià)比高烤”項(xiàng)目印曠象一波一波頓的降價(jià)風(fēng)紀(jì)潮，xx貫港式星級(jí)選大宅，原本的產(chǎn)豪宅變成了現(xiàn)蜻價(jià)4500元/㎡的普通托住宅，破與周邊木普通住付宅無異。項(xiàng)目也就是一茫般性的住帽宅小區(qū)，圾和其他房虧子沒有區(qū)變別?？纯床绕渌纳喾孔影砂Y，價(jià)格夫合適就稈好了。客戶總結(jié)Par立t逢2.艱5宏觀市場(chǎng)堪：全國在幸高壓政策腫的影響下甩，呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的狀態(tài)。脂常州市在終未出具限子購令的情丙況下，改療善性住宅己市場(chǎng)還有擔(dān)一定份額印。隨著高肌鐵板塊的盛規(guī)劃及薛款家鎮(zhèn)生態(tài)溉鎮(zhèn)的落成鴉，區(qū)域發(fā)展臭空間巨大敢。大范圍捷的土地出停讓也給新胞北區(qū)房地薪產(chǎn)市場(chǎng)帶夢(mèng)來競爭區(qū)域市場(chǎng)臘：周邊競卡品項(xiàng)目增企多、產(chǎn)品撲線基本一含致、價(jià)格蜓一降再將鎮(zhèn)，201紋2年本區(qū)迷域內(nèi)競饑爭壓力傍驟增。項(xiàng)目生存塞空間驟減。產(chǎn)品市妙場(chǎng)：80-飯90㎡戶型屬于熱銷產(chǎn)品，劈燕而200吧㎡以上大平訴層產(chǎn)品市睡場(chǎng)接受度負(fù)不高，而慰客源所需費(fèi)都是中高累端客戶，貝去化情況緩慢。項(xiàng)目印扎象：201統(tǒng)1年因?yàn)榛鶅r(jià)格因究素，導(dǎo)取致客戶暖對(duì)項(xiàng)目詞原始的奏定位發(fā)膀生變化掘?？蛻羧闹械氖懈叨艘亚凼幦粺o戶存。201需2年需再桌次提升兇項(xiàng)目品邪牌，同耽時(shí)對(duì)高鬧層住宅板保持原節(jié)有路線深。產(chǎn)品包善裝及營扛銷策略Par膽t3改變形象Part彩3起.1現(xiàn)在！我們的膏形象是味：？？？客戶A：便宜梁人貪人都知道客戶B：在薛字家，遠(yuǎn)備市麥區(qū)人、辨武進(jìn)人岔都知道客戶C：買過了叢，上當(dāng)了寫，說不降蹲價(jià)，降了砍，虧了匠一腥期老業(yè)主下知道客戶D：佳兆偶業(yè)呀！絮比新城雪牛B了解的、竭買了感覺元好的人知再道客戶D有多少：？？？？形象改奪變——“不便宜”價(jià)格便張宜不？酒？便宜多少？高層4500元/㎡花園洋鬧房才600盡0元/㎡買到的客戶得態(tài)到的東針西不便宜6星級(jí)會(huì)封所，24小時(shí)開朱放管家式痰服務(wù)，24小時(shí)一慚對(duì)一服敏務(wù)800菊0㎡幼兒園6大主題廣籍場(chǎng)、自然乖生態(tài)環(huán)境高端住斑宅小區(qū)達(dá)品質(zhì)，切港式大哈宅怎樣“害不便宜護(hù)”硬性改變通過提升延項(xiàng)目現(xiàn)有挎現(xiàn)場(chǎng)展示偉力售樓處蝕重新布可置，選欣擇更加用精細(xì)物肝料實(shí)景園書林展示瞧，隨著揭花園洋泄房交付神及實(shí)景殊園林完尼工進(jìn)行瞎實(shí)景展慮示樓書、狂宣傳冊(cè)騎體現(xiàn)出調(diào)工程質(zhì)叼量怎樣“憲不便宜惕”軟性改變會(huì)所服烏務(wù)提升會(huì)所定泡期舉行俱老業(yè)主槐活動(dòng)定時(shí)像愚客戶傳流達(dá)相關(guān)揭溫馨提拐示洋房交循付，業(yè)冰主體驗(yàn)返管家式贏服務(wù)形象改變——“不遠(yuǎn)”體驗(yàn)式引改變最近高架溪入口距離涼項(xiàng)目3公里常州京洲滬高鐵撐站距離傾項(xiàng)目5公里由高架頁驅(qū)車至唱最遠(yuǎn)湖竹塘地區(qū)痕僅25分鐘京滬高鐵龍縮短城市栽與城市之矛間的距離先天的優(yōu)搞勢(shì)，無”盤“可媲美建議：蛛每天由甜班車來默往于高則鐵站，四同時(shí)由徑高架行嗎駛于項(xiàng)孩目于市尊區(qū)重塑市輸場(chǎng)Par繭t誤3.片2品牌形象知道！老尸板王振華它，以前···儲(chǔ)···常州人嗎可以把搖新城從法頭說到畝尾佳兆業(yè)？維不清楚····蘆··做什么紫的。不綱好意思多常州人沃對(duì)佳兆查業(yè)還不帖清楚品牌其田實(shí)就是聰一種強(qiáng)菌有力的競廣告，含可以深碼入人心月、可以扛使人在耽無形中缺頂禮膜貌拜。常鳳州人愿鍋意買新障城的房浴子，因薪為新城歪他們熟纖悉，他頂們?cè)敢忭嵸I熟悉析的東西搶。同樣責(zé)佳兆業(yè)竟也需要牙對(duì)自身處的品牌墻做宣傳間，因?yàn)楦窦颜讟I(yè)星實(shí)力比拜新城牛嘗。深度挖掘忌買點(diǎn)地段配套景觀xx板塊綁，升至潛慣力巨大3700起㎡港式會(huì)末所、占踩地8000顧㎡的私家歷幼兒園大型律限動(dòng)廣場(chǎng)斜，綠色黃和諧Dire走ctio臂n居住超大空濤間，星崖級(jí)享受；服務(wù)一對(duì)一管兩家服務(wù)，導(dǎo)省心放心For午min胳gScn厘e(cuò)ryLivi研ngser陳vic坦e更舒適更可靠更適合更喜歡營銷策洋略Part喝3秩.32012年推售計(jì)劃推售批次推售時(shí)間推售樓棟放量（套）體量（㎡）價(jià)格（元/㎡）推售金額（萬元）年度去化率回款金額（萬元）11-4月1、3、4、12、13#余房126153244500689595%655125月1日2#1368020.585000401080%401036月1日洋房14、15、16、17、18#11018220.7660001，093220%218647月1日11#1288020.585000401050%377658月1日9#7015313.325500842230%336869月1日7#5412145.125000607230%1821710-12月余房銷售22840178.12250002，008930%6026總計(jì)852132321.16

2,7738201催2年度，濃本項(xiàng)目蛙銷售重質(zhì)點(diǎn)仍然絡(luò)在高層云住宅。董高層住糞宅的去準(zhǔn)化率決獲定了2012年度能否侄完成2.3個(gè)億的碎銷售指悔標(biāo)。根魚據(jù)計(jì)劃價(jià)，高檔據(jù)住宅花惹園洋房碎的去化蓄率為20%；大平層灑去化為50%，所以高游層住宅仍藥然要保持脂現(xiàn)有銷售貌速度方可歷完成年度修指標(biāo)。核心思路高檔低跑高端產(chǎn)濁品（花差園洋房鮮、大平擺層）高匆調(diào)入市辭，提升住項(xiàng)目品刪質(zhì)、拉戒高項(xiàng)目扯調(diào)性。維一甩2011年“性價(jià)威比高”的博樓盤印象萌。借勢(shì)高端吼產(chǎn)品的入偏市，提高厚產(chǎn)品附加爽值，吸引備客戶達(dá)到迅借勢(shì)而跑圈的效應(yīng)總結(jié)201那1年因?yàn)樗噧r(jià)格因婆素導(dǎo)致庫項(xiàng)目形挽象降低碰，2012年將項(xiàng)目慕硬性到軟屋性全面重欄新包裝?；謴?fù)原獅有港式斧星級(jí)大絮宅的豪疤宅形象。品牌效應(yīng)粘是當(dāng)下社起會(huì)信息流星通的產(chǎn)物懷，有品牌怖就有追隨找者。樹立淘佳兆業(yè)品橡牌形象，類深度挖掘鴉項(xiàng)目賣點(diǎn)撿，重塑市魚場(chǎng)信息。捉促使客戶愉對(duì)本項(xiàng)目泉有新的了杠解。高層住遍宅借勢(shì)罵高檔產(chǎn)鋪品，以已現(xiàn)有價(jià)封格、速劈燕度低價(jià)快跑，獲取更衣多市場(chǎng)份涌額。推廣策略Par酬t41月時(shí)間內(nèi)容1、階段內(nèi)拖容小戶型持挽續(xù)銷售信帝息/活動(dòng)報(bào)道2、工程扣配合4月30日洋房交搶付1、3、4、12、13#樓余房市銷售3、階段蝕推售洋房、2#0得1及02室11#23456789101112營銷總控模表高層余房持銷/洋房蓄客洋房加推銷售/平層蓄客平層加推銷售所推余房持續(xù)銷售疊墅現(xiàn)惕房認(rèn)籌嗚及銷售擴(kuò)信息/活動(dòng)報(bào)道平墅認(rèn)籌寄信息洋房交付券信息平墅加氧推信息/活動(dòng)報(bào)籮道所推房但源余房悼持銷/活動(dòng)報(bào)州道7月1日大平層納樣板區(qū)開碌放2#9#、11#7#余房去膏化推廣依傭據(jù)Part社4使.1綜上所述渴，2012年需改變只形象、重惑塑市場(chǎng)，憂才能達(dá)到黃高檔低跑巷的效應(yīng)。悲改變形象叨、重塑市復(fù)場(chǎng)需有硬萌性與軟性枝的改變。味軟性改變控可以根據(jù)足實(shí)際情況聯(lián)進(jìn)行調(diào)整勁，而硬性壁改變則需火要根據(jù)工寇程節(jié)點(diǎn)作田為調(diào)整。所以，201反2年推廣策辭略需按照工程節(jié)愚點(diǎn)做出相應(yīng)然的改變。推廣節(jié)點(diǎn)Part放4線.2工程節(jié)點(diǎn)4月30日洋房交付7月1日大平層樣板區(qū)開放工程節(jié)毀點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)時(shí)間內(nèi)容推廣策略實(shí)施計(jì)劃預(yù)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)一4月園林完工硬性形象改變?nèi)訝I銷、媒體投放4-8月洋房交付高端產(chǎn)品入市拔高項(xiàng)目調(diào)性圈層營銷、媒體投放5月節(jié)點(diǎn)二7月大平層中心實(shí)景樣板房開發(fā)配合洋房再次拔高項(xiàng)目調(diào)性圈層營銷、媒體投放7-12月推廣渠活道Part劑4唇.3媒體渠道原避則方式調(diào)整本項(xiàng)目的壟媒體策略素應(yīng)該注重漸針對(duì)性，品根據(jù)媒體欣的性質(zhì)，分效果娘、分階攜段、有與主次的綜合伙利用各固種媒體飯渠道，踐促成本鑒項(xiàng)目宣獎(jiǎng)傳效果最大僚化。以宣傳形帳象、拉高續(xù)調(diào)性為主勉，以項(xiàng)目便的產(chǎn)品信便息為賣點(diǎn)疫大眾，大眾媒體械與小眾渠腎道相結(jié)合。結(jié)合當(dāng)前截市場(chǎng)情況區(qū)，適當(dāng)削減201析1年大面積肉的廣告投造入，而是購積極拓展長渠道，多訓(xùn)渠道予以朵宣傳。66屬性媒體形象大牌、電視、報(bào)紙、廣播、其他戶外軟性軟文（報(bào)紙）、網(wǎng)絡(luò)時(shí)效報(bào)紙、海報(bào)、短信常規(guī)媒體房誠渠道專業(yè)專刊自雜志渠道刺精準(zhǔn)搜羅1DM單頁直郵2會(huì)議贊辱助3《長三角經(jīng)糖濟(jì)》、《常州照私明》、《車友會(huì)》、《龍時(shí)尚》等專業(yè)嗚期刊雜砍志，精罷準(zhǔn)網(wǎng)羅拴高端客晶群。通過郵世政等渠浩道購買濁高端客著戶資料阿，進(jìn)行沈定期產(chǎn)息品信息嗓直郵。以新北濤區(qū)為重年點(diǎn)并考敬慮常州硬范圍內(nèi)攏的大型石行業(yè)會(huì)矮議、論翁壇、政裁府會(huì)議冊(cè)等，以躲禮品贊敏助或其擱他方式張植入產(chǎn)遷品信息。創(chuàng)新媒罩體渠道外拓DS直訪5利用現(xiàn)瘦有外拓曬人員進(jìn)費(fèi)行DS登門拜訪老，進(jìn)行上么門服務(wù)式疾的置業(yè)服亮務(wù)并定期敬提供產(chǎn)品羊信息。高端合作4與星級(jí)酒驚店、高檔掛休閑建立林合作關(guān)系果，通過沙徹盤模型安對(duì)放、資料陣發(fā)放、客邪戶共享等監(jiān)途徑擴(kuò)大烤宣傳。同嗎時(shí)結(jié)合已蛇成交客戶卻展開圈層撈營銷。圈層營襖銷圈層16+牧X公務(wù)員企業(yè)高碼管以現(xiàn)有蜂客戶為巴基礎(chǔ)，挑實(shí)行16+從X=3銳2+X嶄=64鍛+X的圈層盾活動(dòng)以某一點(diǎn)尸為突破口漫進(jìn)行，影勇響同一圈懲層人士尋找此類惱人群聚集宴活動(dòng)為契忍機(jī)，開展閥圈層活動(dòng)圈層活墻動(dòng)由現(xiàn)有搖成交客內(nèi)戶中的臭私營業(yè)會(huì)主帶客材其同等革身份的妻朋友參仰與此次困活動(dòng)，圾有意拔扛高參與奴者的尊舊重感和詞品質(zhì)感鴨，借此剖活動(dòng)給蚊已給交茫客戶帶錫來足夠著的面子慣及在朋厭友圈中鞏的地位鄭。同時(shí)押使得其張朋友也涉能感受州到項(xiàng)目天的奢華艦與獨(dú)特役之處。閑與此同蛙時(shí)，也奪給予其直朋友臨腸時(shí)會(huì)員料身份可欠以隨時(shí)什前來體宏驗(yàn)。在泰下次活央動(dòng)時(shí)獲芬得再帶險(xiǎn)人來的習(xí)資格。以此類推闖：16+栽X=3漏2+X廟=64慌+X以此類捆推。16+悉X營銷模滲式我們現(xiàn)在怒指的公務(wù)散員一部分語是政府人圈員更大的叛一部分是執(zhí)鄉(xiāng)村里的冊(cè)帶政府性渡質(zhì)的工作懇人員，他吧們一般不荷容易接觸誤，所以我次們需要——重點(diǎn)攻關(guān)部分政府領(lǐng)導(dǎo)同樣以1+X方式遞進(jìn)邀請(qǐng)來的朋友再組織下次派對(duì)長期開展活動(dòng)促成成交∣輔以轉(zhuǎn)縮慧接費(fèi)每魂個(gè)一萬兔元借力使力——拓展渠察道中高層昌管理人逼員，我紫們一直旋夢(mèng)寐的抹客群對(duì)鑰象，卻辛一直遙淹不可及以某機(jī)構(gòu)定期的企業(yè)家培訓(xùn)為契機(jī)宣導(dǎo)品牌，結(jié)交企業(yè)家以上至下攻擊企業(yè)客戶長期開展活動(dòng)促成成交利用企扭業(yè)團(tuán)購搖為福利∣借力使力——拓展渠改道高端企綿業(yè)主培輛訓(xùn)此圖為常的州龍時(shí)尚資主辦的高垃端企業(yè)管犬理者培訓(xùn)惡，此類人艙群主要針騰對(duì)企業(yè)的慘中高層管慘理者，是標(biāo)最能夠直陸接接觸到晨有效客戶杰的方式之致一。此類鑰媒體擁有擔(dān)廣泛的客哨戶資源。以上至下男，攻其不譽(yù)備分階段顯執(zhí)行計(jì)妖劃Part咐4挪.42月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月調(diào)性活動(dòng)系列巡展樣板區(qū)開蠅放及產(chǎn)品惑格調(diào)鑒賞偷會(huì)定向產(chǎn)品店推介會(huì)（弦圈層營銷州）“飛魚脹”計(jì)劃做少年暑桐期游泳需培訓(xùn)平層開店盤走進(jìn)大型斜企業(yè)舉辦全六市羽毛冒球比賽紅酒品鑒河會(huì)分階段執(zhí)毫行計(jì)劃——主要活丹動(dòng)安排“ILove行Chri架stma廣s”少兒系喬列活動(dòng)洋房開勁盤洋房交特付（風(fēng)矮水講座用）理財(cái)講座時(shí)間階段目標(biāo)階段主題推廣手段2-3月為洋房銷售物料的準(zhǔn)備、軟文規(guī)劃及報(bào)廣主題的確定；現(xiàn)場(chǎng)更新包裝。佳兆業(yè)開創(chuàng)之作即將登場(chǎng)報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、道旗圍墻畫面更換階段活綱動(dòng)配合——系列巡展內(nèi)容：由知于當(dāng)前市換場(chǎng)觀望情因緒較濃以概及未來市輸場(chǎng)行情的悉不確定性蘭，我們的遣推廣應(yīng)從捎注重實(shí)效稠性的角度提出發(fā)，深食入市場(chǎng)，謠與客戶互屑動(dòng)，而不拋是被動(dòng)的蕩等客戶來查訪，因此鮮，繁華市別區(qū)、重點(diǎn)環(huán)社區(qū)及鄉(xiāng)男鎮(zhèn)的巡展蝕活動(dòng)是一瘦個(gè)有效的痕推廣途徑肝。目標(biāo)：滴通過周直期性的嚇巡展，被配合其桂他推廣標(biāo)活動(dòng)，蓮傳播銷辯售信息泊，擴(kuò)大猜品牌的沾知名度撥，充分壇利用口愁碑效用鋪，為有悲效積累跳客戶群住體創(chuàng)造如條件。時(shí)間：2-3月份每周擇末時(shí)間階段目標(biāo)階段主題推廣手段4-5月洋房形象強(qiáng)勢(shì)推廣，樹立項(xiàng)目在消費(fèi)者心中的高端形象；逐步強(qiáng)化賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目品質(zhì)和美譽(yù)度疊墅洋房炫彩綻放；現(xiàn)房360°全方位展現(xiàn)各大媒體同時(shí)引爆塑造口碑建立項(xiàng)目地位內(nèi)容：針敬對(duì)項(xiàng)目洋菊房交付在宜即，邀請(qǐng)多風(fēng)水養(yǎng)生烈方面的專歌家親臨現(xiàn)日?qǐng)鰹榇蠹移椭v解中華般國粹養(yǎng)生弊風(fēng)水。可適當(dāng)結(jié)摘合本項(xiàng)目獵園林景觀促和戶型，防闡述風(fēng)水紛養(yǎng)生知識(shí)臭，并做現(xiàn)源場(chǎng)解答。時(shí)間：4月30日地點(diǎn)：項(xiàng)飽目會(huì)所階段活指動(dòng)配合盲（一）——風(fēng)水講座階段活絨動(dòng)配合申（二）——定向產(chǎn)塵品推介矩會(huì)內(nèi)容：針府對(duì)重點(diǎn)政嚇企部門、偉大型公司么舉辦定向赴專場(chǎng)產(chǎn)品醋發(fā)布會(huì)。時(shí)間:201哈2年5月份時(shí)間階段目標(biāo)階段主題推廣手段7月平層形象出街，拔高持續(xù)項(xiàng)目品質(zhì)和美譽(yù)度是時(shí)候?qū)挻约毫?！—?30㎡空中別墅，港式大宅極致尊崇戶外、報(bào)廣、軟文、電視廣播、道旗、短信等內(nèi)容：黑借大平顯層樣板懶區(qū)開放融，用正柜式的、咐隆重的脅形式面聽世，向嘗市場(chǎng)呈芒現(xiàn)項(xiàng)目冤的完整殺信息，藏傳遞產(chǎn)蓄品品質(zhì)膊。有利跳于樹立蘋良好的購市場(chǎng)形唇象，并分?jǐn)U大宣睛傳增強(qiáng)伶客戶的糕購買信魄心。時(shí)間：201誰2年7月1日地點(diǎn)：遞項(xiàng)目會(huì)犧所（暫債定）階段活劉動(dòng)配合民（一）——產(chǎn)品格忙調(diào)鑒賞喜會(huì)階段活動(dòng)這配合（二賄）——“飛魚”汽計(jì)劃少劉年暑期究游泳培猶訓(xùn)內(nèi)容：店活動(dòng)從兼啟動(dòng)儀忠式開始陣到結(jié)業(yè)苦儀式結(jié)解束，其小間以8-15歲少兒恭業(yè)主游槽泳培訓(xùn)拌為主線織及主要餡內(nèi)容；娘并且計(jì)者劃針對(duì)喬陪同家微長，推廚出系列走沙龍，真一方面另宣傳佳織兆業(yè)服踢務(wù)的價(jià)灶值和內(nèi)沙涵，另炊一方面志，適當(dāng)涂結(jié)合一蜻些xx卻項(xiàng)目的等宣傳，纖以促進(jìn)驚項(xiàng)目宣食傳與意舅向客戶青的積累鵲。時(shí)間：2012年7月1日-8月8日地點(diǎn)：傅項(xiàng)目會(huì)尚所游泳銀池時(shí)間階段目標(biāo)階段主題推廣手段8-12月持續(xù)推廣，公關(guān)、促銷活動(dòng)為主，媒體主打銷售信息持銷+加推/活動(dòng)報(bào)道戶外、報(bào)廣、軟文、電視廣播、道旗、短信等內(nèi)容：求大平層嘴樣板房嘆開放，