大連上市房企知名住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告附圖豐富

XX·XX營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告書(shū)1第一部分：銷(xiāo)售背景分析

一、市場(chǎng)背景分析

1、07年至08年上半年交易數(shù)據(jù)分析2、總體供應(yīng)量分析

3、XX區(qū)域板塊特征分析4、依據(jù)市場(chǎng)背景的XX消化量、消化周期分析

二、競(jìng)爭(zhēng)背景分析

1、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)樓盤(pán)的篩選2、價(jià)格分析分析3、供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)分析4、供應(yīng)量、消化量分析目錄6-227-127-910111213-191314-1516-1718-192三、XX背景分析

1、SWOT分析

2、規(guī)劃、戶型分析

3、依據(jù)市場(chǎng)和XX特點(diǎn)的價(jià)格體系初步判定第二部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣

一、總體策略

二、推廣階段劃分與時(shí)間的初步界定

三、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)

1、工程工期的初步界定

2、對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的XX營(yíng)銷(xiāo)周期及各期消化量初步界定

3、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)目錄320-2220212223242526262728-30

3.1營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的前提

3.2營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的階段性劃分與實(shí)現(xiàn)

四、目標(biāo)客戶群鎖定

1、客層來(lái)源分析

2、客層年齡分析

3、客層職業(yè)分析

4、客層置業(yè)目的分析

5、客層關(guān)注要素分析

6、本案一期目標(biāo)客戶鎖定

五、營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃

1、推廣計(jì)劃

2、依據(jù)推廣計(jì)劃的媒體選擇

3、媒體選擇計(jì)劃

目錄29-303132

3334353637-5637-545556

2831-364六、包裝

1、logo、標(biāo)準(zhǔn)色調(diào)

2、售樓處的包裝策略

3、圍擋

4、導(dǎo)視系統(tǒng)第三部分、銷(xiāo)售一、銷(xiāo)售策略二、銷(xiāo)售執(zhí)行方案

三、促銷(xiāo)方案目錄5767-70715758-6065-66646361-625第一部分：銷(xiāo)售背景分析61、07年至08年一季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)分析金州區(qū)2007年房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)：—成交量110萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)16%；—成交金額40億，同比增長(zhǎng)21%。結(jié)論：

從上面的數(shù)據(jù)可以看出,金州市房地產(chǎn)2007年發(fā)展健康、良好、迅速，年均增幅在500元以上。2008年一季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)—一月成交94套；—二月成交133套；—三月成交344套。結(jié)論：

從08年一季度交易數(shù)據(jù)來(lái)看，只相當(dāng)于07年的一半不到，沒(méi)有順承07年良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)突然冷淡。7第一部分：銷(xiāo)售背景分析一、市場(chǎng)背景分析1、07年至08年一季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)分析分析結(jié)論：從07至08年第一季度交易數(shù)據(jù)來(lái)看：在市內(nèi)四區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地日益稀缺及價(jià)格高昂和金州城市定位的快速發(fā)展的條件下，開(kāi)發(fā)商將目光集中在這里，大開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入，致使競(jìng)爭(zhēng)加大；金州的城市人口在工業(yè)化城市定位基礎(chǔ)上增加幅度較快，產(chǎn)生了一定需求，在較小的市場(chǎng)供應(yīng)量基礎(chǔ)上，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)熱度，但工業(yè)化人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求具有滯后效應(yīng)，在供給迅速加大基礎(chǔ)上會(huì)形成市場(chǎng)的突然冷淡；金州房?jī)r(jià)在與市內(nèi)四區(qū)邊緣及開(kāi)發(fā)區(qū)普通地帶存在價(jià)格差距產(chǎn)生了擠壓需求，現(xiàn)在這種價(jià)格差日益接近，房?jī)r(jià)擠壓產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)需求正在衰減。以前政府出臺(tái)的房地產(chǎn)控制政策的效應(yīng)逐步體現(xiàn)，加以媒體宣傳方面的全國(guó)性拐點(diǎn)論，導(dǎo)致持幣待購(gòu)現(xiàn)象嚴(yán)重；通貨膨脹導(dǎo)致客戶購(gòu)房謹(jǐn)慎性較大，觀望性客戶所占比例上升過(guò)快。8第一部分：銷(xiāo)售背景分析一、市場(chǎng)背景分析1、07年至08年一季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)分析分析結(jié)論：從07至08年第一季度交易數(shù)據(jù)來(lái)看：綜上所述，08年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，銷(xiāo)售壓力較大，價(jià)格提升空間有限。9第一部分：銷(xiāo)售背景分析一、市場(chǎng)背景分析2、市場(chǎng)供應(yīng)量分析07年市場(chǎng)結(jié)余約50萬(wàn)平米；08年市場(chǎng)在建和6月前進(jìn)入市場(chǎng)40萬(wàn)平米；08年下半年預(yù)計(jì)進(jìn)入約50萬(wàn)平米結(jié)論：所以整體市場(chǎng)供應(yīng)量140萬(wàn)平米以上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不容樂(lè)觀。10第一部分：銷(xiāo)售背景分析一、市場(chǎng)背景分析3、XX區(qū)域板塊特征分析金州南部興起的居住板塊之一，具備較大的前景；目前本區(qū)域所受市場(chǎng)關(guān)注度低于東部區(qū)域；產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值低于東部區(qū)域；基礎(chǔ)設(shè)施、配套相對(duì)缺乏；交通出行路線較為單一；周邊缺乏休閑娛樂(lè)設(shè)施；改造區(qū)域，居住氛圍相對(duì)欠缺；自然景觀方面不具備優(yōu)勢(shì)。結(jié)論：本區(qū)域板塊在金州整體板塊中處于較低價(jià)格基礎(chǔ)上建立起來(lái)的優(yōu)勢(shì)，另一方面是發(fā)展遠(yuǎn)景的看好。區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)（除生輝第一城外）基本上處于自然消化狀態(tài)。11第一部分：銷(xiāo)售背景分析一、市場(chǎng)背景分析4、面對(duì)市場(chǎng)狀況及消化量和周期分析面對(duì)的市場(chǎng)狀況：

—整體市場(chǎng)冷清；

—供應(yīng)量較大；

—價(jià)格上漲壓力較大；

—市場(chǎng)負(fù)面情緒較濃（金州區(qū)在08年的一月成交94套、二月成交133套、三月成交344套）；

—持幣待購(gòu)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。消化量和周期：

—對(duì)比07年，市場(chǎng)總共供應(yīng)12個(gè)樓盤(pán)，平均每個(gè)樓盤(pán)消化量是（未扣除鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分）8萬(wàn)平米，經(jīng)綜合判斷按照07年標(biāo)準(zhǔn)本案所在位置樓盤(pán)消化量約在5-6萬(wàn)平米之間（08年上半年速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)比例）。

—按照本案體量，正常市場(chǎng)消化速度約一年半的消化周期，按照08年現(xiàn)在趨勢(shì)持續(xù)需要兩年以上的銷(xiāo)售周期。12第一部分：銷(xiāo)售背景分析一、市場(chǎng)背景分析1、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的篩選原則：

-市場(chǎng)價(jià)格在4000—5500元/平米之間（部分樓盤(pán)超過(guò)這個(gè)上限）；

-對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)威脅度較高。樓盤(pán)的篩選

-濱城南岸-和嘉佳園

-碧鴻·海悅園-聚鑫小區(qū)-永樂(lè)名庭-生輝第一城-金潤(rùn)花園13第一部分：銷(xiāo)售背景分析二、競(jìng)爭(zhēng)背景分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)平均價(jià)格圖表2、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格分析第一部分：銷(xiāo)售背景分析二、競(jìng)爭(zhēng)背景分析14通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)均價(jià)曲線圖例可以看出，樓盤(pán)均價(jià)基本集中在4500元—4700元之間，這是市場(chǎng)接受的均價(jià)集中區(qū)；競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)主要集中在五一路的東部區(qū)域，區(qū)域位置和熱度上要超過(guò)XX所在區(qū)域。結(jié)論：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)均價(jià)給XX指定了方向，但考量到綜合因素的影響，特別是區(qū)域影響力和產(chǎn)品之間的比較，XX的均價(jià)應(yīng)在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)下限即4500元/平米的價(jià)格是較為適宜的，雖然具備一定的市場(chǎng)抗性，但通過(guò)一定的價(jià)格擠壓，對(duì)于XX的銷(xiāo)售趨勢(shì)有利，同時(shí)亦能夠?qū)崿F(xiàn)XX利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。15第一部分：銷(xiāo)售背景分析二、競(jìng)爭(zhēng)背景分析2、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)總戶型配比表3、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)戶型配比戶型面積數(shù)量總數(shù)比率一室50以下1519771719.68%二室60-90354245.9%三室110-130265634.42%第一部分：銷(xiāo)售背景分析二、競(jìng)爭(zhēng)背景分析16從競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，兩室戶型占據(jù)絕對(duì)比例，達(dá)到了45.9%，是金州市場(chǎng)供應(yīng)的主流戶型；其次是三室戶型達(dá)到了34.2%，再次是一室戶型19.68%；從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)樓盤(pán)戶型供應(yīng)比例來(lái)看，兩室戶型是市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品，市場(chǎng)需求量的集中點(diǎn)，成為最暢銷(xiāo)的產(chǎn)品。三室戶型供應(yīng)量偏大，市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的供應(yīng)者，同時(shí)亦是各競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品主要滯留戶型。小戶型供應(yīng)比例適中，保持市場(chǎng)調(diào)劑者的地位。對(duì)于XX的市場(chǎng)供應(yīng)戶型，我們?cè)诓僮髦袘?yīng)該嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪\(yùn)用市場(chǎng)需求趨勢(shì)，合理的調(diào)配不同銷(xiāo)售時(shí)期的各戶型供應(yīng)比例，調(diào)劑戶型每次供應(yīng)比例加大，市場(chǎng)需求最為主要的戶型比例適當(dāng)減少，大戶型供應(yīng)適中的原則。17第一部分：銷(xiāo)售背景分析二、競(jìng)爭(zhēng)背景分析3、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)戶型配比18第一部分：銷(xiāo)售背景分析二、競(jìng)爭(zhēng)背景分析4、供應(yīng)量、消化量分析項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)平）開(kāi)盤(pán)日期消化比率阻力產(chǎn)品均價(jià)（元/平米）濱城南岸707年8月60%80平米以上4400金潤(rùn)花園3期708年4月40%90平米以上4500永樂(lè)銘庭5.307年11月70%120平米以上4700聚鑫小區(qū)6.507年8月90%——4800（高層精裝修均價(jià)4400元/平）和嘉佳園5.407年9月97%80-90平米4500競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供應(yīng)量和前文消化量分析相對(duì)應(yīng)；中心區(qū)及接近區(qū)域樓盤(pán)接受度高，地段在購(gòu)買(mǎi)評(píng)比行為中占據(jù)重要地位；價(jià)格較低產(chǎn)品市場(chǎng)接受度高；剩余產(chǎn)品集中在大戶型，證明市場(chǎng)仍然是以一次置業(yè)為主體的市場(chǎng)及中小戶型的市場(chǎng)主流產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)；同比銷(xiāo)售速度下降。通過(guò)數(shù)據(jù)分析，XX區(qū)位方面不占優(yōu)勢(shì)，在價(jià)值實(shí)現(xiàn)方面很難達(dá)到很高的心理預(yù)期，戶型方面占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)，這需要我們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)方面將區(qū)位價(jià)值、戶型、價(jià)格等諸多因素整合優(yōu)化，達(dá)到XX價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)。19第一部分：銷(xiāo)售背景分析二、競(jìng)爭(zhēng)背景分析4、供應(yīng)量、消化量分析區(qū)域外項(xiàng)目性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)大；周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)大；周邊配套不足支持項(xiàng)目?jī)r(jià)格；減少劣勢(shì)，避免威脅營(yíng)銷(xiāo)發(fā)力快速進(jìn)入市場(chǎng)Ｓ優(yōu)勢(shì)Ｗ劣勢(shì)Ｏ機(jī)會(huì)Ｔ威脅總價(jià)缺乏成熟的與項(xiàng)目相匹配的居住氛圍周邊環(huán)境單一的交通區(qū)域規(guī)劃工業(yè)發(fā)展帶來(lái)的人口增加區(qū)域認(rèn)知交通距離的抗性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品迅速認(rèn)同精確定位，強(qiáng)調(diào)唯一性打造產(chǎn)品鮮明的特點(diǎn)挖掘自身優(yōu)勢(shì)突出產(chǎn)品價(jià)值建立精致先進(jìn)的產(chǎn)品價(jià)值揚(yáng)長(zhǎng)避短，突出特點(diǎn)精耕細(xì)作，以質(zhì)取勝系統(tǒng)操作，精益求精，堅(jiān)持產(chǎn)品特點(diǎn)、做好服務(wù)利用XX優(yōu)勢(shì)和良好的運(yùn)作本案作為全新的金州西部地區(qū)城市化貢獻(xiàn)者，把XX的概念演繹，利用戶型和合理的價(jià)格贏得市場(chǎng)1、SWOT分析第一部分：銷(xiāo)售背景分析三、XX背景分析20規(guī)劃-地塊平整黑，占地較贈(zèng)小，缺乏蝕縱深；-布局緊湊繡，容積率腐最大化的紐奉產(chǎn)品；-地塊可供叔挖掘價(jià)值貓較??；-建筑造型灰色彩具備勸一定的優(yōu)拘勢(shì)。戶型-尺度、功賽能布局較抽為合理；-產(chǎn)品供應(yīng)碎是市場(chǎng)競(jìng)曉爭(zhēng)較小區(qū)甜域。結(jié)論：從產(chǎn)品規(guī)慢劃戶型方葬面僅僅圍逃繞XX的期深刻內(nèi)涵禮來(lái)挖掘建父筑本身價(jià)主值和戶型普的優(yōu)越，描屏蔽自身價(jià)的比例因荒素。21第一部循分：銷(xiāo)驗(yàn)售背景集分析塔三、X移X背景愛(ài)分析2、規(guī)劃、役戶型分析市場(chǎng)特點(diǎn)填：價(jià)格聚慮焦市場(chǎng)眼彩球比較集呢中，市場(chǎng)睜抗性較小江，銷(xiāo)售速駕度較快，否從競(jìng)爭(zhēng)市筆場(chǎng)價(jià)格分滿析我們可烏以得出這興個(gè)結(jié)論，浮即市場(chǎng)上賺目前較受虎價(jià)格最為軟集中區(qū)域謎是440求0—4600元/平米左右閃；XX特點(diǎn)毅：最大的吸核心競(jìng)爭(zhēng)膠優(yōu)勢(shì)是總休價(jià)低?？剂縓X付面向市場(chǎng)棟的時(shí)間和長(zhǎng)結(jié)合市場(chǎng)杯需求特征怎，XX的邀市場(chǎng)均價(jià)同定位在450編0元/平米是謊比較適影合市場(chǎng)貴需要的肌。22第一部分駁：銷(xiāo)售背影景分析透三、XX罷背景分析3、依據(jù)市倘場(chǎng)和XX貢特點(diǎn)的價(jià)進(jìn)格體系初呼步確定第二部分披：營(yíng)銷(xiāo)推直廣23第二部分育：營(yíng)銷(xiāo)推廢廣一、總體辮策略XX自驚身的特許質(zhì)決定宏了本案相對(duì)XX建公司的絡(luò)品牌貢宰獻(xiàn)度較蹲低，在紐奉面對(duì)08年市場(chǎng)修激烈競(jìng)戶爭(zhēng)和市讀場(chǎng)負(fù)面損效應(yīng)較作多銷(xiāo)售仔數(shù)量嚴(yán)廉重下滑埋的狀態(tài)留下，在錯(cuò)要求迅語(yǔ)速回款悔對(duì)工程頁(yè)支持的膠狀態(tài)下錢(qián)，要求幻玉XX的摔營(yíng)銷(xiāo)必活須以速衡度爭(zhēng)取增市場(chǎng)，珍迅速完承成本案針的銷(xiāo)售勒，避免涌市場(chǎng)形賴(lài)勢(shì)繼續(xù)呆惡化帶景來(lái)的影奪響，同慌時(shí)通過(guò)勾良好的劃操作來(lái)找實(shí)現(xiàn)X史X價(jià)值貸的最佳每體現(xiàn)。24第二部溫分：營(yíng)程銷(xiāo)推廣二、推切廣階段書(shū)的劃分失與時(shí)間辨的初步爆界定根據(jù)XX秋的建筑形煩式和北方起氣候特點(diǎn)槳決定下的加營(yíng)銷(xiāo)工期患，XX的意整體營(yíng)銷(xiāo)獸推廣應(yīng)分闊為三個(gè)階輛段。-第一階灘段：08年的下猾半年；-第二階段姐：09年全年；-第三階幣段：10年的上痛半年的露部分時(shí)貫間。25第二部分矮：營(yíng)銷(xiāo)推誕廣三、蟻營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)1、工程法工期的啞初步界示定根據(jù)XX愚的建筑形塔式，按照畝正常的工父程進(jìn)度，隔XX工程離工期初步綿界定為。26工程說(shuō)明時(shí)間進(jìn)度08年7月15日動(dòng)工08年8月下旬正負(fù)零08年11月中旬小高層封頂09年6月高層封頂09年9月入住第二部分奮：營(yíng)銷(xiāo)推誘廣三、色營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)2、對(duì)比競(jìng)認(rèn)爭(zhēng)對(duì)手的壩營(yíng)銷(xiāo)工期岔及各期消巨化量的確陷定XX的主塑要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)券手的年均螞消化量在5萬(wàn)平米再左右，床按照X嚇X的8萬(wàn)（未脅含公寓叨部分）獸體量，幼市場(chǎng)正壺常消化斷周期約屯為20個(gè)銷(xiāo)售域月度，淋結(jié)合工戲程工期埋大致如爆下。27階段劃分時(shí)間節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容消化量第一階段08年7月-12月7.15-9.20客戶積累30%9.21-9.30客戶篩選10.01-10.07開(kāi)盤(pán)期10.08-12.31銷(xiāo)售階段第二階段09年01月-09月09.01-03第二階段客戶積累40%4月中旬開(kāi)盤(pán)5-9月銷(xiāo)售第三階段09年10月-10年3月10月客戶積累30%11月上旬開(kāi)盤(pán)至10年3月銷(xiāo)售第二部雁分：營(yíng)肚銷(xiāo)推廣珍三、湖營(yíng)銷(xiāo)目宣標(biāo)3、營(yíng)銷(xiāo)扔目標(biāo)3.1營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)饒的前提以速度爭(zhēng)照取市場(chǎng)，下規(guī)避政策飽性市場(chǎng)風(fēng)面險(xiǎn)；為工程還提供資驢金支持廳；產(chǎn)品價(jià)隙值的實(shí)劑現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)上桶述目標(biāo)海，將產(chǎn)姓品分為弟三個(gè)矩贈(zèng)陣，即封中低檔想產(chǎn)品、趟中檔產(chǎn)塔品、中得高檔產(chǎn)央品三個(gè)跌層次。28階段矩陣目的階段內(nèi)時(shí)間劃分均價(jià)（元/平米）第一階段中低檔以價(jià)格聚焦市場(chǎng)，迅速回籠資金，提升市場(chǎng)熱度起始4400中間4450后段4500第二階段中檔產(chǎn)品價(jià)值保證，利用第一階段市場(chǎng)熱度，推進(jìn)市場(chǎng)起始4500中間4550后段4600第三階段中高產(chǎn)品價(jià)值提升起始4600中間4650后段47003.2營(yíng)銷(xiāo)目堤標(biāo)的階疊段性實(shí)浴現(xiàn)與劃荷分29階段供應(yīng)產(chǎn)品供應(yīng)量來(lái)源均價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬(wàn)元）比例數(shù)量第一階段住宅30%17902.86號(hào)、2號(hào)44507966.7534115.75第二階段40%23870.44號(hào)、1號(hào)、2號(hào)455010861第三階段30%17902.81號(hào)、3號(hào)、2號(hào)46508324.8公建8704------------80006963.2說(shuō)明：計(jì)患算中未包王含5號(hào)動(dòng)遷逗樓，另豎本方案屢只是估臉?biāo)?，?shí)捕際情況蝴實(shí)現(xiàn)會(huì)苦略有偏篇差。第二部宏分：營(yíng)吼銷(xiāo)推廣豈三、貫營(yíng)銷(xiāo)目翻標(biāo)3、營(yíng)銷(xiāo)隙目標(biāo)3.2營(yíng)銷(xiāo)目交標(biāo)的階炸段性實(shí)旨現(xiàn)與劃惹分30第一階段考銷(xiāo)售：2、6號(hào)樓第二階讓段銷(xiāo)售歉：1、2、4號(hào)樓第三階逃段銷(xiāo)售蹦：1、2、3號(hào)樓2號(hào)樓6號(hào)樓4號(hào)樓1號(hào)樓5號(hào)樓3號(hào)樓第二部北分：營(yíng)譯銷(xiāo)推廣遣三、樸營(yíng)銷(xiāo)目災(zāi)標(biāo)3、營(yíng)銷(xiāo)抖目標(biāo)1、客層來(lái)鵝源分析從客層來(lái)固源看，主腥要來(lái)源于馬四個(gè)方面饑：金州區(qū)默域客群詠；開(kāi)發(fā)區(qū)純客群，眉特別是坦工業(yè)團(tuán)太地客群乏；大連市模區(qū)選擇槐金州居顏?zhàn)『屯秶嵸Y客群販；伴隨工業(yè)規(guī)遷入人口歪。同時(shí)客群續(xù)還包括外減地遷入客叨群。第二部分歐：營(yíng)銷(xiāo)推廣廣四、須目標(biāo)客群312、客層跳年齡分臂析從客層年齡看：客層年齡議主要集中尺在28歲到45歲；各個(gè)項(xiàng)目廁因其單價(jià)昏、戶型不再同，客層乒年齡成正濱比升降。第二部分笛：營(yíng)銷(xiāo)推硬廣四、驗(yàn)?zāi)繕?biāo)客群323、客層職毒業(yè)分析從客層職朗業(yè)看：工業(yè)企墻業(yè)員工御；事業(yè)單蜓位人員咬；個(gè)體經(jīng)賭商者；政府公務(wù)宅員（投資繪）。第二部分肝：營(yíng)銷(xiāo)推渾廣四、眉目標(biāo)客群33從客戶置覽業(yè)目的來(lái)問(wèn)看：基本為瞎自住；投資有一診定需求。依據(jù)置業(yè)生目的對(duì)于率本案的指陽(yáng)導(dǎo)：緊緊圍繞屋自住客戶瘡作為本案京的根本；引導(dǎo)大連濃投資客層伐。4、客層菜置業(yè)目最的分析第二部分蛾：營(yíng)銷(xiāo)推擊廣四、正目標(biāo)客群34從客戶免關(guān)注要徒素來(lái)看膊（依次懂降低）秩：地段價(jià)格戶型交通景觀配套服務(wù)品牌5、客層關(guān)念注要素分欄析第二部分齒：營(yíng)銷(xiāo)推尚廣四、備目標(biāo)客群356、本案一限期目標(biāo)客敞戶鎖定側(cè)重點(diǎn)在盡金州、開(kāi)致發(fā)區(qū)工業(yè)僅企業(yè)客群義和事業(yè)單咬位；吸引市結(jié)區(qū)投資桶客群；把握外來(lái)?yè)羧藛T客群外。第二部分機(jī)：營(yíng)銷(xiāo)推閣廣四、稅目標(biāo)客群361、推廣曠計(jì)劃37第二部棚分：營(yíng)抖銷(xiāo)推廣六五、咱營(yíng)銷(xiāo)推裁廣計(jì)劃依據(jù)整暴體營(yíng)銷(xiāo)彩劃分為呼三個(gè)階企段的總同體指導(dǎo)恐方針，聯(lián)將三個(gè)烤大的營(yíng)姑銷(xiāo)階段牧拆分為碎五個(gè)小游的營(yíng)銷(xiāo)餐階段。階段劃分具體執(zhí)行第一階段客戶積累期住宅銷(xiāo)售期第二階段住宅銷(xiāo)售期第三階段住宅銷(xiāo)售期公建準(zhǔn)備期時(shí)間2008年7月15前目的為客戶積累做好準(zhǔn)備工作內(nèi)容圍擋、廣告、印刷品、銷(xiāo)售物料等。第二部分壁：營(yíng)銷(xiāo)推妹廣五、六營(yíng)銷(xiāo)推廣群計(jì)劃1、推廣計(jì)欠劃38第一階段—客戶積累期時(shí)間2008年7月15-9月20日目的為10月開(kāi)盤(pán)做好充足的客戶準(zhǔn)備工作工作內(nèi)容通過(guò)媒體、現(xiàn)場(chǎng)接待、直銷(xiāo)等手段，積攢客源并辦理會(huì)員卡，反饋消息，調(diào)整策略中欠缺部分。（導(dǎo)視系統(tǒng)在民陽(yáng)路上）第二部分激：營(yíng)銷(xiāo)推忙廣五、儲(chǔ)營(yíng)銷(xiāo)推廣霉計(jì)劃1、推廣計(jì)分劃39第一階段—客戶篩選期時(shí)間2008年9月20-9月30日目的為10月開(kāi)盤(pán)購(gòu)房客戶的具體數(shù)量工作內(nèi)容項(xiàng)目全盤(pán)告知，客戶篩選，確認(rèn)客戶。第二部分幣：營(yíng)銷(xiāo)推近廣五、華營(yíng)銷(xiāo)推廣滔計(jì)劃1、推廣劣計(jì)劃40第一階段—開(kāi)盤(pán)期時(shí)間2008年10月1-10月7日目的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售工作內(nèi)容10月1日-3日客戶簽訂協(xié)議，4-7日簽合同第二部倉(cāng)分：營(yíng)糞銷(xiāo)推廣擦五、費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)推直廣計(jì)劃1、推廣錫計(jì)劃41第一階段—第二次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年10月26目的消化第二階段的客戶積累工作內(nèi)容簽合同，回收資金第二部顆分：營(yíng)句銷(xiāo)推廣鴨五、羞營(yíng)銷(xiāo)推笑廣計(jì)劃1、推廣籌計(jì)劃42第一階段—第三次積累客戶及開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年11月1-12月30日目的第一期剩余房源消化，為第二階段銷(xiāo)售做好準(zhǔn)備工作內(nèi)容圍擋調(diào)換，簽合同，工作分析與調(diào)整第二部分獵：營(yíng)銷(xiāo)推謀廣五、廟營(yíng)銷(xiāo)推廣餓計(jì)劃1、推廣計(jì)虜劃43第二階段—第一次積累客戶時(shí)間2009年1月-4月1日目的第一期剩余房源消化，第二階段客戶積累工作內(nèi)容客戶分析整理，關(guān)系客戶開(kāi)展第二部分懸：營(yíng)銷(xiāo)推廣廣五、作營(yíng)銷(xiāo)推廣宇計(jì)劃1、推廣率計(jì)劃44第二階段—第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年4月2日目的將積累客戶消化工作內(nèi)容簽訂合同，回收資金。第二部分論：營(yíng)銷(xiāo)推愧廣五、哀營(yíng)銷(xiāo)推廣奶計(jì)劃1、推廣計(jì)桃劃45第二階段—第二次積累客戶時(shí)間2009年4月4日—4月30日目的積累客戶，合同簽訂工作內(nèi)容調(diào)整策略。第二部李分：營(yíng)涼銷(xiāo)推廣直五、悔營(yíng)銷(xiāo)推哨廣計(jì)劃1、推廣計(jì)色劃46第二階段—第二次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年5月1日目的消化4月份客戶積累工作內(nèi)容第二部分拴：營(yíng)銷(xiāo)推開(kāi)廣五、紅營(yíng)銷(xiāo)推廣巡壽計(jì)劃1、推廣計(jì)烤劃47第二階段—第三次積累客戶時(shí)間2009年5月4日目的積累公建和住宅客戶工作內(nèi)容將公建銷(xiāo)售提上日程第二部分懼：營(yíng)銷(xiāo)推錫廣五、沉營(yíng)銷(xiāo)推廣粱計(jì)劃1、推廣參計(jì)劃48第二階段—第三次開(kāi)盤(pán)和持續(xù)銷(xiāo)售時(shí)間2009年8月1日-9月30日目的最大限度的推進(jìn)第二期剩余房源，公建開(kāi)始銷(xiāo)售。工作內(nèi)容公建推出策略，住宅合同簽訂、回收資金第二部分蒼：營(yíng)銷(xiāo)推秀廣五、腎營(yíng)銷(xiāo)推廣非計(jì)劃1、推廣誰(shuí)計(jì)劃49第三階段—第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年10月1日目的消化第三階段第一批客戶工作內(nèi)容簽約，回籠資金第二部喉分：營(yíng)脹銷(xiāo)推廣搖五、崇營(yíng)銷(xiāo)推害廣計(jì)劃1、推廣計(jì)酷劃50第三階段—第二次積累客戶時(shí)間2009年10月8日—11月7日目的積累客源工作內(nèi)容客戶積累與消化第二部坐分：營(yíng)購(gòu)銷(xiāo)推廣趟五、她營(yíng)銷(xiāo)推杜廣計(jì)劃1、推廣計(jì)易劃51第三階段—第二次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年11月8日目的消化第二階段客戶工作內(nèi)容第二部分歇：營(yíng)銷(xiāo)推皺廣五、峽營(yíng)銷(xiāo)推廣諸計(jì)劃1、推廣禮計(jì)劃52第三階段—第三次積累客戶及開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年11月11日-12月30日目的客戶積累與消化工作內(nèi)容09年工作盤(pán)點(diǎn)第二部曾分：營(yíng)績(jī)銷(xiāo)推廣逼五、王營(yíng)銷(xiāo)推敞廣計(jì)劃1、推廣計(jì)街劃53第三階段—第四次積累客戶及開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年1月3日-3月30日目的客戶積累與消化工作內(nèi)容爭(zhēng)取銷(xiāo)售不余尾盤(pán)第二部分元：營(yíng)銷(xiāo)推炮廣五、肆營(yíng)銷(xiāo)推廣奴計(jì)劃1、推廣困計(jì)劃54第二部歲分：營(yíng)螺銷(xiāo)推廣欄五、工營(yíng)銷(xiāo)推慚廣計(jì)劃2、依據(jù)事推廣計(jì)煎劃的媒篩體選擇大眾媒勝體：報(bào)閥紙、車(chē)弱體；小眾：圍潔擋、導(dǎo)視脂牌、DM55第二部毫分：營(yíng)拘銷(xiāo)推廣扶五、直營(yíng)銷(xiāo)推榨廣計(jì)劃3、媒體乞選擇計(jì)援劃報(bào)紙：疤晚報(bào)、口晨報(bào)；車(chē)體：輕馬軌、8路或107路；導(dǎo)視牌誓：民楊殿路正對(duì)付項(xiàng)目處憂；圍擋：泡工地北診、東兩猾側(cè)（依乎據(jù)不同川時(shí)期進(jìn)舉行更換撒）；DM：外發(fā)用存。56第二部扮分：營(yíng)悟銷(xiāo)推廣差六、班包裝1、LOG喂O及標(biāo)準(zhǔn)裹色57第二部救分：營(yíng)諒銷(xiāo)推廣仇六、勢(shì)包裝2、售樓換處包裝授策略圍繞“甚XX”休進(jìn)行概不念設(shè)計(jì)巧；充滿時(shí)尚當(dāng)都市氣息做；展示、爐接待、巾洽談分隊(duì)區(qū)明確間；XX項(xiàng)目景優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)境。58銷(xiāo)售中涼心內(nèi)部紅效果建棕議59銷(xiāo)售中心書(shū)內(nèi)部效果60第二部付分：營(yíng)伙銷(xiāo)推廣具六、頑包裝3、圍擋61第二部分肢：營(yíng)銷(xiāo)推隊(duì)廣六、厲包裝3、圍擋62第二部分夢(mèng)：營(yíng)銷(xiāo)推快廣六、杜包裝4、導(dǎo)視需要匯秋報(bào)后具委體確定美。63第三部分只：銷(xiāo)售64第三部分備：銷(xiāo)售一、銷(xiāo)澡售策略在營(yíng)銷(xiāo)策疲略快速入奔市、快速鑄消化的總般體要求下光，在面對(duì)08年嚴(yán)峻丹的市場(chǎng)通形勢(shì)下堅(jiān)，在金士州區(qū)域糾樓盤(pán)大營(yíng)眾媒體綱傳達(dá)有滔效性較呢小的情慶況下，僑怎樣實(shí)布現(xiàn)客戶臟資源最液大化，次將由銷(xiāo)境售實(shí)現(xiàn)支在目前咳金州市弱場(chǎng)狀態(tài)戀下的目嶺標(biāo)。65第三部碰分：銷(xiāo)株售一、銷(xiāo)售策略人員層面槐精心選擇乳、細(xì)膩培奧訓(xùn)，將X援X的優(yōu)勢(shì)育充分發(fā)揮炊，實(shí)現(xiàn)客垮戶成交率樂(lè)的最大化疤；針對(duì)自住燙、投資等克不同需求激客戶，制鄉(xiāng)豐作不同的湯解決方案敢，單位時(shí)項(xiàng)間內(nèi)效率悄最大化；合生創(chuàng)謠豪現(xiàn)有郊客戶資元源的最伐大化利慎用；實(shí)施走漠走出去譽(yù)、請(qǐng)進(jìn)須來(lái)的一債對(duì)一銷(xiāo)惜售策略宗，讓每著一位與滾我們接浮觸的客腳戶能夠蜜在第一棄時(shí)間內(nèi)秧詳細(xì)的薯了解X予X；現(xiàn)場(chǎng)控制清嚴(yán)謹(jǐn)、流壩程通暢、捷服務(wù)周到級(jí)，培養(yǎng)客陵戶感情。66第三部恩分：銷(xiāo)灑售二、銷(xiāo)售爹執(zhí)行XX銷(xiāo)售嫁人員我們膝選擇具備僅多年銷(xiāo)售麗經(jīng)驗(yàn)、符芒合XX定印位的人員散，在最根甲本上保證滾XX的銷(xiāo)悄售目標(biāo)實(shí)晃現(xiàn)；在培訓(xùn)育方面合躁生創(chuàng)豪窯精心準(zhǔn)報(bào)備了統(tǒng)臉一答客傲問(wèn)，讓揭每一位歇銷(xiāo)售人炭員充分購(gòu)的認(rèn)知能XX，齡同時(shí)在鄭統(tǒng)一說(shuō)不辭方面免準(zhǔn)備了剝一分鐘刊、五分政鐘、十思五分鐘掩的三種流版本，竭面對(duì)不已同時(shí)間扎要求的拴客戶做術(shù)出嚴(yán)謹(jǐn)蚊、科學(xué)羨的解釋禮，亦保割證XX冶對(duì)客