城市經(jīng)營(yíng)中土地開發(fā)及融資問(wèn)題解析精講

城市經(jīng)營(yíng)中土地開發(fā)及融資

問(wèn)題解析地方打折賣地成風(fēng)底價(jià)成交成常態(tài)成交量溢價(jià)率話語(yǔ)權(quán)一六四五開發(fā)貸款的申請(qǐng)及信貸管理（國(guó)開銀行）二三土地一級(jí)開發(fā)的成本及收益形式BT模式在土地一級(jí)開發(fā)中的應(yīng)用融資平臺(tái)建設(shè)融資渠道土地一級(jí)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與防范一六四五二三土地一級(jí)開發(fā)的成本及收益形式土地一級(jí)開發(fā)是指政府在出讓土地前，對(duì)土地進(jìn)行整理、投資和開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^(guò)程。其目的是“生地做熟、毛地做凈”

，使土地具備可建設(shè)的條件，具備高投入的屬性。由于政策環(huán)境不完善，項(xiàng)目開發(fā)鏈條較長(zhǎng)、涉及面較廣，資金投入大，使得土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也很大。而由于對(duì)資金需求量大，土地一級(jí)開發(fā)融資問(wèn)題已經(jīng)成為土地開發(fā)的瓶頸。定義政府采購(gòu)法視野下的土地一級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)概念界定

土地一級(jí)開發(fā)，即土地前期開發(fā)，是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地儲(chǔ)備計(jì)劃等相關(guān)規(guī)劃的要求，由土地一級(jí)開發(fā)主體對(duì)一定區(qū)域內(nèi)納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行地上建筑物的拆除、地下障礙物的清除、土地平整等土地整理工作和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如“七通一平”等），使該區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到供應(yīng)條件的行為。土地一級(jí)開發(fā)與土地儲(chǔ)備之間的關(guān)系

土地儲(chǔ)備土地收儲(chǔ)土地一級(jí)開發(fā)特點(diǎn)1.資金密集，資金需求量大。土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，流動(dòng)性差，使用集中，致使土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)資金嚴(yán)重不足。土地招拍掛出讓方式的規(guī)定，阻隔了房地產(chǎn)開發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的“小步走，快速跑”的運(yùn)作方式，使得前期資金投入量加大。2.某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛。土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)、出讓。其中的征地補(bǔ)償、拆遷安置等工作容易產(chǎn)生糾紛，拖延業(yè)務(wù)的進(jìn)展，造成資金沉淀，延緩資金周轉(zhuǎn)。特點(diǎn)3.土地需求受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策影響大。其一，土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開發(fā)承擔(dān)了調(diào)控土地市場(chǎng)的職能，是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的工具。其二，從二級(jí)市場(chǎng)需求來(lái)講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用地出讓容易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，住宅用地則更是受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國(guó)內(nèi)許多開發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓常常倒掛。銀行貸款、信托、IPO、PE、REITs土地一級(jí)開發(fā)土地成片開發(fā)新城建設(shè)城市改造（城中村/棚戶區(qū)/三舊改造）政策法規(guī)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)招商規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、招商資本、規(guī)劃資金支持政府企業(yè)個(gè)人共贏共贏一級(jí)開發(fā)商主開發(fā)商住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各類專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目改造主體住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各類專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商單一型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商綜合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城市運(yùn)營(yíng)商產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城鄉(xiāng)統(tǒng)籌制度建設(shè)用地增減掛鉤招拍掛制度用地預(yù)申請(qǐng)制度綜合配套改革試驗(yàn)土地征用制度建設(shè)用地占補(bǔ)平衡制度土地出讓收支管理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度……成本構(gòu)成及收益模式

1.土地一級(jí)開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過(guò)程的費(fèi)用。2.由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。

（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（二）征地、拆遷費(fèi)用（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用（七）管理費(fèi)（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用（九）銷售費(fèi)用（十）應(yīng)納稅費(fèi)（十一）不可預(yù)見費(fèi)征地拆遷安置費(fèi)用、市政道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是最主要的兩部分費(fèi)用，占到了總成本的80%以上。征地拆遷費(fèi)用都發(fā)生在一級(jí)開發(fā)的前期，且需要一次性支付；同時(shí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)征地拆遷難度也日益加大，直接影響開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)周期，增加資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)性用地的招拍掛收入產(chǎn)業(yè)用地的協(xié)議出讓收入直接上繳專門的財(cái)政出讓收入專戶政府財(cái)政審核土地儲(chǔ)備中心的項(xiàng)目成本報(bào)表后，核撥相關(guān)成本費(fèi)用。分配增值收益收入來(lái)源入庫(kù)財(cái)政返還分配收支兩條線土地一級(jí)開發(fā)的收益模式土地出讓收入當(dāng)中提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè)資金具體措施將近期出臺(tái)。2011年中央1號(hào)文件提出，從土地出讓當(dāng)中提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè)。土地出讓收入當(dāng)中提取10%用于保障房建設(shè)基金一級(jí)開發(fā)收入

2%開發(fā)企業(yè)作為土儲(chǔ)中心的受托人，管理執(zhí)行一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)，僅收取管理費(fèi)分成土地出讓方的超額收益部分在政府及一級(jí)開發(fā)企業(yè)之間進(jìn)行分成

8%開發(fā)企業(yè)受政府委托實(shí)施一級(jí)土地開發(fā)，利潤(rùn)率為開發(fā)成本的8%2%8%分成——土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的盈利案例《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》京國(guó)土市〔2005〕540號(hào)文件中規(guī)定：土地儲(chǔ)備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。1、土地成本返還土地成本由財(cái)政進(jìn)行審定2、土地增值收益土地出讓增值部分是土地出讓收入扣除經(jīng)政府審核確定（根據(jù)政府審核批準(zhǔn)的綜合實(shí)施方案確定）的成本（含土地出讓金）后剩余的部分。對(duì)于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實(shí)行“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則，將增值部分按比例進(jìn)行分配。分配給一級(jí)開發(fā)企業(yè)的增值部分作為補(bǔ)充給企業(yè)下一輪的土地一級(jí)開發(fā)資金，對(duì)該部分資金實(shí)行封閉運(yùn)行、專項(xiàng)使用、專戶管理、全過(guò)程監(jiān)管。海南溢價(jià)分成模式海南一級(jí)土地開發(fā)的模式屬于典型的企業(yè)主導(dǎo)型2006年7月19日海南省人民政府出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》指出：“土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例?！币簿褪钦f(shuō)，一級(jí)開發(fā)商最高可以分得70%的土地純收益

海南財(cái)政實(shí)力較弱，導(dǎo)致土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)由提供資金的開發(fā)商掌控；李嘉誠(chéng)、中信泰富、中信國(guó)安、華潤(rùn)集團(tuán)均參與了海南的一級(jí)開發(fā)中信泰富與政府分成比例為7：3抬高地價(jià)，把其他開發(fā)商排除在外通過(guò)招拍掛向利益共同體輸送土地首創(chuàng)進(jìn)入土地一級(jí)開發(fā)開始于與?？谑姓⒄劗?dāng)?shù)厮畡?wù)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目投資成本組建項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)行政派出機(jī)構(gòu)如土地、工商、稅務(wù)、公安、等所發(fā)生的費(fèi)用組建、運(yùn)營(yíng)招商機(jī)構(gòu)所發(fā)生的費(fèi)用完成各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作所發(fā)生的費(fèi)用前期成本規(guī)劃修編成本土地開發(fā)成本委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行策劃、勘測(cè)、測(cè)量所發(fā)生的費(fèi)用委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編制區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和概念性總體規(guī)劃，并組織專家評(píng)審會(huì)的費(fèi)用征地成本，包括但不限于安置補(bǔ)助費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)等其他與規(guī)劃修編有關(guān)的招標(biāo)、交通、住宿、餐飲、考察、設(shè)計(jì)等費(fèi)用委托專業(yè)機(jī)構(gòu)修編區(qū)域總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，并組織專家評(píng)審會(huì)的費(fèi)用籌措前述資金所產(chǎn)生的利息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，包括但不限于勘察、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、監(jiān)理等費(fèi)用解決土地遺留問(wèn)題所發(fā)生的土地收回或置換費(fèi)用成本拆遷成本，包括但不限于：委托拆遷單位費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等土地成片開發(fā)投資成本收益要點(diǎn)貨幣收益優(yōu)先開發(fā)權(quán)專屬開發(fā)權(quán)決策管理權(quán)專屬最高優(yōu)惠其他土地出讓收入減去投資成本后的凈收益分成項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施經(jīng)營(yíng)所得收入或轉(zhuǎn)讓該經(jīng)營(yíng)權(quán)所得收益建設(shè)、銷售、經(jīng)營(yíng)自有資金投資項(xiàng)目所得收益政府確定的唯一的成片開發(fā)商政府承諾在項(xiàng)目周邊一定范圍內(nèi)不再推出同類競(jìng)爭(zhēng)的土地開發(fā)計(jì)劃對(duì)可協(xié)議出讓的土地，政府優(yōu)先以成本價(jià)選擇成片開發(fā)商對(duì)非壟斷性公用事業(yè)項(xiàng)目，成片開發(fā)商有優(yōu)先投資權(quán)和優(yōu)先運(yùn)營(yíng)權(quán)如政府在區(qū)域周邊推出同類競(jìng)爭(zhēng)土地開發(fā)計(jì)劃，則優(yōu)先考慮成片開發(fā)商參加主管區(qū)域開發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)小組，行使行政決策權(quán)政府承諾區(qū)域內(nèi)公安、稅務(wù)、工商等部門給予最大限度的配合本區(qū)域內(nèi)享有的優(yōu)惠待遇永不低于其他區(qū)域的最高優(yōu)惠待遇專項(xiàng)基金開發(fā)完成后，政府以區(qū)域內(nèi)稅收的一定比例設(shè)立基建招商以政府規(guī)范性文件的形式確定成片開發(fā)商享有區(qū)域內(nèi)所有項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目享有的優(yōu)惠待遇以政府規(guī)范性文件的形式予以明確政府同意以土地使用權(quán)或項(xiàng)目收益權(quán)為擔(dān)保，協(xié)助成片開發(fā)商融資政府同意成片開發(fā)商在自然保護(hù)區(qū)（如有）內(nèi)做保護(hù)性開發(fā)、建設(shè)并享有收益權(quán)投資收益土地成片開發(fā)投資成本收益要點(diǎn)政府支守付土地恨一級(jí)開根發(fā)企業(yè)冤開發(fā)費(fèi)末用的時(shí)腿間可分學(xué)為三種:一是按開平發(fā)的形象收進(jìn)度撥付戲開發(fā)款，二是一級(jí)設(shè)開發(fā)完成得驗(yàn)收合格蹦后支付開錘發(fā)款，三是完成系一級(jí)開發(fā)佛的地塊出游讓后支付耀開發(fā)款。這三種嬸情況下齡，企業(yè)毛承擔(dān)的阻風(fēng)險(xiǎn)逐行漸增大上，其收電益也應(yīng)位增大。班因此，慰企業(yè)的禽一級(jí)開端發(fā)收益衫不應(yīng)是江一個(gè)固圈定的標(biāo)使準(zhǔn)，而圾應(yīng)通過(guò)纖招投標(biāo)盤使參與立一級(jí)開淺發(fā)的企陸業(yè)對(duì)于尖與其風(fēng)餐險(xiǎn)相應(yīng)陳的收益孟有所表帆達(dá)，利舅用市場(chǎng)懂競(jìng)價(jià)機(jī)濕制確定吸企業(yè)應(yīng)惹得的收太益。土地開剝發(fā)費(fèi)用磨的獲得市、縣翻級(jí)政府和管委狗會(huì)國(guó)濟(jì)土部門埋土儲(chǔ)物中心與政府或合資穩(wěn)企業(yè)獨(dú)亭資授權(quán)渠招投標(biāo)省級(jí)政極府的確赴認(rèn)人辭大審批國(guó)庫(kù)茫預(yù)算浪人大審澤批甲方主混體乙方主體成為一搏級(jí)開發(fā)泳主體方旅式收益模減式的合異法性土地出解讓收益林流程的夜完善土地投江資收益點(diǎn)模式關(guān)只注要點(diǎn)一六四五二三融資渠道超短期鬼融資券短期融藝資券私募票鵲據(jù)中國(guó)銀嚷行間市帖場(chǎng)交易鈴商協(xié)會(huì)國(guó)家發(fā)改釋委證監(jiān)會(huì)企業(yè)債券公司債券銀行類出承銷商證券公司銀行屢間債乳券市熟場(chǎng)交易所債梯券市場(chǎng)證券公叢司主管部門主力產(chǎn)品承銷商市場(chǎng)中國(guó)人民書銀行集合票善據(jù)中期票據(jù)創(chuàng)新產(chǎn)接品我國(guó)債務(wù)遺資本市場(chǎng)魄簡(jiǎn)介——境內(nèi)債務(wù)橫資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)2011年1-11月，我蒜國(guó)非金客融企業(yè)顯發(fā)債融型資總額家突破2萬(wàn)億元。限其中，交遭易商協(xié)會(huì)閱的中期票竄據(jù)、短期古融資券發(fā)伙行量合計(jì)患占比85%；企業(yè)債喘券占比10%；公司煤債券占膠比5%。交易商錦協(xié)會(huì)交易商協(xié)薪會(huì)國(guó)家發(fā)畏改委證監(jiān)會(huì)我國(guó)債錫務(wù)資本急市場(chǎng)簡(jiǎn)咳介——2011年1-1廟1月份企業(yè)浴發(fā)債統(tǒng)計(jì)（1）銀行怨貸款融餓資：指借款肝人為滿扎足自身樓建設(shè)和紡生產(chǎn)經(jīng)慎營(yíng)的需綢要，同窄銀行簽龜訂貸款可協(xié)議，貞借入一煮定數(shù)額惑的資金緣瑞，并在祖約定期獸限還本委金并支員付利息齊的融資活方式。或按貸款尖的用途館不同，偷可將貸戒款分為譽(yù)流動(dòng)資蠢金貸款絲式、固定傷資金貸?？詈蛯Ｅ囗?xiàng)貸款活等。（一）融談資渠道（債權(quán)宇融資）銀行審查借款申請(qǐng)企業(yè)提出貸款申請(qǐng)簽訂借款合同企業(yè)取得借款企業(yè)償還本息銀行貸款僅融資的流您程我國(guó)債券稱市場(chǎng)產(chǎn)品鑒分類目前我國(guó)訓(xùn)債務(wù)融資疑市場(chǎng)主要堪由中國(guó)證滴監(jiān)會(huì)、國(guó)怎家發(fā)改委賞、財(cái)政部欲、中國(guó)人盯民銀行和裳銀監(jiān)會(huì)等嚷部門監(jiān)管耀，不同監(jiān)促管部門所儲(chǔ)監(jiān)管的融跑資產(chǎn)品在聞發(fā)行主體宰、發(fā)行條燥件、審批場(chǎng)制度、發(fā)儲(chǔ)行交易場(chǎng)嗎所等方面藍(lán)各不相同蠟。國(guó)家發(fā)觀改委證監(jiān)會(huì)中國(guó)人釋民銀行毀、銀監(jiān)景會(huì)財(cái)政部企業(yè)債央票金融債信貸資產(chǎn)區(qū)支持證券國(guó)債地方政府躍債券金融機(jī)構(gòu)政府機(jī)骨構(gòu)公司債可轉(zhuǎn)債分離債專項(xiàng)資粘產(chǎn)管理孝計(jì)劃中期票斑據(jù)短期融資駱券發(fā)行主布體債券品種監(jiān)管機(jī)洋關(guān)一般企碎業(yè)債務(wù)融資飽工具的優(yōu)槽勢(shì)申請(qǐng)門食檻較低習(xí)：適合多種德類型的企柔業(yè)拓寬自孕身融資渠出道；融資成雪本較低溉：在正常牢市場(chǎng)條退件下，菠綜合考臂慮中介漏手續(xù)費(fèi)也等因素苗，總體釘成本通約常低于溪同期銀頂行貸款爽；發(fā)行方式腐靈活：可依據(jù)風(fēng)企業(yè)資泛金需求稻靈活設(shè)巾計(jì)債務(wù)傍融資工弦具的期梨限和金稿額等要理素，并疊可以分腔次多期莖滾動(dòng)發(fā)筑行；時(shí)間效率緒較高：一般情逢況下，拔注冊(cè)資膚料完備怒并經(jīng)交炒易商協(xié)富會(huì)審查疤接受后20個(gè)工作絨日內(nèi)可舅得知是防否通過(guò)閃注冊(cè)；（2）企業(yè)債家券融資指企業(yè)依冬照法定程維序公開發(fā)飽行并約定悼在一定期迎限內(nèi)還本挑付息的有懸價(jià)證券。包括依繁照公司再法設(shè)立谷的公司受發(fā)行的桿公司債緒券和其卡他企業(yè)燦發(fā)行的擴(kuò)企業(yè)債暢券。目前，上渡市公司發(fā)弄行的公司島債券由證監(jiān)會(huì)審批，高非上市蚊公司發(fā)賀行的公儉司債券敬和其他綱企業(yè)發(fā)兩行的企組業(yè)債券恢由發(fā)改委審批。所籌資金把用途符合擦國(guó)家產(chǎn)業(yè)前政策和行劈燕業(yè)發(fā)展規(guī)遍劃；凈資產(chǎn)薪規(guī)模達(dá)喂到規(guī)定喇的要求圣（6000萬(wàn)元以上交）；經(jīng)濟(jì)效氏益良好航，近三踐個(gè)會(huì)計(jì)典年度連算續(xù)盈利端；最近三寧個(gè)會(huì)計(jì)洋年度平翻均可分咱配利潤(rùn)茄（或凈獄利潤(rùn)）投足以支付債捆券一年盛的利息；現(xiàn)金流照情況良顧好，具孤有較強(qiáng)相的到期置償債能獸力；近三年密沒(méi)有違籌法和重份大違規(guī)呆行為；前一次街發(fā)行的嗽企業(yè)債悲券已足侍額募集界；已發(fā)行身的企業(yè)批債券沒(méi)籍有延遲較支付本尤息的情尊形；發(fā)行債靜券余額滴不超過(guò)盜凈資產(chǎn)碌的40％。發(fā)行企業(yè)債券的條件發(fā)行方案褲設(shè)計(jì)需考鞏慮的因素債券發(fā)行踏方案的設(shè)揀計(jì)要緊密邊圍繞債券肅的發(fā)行目?jī)S標(biāo)，以保興證債券順總利發(fā)行，騰滿足發(fā)行乘人的資金很需求為最勒基本前提歪，在此基緞礎(chǔ)上追求蒜債券發(fā)行成本的最籌小化。債券方污案設(shè)計(jì)時(shí)繡考慮的主極要因素有傾：公司自身的慢具體情況，包括凈騙資產(chǎn)規(guī)模席、資產(chǎn)負(fù)埋債率、凈駱利潤(rùn)、業(yè)春績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨癢勢(shì)等，以兵判斷公司野的債券發(fā)赤行規(guī)模和貿(mào)債券信用烏情況；公司的資金使用需求，從而悠考慮包谷括規(guī)模妖和期限廊等債券航要素；目前的債券市場(chǎng)知環(huán)境，估算展債券的安需求和衡利率情召?zèng)r；宏觀經(jīng)濟(jì)賺和利率趨勢(shì)判盲斷，設(shè)計(jì)對(duì)強(qiáng)公司長(zhǎng)期洗有利的債抹券方案。32影響企紐奉業(yè)債券急發(fā)行利公率的幾疤個(gè)因素以債券晃市場(chǎng)同岸期限產(chǎn)游品收益定率為基蠢準(zhǔn)利率匠，在此咸基礎(chǔ)上寬綜合考亭慮發(fā)行壯人的信鑰用利差劈燕、流動(dòng)恨性利差痛以及其任他各類鄰風(fēng)險(xiǎn)收循益因素著利差，修得到企保業(yè)債券仆的最終穗定價(jià)。基準(zhǔn)利率幅：主要是灘同期限業(yè)央行票繩據(jù)和Shib熱or的水平。發(fā)行人義信用即填評(píng)級(jí)水既平：財(cái)務(wù)狀踐況、經(jīng)報(bào)營(yíng)情況蟻、流動(dòng)鋤性指標(biāo)陡、信用客歷史、礙融資能賢力、未矩來(lái)償債撐能力等腿因素會(huì)惜影響企渴業(yè)信用壘評(píng)級(jí)等臭級(jí)。流動(dòng)性差考異：由于國(guó)債檔、央行票鴨據(jù)等信用預(yù)好、發(fā)行憶頻率高、登規(guī)模大，富在市場(chǎng)上或有著良好群的流動(dòng)性紹。債務(wù)楚融資工具謝的發(fā)行規(guī)架模相對(duì)較曬小，其流陸動(dòng)性與國(guó)秒債和央票諸也存在著控一定差異該，因此，娃通常投資際者也會(huì)要建求收益補(bǔ)練償，此利汽差隨市場(chǎng)嫩情況確定磁。其他因素翅：有無(wú)擔(dān)保廟、投資者融偏好、發(fā)時(shí)行規(guī)模、菌發(fā)行頻率兵、期限結(jié)殊構(gòu)、贖回西條款、目拌標(biāo)市場(chǎng)、跑發(fā)行方式類、利息結(jié)炒構(gòu)等眾多送因素。企業(yè)一般堪選擇一年虛一次付息幼，到期一前次還本方精式，主要問(wèn)基于以下終理由：貼現(xiàn)和槳一次性織還本付爹息適合傾于短期粗品種，爐不適合爸中長(zhǎng)期祖品種；一年一次匠付息，到算期一次還尋本是目前餡市場(chǎng)內(nèi)中曬長(zhǎng)期品種遇普遍采用荒的方式，渾市場(chǎng)接受聚程度高；相比一丟年兩次蔽付息，稈程序簡(jiǎn)晚便，不丑增加兌息付工作竹量。還本付息提方式還本付息方式適合品種貼現(xiàn)發(fā)行即利息預(yù)扣方式，目前多適合于短券等短期品種一次性還本付息即利隨本清方式，目前多適用于短期品種一年兩次付息，到期一次還本市場(chǎng)內(nèi)少部分中長(zhǎng)期債券采用，增加兌付工作量一年一次付息，到期一次還本市場(chǎng)內(nèi)中長(zhǎng)期品種普遍采用的模式企業(yè)債君券發(fā)行倦工作結(jié)神構(gòu)發(fā)行人發(fā)改委

主承銷商承銷團(tuán)主承銷商會(huì)計(jì)師擔(dān)保人；監(jiān)管人評(píng)級(jí)律師發(fā)行核準(zhǔn)

協(xié)助發(fā)行申請(qǐng)工作上市申請(qǐng)、后續(xù)服務(wù)審計(jì)擔(dān)保評(píng)級(jí)法律意見發(fā)行組建抵押資產(chǎn)監(jiān)管

保薦協(xié)調(diào)中介機(jī)構(gòu)工作評(píng)估師評(píng)估抵押模式下債權(quán)人債券代理人保護(hù)債權(quán)人權(quán)益關(guān)注發(fā)行人資信狀況等包銷附注:擔(dān)保不是誕必須的

中介機(jī)構(gòu)主要工作內(nèi)容

主承銷商

協(xié)調(diào)各中介機(jī)構(gòu)開展盡職調(diào)查

牽頭準(zhǔn)備發(fā)行申請(qǐng)文件

進(jìn)行債券市場(chǎng)調(diào)查，設(shè)計(jì)債券發(fā)行方案

負(fù)責(zé)債券申報(bào)工作

策劃債券宣傳方案，安排路演推介工作

組建承銷團(tuán)，領(lǐng)導(dǎo)承銷團(tuán)進(jìn)行債券銷售，并承擔(dān)余額包銷責(zé)任

負(fù)責(zé)債券發(fā)行后的上市申請(qǐng)工作，以及債券存續(xù)期間的相關(guān)后續(xù)服務(wù)

審計(jì)機(jī)構(gòu)

審計(jì)發(fā)行人最近三年財(cái)務(wù)報(bào)表，出具審計(jì)報(bào)告

完成發(fā)行人的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查

承銷商律師

為承銷團(tuán)提供法律咨詢

發(fā)行人律師

就債券的發(fā)行、上市出具法律意見書和律師工作報(bào)告

完成發(fā)行人的法律盡職調(diào)查

信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)

出具債券評(píng)級(jí)報(bào)告

進(jìn)行債券存續(xù)期間的跟蹤評(píng)級(jí)

擔(dān)保機(jī)構(gòu)(若有)

出具擔(dān)保函，為債券的還本付息提供擔(dān)保

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)

在抵押債券模式下，對(duì)相關(guān)抵押資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估企業(yè)債券港中介機(jī)構(gòu)飛職責(zé)發(fā)行人

發(fā)行企業(yè)債券證券公俯司信用評(píng)級(jí)懸機(jī)構(gòu)向國(guó)家發(fā)結(jié)改委報(bào)送網(wǎng)材料，由鈔國(guó)家發(fā)改糟委審批中央國(guó)債登記結(jié)算公司登記托管企業(yè)債券塘的發(fā)行流片程一覽擔(dān)保人綠（如需字）律師事務(wù)嘩所承銷債洪券進(jìn)行資父信評(píng)級(jí)為債券擔(dān)鋒保出具法差律意見競(jìng)書階段一：前期準(zhǔn)備工作（約1個(gè)月）階段二：債券發(fā)行申請(qǐng)（約2個(gè)月）階段三：債券發(fā)行（約半個(gè)月）主承銷商進(jìn)場(chǎng)，協(xié)助公司制定債券發(fā)行方案；發(fā)行人決策層對(duì)發(fā)債事項(xiàng)作出決議；主承銷商協(xié)助發(fā)行人選擇評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、律師等中介機(jī)構(gòu)；聯(lián)系擔(dān)保機(jī)構(gòu)，就擔(dān)保事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商（如需）；聯(lián)系選擇債券受托管理人；主承銷商配合發(fā)行人制作發(fā)行申請(qǐng)文件初稿。主承銷商對(duì)債券募集說(shuō)明書內(nèi)容進(jìn)行盡職調(diào)查，由相關(guān)責(zé)任人簽字；出具推薦意見書，將全套申請(qǐng)文件定稿，上報(bào)發(fā)改委；收到申請(qǐng)文件后，發(fā)改委依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)文件規(guī)定，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，并提出反饋意見。國(guó)家發(fā)改委自受理申請(qǐng)之日起3個(gè)月內(nèi)作出核準(zhǔn)或者不予核準(zhǔn)的決定；經(jīng)過(guò)人民銀行、證監(jiān)會(huì)的會(huì)簽，獲得發(fā)行批文。主承銷商配合發(fā)行人選擇發(fā)行時(shí)機(jī)；聯(lián)系機(jī)構(gòu)投資者，進(jìn)行宣傳推介；完成債券托管；債券正式發(fā)行；募集資金到位并驗(yàn)資；籌備債券上市事宜。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)公司貨幣及債券基金商業(yè)銀行債券發(fā)行絲式方式：主要在攜銀行間即市場(chǎng)面王向機(jī)構(gòu)彈投資者龍發(fā)行，棉也可通亞過(guò)交易樣所網(wǎng)上猾發(fā)行社保基金投資者證監(jiān)會(huì)臭會(huì)簽人民銀行討會(huì)簽承銷商銷售債券信用社個(gè)人投資者拓寬融資來(lái)源降低融資成本樹立市場(chǎng)形象完善治理結(jié)構(gòu)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)某省高疫速公路公層司某大型電糞子產(chǎn)業(yè)集團(tuán)國(guó)內(nèi)大型航空集團(tuán)某省中年小企業(yè)集合抗票據(jù)某省產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)債券融拉資五大墳優(yōu)點(diǎn)發(fā)行人關(guān)脾注的幾個(gè)枝問(wèn)題——企業(yè)為什扣么要發(fā)債企業(yè)發(fā)邁債融資叮兩大基壁本優(yōu)點(diǎn)——降低融儀資成本

企業(yè)債券融資商業(yè)銀行貸款融資主動(dòng)權(quán)期限、利率、總量均由發(fā)行人控制期限、利率、總量均由銀行控制融資成本平均水平大約低于商業(yè)銀行貸款20％平均水平大約高于債券融資20％支付壓力按年支付利息，到期一次性還本付息按季度支付利息，現(xiàn)金壓力突出利率風(fēng)險(xiǎn)可以在利率低時(shí)鎖定融資成本銀行保有隨時(shí)浮動(dòng)的權(quán)利資金使用用途由發(fā)行人控制，相對(duì)比較靈活用途受到商業(yè)銀行的嚴(yán)格控制相對(duì)于碗銀行貸摔款：企觀業(yè)債券勺的綜合丑融資成燥本低于講同期銀膠行貸款弱成本企業(yè)債券輔的優(yōu)勢(shì)準(zhǔn)確把握?qǐng)?bào)批流程：多年債券審批報(bào)批經(jīng)驗(yàn)，對(duì)整個(gè)流程準(zhǔn)確把握，確保快速獲得注冊(cè)。爭(zhēng)取有利債券發(fā)行政策：與主管部門保持了比較有效的溝通，精通相關(guān)政策。發(fā)行品種靈活：可根據(jù)市場(chǎng)情況、投資人需求設(shè)計(jì)最適合發(fā)行人的債券品種。合理的招標(biāo)區(qū)間：兼顧投資者要求和發(fā)行人利率預(yù)期，最大化發(fā)掘投資者需求并管理投資者預(yù)期。債券發(fā)行材料準(zhǔn)備工作：對(duì)債券發(fā)行準(zhǔn)備工作深入了解，迅速、高質(zhì)量完成相關(guān)材料準(zhǔn)備工作。廣泛市場(chǎng)摸底：金融債承銷團(tuán)含多家機(jī)構(gòu)，覆蓋銀行、保險(xiǎn)、券商等上千家機(jī)構(gòu)，可以在發(fā)行前進(jìn)行廣泛、準(zhǔn)確市場(chǎng)摸底。有效路演推介：多年債券發(fā)行，與投資人保持了良好的合作關(guān)系，可配合發(fā)行人對(duì)全市場(chǎng)客戶進(jìn)行有效路演。了解客戶需求偏好，做到知己知彼。一對(duì)一重點(diǎn)銷售：根據(jù)路演推介的結(jié)果針對(duì)核心客戶的具體情況，展開全方位營(yíng)銷，最終確保核心投資者的大力參與。發(fā)行籌備階段申請(qǐng)報(bào)批階段

路演宣介階段

定價(jià)發(fā)行階段衡量債券火承銷商的飯標(biāo)準(zhǔn)銀行間步債務(wù)融育資工具饑推出的懲背景為拓寬企卷業(yè)直接融疾資渠道，蹲培育企業(yè)的商業(yè)信用鋪，降低優(yōu)念質(zhì)企業(yè)的敗融資成本激，大力發(fā)辭展企業(yè)債徹券市場(chǎng)，200墻8年4月15日，中國(guó)叔銀行間市愉場(chǎng)交易商翼協(xié)會(huì)發(fā)布上了《銀行間債粗券市場(chǎng)非送金融企業(yè)慨債務(wù)融資模工具發(fā)行閘注冊(cè)規(guī)則》、《銀行間債積券市場(chǎng)非姿金融企業(yè)妥短期融資挨券業(yè)務(wù)指那引》、《銀行間并債券市販場(chǎng)非金倍融中期徑票據(jù)業(yè)膽務(wù)指引》及相關(guān)文申件，進(jìn)一饑步規(guī)范和能拓寬了這脫個(gè)渠道。債券融賞資工具悲與其他萌融資方注式相比止，具有籌以下優(yōu)搶勢(shì)：拓寬企業(yè)期短期融資顫渠道，改粱變企業(yè)負(fù)李債結(jié)構(gòu)（窄增加直接爺融資）；降低企候業(yè)財(cái)務(wù)糧成本（快通常低帳于同期記貸款）與；提高融資抹資金使用澆效率（注黎冊(cè)期兩年兆有效）；為企業(yè)樹院立良好市血場(chǎng)形象（舒信息公開講披露，獲英得外部評(píng)免級(jí)，債券辱在銀行間堂市場(chǎng)流通宋）；為企業(yè)怠降低擔(dān)國(guó)保成本與（一般隨為信用規(guī)方式發(fā)哀行）；（3）短期融汪資券和尖中期票唉據(jù)融資短期融援資券：村是指具吉有法人團(tuán)資格的球非金融冶企業(yè)在填銀行間群債券市真場(chǎng)發(fā)行材的，約握定在1年內(nèi)還挨本付息異的債務(wù)慎融資工乓具。中期票否據(jù)：是涼企業(yè)在俱銀行間侵債券市擋場(chǎng)發(fā)行上的一般萬(wàn)性債務(wù)示，無(wú)需擔(dān)靈保、資產(chǎn)支魔持或其他阿復(fù)雜交易捉結(jié)構(gòu)。企制業(yè)在主管俱機(jī)構(gòu)注冊(cè)寇一定發(fā)行初額度后，辮可以按需晚分期發(fā)行揉。短期融資戀券期限在1年以內(nèi)，篇中期票據(jù)階期限為1年以上（毫以3-5年為主疲）。必備條欠件：依法設(shè)苗立的企鏟業(yè)法人踩機(jī)構(gòu)；具有穩(wěn)定代的償付資充金來(lái)源；可以按婦照要求秋進(jìn)行真炭實(shí)、準(zhǔn)雅確、完屆整的信憶息披露桶；債務(wù)融資剝工具發(fā)行軌總額不超沾過(guò)公司凈衛(wèi)資產(chǎn)的40%（用新癥會(huì)計(jì)準(zhǔn)瓣則報(bào)表坐，包含船少數(shù)股宋東權(quán)益花）。目標(biāo)條件亂：信用資質(zhì)反優(yōu)良；近三年沒(méi)剖有違法和迎重大違規(guī)洋行為；近三年性發(fā)行的匙固定收浸益證券籮沒(méi)有延猾遲支付甚本息的魯情形；具有健全蛾的內(nèi)部管貸理體系和松募集資金領(lǐng)的使用償市付管理制昆度。發(fā)行主體條件發(fā)行人具有法人資格的非金融企業(yè)（AA級(jí)以上）發(fā)行市場(chǎng)銀行間市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)——注冊(cè)制募集資金規(guī)模所有債券待償余額不超過(guò)企業(yè)凈資產(chǎn)的40%產(chǎn)品期限中期，以3年、5年為主注冊(cè)期限注冊(cè)有效期為2年，按發(fā)行計(jì)劃可分期多次發(fā)行；注冊(cè)獲批后2月須完成首次發(fā)行。募集資金用途用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。發(fā)行利率簿記建檔，公開招標(biāo)，市場(chǎng)化程度較強(qiáng)擔(dān)保方式依靠發(fā)行人自身信用，無(wú)需擔(dān)保承銷機(jī)構(gòu)銀行的投行部承銷方式余額包銷短期融洲資券和定中期票院據(jù)的發(fā)子行要素與企業(yè)斜債發(fā)行使條件的框比較共同點(diǎn)：發(fā)行規(guī)模冠不超過(guò)凈煎資產(chǎn)的40%不同點(diǎn)?。?.凈利潤(rùn)的供要求企業(yè)債券置：三年平陰均凈利度潤(rùn)足以旋支付一突年的利躍息短融、中海票：無(wú)明筍確要求2.募集資壓金用途未的要求企業(yè)債志券：主犯要意義嬸上的項(xiàng)剛目債，框要求項(xiàng)目審理批手續(xù)嚼齊全，并符投合國(guó)家囑的產(chǎn)業(yè)燦政策短融、逃中票：昨募集資貌金用于彩本企業(yè)剃的生產(chǎn)認(rèn)經(jīng)營(yíng)活做動(dòng)，具糊體用途沸未限制3.審批制度企業(yè)債僑券：審批制——國(guó)家發(fā)改朝委審批短融、肅中票：注冊(cè)制——銀行間鋼市場(chǎng)交殊易商協(xié)撲會(huì)注冊(cè)豆（會(huì)費(fèi)10萬(wàn)元/年）4.發(fā)行定怖價(jià)企業(yè)債把券：通無(wú)過(guò)推介鮮，主承病銷商確磨定利率川區(qū)間，鈔報(bào)批人魂民銀行鬼，市場(chǎng)伙化程度芳較低短融、中如票：市場(chǎng)識(shí)化發(fā)行，公開招鍛標(biāo)，簿跟記建檔45發(fā)行流程活圖律師事務(wù)所申請(qǐng)報(bào)告5．法律服務(wù)未通過(guò)1-2家主承銷商擬發(fā)行企業(yè)1．簽署合作協(xié)議2．發(fā)行輔導(dǎo)簽訂承銷協(xié)議募集說(shuō)明書會(huì)計(jì)師事務(wù)所征信評(píng)級(jí)部門3．信用評(píng)級(jí)4．審計(jì)

盡職調(diào)查報(bào)告董事會(huì)決議評(píng)級(jí)報(bào)告等三年審計(jì)報(bào)告法律意見書6．審查申請(qǐng)材料真實(shí)性償債計(jì)劃現(xiàn)金流分析交易商協(xié)會(huì)7．報(bào)送注冊(cè)申請(qǐng)材料通過(guò)注冊(cè)通知書8．發(fā)行公布募集說(shuō)明書（中國(guó)貨幣網(wǎng)、中國(guó)債券信息網(wǎng)）9．報(bào)送發(fā)行情況銀行間協(xié)會(huì)銀行投行評(píng)級(jí)公司審計(jì)律師發(fā)行人注冊(cè)審核承銷、報(bào)旬批信用評(píng)級(jí)三年經(jīng)境過(guò)審計(jì)播的報(bào)告律師意見藥函短期融資玻券和中期鋼票據(jù)發(fā)行宏相關(guān)各方（一）品關(guān)于發(fā)州行人的宰主體資壺格（具壤備發(fā)行粥中期票妥據(jù)的主綿體資格限確認(rèn)）（二）般關(guān)于發(fā)諒行本次睜發(fā)行的直批準(zhǔn)（宮公司決廚議、董座事會(huì)文介件、上映級(jí)批準(zhǔn)卷）（三）關(guān)屬于發(fā)行本窗次發(fā)行的錦合規(guī)性（四）袍關(guān)于本鄭次發(fā)行掏的期限（五）關(guān)倡于信用評(píng)奶級(jí)（評(píng)級(jí)甜機(jī)構(gòu)的資考格、評(píng)級(jí)頌結(jié)果）（六）電關(guān)于本捎次發(fā)行麗的承銷抱（承銷竿主體的杏資格及池組成）（七）寺關(guān)于與猾本次發(fā)景行相關(guān)說(shuō)的其他病重要法轎律事項(xiàng)樹（訴訟惕、仲裁飼、違規(guī)疲等）（八）關(guān)選于募集說(shuō)宿明書及其洋他發(fā)行文酬件（信息箱披露、稅臺(tái)項(xiàng)、保護(hù)保機(jī)制等）（九）結(jié)似論意見北京市溪世坤律愁師事務(wù)縣所關(guān)于**侍公司發(fā)行2010年度中期讓票據(jù)之法大律意見書針對(duì)不同友票據(jù)種類憤所出具的掩法律意見堂書北京經(jīng)濟(jì)約技術(shù)開發(fā)堆區(qū)投資開觸發(fā)總公司201吼0、201上1中期票框據(jù)（主承卸銷商：楊光大銀貼行、北卡京銀行名）北京經(jīng)瓶濟(jì)技術(shù)舅開發(fā)區(qū)201有0年第一期中小企業(yè)仁集合票據(jù)；（主承鏈銷商：北劑京銀行）北京農(nóng)業(yè)201決0第一期中弄小企業(yè)集宮合票據(jù)的菌發(fā)行；（各主承銷商控：北京銀討行）河南新訂鄉(xiāng)特色裝備201毛1第一期抖中小企凡業(yè)集合嗎票據(jù)；塌（主承巡壽銷商：調(diào)建設(shè)銀巾行）北京經(jīng)顯濟(jì)技術(shù)餓開發(fā)區(qū)2011年中小幣企業(yè)集耗合票據(jù)論；（主拔承銷商襲：工商亦銀行）201坊1北京經(jīng)苗濟(jì)技術(shù)民開發(fā)區(qū)塞中小企共業(yè)集合購(gòu)票據(jù)（園主承銷哭商：北固京銀行執(zhí)）”北京市世懲坤律師事譯務(wù)所htt港p:/態(tài)/ww逼w.s絡(luò)hik息unl慰awy眾er.旺com聯(lián)系律師疫：陳榮勝189遺112孩201穗88信用評(píng)級(jí)夢(mèng)對(duì)發(fā)行成明本的影響主體級(jí)別發(fā)行期限利率區(qū)間(%)/年平均利率(%)/年貸款利率(%)/年成本節(jié)省(%)/年AAA32.05~4.453.285.42.1252.58~4.993.945.761.82AA+33.02~4.653.955.41.4553.25~5.404.455.761.31AA34.00~5.054.555.40.8554.28~5.324.785.760.98影響債券杰市場(chǎng)發(fā)行菠成本的主蓮要因素包貸括主體信浸用等級(jí)及期限結(jié)構(gòu)。高信用命等級(jí)的慚發(fā)行利自率低于滔同期限員低信用暴等級(jí)的部發(fā)行利妥率；發(fā)憤行期限蘆越長(zhǎng)，落發(fā)行利守率水平宏越高。以2009年各級(jí)別孝不同發(fā)行共期限的中榆期票據(jù)對(duì)廟應(yīng)的發(fā)行霜利率為例兔：同期限情趴況下，主嶺體信用評(píng)野級(jí)越低，上發(fā)行利率匆越高。1：有利于錦降低發(fā)行應(yīng)人的當(dāng)期茫融資成本當(dāng)投資洗者對(duì)未案來(lái)收益承率的看傾漲預(yù)期歐逐漸形蹦成時(shí)，嬸其對(duì)浮橫息債的靈需求逐竿漸增加掙，浮息律債發(fā)行刃利差減秩少，因坦此可以穩(wěn)為發(fā)行行人節(jié)約寒當(dāng)期財(cái)?shù)陝?wù)成本圾。2：有利于蹄降低債券離發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)通常冤偏好發(fā)行吵長(zhǎng)期限的笛債券，因紫為要獲得星長(zhǎng)時(shí)間的請(qǐng)資金使用卡，但當(dāng)投三資者預(yù)期拜未來(lái)利率率上漲時(shí)，辰往往縮短圖債券持有抹期，兩者術(shù)需求不一飄致，可能嗽導(dǎo)致較高崗的發(fā)行風(fēng)病險(xiǎn)。3：有利磚于豐富繡債券市棋場(chǎng)產(chǎn)品偏結(jié)構(gòu)目前在灶我國(guó)債爽券市場(chǎng)羽，固息桑債的規(guī)以模遠(yuǎn)大超于浮息粘債的規(guī)息模，市盾場(chǎng)產(chǎn)品微結(jié)構(gòu)比臘較單一漠。發(fā)行浮息獎(jiǎng)利率債券扶的優(yōu)點(diǎn)（4）私募債非公開定魯向債務(wù)融鐮資工具（簡(jiǎn)稱私嘆募債），箏是相對(duì)于似公開發(fā)行弱方式（中潔票、短券邀），協(xié)會(huì)豪新推出的術(shù)一種融資搖方式。發(fā)行規(guī)模花突破了凈區(qū)資產(chǎn)40%的限制向特定嘗的投資忽者募集融資方案劫靈活，注續(xù)冊(cè)流程簡(jiǎn)般化信息披刪露簡(jiǎn)化夠，保密陸性強(qiáng)北京保障椒性安居工慘程私募債修項(xiàng)目背景根據(jù)北京降市的統(tǒng)一愉部署，2011年北京市50個(gè)重點(diǎn)鍋村、20萬(wàn)套保障愚性住房及1萬(wàn)套中關(guān)楊村人才公厲租房建設(shè)楚的資金缺芬口大約在500億左右；經(jīng)市政府久專題會(huì)審香議，市委逮、市政府勸上報(bào)中國(guó)婦人民銀行烈溝通，初尚步確定了傾通過(guò)銀行肢間市場(chǎng)發(fā)巾行500億元私脹募債解決資金紅缺口的方粱案；500億私募保債由北丘京9家國(guó)有罷企業(yè)發(fā)碌行。所關(guān)募集的彼資金將山用于保嚼障性住塑房以及晚產(chǎn)業(yè)配個(gè)套定向荷安置房即建設(shè)。項(xiàng)目操作籃要點(diǎn)專款專用一次注冊(cè)辨，一次發(fā)才行資金監(jiān)墻管項(xiàng)目認(rèn)定資金使用銳及償還信息披揉露——?？顚Ｓ媚技Y金斬投向：募集資金坊僅限用于籍經(jīng)北京市棵住建委確掘認(rèn)的保障蜜性安居項(xiàng)胖目；自有資本潔金充足：主管部門襯出具資本籠金到位20%的確認(rèn)函。募集資金研額度：私募債的擺募集資金瞞額度不超撞過(guò)募投項(xiàng)窯目總投資切額的80%?！?xiàng)目認(rèn)奸定項(xiàng)目確宋定：確認(rèn)地酒塊，確冤認(rèn)項(xiàng)目念操作主帽體；北京市肅住建委芬認(rèn)定：建委確認(rèn)信函中應(yīng)包卻括項(xiàng)目位夜置、投資額，建設(shè)面積森及套數(shù)等詳細(xì)信貪息，作為上報(bào)人民銀滾行的附件；項(xiàng)目審批愉手續(xù)完備：項(xiàng)目的狂審批手續(xù)率需完備，構(gòu)可由各部林門出具“暑四函”代佳替原“四教證”，需握上報(bào)人民罪銀行。又稱金融租五賃，是果指出租慌人根據(jù)揭承租人宅對(duì)供貨茄人和租權(quán)賃標(biāo)的斯物的選里擇，由藝出租人牌向供貨像人購(gòu)買朱租賃標(biāo)厭的物，控然后租爪給承租德人使用白。融資租賃懶是以融通膝資金為目嫩的的租賃松。融資租增賃可以分違為直接租凈賃和售后回租。（5）融資租膨賃新購(gòu)設(shè)備訴直接融資嬌租賃目標(biāo)：郵設(shè)備更牽新，技苦術(shù)升級(jí)現(xiàn)，設(shè)備悟全額融墻資；⑤交付設(shè)備及售后服務(wù)③融資租賃合同④定期支付租金①設(shè)備采購(gòu)合同承租人②支付設(shè)備購(gòu)置款設(shè)備廠商金融租賃公司金融租賃斑公司按照承租幣人的要求瓶與設(shè)備廠項(xiàng)商直接簽監(jiān)訂設(shè)備采賊購(gòu)協(xié)議；金融租賃執(zhí)公司直接向設(shè)第備廠商支嘩付設(shè)備購(gòu)問(wèn)置款；金融租賃俘公司與承租事人簽訂識(shí)融資租柔賃合同爸，將設(shè)板備租給斑承租人滔使用；承租人猾按照融渣資租賃兄合同約歉定向承檔租人支撿付租金也，同時(shí)撫承擔(dān)設(shè)連備的保義全、維企護(hù)和修貞理等義簽務(wù)；承租人誦與設(shè)備崗廠商簽蠻訂售后擔(dān)服務(wù)協(xié)檢議，享轉(zhuǎn)受設(shè)備謀購(gòu)置人柄的售后備服務(wù)等音權(quán)益；本結(jié)構(gòu)吃適用于的尚未啟露動(dòng)采購(gòu)揮設(shè)備的些情形。交易要點(diǎn)盯描述：58①融資租賃合同天津城投③定期支付租金④租賃期滿設(shè)備回購(gòu)金融租賃公司承租人②支付設(shè)備購(gòu)置款交易要嗓點(diǎn)描述柿：金融租賃輔公司與承拳租人針對(duì)弟現(xiàn)有設(shè)備稠購(gòu)買合同抹中的設(shè)備幸簽訂融資箏性售后回刊租合同，見承租人承泊諾在設(shè)備絹交付日將粗所有權(quán)出超售給金融潑租賃公司落同時(shí)向金縣融租賃公男司回租該爹設(shè)備，并凝承諾期末砍回購(gòu)；本結(jié)構(gòu)適葡用于已經(jīng)殿完成設(shè)備副采購(gòu)的情折形。目標(biāo)：盤嚼活存量資蕩產(chǎn)，充實(shí)朗資本金；存量設(shè)備植融資性售堵后回租59設(shè)備更新技術(shù)升級(jí)設(shè)備全額融資盤活存量資產(chǎn)降低資產(chǎn)負(fù)債率優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)租金安排靈活加速折舊遞延納稅融資租賃有滿足承租箱人多元化控的融資需理求60業(yè)務(wù)流傍程

落實(shí)前提條件（如需）8.簽約放款

7.租賃公司完成內(nèi)部審批流程6.盡職調(diào)查，收集所需全部資料5.召開股東大會(huì)（或董事會(huì)），同意并授權(quán)進(jìn)行租賃融資和擔(dān)保（如需要）

4.雙方商討確定租賃結(jié)構(gòu)、利率和期限以及主要合同條款核實(shí)擔(dān)保能力

3.提交方案建議書及合同樣本提供公司基本情況、經(jīng)營(yíng)狀況2.提供公司基本情況、經(jīng)營(yíng)狀況或項(xiàng)目情況以及租賃設(shè)備清單等資料1.介紹租賃產(chǎn)品擔(dān)保人（如有）承租人出租人售后回扒租的節(jié)誦稅特性由于銷爐售資產(chǎn)神的當(dāng)期啟不能確哈認(rèn)收益,會(huì)計(jì)收口益比實(shí)省際收益贏低,降低了稅恢賦計(jì)價(jià)基用礎(chǔ),所以,稅收相應(yīng)莖減少。購(gòu)置的嘴新設(shè)備備可享受電投資抵殿免的稅頂收優(yōu)惠攀政策。賣（投資設(shè)額的40%）另一方寺面,如果資產(chǎn)靈轉(zhuǎn)讓收益察為負(fù)數(shù)即封銷售資產(chǎn)歐形成損失,按謹(jǐn)慎阻性原則宰的要求,企業(yè)應(yīng)將篩此項(xiàng)損失責(zé)計(jì)入當(dāng)期果損益,減少企糞業(yè)利潤(rùn),相應(yīng)減鼓少稅收,從而取寒得納稅耗上的財(cái)誦務(wù)利益蹈。售后回租錯(cuò)的相關(guān)法聾規(guī)商務(wù)部《外商投資院租賃業(yè)管笑理辦法》“外商投樹資融資租煎賃公司可院以采取直洲接租賃、姿轉(zhuǎn)租賃、歸回租賃、費(fèi)杠桿租賃遭、委托租趟賃、聯(lián)合索租賃等不汽同形式開撒展融資租罷賃業(yè)務(wù)”銀監(jiān)會(huì)《金融租報(bào)賃公司尋管理辦祥法》第三十一爹條售后回晚租業(yè)務(wù)廊必須有亦明確的姥標(biāo)的物翻，標(biāo)的幫物應(yīng)當(dāng)爽符合本捧辦法的屈規(guī)定。第三十二有條售后回事租業(yè)務(wù)恨的標(biāo)的購(gòu)物必須德由承租昂人真實(shí)號(hào)擁有并畏有權(quán)處扛分。金尾融租賃絹公司不鋪得接受汗已設(shè)置災(zāi)任何抵返押、權(quán)圓屬存在嘉爭(zhēng)議或首已被司鳳法機(jī)關(guān)脅查封、滾扣押的訊財(cái)產(chǎn)或圖其所有塵權(quán)存在盞任何其乘他瑕疵村的財(cái)產(chǎn)迎作為售映后回租偽業(yè)務(wù)的設(shè)標(biāo)的物生。國(guó)家稅務(wù)押總局關(guān)于寄融資性售掃后回租業(yè)頭務(wù)中承租方靠出售資擠產(chǎn)行為汽有關(guān)稅辣收問(wèn)題塌的公告國(guó)家稅齡務(wù)總局盈公告201熟0年第13號(hào)（自201念0年10月1日起施吉行）一、增值稅和頌營(yíng)業(yè)稅根據(jù)現(xiàn)行咽增值稅和末營(yíng)業(yè)稅有曾關(guān)規(guī)定，糊融資性售漠后回租業(yè)焰務(wù)中承租環(huán)方出售資鉆產(chǎn)的行為盡，不屬于念增值稅和焰營(yíng)業(yè)稅征墓收范圍，謊不征收增錘值稅和營(yíng)很業(yè)稅。二、企妹業(yè)所得稅根據(jù)現(xiàn)行形企業(yè)所得罩稅法及有田關(guān)收入確案定規(guī)定，躬融資性售疏后回租業(yè)悉務(wù)中，承裳租人出售諷資產(chǎn)的行系為，不確層認(rèn)為銷售拘收入，對(duì)血融資性租咽賃的資產(chǎn)我，仍按承尚租人出售什前原賬面我價(jià)值作為笑計(jì)稅基礎(chǔ)妄計(jì)提折舊艘。租賃期辛間，承租踢人支付的蝕屬于融資組利息的部山分，作為什企業(yè)財(cái)務(wù)寸費(fèi)用在稅圣前扣除。金融租賃慌案例案例一：脹武漢地鐵20億元200看8年11月24日，武漢稿地鐵集團(tuán)孕與工銀金桃融租賃公略司簽訂融尋資協(xié)議。耍根據(jù)雙方邁協(xié)議，采數(shù)取的“融博資租賃”掉方式既包硬括“直租隙”，也包忙括“售后漸回租”。1.“售后廢回租”口方式：們武漢地蔬鐵集團(tuán)撒將武漢編地鐵一該號(hào)線核矮心運(yùn)營(yíng)兼設(shè)備（潛包括機(jī)厲車等）商的所有思權(quán)，以20億元人民幣的側(cè)價(jià)格，暫飲時(shí)（初定15年）讓渡費(fèi)給工銀金濾融租賃公倉(cāng)司。在此倆期間，武刑漢地鐵集孝團(tuán)仍然保哨留經(jīng)營(yíng)、凡使用權(quán)，污但需向金怒融租賃公誦司支付租見金，到期圣后可按殘絮值回購(gòu)所膨有權(quán)。2.未來(lái)采亞購(gòu)的新俱設(shè)備將替隨著地引鐵2號(hào)線和4號(hào)線的建任設(shè)進(jìn)度,采取“直患租”方式澡。金融租賃痕案例案例二床：沈陽(yáng)機(jī)螞床2億沈陽(yáng)機(jī)婆床成立薯于199吸3年5月，主喂要經(jīng)營(yíng)盒機(jī)械設(shè)斥備制造宏、機(jī)床棕制造、湊機(jī)械加巨工等業(yè)問(wèn)務(wù)。沈陽(yáng)機(jī)蜘床于200正9年1月23日與交銀蒙租賃公司姓簽署《融資租賃膏合同》，采用“談售后回租遍”方式。即將原屈值2.50億元、賬艦面凈值2.2落414億元的糠數(shù)控機(jī)猴床生產(chǎn)鹽設(shè)備以2億元出售給交離銀租賃，礦同時(shí)再與隱交銀租賃筍簽訂租賃向合同，合戀同期內(nèi)公抵司按約定光向交銀租觀賃分期支垮付租金，喝租賃期限凡為4年16期，租金漸的具體支掘付方式為閉等額租金留后付法。賬面凈涼值2.24渾14億元與租籠入資產(chǎn)潤(rùn)入賬價(jià)例值2億元之間的倆差額2414萬(wàn)元作坦為未確凈認(rèn)融資約費(fèi)用，肝在4年內(nèi)均忽攤。此外，沈儉陽(yáng)機(jī)床還賓需支付400萬(wàn)元的租置賃服務(wù)費(fèi)間和1400萬(wàn)元的汽租賃保繪證金。案例-融點(diǎn)資成本分腦析不考慮交莫易后各年膊利潤(rùn)變化根對(duì)所得稅兵影響的情熊況下，沈田陽(yáng)機(jī)床支悅付的融資獲成本可以秘約等于交父銀租賃的貨內(nèi)部收益陜率。交銀租賃公司交易現(xiàn)金流情況表（萬(wàn)元）

01—1516現(xiàn)金流入180014121412現(xiàn)金流出2000001400凈現(xiàn)金期凈現(xiàn)值-182001412*（P/A,i，15）12*（P/F,i，15）凈現(xiàn)值（NPV）NPV=-18200+1412*（P/A,i，15+12*（P/F,i，15）案例-誓融資成猾本分析當(dāng)凈現(xiàn)系值（NPV）為零時(shí)描，上表中景的折現(xiàn)率i即為交銀片租賃所獲唐得的內(nèi)部叨收益率。商經(jīng)計(jì)算，i取值1.96襲%，即交辰銀租賃典季度內(nèi)彼部收益耳率為1.96鬧%。由于銀行貸款為單泛利計(jì)息，房誠(chéng)因此，按挪單利將季哪度收益率嫂折合為年英度收益率倒為7.8盆4%。200輪9年初三眉至五年尋期的銀秧行人民繳幣貸款淺年利率5.7秒6%，很顯然椒，要比本電案例中的打融資成本跑低將近2個(gè)百分趙點(diǎn)。售后回租鋒合同主要濟(jì)內(nèi)容安徽金冷寨流波螺水力發(fā)寧電有限圈公司1、租賃捆物：水岸輪發(fā)電膨機(jī)及其豬附屬設(shè)山備2、融資金額：350膠0萬(wàn)元。3、租賃針?lè)绞剑悍扇∈酆蠡刈夥绞?，即許流波公司奏將上述租擔(dān)賃物件轉(zhuǎn)繁讓給華融蹈租賃公司，正同時(shí)再祝與華融寧租賃公斗司就該坡租賃物劇件簽訂消融資租接賃合同井，租賃烤合同期繼內(nèi)流波公司按趙照租賃錘合同的驗(yàn)約定向須華融租甜賃公司騰分期支棋付租金封。4、租賃期限：5年共計(jì)20期。5、租賃擔(dān)保：安徽個(gè)水利開抽發(fā)股份救有限公區(qū)司提供夕連帶責(zé)們?nèi)伪ＷC棄擔(dān)保。6、租賃保蜂證金及齊服務(wù)費(fèi)：租賃殿保證金455萬(wàn)元，租史賃服務(wù)費(fèi)175萬(wàn)元。7、租金及支付方式：等額金租金后測(cè)付法，派租金每浸三個(gè)月敢支付一堤期，按駝月息5.18始33‰計(jì)算。8、租賃設(shè)備所幻玉有權(quán)：在租激賃期間江設(shè)備所課有權(quán)歸侍華融租稅賃公司吐所有；右自租賃極合同履行完蛛畢之日劣起，流嫁波公司服按名義流貨價(jià)支撒付款項(xiàng)獵后，租擔(dān)賃設(shè)備謠所有權(quán)歉歸還流居波公司銀。9、名義貨般價(jià)：52.5愈0萬(wàn)元，肉如流波病公司按聞時(shí)足額仆支付租糠金，則前名義貨拐價(jià)優(yōu)惠告至1元。10、起租日梯：華融租扁賃公司租胸賃物購(gòu)置杏款項(xiàng)支付敏之日。11、此項(xiàng)材交易自帝流波公慰司與華找融租賃猶公司簽譯署協(xié)議沸之日起橫生效。售后回挨租模式致對(duì)融資她平臺(tái)公應(yīng)司的適謀用性銀行貸款斥的額度限搜制；國(guó)家緊縮信貸政策，準(zhǔn)泉備金率屢原次上調(diào)，友貸款難度旗逐漸加大鋤；企業(yè)債癥、票據(jù)啞的發(fā)行緞受凈資產(chǎn)額刪度的限制；融資平狡臺(tái)公司代近期對(duì)曾資金需薦求較大怪，優(yōu)質(zhì)創(chuàng)資產(chǎn)較訓(xùn)多，變盯現(xiàn)相對(duì)孝容易；公司的臭資產(chǎn)增愈值可以再重新評(píng)駝估，市苗場(chǎng)價(jià)值滔可以從里出售中鞋得以體鑒現(xiàn)。（6）夾層搶投資融粗資的定牛義夾層融資(Me彈zza晶nin傾eF壺ina殖nce諷)是指在重風(fēng)險(xiǎn)和雙回報(bào)方晨面介于錢優(yōu)先債準(zhǔn)務(wù)和股葉本融資臥之間的陵一種融序資形式酬。是一種屋無(wú)擔(dān)保幼的長(zhǎng)期嚇債務(wù)，纏這種債寫務(wù)附帶艦有投資傍者對(duì)融涌資者的含權(quán)益認(rèn)托購(gòu)權(quán)。夾層融資常的利率水零平一般在10%～15%之間,投資者的泰目標(biāo)回報(bào)別率是20%～30%之間。從資金付費(fèi)用角剖度來(lái)分踩析夾層融挎資成本輔低于股準(zhǔn)權(quán)融資襖，如可納以采取糖債權(quán)的哈固定利藏率方式拉，對(duì)股箱權(quán)人體莫現(xiàn)出債敏權(quán)的優(yōu)草點(diǎn)。從權(quán)益角羊度來(lái)分析夾層融拆資權(quán)益量低于優(yōu)母先債權(quán)合，所以蒜對(duì)于債爬權(quán)人來(lái)盞講，體執(zhí)現(xiàn)出股血權(quán)的優(yōu)伙點(diǎn)。夾層融資資的特點(diǎn)這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元融資結(jié)構(gòu)中增加了一層—夾層融資。我國(guó)資本市場(chǎng)中出現(xiàn)的可轉(zhuǎn)換公司債券屬于夾層融資范疇。國(guó)開金融際公司夾層夾模式國(guó)開金將融公司蒼的夾層盜融資模管式：國(guó)寫開金融追公司以敘自有資蓄金入股癢融資方娘，持有閥一定比疫例（不些控股）今的股權(quán)瓦，雙方潑約定投寶資期及奏回報(bào)率拍，融資疾方承諾脂到期回油購(gòu)國(guó)開拖金融公鍵司持有劑的股權(quán)嫩。1、保底收影益：雙方蜓約定的收爬益率，房轟地產(chǎn)行業(yè)詠約15～20%。2、投資岔期：可欠長(zhǎng)可短吸，協(xié)商生確定。3、擔(dān)保若：要求便融資方甚對(duì)其還玩本付息尊義務(wù)提堤供一定米擔(dān)保。4、退出燃渠道：抹融資方陜到期回還購(gòu)國(guó)開金融公司持有的股剃權(quán)。上海國(guó)沈際信托醫(yī)夾層融器資案例名稱：2006年“柱麗水馨汽庭房產(chǎn)桶信托投內(nèi)資計(jì)劃蛋”發(fā)行人薦：上海痛國(guó)際信犁托投資壤有限責(zé)糖任公司規(guī)模：5.2億元時(shí)間：23個(gè)月收益率：信年化5.5%。信托方式允：信托募方集資金用融于受讓上決海陽(yáng)龍投相資咨詢公界司持有的川上海新弘浮大置業(yè)有竟限公司85%的股權(quán)，奏上海陽(yáng)龍撿到期溢價(jià)戒回購(gòu)。擔(dān)保：經(jīng)上海沿杯海集團(tuán)齡對(duì)股權(quán)千溢價(jià)回企購(gòu)事宜亂承擔(dān)連娃帶擔(dān)保望責(zé)任。(7)民間借廈貸融資江蘇如語(yǔ)皋開發(fā)迷區(qū)民間繩借貸案巡壽例分析如皋市爪地處江使蘇省中鈔部地區(qū),原先經(jīng)康濟(jì)基礎(chǔ)帽相對(duì)薄凍弱，近沒(méi)年來(lái)經(jīng)歷濟(jì)發(fā)展凈迅速，噸有“蘇楚中的昆趣山”之這稱，行政區(qū)淘域包括酒沿江開坦發(fā)開放摩三大主話體功能娃區(qū)(經(jīng)濟(jì)開夜發(fā)區(qū)、宇如城鎮(zhèn)蟻、如皋傅港區(qū))和17個(gè)鎮(zhèn)。201晃0年，全市陸實(shí)現(xiàn)地區(qū)非生產(chǎn)總值430億元，腥增長(zhǎng)20.9耗%；完成蔬財(cái)政總族收入78.1億元、譜一般預(yù)拍算收入33.叼7億元。江蘇如皋鋼市簡(jiǎn)介如皋市開發(fā)區(qū)滑是一家下設(shè)立于199恭3年的江昨蘇省級(jí)平開發(fā)區(qū)幼，也是厚當(dāng)?shù)匚▋S一一家據(jù)省級(jí)開展發(fā)區(qū)。樓江蘇省瀉如皋市泡經(jīng)濟(jì)技袖術(shù)開發(fā)乓區(qū)管委喚會(huì)（下筒稱如皋遣開發(fā)區(qū)鐮，如皋戴市開發(fā)包區(qū)管委陸會(huì)是如真皋市政壩府派出臟機(jī)構(gòu)）,從2008年到如惕今,開發(fā)區(qū)悶已經(jīng)進(jìn)尼行了四炭次資金餃募集。與其他地續(xù)區(qū)只是在珍開發(fā)區(qū)內(nèi)投部員工融虎資不同的答是，如皋裙開發(fā)區(qū)的明資金募集塘不局限于證開發(fā)區(qū)內(nèi)較部，任何坐人只要有袍資金都可詢以參與，給這已經(jīng)不襪同于所謂怪的內(nèi)部集往資的概念睡了。如皋開粘發(fā)區(qū)四犁年四次翅公眾集襯資200回8年第一次秋借款為攝期三年襖，第一坦年利息裹為10%，第二年貼利息為12%，第三刻年利息欺為14%；200飽9年進(jìn)行了變第二次借您款，第二欲次借款的主時(shí)間長(zhǎng)度問(wèn)以及利息植與第一次爪相同。引人關(guān)注門的是，2008年第一次泊借款時(shí)，支銀行的商逆業(yè)貸款利刃息不到5%，開發(fā)區(qū)輸利息幾乎庭為同期銀酬行商貸利容息2倍。2010年第三次戒借款，如皋開賤發(fā)區(qū)突復(fù)然間向匹外界借泊款一個(gè)懼為期三岡個(gè)月的毀貸款，顯利息直引接高達(dá)14%。據(jù)悉，孤當(dāng)時(shí)由于鋸利息很高兇，借款順掩利完成籌寫集目標(biāo)。2011年正在進(jìn)倉(cāng)行的借名款，借崇期為兩逼年，利息分別為12%和14%。如皋開朵發(fā)區(qū)四騙年四次杠公眾集鍬資如皋開發(fā)區(qū)管委會(huì)四次向公眾集資列表募集時(shí)間借款期限利息募集金額是否到期2008年3年第一年10%，第二年12%，第三年14%**是2009年3年第一年10%，第二年12%，第三年14%**否2010年3個(gè)月14%**是2011年2年第一年12%，第二年14%已募集1億多否如皋開發(fā)勇區(qū)四年四婚次公眾集倉(cāng)資國(guó)務(wù)院2007年公布的趟《國(guó)務(wù)院沉辦公廳關(guān)靠于依法懲飯?zhí)幏欠ベY有關(guān)問(wèn)垂題的通知凈》明確了并非法集資沾的幾個(gè)特桑征：未經(jīng)爹監(jiān)管部門蕉批準(zhǔn)，違洪規(guī)向社會(huì)臟尤其是不魄特定對(duì)象拖籌集資金書；承諾一鑄定期限內(nèi)劫給予出資配人貨幣、掛實(shí)物或股辣權(quán)等形式鼓的回報(bào)。200夕9年年底，界財(cái)政部預(yù)心算司就下高發(fā)文件嚴(yán)寺禁地方政顯府非法向腔公眾集資桿。該文件尿指出，當(dāng)塞前一些基廣層政府出崖現(xiàn)了政府幫融資平臺(tái)交公司（下冷稱“平臺(tái)溫公司”）除等主體由厭財(cái)政擔(dān)保融，向行政景事業(yè)單位側(cè)職工等社頓會(huì)公眾集授資，用于達(dá)開發(fā)區(qū)、夜工業(yè)園等子的拆遷及身基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)建設(shè)的現(xiàn)脅象?！稉?dān)保瘦法》第咸八條亦稻明確規(guī)蘆定：“炭國(guó)家機(jī)找關(guān)不得青為保證救人，但過(guò)經(jīng)國(guó)務(wù)朵院批準(zhǔn)猜為使用席外國(guó)政傻府或者執(zhí)國(guó)際經(jīng)限濟(jì)組織充貸款進(jìn)屑行轉(zhuǎn)貸預(yù)的除外級(jí)。”顯壩然，如戲皋開發(fā)宋區(qū)這種踢財(cái)政擔(dān)萄保的借電款方式例缺乏法貧律依據(jù)壤，并且墊由于不錦通過(guò)融鵝資平臺(tái)弓等方式紡進(jìn)行集塊資，缺霞乏有效蔥監(jiān)管。合法合規(guī)梨性分析如皋港區(qū)開發(fā)公司——如皋市沿江開發(fā)公司各年債務(wù)控制指標(biāo)表項(xiàng)目2006年2007年增長(zhǎng)率2008年增長(zhǎng)率2009年增長(zhǎng)率債務(wù)余額7.8019.87154.7%27.7539.6%34.8825.7%財(cái)政收入0.732.7268.8%6.33134.4%1058%GDP18.630.865.8%61.599.7%8538.2%債務(wù)率(%)1068736438349負(fù)債率(%)41.964.545.141償債能渣力分析非法集等資?非法集子資案件裁中，主題要的是鄉(xiāng)豐非法吸器收公眾雀存款罪此和集資揪詐騙罪倚。根據(jù)相關(guān)匆司法解釋榴，如果同束時(shí)滿足4個(gè)條件，敲會(huì)被定性孔為“非法抱吸收公眾爪存款罪”朵：第一，未搏經(jīng)有關(guān)部乳門依法批城準(zhǔn)或者借床用合法經(jīng)掠營(yíng)的形式碰吸收資金污；第二，竹通過(guò)媒蠢體、傳熟單、手砌機(jī)短信逝等途徑黃向社會(huì)學(xué)公開宣焰?zhèn)?；第三，承陰諾在一定其期限內(nèi)以脊貨幣、實(shí)凱物、股權(quán)獄等方式還芳本付息或姐給付回報(bào)刻；第四，向派社會(huì)不特袍定對(duì)象吸瞇收資金。而對(duì)于柴非法吸昂收公眾篇存款罪形和集資侵詐騙罪榴的最大喜區(qū)別則憑在于是日否“以尸非法占聰有為目妹的”。如皋“萬(wàn)講頃良田工回程”“萬(wàn)頃丙良田建億設(shè)工程挺”，是扭江蘇省走國(guó)土資鄰源廳從2008年開始在跡全省范圍層內(nèi)廣泛開輪展的一項(xiàng)儉大規(guī)模土網(wǎng)地整治工朱程。通過(guò)餓該項(xiàng)工程莫，將當(dāng)前允零散的獸農(nóng)民居轟住點(diǎn)集負(fù)中起來(lái)協(xié)安排居層住，而閣原來(lái)的潮居住用膽地則開液墾為成吩片的良嘉田，還邪有部分選土地被當(dāng)用于轉(zhuǎn)盟化為建梨設(shè)用地矛?！叭f(wàn)頃良婆田建設(shè)工義程”是以最土地開發(fā)卷整理項(xiàng)目渾為載體，親以實(shí)施城監(jiān)鄉(xiāng)建設(shè)用穩(wěn)地增減掛念鉤政策為襖抓手，通牙過(guò)對(duì)田、碗水、路、傲林、村進(jìn)剪行綜合整條治，增加牧有效耕地?cái)n面積，提戒高耕地質(zhì)膽量，將農(nóng)拜村居民遷顛移到城鎮(zhèn)膚，騰出土身地建設(shè)大日面積、高根標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田睡，實(shí)現(xiàn)居服住集中、印耕地連片反。該工程有孤效新增了隊(duì)耕地面積練，緩解了材用地矛盾貿(mào)，為農(nóng)業(yè)避現(xiàn)代化提區(qū)供了基礎(chǔ)善平臺(tái)，也臭為工業(yè)化吳城市化拓膏展了用地鉗空間。如皋有關(guān)勺方面的數(shù)婚據(jù)顯示，美從2008年開始，喬該市展開垃了“萬(wàn)頃洽良田建設(shè)蟲工程”試汽點(diǎn)，累計(jì)域整村搬遷收農(nóng)民563僚8多戶，狼整理土教地338早70畝，復(fù)墾5713畝，為城不市和項(xiàng)目乏建設(shè)騰出月建設(shè)用地芒指標(biāo)472革5畝。如皋“萬(wàn)歇頃良田工擴(kuò)程”截至2011年2月，江崗蘇全省協(xié)共批復(fù)47個(gè)“萬(wàn)頃喊良田建設(shè)乞工程”試柏點(diǎn)項(xiàng)目，選涉及土地89.8扭3萬(wàn)頃，改計(jì)劃新趣增耕地潛面積13.5懲6萬(wàn)頃；通出過(guò)此項(xiàng)工永程，江蘇蟻全省還可毯盤活建設(shè)栽用地9.71萬(wàn)頃。據(jù)測(cè)算犯，搬遷報(bào)一個(gè)4000人的村，鈔平均能夠碰掛鉤置換秒出700畝的用地音指標(biāo)，相解當(dāng)于一個(gè)教縣1到2年的指歸令性建摟設(shè)用地子計(jì)劃總根量，這鴿顯然能櫻夠初步蕉保障經(jīng)赤濟(jì)增長(zhǎng)搞的用地堅(jiān)。盤活的10萬(wàn)頃土地牧可以直接遞用于城鎮(zhèn)注建設(shè)用途筍，而能夠襪為地方政勢(shì)府越來(lái)越付野心勃勃桑的新城規(guī)鐘劃提供土倘地，因此乳這也得到渠了地方的合支持。無(wú)錫的告建設(shè)用椒地占無(wú)講錫市的成總面積料接近30%，這個(gè)門比例是堆聯(lián)合國(guó)豪研究機(jī)塔構(gòu)的一輸個(gè)警戒賄線，當(dāng)恒一個(gè)地畏方建設(shè)幅用地超答過(guò)30%，這個(gè)票地方的商生態(tài)將爽會(huì)受到亮一定的針影響，起而通過(guò)騙萬(wàn)頃良屈田，經(jīng)余過(guò)統(tǒng)籌什手段可綱以不增繪加占比債，卻擴(kuò)涂大了建掉設(shè)用地購(gòu)的面積閱?！叭f(wàn)頃良田建設(shè)工程”的四大效應(yīng)如皋“嚷萬(wàn)頃良蠻田工程蟻”按照國(guó)碼務(wù)院要你求，實(shí)濃施土地叉整治后朝，整理策出的土忌地首先換要復(fù)耕才為耕地萬(wàn)，新增賺建設(shè)用膀地指標(biāo)柳優(yōu)先用元于新農(nóng)行村建設(shè)魔，經(jīng)批昨準(zhǔn)少量鉗新增建坐設(shè)用地啊指標(biāo)可殖調(diào)整用仇于城鎮(zhèn)喬建設(shè)，谷但其土塌地收益創(chuàng)必須全策部返還緩農(nóng)村。在蘇北，王依靠農(nóng)業(yè)衣的人數(shù)仍雹然較多，鼠且農(nóng)民將稍土地看成王是自己保禮障的最后牲一塊根據(jù)半地，所以笛拆遷等工失作就較難碌。在建設(shè)萬(wàn)蝕頃良田工灘程的同時(shí)戚，要防止叼村民淪為漢弱勢(shì)群體重。蘇州東午渚、通安河等地區(qū)已傍經(jīng)推行一煙種股份合斗作的方耗式來(lái)幫驢助當(dāng)?shù)貫┍徊疬w藏戶致富。具體路義徑為：被拆遷戶內(nèi)將自己的爹安置房子齒按照2500元每平方要米入股，搖依托蘇州為西部生態(tài)會(huì)城，合作省社每年實(shí)知現(xiàn)保底分躲紅，年收鎮(zhèn)益率不低消于8%。這也意味禍著一個(gè)20萬(wàn)的拆遷鴿安置房，死一旦入股鳥的話，每另年將有1.6萬(wàn)的收牙入。這不失扁為一種訂有效地炊保障村匹民經(jīng)濟(jì)畜權(quán)益的禾手段。撓而對(duì)于努地方政進(jìn)府而言愉，在發(fā)詠展地方廊經(jīng)濟(jì)和端尊重村喊民土地私財(cái)產(chǎn)權(quán)肚及收益斥之間如膚何尋找曠平衡，頂成為解怖決如皋暴試點(diǎn)困臘境的關(guān)籮鍵。2011年2月，江蘇預(yù)省有關(guān)方江面宣布，培“確保項(xiàng)容目區(qū)農(nóng)民賺生活水平跨不降低，兵長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)拳有保障，課身份變換辛得實(shí)惠”澆。REI蒸Ts房地產(chǎn)血投資信托基金〓房地產(chǎn)信肚托投資基跡金REIT不S（Rea兩lE摧sta竭te垂Inv照est確men扮tT互rus醉t）誕生途于20世紀(jì)60年代的擱美國(guó)，拜目前已孩經(jīng)是國(guó)托際上重親要的房猛地產(chǎn)投庭融資方墨式。它穴通過(guò)發(fā)狐行受益停憑證匯宇集眾多綱投資者鉛的資金活，由專輔門機(jī)構(gòu)描經(jīng)營(yíng)管徒理，主厚要投資撥于能產(chǎn)超生穩(wěn)定懇現(xiàn)金流么的房地雪產(chǎn)，在假有效降堡低風(fēng)險(xiǎn)能的同時(shí)踢通過(guò)將會(huì)出租不四動(dòng)產(chǎn)所需產(chǎn)生的剖收入以杏派息的逆方式分擦配給投攝資人，洲從而使寶投資人毀獲取長(zhǎng)隱期穩(wěn)定基的投資德收益；REIT燈S是一種歪具有高尊收益率澤的防御犁性投資計(jì)產(chǎn)品，形風(fēng)險(xiǎn)和妖收益介懸于股票前和債券送之間；REIT狹S通常采取嚴(yán)公司制或?qū)艺咂跫s制愈的形式，淚通過(guò)證券損化的形式前，將不可宣實(shí)時(shí)交易劇的大宗的嫌房地產(chǎn)資器產(chǎn)，轉(zhuǎn)化聲為小份額弊的可實(shí)時(shí)培交易的REI忍T份額，提己高了房地抽產(chǎn)資產(chǎn)的斬變現(xiàn)能力撇和資金利渣用效率。（8）REI蒸TS（房地翁產(chǎn)投資舅信托）87以資產(chǎn)呢為支持碗的類債務(wù)融敲資：銀行菊間產(chǎn)品繪本質(zhì)為啞基于企兵業(yè)信用夠和資產(chǎn)逝信用的袍類債權(quán)栽融資產(chǎn)券品，理觀論上其恰利率應(yīng)敲低于資激產(chǎn)持有顛人發(fā)行桂的普通服公司債芳券；可保留對(duì)基礎(chǔ)資穩(wěn)產(chǎn)的所有權(quán)和絮管理權(quán)：在銀行元間REI覆TS存續(xù)期間跪，資產(chǎn)持摧有人可以堅(jiān)服務(wù)性機(jī)飯構(gòu)的身份怕繼續(xù)參與帝對(duì)資產(chǎn)日饑常運(yùn)營(yíng)的襯管理，在REIT愧S終止后游，資產(chǎn)眨持有人盒可對(duì)資隔產(chǎn)進(jìn)行踩回購(gòu)；門檻相補(bǔ)對(duì)較低始且審核錄時(shí)間較燒短：產(chǎn)品準(zhǔn)調(diào)備及發(fā)行袋流程相比訴交易所市繼場(chǎng)更簡(jiǎn)單膛，所需時(shí)妙間較短。銀行間REIT們S的特點(diǎn)市場(chǎng)參與者比較單一：投資缸人是以鏡基金、掘信托和丙銀行為昌主的機(jī)影構(gòu)投資憂者，屬前于大宗杜交易市匯場(chǎng)，廣添大中小緩?fù)顿Y者秋無(wú)法參縣與；價(jià)