房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)講義

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析2008年9月28日《房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析》目錄第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成第三部分第二部分第四部分第五部分第六部分第七部分第八部分土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用三費(fèi)一稅

第九部分不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，從立項(xiàng)到項(xiàng)目竣工的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，其中主要包括以下六項(xiàng)費(fèi)用：

第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本又主要由以下六項(xiàng)費(fèi)用組成?！掏恋刭M(fèi)用√前期工程費(fèi)用√建筑安裝工程費(fèi)用√基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用√公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用√開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本這些費(fèi)用便構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)總的成本，而每個(gè)費(fèi)用都有自己的特點(diǎn)。以下淺談這些費(fèi)用的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析第二部分土地費(fèi)用第二部分土地費(fèi)用

土地費(fèi)用主要由以下五項(xiàng)費(fèi)用組成：※土地征用及拆遷補(bǔ)償金※土地出讓金※土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)※紅線外市政工程費(fèi)※土地交易費(fèi)用

第二部分土地費(fèi)用

土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的30-40％，由于土地價(jià)格在開(kāi)發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價(jià)格和獲取方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。土地的獲取方式不外乎兩種：一是通過(guò)自行拆遷獲取土地的開(kāi)發(fā)改造權(quán)；二是購(gòu)買(mǎi)可直接用于建設(shè)的熟地。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時(shí)只需付少量的補(bǔ)償費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)或搬家費(fèi)等，因此相對(duì)于購(gòu)地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷(xiāo)售產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅額也相應(yīng)會(huì)減少。但需要有高素質(zhì)的搬遷工作人員，否則若搬遷工作不力，出現(xiàn)幾個(gè)“釘子戶”，不會(huì)延長(zhǎng)騰地時(shí)間，使建設(shè)周期延長(zhǎng)，從而加大土地成本。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強(qiáng)，還可縮短建設(shè)周期，所以一些有實(shí)力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。

第二部分土地費(fèi)用因此對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：(1)土地出讓金

土地出讓金可參考政府近期類(lèi)似地塊的出讓金，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。土地出讓金受政府控制因素較多，尤其在二線城市辦理出讓手續(xù)還不是很規(guī)范的情況下，土地價(jià)格既有機(jī)遇也存在風(fēng)險(xiǎn)。因此，開(kāi)發(fā)商必須因勢(shì)利導(dǎo)，有力把握，不給后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作留下隱患。

第二部分土地費(fèi)用

因此對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：(2)土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定。開(kāi)發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，并針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應(yīng)作充分估計(jì)，避免市政大配套項(xiàng)目不能滿足項(xiàng)目要求。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償。拆遷工作可以由政府完成也可委托專(zhuān)業(yè)拆遷公司，但應(yīng)注意其必須滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地的時(shí)間要求，其費(fèi)用可參照近期類(lèi)似項(xiàng)目。

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析第三部分前期工程費(fèi)用第三部分前期工程費(fèi)用

前期工程費(fèi)用主要由以下十二項(xiàng)費(fèi)用組成：

方案調(diào)研費(fèi)

評(píng)估咨詢(xún)費(fèi)

三通一平費(fèi)

勘察費(fèi)

設(shè)計(jì)費(fèi)

審圖費(fèi)

報(bào)建招標(biāo)審照等規(guī)費(fèi)

工程監(jiān)測(cè)費(fèi)

監(jiān)理費(fèi)

專(zhuān)項(xiàng)基金

造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)

竣工辦理費(fèi)

第三部分前期工程費(fèi)用

前期費(fèi)用一般由配套部和設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)控制。前期工程費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別。對(duì)前期工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：(1)“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開(kāi)發(fā)成本。(2)前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商應(yīng)確保既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益。

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析第四部分建筑安裝工程費(fèi)用第四部分建筑安裝工程費(fèi)用

建筑安裝工程費(fèi)用主要由以下三項(xiàng)費(fèi)用組成：

第四部分建筑安裝工程費(fèi)用主體建筑安裝工程費(fèi)又主要由以下三項(xiàng)費(fèi)用組成：□基礎(chǔ)工程費(fèi)□主體土建工程費(fèi)□單體安裝工程

第四部分建筑安裝工程費(fèi)用

主體土建工程費(fèi)又主要由以下六項(xiàng)費(fèi)用組成：﹡主體土建之結(jié)構(gòu)﹡主體土建之建筑﹡屋面工程﹡外立面裝飾﹡門(mén)窗及幕墻工程﹡防水工程

第四部分建筑安裝工程費(fèi)用

建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的40-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。對(duì)建筑安裝工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：一、設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)建筑安裝工程造價(jià)的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開(kāi)發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：（1）根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特點(diǎn)確定合理的容積率。項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和建造成本。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。

第四部分建筑安裝工程費(fèi)用

（2）做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化。其中很重要一點(diǎn)是加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化工作。成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。（3）對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過(guò)程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。（4）對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，并明確獎(jiǎng)懲辦法。施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：

1、每平方米鋼筋含量指標(biāo)；

2、每平方米砼含量指標(biāo)；

3、單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；

4、設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。

第四部持分建筑安怨裝工程暖費(fèi)用（5）加強(qiáng)陶設(shè)計(jì)質(zhì)農(nóng)量檢查層監(jiān)督，滴減少設(shè)知計(jì)變更證費(fèi)用。騎與設(shè)計(jì)著單漁位簽世訂的合加同應(yīng)明色確規(guī)定猶因設(shè)計(jì)目質(zhì)量不授足所造盯成變更粱的制約秧措施。（6）對(duì)設(shè)燦計(jì)單位最的管理序工作具盡有較強(qiáng)錦的專(zhuān)業(yè)問(wèn)性，如裳果開(kāi)發(fā)畝商本身仙人力資坦源不足提，可整士合社會(huì)弦資源，京增強(qiáng)“能事前控待制”的抬力度。（7）給設(shè)底計(jì)階段侮必要的餓時(shí)間也劍是減少姐或杜絕舒“三邊素工程”迅的必要哈條件。第四部分建筑安偉裝工程侮費(fèi)用建筑安餃裝工程芹造價(jià)一逮般占項(xiàng)飛目總支魚(yú)出的40-查55％，因匠地域差晨異比例丑數(shù)也不庸盡相同紗。對(duì)建話筑安裝吳工程費(fèi)煤用的確什定主要艇考慮以刪下幾點(diǎn)雖：二、施把工階段在施工散階段有激些施工幣單位管及理觀念霉落后，接往往與好開(kāi)發(fā)商逐的管理模理念及招方法有軟差異，償要想在壟這樣的成環(huán)境中貨協(xié)作建乖造出優(yōu)才質(zhì)的樓遮盤(pán)，開(kāi)腿發(fā)商須位在一些產(chǎn)關(guān)鍵管伍理環(huán)節(jié)聚上建立棵嚴(yán)密而衫切實(shí)可草行的管巴理措施奶，體現(xiàn)潑在成本惑管理上尾主要有圖以下三勵(lì)個(gè)方面渾應(yīng)予以當(dāng)加強(qiáng)：A）加強(qiáng)設(shè)廉計(jì)變更、養(yǎng)現(xiàn)場(chǎng)簽證縱的監(jiān)督和唐管理施工階獨(dú)段的設(shè)害計(jì)變更備和現(xiàn)場(chǎng)斬簽證是退不可避隱免的，狗但應(yīng)處我于一個(gè)雅嚴(yán)密浴的管理害控制體改系之中件。設(shè)計(jì)境變更及豎簽證管控理控制闊體系應(yīng)硬明確：1、操作流岡程2、流程環(huán)檔節(jié)中的責(zé)墨任人3、責(zé)任派人的管擴(kuò)理權(quán)限4、流程環(huán)港節(jié)的確認(rèn)火時(shí)限5、否決赴及責(zé)任法追究制常度這種操今作體系特也應(yīng)讓章施工單親位明晰貨，以便煙于協(xié)作攀配合，直提高工已作效率或，為結(jié)壇算打好羞基礎(chǔ)。第四部冒分建筑安裝備工程費(fèi)用B）加強(qiáng)設(shè)肯備、材料梳品質(zhì)和價(jià)蘆格的管理有些城殊市的建彎筑材料騙市場(chǎng)不勞規(guī)范，獵完善的輛設(shè)備、憤材料管責(zé)理體系樓將是打腦造精品評(píng)工程的面必要條桂件，通慶常操作傷方式有袖：1、自行采嬌購(gòu)如大型機(jī)斥電設(shè)備（霸電梯、空啞調(diào)等）、博外立面裝結(jié)飾材料（寨外墻漆、祖飾面磚等乓）等一些唯對(duì)項(xiàng)目品番質(zhì)影響較薯直接，同券時(shí)價(jià)格較剖高又易發(fā)釣揮規(guī)模采棕購(gòu)優(yōu)勢(shì)的刪材料。園林景觀慕工程所用竿的部分材閱料，也可踢通過(guò)競(jìng)標(biāo)紹自行采購(gòu)鹿。自行采購(gòu)?qiáng)W既起到成染本控制作欄用又避免朽雙方結(jié)算碌時(shí)產(chǎn)生分線歧。第四部分建筑安裝樂(lè)工程費(fèi)用B)加強(qiáng)設(shè)備豆、材料品還質(zhì)和價(jià)格伶的管理2、總承鑼包單位趙自行采賞購(gòu)開(kāi)發(fā)商英對(duì)一些亂建筑常闊用的地瘦材、通陜用材在問(wèn)限定品摩質(zhì)、性綠能的前鋸提下，怎可讓承查包單位路自行采摩購(gòu)，這多樣可發(fā)陷揮承包摟商比開(kāi)獎(jiǎng)發(fā)商更嚴(yán)熟悉市間場(chǎng)的優(yōu)乏勢(shì)，從莊而相應(yīng)挎調(diào)動(dòng)其惑積極性專(zhuān)。3、甲方炕限價(jià)承裂包單位斜采購(gòu)一些沒(méi)門(mén)有一次掠性包死限的工程連，主要頃材料價(jià)肺格可通尋過(guò)發(fā)、漁承包方列共同議憂定一個(gè)溜價(jià)格確膚認(rèn)程序扣確認(rèn)價(jià)擴(kuò)格，結(jié)租算時(shí)按頁(yè)限定價(jià)碗格結(jié)算敢，限價(jià)閱時(shí)應(yīng)明島確價(jià)格寺時(shí)限及勿范圍。上述材料花采購(gòu)的三泳種方式都德應(yīng)在樣板務(wù)、樣品認(rèn)茅證制度、規(guī)進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收銅確認(rèn)制度伏監(jiān)控下才金能投入使再用。第四部分建筑安裝痛工程費(fèi)用建筑安待裝工程餐造價(jià)一寧般占項(xiàng)怒目總支扣出的40-習(xí)55％，因扎地域差講異比例革數(shù)也不紗盡相同衡。對(duì)建懲筑安裝若工程費(fèi)臘用的確洽定主要想考慮以團(tuán)下幾點(diǎn)值：三、結(jié)算思階段在結(jié)算階郊段，開(kāi)發(fā)興企業(yè)結(jié)算孫工作的突屈出特點(diǎn)是極：“大量途性、集中克性、復(fù)雜孫性”。為笨避免結(jié)算昂時(shí)產(chǎn)生主灑觀上的錯(cuò)央誤和漏洞肢及客觀上堵的疏忽應(yīng)善建立以下碌機(jī)制。（一）結(jié)侮算原則會(huì)壞議確認(rèn)制應(yīng)通過(guò)羽結(jié)算會(huì)劉議確定渠：1、確認(rèn)綁結(jié)算方李法、人廁選、結(jié)右算期限未。2、確認(rèn)塑除正常阿結(jié)算項(xiàng)丑目之外澆所發(fā)生創(chuàng)的特殊刑問(wèn)題，西以及合他同沒(méi)也有約定計(jì)或雙方動(dòng)分歧較備大的項(xiàng)閃目。第四部分建筑安怠裝工程秤費(fèi)用（二）賊二次復(fù)濟(jì)核、審刃計(jì)制建立切停實(shí)可行帳的二次撲復(fù)核、默審計(jì)機(jī)秤制，可柜使結(jié)算枯工作處夠于受監(jiān)繳控狀態(tài)銷(xiāo)。復(fù)核里審計(jì)制說(shuō)的建立豆，一方同面加強(qiáng)恩內(nèi)部制瞞約，另型一方面愧又減少群工作失鍵誤。其鏟具體操膚作人員燙可聘請(qǐng)遷經(jīng)驗(yàn)豐壞富的造品價(jià)人員脆也可委礙托中介傳機(jī)構(gòu)。（三）跳獎(jiǎng)懲制紹度結(jié)算完毒畢后，投應(yīng)對(duì)照唇成本目翁標(biāo)進(jìn)行最分析、島整理，文并分別帝就設(shè)計(jì)喪單位的覺(jué)設(shè)計(jì)質(zhì)奧量（含隊(duì)本企業(yè)胸設(shè)計(jì)管層理部門(mén)擁）、監(jiān)兄理單位游的現(xiàn)場(chǎng)緩簽證（衰含本企滾業(yè)工程獎(jiǎng)部）的嗽管理情掠況，進(jìn)護(hù)行成本暮控制的河程度分五析，視糠情況給把予獎(jiǎng)罰調(diào)。房地產(chǎn)企酸業(yè)成本構(gòu)院成與特點(diǎn)傲分析第五部分基礎(chǔ)設(shè)我施建設(shè)為費(fèi)用第五部搜分恰基召礎(chǔ)設(shè)施踐建設(shè)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)節(jié)施建設(shè)罪費(fèi)用主彈要由以賣(mài)下八項(xiàng)辨費(fèi)用組錯(cuò)成：⊙室外供水踢工程費(fèi)⊙室外排賽水工程宴費(fèi)⊙室外供電蠅工程費(fèi)⊙燃?xì)夤瓿藤M(fèi)⊙弱電工籮程費(fèi)⊙采暖工程姓費(fèi)⊙消防工容程費(fèi)⊙室外環(huán)風(fēng)境工程凡費(fèi)第五部分馬基礎(chǔ)設(shè)施悉建設(shè)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施賊建設(shè)費(fèi)用枯的確定主世要考慮以暈下幾點(diǎn)：(1)社區(qū)管巴網(wǎng)費(fèi)用貴對(duì)于一章些中檔風(fēng)樓盤(pán)社如區(qū)一般塑為項(xiàng)目照總支出塑的6％左右怠。成本肥分析的劫主要重醒點(diǎn)應(yīng)是越對(duì)市政很大配套粗的一次艘網(wǎng)站的郊供應(yīng)能破力及區(qū)樓內(nèi)網(wǎng)站落的設(shè)置反進(jìn)行了職解，分螞析，做璃好估算疼。(2)區(qū)內(nèi)配套浪應(yīng)堅(jiān)持在檢不影響產(chǎn)譜品品質(zhì)定鉗位及與其趨它競(jìng)爭(zhēng)樓樂(lè)盤(pán)體現(xiàn)差戶異化（獨(dú)也特性）的攤前提下，秧盡量做到檔精簡(jiǎn)配套櫻，同時(shí)考奮慮配套項(xiàng)牌目的可經(jīng)膀營(yíng)管理性需，為項(xiàng)目燈后期的物臥業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)魯作打好基光礎(chǔ)；配套到也包括社翼區(qū)規(guī)劃配還套，也應(yīng)炕考慮其適羨應(yīng)性。例矛如，住宅驕區(qū)能否不滲設(shè)通常的臘會(huì)所，而姜用商業(yè)街丑代替相應(yīng)系的功能。臺(tái)當(dāng)然，這韻些設(shè)計(jì)配谷套，是規(guī)述劃定位和測(cè)經(jīng)營(yíng)決策跑的內(nèi)容，謎本文不作藍(lán)太多研討謙。(3)小區(qū)智再能化的君定位也律應(yīng)堅(jiān)持壟“寧精裕勿多、派滿足基可本所需潮”的原河則，繁珍瑣的智脂能化系抵統(tǒng)的維但護(hù)和運(yùn)像行費(fèi)用附將給物療業(yè)經(jīng)營(yíng)殖管理增航加難度跡，而且致技術(shù)折吉舊非常偽快。第五部分吳基礎(chǔ)設(shè)施喚建設(shè)費(fèi)用(4)景觀環(huán)爬境工程蓋一般為洞項(xiàng)目總漸支出的3-5％，其成限本應(yīng)同項(xiàng)純目的定位靈關(guān)聯(lián)，也刮與項(xiàng)目所礎(chǔ)處的地域黃環(huán)境有關(guān)顯。嚴(yán)格控蟲(chóng)制園林環(huán)傍境工程的必設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)兵，水景做替到面寬水延淺，園林刊景觀在保隙證突出重偏點(diǎn)的情況口下多做減恥法，提前腫進(jìn)行苗木壁的調(diào)研采漏購(gòu)工作，管當(dāng)?shù)夭荒苤蹪M足的可線跨省市采屑購(gòu)，優(yōu)化爭(zhēng)苗木的品畝種、高度顧、胸徑和皮樹(shù)型等，憑有效控制鼠成本。(5)在室外工夸程施工時(shí)葉，要注意倦各種管線南盡可能集活中一次開(kāi)呈挖、鋪設(shè)朋，避免多溉次開(kāi)挖造耕成過(guò)大損脅失。做好嫩室外管網(wǎng)慈綜合，最員好一溝多與用，降低蜜成本。(6)高低壓供丘電系統(tǒng)的橡費(fèi)用較高嘆，要求項(xiàng)姻目所在公街司充分利孟用政策規(guī)捷定，采取檢多種方式對(duì)與供電部揀門(mén)協(xié)調(diào)關(guān)喪系，在供惠電外網(wǎng)設(shè)扯計(jì)時(shí)盡可謠能利用附生近的變電蒼所等資源斑、外網(wǎng)費(fèi)譜用政府負(fù)輔擔(dān)或幾家惜單位共同押承擔(dān)等，弄合理降低套該部分費(fèi)噴用。房地產(chǎn)企淡業(yè)成本構(gòu)拐成與特點(diǎn)慶分析第六部分公共配鋪套設(shè)施憶建設(shè)費(fèi)膊用第六部兼分統(tǒng)公嚴(yán)共配套俊設(shè)施建饒?jiān)O(shè)費(fèi)用公共配切套設(shè)施揀建設(shè)費(fèi)鋤用主要忠由以下奧四項(xiàng)費(fèi)幫用組成誘：

人防設(shè)歲備工程胃費(fèi)人防設(shè)救備工程遍費(fèi)包括坦人防結(jié)寇構(gòu)及人娘防設(shè)備想等。

商業(yè)配套區(qū)工程費(fèi)商業(yè)配套吸工程費(fèi)包鉆括基礎(chǔ)、油主體、設(shè)媽備安裝、職裝修工程劍費(fèi)等。

教育配套件工程費(fèi)教育配套瓶工程費(fèi)包矮括幼兒園瓶、中小學(xué)蓄等到工程爺費(fèi)用。

環(huán)衛(wèi)工菌程費(fèi)環(huán)衛(wèi)工蹈程費(fèi)包厲括垃圾礎(chǔ)處理站座及垃圾抖處理設(shè)孔備等相個(gè)關(guān)費(fèi)用做。房地產(chǎn)企嘗業(yè)成本構(gòu)堤成與特點(diǎn)川分析第七部沸分開(kāi)發(fā)間接椅費(fèi)用第七部分芹開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間雁接費(fèi)用淋主要由兇職工薪浪酬、辦荷公費(fèi)、盡交通費(fèi)健、差旅刷費(fèi)、業(yè)施務(wù)招待教費(fèi)、汽攜車(chē)費(fèi)用配、水電墨費(fèi)、租簡(jiǎn)賃費(fèi)、撿勞動(dòng)保篩護(hù)費(fèi)、鋒物業(yè)開(kāi)陷辦費(fèi)等貫十項(xiàng)費(fèi)將用組成割。開(kāi)發(fā)丑間接費(fèi)揮用一般砌確定為栗銷(xiāo)售收的入2-3％的70%。開(kāi)發(fā)炭間接費(fèi)田用一般指由項(xiàng)目擱部或項(xiàng)詢(xún)目公司欲負(fù)責(zé)控陽(yáng)制，控壁制的重念點(diǎn)為職予工薪酬彎、辦公鍬費(fèi)、物傻業(yè)開(kāi)辦落費(fèi)。房地產(chǎn)企賀業(yè)成本構(gòu)喇成與特點(diǎn)回分析第八部分三費(fèi)一稅第八部分飾三費(fèi)一稅（一）嫂銷(xiāo)售費(fèi)墓用銷(xiāo)售費(fèi)直用主要瞞由廣告蒜費(fèi)、業(yè)戲務(wù)宣傳趙費(fèi)、制參作費(fèi)、叛咨詢(xún)費(fèi)悉、展覽味費(fèi)、租上賃費(fèi)、擋售樓處偉裝修費(fèi)法、售樓心處裝飾莖費(fèi)、職貫工薪酬林、辦公姨費(fèi)、差固旅費(fèi)、你招待費(fèi)牽、交通攏費(fèi)、會(huì)掌務(wù)費(fèi)、怒會(huì)務(wù)費(fèi)盼、銷(xiāo)售絕代理費(fèi)支、交易暮手續(xù)費(fèi)餓、房屋揉空置費(fèi)香等費(fèi)用暫組成。稱(chēng)銷(xiāo)售費(fèi)應(yīng)用一般序確定在擴(kuò)銷(xiāo)售收乏入的2-3％，銷(xiāo)售含費(fèi)用的控根制應(yīng)注意勤處理好售圓樓處、樣叢板房的設(shè)徹置方法及僵定位。在淹這一時(shí)期蘿要搞好經(jīng)策營(yíng)策劃，孟究竟是選枝擇整體委黃托還是自蔽銷(xiāo)、是出事售還是租遙賃都要先道做一個(gè)全涼面的比較五。第八部唇分丙三淋費(fèi)一稅（二）識(shí)財(cái)務(wù)費(fèi)懸用財(cái)務(wù)費(fèi)用析主要由貸馬款利息支赴出、存款撓利息收入追、財(cái)務(wù)顧池問(wèn)費(fèi)、手華續(xù)費(fèi)等費(fèi)表用組成。蓄投資決策罰階段應(yīng)對(duì)憲財(cái)務(wù)費(fèi)用忌做好充分池估計(jì)，正扎確運(yùn)用資委本的杠桿語(yǔ)，以最少推的財(cái)務(wù)費(fèi)遷用滿足項(xiàng)常目所需資陳金鏈的連穿續(xù)性。資任金的使用撫成本將對(duì)目開(kāi)發(fā)商最椅終利潤(rùn)產(chǎn)耳生較大影宋響。融資梅工作的好跑壞直接關(guān)近系到整個(gè)敘項(xiàng)目能否讀順利進(jìn)行遵。企業(yè)的匹自有資金綿一般用于跨獲取土地合使用權(quán)。平獲取土地關(guān)使用權(quán)后班即可用土扶地作為抵堆押物向銀奏行申請(qǐng)貸抖款。只要懂所開(kāi)發(fā)項(xiàng)擦目的預(yù)期織收益率大貞于銀行的攀貸款利率腫，就可以診實(shí)現(xiàn)企業(yè)愧效益，達(dá)叮到“借雞直生蛋”的竄目的。這色項(xiàng)工作做智得好不僅帖可以使項(xiàng)浪目正常開(kāi)迫展，還可意以大大降殘低融資成獎(jiǎng)本。第八部遇分涼三廢費(fèi)一稅（三）持管理費(fèi)管理費(fèi)主界要由職工絡(luò)薪酬、辦救公費(fèi)、交轉(zhuǎn)通費(fèi)、差獎(jiǎng)旅費(fèi)、業(yè)浙務(wù)招待費(fèi)局、汽車(chē)費(fèi)琴用、郵電洽費(fèi)、水電問(wèn)費(fèi)、租賃也費(fèi)、會(huì)務(wù)逢費(fèi)、勞動(dòng)仆保護(hù)費(fèi)、祖咨詢(xún)審計(jì)委訴訟費(fèi)、航稅金、折繡舊費(fèi)、無(wú)焦形資產(chǎn)攤扮銷(xiāo)、低值異易耗品攤召銷(xiāo)、壞賬雙損失等費(fèi)再用組成。膛根據(jù)城市逼地域特點(diǎn)叢一般確定殺為銷(xiāo)售收勉入2-3％的30%。稅金：脅國(guó)家按宏步觀經(jīng)濟(jì)調(diào)語(yǔ)節(jié)的需要舞，確定稅組率和減免連優(yōu)待方法覆。在決策吵階段，開(kāi)菜發(fā)商應(yīng)根蔑據(jù)政府有改關(guān)規(guī)定估杰算，并爭(zhēng)啦取獲得政牙府支持減蹈免部分稅高費(fèi)。在二張線城市，糠稅費(fèi)的減諸免對(duì)于異蓬