代建服務范圍、內容及依據(jù)

一、代建服務范圍、內容及依據(jù)L1項目前期的管理這一階段項目管理的核心任務是項目立項的分析與決策、項目目標的確立、施工圖的優(yōu)化以及承包商的選擇。具體內容包括了以下幾方面：項目策劃：進行項目可行性研究報告，對項目方案進行初步確定，確定項目的質量、進度、投資等目標。設計管理：編制設計任務書，提供各項設計參數(shù)，審核工程初步設計，對項目設計進度管理，對設計施工圖組織各類技術、經(jīng)濟專家進行審核，確定圖紙的功能合理、造價經(jīng)濟、技術先進。3手續(xù)辦理：辦理或協(xié)助業(yè)主辦理工程手續(xù)，包括規(guī)劃用地許可證、計劃委員會批文、規(guī)劃手續(xù)、協(xié)助業(yè)主簽訂設計合同、供水手續(xù)、供電手續(xù)、消防手續(xù)、規(guī)劃許可證、工程招標手續(xù)、協(xié)助業(yè)主簽訂施工合同、監(jiān)督手續(xù)、施工許可證等。確定項目實際計劃:編制項目管理規(guī)劃、項目總進度計戈h項目實施用款計劃，并對施工組織設計、監(jiān)理規(guī)劃、材料設備供應計劃進行審批。1.1.5外部關系協(xié)調：包括與相關政府部門以及周邊環(huán)境等進行關系協(xié)調。1.1.6審核施工圖預算、進行現(xiàn)場管理等工作。在項目前期的管理中，手續(xù)辦理與價值分析為主要工作，在我國建設行業(yè)目前存在較大的問題就是資金的浪費，工程項目投資可節(jié)省額的1.7.2.6檢查、協(xié)調設計單位進行項目初步設計，并按設計合同約定的時間提交初步設計文件。1.7.2.7在初步設計過程中，應著重做好：審查設計單位編寫的初設原則是否符合業(yè)主提出的初步設計任務書；待初設進行到一半時間時\中間審查各專業(yè)初步設計（草稿），是否符合初設原則；?最后審查將要發(fā)出的初設文件的完整性、科學性。審核工程概算，把工程投資控制在限額以內。⑧協(xié)助業(yè)主組織召開由首規(guī)委牽頭的政府各專業(yè)職能部門參加的初步設計審查會，并獲得通過。1.7.3施工圖設計主要目標：在規(guī)定的時間跨度內，完成施工圖設計。主要工作內容：1.7.3.1根據(jù)初步設計審查會紀要和政府各專業(yè)職能部門對初設文件的具體批復意見，辦理項目初步設計審批手續(xù)。1.7.3.2依據(jù)初步設計文件審批批復意見，組織設計單位進行施工圖設計，并按設計合同約定的時間，完成施工圖設計，提交全套施工圖紙和有關文件。7.3.3負責辦理工程規(guī)劃許可證。3.4在施工圖設計過程中，應著重做好：審查各專業(yè)施工圖設計原則是否符合初步設計原則和初設審批意見。待施工圖設計進行到一半時間時，中間審查各專業(yè)施工圖（草圖）是否符合施工圖設計原則。最后對各專業(yè)施工圖紙進行匯總審查。1.7.3.5根據(jù)如下要求，對設計文件進行全面驗收一是否符合設計合同要求。是否符合設計規(guī)范和設計深度要求。是否符合檔案管理文件的有關規(guī)定。5.3.6負責辦理委托施工圖審查。4項目施工階段項目施工階段全過程包括三個工作階段，即項目招、投標，選擇監(jiān)理和施工承建單位；項目施工、安裝、調試、驗收；保修期。1項目招、投標，選擇監(jiān)理和施工承建單位主要目標：通過招、投標，選擇最合適的監(jiān)理和施工承建單位、材料、設備供應單位。主要工作內容：1.7.4.1.1協(xié)助業(yè)主編寫工程建設監(jiān)理招標文件，確定入圍監(jiān)理單位，招標評出最合適的監(jiān)理單位。1.7.4.1.2協(xié)助業(yè)主編寫建設工程招標文件，根據(jù)項目規(guī)模和要求擬編寫：土建施工，設備安裝、建筑精裝飾等承建單位的招標文件和選擇主要材料（如：保溫型高檔鋁合金窗、鋁合金幕墻、石材等）、主要設備（如：電梯、空調機組、衛(wèi)生潔具等）供貨單位的招標文件。4.1.3收集、整理施工承建單位和材料、設備供貨單位的信息資料，依項目特殊性和需求性，進行策劃，有針對性組織有關人員進行招、投標前的考查工作。1.4根據(jù)項目總進度計劃安排，適時組織項目招、投標工作，采取邀請招標方式，進行綜合評定（含技術和商務評審），選擇最合適的施工承建單位和材料、設備供應單位。7.4.1.5協(xié)助業(yè)主簽好監(jiān)理委托合同，工程承包合同和材料、設備供貨合同。4.2項目施工、安裝、調試、驗收主要目標：做好質量、進度、造價宏觀控制，確保施工各階段順利進展。主要工作內容：4.2.1負責組織并完成施工現(xiàn)場的三通一平工作，包括提供工程地質和地下管線資料，提供水準點和坐標控制點等。1.7.4.2.2負責組織按合同約定由業(yè)主供應的材料、設備的采購供應工作。1.7.4.2.3審核設計變更。重大和影響投資的設計變更應報業(yè)主批準。1.7.4.2.4檢查監(jiān)理單位履行監(jiān)理委托合同和對工程監(jiān)理的情況,發(fā)現(xiàn)問題及時指出，定期（每月）向業(yè)主報告。如遇特殊情況，專題報告。1.7.4.2.5檢查施工承建單位和材料、設備供應單位履行工程承包合同和材料、設備供貨合同的情況,維護業(yè)主利益，“天天念合同”，做好工程質量、進度、造價宏觀控制。發(fā)現(xiàn)問題及時指出，定期（每月）向業(yè)主報告。如遇特殊情況，專題報告。1.7.4.2.6在施工過程中負責協(xié)調與社會各有關部門的關系，保證工程正常進行。處理違約、索賠事件。1.7.4.2.7審核支付工程款、審核支付由業(yè)主供應的材料、設備款。1.7.4.2.8工程建設中的重大問題和決策及時向業(yè)主報告，并取得業(yè)主的認可、批準，作為項目管理工作的依據(jù)。1.7.4.2.9負責組織人防、消防、電梯、衛(wèi)生、環(huán)境保護等專項驗收和竣工驗收。負責組織工程竣工結算和決算工作，完成后報業(yè)主審批。1.7.4.2.10負責定期以書面形式向業(yè)主報告工作。1.7.4.3保修期主要目標：保證項目正常使用。主要工作內容：1.7.4.3.1記錄未完成工程或尚需修改的事項，監(jiān)督施工承建單位按時完工或督促其在規(guī)定的時限內修改。1.7.4.3.2在保修期內不定期回訪數(shù)次，定期組織回訪兩次。1.7.4.3.3對業(yè)主反饋的工程缺陷，及時進行調整、分析，界定責任，并協(xié)助進行處理。1.7.4.3.4協(xié)助業(yè)主按保修合同的規(guī)定結算保修款。7.4.3.5做好保修期項目管理工作記錄和總結。70%發(fā)生在項目決策和設計階段，通過項目管理方的工作，能較好的達到節(jié)省投資的目的。1.2項目中期的管理（施工階段的項目管理）這一階段項目管理的核心任務是現(xiàn)場施工產品的保證、資金使用的計劃與審核、以及竣工驗收?，F(xiàn)場目標控制質量目標控制：對承包商、材料供應商的工作進行管理，對工程的質量情況進行檢查，對工程的驗收進行監(jiān)督，組織工程竣工驗收,對不符合合同質量標準的行為進行糾正，確保質量目標的實現(xiàn)。進度目標控制：審批承包商的總進度及分段進度計劃，對形象進度與實際進度進行對比，要求承包商做好進度分析與糾偏，對影響進度的原因進行記錄與分析。投資目標控制：進行成本核算，準確反映工程的實際造價，充分利用價值原理，提出可合理降低工程造價的建議。按照合同約定，對承包商提出的工程款支付申請進行審查，確保工程款按合同撥付，避免撥付不合理費用或超撥工程款。安全目標控制：監(jiān)督承包商的安全管理體系正常運行。1.2.2承包商的管理：審查承包商組織機構的人員相關資格，檢查其管理體系的健全性。審查分包單位的資質和業(yè)績，并審查總包單位與分包單位的分包合同。1.2.3設備、材料供應商的管理：項目管理方首先編制初步的設備采購進度計劃，確定主要設備的采購周期，安排落實進度里程碑。然后將采購進度計劃與施工進度計劃銜接起來，協(xié)調設計、采購、施工進度計劃之間發(fā)生的矛盾。以“同類產品比質量、同等質量比價格、同等價格比服務、同等服務比結算、同等結算比信譽”,優(yōu)化選擇供應商，協(xié)助業(yè)主簽訂供應商合同。對于大額材料，以招標詢價的方式確定。設計管理：對復雜工程要求設計單位派駐現(xiàn)場設計代表,并對設計代表的工作進行監(jiān)督管理；在工程圖紙確定以后，對業(yè)主、承包商、設計單位提出的圖紙變更均進行技術、投資上的審查，確定設計變更的合理。合同管理:加強索賠管理,提前考慮可能造成索賠的因素，嚴格按程序、合理辦理工程簽證。預防、杜絕承包商、設備、材料供應商等的索賠；一旦承包商提出工程索賠，及時按合同進行處理；對于承包商的違約，協(xié)助業(yè)主編制索賠協(xié)議書，向承包商提出索賠。當雙方的爭議由政府建設行政主管部門調解或仲裁機構仲裁或法院審理時，項目管理應提供充分的事實材料作證。手續(xù)辦理:在項目施工過程中,協(xié)助委托方與自來水公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門等進行接洽，起草相關供水、供電、供熱、排污等相關手續(xù)。項目內部及周邊關系協(xié)調：協(xié)調項目內部各單位的關系,并負責協(xié)調與周邊、政府主管部門的關系。重要協(xié)調事項應事先向業(yè)主報告。3項目后期管理（竣工驗收及后期的項目管理）1組織單位工程竣工驗收，編制竣工驗收報告，辦理建設工程竣工備案手續(xù)。1.3.2項目管理根據(jù)項目管理竣工交接指導書、及東烏旗城建檔案館規(guī)定進行竣工交接。3參加工程結算，為結算提供詳細的依據(jù)，對結算結果進行審核。整理工程檔案材料，向檔案館進行移交。在工程保修期間，組織項目后評估。.6組織定期回訪，處理投入使用后出的問題。項目管理工作范圍4.1依業(yè)主方界定的項目管理工作范圍，我司將進行全面策劃。具體詳述如下：L4.2項目管理總則1.4.2.1組織工作：負責組建工程項目管理部，確定項目管理總監(jiān)，制定工作制度、提出工作目標、明確各方面的關系，報業(yè)主審批后執(zhí)行。1.4.2.2合同管理：按業(yè)主要求業(yè)主與他方擬簽定的合同進行合同擬寫，參加談判，按業(yè)主要求進行修改，協(xié)助業(yè)主完成簽定和合同執(zhí)行過程中的管理工作。1.4.2.3進度控制與管理：負責編制進度計戈IJ,報業(yè)主審批后執(zhí)行和檢查；適時對比實際進度與計劃進度，并及時地調整進度計劃,重大調整須報業(yè)主審批確認。1.4.2.4質量控制與管理：按項目總體質量目標制定各項工作質量要求，對各項目質量進行有效地管理、監(jiān)督和驗收工作，處理出現(xiàn)的質量問題。1.4.2.5投資控制與管理：按業(yè)主要求編制項目投資估算、費用計劃等，報業(yè)主審批確認后執(zhí)行；對項目成本進行預測預控，適時提出工程前期、材料設備、施工等費用指標報業(yè)主。1.4.2.6對重大問題和決策建議向業(yè)主提出報告，在取得業(yè)主的認可、批準后，作為工作的依據(jù)。4.2.7各階段工作完成后，向業(yè)主提供所有資料一套（含相應電子版文件）。項目前期階段工作范圍.1方案設計階段的管理1.5.1.1依業(yè)主要求，編寫項目可行性研究報告，報政府主管審批部門（計委）審批，并獲得批準立項。5.1.2協(xié)助業(yè)主負責組織方案設計和評選。1.3負責將優(yōu)秀的設計方案報政府主管審批部門（規(guī)劃局）審批，并獲得批準。2勘察設計階段的管理3.2.1編寫設計大綱（設計要求等），報業(yè)主批準，并分階段隨時監(jiān)控設計過程，保證設計圖紙滿足既定的設計要求。1.5.2.2協(xié)助業(yè)主審查設計單位及主設計人的資質，組織勘察設計招標，提出選擇勘察設計單位的意見，報業(yè)主審批。1.5.2.3協(xié)助業(yè)主擬寫、商談、簽訂勘察設計合同。1.5.2.4經(jīng)業(yè)主同意，向勘察、設計單位提供所需的基礎資料。（5）配合設計單位開展技術經(jīng)濟分析，進行優(yōu)化設計。并向業(yè)主提交技術經(jīng)濟分析報告。1.5.2.5按業(yè)主要求組織設計單位的文件報批工作，協(xié)助業(yè)主取得建設工程規(guī)劃許可證。1.5.2.6組織設計單位與有關部門（的交流及協(xié)調工作，并完成相應報批工作。5.2.7審核設計分包單位的資質、組織各設計單位的協(xié)調工作。2.8組織初步設計的評審工作，并以書面形式匯報結果。按業(yè)主要求組織并參與設備、材料的選型工作，審核主要設備、材料清單。審核工程設計估算、概算。審核結果以書面形式報業(yè)主批準。5.2.10根據(jù)勘察設計合同檢查和控制設計進度，督促設計單位按總體設計進度計劃提交設計成果文件。2.11根據(jù)勘察設計合同，審核驗收設計成果文件。2.12組織設計文件的報批。1.5.3監(jiān)理和施工總承包單位招投標階段的管理1.5.3.1編寫招標計劃，報業(yè)主審批。(含監(jiān)理和施工總承包單位招標計劃)1.5.3.2協(xié)助業(yè)主辦理招標申請。(含監(jiān)理和施工總承包單位)(3)協(xié)助業(yè)主編制招標文件。1.5.3.3協(xié)助業(yè)主委托具有資質的單位編制標底，報業(yè)主確認。(5)協(xié)助業(yè)主組織招投標、評標和決標工作。1.5.3.4協(xié)助業(yè)主與中標單位簽訂監(jiān)理委托合同、工程承包合同。5.3.5按業(yè)主要求辦理工程開工申請及相關手續(xù)，取得建設工程施工許可證。目實施階段的項目管理1項目施工階段的管理1.1編制施工階段項目管理規(guī)劃，報業(yè)主批準。1.6.1.2編制施工階段工程建設控制性進度計劃，報業(yè)主批準。(3)編制工程建設資金使用計?劃，報業(yè)主批準。1.6.1.3組織圖紙會審和設計交底，會審結果報業(yè)主。1.6.1.4對監(jiān)理單位、施工總承包單位的工作質量、進度計劃和造價執(zhí)行情況進行監(jiān)控，定期(每月)向業(yè)主報告。6.1.5負責處理工程建設中的違約事件、索賠事件和不可抗力事件并向業(yè)主報告。2項目保修階段的管理6.2.1協(xié)助業(yè)主簽訂保修合同及保修終止合同。6.2.2使用方在保修期內房屋使用過程中發(fā)現(xiàn)問題后，組織有關人員分析原因后通知相關單位進場維修，如相關單位未能進場維修,有權在征得業(yè)主的同意后請第三方進行維修，并審核維修費用。.2.3對每一維修項目建立詳細的維修檔案。6.2.4協(xié)助業(yè)主負責保修期內工程保修結算及保修期內發(fā)生的第三方返修費用的認可及責任方的確認。6.2.5對于業(yè)主提出的質量缺陷，有責任組織權威機構進行鑒定，并將鑒定結果報業(yè)主。6.2.6在保修期結束后，須提供保修工作總結及問題分析。項目管理工作內容1.7.1項目設計階段項目設計工作按其自然先后順序分為三個階段：方案設計、初步設計、施工圖設計。方案設計：主要目標：協(xié)助業(yè)主提出設計要求，組織評選設計方案。