房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理咨詢培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理2009年02月房地產(chǎn)企業(yè)卓越管理系列之現(xiàn)實的案例——繁榮與危機，距離如此之近A公司基本情況業(yè)績增長國內(nèi)一線城市小有名氣的房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的集團公司，成立于1997年相繼開發(fā)了市中心核心區(qū)7個住宅類項目、2006年進入多項目同時開發(fā)（3個以上），截止到2007年底，總開發(fā)量將達到500萬平方米2007年底，已經(jīng)發(fā)展為擁有總資產(chǎn)近60億元，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商貿(mào)代理、綜合投資業(yè)務(wù)的大型集團企業(yè)2007年A股IPO方案報證監(jiān)會、準備上發(fā)行委審批（但10月被迫暫停）1999年-2007年：銷售收入復(fù)合增長率40%、總資產(chǎn)復(fù)合增長率67%A公司的快速發(fā)展與行業(yè)的景氣行情一致但是，公司在進入多項目同時開發(fā)之后，管理矛盾逐漸凸現(xiàn)、項目實施中的問題大量出現(xiàn)項目指標幾乎全面下滑管理矛盾——總部和項目定位不清晰，“有些工作總部和項目搶著干，有些工作又都等著干”大量新員工對專業(yè)和文化的稀釋，各個項目的操作水平差異很大、完全依賴于項目經(jīng)理的能力失敗的教訓(xùn)在多個項目同時出現(xiàn)……“我們做了十年房地產(chǎn)，最大的問題不是不知道怎么做項目，而是不知道如何管理項目、尤其是同時管理多個項目”——總經(jīng)理2008年，受整體行業(yè)狀況的影響，A公司可謂“流年不利”，多方面的問題接踵爆發(fā)由于異地項目始終控制不力，在開發(fā)了一期7.6萬平米住宅之后停工，尋求出讓近8萬計劃在07年下半年銷售的項目，由于項目計劃延遲，08年5月才陸續(xù)達到銷售條件，銷售價格（均價）從07年預(yù)期的1.8萬，調(diào)整到1.35萬，賬面“損失”3.6億由于08年銀行信貸控制和自身項目銷售不利，公司現(xiàn)金流非常緊張，本地一個項目也被迫停工(項目總經(jīng)理離職)管理矛盾突出，06年后空降高管全部離職或辭退……在一個繁榮的市場背景下，糟糕的項目運營管理僅僅意味著“少一點兒、晚一點兒、難受一點兒”；而當行業(yè)回歸到最基本的商業(yè)邏輯之后，一個失敗的項目運營管理也許意味著死亡——中國房地產(chǎn)企業(yè)的生命力和抗風險能力也許并沒有我們現(xiàn)在感覺得如此良好！“潮水退去的時候，才知道誰在裸泳”我們的困惑A公司的疑惑與問題其實在很多企業(yè)普遍存在，A公司的困境也許我們正在或是即將一樣面對房地產(chǎn)企業(yè)如何控制項目目標的達成(進度控制\質(zhì)量控制\風險控制)，尤其是多項目同時運作如何實現(xiàn)管理復(fù)制，復(fù)制項目的成功經(jīng)驗\避免項目的潛在風險和失敗重現(xiàn)如何使項目管理更有效（多快好省穩(wěn)）如何快速推進規(guī)范化和標準化？……**咨詢?nèi)绾文苡行七M流程體系如何提升咨詢的價值如何在短期內(nèi)幫助客戶迅速提升項目管理能力，簡單、有效、快速找到管理變革的切入點……一整套對項目如何管理的方法論及配套工具今天，我們就試圖在“如何管理項目”方面進行一些探討房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理2009年02月通過今天的研討，我們可以了解到一、是什么？ ——房地產(chǎn)企業(yè)“項目運營管理”的概念及核心內(nèi)容二、如何做？ ——解析房地產(chǎn)企業(yè)的“項目運營管理”構(gòu)建實務(wù)三、可以做什么？——“戰(zhàn)略導(dǎo)向型項目運營管理”理念的提出關(guān)于“項目運營管理”

一、是什么？ ——房地產(chǎn)企業(yè)“項目運營管理”的概念及核心內(nèi)容二、如何做？ ——解析房地產(chǎn)企業(yè)的“項目運營管理”構(gòu)建實務(wù)三、可以做什么？——“戰(zhàn)略導(dǎo)向型項目運營管理”理念的提出什么是“運營管理”運營——西方學者把有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為“production”或“manufacturing”，而將提供服務(wù)的活動稱為“operations”；現(xiàn)在的趨勢是將兩者均稱為“operations即運營”運營管理——就是對“運營活動”的規(guī)劃、控制和評估，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)提供密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。輸入輸出資源(社會規(guī)則)許可有形產(chǎn)品服務(wù)運營活動運營管理運營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計、采購供應(yīng)、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務(wù)規(guī)劃/控制和評估運營房地產(chǎn)企業(yè)的”運營管理”，主要是對項目開發(fā)活動的規(guī)劃、控制和評估住宅/寫字樓/商鋪/酒店……物業(yè)服務(wù)/管理服務(wù)/生活服務(wù)……運營活動運營管理經(jīng)營權(quán)取得產(chǎn)品計劃產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)品銷售產(chǎn)品交付與服務(wù)一般意義的運營活動房地產(chǎn)開發(fā)的運營活動項目取得項目策劃項目實施營銷管理產(chǎn)品交付為達成項目開發(fā)所必須完成的：成本/采購/外部程序人力/資金/……土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)……運營管理——究竟包含哪些內(nèi)容？？？？

輸入輸出運營方案設(shè)計施工圖設(shè)計龍湖運營管理中心的7項內(nèi)容（2009年進行了調(diào)整——七巧板）討論:您認為您所在公司的是否有必要成立運營管理部？如果成立運營管理部，您認為該部門的職能應(yīng)該包含哪些？我們對房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理的理解房地產(chǎn)企業(yè)“項目運營管理”,本質(zhì)應(yīng)該是是貫穿于項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的管理行為，對各個開發(fā)環(huán)節(jié)的共性管理行為,構(gòu)成了“項目運營管理”的核心內(nèi)容房地產(chǎn)價值鏈ACTIONn……

ACTION03ACTION02ACTION01輸出輸入成果標準體系流程管理體系計劃管理體系決策(會議)體系項目評估管理項目評估體系輸出輸入輸出輸入輸出輸入輸出輸入信息管理信息管理體系我們對房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理的定義:三大功能、六大體系“項目運營管理”有別與“項目開發(fā)業(yè)務(wù)活動”和相關(guān)的“專業(yè)活動”，主要表現(xiàn)為對各個項目活動的規(guī)劃、控制和評估規(guī)劃控制評估QCTPA計劃管理體系成果管理體系決策會議體系流程管理體系項目評價體系工具和手段——Ⅰ信息管理回顧：龍湖“運營管理體系”的7項內(nèi)容龍湖的”項目運營管理”包括了專業(yè)管理和運營管理兩個平臺的部分職能項目運營管理的重要性日益受到房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注華遠--運營管理部（04年成立計劃信息部，06年更名）首創(chuàng)--運營管理中心（04年成立，偏成本管理，05年職能調(diào)整）世茂—營運管理部（06年成立）華潤運營管理部（07年成立）綜合計劃管理（含中期規(guī)劃）部門績效評價流程管理公司制度管理戰(zhàn)略管理項目運營管理客戶滿意度管理銷售定價管理項目經(jīng)營開發(fā)計劃管理項目實施檢察管理合作供應(yīng)商管理業(yè)務(wù)流程體系管理信息化管理組織管理計劃管理資本運作與管理商業(yè)經(jīng)營管理流程建設(shè)與管理信息化管理案例：沿海集團2007年“推進項目運籌管理、項目加速戰(zhàn)略”的前后對比項目提速，項目開發(fā)里程碑節(jié)點（按時）完成率較06年度提升45%。8個項目按期竣工，竣工面積80.5萬平米，較06年度上升70%。序號07年度實現(xiàn)竣工項目備注1華南項目1期2

華南項目2期3華中項目一：1期4

華中項目二：3期從開工到竣工9個月5

華北項目一：5期從開工到竣工14個月6華北項目一：3期從開工到竣工19個月7東北項目：6期8華東項目1期一、是什么？ ——房地產(chǎn)企業(yè)“項目運營管理”的概念及核心內(nèi)容二、如何做？ ——解析房地產(chǎn)企業(yè)的“項目運營管理”構(gòu)建實務(wù)三、可以做什么？——“戰(zhàn)略導(dǎo)向型項目運營管理”理念的提出回顧：項目運營管理的三大功能、六大體系P-流程管理體系T-計劃管理體系Q-成果管理體系C-決策會議體系A(chǔ)-項目評價體系I-信息管理體系房地產(chǎn)溫企業(yè)構(gòu)繩建項目糟運營管皺理體系酒整體框床架強化房招地產(chǎn)企只業(yè)項目邊運營效芬能，搭秤建項目劣運營管鉤理平臺迎，策劃皺項目運逆營管理勺體系，脊協(xié)助企依業(yè)全面打掌握項芝目運營旺管理的福方法論夢和工具目標原則方法戰(zhàn)略導(dǎo)浮向原則斤精仰簡高效宜原則魂分鍛級管理睡原則駝系統(tǒng)恨協(xié)同原懇則組織保證絲式，搭建平俊臺基于流程盡活動的深蓋入分析，創(chuàng)系統(tǒng)規(guī)劃鄙六大體系討，設(shè)計有酷序執(zhí)行的赤制度保障墳體系基于流閱程活動筆分析體系策劃執(zhí)行保障劫體系項目運營抓管理之——組織管曲理房地產(chǎn)企兔業(yè)運作管鹽理的四個諸平臺資源管理平臺專業(yè)管理平臺項目運營管理平臺

資金資源

人力資源

品牌資源信息資源

供應(yīng)商資源

公共關(guān)系資源……

產(chǎn)品及設(shè)計管理

技術(shù)管理

成本管理

采購管理

營銷管理客戶服務(wù)管理……P-流程管理體系T-計劃管理體系Q-成果管理體系C-決策會議體系A(chǔ)-項目評價體系I-信息管理體系……項目開發(fā)運作平臺項目取得項目策劃施工圖設(shè)計項目實施營銷管理產(chǎn)品交付為達成項目開發(fā)所必須完成的：成本/采購/外部程序方案設(shè)計獲取并整合核心資源，為項目開發(fā)提供最基本的資源保障基于戰(zhàn)略，規(guī)劃核心競爭力，設(shè)計項目開發(fā)模式，研究并提供方法、標準、支持為保證項目目標所進行的監(jiān)督、控制、評估活動（而非開發(fā)環(huán)節(jié)的操作性活動）案例分矛析：*錢*的項景目運營搖平臺總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室財務(wù)管理部…………項目部項目部**的項目運營管理平臺項目評價（考核）：集團層面-項目運營委員會（財務(wù)管理部牽頭），季度+年度城市公司層面-總辦牽頭負責，季度+年度信息化管理：集團層面-07年成立流程信息部，之前總裁辦公室負責城市公司層面-總經(jīng)理辦公室流程管理：集團層面-07年成立流程信息部，之前各部門按職能各自管理城市公司層面-總經(jīng)理辦公室計劃管理：集團層面-項目運營委員會（財務(wù)管理部牽頭）城市公司層面-計劃管理的職能由片區(qū)總牽頭、總辦審核和職能管理，財務(wù)管理部編制項目運營計劃與集團財務(wù)管理部對接決策會議和成果管理，集團尚無專門的職能管理部門，主要靠各專業(yè)的標準化、相關(guān)的決策制度決定**集委團運營檢平臺的境特點—吐—投祖資控制軌型總部功能定位運營監(jiān)管重點運營管理部門投資控制型——主要關(guān)注項目是否滿足投資意愿、以及當年度財務(wù)表現(xiàn)；幾乎不介入項目的具體開發(fā)-戰(zhàn)略采購除外項目運營委員會（財務(wù)牽頭）流程信息部投資決策會項目運營計劃（全期+各年度），季度評價案例分析?。糊埡牟软椖窟\營炒平臺(Pro吊ject斷Man起agem臨ent者Offi療ce)地區(qū)公欄司項目伐運營決必策機構(gòu)族。PMO最高負笨責人（緊主持人矮）：區(qū)表域公司紡總經(jīng)理重。當PMO其他成員醒之間不能橡達成共識禮、不能實貝現(xiàn)相互承勝諾、資源道不能完成欺相互支持膠和配置時捷，由PMO最高負責春人作最后吹的決定。PMO召集人：華是地區(qū)公片司項目管神理的總牽城頭人，也停是PMO會議召椅集人，周通常也矮兼任地弊區(qū)公司瞧項目計挨劃運營曬專員、龍定義地銀區(qū)知識貓管理員貌，其權(quán)路限職責樓將在集央團的PMO系統(tǒng)和榮知識管早理體系妨中。PMO的運作形帆式：主要乓是由各種PMO會議組成突。集團總經(jīng)理集團運營發(fā)展部集團人力資源行政部集團財務(wù)部集團公共事務(wù)部集團戰(zhàn)略品牌部集團運營中心區(qū)域總經(jīng)理區(qū)域總經(jīng)理區(qū)域總經(jīng)理投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計工程管理造價管理營銷管理計財管理人資行政商運管理物業(yè)管理研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理營銷經(jīng)理地區(qū)PMO項目負責人某標桿運鵝營體系－談通過PMO協(xié)調(diào)總部功能定位運營監(jiān)管重點運營管理部門項目監(jiān)管型—不介入項目的具體開發(fā)-戰(zhàn)略采購除外；監(jiān)管重點除涵蓋投資控制型內(nèi)容外，還關(guān)注重要的項目決策點（如方案、營銷總案等）管理委員會（戰(zhàn)略運營部之運營中心（3人）承擔日常職責）戰(zhàn)略運營部之運營中心（投資跟蹤評價+項目計劃+流程+信息化+知識管理等）項目計劃（全期+各年度），月度簡報關(guān)鍵成果標準管理+決策會議管理+知識管理龍湖運營悟平臺的特疫點——項目監(jiān)控候型案例分相析：華福遠的項暑目運營歡平臺華遠的枯本地項騾目管理眾模式是凝“平衡呆矩陣式馳”——項目部斯負責工亭程實施天（含施代工圖）竿，專業(yè)型部門的啄協(xié)調(diào)，藥主要依嘉靠項目奴總監(jiān)運營管理他部：計劃地管理+流程管耳理+信息化管味理，其中底計劃的編腳制、協(xié)調(diào)給職能發(fā)揮枝較為明顯總部功能定位運營監(jiān)管重點運營管理部門項目操作型—矩陣式，項目部負責工程施工，專業(yè)部門配合；監(jiān)管重點除涵蓋項目監(jiān)控型內(nèi)容外，更多關(guān)注過程計劃的細化編制、協(xié)調(diào)等公司高層＋項目總監(jiān)組成項目管理核心層運營管理部（計劃管理+流程管理+信息化管理，其中計劃的編制、協(xié)調(diào)職能發(fā)揮較為明顯）項目計劃（全期+各年度），總部組織；執(zhí)行計劃（月度），總部協(xié)調(diào)并審批深入到項目操作層面——流程責權(quán)設(shè)計+主要決策+專業(yè)操作系統(tǒng)華遠總部燭運營平臺攻的特點——項目操作乞型對三類項勻目運營管售理模式的逼總結(jié)項目操作暑型項目監(jiān)管鞭型投資監(jiān)驅(qū)控型操作項目—華遠監(jiān)管項目—龍湖投資項過目—**職責分遞工運營控霸制型總部＋項就目部／項光目公司，舅項目管理虹模式多職旗能制或矩逆陣制管控特點運營控制辛型（弱價解值鏈控制明）或戰(zhàn)略戒控制型總部＋城晝市公司職責分葬工投資決非策計劃編制無／監(jiān)控+業(yè)務(wù)決策+成果標準項目操墨作運營管許理重點投資決名策計劃規(guī)掀劃／監(jiān)賭控+業(yè)務(wù)決巧策+成果標慚準投資決策計劃審批樓／監(jiān)控戰(zhàn)略管較控型或漢投資管鏟控型總部＋沙城市公傳司或三誦級架構(gòu)職責分脂工健全完斑善執(zhí)行竭保障體哀系，計給劃的組屈織編制斥、協(xié)調(diào)扣、督辦芳職能比邀較突出常見的斜職能承視擔部門省－總朱辦、工屈程管理坊部或單百獨成立濁運營管鵲理部運營管烘理部門特點健全計歸劃監(jiān)控賞機制、熟提高項欠目決策拿質(zhì)量和謊效果、沉健全信奶息上報蠅機制常見職能脆承擔部門—總辦、撒運營管悠理部（瘡較少在盼工程系絹統(tǒng)）建立項目殖投資跟蹤蘭評價系統(tǒng)提，通過計害劃監(jiān)控實款現(xiàn)項目投正資目標以繩及當年度窗的財務(wù)表譯現(xiàn)常見職能琴承擔部門—財務(wù)管泄理部、蔽投資管坊理部企業(yè)在歸構(gòu)建項緒目運營罩平臺時般需關(guān)注爪幾個問進題管控思路菌決定了總甩部的功能液和項目運蛇營管理模極式項目運善營管理榴模式?jīng)Q貢定運營賽管理的哨職能和輕管理深儀度職能和抓管理深興度決定密了由哪裁個部門督承擔更報適合但無論庫怎么設(shè)男置運營膏管理部假門，我字們都應(yīng)廉該意識子到運營冷管理部槳門不是一餃個負責糠某一方陵面專職調(diào)業(yè)務(wù)的些職能部逼門（不歌是第二漆個工程漏管理部懲或第二勻個總經(jīng)域理辦公苦室），尋它是公舞司決策賢層的參欲謀和智夾囊總是站恒在公司蒸層面、貓戰(zhàn)略的熔高度，傘運用標濫準化運膏營管理遲體系，菌從全面終經(jīng)營管圣理的角菠度來發(fā)掃現(xiàn)問題淘、分析抵問題并肢協(xié)調(diào)相葬關(guān)職能闖部門或拍項目公蝴司提出搞解決問踢題的建態(tài)議是一個獲定規(guī)則亮、搭平什臺、管改計劃、葛促糾偏唱的工作話團隊是銜接宏阻觀戰(zhàn)略目片標和微觀姨項目實施單的紐帶項目運營獅管理之——流程管理流程分紅析是構(gòu)圍建房地頓產(chǎn)企業(yè)顯項目運封營體系志的基礎(chǔ)基于流程活動的深入分析，系統(tǒng)規(guī)劃六大體系，設(shè)計有序執(zhí)行的制度保障體系基于流程活動分析體系策劃執(zhí)行保障體系流程分析丙是構(gòu)建房管地產(chǎn)企業(yè)預(yù)項目運營伶體系的基她礎(chǔ)業(yè)務(wù)活動（具有矢量屬性）輸入輸出業(yè)務(wù)活動績效評逆估從工作流沉的角度看飽，各個相牢對獨立活茅動之間耦有合，需要攏“控制”歌或曰“啟批動”，在否日常管理辦中常常體紫現(xiàn)為“決瀉策”從工作流柄的角度看賊，每一項困業(yè)務(wù)活動牢是一個矢牧量，具有多兩方面要蘋素，即方差向和量度肆；方向是充緊前/緊后節(jié)構(gòu)點，量定度是時里間回顧——諒流程分析畜是構(gòu)建房往地產(chǎn)企業(yè)胳項目運營借體系的基峽礎(chǔ)房地產(chǎn)企適業(yè)“項目參運營管理膊”,本質(zhì)應(yīng)該追是是貫穿展于項目開囑發(fā)各個環(huán)屬節(jié)的管理帥行為，對開各個開發(fā)雕環(huán)節(jié)的共撤性管理行還為,構(gòu)成了“楊項目運營敲管理”的若核心內(nèi)容房地產(chǎn)價擾值鏈ACTIONn……

ACTION03ACTION02ACTION01輸出輸入成果標準體系流程管理體系計劃管理體系決策(會議)體系項目評估管理項目評估體系輸出輸入輸出輸入輸出輸入輸出輸入信息管理信息管理體系專題研鑒究（此部茂分未來犁得及好妙好做,仍待完產(chǎn)善）**對灶國內(nèi)房緣瑞地產(chǎn)企閑業(yè)開發(fā)圓流程的屠研究設(shè)計配蘋合采購策落劃、總時包監(jiān)理雜招標地質(zhì)勘梨查、七駝通一平去、施工盆準備及莖樁基等捷工程施執(zhí)工項目論莊證階段項目策照劃階段方案設(shè)性計階段工程管法理階段項目取得主體結(jié)構(gòu)尸開工開盤銷頑售入伙竣工產(chǎn)品交拴付階段項目發(fā)傷展營銷設(shè)計工程采購組織項目纏論證項目取得市場調(diào)研初步項目銜定位規(guī)劃要點倍/規(guī)劃草馳案項目定位概念規(guī)霸劃設(shè)計項目營主銷總案終、項目窗推廣方否案策劃銷售前漸準備（運含前期悔客戶積紐奉累）方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)玻計主體結(jié)停構(gòu)施工腹至具備劫預(yù)售條吸件工程施療工至竣伙工驗收銷售及爹入伙配里合工程施湖工配合怠、銷售呢配合及忽入伙配島合銷售事務(wù)啞管理成本前期成摔本估算測算設(shè)計階嫌段成本鋤控制及帝測算、素形成控躍制性目咬標成本境確定合約框禁架動態(tài)成菊本管理工程實吼施階段催的成本裕管理結(jié)算產(chǎn)品交付遷管理入住事務(wù)脹管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)旱劃許可彈證國有土芬地使用角證規(guī)劃許法可證開工許斷可證（訂基礎(chǔ)然提前施閘工報建余）辦理房淋地產(chǎn)預(yù)境售許可柱證產(chǎn)權(quán)初始激登記工程施工懲配合物業(yè)方訂案策劃縫、設(shè)計腹配合、淋物業(yè)公毅司選聘銷售配合工程條票件評估投資估算投資目然標執(zhí)行良監(jiān)控項目計住劃動態(tài)耽管理項目后椒評估項目運收營策劃（含項目鑄計劃）景觀/精裝專項旨設(shè)計、部脹品策劃初設(shè)-施工圖階駁段內(nèi)部立逢項項目策劃判會方案評審智會銷售管桐理階段VAC模型——**總結(jié)璃的房地產(chǎn)斯開發(fā)基本矩模式（7階段、7專業(yè)、53個關(guān)鍵活并動/節(jié)點）階段1——項目投住資論證鹽階段PD（Pro穗jec向t-d遣eve籍lop瞎men呆t）階段2——項目策貪劃階段PS（Proj扔ect-庭sche儲me）階段3——方案設(shè)賺計階段（sch鉛eme葵-de莫sig啞n）階段4——初設(shè)-施工圖爸階段ED&婦CD（ext錦end前ed虎–prel僻imin勸ary-杯desi張gn&c都ons騰tru勇cti蓄on-巨dra陰win批g-d程esi夜gn）階段5——銷售管眉理階段M&S（Mark啄et&股sal木esm叫anag田emen甩t）階段6——工程管冊理階段CEM（Cons屯truc靈tion瓜-Eng創(chuàng)inee往ring同man唯agem帝ent）正負0示范區(qū)兼開放達預(yù)售條允件結(jié)構(gòu)封榴頂項目亮相首次工蜓地開放麻日竣工驗高收(前有園林敞市政\精裝)階段7——產(chǎn)品交付貓階段PD（Pro絨duc礎(chǔ)td命eli具ver周y）內(nèi)部驗收模擬驗收物業(yè)移交集中入涌住資產(chǎn)移交項目后己評估兩個會滔議:1、項目交巡壽付方案評嫩審會2、項目晨后評估紹會議**對首房地產(chǎn)善關(guān)鍵活水動的研雅究《房地產(chǎn)畝項目開慎發(fā)關(guān)鍵航活動分稠析表》專題研貫究國內(nèi)房鴿地產(chǎn)企院業(yè)流程在管理的行三個階簡段房地產(chǎn)企寒業(yè)流程管勇理的三個些階段現(xiàn)階段，30%以上的企疲業(yè)沒有達包到模塊化限的規(guī)范管缸理，70％以上失企業(yè)沒限有達到飛協(xié)同管枯理階段塵，而一伯些標桿搜房地產(chǎn)晃企業(yè)已肉經(jīng)開始籮進入流您程的效寧能管理益階段第一次爭跨越雕——米從模塊踩管理到行協(xié)同管笛理房地產(chǎn)朋企業(yè)的壓規(guī)范化怎管理，擾常常是債從專業(yè)池線的自異發(fā)性規(guī)寄范化開稱始的，姐解決了伍“從無冠序到有幼序”的換基本問炊題，但瓶仍遠遠禍不能滿怠足房地三產(chǎn)項目蠻開發(fā)的間業(yè)務(wù)特獲點設(shè)計管理規(guī)定成本管理規(guī)定工程管理規(guī)定采購管理規(guī)定項目發(fā)展管理規(guī)定財務(wù)管理規(guī)定營銷管理規(guī)定客服管理規(guī)定房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點內(nèi)外部接口多且復(fù)雜，協(xié)調(diào)控制成本高決策風險高，需多專業(yè)綜合決策并行運作始終貫穿快速開發(fā)要求各專業(yè)高度配合專業(yè)耦合，相互制約影響……模塊管環(huán)理最大胞的問題鏈在于,沒有系統(tǒng)怒解決專業(yè)櫻與專業(yè)之個間的協(xié)作這一階雄段房地禽產(chǎn)企業(yè)絹在流程烘管理方照面的關(guān)燃注點縱深發(fā)賤展——流程規(guī)豪范化和搖精細化橫向發(fā)展——強調(diào)專業(yè)境協(xié)同“以項目前染期論證為醫(yī)例”縱深發(fā)貍展——傘流程的真規(guī)范化掀和精細且化項目現(xiàn)場棍勘察收集地怠塊信息地塊現(xiàn)炭場照片項目盡職堤調(diào)查土地屬度性分析土地方工貌商調(diào)查債權(quán)債務(wù)博調(diào)查自然條恩件信息社會條件磚信息項目風聚險評估對項目獲粗取過程中領(lǐng)的17類風險睬進行評律估市場與蠢產(chǎn)品分析相關(guān)工作眨前置開展建立新坦項目經(jīng)挪濟指標逃測算模瘡型，通壯過對規(guī)破劃指標喇進行分耕析，進遣行項目裕經(jīng)濟指淋標測算霸。項目可研御內(nèi)容指引莊：項目可行康性研究過喚程關(guān)鍵點人員：相輸關(guān)專業(yè)人父員（市場嬸營銷、設(shè)橡計、成本貍、財務(wù)）拌組成新項橫目發(fā)展小峽組，以項丸目發(fā)展小嚷組的形式談開展可行鍋性研究工見作，提高朗各專業(yè)協(xié)拐調(diào)效率；過程：振提前制欺定可行單性研究銜計劃；結(jié)果：蘭建立固布定的項畜目可行智性報告堤模板；項目可釋研內(nèi)容屬指引：橫向發(fā)展妙——基快于VAC揉模型的協(xié)小同管理設(shè)計配合采購策迫劃、總怨包監(jiān)理谷招標地質(zhì)勘耍查、七鄉(xiāng)豐通一平季、施工辱準備及團樁基等剛工程施斃工項目論證譯階段項目策劃減階段方案設(shè)客計階段工程管祥理階段項目取脂得主體結(jié)構(gòu)偵開工開盤銷售入伙竣工產(chǎn)品交付唱階段項目發(fā)展營銷設(shè)計工程采購組織項溉目論證項目取得市場調(diào)研初步項目賴定位規(guī)劃要點農(nóng)/規(guī)劃草被案項目定盞位概念規(guī)劃鞠設(shè)計項目營肆銷總案駁、項目列推廣方肢案策劃銷售前娛準備（欠含前期桐客戶積中累）方案設(shè)街計擴初設(shè)鍬計施工圖惡設(shè)計主體結(jié)構(gòu)親施工至具拔備預(yù)售條通件工程施工扭至竣工驗銷收銷售及入旺伙配合工程施鐮工配合鼻、銷售縣配合及址入伙配責合銷售事務(wù)快管理成本前期成前本估算測算設(shè)計階血段成本唱控制及孫測算、所形成控順制性目派標成本迎確定合約框架動態(tài)成本肌管理工程實施頌階段的成案本管理結(jié)算產(chǎn)品交伍付管理入住事務(wù)糠管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃縱許可證國有土鍛地使用扁證規(guī)劃許可關(guān)證開工許可命證（基咐礎(chǔ)提前施求工報建）辦理房地當產(chǎn)預(yù)售許脊可證產(chǎn)權(quán)初雷始登記工程施工配香合物業(yè)方案融策劃、設(shè)核計配合、叔物業(yè)公司售選聘銷售配合工程條五件評估投資估算投資目標匹執(zhí)行監(jiān)控項目計蝴劃動態(tài)擋管理項目后評富估項目運營榜策劃（含項目寫計劃）景觀/精裝專項筐設(shè)計、部親品策劃初設(shè)-施工圖襖階段內(nèi)部立項項目策仆劃會方案評審君會銷售管理補階段**的7谷對眼睛John：…………在競爭乒的環(huán)境逃里取勝激，需要紡我們給客戶的鋪定位一定要精超確，令顧跟客一走攜進門說怖這正是兆我要的跨房子?！褪瞧邔鲅劬Φ囊馕r義，精確為的產(chǎn)品定竊位?！邔ρ鄯啪κ谴蚱古抑肭蚴降膮⒃O(shè)計過鞋程，這時我們陶已經(jīng)知道著客戶的欣情況和迫價格的頓定位，混為客戶壇設(shè)計一個完美直的房子坊的過程疾。我們通過芹這個過程辱，在乒乓友球式的對蜓話，先是圣市場做市易場的，乒然后建族筑的提草出意見錄，成本環(huán)的說出意見，所以每賽一對眼奮睛，每米一個人圾都是在膀?qū)ψ詈蟪善返闹?guī)劃做扯貢獻，我們材畢料有很仗多很多構(gòu)的特點警，但是做這澤個成本的近預(yù)算的人添，說不行苦，太貴了到，做不起。旦或者銷售竿的說我們輛有這個特肆征才能賣矛得好，然后雄做風水的轟說，不能循省，這個熊少了，就發(fā)會很不好等爹等，所以強這樣對話賴的過程是戀翻來復(fù)去彼，要開無哥數(shù)次的墾會議，舉我們叫竄做產(chǎn)品鄭開發(fā)委香員會過程劉。打乒乓泛球的過出程每一個敵人都是獅在對最基后成品若的規(guī)劃雖做貢獻⑴項目戰(zhàn)略要求⑵財務(wù)指標要求⑶項目土地屬性分析⑷客戶對土地屬性需求分析⑸競品客戶及產(chǎn)品分析⑹客戶初選定位⑺項目成本分析⑼項目客戶定位⑽項目產(chǎn)品解決方案分析⑻項目產(chǎn)品配比分析規(guī)劃方案產(chǎn)品解決方案市場/客戶角甚度產(chǎn)品技辛術(shù)角度項目投債資角度產(chǎn)品系窄列標準客戶細分蜜研究市場研究私建議產(chǎn)品策劃臘建議業(yè)態(tài)建議客群定兵位及主濾力店初殃步意向產(chǎn)品建乓議(平面規(guī)葬劃\系統(tǒng)配置\單體功品能)競品分析場地/密度指標將分析平面規(guī)劃坑初步方案單體功能隙及配置范本調(diào)研開發(fā)節(jié)奏胳和開發(fā)進數(shù)度成本測爪算方案產(chǎn)品需代求深化攪（含項饒目客戶論模型研釘究）概念設(shè)譯計項目開悲發(fā)經(jīng)營臨方案戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)態(tài)選擇/持有或出底售比例開發(fā)經(jīng)使營方案賓建議現(xiàn)金流要臭求事實上，買專業(yè)配合弦是個持續(xù)善的過程龍湖階涼段評審樹會——誓項目啟斯動會（雜多專業(yè)宅多專案賭綜合）投資測算市場定位產(chǎn)品定位風險顯化價值挖掘一二級計劃成本測算體驗區(qū)選址定位項目成功標尺（產(chǎn)品成功、管理成功）項目啟動會最終成果《項目成功標尺》《風險顯化及預(yù)案》《市場定位》《產(chǎn)品定位》（含建筑、景觀設(shè)計任務(wù)書）《體驗區(qū)選址、定位及開放計劃》《產(chǎn)品建造標準》《項目一二級計劃》(提交到計劃系統(tǒng))《項目目標成本及合約規(guī)劃（啟動版）》(提交到成本系統(tǒng))《投資分析模型（啟動版）》模仿、華復(fù)制項辦目：取書得土地收（第一地筆土地攤款支付因）后20個工作泛日內(nèi)。創(chuàng)新項目笨、新公司記第一個項覆目、商業(yè)捧面積超過5萬平米（賺不計社區(qū)照商業(yè)門面若）：取得資土地（第夢一筆土地靜款支付）后45個工作傷日內(nèi)。第二次憐跨越號——粗從協(xié)同侵管理到蹲效能管樂理如何使流態(tài)程更有價妨值——有序/有效/高效如何根贏據(jù)公司質(zhì)戰(zhàn)略進銷行業(yè)務(wù)柔流程改艘造流程不洗在于多腐而在于鋼有用流程不飾在于細避而在于來有效原設(shè)計流筆程－20份現(xiàn)設(shè)計流鼠程－7份我們需開要關(guān)注袖什么？原流程餃審批環(huán)融節(jié)－7個丈現(xiàn)涼流程審京批環(huán)節(jié)3－6CPCPCPCPCP案例（笨宏觀）庫——*顯*基于列項目加汽速需求蘿的流程腹改造支持項憂目加速栗的三大午工具對于非馬創(chuàng)新項傍目,在項目取躁得前完成鴉產(chǎn)品定位尋和概念方育案,對標準化搶產(chǎn)品基本慢可以達到扶方案設(shè)計煤深度(項目取得彎后縮短1.5個月定位宮設(shè)計時間勉按)案例（旨中觀）穿——某茅商業(yè)地齡產(chǎn)開發(fā)藍公司對股關(guān)鍵流歲程的規(guī)叉劃商業(yè)地產(chǎn)樂評價指標資金平衡納點投資回約收期項目NPV理論最大教值F（項目維開發(fā)支墳出,商業(yè)經(jīng)營螺回款,商業(yè)經(jīng)黃營支出春）項目權(quán)益/屆時年均粉凈利潤屆時出異售價格+屆時NPV項目開惠發(fā)支付↓項目取得商至商業(yè)開諸始經(jīng)營時蹲間↓商業(yè)經(jīng)營醫(yī)回款↑商業(yè)經(jīng)故營支出↓開發(fā)階段掩無效成本↓商業(yè)經(jīng)營作收入↑商業(yè)經(jīng)閑營成本↓合理控制趙經(jīng)營性支拳出屆時資寇產(chǎn)估值↑屆時NPV↑表示商盛業(yè)地產(chǎn)事評價指戰(zhàn)標的敏子感因素(敏感性您分析\結(jié)合關(guān)聯(lián)純性分析),亦可視為覺商業(yè)地產(chǎn)被開發(fā)/經(jīng)營特有墓的KPI（與銷售籃型開發(fā)相互比）上述分析店時，假定戒項目的投定資總額目何標已確定備、公司權(quán)介益乘數(shù)相布對穩(wěn)定3-重要影響，2-強相關(guān)，1-弱相關(guān)商業(yè)開發(fā)/經(jīng)營活動綜合評分項目取得至商業(yè)營業(yè)經(jīng)營時間開發(fā)階段無效成本營業(yè)收入營業(yè)成本屆時資產(chǎn)估值20%10%50%10%10%論證策劃階段項目論證2.022222項目拓展0.21

項目深化定位2.6323

3經(jīng)營模式研究1.61

222前期客戶拓展1.422121設(shè)計管理階段概念設(shè)計2.031212規(guī)劃設(shè)計2.631313單體方案2.631313初步設(shè)計1.732122施工圖設(shè)計0.813

21景觀設(shè)計1.011111其他專項工作0.921

22項目施工階段客戶洽商0.933

招商推廣階段招商策劃2.422321招商推廣/項目推廣0.63

集中招商2.631313商業(yè)經(jīng)營階段商戶進場1.22211

開業(yè)1.5

3

日常經(jīng)營管理活動1.5

232商戶調(diào)整/補位1.4

213推廣1.9

313商業(yè)開發(fā)/經(jīng)營活動綜合評分平均得分項目取得至商業(yè)營業(yè)經(jīng)營時間開發(fā)階段無效成本營業(yè)收入營業(yè)成本屆時資產(chǎn)估值20%10%50%10%10%1項目深化定位2.62.8323

32規(guī)劃設(shè)計2.62.2313133單體方案2.62.2313134集中招商2.62.2313135招商策劃2.42.0223216概念設(shè)計2.01.8312127項目論證2.02.0222228推廣（經(jīng)營階段）1.92.3

3139初步設(shè)計1.72.03212210消費者關(guān)系維護1.7

3

211經(jīng)營模式確定1.61.81

22212開業(yè)1.53.0

3

13日常經(jīng)營管理活動1.52.3

23214前期客戶拓展1.41.62212115商戶調(diào)整/補位1.42.0

21316景觀設(shè)計1.01.01111117客戶洽商0.41.512

18其他專項工作0.91.821

2219商戶進場0.81.01

11

20施工圖設(shè)計0.81.813

2121招商推廣/項目推廣0.63.03

22項目拓展0.21.01

核心流乒程案例練狠習（微蠻觀）—站—減少馳流程中嚴的非增坊值環(huán)節(jié)薦，關(guān)注膀流程的將效率，憑提升流珍程“效城能”請對流程世進行分析卸，提出修銜改意見委員會決策效果不佳：可決策內(nèi)容少，人員召集困難、占用領(lǐng)導(dǎo)時間改為總經(jīng)理確認\委員會調(diào)整為審批預(yù)可研報告應(yīng)前置,與項目拓展部信息收集同步\且應(yīng)早于其定位策劃調(diào)整流程次序靜態(tài)測算并非一定要財務(wù)資金部完成加快效率,由項目拓展部完成無實質(zhì)內(nèi)容建議改為，管理部提出分期開發(fā)方案（設(shè)計部配合）財務(wù)資金部對套表熟悉不夠加快效率,由項目拓展部完成，財務(wù)資金部提供融資計劃缺少招憑拍掛預(yù)撕案環(huán)節(jié)游，最終棄確定投燥資上限賠、投標同策略等詢，增加仗該環(huán)節(jié)采，投標痰前2天三點優(yōu)化:加快效器率減少非增燒值環(huán)節(jié)嚴格投賀標方案客前的確懶認程序項目運顫營管理千之——項目計劃挨管理項目計紙劃管理在是房地倆產(chǎn)企業(yè)巧管理尤然其項目她運營管拾理中的放重點，賭也是難挎點項目計妨劃管理部是房地惑產(chǎn)企業(yè)跑經(jīng)營管讀理中的拳重點加速資產(chǎn)發(fā)周轉(zhuǎn)率需堆求多項目促運作需噴求規(guī)范化/標準化糾管理需汽求房地產(chǎn)竹企業(yè)的鼻凈資產(chǎn)款回報率醒，主要皮取決于薪銷售利島潤率、盾資產(chǎn)周尺轉(zhuǎn)率和著財務(wù)杠罵桿，而堪資產(chǎn)周禍轉(zhuǎn)率主貌要取決霉于項目仆開發(fā)進姨度好的項祝目計劃朗管理和情執(zhí)行是核保證較劣高資產(chǎn)暖周轉(zhuǎn)率歌的主要拔手段多項目同沃時運作，疏需要有效拖的項目計子劃體系為超主要監(jiān)控更手段支持項目計安劃管理土體系是擺房地產(chǎn)爽企業(yè)整柜合、調(diào)堵動、高浮效利用名資源的清保證房地產(chǎn)場項目開辯發(fā)中的腹并行、鳴專業(yè)配拜合、內(nèi)掏外接口燃多等特冊點，需謝要項目耐計劃來拔實現(xiàn)有經(jīng)效的組娃織和協(xié)痕同隨著規(guī)傲模的擴恰大，高廁層決策因、協(xié)調(diào)隱和監(jiān)控問，主要頁通過項避目計劃件管理實縫現(xiàn)從人盯挑人的個戒人行為約，向基么于計劃公的目標判管理轉(zhuǎn)冤變房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要高效運作的項目計劃管理體系現(xiàn)實中常見的問題體現(xiàn)企將業(yè)核心榴的戰(zhàn)略由要求和鑒項目運麻作思路協(xié)調(diào)各專捕業(yè)和各維玩度，實現(xiàn)嘆項目績效晚最優(yōu)準確反映德項目實際澤運行情況過程預(yù)警晌功能考核激坡勵的主今要依據(jù)……僅有關(guān)注荷進度，與煙資金計劃形、財務(wù)預(yù)貧算銜接不屢緊密各自為衣政，可緣瑞執(zhí)行性拾差，難雪以考核缺乏分代級管理東原則，剛操作復(fù)壺雜，無沖效計劃毫多缺乏預(yù)芹警計劃過程監(jiān)啊控和評家估不嚴歷格……我們對蠟標桿企麗業(yè)項目蓄計劃管舒理經(jīng)驗材的總結(jié)`P-策劃D-編制C-檢查A-評估項目計劃座的分級管兇理基于管理省需求的項似目關(guān)鍵節(jié)抄點定義標準工絹作周期森研究項目運營宇策劃三位一礎(chǔ)體的項仍目計劃分級管理納、滾動編帖制項目計撞劃的檢屋查項目計柏劃的動診態(tài)預(yù)警惜機制項目計劃蛙考核P——欄項目余計劃體客系的策聾劃計劃體系策劃匹配性完整性層次性可控性體現(xiàn)公肥司戰(zhàn)略掌導(dǎo)向和貿(mào)管理意妖圖與管控模巴式相匹配與管理李水平、甚人員素屢質(zhì)相匹蓋配包含進土度、資觸金、成炒本和經(jīng)孔營全面覆火蓋項目碗開發(fā)業(yè)輕務(wù)流程全員覆凈蓋完整的計猶劃管理程環(huán)序計劃分跌級標準各層級計恒劃的管理弟職責標準模版標準工港作周期適用性鄭測試一個典邀型的集置團公司槳計劃管筋理架構(gòu)集團城市公司項目部《項目投資指導(dǎo)書（全周期計劃）》《項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃》《一級計劃(35關(guān)鍵節(jié)點)監(jiān)控報告》《項目季度經(jīng)營開發(fā)計劃》《項目月度經(jīng)營開發(fā)計劃》《二級計劃(108關(guān)鍵節(jié)點)監(jiān)控報告》《項目月度經(jīng)營開發(fā)計劃》《項目周計劃》編制、調(diào)整《三級計劃》編制、調(diào)整《專項計劃》WHY——評估風險、項目整體規(guī)劃（投資指導(dǎo)書）

重點監(jiān)控，保證公司整體的財務(wù)表現(xiàn)、現(xiàn)金流WHAT——編制全周期、審批年度計劃（一般都僅到一級節(jié)點）HOW——全周期計劃主導(dǎo)、年度計劃審批、過程計劃督促WHY——保證完成對集團的承諾

重點監(jiān)控，并解決項目部權(quán)限外的審批、調(diào)整WHAT——編制年度計劃、審批月度計劃HOW——全周期計劃參與、年度計劃主導(dǎo)、過程計劃審批/監(jiān)控WHY——保證完成對公司的承諾

形成具體的作業(yè)計劃，指導(dǎo)實際工作WHAT——參與細化年度計劃、編制月度/周計劃HOW——年度計劃參與、過程計劃編制/動態(tài)調(diào)整項目節(jié)割點計劃幸的分級貝管理職敬責——“抓一勇級、控汁一級、遭看一級”集團城市公淋司項目部項目月度換計劃全周期計英劃項目年度增計劃編制（噸至各分覆期五大眉節(jié)點）參與參與控制意舊見（確沉定五大崇節(jié)點）組織編制勤一級節(jié)點勸（35個節(jié)點精）參與一級辯節(jié)點編制,細化到二掏級節(jié)點（99個）審批二級凱節(jié)點（上仿報一級節(jié)脈點）審批一級信節(jié)點動態(tài)調(diào)整駁二級計劃哭，滾動編先制三級計初劃（審批二費級節(jié)點，賺上報一級魄節(jié)點執(zhí)行旨報告）三杯級備案（考核冷一級節(jié)打點）二皺級節(jié)點停備案抓一級——主導(dǎo)控一級——審批看一級——知情/原因分名析標準化應(yīng)的計劃童管理模鴿版，提轉(zhuǎn)高計劃俱編制效秒率，保足證計劃謹質(zhì)量三級節(jié)點廟計劃按照層專業(yè)類型/部門進也行編制掛：①報批報澆建類計劃聚，經(jīng)營開尚發(fā)部組織航編制；②設(shè)計出森圖計劃，錫設(shè)計管理館部組織編士制；③營銷旗作業(yè)計朱劃，營途銷部組腎織編制歲；④工程進左度計劃，滅項目部組尾織編制；⑤招標采會購計劃，榴合約采購豆部依據(jù)項竿目部提出餓的進場計煤劃要求，工組織編制壯，工程管油理部重點稿配合⑥產(chǎn)品胳交付計擱劃，客立戶服務(wù)癥部組織斯編制。通過標臺準工作豆周期的煩研究，燈規(guī)劃項牧目的整柴體進度躁，同時潔也可以蹦降低溝化通成本案例—悄—沿海叔集團的靈開發(fā)周輪期規(guī)劃快“16寨361室”專題研閑究——鏡如何乘設(shè)定項至目的一語/二級雙節(jié)點基于項目縫管理需求耽的關(guān)鍵節(jié)恥點識別項目開繡發(fā)流程蜓素描耀——酷12個筑項目里寫程碑項目開止發(fā)及商慘品化1.項目獲取2.項目策競劃3.方案設(shè)計4.初設(shè)-開工5.項目開發(fā)組實施6.項目銷售7.產(chǎn)品交付拓展報建營銷設(shè)計工程采梢購成本客服運營項目定績位規(guī)劃方案單體方案初步設(shè)冶計施工圖蘇設(shè)計總包監(jiān)匹理確定開工達預(yù)售供條件結(jié)構(gòu)封頂竣工備乖案集中入住開盤關(guān)注點:進度!（關(guān)鍵路雄徑）立項可研報告項目取得單體方案施工圖設(shè)計總包/監(jiān)理開工達預(yù)售條件竣工開盤結(jié)案（非時間敏感點）集中入住項目定位規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)封頂初步設(shè)計項目開拍發(fā)流程徑素描餡——查常見的面項目一將級節(jié)點燭（公司蠅重點監(jiān)片控節(jié)點搞）一般救都在2艙0-3戲0個**——集團監(jiān)控祝級25個，城市經(jīng)公司級-36/日48/…遞…龍湖——1阻7個首創(chuàng)——3序5個金隅——2扔0個12個里程占碑+???增加的鋒項目節(jié)儀點，體招現(xiàn)了項懶目管理巡壽或公司荒管理的養(yǎng)“需求覆”和“仔思想”進度的綿過程控金制點項目難點/進度瓶頸財務(wù)／現(xiàn)存金流影響產(chǎn)品品嫁質(zhì)景觀：完成景仍觀概念曲方案設(shè)趣計景觀施工床進場資金影響雪：開工正負0結(jié)構(gòu)竣工促進銷引售：接受認購銷售展坦示區(qū)開攀發(fā)方案銷售展簡示區(qū)開恐放外腳手俊架拆除銷售進滲度-40%勒\70%平\95%旺(龍湖)報批報建饒類：五證（皺尤其是值規(guī)證，嫌**－芝節(jié)能審爪查）前期/設(shè)計：景觀施垃工圖樁基施駐工圖（滋**，賀基礎(chǔ)提惡前施工籍圖）施工報播建圖（見用于加越快報建般工作-規(guī)證、開塌工證）精裝修施坡工圖工程施工鑰類：基礎(chǔ)施自工（提腎前開工杯）正負0室外配亭套、園記建完成精裝修項散目:（精裝贈修項目7個）精裝修施敬工圖裝修樣剃板房施僚工裝修樣板墾房樣板驗仔收土建單位繼與裝修單布位工作面瘋移交裝修大亦面積施魂工裝修樣板描房內(nèi)部客奴戶體驗工地開放河日（第一山次）內(nèi)部驗收房誠（預(yù)驗收撫）項目運悄營策劃目標成葉本采購策蜂劃部品決策營銷策啊劃總案首次開盤刮全套資料項目工錘程策劃報建策劃室外綜惱合管網(wǎng)交地（她龍湖？兩）項目后評賠估關(guān)鍵綜合污會議（多助活動的綜康合確認）關(guān)注客育戶：物業(yè)方禾案策劃物業(yè)公澤司選定銷售代由理公司油選定銷售風險播檢查交付風楊險檢查吹完成模擬驗葬收工地開放既日物業(yè)移戀交客戶導(dǎo)量向管理精暢細化**的項材目關(guān)鍵節(jié)著點（集團尖25、城楚市公司3構(gòu)6）里程碑繪節(jié)點集團增羞加的15個節(jié)點城市公司(精裝修)增11個項目定位(分解)規(guī)劃方口案單體方喘案初步設(shè)計厘（實施方蜻案）施工圖設(shè)游計總包監(jiān)揀理確定開工達預(yù)售條葵件結(jié)構(gòu)封頂竣工備接案集中入住開盤投資分析啟完成概念設(shè)計規(guī)劃用地燃許可證基礎(chǔ)施工努圖完成施工報建斜圖完成取得《建設(shè)工姨程規(guī)劃大許可證》節(jié)能審揪批通過室外綜合圖管網(wǎng)與景系觀施工圖喉完成取得《施工許主可證》基礎(chǔ)開工銷售展示碎區(qū)實施計噸劃確定銷售展笑示區(qū)開品放時間外腳手焰架拆除室外配粱套、園猜建完成模擬驗收碼及整改完染成項目啟兇動時間施工至捕正負零第一次工幼地開放日交付風險量檢查完成精裝修施糞工圖裝修樣板哲房施工裝修樣板離房樣板驗哥收土建單位沾與裝修單秒位工作面納移交裝修大面凍積施工裝修樣犧板房內(nèi)串部客戶賤體驗工地開放底日（第二恢次）調(diào)整為10個對**米的節(jié)點虜進行分峽析——衡客戶導(dǎo)妖向、過艙程控制內(nèi)、價值瓣鏈前段現(xiàn)控制

過程控制點財務(wù)/資金產(chǎn)品品質(zhì)客戶導(dǎo)向管理精細化項目策劃1.投資分析完成

?

2.概念設(shè)計

?

3.規(guī)劃用地許可證?

前期設(shè)計階段4.基礎(chǔ)施工圖完成?

5.施工報建圖完成?

6.取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?

7.節(jié)能審批通過?

8.室外綜合管網(wǎng)與景觀施工圖完成?

9.取得《施工許可證》?

工程管理階段10.基礎(chǔ)開工?

14.室外配套、園建完成?

13.外腳手架拆除

?

銷售管理11.銷售展示區(qū)實施計劃確定

?

12.銷售展示區(qū)開放時間

?

產(chǎn)品交付15.模擬驗收及整改完成

項目策劃1.項目啟動時間

?

前期設(shè)計5.精裝修施工圖?

工程管理2.施工至正負零?

3.第一次工地開放日

?

6.裝修樣板房施工?

7.裝修樣板房樣板驗收

??

8.土建單位與裝修單位工作面移交

?9.裝修大面積施工?

產(chǎn)品交付4.交付風險檢查完成

??

10.裝修樣板房內(nèi)部客戶體驗

?

11.工地開放日（第二次）

?

從階段嘴看項目策劃-3+1前期設(shè)勸計階段-6+琴0工程管理耍階段-3+隱2銷售管喉理階段2+0產(chǎn)品交付種階段-1+繁1精裝修7個看“項目域成功”過程控抱制—13財務(wù)/資金–5產(chǎn)品品質(zhì)—3客戶導(dǎo)桶向—5管理精細勝化--1龍湖的壁節(jié)點分睡析——膛項目收傭益持續(xù)弱評估及青監(jiān)測、倡項目競蜘爭優(yōu)勢爪、投資童收益里程碑混節(jié)點集團增加腹的9個節(jié)點項目定思位（無木）規(guī)劃方括案單體方案(規(guī)劃單體疑合并)初步設(shè)殲計（實甚施方案極）施工圖鋤設(shè)計總包監(jiān)理片確定（無蹤蝶）開工達預(yù)售條尾件（無）結(jié)構(gòu)封頂譜（無）竣工備案集中入住購（交房95%）開盤取得國呢土使用芝權(quán)證交地（開追發(fā)部向項勁目部交地逐）施工許可他證景觀施雖工進場售樓部、乎樣板區(qū)開艦放取得預(yù)閃售許可妙證完成40%銷售完成70%銷售完成95%銷售8個所以，值沒有標嗎準的項扶目一級巡壽節(jié)點—鹽—但應(yīng)覺該有設(shè)搬置的思略路原則兼和工具謊（57喂個房地削產(chǎn)開發(fā)槽關(guān)鍵活劑動）立項可研報告項目取得單體方案施工圖設(shè)計總包/監(jiān)理開工達預(yù)售條件竣工開盤結(jié)案（非時間敏感點）集中入住項目定位規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)封頂初步設(shè)計進度的河過程控可制點項目難在點/進度瓶頸財務(wù)／隔現(xiàn)金流捐影響產(chǎn)品品歲質(zhì)管理精細笛化客戶導(dǎo)器向我們的樣工作方抓式項目關(guān)鍵神節(jié)點(20-平40個)必選項新（12個歷程滿碑）依據(jù)公司/項目特糾點(57項關(guān)鍵活政動)進度——過程控制記點投資/財務(wù)/資金產(chǎn)品品質(zhì)(精裝修7個節(jié)點灶可選)客戶導(dǎo)華向管理精柜細化創(chuàng)造價菊值D—趙—項液目計劃饒的編制項目計器劃的3層次、4要素項目運營策劃（全周期計劃）經(jīng)營目標成本目標進度目標資金運作目標項目年度計劃年度經(jīng)營計劃引自目標成本不單獨編制年度項目計劃年度資金計劃項目執(zhí)行計劃(月度)月度收入計劃月度進度計劃月度資金計劃D——扣項目計擾劃的編制錘（STE蹄P-01右）項目運營逮策劃——是對項目富整體開發(fā)胃策略及經(jīng)化營開發(fā)計廈劃內(nèi)容的乖整體規(guī)劃蚊，體現(xiàn)了等公司項目偵投資的最吵初意愿，誦應(yīng)作為項徑目經(jīng)營計餓劃細化及禍執(zhí)行的總探綱收益類指標：銷售利潤/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類指標：銷售利潤率/投資回報率/IRR

資金類指標：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時間資產(chǎn)類指標：NPV……項目品牌：知名度/認知度/美譽度等客戶滿意度：滿意度（規(guī)劃設(shè)計/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)）……運營視角進度指標質(zhì)量目標專業(yè)管理目標:如目標成本變動率\標準部品應(yīng)用率\戰(zhàn)略采購比例安全控制目標……學習視角人員培養(yǎng)知識管理……財務(wù)視角客戶視角項目評價指標典型案例喬——*未*的項目五運營策劃載（第一頁班紙）項目運營目標書典型案例潮——龍湖傘的項目成令功標尺項目銷售喘凈利潤率>20%項目內(nèi)部潤收益率IRR>礎(chǔ)69%一次性交疊房成功率>98停%形成PMO制度下狂高標準沙的項目矩運作模捐板:包括但不君限于：項此目啟動會沸綜合模板剖、別墅項女目建造標負準模板、積樣板區(qū)建丘設(shè)計劃管殖理模板、微報批報建誓流程模板鍛煉出懷能打硬魄仗的項抵目團隊:項目建量設(shè)過程恐中，向嚴上海公明司其他毅項目團貝隊輸送棟人才不簽少于5人。奠定龍象湖在上溪海地產(chǎn)迎界的口擦碑及領(lǐng)語先地位:項目品脆牌知名隱度進入框前5（無提嘩示狀態(tài)公下第一捎提及率冠，第三占方調(diào)查挪）單項目年僅度銷售額鏟進入前5典型案例充——首鋼創(chuàng)的投資治指導(dǎo)書項目運舟營目標封書——體現(xiàn)公司揭項目投資綱的戰(zhàn)略意昌圖和最初弓意愿，對宗整體開發(fā)語策略及經(jīng)冰營開發(fā)計躁劃內(nèi)容的陪整體規(guī)劃亡，是項目訂經(jīng)營計劃玩細化及執(zhí)哲行的總綱D—街—項紛目計劃左的編制算（ST謝EP-絡(luò)02）項目年若度計劃世的編制——三位一末體的年庭度項目牲經(jīng)營開籃發(fā)計劃項目開發(fā)計劃項目資金計劃項目經(jīng)營計劃項目整體運營目標v結(jié)轉(zhuǎn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本銷售利潤……項目節(jié)點（一般至一級節(jié)點即可滿足計劃編制需要）……經(jīng)營性流入經(jīng)營性輸出融資計劃……案例:《某企業(yè)年度項友目經(jīng)營毅開發(fā)計賤劃》三位一體港的年度項澆目經(jīng)營開酷發(fā)計劃的補指標勾稽粉關(guān)系銷售計翻劃（回洗款）資金支出雷計劃經(jīng)營計惰劃（財狐務(wù)指標到）可售資木源及推崇出時間結(jié)轉(zhuǎn)收入/成本融資計擴劃項目開嶺發(fā)計劃項目資金永計劃項目經(jīng)營姨計劃開工地下結(jié)飽構(gòu)完工達預(yù)售條碑件(開盤)封頂集中入住其他項目黃基礎(chǔ)文件分期開發(fā)拿規(guī)劃項目技術(shù)糠指標項目目標覆成本/動態(tài)成硬本123討論：湯關(guān)于項鳴目年度假計劃編偶制的幾值個常見奧困惑自上而下計，還是自洪下而上？項目計劃肅與財務(wù)預(yù)優(yōu)算的關(guān)系景？先有預(yù)星算還是先層有計劃？實際上，貌項目在執(zhí)糟行過程中厭由于各種痛原因?qū)е吕四甓扔媱澴才c運營目攻標的脫節(jié)膜，也經(jīng)常熊遇到，如鎖何理解？D—壺—項住目計劃戚的編制怨（ST魚EP-著03）您是否也常常被日常計劃編制\調(diào)整工作拖得筋疲力盡?至少有70%的項目休管理人膏員和計燒劃管理垂人員抱扁怨，年剩度計劃穴尚能有州足夠的濤精力制著訂，但稼執(zhí)行過來程中的混計劃調(diào)螺整的工缸作量常您常把人黃拖得筋太疲力盡與、無暇輛應(yīng)對房地產(chǎn)軋企業(yè)項稱目計劃贊執(zhí)行內(nèi)騙外部影押響因素壤很多，影經(jīng)常需高要動態(tài)彩調(diào)整，菌年度計矩劃編制爬到什么堤深度才夏能保證攻既有指困導(dǎo)性、煉又有一膜定的靈運活度？月度或朗者季度船項目計乏劃編制碑的標準毫是什么針？過粗寬和過度非肢解的著計劃編牲制傾向凱如何避妖免？執(zhí)行計劃削誰來編？……D—塌—項訊目計劃逐的編制滾動編制,過程細捧化集團城市公司項目部項目月熟度計劃全周期計模劃項目年度鹿計劃編制（滴至各分右期五大安節(jié)點）參與參與控制意見浸（確定五楚大節(jié)點）組織編制乳一級節(jié)點首（35個節(jié)點套）參與一級功節(jié)點編制,細化到想二級節(jié)狗點（99個）審批二荒級節(jié)點泛（上報顯一級節(jié)劑點）審批一級毀節(jié)點動態(tài)調(diào)擦整二級膚計劃，匪滾動編始制三級忽計劃（審批枯二級節(jié)魄點，上臉報一級把節(jié)點執(zhí)憤行報告區(qū)）三級俱備案（考核結(jié)一級節(jié)引點）二悅級節(jié)點鞋備案D——揪項目計劍劃的編制滾動編儲制,過程細化五大節(jié)晚點一級節(jié)占點二級節(jié)唯點三級節(jié)點逐步細化計劃等雨級越高盟，剛性茶越強確定計禁劃編制碌標準，晉避免過甘粗和過軍度肢解C/A—姿—項目貌計劃的檢騎查和評估集團項目月寶度計劃全周期計器劃項目年度臂計劃編制（初至各分供期五大乘節(jié)點）控制意見幼（確定五翻大節(jié)點）審批一級般節(jié)點（考核一晶級節(jié)點）蔑二級節(jié)點親備案抓一級——主導(dǎo)控一級——審批看一級——知情/原因分析項目計坑劃的檢跌查評估渠，需要疤以項目初計劃分撞級管理抽職責為尊基礎(chǔ)，寸以計劃鳥考核為刺驅(qū)動手爺段年度考化核一線湊公司季度考閘核一線押公司主導(dǎo)—結(jié)果考勝核（年縫度考核桌五大節(jié)撫點）審批—過程考核守（季度考拒核所有一騰級節(jié)點）知情—不作考染核案例——掛龍湖的計飛劃回顧和蠶調(diào)整規(guī)范案例——退**的項奶目節(jié)點計奔劃考核方鄭法C/A—潔—項目附計劃的檢濫查和評估形成標都準化的博項目計地劃監(jiān)控爹報告（宗**城軌市公司幻玉項目計玩劃動態(tài)工跟蹤表醬）C/A重——推項目計洋劃的檢清查和評慨估項目計劃監(jiān)的動態(tài)預(yù)乳警機制項目運請營管理摸之——成果標準防管理為什么伏要關(guān)注佳“成果本標準”成果標烏準就是對開帖發(fā)各個環(huán)蠻節(jié)所產(chǎn)生鄙的成果，庫尤其是文楚件，在結(jié)欺構(gòu)的完善供與合理、沒內(nèi)容的全單面深入與進有效、形窗式的規(guī)范療與統(tǒng)一等穩(wěn)方面所作陶出的統(tǒng)一職的規(guī)范要果求或指導(dǎo)紙性綱領(lǐng)。壘其表現(xiàn)形辦式往往為屑階段成果級文件的綱鏡領(lǐng)目錄、鵝涵蓋要點否規(guī)定、表躬現(xiàn)形式限齒制等。非標準化產(chǎn)品,對人的依賴性比較高企業(yè)差異大，管理要求各異基礎(chǔ)教育不足,內(nèi)部培養(yǎng)決策所需信息多樣復(fù)雜一次性，風險高成果標準洪管理體系案例:值龍湖的成救果標準管浩理龍湖的35個階段日關(guān)鍵成同果文件-1序號階段定義階段性成果名稱責任部門【1】土地投資分析階段成果《項目投資分析模型（土地版）》開發(fā)部【2】《項目投資建議書》策劃部、財務(wù)【3】《項目預(yù)案》設(shè)計部門【4】項目啟動階段成果項目定位報告策劃部【5】成本敏感分析、價值分配和目標成本預(yù)設(shè)報告成本管理【6】《項目一二級計劃》總經(jīng)辦、項目負責人【7】《景觀方案設(shè)計任務(wù)書》設(shè)計部門【8】《項目投資分析模型（啟動版）》財務(wù)管理部【9】《售樓處和樣板房的選址、定位及修建和開放計劃》營銷部門【10】《項目方案設(shè)計任務(wù)書》設(shè)計部門【11】《精裝房定位、限價及建設(shè)實施方案》營銷、設(shè)計部門龍湖的35個階段關(guān)福鍵成果文蒸件-2序號階段定義階段性成果名稱責任部門【12】方案設(shè)計分析成果驗算及初設(shè)指導(dǎo)階段成果《項目方案設(shè)計成果》設(shè)計部門【13】《項目投資分析模型（方案版）》財務(wù)管理部【14】《精裝房方案與建筑方案的配合及指導(dǎo)意見》設(shè)計部門【15】《景觀方案與建筑方案的配合及指導(dǎo)意見》設(shè)計部門【16】《成本測算及驗算》成本管理部【17】《項目初步設(shè)計任務(wù)書》設(shè)計部門【18】初步設(shè)計成果驗算及施工圖設(shè)計指導(dǎo)階段成果《項目初步設(shè)計成果》設(shè)計部門【19】《景觀方案設(shè)計成果》設(shè)計部門【20】《精裝房方案設(shè)計任務(wù)書》設(shè)計部門【21】《項目投資分析模型（初設(shè)版）》財務(wù)管理部【22】《項目目標成本（執(zhí)行版）》成本管理部【23】《項目銷售指標》營銷部門【24】施工準備階段成果《項目管理指引》項目部【25】《三通一平實施方案》項目部【26】《施工、監(jiān)理單位篩選及評估報告》招標采購部【27】《招投標、計價方案及合約規(guī)劃》招標采購部龍湖的35個階段關(guān)運鍵成果文敘件-3序號階段定義階段性成果名稱責任部門【28】營銷開盤階段成果《營銷策略方案》策劃部【29】《售房合同配置標準》營銷、技術(shù)部門【30】《售房合同附圖》營銷、技術(shù)部門【31】《價格表及付款方式》銷售部【32】項目交房階段成果《交房方案》客戶服務(wù)部【33】《商業(yè)移交方案》商業(yè)、人事行政部【34】《資產(chǎn)管理方案》財務(wù)、人事行政部【35】項目后續(xù)階段《項目后評估》（分專業(yè)）各部門龍湖階首段關(guān)鍵破成果體朱系的特蓄點為提高項悅目運作效更率，降低檔項目管理對風險，集賺團制定了陡項目從拿前地開始到組項目結(jié)束基全過程，數(shù)各關(guān)鍵節(jié)災(zāi)點的項目漁控制標準蛙和重要輸搞出成果，瞧形成了35個項目階毅段性成卸果；各項目棍階段性稈成果經(jīng)來集團領(lǐng)習導(dǎo)或各杏區(qū)域地巾產(chǎn)公司答領(lǐng)導(dǎo)審嘆批后，亞即形成鹿項目實滅施過程尖中的里堡程碑信證號，上以階段的譽里程碑角信號是榜該項目御下一階甜段工作腸的重點幟支持依功據(jù)，上絕一階段副性成果旱未審批庸完成，趨不得進長入下一離階段工聰作。明確階