房地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作之財(cái)務(wù)

財(cái)務(wù)一、財(cái)務(wù)部門組織架構(gòu)的搭建根據(jù)投資規(guī)模、經(jīng)營方式等，確定擬成立公司的財(cái)務(wù)部門組織架構(gòu)崗位設(shè)置：財(cái)務(wù)經(jīng)理、會(huì)計(jì)（主管、總帳、一般會(huì)計(jì)）收銀系統(tǒng)；崗位職責(zé)：根據(jù)開業(yè)前期工作特點(diǎn)，確定崗位職責(zé)；準(zhǔn)；福利津貼等。人員選聘財(cái)務(wù)經(jīng)理：由集團(tuán)外派，按照財(cái)務(wù)經(jīng)理任職資格要求與開業(yè)前期工作需要，會(huì)計(jì)人員：由財(cái)務(wù)經(jīng)理、集團(tuán)計(jì)劃財(cái)務(wù)部在當(dāng)?shù)卣衅?；?納：由財(cái)務(wù)經(jīng)理、集團(tuán)計(jì)劃財(cái)務(wù)部在當(dāng)?shù)卣衅?，且須有?jīng)濟(jì)擔(dān)保；其他人員：由財(cái)務(wù)經(jīng)理、集團(tuán)計(jì)劃財(cái)務(wù)部在當(dāng)?shù)卣衅?。業(yè)務(wù)指導(dǎo)與支持組成員包括人員管理、會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)、資金等崗位人員；等工作計(jì)劃；人員培訓(xùn)與制度流程的建立按崗位要求進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)下，財(cái)務(wù)經(jīng)理根據(jù)集團(tuán)制度流程、會(huì)計(jì)核算手冊(cè)，并充分則制訂出收銀業(yè)務(wù)制度細(xì)則；二、公司成立初期相關(guān)財(cái)務(wù)手續(xù)的辦理辦理驗(yàn)資手續(xù)驗(yàn)資是指注冊(cè)會(huì)計(jì)師依法接受委托，按照實(shí)務(wù)公告第一條的要求，對(duì)被審單位注冊(cè)資本的實(shí)收或變更情況進(jìn)行審驗(yàn)，并出具驗(yàn)資報(bào)告。適用范圍被審驗(yàn)單位向企業(yè)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立（開業(yè)）登記；出資者分期繳納注冊(cè)資本；企業(yè)新設(shè)合并、分立，或企業(yè)改制時(shí)以部分資產(chǎn)進(jìn)行重組，通過吸收其門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。被審驗(yàn)單位出資者（包括原出資者和新出資者）資本（股本）；被審驗(yàn)單位將資本公積、盈余公積、未分配利潤等轉(zhuǎn)為實(shí)收資本（股本）；出資者將其對(duì)被審驗(yàn)單位的債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)；被審驗(yàn)單位因合并增加實(shí)收資本（股本）；被審驗(yàn)單位因吸收合并、派生分立、注銷股份等減少實(shí)收資本（股本）；轉(zhuǎn)；公司設(shè)立驗(yàn)資程序及所需資料書。起草公司章程，并由各股東簽字（章）東的投資金額、所占股權(quán)比例及出資方式（現(xiàn)金或?qū)嵨镔Y產(chǎn)，無形資產(chǎn)）。憑工商管理部門的公司名稱核準(zhǔn)通知書到銀行開設(shè)公司臨時(shí)賬戶。各股東全部以現(xiàn)金出資的，應(yīng)根據(jù)公司名稱核準(zhǔn)通知書及公司章程規(guī)定行進(jìn)賬單或現(xiàn)金繳款單的“款項(xiàng)用途”欄應(yīng)填寫“XX（股東名稱）股東如以實(shí)物資產(chǎn)（固定資產(chǎn)、存貨等）或無形資產(chǎn)（專利、專有技術(shù)出資，則該部分實(shí)物資產(chǎn)或無形資產(chǎn)需經(jīng)過持有資產(chǎn)評(píng)估資格的會(huì)計(jì)師事務(wù)所或資產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估，并以經(jīng)評(píng)估后的評(píng)估價(jià)值作為股東的資產(chǎn)投入額。以實(shí)物資產(chǎn)作價(jià)投入的，所作價(jià)投入的實(shí)物資產(chǎn)不得超過公司申請(qǐng)的注冊(cè)資本額的50%；以無形資產(chǎn)作價(jià)投入的，所作價(jià)投入的無形資產(chǎn)不得超過公司申請(qǐng)的注冊(cè)20%。與會(huì)計(jì)師事務(wù)所簽訂驗(yàn)資業(yè)務(wù)委托書，委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)資。驗(yàn)資時(shí)需向會(huì)計(jì)師事務(wù)所提供以下資料：公司名稱核準(zhǔn)通知書；公司章程；股東身份證明，個(gè)人股東提供身份證，法人（公司）股東提供營業(yè)執(zhí)照；股東投資款繳存銀行的銀行進(jìn)賬單（支票頭）或現(xiàn)金繳款單；如個(gè)人股東是以個(gè)人存折轉(zhuǎn)賬繳存投資款的，則需提供個(gè)人存折；提供以上資料時(shí)，會(huì)計(jì)師事務(wù)所需驗(yàn)原件后留存復(fù)印件。協(xié)助會(huì)計(jì)師事務(wù)所到公司開戶銀行詢證股東投資款實(shí)際到賬情況。分局專門登記備案。辦理稅務(wù)登記證設(shè)立稅務(wù)登記所需提供資料工商營業(yè)執(zhí)照或其他核準(zhǔn)執(zhí)業(yè)證件或其他許可證副本原件及復(fù)印件三份企業(yè)、單位登記申請(qǐng)表復(fù)印件三份驗(yàn)資報(bào)告及復(fù)印件三份單位成立的批準(zhǔn)文件或合同或章程或協(xié)議書及復(fù)印件三份IC法人或負(fù)責(zé)人身份證原件及復(fù)印件三份法人近期一寸免冠彩照三張（國稅留存二張、地稅留存一張）單位公章和法人名章經(jīng)營場所證明原件（房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證或相關(guān)協(xié)議證明）三份稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他證件、材料。上述資料的復(fù)印件國稅留存二份、地稅留存一份。辦理開戶許可證辦理開戶許可證需提供如下資料給銀行：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（核對(duì)原件）開戶申請(qǐng)登記表；（蓋企業(yè)法人公章、財(cái)務(wù)專用章、法定代表名私章）填寫銀行開戶印鑒卡；（蓋企業(yè)法人公章、財(cái)務(wù)專用章、法定代表人名章）企業(yè)法定代表人的身份證復(fù)印件；（核對(duì)原件）組織機(jī)構(gòu)代碼證書副本復(fù)印件（核對(duì)原件）國稅、地稅登記證復(fù)印件（核對(duì)原件）辦理貸款卡申請(qǐng)《貸款卡》的企業(yè)范圍：凡需要向市轄區(qū)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款、銀行承兌匯票、信用證、保函以及提供擔(dān)保、授信等信貸業(yè)務(wù)的法人企業(yè)、領(lǐng)有《營業(yè)執(zhí)照》的非法人企業(yè)、事業(yè)法人單位和其他借款人（含自然人），均須向中國人民銀行當(dāng)?shù)厥兄行闹猩暾?qǐng)領(lǐng)取《貸款卡》。申請(qǐng)《貸款卡》應(yīng)辦理的手續(xù)及提供的證件：申領(lǐng)的企業(yè)（單位）持《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《營業(yè)執(zhí)照》或《事業(yè)法人登記證》（其他借款人憑上級(jí)批文）款卡申請(qǐng)書》；申請(qǐng)手續(xù)：①《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（非法人企業(yè)提供《營業(yè)執(zhí)照》，事業(yè)單位提供《事業(yè)法人登記證》）副本原件及復(fù)印件（其他借款人提供上級(jí)批文復(fù)印件）；②《中華人民共和國組織機(jī)構(gòu)代碼證》復(fù)印件；③企業(yè)的《注冊(cè)資本驗(yàn)資報(bào)告》復(fù)印件；④上年末和領(lǐng)卡前一個(gè)月的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表復(fù)印件；⑤企業(yè)法人代表（負(fù)責(zé)人）身份證復(fù)印件。自然人申請(qǐng)貸款卡，須攜帶戶口簿、身份證原件和復(fù)印件以及本人私章。經(jīng)審查合格后，由發(fā)卡機(jī)關(guān)在磁卡上輸入貸款卡編碼，發(fā)給《貸款卡》。注意事項(xiàng)：貸款卡是中國人民銀行發(fā)給注冊(cè)地借款人的磁卡條，是借款人憑以向金的要求。辦卡對(duì)象：具有主管工商行政管理局核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)（單位）法人及個(gè)體經(jīng)營者；以個(gè)人名義申請(qǐng)貸款卡不須辦理貸款卡，但個(gè)人為企業(yè)（單位法人或個(gè)體經(jīng)營者擔(dān)保貸款的情況除外。3615不用年審。企業(yè)申請(qǐng)所需材料①《貸款卡申請(qǐng)書》；②《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（非法人企業(yè)為《營業(yè)執(zhí)照》，事業(yè)單位為《事業(yè)法人登記證》正復(fù)印件及副本原件（其他借款人為上級(jí)批文復(fù)印件）；③《中華人民共和國組織機(jī)構(gòu)代碼證》原件及復(fù)印件；④企業(yè)的《注冊(cè)資產(chǎn)驗(yàn)資報(bào)告》原件和復(fù)印件；領(lǐng)卡前一個(gè)月的資產(chǎn)負(fù)債表和上年度決算報(bào)表；⑤法定代表人（或法定代表人授權(quán)的代理人、負(fù)責(zé)人）證及有效證件（身份證）原件及復(fù)印件；審核①提交資料真實(shí)、完整性；②證、照、表相符；③主要財(cái)務(wù)指標(biāo)平衡關(guān)系表發(fā)卡上機(jī)登錄企業(yè)概況后發(fā)卡；年審所需材料①《貸款卡年審報(bào)告書》；②經(jīng)工商部門年檢后的《營業(yè)執(zhí)照》原件及復(fù)印件；③《中華人民共和國組織機(jī)構(gòu)代碼證》復(fù)印件；④上年度會(huì)計(jì)決算報(bào)表；⑤需變更企業(yè)要素的請(qǐng)攜帶變更后的相關(guān)資料原件及復(fù)印件；⑥法定代表人身份證及法人代表證復(fù)印件。三、融資1．融資由集團(tuán)計(jì)劃財(cái)務(wù)部集中管理，新設(shè)立的公司按照集團(tuán)統(tǒng)一的融資方案，協(xié)助辦理當(dāng)?shù)氐娜谫Y手續(xù)。2．新設(shè)立的公司負(fù)責(zé)提供企業(yè)基本情況介紹、項(xiàng)目介紹，與集團(tuán)計(jì)劃財(cái)務(wù)部溝通制定還款計(jì)劃，負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)的接待及解釋工作。3．申請(qǐng)擔(dān)保貸款（還需遵照各商業(yè)銀行自行的管理規(guī)定）營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證或組織機(jī)構(gòu)代碼證、所有賬戶開戶許可證、稅務(wù)登記證、貸款卡使用證的復(fù)印件。復(fù)印件。公司章程復(fù)印件。董事會(huì)成員名單及企業(yè)申請(qǐng)擔(dān)保及同意抵押等事項(xiàng)的董事會(huì)決議。印件，主要股東及高層管理者身份證復(fù)印件。經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的近兩年及當(dāng)期財(cái)務(wù)報(bào)表，擔(dān)保期預(yù)測財(cái)務(wù)報(bào)表。涉及本次貸款的租賃合同復(fù)印件。反擔(dān)保物權(quán)屬證明文件復(fù)印件。填寫完整的《擔(dān)保申請(qǐng)表》?！镀髽I(yè)申保聲明書》。如申保企業(yè)為子公司，需提供控股公司（或母公司）聯(lián)平行子公司的上述資料。1-6四、項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃1、充分了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)政策及相關(guān)稅務(wù)解釋，了解當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惖仁绽U標(biāo)準(zhǔn)；2、根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、確定的銷售比例（面積），由稅務(wù)事務(wù)所出具本項(xiàng)目稅務(wù)籌劃方案。其中包括：土地增值稅的測算、所得稅的測算、涉稅業(yè)務(wù)的核算方式等。3、根據(jù)稅務(wù)籌劃方案明確本公司經(jīng)營范圍是否包含房地產(chǎn)開發(fā)及銷售，如包含需在營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍中予以體現(xiàn)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申領(lǐng)的稅控系統(tǒng)需具備開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的功能，并按規(guī)定購買相關(guān)發(fā)票。五、項(xiàng)目的銷售根據(jù)銷售公司的業(yè)務(wù)流程，財(cái)務(wù)制定相關(guān)收入流程與其業(yè)務(wù)鏈的銜接。與合作銀行聯(lián)系銷售款的收存業(yè)務(wù)。與各商業(yè)銀行接洽商業(yè)地產(chǎn)（住宅）按揭業(yè)務(wù)的辦理。按揭項(xiàng)目準(zhǔn)入需提供資料明細(xì)：法人營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、法人身份證；公司章程；房地產(chǎn)資質(zhì)等級(jí)證書；項(xiàng)目開發(fā)立項(xiàng)文件或有權(quán)批準(zhǔn)部門的批復(fù)文件；項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同書及付清地價(jià)款證明（相應(yīng)合同和憑證）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（含附件）、項(xiàng)目國有土地使用權(quán)證、建筑工程規(guī)劃許可證（含附件）、施工許可證、商品房預(yù)售許可證（售證的，可先行報(bào)批）；會(huì)計(jì)或?qū)徲?jì)事務(wù)所出具的注冊(cè)驗(yàn)資證明；貸款卡及查詢信息；近兩年的財(cái)務(wù)報(bào)告（原則上要求經(jīng)審計(jì)）及最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表；工程總平面圖或樓書；樓盤實(shí)景圖片。六、項(xiàng)目建設(shè)過程中的財(cái)務(wù)管理了解工程排期及分項(xiàng)工程概算（房地產(chǎn)公司可提供）工程合同的審核（購合同、工程設(shè)備采購、安裝合同等）審核要點(diǎn)：在《合同印鑒使用審批單》的財(cái)務(wù)欄簽署意見；合同中要求提供發(fā)票且發(fā)票種類是否正確；合同價(jià)款計(jì)算是否正確；付款進(jìn)度比例的累計(jì)數(shù)是否超過100%；為保證工程質(zhì)量，施工合同的付款約定按工程驗(yàn)收合格后累計(jì)付款比例為50%，余款中除質(zhì)保金按合同約定質(zhì)保期付款外，其余款項(xiàng)于驗(yàn)收合格滿一年后付款。付款進(jìn)度的審核審核要點(diǎn)：依據(jù)《工程付款會(huì)簽單》中房地產(chǎn)公司工程部、監(jiān)理公司、新公司指定的負(fù)責(zé)人的簽字意見；核對(duì)合同中進(jìn)度付款的要求是否被上述各部門確認(rèn)；核對(duì)合同中對(duì)發(fā)票提供的要求。根據(jù)取得的優(yōu)惠政策審核并支付相關(guān)配套工程等費(fèi)用外來施工單位涉稅發(fā)票及代扣代繳稅款的管理外來施工單位代開建安發(fā)票所需資料施工單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本 復(fù)印件 2份施工單位地稅稅務(wù)登記證副本 復(fù)印件 2份施工單位開戶行許可證 復(fù)印件1施工單位與被施工單位雙方簽訂的施工合同，復(fù)印件2施工單位《建筑安裝資質(zhì)證明》 復(fù)印件2《外出經(jīng)營管理施工證明》 到施工單位所在轄區(qū)地方稅務(wù)局開具，2份，蓋有施工單位及地方稅務(wù)局公章（要原件）。業(yè)務(wù)辦理以上資料準(zhǔn)備完整后，攜資料到項(xiàng)目屬地稅務(wù)局指定地點(diǎn)辦理代開發(fā)票事宜。注意事項(xiàng)開發(fā)票時(shí)，應(yīng)填寫付款單位全稱——我公司（本項(xiàng)目）全稱及納稅人識(shí)別號(hào)付款單位名稱：XX市XXX有限公司。納稅人識(shí)別號(hào)：123456789123456開具的發(fā)票聯(lián)正面需蓋有“XXXX“XXXX地方稅務(wù)局代開發(fā)票專用章”。附件PAGEPAGE285市場概況

…………市場………品類調(diào)研表（表一）名稱 具體地址 所處地段開業(yè)時(shí)間 經(jīng)營方式 優(yōu)勢品類招商狀況 經(jīng)營情況資質(zhì)級(jí)別 品牌等級(jí) 銷售狀況商戶姓名 聯(lián)系方式 鋪位號(hào) 商鋪面

商鋪數(shù)量廠家 東北 （條柜）直銷 區(qū)代

市 分 品牌數(shù)代 銷

A B

盈 保 虧 備 注利 本 損小結(jié)調(diào)研人： 調(diào)研時(shí)間：………市商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)（表二）行業(yè)數(shù)量備注現(xiàn)代百貨綜合（含農(nóng)貿(mào)、集貿(mào)）市場專業(yè)市場餐館賓館洗浴中心百貨超市連鎖店咖啡店專業(yè)店室內(nèi)公園滑雪場商務(wù)會(huì)館歌舞廳茶館電影院網(wǎng)吧健身中心游泳館書店美容美發(fā)溜冰場體育場館保齡球館電玩城棋藝館休閑保健室內(nèi)高爾夫洗車行物流倉儲(chǔ)汽車4S店287PAGEPAGE291……市基本狀況數(shù)據(jù)匯總表(表三)調(diào)查項(xiàng)目資料來源數(shù)量調(diào)查項(xiàng)目資料來源數(shù)量單位總?cè)丝谌f人市區(qū)人口萬人郊區(qū)人口萬人下轄區(qū)縣個(gè)公交線路條出租車輛私家車輛城市總面積萬平公里市區(qū)面積萬平公里郊區(qū)面積萬平公里商品房在建面積萬平方米人口交通地產(chǎn)狀況房價(jià) 住宅 元/平方米商業(yè) 元/平方米……城市交通情況對(duì)比（表四）單位 03年 04年 06年年末公共汽車數(shù)量 公共汽車線路 營運(yùn)線路長度 公里客運(yùn)總?cè)藬?shù) 億人年末出租車數(shù)量 輛鐵路貨運(yùn)量 萬噸公路貨運(yùn)量 萬噸民航貨運(yùn)量 萬噸水路貨運(yùn)量 萬噸鐵路客運(yùn)量 萬人公路客運(yùn)量 萬人民航客運(yùn)量 萬人地 區(qū)各種分組的人口構(gòu)成（%，總?cè)丝?100%）按性別分按農(nóng)業(yè)非農(nóng)業(yè)分按年齡分地 區(qū)各種分組的人口構(gòu)成（%，總?cè)丝?100%）按性別分按農(nóng)業(yè)非農(nóng)業(yè)分按年齡分男女農(nóng) 業(yè)非農(nóng)業(yè)18歲以下18-35歲35-60歲60歲以上全 市鐵西區(qū)鐵東區(qū)公主嶺市雙遼市梨樹縣伊通縣………市（地區(qū)）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比表（表六）單位 2003年 上年±% 2004年 上年±% 2005年 上年±% 備注市（地區(qū)）萬元生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè) 萬元第二產(chǎn)業(yè) 萬元第三產(chǎn)業(yè) 萬元小結(jié)調(diào)研人： 調(diào)研時(shí)間：城市總體環(huán)境一覽表(表七)市總?cè)丝?市區(qū)人口 332萬/58萬2002年 2003年 2004年 2005年 備注國內(nèi)生產(chǎn)總值(萬元)社會(huì)消費(fèi)品零售總額(萬元)人均可支配收入（元）資(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)面積（萬平方米）住宅銷售均價(jià)（元）………市人均收入一覽表（表八）城鎮(zhèn)居民人均收入農(nóng)村居民人均收入

單位 2003年 上年±% 2004年 上年±% 2005年 上年±% 備注元元小結(jié)調(diào)研人： 調(diào)研時(shí)間：城市居民消費(fèi)支出表（表九）內(nèi)容04年：人口（）05年：人口（）06年：人口（）備注金額(元)占比(%)金額(元)占比(%)金額(元)占比(%)家庭設(shè)備交通居住服飾食品醫(yī)療保健文化娛樂其它對(duì)比分析：類別企業(yè)名稱經(jīng)營年限類別企業(yè)名稱經(jīng)營年限規(guī)模（萬㎡）經(jīng)營形式經(jīng)營定位區(qū)域影響力改造擴(kuò)建空間優(yōu)勢品類區(qū)域（行業(yè)排名面積層數(shù)商場商場商場商場商場商場商場商場商場市場市場市場）……市地產(chǎn)開發(fā)對(duì)比表（表十一）備03年 04年 05年注面積(萬㎡) 商業(yè)占比(%) 面積(萬㎡) 商業(yè)占比(%) 面積(萬㎡) 商業(yè)占比(%)房屋施工面積房屋竣工面積現(xiàn)房銷售面積期房銷售面積地塊自身情況（表十二）位 置面 積長×寬交 市內(nèi)公交線路通 長途公交線路距商業(yè)中心距離（公里）地 貌 待拆遷 三通一平 五通一平土地性質(zhì) 工業(yè)用地 住宅用地 商業(yè)用地相鄰道路城市規(guī)劃發(fā)展方向規(guī)劃條件（當(dāng)?shù)匾?guī)劃局所要求的該地應(yīng)建的樓高、密度、綠地面積等）298PAGEPAGE302…………市地方主要媒體調(diào)研（表十三）媒體名稱 主要功能 發(fā)行量(收視/聽)率 廣告發(fā)布價(jià)格競爭對(duì)手調(diào)研表（表十四）商場、市場名稱備注地點(diǎn)開發(fā)商承建商主營品類經(jīng)營方式樓體建筑面積使用面積出租率商場、市場名稱備注地點(diǎn)開發(fā)商承建商主營品類經(jīng)營方式樓體建筑面積使用面積出租率平均租金保證金交款方式工商費(fèi)國稅采暖費(fèi)地稅電費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)廣告費(fèi)進(jìn)場費(fèi)出兌費(fèi)裝修保證金促銷方式宣傳形式經(jīng)營定位服務(wù)舉措經(jīng)營歷史商戶數(shù)量停車位配套設(shè)施空調(diào) 扶梯 貨梯 酒店 招待所 銀行 郵局市場倉儲(chǔ)狀況派出所 工商所 庫房 物

備注租賃 買斷 扣點(diǎn)飲食 娛樂調(diào)研人： 調(diào)研時(shí)間：…………項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)（表十五）風(fēng)險(xiǎn)防范法律風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)（客戶、競爭對(duì)手、市場本身、城市總體環(huán)境及基本狀況表（表十六）城市名稱城市名稱城市名稱城市名稱城市名稱城市名稱200520062005200620052006200520062005200620052006生產(chǎn)總值(億元)第一產(chǎn)業(yè)(億元)第二產(chǎn)業(yè)(億元)第三產(chǎn)業(yè)(億元)生產(chǎn)總值年增長速度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(億社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億城市居民人均可支配收入房屋施工面積(萬平方米)房屋竣工面積(萬平方米)商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)(元/平方米)住宅地產(chǎn)均價(jià)(元/平方米)全市人口(萬人)城區(qū)人口(萬人)全市面積(平方公里)城區(qū)面積(平方公里)居民消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況對(duì)比(元)（表十七）城市名稱城市名稱城市名稱城市名稱城市名稱城市名稱200520062005200620052006200520062005200620052006城市居民人均消費(fèi)支出城市居民人均消費(fèi)支出年增幅食品消費(fèi)額占消費(fèi)支出比服飾消費(fèi)額占消費(fèi)支出比設(shè)備用品消費(fèi)額占消費(fèi)支出比醫(yī)療保健消費(fèi)額占消費(fèi)支出比交通通訊消費(fèi)額占消費(fèi)支出比娛教服務(wù)消費(fèi)額占消費(fèi)支出比居住消費(fèi)額占消費(fèi)支出比其它消費(fèi)額占消費(fèi)支出比恩格爾系數(shù)PAGEPAGE305土地開發(fā)的工作程序流程表:（表十八）原土地所有者或使用者原土地所有者或使用者1、征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門同意2、向市儲(chǔ)備中心提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)市國土局市國土局1、受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地預(yù)審2、委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案市土地儲(chǔ)備開發(fā)聯(lián)席會(huì)市土地儲(chǔ)備開發(fā)聯(lián)席會(huì)就土地、產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃、資質(zhì)、交通、環(huán)保等對(duì)一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見市國土局會(huì)同相關(guān)部門市國土局會(huì)同相關(guān)部門1、確定土地一級(jí)開發(fā)主體（委托或招標(biāo)）2、下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)3、簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同市規(guī)委市建委市交通市園林市文物市環(huán)保局市政專市發(fā)改規(guī)劃意建設(shè)意委局局環(huán)境評(píng)價(jià)業(yè)部門委見書見交通評(píng)古樹處文物保意見市政接核準(zhǔn)價(jià)意見理意見護(hù)意見用意見土地一級(jí)開發(fā)主體辦理征地、拆遷等手續(xù)，組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等土地一級(jí)開發(fā)主體辦理征地、拆遷等手續(xù)，組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)市國土局商相關(guān)委辦局1、審核土地一級(jí)開發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地3、納入市土地儲(chǔ)備庫（根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)），或直接入市交易（由受讓方支付土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)）通過招牌掛拿地一級(jí)開發(fā)流程通過招牌掛拿地一級(jí)開發(fā)流程提交決策層出具意見開發(fā)可行性方案報(bào)告在當(dāng)?shù)爻闪㈨?xiàng)目公司確定成本及收益方案數(shù)據(jù)分析，風(fēng)險(xiǎn)分析相關(guān)數(shù)據(jù)整理深入洽談詳細(xì)市場調(diào)查初級(jí)洽談成本核算分析，相關(guān)數(shù)據(jù)分析信息入庫其他國土部門招、拍、掛公告信息其他國土部門招、拍、掛公告信息中間人介紹政府招商部門法院及拍賣行信息項(xiàng)目看地，市場調(diào)研項(xiàng)目看地，市場調(diào)研 表二十申請(qǐng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃樣文：關(guān)于申請(qǐng) 年 建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃的請(qǐng)示XX市發(fā)展和改革委員會(huì)：我公司根據(jù)X規(guī)用地（2007） 號(hào)規(guī)劃、X開項(xiàng)審字〔2007〕 號(hào)（XX改指正字〔2007〕號(hào)、X國用〔2007〕第 號(hào)以及X環(huán)建（表）〔2007〕 號(hào)。擬在XX市進(jìn)行產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。建設(shè)地址：東至 、南至 、西至 、北至 。工程**棟，總建筑面積 平方米，其中住宅面積 平方米、公建面積 平方米、地下車庫面積 平方米。工程顯見規(guī)劃圖。項(xiàng)目總投資 萬元其中工程建設(shè)總投資 萬元，資金自籌解決。工程工期200 至200 年。200 年計(jì)劃投資 萬元。工程**棟至**棟。建筑面積 平方米其中住宅面積平方米、公建面積 平方米。工程年內(nèi)（主體完工、基礎(chǔ)完工、主體三層、三通一平。請(qǐng)批復(fù)申報(bào)人：職務(wù)：手機(jī)：辦公電話：單位地址：郵編：XX市開發(fā)公司二零年月日第PAGE第308頁共310頁表二十一

xx購物樂園管理員日工作流程（以下主題活動(dòng)均以新生活購物樂園為例，涉及到具體項(xiàng)目視不同情況進(jìn)行調(diào)整）時(shí)間事項(xiàng)要求考核標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)準(zhǔn)備8:00管理人員由辦公區(qū)通道進(jìn)入1、打卡2、整理儀容儀表3、檢查手臺(tái)是否正常準(zhǔn)時(shí)打卡，著標(biāo)準(zhǔn)工裝，保持通訊工具暢通，無關(guān)機(jī)、停機(jī)現(xiàn)象管理人員進(jìn)入商場統(tǒng)一由xx1號(hào)門進(jìn)入商場準(zhǔn)時(shí)到崗無遲到現(xiàn)象8：00—8：10管理員早巡視1、檢查區(qū)域公共設(shè)備是否完好2、檢查區(qū)域是否有異常1、時(shí)間：8:05各商場由一名管理員到達(dá)指定候場區(qū)2、商戶紀(jì)律：在候場區(qū)內(nèi)巡視，有無私自進(jìn)入賣場、打鬧現(xiàn)象3、員工紀(jì)律：管理人員無聚堆、閑談現(xiàn)象4、站位：面向營業(yè)員，站立在隊(duì)列前方，橫成線58：09作迅速，口號(hào)響亮，隊(duì)伍成列。8：10分由管理員帶隊(duì)進(jìn)入現(xiàn)場8：10—8：20管理員迎接營業(yè)員入場商場經(jīng)理帶領(lǐng)管理員在各所屬區(qū)域指定通道上迎接營業(yè)員1、工裝整齊，面帶微笑2、向營業(yè)員問候：“早上好”營業(yè)員入場17：552、在指定入口入場，主動(dòng)出示證件32524、食品商場由路8號(hào)門入場1921位置，無在其他通道橫穿現(xiàn)象2、等待例會(huì)紀(jì)律：營業(yè)員在早例會(huì)位置列隊(duì)等候，整理胸卡準(zhǔn)備開會(huì)，無亂串現(xiàn)象384：00--8：20，此開門時(shí)間只允許食品商場商戶及營業(yè)員入內(nèi)，其他商場商戶、營業(yè)員不準(zhǔn)在此入場8：20—8：30商戶早例會(huì)1、宣貫制度流程、安排區(qū)域重點(diǎn)工作、商戶培訓(xùn)、對(duì)特殊事項(xiàng)提要求2、例會(huì)安排；周一廣播大會(huì)、周二清掃衛(wèi)生、周三經(jīng)理例會(huì)、周四--周日管理員例會(huì)1、時(shí)間：8：20分準(zhǔn)時(shí)召開例會(huì)2、參會(huì)人數(shù)：所屬區(qū)域商戶戶數(shù)90%以上3、紀(jì)律：營業(yè)員無遲到現(xiàn)象、列隊(duì)整齊、會(huì)議期間無私自走動(dòng)、閑談，無不參加早例會(huì)人員閑坐現(xiàn)象4、例會(huì)內(nèi)容：有計(jì)劃，有安排，并在巡檢記錄本上詳細(xì)記錄5、保證時(shí)間安排，無提前結(jié)束現(xiàn)象8：30—8：35商場早新聞8：30—8：35商場早新聞1、廣播配合引導(dǎo)例會(huì)時(shí)間2、營業(yè)員迅速回歸鋪位，邊簡單清理衛(wèi)生邊收聽早新聞營業(yè)員在本鋪位內(nèi)清理衛(wèi)生，無亂走動(dòng)現(xiàn)象8:40早迎賓1、播迎賓詞，放迎賓曲2、保安開門，物業(yè)部開啟扶梯及照明3、商場迎賓1、保安按規(guī)定開啟各門，無遲開、漏開現(xiàn)象2、營業(yè)員著工裝在本鋪位前，標(biāo)準(zhǔn)姿勢，站立迎賓至第一位顧客到達(dá)本鋪位，無閑談現(xiàn)象營業(yè)時(shí)間8：40—9：00正常營業(yè)1、營業(yè)員開小票售貨2、九點(diǎn)整各商場至各層服務(wù)臺(tái)整點(diǎn)簽到1、商場早會(huì)：8：45-9：00商場召開管理人員早例會(huì)2、整點(diǎn)簽到：商場經(jīng)理、管理員以商場為單位列隊(duì)準(zhǔn)時(shí)至服務(wù)臺(tái)前依次簽到，完畢后列隊(duì)返回，無漏簽3、簽到紀(jì)律：如有特殊事宜提前說明簽到期間禁止說笑、打鬧9：00—10：00管理員整點(diǎn)巡視1、管理員現(xiàn)場巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決并詳細(xì)記錄2、十點(diǎn)整至各層服務(wù)臺(tái)簽退1、巡場紀(jì)律：巡視期間不得返回辦公區(qū)，如辦理緊急業(yè)務(wù)，需將直屬領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)業(yè)務(wù)部門簽字后情況說明報(bào)至管理部2、簽到紀(jì)律：商場經(jīng)理、管理員準(zhǔn)時(shí)整點(diǎn)簽退，無漏簽，如有特殊事宜提前說明，簽到期間禁止說笑、打鬧10：00—11：30管理員辦理日常業(yè)務(wù)1、每兩個(gè)商場間放一名值班經(jīng)理值班，處理現(xiàn)場業(yè)務(wù)2、其余管理員回辦公區(qū)辦理日常業(yè)務(wù)值班紀(jì)律：各商場應(yīng)嚴(yán)格按照咨詢值班臺(tái)排班表值班，禁止出現(xiàn)漏崗現(xiàn)象11：30—13：00午休1、管理人員輪流用餐，并留守值班人員2、營業(yè)員按規(guī)定時(shí)間用餐1、值班要求：管理員輪流用餐，現(xiàn)場及辦公區(qū)各留一名人員值班，其它管理員在不離開商場范圍內(nèi)用餐，否則填寫《外出審批單》2、用餐要求：辦公區(qū)內(nèi)不得食用帶刺激性氣