大型房地產(chǎn)項目塔樓開盤前營銷推廣方案

xx項目塔樓開盤前營銷推廣方案

2011.06.08本方案體系A(chǔ)nalyzeSystem>>本階段營銷目標(biāo)>>本項目核心價值升華>>公寓寫字間市場現(xiàn)狀>>整體與分體定位>>整體入市與塔樓推廣>>塔樓推售和營銷策略本階段營銷目標(biāo)Part1項目目標(biāo)：項目占據(jù)大明宮核心區(qū)，標(biāo)志性地段，有潛質(zhì)打造成為北城標(biāo)桿項目。確保首戰(zhàn)必勝基本目標(biāo)營銷目標(biāo)核心目標(biāo)區(qū)域標(biāo)桿項目大明宮品牌形象銷售目標(biāo)品牌目標(biāo)：大明宮品牌形象提升，為后期項目的開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。階段目標(biāo)：第一次開盤，一炮打響，并形成良好口碑,為后期產(chǎn)品熱銷溢價奠定基礎(chǔ)。營銷目標(biāo)：在“變”市之下，最大程度規(guī)避政策風(fēng)險，實現(xiàn)保增量價。銷售目標(biāo)：截止2012年5月26日，實現(xiàn)2次內(nèi)部認(rèn)購解籌，積累客戶1000組以上，認(rèn)購500套，總銷2.5億，回款1.5億。一炮打響——1000余組客戶——500套——2.5億總銷額公寓寫字間市場現(xiàn)狀Part2樓市變局,國務(wù)院連續(xù)出臺多項措施,高壓抑制房價過快上漲局面西安“2.26”新政《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》解讀1、限購政策已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）、能夠堤供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。點評：長安區(qū)、臨潼區(qū)、閻良區(qū)及高陵縣等周邊區(qū)域，受限購被擠壓的購房需求值得其迎來市場發(fā)展的機(jī)會。2、二套房貸對貸款購買第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?！锻ㄖ芬筱y行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差異化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。點評：促使投資/投機(jī)客戶將目光轉(zhuǎn)向周邊三線城市及地區(qū)或者轉(zhuǎn)向非住宅類，特別是升值潛力巨大的土地性質(zhì)為商業(yè)。3、停購政策對已擁有2套機(jī)以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套機(jī)以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法堤供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市轄區(qū)想起售房。點評：目前一線市場反饋的應(yīng)對措施比如購買/補(bǔ)交完稅證明或社保證明、轉(zhuǎn)到以公司名義購房、外地戶口利用本地戶口假結(jié)婚、外地已購房夫妻假離婚等。4、

保障性住房積極引導(dǎo)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，確保在新出讓或劃撥土地的經(jīng)濟(jì)適用房項目、普通商品房項目和棚戶區(qū)改造項目中，廉租住房的配建比例分別不低于15%、5%和30%，全面完成2011年保障性住房建設(shè)8.6萬套的目標(biāo)任務(wù)。點評：保障性住房勢必會分流一部分客源。新政影響------項目影響根據(jù)同策對新政后西安市5月10日-6月10日開盤項目的監(jiān)測情況，項目名稱戶型面積段（平米）推出套數(shù)所占比例總套數(shù)成交套數(shù)成交率首創(chuàng)國際三房120-130124100.00%1246853%錦繡天下三房150.24-165.077236.00%20117082%二房90-11012964.00%星舍一房57.543019.00%15912075%二房70-9012981.00%公園壹號二房77.95—78.0318650.00%26213560%三房88.28—88.5718650.00%華遠(yuǎn)國際二房906434.00%18811059%三房120-1409450.00%四房1743016.00%從以上項目看：130平米以上受到新政影響較大，90以下和90-130

平米的產(chǎn)品銷售影響較小。首置客戶群體，剛性需求，短期內(nèi)急需住房國家政策扶持購房群體，非新政打壓對象；首改客戶群體，面臨必須的升級居住需求；新政打擊對象，首付增加不多，且經(jīng)濟(jì)實力相對優(yōu)厚；90平米以下產(chǎn)品90-130平米產(chǎn)品130平米以上多改客戶群體，在改善居住并不急迫，較快進(jìn)入觀望狀態(tài)；新政打擊對象，但該群體整體實力相對雄厚；新政影響-----------客戶影響同策選取市中心區(qū)域兩個典型項目：首創(chuàng)國際和海憬國際，在新政前后客戶變化的情況進(jìn)行分析：首創(chuàng)國際（公寓、商務(wù)訴求）海憬國際（住宅，居住訴求）首創(chuàng)國際投資客比例急劇下滑，自住客基本不變，商務(wù)客上升明顯，從以投資客為主的客戶屬性成為以商務(wù)客為主的商務(wù)屬性。海憬國際投資客比例下滑，自住客小幅提高，商務(wù)客略微上升，但是以自住為主的客群體屬性不變，主要以高端多改客戶群體為主公寓產(chǎn)品客戶群由投資屬性客群變?yōu)樯虅?wù)屬性客群,住宅產(chǎn)品客群屬性沒變。公寓產(chǎn)品客戶從以投資客為主的客戶屬性成為以商務(wù)客為主的商務(wù)屬性。以自住為主的客群體屬性不變。居住產(chǎn)品客戶新政影響------成交量與成交價成交量：本次政策出臺后，對投資投機(jī)性購房行為具有巨大的影響，未來一段時間大量投資需求被抑制，剛性需求處在觀望狀態(tài)，市場成交量必將出現(xiàn)大的萎縮局面。成交價：從目前的政策來看，政府已經(jīng)比較鮮明的宣示了控制房價的決心，隨著交易量的萎縮，房價出現(xiàn)價格調(diào)整已不可避免；

但此次政策短期內(nèi)作用較小，預(yù)計年中會有階段性的量價調(diào)整，趨勢上會使市場逐步冷卻?？傮w上會使房地產(chǎn)銷售放緩，投資反應(yīng)會略微滯后。新政下后市預(yù)測：7月2012年2月需求釋放，市場整體回升價格曲線市場相持，客戶進(jìn)入觀望，新老項目開始尾貨促銷，以求盡快回款，整體價格開始下浮。客戶積壓得到釋放，市場迎來小陽春，開始逐步回暖快速上漲價格平走價格下浮回調(diào)上揚(yáng)新政產(chǎn)品影響公寓★★★★★★90以下★★☆★★90-130★★★★☆★★★130以上★★★★★★★★★★★★2011年11月公寓產(chǎn)品受到影響變化不大，住宅產(chǎn)品隨著時間的推移影響面擴(kuò)大，程度加深同策對新政下市場研判:影響背景差異：2011年整體經(jīng)濟(jì)層面運(yùn)行良好，同策認(rèn)為本次樓市調(diào)控影響層面不會出現(xiàn)08年的局面；政策效用力度：本次政策的力度較大，影響強(qiáng)烈，相對07年國家調(diào)控有過之而無不及；產(chǎn)品影響：從目前看130平米以上受到新政影響較大，90以下和90-130平米的產(chǎn)品銷售影響較小，未來逐步擴(kuò)散到首置產(chǎn)品和首改產(chǎn)品，公寓產(chǎn)品受到影響變化不大，住宅產(chǎn)品隨著時間的推移影響面擴(kuò)大，程度加深；客戶影響：公寓產(chǎn)品客戶群從投資屬性客戶變成商務(wù)屬性客戶；住宅產(chǎn)品居住屬性客戶不變；價格影響：本次政策力度大，市場必將出現(xiàn)調(diào)整，預(yù)計年中會有階段性的價格調(diào)整，趨勢上會使市場逐步冷卻，價格下滑在5%-10%左右，直至年底。公寓競爭項目分布:從現(xiàn)階段發(fā)展來看，西安公寓產(chǎn)品主要集中在鐘樓、高新、長安路、經(jīng)開四大板塊，隨著金融商務(wù)區(qū)及貿(mào)易區(qū)的建設(shè)，未來浐灞也將形成一定的公寓類物業(yè)放量。鐘樓片區(qū)高新片區(qū)長安路沿線經(jīng)開板塊鐘樓板塊高新板塊長安路板塊浐灞板塊項目基本信息——宮園壹號項目名稱宮園壹號物業(yè)地址西安市龍首村西北區(qū)開發(fā)商陜西榮民房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司占地面積66700平方米建筑面積420000平方米產(chǎn)權(quán)70年容積率6.4綠化率40%規(guī)劃1#公寓戶型，1-4層為商業(yè)，5-10層為寫字間，以上均為公寓，裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米；4、5、6#1-3層為商業(yè)，以上為住宅。一期由6棟31-33高層組成。戶型面積區(qū)間一居38-51平米二居69-272平米三居125-450平米四居148-255平米總戶數(shù)2616戶裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯，精裝（3期榮寓）項目配套國際標(biāo)準(zhǔn)，雙語幼兒園，超大尊貴會所，頂級品牌商業(yè)，英式皇家品質(zhì)物業(yè)服務(wù)物業(yè)組成住宅、寫字樓、商業(yè)、會所市政配套市政管網(wǎng)，地輻采暖，24小時熱水預(yù)留給排水接口，天然氣基本情況項目銷售情況立面及布局圖外立面總平面圖推案時間已售總面積已售總套數(shù)整盤去化率銷售價格主力產(chǎn)品2009-4192595164456.23%8300（毛坯）9300（精裝）一室一廳兩室一廳兩室兩廳該項目批示銷售總面積342503.6平米，目前已銷售192595平米。目前正在銷售三期榮寓公寓戶型，5梯24戶設(shè)計。宮園壹號——精品公寓戶型1#樓戶型面積套數(shù)套數(shù)比例一室一廳38.61㎡72套16.67%47.99㎡72套16.67%50.59㎡108套25%51.59㎡108套25%兩室兩廳69.64㎡36套8.33%79.65㎡36套8.33%市場典型項目：宮園壹號成交客戶分析中貿(mào)廣場小公寓項目名稱中貿(mào)廣場物業(yè)地址城南長安路與友誼西路交匯處西北角開發(fā)商陜西中貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積130畝建筑面積60萬平米產(chǎn)權(quán)70年容積率8.95綠化率30%公寓情況公寓樓號15#、16#、18#總戶數(shù)503套（16#）當(dāng)前在售裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)約1500元/㎡市政配套雙氣產(chǎn)權(quán)70年梯戶關(guān)系4梯23戶推案時間已售套數(shù)當(dāng)前推案公寓去化率銷售價格主力產(chǎn)品2010年8月300套60%均價約10000元/㎡43—87中貿(mào)廣場占據(jù)長安路、南稍門十字地鐵上蓋物業(yè)；三棟公寓當(dāng)前推出一棟銷售情況較好、銷售價格10000元/平米、精裝?；厩闆r項目銷售情況立面及布局圖外立面總平面圖項目基本信息——盛龍廣場項目名稱盛龍廣場物業(yè)地址城北區(qū)未央路與緯二十八街交匯處開發(fā)商西安郅輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積152667平方米建筑面積1000000平方米產(chǎn)權(quán)70年容積率6.5綠化率35%規(guī)劃3棟29層戶型面積區(qū)間49-138平米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯項目配套小區(qū)集中供暖物業(yè)組成普通住宅,商鋪基本情況項目銷售情況立面及布局圖外立面總平面圖該項目目前屬于前期咨詢階段，預(yù)計銷售價格在5800-6000元/平米，具體產(chǎn)權(quán)年限還未確定，正在申請中。盛龍廣場平層圖西安的寫醉字樓主要賞集中在高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)兩大區(qū)域高新區(qū)：暮高新路、雷科技路、炎唐延路、籃南二環(huán)西薄段。城北：驅(qū)未央大途道（北固二環(huán)至唉鳳城十村路之間路），其他分布姐較為零散欣。城內(nèi)：以念北大街以盟及和平路柔為主。林凱國勻際大廈注層平面徹圖面積區(qū)間套數(shù)占比100以下215.4%100-200861.5%200-30017.7%300以上215.4%平層面臨積配比林凱國屆際大廈刪標(biāo)準(zhǔn)平旗層面積2348港㎡，結(jié)構(gòu)并虛不工整，灑這為區(qū)域孕分割帶來爪了一定的逆困難，尤顛其是其“斑十一F”戶型，矮結(jié)構(gòu)較復(fù)彈雜，浪費(fèi)蟻面積較多言，對于企戀業(yè)入駐造哪成了一定薯的困難，竹并且其較磁高的公攤循面積也是塊購買者考怎慮較多的竹因素之一往。點評地址高新路與科技二路交匯處東北角物業(yè)類別寫字樓、商業(yè)、住宅開發(fā)商西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積26667㎡總建面積240000㎡（寫字樓34840㎡）單層面積745㎡容積率6.69層數(shù)寫字樓18層層高3.3米配置配備4部日立高速電梯外立面咖啡色外墻面磚車位726開盤時間2011年3月入住時間2013年5月客群及置業(yè)目的外地客戶與本地客戶各占50%，投資客戶占80%售價12000元/平米租金未定物業(yè)費(fèi)未定水電費(fèi)未定高新水榜晶城簡介：高新水晶慨城項目是師高新地產(chǎn)學(xué)繼高新水拴晶島項目祖之后，又柿一個位于投高新區(qū)內(nèi)器的城市綜省合體項目畏。高新·水晶城拾位于高裝新區(qū)核域心——高新路拋與科技浪二路十礎(chǔ)字，項腔目占地究約44畝，建睡筑面積20余萬平乎米，是訊集商業(yè)近、辦公達(dá)、公寓測、住宅饒為一體僑的都市亭綜合體蛋項目。規(guī)高新水綠晶城總姨用地面遍積367煤84平米，地給上總建筑鞏面積20萬平方腿米，其之中商業(yè)桐建筑面季積5886賴4平米，住痛宅建筑面過積5104積0平米，虛公寓面藥積573垂60，辦公礦建筑面短積348領(lǐng)40平。容墓積率5.4肥9。高新·水晶城簡將成為撤高新區(qū)蔬核心地很段的新育地標(biāo)建蛋筑。優(yōu)勢：地理位置奶優(yōu)越，交績通便利，普鬧中取靜饑。劣勢：綜合體毅的概念車削弱了客寫字樓勒項目自啞身的競那爭力，猶成為有窯品質(zhì)的數(shù)大企業(yè)腿入駐的填障礙，涌除此外料，項目殲配套尚脖不成熟裙，工期艘過長。地址鳳城一路6號物業(yè)類別寫字樓、商業(yè)開發(fā)商西安利君地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積6200㎡總建面積55419㎡單層面積標(biāo)準(zhǔn)層758㎡，頂三層1400㎡容積率7.1層數(shù)26層層高北塔平層3.6米、南塔loft5.1米配置配備6部日立電梯外立面玻璃幕墻車位地下兩層150個開盤時間2007年11月入住時間2008年9月租金50元/月，南塔loft60元/月物業(yè)費(fèi)6元/㎡/月水電費(fèi)水費(fèi)5.5元/月，電費(fèi)1.0元/月利君V時代簡介：總建筑面勇積5.5萬平米，遇綜合平層嫩旗艦級商鞏務(wù)、LOF沒T創(chuàng)意辦公趕、一線品壟牌商業(yè)等觸建筑形式午，成為經(jīng)切開門戶首思席商務(wù)綜茶合體。咐平層旗艦涌級商務(wù)戶塌型從150平米到140途0平米整層摔面積，3.6米層高還，8米大柱距香，全景落釘?shù)卮绑w，涉最大化避摘免傳統(tǒng)寫五字樓中暗才黑空間的叨產(chǎn)生。優(yōu)勢：地理位置示優(yōu)越，周達(dá)邊配套設(shè)層施齊備，烏金融、餐舞飲、娛樂現(xiàn)、酒店等幟一應(yīng)俱全乳。外立面勞造型獨(dú)特港，風(fēng)格獨(dú)總樹一幟，濃堪稱地標(biāo)考式建筑。劣勢：物業(yè)服務(wù)楚較差，入巷駐企業(yè)普惑遍不滿，丑底層商業(yè)慢裝修未與符寫字樓入濤駐同步，旨至今仍在直裝修，影羽響項目形譜象，項目隱緊臨主干賞道，堵車占現(xiàn)象嚴(yán)重俱，為出行儉帶來不便貢。經(jīng)開區(qū)寫瓜字樓整體角狀況匯總英：現(xiàn)階段剖城北純燒商務(wù)寫航字樓較思少，大脈多以綜噸合體的壇形式出事現(xiàn)，或停以公寓腎樓里分須層夾帶陡辦公的稈形式出菜現(xiàn)，客頸戶群多壤以辦公粒和投資沸為主，鉛且偏好拋購買現(xiàn)返房，價崇格主要催集中在700塞0-1寬000優(yōu)0元/㎡中間，租逗金50-富100元之間為主。北城區(qū)域魔寫字樓正持處于發(fā)展議階段，同疑比高新區(qū)滑辦公氛圍兄及配套較攏差，對市碰場銷售及編價位有一急定的影響責(zé)。而公寓責(zé)類辦公項抗目銷售周隱期短，客秤戶群體不掠受限制，倘市場接受零度性對較淘高，相比偽寫字樓客緞戶更容易掩接受，更蠢利于在市相場環(huán)境不屋好的情況楚下實現(xiàn)快謊速銷售，已完成目標(biāo)。本項目核侄心價值升勤華Par孔t脖3項目概況奔：項目位誤于大明遞宮國家老遺址公直園旁，裁太華路漿商圈內(nèi)然，100萬平米超注級城市綜合體襲項目，鎖是實現(xiàn)脹“區(qū)域發(fā)展繞引擎”品牌躍資升重點項嗽目。大明宮區(qū)銳域開發(fā)商中實力超級城飽市綜合典體項目100萬方規(guī)舅模大盤項目分?jǐn)M扁分四區(qū)，庭東區(qū)項目吉總建面100萬平米咸；容積率：5.61建筑密陶度：48.攔8%東區(qū)項壯目涵蓋茄寫字樓煙、公寓順、住宅趕、商業(yè)茅街、購柱物中心擱、家居黨城等多鈔種物業(yè)泰于一體扔的城市川綜合體持。北二環(huán)與冰太華路的黃金甩十字四蛇角，北煉城三大損黃金線動本項目寒緊靠兩格條，且繩占據(jù)太事華路商奸圈之核壓心。大明宮集均團(tuán)傾力打造；在西安織已有北篇大明宮胳、南大芳明宮店拘、東大野明宮店水等數(shù)個窩項目和溪品牌積映淀。大明宮國際商貿(mào)中心大明宮軋實業(yè)集鑼團(tuán)有限閱公司成界立于199虹3年，是一回家集商業(yè)刮地產(chǎn)和住笑宅房地產(chǎn)絞開發(fā)經(jīng)營控的實業(yè)集扒團(tuán)公司，專土地儲備名量100左0畝，保持猛了快速、婦穩(wěn)健的科鍬學(xué)發(fā)展態(tài)巴勢。社會價姻值——從南、押北郊店添帶動區(qū)栽域發(fā)展貿(mào)的現(xiàn)實他案例，括凸顯大比明宮集蜓團(tuán)是當(dāng)攜之無愧怠的“動勁力型”疑實力開扣發(fā)商；企業(yè)價值——從建材市猴場到建材剃家居城再邁到百萬平榴米國際綜章合體，大會明宮實業(yè)去集團(tuán)再一晌次策動本跌區(qū)域的升吳級發(fā)展；201陸0年，歷谷經(jīng)多年推積淀和慰充分準(zhǔn)悼備，大芒明宮實役業(yè)華麗算轉(zhuǎn)身、殖完美跨譯界，國旁家遺址土公園旁腳，建造美百萬平墓米國際鄭綜合體另，萬眾墓期待。實力企話業(yè)：區(qū)亞域發(fā)展弦“動力搏型”企濫業(yè)大明宮逮雁塔家愿居城開發(fā)思濃路：西墻安市內(nèi)檔整體布起局，建暴材地產(chǎn)群運(yùn)營商大明宮腎太華路融家居城大明北殺辰大道陡家居城大明宮國際商貿(mào)中心品牌價另值：大明宮龜在西安州已開發(fā)熔數(shù)個項管目皆具后極優(yōu)地冰段（太須華路、才含光路痰等），畝品牌具有“屆動力型”堂實力開發(fā)懶商；“區(qū)積域發(fā)展引朵擎”積津淀太華路商更圈大明宮餃核心區(qū)域區(qū)域發(fā)展鏡價值：西指安新行政抓中心，城桃市向北發(fā)關(guān)展，項目材位于北城日核心，發(fā)猶展空間巨超大。區(qū)域地拐段價值斑：處于好太華路魔商圈，計依傍世島界級大簽明宮國懇家遺址膊公園地冤段繁華幼，居住狂便利，碌投資價喂值高。本項目所在區(qū)域價片值：城市核案心，稀合缺地段準(zhǔn)，繁華冶之上，小再造經(jīng)防典,城市大CBD的超強(qiáng)遙升值潛力、投腳資熱點睡。交通價值拳：城市立流體交通恩網(wǎng)，北迷二環(huán)與漸太華路程交匯，咸交通極煙其便捷數(shù)；同時鵝，地鐵4號線零距靈離地鐵大鈔站口，交驕通四通八斗達(dá)，未來偶溢價值更教高。北二環(huán)辭與太華巧路交匯賓處，交拉通便捷太華路棕：依托致大明宮搏建材市除場聯(lián)動浪效應(yīng)，萍促使整醉個北城峰東翼板藍(lán)塊樓市績漸顯空牧前張力曾。北二環(huán)：慢北二環(huán)黃丑金環(huán)線主拿干道人流統(tǒng)、物流、綁經(jīng)濟(jì)流多嚴(yán)重輻射西安北客肯站：中國攻第一、亞臨洲最大的硬客運(yùn)火車哨站，讓西富安形成到殿其他城市仗的“一日架交通圈”913、2、104、209、16、17、22、38、46、216、等近20趟公交車赤經(jīng)過，交下通便利，禿連接市區(qū)拖繁華地帶盡；地鐵4號線零抵距離，貼交通出昌行方便地鐵四枝號線：煮地鐵四個號線引藥領(lǐng)西安駛置業(yè)“域大明宮郊板塊”葛風(fēng)潮昭示價值刊：十字路口棍，標(biāo)志性質(zhì)地段，有刪利于對外菌形象的推批廣和吸引蛙人流。并刃為項目帶來較乖高商務(wù)瘋、商業(yè)衛(wèi)價值。十字路景口，標(biāo)巨志地段催，昭示州性強(qiáng)本項目位也于北二環(huán)峽與太華路的黃金蛾十字四佩角，北倒城三大陪黃金線伯本項目肅緊靠兩潔條，且讓占據(jù)太坑華路商閉圈之核既心過往下人流、父車流量辛大，項且目昭示位性強(qiáng)，列有利于灰項目對澤外形象興推廣；十字路鋼口，為柱重要交疫通樞紐淺，人群尸集中度裂高。吸引人群企，帶來高俗商務(wù)、商綱業(yè)價值重點交通丸地段能吸婆引較多人暑群關(guān)注，底擴(kuò)大項目征影響力；利于有押利的位囑置，進(jìn)壇行項目洋的形象刪推廣，蹤蝶傳遞項滲目價值權(quán)，提高徐目標(biāo)客遇戶對本辨案的認(rèn)秧可度，壁帶來較榴高的商絹務(wù)機(jī)商疾業(yè)價值烤。頂級城市訂配套價值陪：3萬㎡綠嬌色城市伶廣場，3.2公里公園幫、星級會盟所、配套云教育、醫(yī)銀療、大型購物槽中心、風(fēng)迷情商業(yè)街爺、地鐵4號線等固，零距謙離國際軌生活體停驗?！?萬平米怠”景觀徒廣場，“極奢頂購級配套”休閑：3.2公里國家產(chǎn)遺址公園叼、3萬㎡綠及色城市腿廣場生活：卡星級會傾所、室?guī)泝?nèi)恒溫肢泳池、克超大地不下停車難場醫(yī)療：秩北環(huán)醫(yī)恭院、大辟華醫(yī)院變、西安舊大唐醫(yī)存院、５朝分鐘保篩駕護(hù)航誓健康生眠活。教育：配劇套小學(xué)，侍中學(xué)。百萬平坡米國際喪配套，覽零距鑄離體驗承一站式匆生活購物：呈高端國嚴(yán)際家居棚城、大鉗型購物儉中心、竟風(fēng)情商惡業(yè)街、垂大明宮憤汽貿(mào)城慚等等零距離償，消費(fèi)訪購物、祥娛樂休暮閑輕松軌體驗，另暢享一尼站式便堆捷生活陰。太華路埋、北二撿環(huán)、未多央路左帥右環(huán)繞溫，2號3號地鐵端線輻射2分鐘太華沿路商圈，10分鐘抵蹈達(dá)鐘樓罪繁華地女段，輕籌松掌控汁城市脈提動。高尚華恢宅總建面賽：40余萬㎡公寓總建面唯：3288記0㎡寫字樓總建面：381含20㎡家居城總建面雖：約16萬㎡商業(yè)集群總建面：331布28㎡購物中逝心總建面：驅(qū)約7萬㎡東南角（律東區(qū)項目循）規(guī)劃西智北首席百鳴萬平米城頓市復(fù)合體吊。囊括高員尚住宅、豪高端公寓撕、頂級商渣務(wù)、家居銜城、購物沃中心、特限色商業(yè)街愧等業(yè)態(tài)，拿開啟了國量家公園旁肥的城中城佛全新生活喇方式。百萬平米從城市復(fù)合蒙體：世界級的粘高規(guī)格規(guī)忠劃價值，摩開啟了國交家公園旁世的城中城傳全新國際化高切品質(zhì)生活杜方式。SOHO商務(wù)公寓總建面踩：190見60㎡國家公園矮價值：世界級軋國家遺永址公園罩，西安殼城市中舊央公園裕。世界級狼國家遺遍址公園太，西安宜“城市吵中央公板園”，大明宮國腎家遺址公釘園：項目壞西南側(cè)，罷投資120億打造3.2平方公里群世界級國辛家遺址公校園。作為國戀家“十含一五”錄大遺址薦保護(hù)的泊重點工搞程和“刊絲綢之鞭路”整辣體申報壇世界文及化遺產(chǎn)港的龍頭嬌，大明宮國天家遺址公予園是西安秘城市建設(shè)詠、大遺址珠保護(hù)和改裕善民生的懷重點工程煙，西安的談“城市中屋央公園”大明宮遺水址區(qū)保護(hù)莊成為帶動認(rèn)西安率先恐發(fā)展、均衫衡發(fā)展、煌科學(xué)發(fā)展勸的城市增券長極，成愚為西安未扒來城市發(fā)襖展的生態(tài)霜基礎(chǔ)、最躍重要的人耕文象征。成為世吸界文明丟古都的壤重要支爹撐，進(jìn)懼一步提報升西安隊的城市豎特色。區(qū)域價值頂級城市快配套價值片區(qū)發(fā)展里價值資源價勸值城市復(fù)合傳體價值大明宮變品牌價海值休閑：3.2公里國家蘇遺址公園殖、3萬㎡綠尸色城市小廣場生活：欲星級會墾所、小南學(xué)、幼亂兒園、短室內(nèi)恒襯溫泳池豬、超大休地下停家車場購物：忌高端國敞際家居怠城、大霉型購物逆中心、姿風(fēng)情商質(zhì)業(yè)街等西安新掠市府、本大明宮阿商圈核那心區(qū)，內(nèi)西安未暢來五年判最具成勤長性價么值空間遇。西安地糖鐵經(jīng)濟(jì)倒發(fā)展和饑投資核災(zāi)心區(qū)，甜定位為督“西安辭國際化報大都市招發(fā)展新棗中心”咽。大明宮國棗家遺址公割園：項目爹西南側(cè)，互投資120億打造3.2平方公只里世界員級國家隊遺址公子園西安市敵政府廣崗場：區(qū)詠域內(nèi)行尼政公共村平臺，車僅5分鐘車程本項目東漸區(qū)規(guī)劃面啊積100萬平米居，涵蓋盤高檔公邊寓、高臉端住宅容、購物千中心、填家居城水、5A寫字樓迷和商業(yè)梨，產(chǎn)品綠線完善算，不同耍產(chǎn)品形瀉態(tài)價值想聯(lián)動關(guān)陪系密切大明宮規(guī)具有昌“區(qū)域肉發(fā)展引猜擎”品水牌盛譽(yù)鐘。大明宮在旦西安成功弦操作太華辟路、含光圾路等多個清項目，建肅立西安品粒牌口碑！北城二大系黃金線地型帶，太華鉛路商圈核槳心區(qū)北城核光心，國潔家遺址犬公園旁律，稀缺鄉(xiāng)豐地段，城市大CBD的超強(qiáng)扣升值潛背力、投喪資熱點害區(qū)域。項目六大易核心價值釋提煉：百萬平竿米城市裹復(fù)合體剖的優(yōu)勢吉，為項云目創(chuàng)造齡了核心行競爭力處，但物渾業(yè)形態(tài)諒的同質(zhì)貞化，也嚼讓項目伸處于周的邊競品處的強(qiáng)勢啞包圍，米如何突努圍，成冠為項目開能否成巴功的關(guān)兆鍵所在叢。S：優(yōu)勢分子析O：機(jī)會斬分析W：劣勢分駱析T：挑戰(zhàn)喇分析地處大明怖宮商圈核嫩心區(qū)，緊伙鄰大明宮席國家遺址闖公園、地航鐵四號線敏站口、新畢行政中心百萬平米藥城市復(fù)合榴體，頂級弓城市生活芒配套，教擁育大明宮誦區(qū)域綜覺合發(fā)展杯改造，綠市府北察遷、西臺安國際嗎化大都刻市發(fā)展端規(guī)劃，許區(qū)域投獻(xiàn)資增值難潛力巨傻大地鐵2號線開移通區(qū)域撕價值升艱攀項目通喊達(dá)的交劑通體系溉，在提星升項目發(fā)可達(dá)性池的同時蘋，會有侍較大的剃噪音影擁響城中村錦距離較膜近，對度項目品西質(zhì)稍有北影響周邊未速來萬科閥、萬達(dá)營綜合體確及區(qū)域遭同類項爆目項目嚼對本項纏目銷售代市場壓霜力大限購令污等政策懼影響，舞對項目禾銷售存收在一定攜難度總體優(yōu)勢夠明顯，存勺在較大市巧場機(jī)會點途，挑戰(zhàn)與掙機(jī)會并存烏。項目SWO嫂T分析：整體與敏分體定皇位Par蝦t跡4項目整體挪定位:【大明宮·地鐵口·百萬平疏米國際熊復(fù)合體】區(qū)位優(yōu)山勢超大體量產(chǎn)品特質(zhì)項目整踩體形象礙定位：*共賞熔世界精河彩*[大明宮中爆央廣場]住宅︱公寓︱購物廣場︱商務(wù)︱?qū)懽謽欠比A之上龜，再造經(jīng)外典！世界的、跳財富的、卷時尚的、性經(jīng)濟(jì)的、噴多元的、除藝術(shù)的！帶給客戶陽的是超前塞的生活體校驗，體驗紡未曾體驗毯的生活！共享世辱界的精史彩.一個城市仙的世界觀共賞世界紅精彩SLO褲GAN[大明宮挎中央廣腳場]住宅︱公寓︱購物廣場︱商務(wù)︱?qū)懽謽琼椖繕I(yè)態(tài)魔：公猜寓：康入市產(chǎn)交品，價與格適中麻，引爆引市場。寫字樓：勵商務(wù)辦公珠，價格較坐高。Soho：商務(wù)公遲寓，價格缺略高于普里通公寓即體可。住則宅：錦主要業(yè)脆態(tài)，實售現(xiàn)銷售漆利潤最獲大化。對于本儀案的公拆寓客戶吼，我們宴發(fā)現(xiàn)他盟們大多密是成長關(guān)階段或奏者是新邊興行業(yè)產(chǎn)的商治務(wù)客戶碌，他們臥正處于搞事業(yè)的軌發(fā)展階辮段，他黎們渴望巖的不僅歷僅是一事個辦公撥空間繼的變化些，更是勾想通過膨這種空歪間的變似化來印敘證事業(yè)棒的突破收與下一竭個發(fā)展樓的開隔始，我濱們把這允種上層給建筑理欣解稱之隊為“突破”的夢想?；谡w片形象對公遍寓目標(biāo)客火群的深入寄理解：公寓定位公寓形象遷推廣：平臺成就曉夢想負(fù)夢想改變控世界！[大明宮木中央廣腐場]住宅︱公寓︱購物廣削場︱商務(wù)︱?qū)懽謽枪⒍I位一個城市杯的世界觀平臺成御就夢想貨夢飯想改變京世界！[大明宮泡中央廣蓄場]住宅︱公寓︱購物廣坑場︱商務(wù)︱?qū)懽謽枪㈨椘髂靠腿侯~定位：客戶定位對應(yīng)項目客戶來源區(qū)域工作職業(yè)置業(yè)需求主年齡段購買原因住宅項目大明宮、市府、經(jīng)開區(qū)、長慶油田（63.5%）私企業(yè)主（43%）企業(yè)員工（32%）政府高管（5.4%）事業(yè)單位（5.5%）投資客戶（9.6%）其他行業(yè)（8.9%）首次置業(yè)自?。?1%）二次改善自?。?1%）自住兼投資(28.2%)純投資(9.8%)26-35歲（22%）36-45歲（45%）46-50歲（26%）51歲以上（7%）1、二環(huán)內(nèi)、大明宮旁、地鐵站口、市府中心地帶、交通佳、投資升值潛力大。2、大型綜合體，配套全、景觀、智能化、大明宮商圈、經(jīng)濟(jì)黃金地段?？祻?fù)路、輕工（19.1%）市區(qū)散客（12.6%）郊縣、陜北客戶（7.8%）1、購房年齡在26-50歲之間。其中以35-45歲為主(約占總量49.3%)6、家庭年收入為8萬元以上，其中以8-12萬元客戶為主(約占總量70.7%)7、購房的目的主要以改善和自住兼投資為主(約占總量69.2%)4、行業(yè)主要為以家具、建材、商業(yè)、石油、貿(mào)易、電子為主要行業(yè)(約占總量54.3%)3、客戶主要以私營業(yè)主、政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)職工為主(約占總量63.4%)5、家庭結(jié)構(gòu)主要以三口之家(夫妻+子女)及二人世界家庭構(gòu)成目標(biāo)客戶主體(約占總量60.4%)通過以上成交項目客戶綜合分析：結(jié)合本項目定位、產(chǎn)品特點，本項目住宅客戶的主要特征為：2、客源主要以大明宮、市府、經(jīng)開區(qū)、長慶油田區(qū)域為主(約占總量63.5%)公寓價暫格定位滴：價格策略不：公寓價格飾為：800聽0元/㎡與競爭對界手進(jìn)行多炊因素對比披，項目價廣格在800后0元/平米，考妄慮到項目慈住宅首次準(zhǔn)入市，將久首期產(chǎn)品搜定為7500元/平米，撓以突顯菊項目的尾競爭力旋。本項目海憬國際星舍風(fēng)城一號海憬臺北灣參考權(quán)重40%20%20%20%均價？8000780070006800區(qū)位前景101010101010位置交通101089108商業(yè)配套1088777周邊環(huán)境1087777小區(qū)環(huán)境1088988規(guī)模1088798物業(yè)管理1088877戶型結(jié)構(gòu)1099888精裝修1089000開發(fā)品牌1099797合計1008684807570公寓定位本項目拆寫字間翼形象定接位：比肩世窩界的新筍財富中兇心！寫字間乒定位[大明宮毫中央廣哲場]住宅︱公寓︱購物廣場︱商務(wù)︱?qū)懽謽潜燃缡罏⒔绲男潞ω敻恢形眯?！[大明宮軍中央廣飄場]住宅︱公寓︱購物廣場︱商務(wù)︱?qū)懽謽菂^(qū)域客群萬分析：編號客戶來源客戶分類總站比比例1自住型客戶金融保險行業(yè)85%20%IT軟件業(yè)15%房地產(chǎn)行業(yè)25%醫(yī)藥行業(yè)15%制造業(yè)8%貿(mào)易8%各相關(guān)行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)9%2投資性客戶自由職業(yè)者15%40%私營企業(yè)主45%其它15%區(qū)域?qū)懴醋謽浅蓪懡豢蛻簟獌纱箢愡m客戶、7大行業(yè)、3大從業(yè)深背景寫字間朵定位本項目客令群定位：對應(yīng)項目客戶來源區(qū)域工作職業(yè)置業(yè)需求主年齡段購買原因?qū)懽謽琼椖看竺鲗m商圈、經(jīng)開區(qū)（61.3%）大明宮商戶（40.1%）事業(yè)單位（12.2%）私營業(yè)主（20.4%）投資客戶（11.2%）陜北客戶（12.1%）自住辦公(72.7%)純投資(27.3%)35-40歲（33.6%）41-46歲（46.3%）51歲以上（20.1%）1、二環(huán)內(nèi)、大明宮旁、地鐵站口、市府中心地帶、交通佳、投資升值潛力大。2、大型綜合體，配套全、智能化、大明宮商圈、經(jīng)濟(jì)黃金地段。龍首區(qū)域（12.6%）西安其它區(qū)域、陜北客戶（26.1%）1、購房年齡在35-48歲之間。其中以35-46歲為主(約占總量79.9%)5、購房的目的主要以自主辦公客戶主(約占總量72.7%)4、行業(yè)主要為以建材、家具、貿(mào)易、金融、制造、事業(yè)單位為主要行業(yè)(約占總量54.3%)3、客戶主要以大明宮商戶、私營業(yè)主、事業(yè)單位為主(約占總量72.9%)通過以上成交項目客戶綜合分析：結(jié)合本項目定位產(chǎn)品特點，本項目寫字間客戶的主要特征為：2、客源主要以大明宮、經(jīng)開區(qū)、龍首區(qū)域為主(約占總量60.7%)寫字間定墨位本項目入愚市價格建銹議：價格策烘略：寫字間價蛛格為：8000甲-880耽0元/㎡與競爭對水手進(jìn)行多耀因素對比加，項目價止格在8500元/平米，土考慮到昂項目住繁宅首次陜?nèi)胧?，歇將產(chǎn)品煤入市價突定為8000元/平米，快辣速入市，擠以突顯項度目的競爭巷力。本項目海憬國際凱旋大廈盛龍廣場參考權(quán)重40%30%30%均價？880072007000區(qū)位前景1010101010位置交通10108910商業(yè)配套108877周邊環(huán)境108777小區(qū)環(huán)境108898規(guī)模109879物業(yè)管理108887戶型結(jié)構(gòu)109988景觀園林109768開發(fā)品牌109979合計10086847275寫字間定士位塔樓推裳售和營居銷策略Part照5開盤前遍營銷節(jié)肚點：072鹿510011015110帥511261203122火50126031渠6051黨8052規(guī)620112012開工奠接基儀式2012凝.5.2元6Open芽day臨時售樓舅部開放、忌外展點開號放塔樓3#首推啟叫動認(rèn)籌加推4#合作單局位內(nèi)部劈燕認(rèn)購選共房加推2#、組織巧大明宮貨商戶產(chǎn)狡品推介產(chǎn)品推介混會加推2#第一次疏內(nèi)部解循籌，第離二輪認(rèn)爹籌啟動客戶新止年答謝言會返鄉(xiāng)客戶詳推介第二次內(nèi)辣部解籌，絮第三輪認(rèn)叛籌啟動現(xiàn)場正式熄售樓部開叔放儀式盛大開盤121穩(wěn)7推售思考喚方式：項目的鄰?fù)剖刍诠こ坦?jié)點、耽新政規(guī)刷避、競適爭洞察不，以最避大化規(guī)焦避風(fēng)險灘，搶占踐市場工程節(jié)喚點確定整體敞推出時間新政影劃響修正推勵售市場競惡爭修正推佳售推售思考事的基礎(chǔ)。保障項目受推售合法艇性及現(xiàn)場笛展示的完撕整性。搶占先機(jī)新政下持，趨勢葛上會使室市場逐抽步冷卻沈，項目獨(dú)必須贏欺得最暢佳出貨旨機(jī)會。乘市而動形，小步快鞋跑變市下，慰時刻關(guān)注戰(zhàn)市場變化捎，隨機(jī)應(yīng)貝“變”。田忌賽摟馬在競爭欲激烈市眼場下，鑄如果我堆們產(chǎn)品乎是絕對酸優(yōu)勢，和那么我表們無往輝不利。如果我鄭們產(chǎn)品雙沒有絕鞋對優(yōu)勢音，我們效必須尋紛找產(chǎn)品守對比偵優(yōu)勢，幕或?qū)ふ椅鸶偁幙章上?，實澤現(xiàn)項清目的價峽值。營銷階段推售房源總銷進(jìn)度銷售面積（㎡）目標(biāo)均價（元/㎡）階段銷售額（萬元）推售周期第一輪認(rèn)籌0725-12253#100套5%5000800040000725-08203#100套加推4#80套6%100080508050821-09103#50套4#50套加推2#20套11%5000820041000911-10162#40套3#80套4#50套21%10000825082501017-1225第二輪認(rèn)籌1226-03162#3#4#剩余房源去化26%5000830041501226-020830%4000825033000216-0316第三輪認(rèn)籌0317-0526加推1#50套40%10000840084000317-0526塔樓推泛盤策略?。籂I銷總策多略觀點一、拉流量為王擾撬動市標(biāo)場在目前吸市場狀余況下，凈以高形殼象、低神價位，廈迅速實求現(xiàn)銷售路回籠現(xiàn)杠金，完廳成既定存銷售目票標(biāo)，將檔是必然倆之選！觀點二座、強(qiáng)化言賣點抽傳承精們髓迅速塑啄造和提循升項目乎形象，慚演繹雙聽水系生怒活藝術(shù)愈家生活居，塑造車絕無僅韻有的賣輔點。觀點三、范強(qiáng)化展示諒現(xiàn)場躁為王發(fā)揮體什驗營銷藥的強(qiáng)大疏優(yōu)勢，證以現(xiàn)場姑為主戰(zhàn)倡場，為珍客戶演教繹未來績生活美壇好場景偷，促動塔客戶心產(chǎn)跳！策略上必溉須高舉高屯打，大開紀(jì)大闔，傳播上淹必須鏗灣鏘有力明，擲地握有聲。先“造”后“奪”是為“勢”“造”勢“奪”勢推廣產(chǎn)品營銷執(zhí)行價格營銷媒體強(qiáng)勢轟炸事件轟動爆破綜合體大明宮資源營銷暴力營銷優(yōu)質(zhì)低價引爆大配套通路營銷體驗營銷優(yōu)質(zhì)低價，刺激購買因時推市，贏勢高爆全城造勢獨(dú)，廣泛聚錯焦?fàn)幏止聤Z秒，做糕足文章整合資踐源，高昂舉高打全面撒習(xí)網(wǎng)，一法舉圍殲線上高稅調(diào)，線涂下務(wù)實明星品廳質(zhì)，體練驗為王營銷攻略先“造”脖后“奪”學(xué)習(xí)恒晃大御用漁犀利“五板斧”——斧斧見窮血一個特價：激開盤必特眠價，特價野必超值（削相對低價坡）一個覆蓋道：西安鑰上空只捏有一個礎(chǔ)聲音（狗轟炸）三個效應(yīng)娛：明星銀效應(yīng)、村眼球效役應(yīng)、羊刮群效應(yīng)嘉（資源伍、配套篇）1、一個舉特價：癢開盤必連特價，辰特價必暮超值團(tuán)購政曾策單位或個魯人團(tuán)購優(yōu)懂惠團(tuán)購數(shù)量10—摧30套搞額外姐優(yōu)惠1%團(tuán)購數(shù)避量30—5喚0套絕額外曉優(yōu)惠2%團(tuán)購數(shù)量50套以上蓋額外優(yōu)而惠3%獎勵——組織或巨聯(lián)絡(luò)團(tuán)雁購的主蜓要人物A、個人買捐房10—盼30套，給予5%額外優(yōu)李惠；30套—50套，給予8%額外優(yōu)惠睡；50套以上禍給予10%額外優(yōu)歐惠；B、個人忍不買房10—私30套，給予做每套房800元獎勵獅；30—賣50套，給予紀(jì)每套房100犯0元獎勵；50套以上賭，給予鏈每套房1500元獎勵老帶新優(yōu)混惠開盤期老客戶推截薦新客戶啟成交，新客戶可荒享受增送全家延電二次開盤老客戶災(zāi)推薦成待功可享粱受購房者統(tǒng)房款1%返點，世一年物妄業(yè)費(fèi)針對之前斑推薦量以煌及對項目口支持程度虎，抽選20名老客戶戲年底圣誕揭節(jié)香港5日游優(yōu)惠政策優(yōu)惠額度開盤特惠限時搶購，成本價銷售9折優(yōu)惠，同時購房可額外獲贈最高價值5000元的家電豪禮付款方式優(yōu)惠一次性付款2%按揭付款1%領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)級層確定具體優(yōu)惠點位，暫定2%2、一個沿覆蓋：巾西安上救空只有吳一個聲膊音全線推夕廣集合戶外倚廣告、工王地圍擋、陷報紙、短面信、……視覺封鉆殺、聽俊覺誘惑菜、情感晉勾引、華精神占升領(lǐng)層層技逼近，吃折服先霉，震撼石西安。NP：軟硬兼衰施。覆蓋以《華商報》為主。開蓮盤等重大烤節(jié)點配合傾輔流報媒竄。MG：集中優(yōu)勺勢資源區(qū)，局部往引爆。以戶外集牙中單頁派絨發(fā)為主打土。戶外：強(qiáng)大視砌覺沖擊那，節(jié)點黨阻斷，遇營銷導(dǎo)穿向。除固定內(nèi)排布，根據(jù)公關(guān)霞活動、開繡盤等節(jié)點競性重大活猶動的需求犯增加營銷岸導(dǎo)向傳播討。短信：渠道直躍達(dá)，功綁能明確狐。工地圍擋結(jié)：以項目常的抽象醋標(biāo)志的敵虛，結(jié)癢合工地促形象的匹實。鑒于目費(fèi)標(biāo)客戶志針對該賄廣告形犧式的超巨高敏感臘性，工地圍擋煤需長期保呼持項目高酷品質(zhì)形象辰展示效果踐。明星效與應(yīng)恒大慣用鐘營銷手段,屢試不每爽。銷售中心恒開放、開屈盤等重大組節(jié)點邀請竹明星助陣尋，盛贊樓手盤品質(zhì)，趴制造輿論雪宣傳話題恢。3、三個效棵應(yīng)：明星忌效應(yīng)、眼船球效應(yīng)、櫻羊群效應(yīng)眼球效罩應(yīng)恒大開盤靈前提條件,無一例避外。營銷中心柳、樣板展拐示區(qū)開盤狠前恢宏綻季放，震撼哪的奢華效漁果為現(xiàn)場蠻火爆銷售貨起到推波石助瀾的強(qiáng)照大作用。羊群效襖應(yīng)恒大現(xiàn)蛋場營銷希氛圍,集中殺品客。通過多方勉面客戶渠粗道拓展、潤持續(xù)性現(xiàn)稱場SP活動舉辦濕，廣泛吸遍納意向客駁戶到場，刻招致售場捧人山人海駕的熱烈氣滿氛，形成盤口碑宣傳出基礎(chǔ)。同聽時大強(qiáng)度彩混淆新客柴戶視聽，億現(xiàn)場完成谷殺客逼定然。開盤前蒼推廣策梨略Par略t府6本項目屯推廣總誼策略前重后賄輕，前謙期集中練轟炸2-3個月實施媒體協(xié)、通路絕庸對封殺——天網(wǎng)計刻劃整體推廣胡手段：整體營銷銳推廣手段媒體推廣體驗推簡廣渠道推潑廣通過樣覆板、景鍛觀、會較所等展態(tài)示體驗營職銷，促隔進(jìn)成交圈層推盞廣全方位整旁合精準(zhǔn)媒縫體傳播告知、未造勢、沈影響定向推觀薦、圈祖層互動或，口碑夜傳播事件推尊廣擴(kuò)大影響逗、提高參永與、促進(jìn)謀成交陜北、秋各高端悅場所、參商會客戶聯(lián)驕誼，拓灶展客戶翼渠道城市綜何合體推充廣的三店大關(guān)鍵第一、毫如何推螞廣項目足的整體本價值及屠實現(xiàn)整燒體價值嶺最大化第二、如奔何解決大撐體量綜合遷體整體推宰廣與分期膀推廣問題第三、項素目品牌形蔽象與企業(yè)閘品牌形象喚的互動本項目推哨廣著重解決的廟三大問充題在不同粱的營銷僚期內(nèi)使莖用不同曉的媒介就手段進(jìn)披行整體輝項目形拴象的拔車升（如入市批的高頻次尊電視、電大臺、報廣譜投放；開殊盤前的多冶個論壇；蝴中期的期葬刊和網(wǎng)絡(luò)獵等等）第一個狐關(guān)鍵解決辦法關(guān)鍵就是胖將整體形勁象推廣作掩為整個項眾目營銷推造廣的基調(diào)本項目的嗓兩條推廣獻(xiàn)線：推廣線一偷：本項目入顆市切入點回是綜合體斤，綜合體束的整體形嫂象推廣將澤貫穿本項與目營銷推穩(wěn)廣活動的畏始終。推廣線悟二：分組團(tuán)稠、分業(yè)豬態(tài)推廣集將基于域綜合體脆大形象智之下，須視不同相的營銷秀階段進(jìn)雄行訴求瀉變換。對于主案家名與業(yè)態(tài)稿的處理：我們將以“主案名旅”形式進(jìn)行螞銷售推廣住宅︱公寓︱購物廣場︱商務(wù)︱?qū)懽謽菍τ谝曈X甜延展：我們將以“整體賠主LOG告O+分業(yè)態(tài)資”進(jìn)行視國覺延展第二個末關(guān)鍵解決辦概法在推廣傳耐播過程中薦，通過主商案名綴業(yè)鳴態(tài)及視覺抵分類延展汁將整個形象阻拔升至頂燥峰高度分產(chǎn)品腰入市后史靠產(chǎn)品棋市場反導(dǎo)應(yīng)為整已個項目閱添彩，媽強(qiáng)調(diào)規(guī)大劃的可期行性和璃整體項擁目成長晝性第三個關(guān)蠶鍵解決辦法整體推兆廣和分暮期推廣獵之間關(guān)徒鍵在于烤整個營伸銷節(jié)奏奶的控制整體推留廣主線徑貫穿整個項印目營銷亦推廣后著期靠前懷期的沉堆淀，回忘歸整體怪大形象訪拉升，許連帶企拉業(yè)品牌在項目入更市初期靠疏整體推廣皺，樹立整辜個項目的顫形象高度聞，確定整峽個項目的羨基調(diào)本項目凳雖采用嚷整體項敲目形象新貫穿營他銷推廣鄰工作的席始終，葵但是其趕節(jié)奏是踢不能一貴成不變行的，這久里一方蠶面出于膛整個市浴場的審隔美疲勞芝考慮，肅另一方緊面出于圓整個營掘銷費(fèi)用潤和分產(chǎn)字品推廣著配合的穩(wěn)考慮本項目撞品牌互店動舉措呼，舉例盜如下：初期利乘用“大編明宮”被利好與略“大明梅宮”品晶牌增強(qiáng)拳消費(fèi)者莖購買信挎心，尤窩其商務(wù)同部分將企業(yè)輔品牌的弓提升著朵重安排有在各個附分組團(tuán)保的間隙產(chǎn)品品牌宗塑造中，舌高頻次宣屆傳企業(yè)，挽提升企業(yè)職品牌通過多比頻次論均壇活動尾建立雙側(cè)方品牌通過媒梁體樹立架企業(yè)領(lǐng)筆導(dǎo)形象盯，間接艙提升企訓(xùn)業(yè)品牌第四個舊關(guān)鍵解決辦優(yōu)法利用“大明宮”品牌建節(jié)設(shè)初期誘產(chǎn)品形淋象，利主用產(chǎn)品區(qū)品牌提繳升企業(yè)俘品牌，遺建設(shè)是肺全部品垂牌塑造往的基調(diào)品牌會搬賦予項謝目更可憐信的保挽值增值廁屬性，龍大明宮頃實業(yè)十明幾年的勸成功運(yùn)左作已經(jīng)尺足夠證或明：口組碑的力竄量支撐甘品牌快暴速發(fā)展連，做足傳口碑，氧是企業(yè)根品牌與昂項目品挪牌互動倦成長?；顒印⒎颗葜芸N售物料嚴(yán)準(zhǔn)備大型招標(biāo)CF片制作項目形象杰廣告第一批次舊公寓11月-20茶12年1月品牌轟茄炸市場推泊廣OPEN光DAY戶外、媒奪體炒作報紙現(xiàn)場包局裝房展會報紙項目蓄鄭勢持續(xù)注：本青推廣劃換分根據(jù)物我方經(jīng)供驗得出旦，準(zhǔn)確旦的階段甲劃分，搏我方會五在后期置工程和賤銷售情虹況朗后技，加以沸完善。塔樓部分昏推廣節(jié)點攔控制圖6月-7月熱銷201足0年8月-10月入市鋪墊品牌亮相登期品牌持葵續(xù)期項目公關(guān)幸期201仙2年2月-3月公關(guān)引爆牌期房展會活動、爺房周刊銷售物料奏準(zhǔn)備招標(biāo)公政布銷售物料產(chǎn)品推鏟介第二批甩次公寓門與商務(wù)然并推4月-5月項目亮相活動搖號報紙公寓、商艱務(wù)與第一映批次寫字摸間5月26日開盤開盤報紙第二批次商務(wù)持續(xù)銷售昨階段8月-熱銷報紙剩余房源成整合推售項目塔樓DK2住宅建筑面積（m2）約10萬約13萬均價（元/m2）8300元8300元合計（元）8.3億10.8億總銷售額（元）19.1億推廣費(fèi)用比例1.5%總銷售額分項推廣費(fèi)用1245萬1620萬總推廣費(fèi)用2865萬開盤前使用比例70%開盤前推廣總費(fèi)用2005.5萬項目營助銷費(fèi)用宗預(yù)算推廣計耳劃階段項目內(nèi)容備注開盤前（2011年7月—2012年5月）外展點北大明宮、南大明宮圍墻鋼構(gòu)+噴繪含制作費(fèi)及畫面更換費(fèi)導(dǎo)視牌精神堡壘、項目內(nèi)外導(dǎo)視牌、營銷中心形象背景墻物料印刷樓書、單頁、海報、手提袋網(wǎng)站建設(shè)項目網(wǎng)站電子樓書項目介紹+戶型效果圖鳥瞰圖（日景+夜景）、戶型圖模型制作區(qū)域沙盤、戶型模型戶外、公交車候車廳、單立柱、公交車身廣告華商報項目形象宣傳房周刊硬廣+軟文短信項目宣傳10萬條/次網(wǎng)絡(luò)推廣網(wǎng)絡(luò)炒作、跟帖、軟文展板制作臨時售樓部、外展點禮品活動禮品其他機(jī)動費(fèi)用合計2005.5萬媒體推廣銷售道具營銷活動其他不可預(yù)見費(fèi)用合計65.1%9.7%23.9%1.5%戶外報媒網(wǎng)絡(luò)車體廣告廣播、電視、短信模型短片、電子樓書、項目網(wǎng)站、效果圖看房車宣傳物料、導(dǎo)視牌、圍擋活動推廣禮品展會其他

24%8.4%1.5%7%24.2%1%2.3%1%5.4%10.4%1%5%7.5%1.5%4831692314248620462010720920.5100150302005.5元應(yīng)對市喂場變局鍵：【應(yīng)對樓市軍變局的挑西戰(zhàn)】樹立客戶癥信心1、現(xiàn)場淘提升2、證言制抬造3、銷售道例具提升客劇戶到訪提高項死目成交現(xiàn)場提僅升樹立恭客戶信崇心：3C迷魂計，橫打造最具街殺傷力體貨驗場景！樹立客藥戶信心提升客乓戶到訪化解成交斥障礙震撼Con笑vul叨sed愉悅com曬pac槍t緊湊chee粗rful環(huán)境-景觀-泛會所-園林-建筑-配套?功能分炕區(qū)-流程安傍排-空間布局程??裝修-裝飾-美食-音樂-服務(wù)??3C【３C元素復(fù)概合原則】盡可能進(jìn)欣行三位復(fù)單合，將營咽銷中心營講造成為全沃面展示項冰目價值的耍場所，達(dá)較到“震撼眠”效果；鍵通過“緊慶湊”的功貢能分區(qū)、獸流程安排延、空間布也局，營造辮熱銷氛圍兩，增強(qiáng)客錘戶信心；碰通過售樓院處環(huán)境營念造及銷售千服務(wù)、物薪業(yè)服務(wù)的底展示，使舍客戶“愉剃悅”，最杯終為客戶瀉過濾雜念出，輔助攻叮心。效果：體驗提景升扮性價匹刷配捉場寺所洗腦咳深度沉認(rèn)同現(xiàn)場提升扒樹立客戶擺信心：營忘銷中心門塞口樹立客戶背信心提升客脖戶到訪化解成交夾障礙售樓部門口園林航小品設(shè)計，歪讓客戶漏從進(jìn)門若開始對牽本案志有好印鑒象；從入口處匯鋪紅地毯，給客戶憑尊貴感題；擺放鮮花，制作喜籃慶氣氛漫?，F(xiàn)場提升群樹立客戶艘信心：圍政擋形象展既示墻樹立客育戶信心提升客戶梨到訪化解成歷交障礙臨街圍擋洪，樹立較好圣的形象桑展示面；5米廣告墻謙，視覺沖擊眨強(qiáng)，讓過舟往客戶對嘗本案影擱響深刻；項目整敘體形象展示，讓客戶作對本案鴿有初步際了解?，F(xiàn)場提黃升樹立洞客戶信輝心：營鑰銷中心樹立客戶粉信心提升客戶蹄到訪化解成交淺障礙售樓部財特色裝聚修風(fēng)格尿，新習(xí)穎時尚緩、多運(yùn)泰用現(xiàn)代督科技冬；沙盤模礎(chǔ)型運(yùn)用三維成像漂技術(shù)，虛擬圖像拒，生動展癥示項目形蜘象及產(chǎn)品譯；用現(xiàn)代的藍(lán)科技模式瘦，來吸魚引客戶注伸意力，強(qiáng)須化客戶粱對本案的文信心。國際酒店磚物業(yè)，星禿級服務(wù)！物業(yè)提鳴前介入糊，與銷啦售服務(wù)癢同步進(jìn)睛行物業(yè)服務(wù)奔保證計劃尊重客咐戶，以罷客戶為徑中心現(xiàn)場提潮升樹立筍客戶信狂心：服覽務(wù)物業(yè)證言制形造提升笛客戶信眨心：樹立客蓮戶信心提升客坡戶到訪化解成腔交障礙鳳凰衛(wèi)視紐奉千年大明貧宮——國際大明產(chǎn)宮發(fā)展論閣壇目的：拒承擔(dān)績整個項目峰亮相及立棟勢，通尸過對區(qū)域凡價值炒作諒，塑造項末目國際化圍、身份感透，形成市敵場聚焦熱是點，樹立祥客戶信心禾。邀請人員少：奪西安市政深府、經(jīng)開扶區(qū)、西安解規(guī)劃局、瘦鳳凰衛(wèi)視嫁、西安主太要媒體凱記者炒作媒體魄：罪鳳凰衛(wèi)視鑒、西安市睬主流媒體汗軟文、網(wǎng)愉絡(luò)新聞稿形及論壇、姓雜志證言制傘造提升鬧客戶信位心：樹立客戶醒信心提升客振戶到訪化解成件交障礙Ser只vic在eDesc剃ript擋ion既oft婚hec抄ompa黑ny’s含ser朗vice風(fēng)投公驗司到場烈炒作國際一線慨風(fēng)投巨頭車空降西安儀，參觀大拾明宮項目的。傳風(fēng)投待公司注策資大明濟(jì)宮項目擾，大明柳宮高層膠不予置們評，網(wǎng)絡(luò)、軟陜文競相報不道銷售道妙具提升集客戶信留心：樹立客戶槽信心提升客況戶到訪化解成交約障礙針對新政棟，提煉市亦場走勢和負(fù)項目優(yōu)勢扎的核心觀后點；制作營銷察中心的銷售道壁具，為客戶洗古腦，提升授客戶對市離場的信心幫。應(yīng)對市場移變局：【應(yīng)對樓制市變局校的挑戰(zhàn)】樹立客戶疫信心1、針對性紅線下拓客2、目的陪性活動礦營銷3、大明宮供客戶管理慨體系提升客皺戶到訪提高項逝目成交樹立客戶伴信心提升客戶示到訪化解成交碑障礙掃蕩對象具象寫字樓未央路、康復(fù)路、科技、長安辦公大樓商圈太華路商圈、龍首商圈、輕工商圈、康復(fù)路商圈鎖定項目主關(guān)要大客戶拓嫩展區(qū)域，主要集竊中在以未眾央路和康勾復(fù)路區(qū)域剝的寫字樓催宇企業(yè)升炕級手冊扎鎖定商倦務(wù)客企業(yè)升胞級手冊針對西安吃客戶拓客——商務(wù)客戶樹立客戶笛信心提升客疊戶到訪化解成交起障礙Com綿mer練cia燭l箭dis多tri或ct銷售員伯外出大染客戶拓香展，挖頓掘“商荒務(wù)客戶緞群”，煩主要集創(chuàng)中在各競大寫字樓、大市場、重要商業(yè)攔網(wǎng)點、商爬會等投資門客戶集涌中區(qū)域掉，可舉爺辦相關(guān)染投資講拘座或論喂壇活動云，進(jìn)行慰圈層挖棟掘。圈層介索入煤重點突部破針對西安溜客戶拓客——商務(wù)客尋戶樹立客戶窩信心提升客堵戶到訪化解成交既障礙針對西肢安客戶交拓客——會所客馳戶茶香四溢利生活升級主題：品童茗賞茶共奪享高雅生帝活目的：舅滿足目衛(wèi)標(biāo)客戶壤群共性宅精神需科求，渴咳望享受漫更高品春質(zhì)生活明，從生吼活高雅羨性，實忽現(xiàn)項目季成為腫客戶精釀神堡壘扁的價值形式：定聾期推出不向同類好茶披品茶論茶賭，茶道表只演，地點：項檢目會所推廣：結(jié)奴合報紙、服網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)勢商渲染項目如品牌及項究目各營銷酒節(jié)點的暖走場活動。營銷部署社：項目客坐戶資源，航同策客戶疑資源樹立客住戶信心提升客戶孕到訪化解成交殿障礙深入“錦映園小區(qū)、轟“政府機(jī)飯關(guān)小區(qū)、滾“丹尼爾啞小區(qū)”、想“長慶石賢油社區(qū)”暑、“萬帖國金色家乖園”等社掌區(qū)及單位凳挖掘客戶程。針對西安嗓客戶拓客——周邊社區(qū)轎拓客露演巡展捧，深入虎真穴目的性活忌動營銷——炒作引爆趣類活動【住宅】明星助談陣毒產(chǎn)趁品推介主題：大部明宮產(chǎn)品哨推介會目的：炒輸作項目時退尚、多彩剝形象；產(chǎn)瞞品價值介要紹；項目墓首度發(fā)聲神。形式：猜品牌發(fā)享布會，披商界明是星及娛短樂明星斬助陣。地點：祖產(chǎn)品推項介會現(xiàn)堪場。推廣：結(jié)百合報紙、服網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)勢鹿渲染項目竿品牌及項訓(xùn)目各營銷省節(jié)點的進(jìn)館行炒作。營銷部署匆：項目客擾戶資源，籃同策客戶貼資源樹立客筐戶信心提升客匯戶到訪化解成交渡障礙目的性活俘動營銷——炒作引爆門類活動【公寓】與馬云葵一起思甚考中小鑼企業(yè)轉(zhuǎn)漏型主題：與丙馬云一起變思考中小倡企業(yè)轉(zhuǎn)型目的：賓炒作項飼目公寓紀(jì)商務(wù)價括值；形式：邀葛約中小企終業(yè)商務(wù)平肝臺最具影鐮響力人物——馬云親畝臨現(xiàn)場物座談，論邀請中均小企業(yè)文老板參援與。地點：待箭定。推廣：可沈嫁接媒體哭資源，結(jié)振合報紙、擁網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)勢嫂渲染項目驕品牌及項所目各營銷倆節(jié)點的進(jìn)稀行炒作。營銷部署信：在公寓鄰產(chǎn)品推出酷后，對項乏目公寓較搭高得商務(wù)蛛價值進(jìn)行企炒作。樹立客駕戶信心提升客蜂戶到訪化解成染交障礙商務(wù)精英去時尚酒怎會主題：精潑英名媛裕時尚patt夜y目的：戀結(jié)合目延標(biāo)客戶炊群精神萌特征，潤時尚酒乒會的形倆式達(dá)到都客戶及記項目客笛戶資源害的開拓挖。形式：邀抬約各類行蹲業(yè)精英人崗士在會所政或酒店舉震行時尚patt個y、現(xiàn)場節(jié)穴目表演、疊抽獎活動地點：項爪目會所推廣：舍結(jié)合報笛紙、網(wǎng)蠅絡(luò)強(qiáng)勢扒渲染項判目品牌臂及項目港各營銷助節(jié)點的登炒作活懂動。營銷部署供：嫁接車省友會客戶羊資源，同隆策客戶資趟源目的性攝活動營割銷——圈層拓跡展類活蟻動樹立客他戶信心提升客答戶到訪化解成販交障礙名車試駕販聯(lián)趴動車友會主題：影牽手寶鋤馬弓品古味精彩目的：國結(jié)合目脹標(biāo)客戶饒群精神漏特征，位通過與濱高檔車泡的品牌容嫁接，頓借其號風(fēng)召力，陵實現(xiàn)資晉源嫁接駝。形式：握與高檔唯車品牌蕉互動，菠在售樓慎部（或錢酒店）河現(xiàn)場進(jìn)欣行新品怕展及試漿駕。地點：待稍定營銷部署滾：嫁接寶亦馬車友會方客戶資源堡，同策客岡戶資源目的性撈活動營鴉銷——圈層拓展赴類活動樹立客訪