寧波公寓住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃及銷售執(zhí)行執(zhí)行方案含案例

-XXXⅡ期營(yíng)銷執(zhí)行方案-本方案是對(duì)前期《XX集仕港4號(hào)地塊營(yíng)銷策劃報(bào)告》上、下冊(cè)的更新和深化，以求解決以下三個(gè)問題：1、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位2、營(yíng)銷階段及節(jié)奏的劃分3、推廣階段及工作的界定PartA定位篇

項(xiàng)目解讀>>>>一期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地性質(zhì)住宅占地面積33195㎡住宅面積53123㎡其中可售XX7287㎡高層39543㎡總戶數(shù)417戶容積率1.6建筑密度24.4%建筑形態(tài)4幢高層，6幢XX1幢幼兒園優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak1.板塊經(jīng)過多年的發(fā)展，有較好認(rèn)知度；2.社區(qū)規(guī)劃均好性較強(qiáng)；3.戶型配比合理實(shí)用；1.宏觀政策仍有不確定性；2.交通瓶頸抑制區(qū)域發(fā)展；3.面臨區(qū)域同類產(chǎn)品直接競(jìng)爭(zhēng)；4.區(qū)域配套建設(shè)不完善；機(jī)會(huì)-----Opportunity威脅-----Threaten1.XX別墅產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量較??；2.交通瓶頸改造正在落實(shí)；3.項(xiàng)目整體性價(jià)比較高；4.周邊區(qū)域價(jià)格普遍拉高，新寧波人再度聚焦。1.區(qū)域外項(xiàng)目向集仕港板塊“要”客戶；2.2012宏觀新政政策的走向尚不確定；【S.W.O.T】分析鄞州集仕港衛(wèi)星城海曙西—XX—XX聯(lián)豐路沿線版塊，從各自為政到連成一片，新生活商貿(mào)中心正在崛起！地段解讀——XX，XX中央居住區(qū)聯(lián)豐版塊集仕港版塊高橋版塊XX商圈CBD產(chǎn)品定位上，突出XX西班牙建筑的異域風(fēng)情，以XX提升項(xiàng)目整體形象。產(chǎn)品解讀——XX板塊，前所未有的XX風(fēng)格XXXXXX現(xiàn)代簡(jiǎn)約高層產(chǎn)品解讀——濃蔭，鮮花，庭院，濃郁的XX景觀風(fēng)物品牌解讀——20年XX品質(zhì)力作，寧波又一標(biāo)桿從XX城、XX、XX到格蘭云天、格林小鎮(zhèn)、格蘭春天、XXX系列，20年磨礪讓XX成為寧波本土房產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍者。品質(zhì)、誠(chéng)信，XX房產(chǎn)擁躉無數(shù)?？腿航庾x首先看看周邊競(jìng)品的客戶構(gòu)成……競(jìng)品客戶構(gòu)成XX65-210㎡平層和少量別墅，客戶群涵蓋較廣，80多小戶型適合剛性需求；單身公寓、平層和別墅，客戶群較復(fù)雜，整體檔次很難提升；XX一期高層住宅主要以100-130㎡為主，適合剛需和二次置業(yè)XX寧波第一大盤產(chǎn)品形態(tài)豐富，客群廣泛，相對(duì)偏中高端，能滿足客戶多重需求XX63平2/2、68平2/2、80平3/2、85平3/2、95平3/2、120平3/2、128平3/2、135平4/2、155平4/2。戶型緊湊實(shí)用，注重功能；以剛需和首改客戶為主XX金色城市一期主要以剛性需求和改善型客戶為主其次，看看我們的產(chǎn)品……兩房(中間套）結(jié)婚+安家過渡客戶：適婚一代+子女適婚+外來安家+改善住房89㎡三房（邊套）過渡+終身住宅結(jié)婚+安家+改善生活1、剛性需求大，經(jīng)濟(jì)能力有限——在意價(jià)格2、距生活、工作環(huán)境不遠(yuǎn)——至少距離市中心較近3、希望物廉價(jià)美——在意性價(jià)比

剛性需求：首次置業(yè)結(jié)婚+安家過渡客戶：適婚一代+子女適婚+改善住房121㎡130㎡舒適三房終身住宅改善生活1、剛性需求大，經(jīng)濟(jì)能力一般——在意性價(jià)比2、距生活、工作環(huán)境不遠(yuǎn)——至少距市中心較近3、希望物廉價(jià)美——在意配套、環(huán)境

剛性需求：首次置業(yè)+首次改善客戶：私營(yíng)業(yè)主+個(gè)體戶+企事業(yè)單位高級(jí)主管XX250㎡終身住宅1、經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，購(gòu)買力強(qiáng)——但置業(yè)理智、實(shí)用2、房子是身份的另一張名片——關(guān)注小區(qū)的品質(zhì)、地段3、在意配套、環(huán)境、孩子就學(xué)等問題改善生活

類獨(dú)棟350㎡

下沉式庭院

改善需求：終身住宅概括地講，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶分為首次置業(yè)客戶和改善型客戶兩大類。25-35歲適婚人群55-65歲兒女適婚的父母（給兒女買或者自?。?5-50已取得成功或正取得成功的中年人從年齡上看1、首次置業(yè)者：最在意價(jià)格和地段2、多次置業(yè)者：最在意小區(qū)品質(zhì)和地段二者都在意性價(jià)比和升值潛力實(shí)用主義者根據(jù)對(duì)于在售、已售的競(jìng)爭(zhēng)樓盤客戶分析，本案的目標(biāo)客戶是以區(qū)域性客戶為主。其中普通住宅類產(chǎn)品與別墅類產(chǎn)品在客戶細(xì)分方面又有一定的差異。產(chǎn)品類別總價(jià)需求動(dòng)機(jī)客層聯(lián)體別墅500-700萬居住再升級(jí)、保值中產(chǎn)階層125-130平米200-250萬居住升級(jí)、保值聯(lián)豐集仕港板塊客戶90-125平米120-180萬居住升級(jí)，改善型需求集仕港板塊客戶/部分新寧波人90平米以下120萬以下首次置業(yè)普通階層/新寧波人從區(qū)域上看核心客戶重點(diǎn)客戶立足本項(xiàng)目周邊區(qū)域區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)的年輕人市區(qū)范圍內(nèi)的新寧波人周邊企事業(yè)單位職員，二次以上置業(yè)者部分拆遷戶聯(lián)豐板塊和集仕港板塊為主；市中心新寧波人為次主力客戶簡(jiǎn)約高層：首次置業(yè)自住為主，尤其以婚房為主、改善型為輔；主力目標(biāo)客戶：區(qū)域內(nèi)的首置客戶及首次置業(yè)的市區(qū)新寧波人。別墅客戶：目前寧波市場(chǎng)上別墅的存量及供應(yīng)量均在萎縮，高端置業(yè)客戶需要彰顯身份的機(jī)會(huì)，因此C、D類客戶成為目標(biāo)所在。A類客戶B類客戶豪宅1000萬獨(dú)棟1000萬小獨(dú)棟\XX500萬頂層富豪級(jí)—均速不受影響實(shí)力派—提速加快購(gòu)買D類客戶C類客戶價(jià)格上漲重點(diǎn)客戶寧波海曙及江東等市中心為次主力；聯(lián)豐板塊和集仕港板塊為主；充分挖掘整個(gè)寧波大市區(qū)客戶小型私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體戶周邊政府單位高級(jí)公務(wù)員部分高級(jí)技術(shù)骨干部分高收入自由職業(yè)者核心客戶XXXX：第一居所、資產(chǎn)保值；主力目標(biāo)客戶：聯(lián)豐板塊和集仕港板塊的企業(yè)主。從營(yíng)銷包裝角度認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目地段產(chǎn)品客群品牌XX，XX中央居住區(qū)XX板塊，前所未有XX風(fēng)格XX20年XX品質(zhì)巔峰之作，寧波又一標(biāo)竿別墅首次置業(yè)者，由物質(zhì)向精神消費(fèi)轉(zhuǎn)變園林濃蔭、鮮花、庭院，濃郁的XX景觀風(fēng)物

定位思考>>>>實(shí)用主競(jìng)義者最乓關(guān)心的搭層面是東什么？1.劇單價(jià)較嚴(yán)低，總偶價(jià)較低北，置業(yè)向門檻較爪低。（各高層首文次置業(yè)遮者）2.戶型方正施，單位面票積分布恰欄當(dāng)，功能稿分區(qū)合理煙。3.建筑有批特色，矮有中心蘆園林，響向往時(shí)加尚小區(qū)紐奉生活。4.鞏離上班幫近，生后活配套硬齊全，南周邊有殖學(xué)校、船幼兒園腔，解決生活胳后顧之憂工。5.升值潛力士大，物業(yè)傲保值性高潛。如何引起議目標(biāo)群的禽共鳴？高層首陸置、首棗改客戶彈，無論是擺孝脫寄居、岡新婚購(gòu)房腥還是為子尚女購(gòu)房，使用者艷大多為汁年青人網(wǎng)，他們熱家愛時(shí)尚寶且愛慕皆虛榮；XX改效善型客添戶，他們熱愛理生活，追守逐品質(zhì)，盤在意身份脂。喜歡舒少適、閑狗散，向咸往度假悉，卻希行望控制消成本；他們講究實(shí)用，又愛慕虛榮拔高產(chǎn)品形象務(wù)實(shí)營(yíng)銷+和城市保姜持一個(gè)適爽當(dāng)?shù)木嚯x，哪倆怕不是每維天。他們的匪夢(mèng)想？一個(gè)讓身嘩體和心靈講停泊的港摧灣找一個(gè)警地方，壘讓時(shí)鐘緩?fù)[。輕輕的鵝漫步，螺靜靜的丙暇思?？蛻舻木渡裥枨?，如何與本之項(xiàng)目進(jìn)行蓋對(duì)接？讓我們循布著產(chǎn)品散佳發(fā)出的獨(dú)閘特因子，找到項(xiàng)目渴的形象DNA從建筑風(fēng)格開始，一種生活悄然而至探尋項(xiàng)目精神符號(hào)什么是XX？這是一個(gè)真美得上帝街也要嘆息激得地方……它面朝太掙平洋、被謝濃蔭華蓋菜遮蔽，恬臥靜、怡然革，沒有一綁絲塵世的前喧囂。它不在裳地中海薪，缺失烏世界上率最純最帶美的地茂中海風(fēng)皂情小鎮(zhèn)蜘。陽(yáng)光鮮義花太平勺洋、陶誰磚紅瓦衫和白墻幣，它是舌夢(mèng)想的荷天堂。人們?cè)谶@褲里可以把服整個(gè)世界愛遺忘，只和真情山親密私語(yǔ)輸。巨大的蓮樹林好區(qū)像華蓋白一樣遮紙掩著這駝個(gè)世界忘上最精臘美的地匹中海城學(xué)市。那些米載色、橙醫(yī)色的紅兵瓦民族慰建筑，黑那些曲斧徑通幽醋的小巷儲(chǔ)，那些用泥蘆葦鋪陳的屋頂湊，和紅旁瓦屋頂罷交錯(cuò)，活鱗次櫛疲比，有衣點(diǎn)恍然截隔世的亂感覺。停了車金，在那之里街頭藍(lán)樹蔭下爪的咖啡帶館呆坐夜，就那歸樣看著坊熙熙攘冰攘的路衛(wèi)人，沉浸在遲奇異的匹夢(mèng)想之姓中。隱匿紅噸塵之外瓜的圣芭筐芭拉草坪？陽(yáng)盞光？教堂燃？紅墻白謝瓦？海風(fēng)粥？……這些就突是XX全部所岡在么？不，這蠅僅僅是校物質(zhì)的核表象與爸榮耀，XX生活的精遍神內(nèi)涵還優(yōu)蘊(yùn)藏在更煙深處。整個(gè)小鎮(zhèn)酬么沒有一萄盞霓虹燈勇、沒有大唱屏幕和廣胞告牌，倒稈是各式各件樣的過街橋、熱木柵欄、玩雨棚，難愈記其數(shù)。途更美的是衰，只要是棉能種草養(yǎng)名花的地方搭，哪怕是窗輩臺(tái)屋角都淹種滿了花鐮花草草。嶄走在大街飼上，你也打很難看到麗汽車，自行車不邀約而同地罷成為大家形首選的交孔通工具。銷圣芭芭拉裂寧?kù)o而質(zhì)販樸，卻絲毫不駛覺單調(diào)，伐反樸歸真雷的儒家意油境讓人出代乎意料?？駸岣邞偎俸蟮挠烤徛愠删椭乱环N尊患貴盡管在平飯日上班日拜，這個(gè)城孩市似乎仍紙是逃避一鋤切俗事的痰最佳地點(diǎn)練。當(dāng)?shù)厝诵袝?huì)在路邊撞咖啡館坐暑上大半天罷，或是與沿友人閑聊衡或是看著申人來人往束。樹蔭環(huán)皂繞的廣場(chǎng)鋤上，飄散查著丁香花蟻與熏衣草優(yōu)的香味，斗石凳上有捉老人如雕貿(mào)像般呆坐哈著，每個(gè)纖人都有時(shí)念間親切地卸道聲“你好”。鉛華洗吉盡后的衰從容，仔詮釋了授一種態(tài)嶄度XX是最原生猜態(tài)、最淳滔樸、最恬靜等、最具紀(jì)優(yōu)雅人肺文氣息的當(dāng)代精級(jí)英生活方葵式。于此，穴本案推史廣層面牧的精神驅(qū)約動(dòng)力亦陡已誕生辛。恬靜·悠閑·奢華·藝術(shù)XX式的慢認(rèn)生活【本案品牌家精神內(nèi)核】【XX式慢生活麗的符號(hào)元悲素】拱門/雕塑/方窗/墻壁/臺(tái)階/酒窯/庭院/噴泉/木廊架詩(shī)歌/美食/咖啡/鮮花/午睡/陽(yáng)光/散步/時(shí)光/緩慢【策略實(shí)添施示意】建筑風(fēng)格XX西班牙風(fēng)格生活樣本圣芭芭拉生活方式慢城主義一種閑散、舒適和諧、度假的生活這正是我想要的推廣符號(hào)庭院斜屋頂葡萄架于此，俗我們得飾出本項(xiàng)循目核心DNA——

定位表現(xiàn)>>>>A/項(xiàng)目案名最一XX里釋義：里，居浙住的地額方，又托名鄰里寺街坊；XX里，直接吐明了地表明了項(xiàng)之目XX風(fēng)格所賣倡導(dǎo)的李舒適、忙閑散的維鄰里和合諧生活舉理念；XXX踐ⅡXX里A/項(xiàng)目案坑名二XX陽(yáng)光釋義：XXX的第2縷陽(yáng)光來牽自XX，原汁棋原味的XX西班牙羅建筑，柏閑散、刃舒逸的糠慢生活寸，就在考格林春主晨Ⅱ期。XXXⅡ圍XX陽(yáng)光B/項(xiàng)目定鬧位延伸認(rèn)同基本認(rèn)同產(chǎn)品定位產(chǎn)品是什么？（項(xiàng)目定義）產(chǎn)品能提供是什么？（物理價(jià)值）我得到什么？（情感共鳴）產(chǎn)品定位XX·XX慢生活輔藍(lán)本表明地段豪價(jià)值，強(qiáng)場(chǎng)調(diào)項(xiàng)目與給城市中心謀的關(guān)聯(lián)，璃提升價(jià)值XXXX，有庭有爆院的慢生施活；簡(jiǎn)約框高層，輕溫松置業(yè)，掌悠閑生活寨；慢，悠使閑、輕松辰、和諧、初舒適…區(qū)域價(jià)的值：一條大道圾直通天一CBD/輕軌利好柱、交通便夕捷奧特萊餐斯廣場(chǎng)/與半島銀華府共倒筑別墅總區(qū)資源價(jià)高值：天然水系/離塵不離霉城產(chǎn)品價(jià)值加：XX極度稀坊缺的別壟墅產(chǎn)品基本認(rèn)孟同每一個(gè)XX故事都從配一個(gè)夢(mèng)想菌開始在CBD與家之嚇間迅速?gòu)椙袚Q角窩色好比從驅(qū)告訴的丸城市中傻高速節(jié)闖奏中忽斥然走進(jìn)軌入靜謐的珠水岸森崗林，從中，心階情的舒緩負(fù)與步履的剛閑適，感化了人霜生的勞績(jī)憑，并得以雜詩(shī)意地鵝棲居于重這片土協(xié)地之上灘。這樣的人業(yè)生，是值擾得的，并基值得尊重字的。延伸認(rèn)同C/我們的Slo哈gan倍--久-葡萄架下公的斜屋頂以XX特有的兩園個(gè)元素——葡萄美井酒和斜童屋頂?shù)陌蚶寺饷?，營(yíng)遣造濃烈貍的異域令風(fēng)情，應(yīng)引起觀健者對(duì)項(xiàng)冷目的無麥限遐想恨，從此蓋激發(fā)客刑戶對(duì)項(xiàng)沫目認(rèn)知鍵的沖動(dòng)淺。案名格林春晨ⅡXX里/XX陽(yáng)光客群定位追求自我實(shí)現(xiàn)的財(cái)智上升階層生活主張都會(huì)圈里的XX式慢生活品牌訴求廣告語(yǔ)葡萄架下的斜屋頂項(xiàng)目定位XX·XX慢生活藍(lán)本XX品牌生活獻(xiàn)給城市的詩(shī)品牌DNA架構(gòu)圖Part德B營(yíng)銷篇

推盤策略>>>>推盤原沾則本案最怠大的競(jìng)油爭(zhēng)力是公寓房的飄性價(jià)比和院別墅舒適背的房型。因此逆，“以召己之長(zhǎng)柏攻彼之趴短”是字我們必?fù)繇氄J(rèn)真燥研究的掌策略搭?？紤]杏到2012年上半塑年宏觀格新政的變不確定邪性，因抱此本案挑在推案鞋節(jié)奏上匆還要采搶取審時(shí)籃度勢(shì)、紛同中求負(fù)異的錯(cuò)厲位競(jìng)爭(zhēng)鵲策略。標(biāo)桿立形瓶象壞主力打先神鋒標(biāo)桿產(chǎn)弦品：XXXX主力產(chǎn)品美：現(xiàn)代簡(jiǎn)骨約公寓推盤時(shí)夠機(jī)◆推盤時(shí)敢機(jī)的選披擇需考掛慮的因狠素：1、工程艱進(jìn)度：2012年4月左右佳完成取蹦得銷許很的工程簡(jiǎn)條件2、避開茄淡季：避開2012年春節(jié)后穴以及7-8月的銷售病淡季3、競(jìng)爭(zhēng)市亡場(chǎng)：同時(shí)期由同區(qū)域駐的競(jìng)爭(zhēng)洋個(gè)案較觸少本案綜邁合以上龜因素的誤考慮，矩第一次件推盤應(yīng)尖根據(jù)市林場(chǎng)走勢(shì)尋，選擇在201閘2年4月底-5月初開盤弦。后期推誓盤根據(jù)荒前期銷止售情況猛和工程雷進(jìn)度來往調(diào)整。◆推盤房源班的選擇，聞應(yīng)確定應(yīng)惜考慮以下烘三個(gè)因素管，以降低求市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)館。1、開盤價(jià)篇格低開高下走2、產(chǎn)品隊(duì)搭配合稿理3、組團(tuán)設(shè)劃分明天晰推盤房源公寓先灣售，XX后推，分卵批推盤。□住宅政下策尚未胸松綁，誼剛需為批主的市餓場(chǎng)特性克決定了污我們必庭須先推握總價(jià)低押的公寓撓產(chǎn)品，及以造成開悔盤熱銷路的利好燈局面；□XX后推，有迎利于根據(jù)狠市場(chǎng)反映材調(diào)整銷售然策略和銷槍售價(jià)格，著實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)吹的最大化拖，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)曲險(xiǎn)最小夠化。4幢公寓攻近300套房源咱是否需剩要分批渣推盤？分階段、員高頻率、扛小規(guī)模推渾盤循環(huán)擠壓擋市場(chǎng)制造伯追高搶購(gòu)第一批棍：以靠癥近民房壘及道路哨的公寓辣為首推懸，低價(jià)鍵入市，隆試探市量場(chǎng)，以膝低總價(jià)館造成熱買銷局面專；第二批：瓶相對(duì)于首階批，景觀谷及位置較爺好，價(jià)格冰小步上揚(yáng)墻。第三批：XX作為標(biāo)桿皺產(chǎn)品，溢頭價(jià)空間最拿大，且在譽(yù)剛需占主團(tuán)導(dǎo)的市場(chǎng)為中，最后培推出，市生場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最控小。國(guó)家發(fā)改帖委規(guī)定：捏從201歪1年5月1日起，魚對(duì)取得臭預(yù)售許董可或者慶辦理現(xiàn)鞏房銷售備案的團(tuán)房地產(chǎn)辨開發(fā)項(xiàng)送目，商拋品房經(jīng)夢(mèng)營(yíng)者要用在規(guī)定捎時(shí)間內(nèi)籮一次性制公開全章部銷售房源準(zhǔn)，并嚴(yán)飲格按照影申報(bào)價(jià)大格明碼硬標(biāo)價(jià)對(duì)劉外銷售洋。政策規(guī)券避折扣杠夠桿第一批1、3號(hào)樓優(yōu)惠xx折，

其他樓棟無第二批2、4號(hào)樓優(yōu)惠xx折，

其他樓棟無第三批XXXX優(yōu)惠xx折，

其他樓棟無

推盤節(jié)奏>>>>2011粱-201虧2年銷售邁節(jié)奏示安意圖備注：具問體推盤時(shí)書間將根據(jù)賢工程進(jìn)度唇、市場(chǎng)行舊情及銷售座情況來調(diào)吳整。推案節(jié)奏

循環(huán)蓄勢(shì)，在保證客戶消化量的基礎(chǔ)上，有限量供應(yīng)制造稀缺，形成階段性熱銷局面。9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2次開盤1次開盤開盤強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期蓄勢(shì)期XX開盤20112012Part陵C推廣篇

推廣策略>>>>如果營(yíng)免銷是一鍵場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)菠！主戰(zhàn)場(chǎng)：CBD中心大道上，XX大板塊，占領(lǐng)后成為紅色根據(jù)地空軍：區(qū)域內(nèi)密集的戶外廣告；網(wǎng)絡(luò)廣告；雜志廣告進(jìn)攻號(hào)角：事件引爆，并配合大范圍公關(guān)傳播，重構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)秩序海軍：以樣板區(qū)為作戰(zhàn)航母，成為主攻基地陸軍：系列圈層式公關(guān)活動(dòng)與營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)一線作戰(zhàn)并舉推廣六棚大戰(zhàn)術(shù)——A、差異區(qū)飛隔，絕對(duì)絮影響·視覺系膝統(tǒng)·公關(guān)活動(dòng)·銷售道隨具·樣板區(qū)·下鄉(xiāng)鎮(zhèn)·大客戶桂策略·CB冰D區(qū)域定榮向巡展·戶外為推網(wǎng)廣主通路B、戶外領(lǐng)叢軍，活動(dòng)唇造勢(shì)C、攘外糞安內(nèi)，樣定向爆傭破·聚焦大XX別墅區(qū)板按塊，建立皂紅色根據(jù)甚地·諾曼底依登陸——占領(lǐng)CBD、高橋碰區(qū)域兩請(qǐng)頭區(qū)域D、實(shí)景體卸驗(yàn)，現(xiàn)場(chǎng)建打擊·樣板房、奸樣板區(qū)提矛前開放·物業(yè)服務(wù)耳提前體驗(yàn)E、高舉高慈打，精準(zhǔn)咸制導(dǎo)·猛烈、俗高調(diào)入井市·集中火力萌爆發(fā)·主流網(wǎng)金站全面稅席卷·新聞炒區(qū)作推波撫助瀾F、網(wǎng)絡(luò)賤侵略，胖新聞助益瀾營(yíng)銷核娃心推廣準(zhǔn)創(chuàng)意——常規(guī)推擊廣如報(bào)蘋紙廣告俱、軟文蘋、推介抹會(huì)活動(dòng)采等，是距必然的可手法，楚在此我講們不作件詳述，絡(luò)對(duì)于本堤案我們燈提出了于三大營(yíng)牲銷傳播粉創(chuàng)意：紡生活方氏式活動(dòng)槽營(yíng)銷以妄及文化話事件營(yíng)乏銷，以題生活方罵式營(yíng)銷篇營(yíng)銷加喊強(qiáng)客戶太的互動(dòng)伙滲透，災(zāi)以文化磁事件營(yíng)據(jù)銷的創(chuàng)煙意制造袍轟動(dòng)性創(chuàng)，相互山配合，詞內(nèi)外呼扭應(yīng)，從拖生活方濁式和精搶神文化謝層面，才形成“吵三劍齊變下”的罷完美結(jié)雕合。規(guī)則是用賺來打破的誤！唯有超埋越常規(guī)賤的創(chuàng)意屆營(yíng)銷方巡壽可創(chuàng)造房產(chǎn)史上離的經(jīng)典！利劍之災(zāi)一：生連活方式灑活動(dòng)營(yíng)刻銷監(jiān)好的營(yíng)擔(dān)銷首先德賣的是荒生活方勺式，其揪次才是湯產(chǎn)品寧波目前織的營(yíng)銷推庫(kù)廣還比較狂表面和急階功近利，車不注重引匹導(dǎo)性、教浙育性、系姑統(tǒng)性。通嗚過持續(xù)性極的生活方播式活動(dòng)策顛劃，營(yíng)造欠出濃厚的故項(xiàng)目生活錦氛圍；同冶時(shí)，作為椒最親近的逆手段，可像以深入滲禍透一個(gè)圈忠層，達(dá)成玻圈層效應(yīng)境；還鮮明濫的展現(xiàn)出反了項(xiàng)目生熱活的高雅本品位，也鉗為推廣概杰念找到了剩生活的試挽驗(yàn)基地，富以情動(dòng)人義，以理服琴人。紅酒/咖啡沙龍裁水晶鑒糾賞、生活隱禮儀、陶流藝、手工州創(chuàng)意等等……墨——邀請(qǐng)各肺藝術(shù)/行業(yè)領(lǐng)域?qū)m資深人士海（如大學(xué)象教授、音旗樂人、個(gè)頸性藝術(shù)人倦等），舉剖辦多種主胳題鑒賞或剛者互動(dòng)活帶動(dòng)；通過漿圈層擴(kuò)散驚項(xiàng)目生活消思想，宣必示出慢式億生活方式禍，傳達(dá)項(xiàng)茅目生活觀岔。利劍之二同：文化事菌件營(yíng)銷健文化刺可以動(dòng)人污，思想可酒以服人，慕二宿者的結(jié)合昆將成為一餐大營(yíng)銷盛宿事最有效室的營(yíng)銷課方式，裝莫過于櫻事件營(yíng)漆銷！最有滲透做力和影響洗力的事件饅營(yíng)銷，莫值過于文化舍事件營(yíng)銷替！通過多擇種形式左的文化再事件營(yíng)主銷，不去僅可以販制造社蕉會(huì)轟動(dòng)赴，引起進(jìn)社會(huì)思棗考，更覽可以體嘉現(xiàn)出項(xiàng)冷目特定直生活方疊式對(duì)于鉛社會(huì)文勻化精神按層面的池深入思雙考，體梁現(xiàn)出項(xiàng)夠目營(yíng)銷送概念、尸項(xiàng)目生然活概念霞中的社嶄會(huì)責(zé)任茄和文化添品位。以差異冷化的營(yíng)察銷推廣揮方式，鏈鮮明區(qū)活分于并頁(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高棉于競(jìng)爭(zhēng)奪對(duì)手，膛以此樹交立引領(lǐng)弄市場(chǎng)的青高姿態(tài)到形象！公關(guān)第一車，廣告第色二事件營(yíng)銷誓是性價(jià)比辟最高的推柔廣方式按鈕Butt戴on借助“20周年慶典盆”XX將全方位漠啟動(dòng)宣傳材攻勢(shì)塑造品牌形象進(jìn)行產(chǎn)品推廣再立行業(yè)地位掀起社會(huì)影響20周年慶典傳播目標(biāo)20周年慶典注入XX“人文關(guān)懷”的品牌內(nèi)涵建立品牌聯(lián)想打動(dòng)目標(biāo)客群品牌產(chǎn)品引起公眾關(guān)注行業(yè)體現(xiàn)XX在行業(yè)中的風(fēng)格與位置傳播受眾財(cái)智上升階層高端人群專業(yè)人士社會(huì)大眾首選受眾——XX里目標(biāo)客群次選受眾——影響目標(biāo)客群必要受眾——社會(huì)輿論的基礎(chǔ)種子客在戶細(xì)胞爪計(jì)劃：有意通過陷客戶甄別清，進(jìn)行客它戶A、B、C分級(jí)管理雁，其中針辛對(duì)A級(jí)客戶幼進(jìn)行重嚴(yán)點(diǎn)突破私，形成揀種子戶宴的細(xì)胞汁分裂效頃應(yīng)。種子客戶品實(shí)施戰(zhàn)略枯：挖掘XX內(nèi)部核康心客戶袋、發(fā)展VIP金卡會(huì)萄員，結(jié)期合購(gòu)房獻(xiàn)優(yōu)惠、梳購(gòu)房推裂薦獎(jiǎng)金俗、下鄉(xiāng)落鎮(zhèn)活動(dòng)析等手段伍，培養(yǎng)桑種子客驚戶，使釀之成為車企業(yè)與遲項(xiàng)目的使口碑傳巾遞者咬，并發(fā)滴揮其頭奇羊的效儲(chǔ)應(yīng)。利劍之三呈：種子客廳戶計(jì)劃

媒體策略>>>>常規(guī)渠道戶外報(bào)紙雜志網(wǎng)絡(luò)廣播電視特殊渠道手機(jī)樓書客群定向活動(dòng)客戶直投專業(yè)顧問平臺(tái)整合區(qū)域定向巡展短信區(qū)域直投戶外策愉略以點(diǎn)帶挽面——現(xiàn)場(chǎng)廣告禮牌、圍墻線狀輻射——天一CBD、柳汀輝街、聯(lián)馳豐路沿賄路道旗區(qū)域打擊——鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域訴內(nèi)密集廣舉告分布定向阻擊——機(jī)場(chǎng)通路網(wǎng)絡(luò)投械放策略集中爆拘破：配合節(jié)點(diǎn)善性事件，荷進(jìn)行爆炸問式投放線狀延叼續(xù)：通過文撈字鏈及侄配送資醬源維持筐一定的軟熱度圖----滅-形象期因以Fla值sh通欄為轟主文----辨-公關(guān)炒作尿及持續(xù)期合以文字為待主渠道拓繩展策略鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展忌、萬達(dá)廣選場(chǎng)夜市、瞞小型房交煮會(huì)等

推廣階段>>>>亮相期2011停.9-2櫻011.技12蓄勢(shì)期2012追.1-2閣012.匙4開盤期2012剖.5-123主訴求繪：精神籌口號(hào)主訴求女：產(chǎn)品志／精神行定位主訴求嶺：產(chǎn)品柱定位根據(jù)工羨程進(jìn)度棋，預(yù)計(jì)2012年4-5月本案臭將具備勇預(yù)售條厘件。具體開賠盤時(shí)間澇將隨工謀程進(jìn)度梁調(diào)整。挺入市紗場(chǎng)營(yíng)造聲蛋勢(shì)優(yōu)勢(shì)引蘿導(dǎo)高調(diào)蓄勢(shì)引爆開盤快速去化推廣節(jié)奏1、樣板遷房/樣板區(qū)記的開放2、開盤肆強(qiáng)銷3、客戶sp活動(dòng)4、銷售廣文告推廣5、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客顧戶外拓1、市區(qū)電售樓處\工地圍墻的即包裝2、銷售灣物料的睬設(shè)計(jì)制作3、銷售聚人員的計(jì)培訓(xùn)4、現(xiàn)場(chǎng)售扒樓處建造裝修及閱開放5、形象廣籠告出街1、樣板房/樣板區(qū)久的建造