重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告

重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析匯報TempoTempoTempoTempoTempoTempoTempoTempoTempoTempoTempoTempo重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第1頁

目錄第一部分中國養(yǎng)老市場宏觀經(jīng)濟概述一、中國老齡化問題凸顯二、老年服務現(xiàn)實狀況尷尬，供需失衡三、人均GDP成為中國整體支付能力掣肘四、中國面臨最主要民生問題之一五、發(fā)展多樣化、社會化、市場化六、養(yǎng)老服務業(yè)開始進入“黃金發(fā)展期”七、養(yǎng)老地產(chǎn)并非是炙手可熱香餑餑八、高端養(yǎng)老機構(gòu)前景和價值第二部分發(fā)達國家養(yǎng)老市場概況1、美國鳳凰城及太陽城中心養(yǎng)老小區(qū)2、臺灣潤福生活新象館3、日本港北新城4、荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓第三部分中國高端養(yǎng)老市場經(jīng)典案例1、青島愛丁堡國際老年公寓2、北京康夢圓國際老年公寓3、浙江城仙居（連鎖）4、上海親和源老年公寓5、北京太陽城6、廣東金龍湖養(yǎng)老基地重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第2頁

目錄第四部分重慶養(yǎng)老市場概況一、重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構(gòu)供給現(xiàn)實狀況二、重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構(gòu)供給預測第五部分重慶經(jīng)典項目介紹1、重醫(yī)第一從屬醫(yī)院青杠老年養(yǎng)護中心2、重慶市第一社會福利院3、重慶市第三社會福利院4、重慶九九康壽中心第六部分重慶業(yè)內(nèi)人士及三高老人訪談一、業(yè)內(nèi)人士訪談二、三高老人訪談第七部分重慶消費市場需求意見分析一、市場認知及態(tài)度分析二、養(yǎng)老生活現(xiàn)實狀況意見三、對社會養(yǎng)老機構(gòu)選擇意見四、對項目標認知態(tài)度和提議第八部分消費者信息渠道及日常生活形態(tài)調(diào)研一、對養(yǎng)老服務機構(gòu)信息認知渠道二、日常休閑娛樂活動方式三、日常出行交通工具選擇第九部分調(diào)研結(jié)論與定位提議重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第3頁第一部分中國養(yǎng)老市場宏觀經(jīng)濟概述重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第4頁□截至年，我國60歲以上人口已達1.67億□占總?cè)丝?2.5%□占全世界老齡人口1/5，□世界上唯一老齡人口過億國家。一、中國老齡化問題凸顯□截至年底，全國各類老年福利機構(gòu)38060個，床位266.2萬張。□發(fā)達國家老年公寓每千人擁有床位數(shù)在50-70張之間。□在中國，65歲以上老人每千人擁有床位數(shù)不過23.5張，缺口300萬張以上。二、老年服務現(xiàn)實狀況尷尬、供需失衡以上數(shù)據(jù)摘自中國老齡委《年中國老齡化問題研究匯報》重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第5頁□截至年日本人均GDP快要40000美元□中國人均GDP只有3744美元□日本這一數(shù)據(jù)約為中國10.6倍三、人均GDP成為中國整體支付能力掣肘（世界銀行數(shù)據(jù)顯示）部分大中城市關(guān)鍵區(qū)和部分地市老齡化程度已相繼超出20%。年，中國已進入人口老齡化社會11年。未來十年，我國人口老齡化速度將深入快速發(fā)展，每年新增老齡人口將到達800萬，到年老年人口將到達2.48億。人口老齡化已成為我國面臨最主要民生問題之一。四、中國面臨最主要民生問題之一首先，以上數(shù)據(jù)已經(jīng)成為制約養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化進程主要原因；其次，中國社會對于養(yǎng)老觀念仍停留在兒女養(yǎng)老傳統(tǒng)中未改變；其三，盡管這10年來中國政府已經(jīng)開啟養(yǎng)老體系建設，但很多政策落實尚需時日。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第6頁五、發(fā)展多樣化、社會化、市場化

年，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模已超出1萬億元，這對于中國拉動內(nèi)需、化解當前國際金融危機影響含有主要意義。從久遠看，促進中國第三產(chǎn)業(yè)尤其是老年服務業(yè)當代化，還將有力助推我國“綠色GDP”增加，再造中國經(jīng)濟發(fā)展新“黃金期”。老齡化相對應是一個超出3萬億需求“銀發(fā)市場”。依據(jù)清華大學就業(yè)與社保中心主任楊燕綏研究認為，到2035年中國老齡人口將貢獻：最少增加1400萬勞感人口、占GDP總量5.7%稅前消費能力。六、養(yǎng)老服務業(yè)開始進入“黃金發(fā)展期”中國未來還有可能經(jīng)過財政補助、減免稅收、購置服務甚至養(yǎng)老專題按揭貸款等伎倆加緊處理老齡問題。養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、小區(qū)、市場化養(yǎng)老并存局面，出現(xiàn)了異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、“侯鳥式”養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始走出一條與國際經(jīng)驗接軌社會化、市場化道路。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第7頁養(yǎng)老地產(chǎn)號稱是房地產(chǎn)領(lǐng)域里最終一個金礦。首先，很多切入其中投資人往往只是奔著國家相對優(yōu)惠土地政策，但養(yǎng)老小區(qū)關(guān)鍵并非在建房子，而是在管理、服務體系建立。其次，當前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整體收益率非常有限，舉個例子，即使國內(nèi)運行最好養(yǎng)老機構(gòu)，200畝建筑面積、1600張床位全部入住情況下，凈利潤也不過7%。光大亞雷執(zhí)行董事周以升就說：養(yǎng)老地產(chǎn)從中期看有大機會，這是一個結(jié)構(gòu)性機會。其作為財務投資人總是要比行業(yè)先鋒慢半步，主要是要考查風險點，畢竟當前真正有成功經(jīng)驗養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和運行商都很有限。七、養(yǎng)老地產(chǎn)并非是炙手可熱香餑餑至善模式運作大眾化高端養(yǎng)老機組成熟后，將現(xiàn)有高端養(yǎng)老機構(gòu)轉(zhuǎn)化成大眾化類型，如此提升其入住率、資源利用率和利潤率；這種機構(gòu)運作模式有著巨大商業(yè)價值，經(jīng)濟價值和社會價值，而且還有深遠歷史意義，并推進相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈健康成長與發(fā)展。八、高端養(yǎng)老機構(gòu)前景和價值重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第8頁老年公寓在小區(qū)中適于老年人居住要求來進行設計和建設，稱為老年公寓。這種公寓主要按老兩口住在一起來設計，因而一室一廳一廚一衛(wèi)一室戶占有一定比重，又考慮老人有時要與親人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室戶依然占有主體地位。老年公寓是各種專業(yè)化經(jīng)營項目標綜合體，其管理與經(jīng)營愈加強調(diào)服務質(zhì)量。主要特征有：1）在時間特征上，入住群體入住時間較長；2）在經(jīng)濟特征上，形成投入產(chǎn)出良性循環(huán)。是以個人繳費為主，絕大多數(shù)老年人要用自己退休金、兒女贍養(yǎng)費或其它經(jīng)濟收入，交付老年公寓各項費用。老年公寓已經(jīng)展現(xiàn)了不一樣檔次，以滿足不一樣經(jīng)濟負擔能力老年人需要；3）在社會特征上，實施同吃同住、同活動群居生活方式；4）在服務特征上，有較為完善、配套、系統(tǒng)生活、娛樂、保健、醫(yī)療等服務；5）在產(chǎn)權(quán)特征上，老年公寓經(jīng)營管理機構(gòu)能夠擁有全部權(quán)，也能夠只含有使用權(quán)，入住老人則是租賃形式；6）在開發(fā)特征上，要依據(jù)老年人生理特征和生活需要，提供無障礙居住環(huán)境。中國青島愛丁堡國際養(yǎng)老公寓是該類項目標經(jīng)典案例。關(guān)鍵詞解釋重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第9頁社會福利院（敬老院）有老年人老伴逝世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多愿意或者被“社會工作”動員住進養(yǎng)老院。所以，國內(nèi)外住養(yǎng)老院，主要是單身老人。在改革開放前，我國各地就辦有一定數(shù)量養(yǎng)老院。改革開放以后，養(yǎng)老院數(shù)量又有新發(fā)展。總說來，一是數(shù)量少，二是水平低。比如，許多養(yǎng)老院是三、四個老人合住一間房，有甚至六個老人合住一間房。當前我國城市居住水平已經(jīng)顯著提升，老年人普通都有一套自已住房，他們都有自已私密，都有不一樣生活習慣，尤其是不一樣起居習慣。在發(fā)達國家，美國和英國養(yǎng)老院，都是一個老人住一套一居室，包含一間臥室、一間客廳、一廚、一衛(wèi)。除了住房這個硬件條件差外，還有軟件條件，諸如生活服務、醫(yī)療服務以及伙食水平等。中國民政養(yǎng)老機構(gòu)當前總體發(fā)展水平不停提升，但仍無法滿足老齡化進程帶來需求。當前，政府提倡民營資本介入，需要在政策配套上跟進，以勉勵民營企業(yè)關(guān)注社會養(yǎng)老需求較強增加勢頭。而且更要注意提升水平，從硬件條件和軟件條件兩個方面努力提升養(yǎng)老院水平，使老人們在養(yǎng)老院里住得好，生活得舒適。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第10頁老年小區(qū)以老年人為主要居住對象，符合老年人生理和心理特征，成片開發(fā)、建設老年住宅樓棟集合體，配置有老年人輔助設施，并具備一定城市功效或配套機能。老年小區(qū)不一樣之處是入住為老年人，并允許老年人帶親人（如兒女）住在一起，因為小區(qū)主要是為老年人服務，設置有醫(yī)護、家務服務、社會交往和文娛體育活動等設施，而且對老年人有較多優(yōu)惠。1）老人占據(jù)主體地位，其方式為居家養(yǎng)老，是它區(qū)分于普通地產(chǎn)主要原因；2）空間環(huán)境在規(guī)劃設計上強調(diào)綜合居住與生活、工作、購物、文化、教育休閑等各種要素，是友好新生活方式空間載體；3）除了本身組成完整自成體系服務功效外，還含有對外交通、通訊、商業(yè)網(wǎng)點、公共設施和行政管理功效，與社會形成共享發(fā)展格局；4）其優(yōu)勢在于便于為老年人集中提供專門服務，提升資源利用效率，并為老人創(chuàng)造豐富多樣同齡交流環(huán)境；5）專門老年小區(qū)往往有2-3棟以租賃形式經(jīng)營老年公寓。使得專門老年住區(qū)模式和老年公寓模式夾雜在一起，難以區(qū)分。北京太陽城和上海親和源養(yǎng)老小區(qū)是國內(nèi)比較經(jīng)典成功例子，規(guī)模性較大，值得借鑒。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第11頁醫(yī)護型養(yǎng)老院在西方國家，醫(yī)護型養(yǎng)老院即使也叫養(yǎng)老院，但卻與醫(yī)院比較類似，這種養(yǎng)老院已經(jīng)有了一定數(shù)量。有些老年人，因患了一些生活不能自理病，比如癱瘓在床等，就能夠申請住醫(yī)護型養(yǎng)老院。這種養(yǎng)老院，多為每個老人住一間類似旅館房間，即臥室與衛(wèi)生間在一起。因為這些老人一天到晚躺在床上不能行動，普通不需要帶有客廳和廚房。養(yǎng)老院對這些老人進行24小時醫(yī)護，包含診療、治療、吃藥、打針、穿衣、吃飯、大小便、洗臉、洗澡直至睡覺翻身(有病人自己無力翻身)，都由醫(yī)護人員進行護理。住這種養(yǎng)老院與住醫(yī)院進行特護差不多，但費用比醫(yī)院特護廉價得多。這種形式養(yǎng)老院當前在中國還處于發(fā)展初級階段，重慶醫(yī)科大學青杠老年養(yǎng)護中心項目建設就是一個經(jīng)典例子。這類養(yǎng)老費用要高于常規(guī)養(yǎng)老支出一倍以上，是類似需求一個主要補充。托老所托老所主要特征表現(xiàn)在：

1）在時間上通常是短暫；

2）在流動性上不一樣于養(yǎng)老院和養(yǎng)老公寓等；

3）在費用上更適合低收入家庭；托老所往往由小區(qū)、街道組織或民營機構(gòu)自發(fā)組織成立，以滿足需求。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第12頁第二部分發(fā)達國家養(yǎng)老市場概況重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第13頁1、美國美國老年公寓普通分為三類：自住型老年公寓、陪護型老年公寓和特護型老年公寓。1）自住型老年公寓通常不為老年人提供任何與日常生活、藥品服務相關(guān)幫助，但會提供完善小區(qū)服務。2）陪護型老年公寓則向老年人提供與日常生活相關(guān)各種服務，包含做飯、幫助洗澡、洗衣、體檢及其它個人生活方面服務。3）特護型老年公寓除了上面兩種類型所提到服務外，還提供全方面醫(yī)療服務。在美國形成規(guī)模和品牌兩大養(yǎng)老小區(qū)成為行業(yè)標桿，在經(jīng)營與管理上含有獨到之處：美國鳳凰城養(yǎng)老小區(qū)（SunCityWest)□位于亞利桑那洲鳳凰城西北12英里，那里整年312天能夠接收到日照?！貘P凰城擁有1200畝高爾夫球場，所以又被稱為“高爾夫興趣者天堂”?！跽嫉?7.8km，其中陸地37.6，水域0.2km。□鳳凰城由DelWebb企業(yè)于1960年開始建設，經(jīng)過20年發(fā)展基本建成?！鯇９┩诵萜髽I(yè)主管和老板居住，棟棟別墅立于高爾夫球場草坪周圍，空氣十分新鮮?！醴績r廉價，因為這里沒有學校，很多稅賦得到減免?！跽麄€鳳凰城高爾夫球車是居民正當主要交通工具之一□城內(nèi)除了擁有大專為老人服務綜合性醫(yī)院外，心臟、眼科中心及數(shù)百個醫(yī)療診所圍繞其間。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第14頁——包含——多層公寓住宅獨立居住中心生活救助中心生活照料小區(qū)復合公寓住宅用于演出“sunbowl”室外劇場和”sundome“中心是為演出而建在鳳凰城區(qū)域，能提供7000個座位?！髁ψ≌殫潉e墅：16,516套雙拼別墅：6,734套鳳凰城擁有7個娛樂中心，提供游泳、網(wǎng)球和工藝，另有兩個保齡球館，8個高爾夫場，3個鄉(xiāng)村俱樂部，一間美術(shù)館和一個交響樂演奏廳。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第15頁美國太陽城中心(SunCityCenter)□太陽城中心（SunCityCenter）是美國較大老年小區(qū)之一。□美國太陽城中心始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸。位于坦帕和薩拉蘇達之間，距墨西哥海灣海灘只有幾分鐘旅程。這里居民必須是55歲以上老人，18歲以下陪同人士一年居住時間不能超出30天。□小區(qū)內(nèi)有適應不一樣老人需要各種居住組團，小區(qū)生活主動活躍，讓人們能夠建立親密聯(lián)絡和交流?！踉诿绹?，人們不把老年人稱做夕陽，而是叫做太陽。居住在這么老年小區(qū)對老人身體非常有益，聽說，老年小區(qū)中老年人比美國平均人口壽命高10歲。□小區(qū)有專為老年人考慮建筑規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)無障礙設計：無障礙步行道、無障礙防滑坡道，低按鍵、高插座設置，小區(qū)住宅以低層建筑為主。同時，小區(qū)內(nèi)空間導向性被強調(diào)：對方位感、交通安全性、道路可達性均做了安排，實施嚴格人車分流?！踉谶@里，表達是一個生活，一個不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型老年生活，充實、健康。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第16頁美國太陽城中心現(xiàn)有來自全美以及世界各地住戶1.6萬戶，并一直處于連續(xù)增加態(tài)勢。整個小區(qū)由包含“太陽城中心”(獨立家庭別墅)、“國王之殿”(連體別墅)、“湖中之塔”(輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu))、“庭院”和“阿斯頓花園”(出租獨立居住公寓)以及“自由廣場”(輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu))六大居住小區(qū)。以上各小區(qū)共同享用一個郵局、超市、醫(yī)療機構(gòu)、銀行和教堂。在太陽城中心，不論您選擇哪種住宅，都會享受到主動活躍老年生活方式。連體別墅中一套住宅價位從9萬美元到20萬美元不等，而且還能夠選擇全部、部分或不需公共維護保養(yǎng)住宅。在太陽城中心，每人每年享用綜合會所費用為140美元。享受康樂設施包含室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球、推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心、會議室和一個1萬平方英尺劇場。住在太陽城中心居民，大約三分之一是活躍高爾夫球興趣者，因為高爾夫球是一個最適于老年人健身運動。不論您是初學者還是高手，都能夠參加。因為太陽城中心高爾夫球場共有126個洞，比標準18洞球場大得多，球洞也多得多，以利眾多老人同時活動。在交納入會費后，每年每人費用大約為1500美元。在小區(qū)內(nèi)，有各種各樣俱樂部，開設課程和組織活動超出80種以上，重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第17頁太陽城中心保持著豐富周末活動，把整個社區(qū)老人參加度完全調(diào)動起來，年帶來額外配套消費突破6000萬美元，且該項增加呈逐年遞增趨勢。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第18頁2、臺灣在臺灣淡水，就有這么一處養(yǎng)老小區(qū)，常年都需要排隊才能入住。這所完全由民間機構(gòu)經(jīng)營老人住區(qū)位于淡水淡江大學旁潤福生活新象館，遠眺觀音山與淡水出?？冢杏X像來到了一座五星級飯店，當前共有300多位老人在這里養(yǎng)老。這個養(yǎng)老小區(qū)規(guī)劃多為30~60平方米套間，既確保了個人獨立空間，又增加了小區(qū)活動面積。小區(qū)內(nèi)設有沒有障礙空間，特地挑選無銳角家俱，并安裝了中央監(jiān)控系統(tǒng)，每個房間還有生命偵測器。在服務上，則提供住家清掃、休閑旅游活動、養(yǎng)生餐點以及衣物送洗，甚至包含郵件代發(fā)等細致入微酒店式服務。在健康管理方面，提供24小時護士服務。在設施方面：有連通式陽臺、浴室安全扶手、緊急呼叫、走道顯示燈、護士呼叫鈴、生活照料感知器等，碰到緊急情況時，這么設計可確保住戶生命安全。這里更設有小區(qū)專屬警衛(wèi)、全區(qū)保全巡查、居家保全系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、隨身照護感知器以及全區(qū)不停電系統(tǒng)。整個小區(qū)已經(jīng)運行到第14年，運行良好，盡管小區(qū)入住確保金已高達500-1000萬新臺幣，但入住仍需排隊。依據(jù)調(diào)查，臺灣老年人在財政上普通都相對獨立，所以不需兒女撫養(yǎng)老年人占絕大多數(shù)，這也使得一些中高價位老年住宅大有市場，而且項目還伴隨老年人年紀增加，不停調(diào)整服務內(nèi)容和整修建筑形式，使其更適合已經(jīng)入住高齡老人需求。同時，政府也對應勉勵銀行用較低利息貸款修建這類養(yǎng)老小區(qū)，更主要是在土地容積率上有所獎勵，伴隨人口增加，其需求量只增不減，這類地產(chǎn)形式并不會受房地產(chǎn)漲跌情況所影響。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第19頁

3、日本港北新城——日本老齡人生活質(zhì)量是在良好社會保險保障體系基礎(chǔ)上實現(xiàn)。因為日本人工費貴，日本住宅技術(shù)和電器化程度很高。這尤其表達在老齡人住宅和為老齡人提供公用設施上，使得老齡人能夠在生活中充分實現(xiàn)自助和自理。比如：1）提供無障礙設施老齡人住宅產(chǎn)品；2）提供含有看護性質(zhì)老齡人住宅產(chǎn)品；3）提供能和家人共同生活(二代居)住宅產(chǎn)品。這三種老齡住宅產(chǎn)品在小區(qū)內(nèi)共存，才能夠形成滿足各類型老齡人基本生活需求老齡人生活小區(qū)。

4、荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓很好地處理了獨立居住與方便交流矛盾：老人即使居住在獨立公寓中，但從整個建筑空間處理來講，他們感到和睦相處融洽。這座建筑將三種元素結(jié)合在一起：建筑城市意味、小區(qū)功效和生態(tài)目標。從外觀上表達老年公寓安逸、寧靜和對自然回歸。比如：曲面屋頂朝南一側(cè)安裝太陽能集熱器表達了對綠色環(huán)境熱愛。另外，經(jīng)過通風系統(tǒng)將建筑排出熱氣進行回收利用，雨水也被搜集儲存在衛(wèi)生間中使用。整個老年人公寓包含22個相互連接獨立單元。在主樓頂層是一個公共活動區(qū)，包含有洗衣室、休息室、室內(nèi)游泳池(兼具鍛煉和治療作用)、健身中心和客房，由兩架樓梯和多部電梯提供上下樓服務，使老年人有進行交流和鍛煉機會。主樓底層有服務臺和大堂。每一個獨立單元都有一個起居室、書房和最少一個陽臺。在這么公寓中生活，老年人感到自由、舒適。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第20頁第三部分中國高端養(yǎng)老市場經(jīng)典項目重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第21頁□青島城市中心養(yǎng)老公寓——租住標準為10000元/月□愛丁堡項目是新華錦集團投建高檔綜合小區(qū)，位置優(yōu)越，但因?qū)鴥?nèi)高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)看好，新華錦放棄了一號樓對外銷售，轉(zhuǎn)而改造成老年公寓，發(fā)展頤養(yǎng)產(chǎn)業(yè)?！鯋鄱”ひ惶枠俏挥谇鄭u東城關(guān)鍵位置，原規(guī)劃為酒店式公寓，每戶建筑面積50-80平方米，比較適合做老年公寓，其樓底四層網(wǎng)點可作為老年公寓配套設施和公共活動場所，樓上約170個公寓房則用于老年人居住。新華錦—愛丁堡國際公寓物業(yè)類型酒店式公寓最早開盤日期銷售單價:18600-18600元/㎡投資商新華錦（青島）置業(yè)集團綠化率60%小區(qū)景觀高爾夫人居景觀小區(qū)容積率2.39車位配比1:1裝修情況全裝修裝修標準3,000元/平方米園林格調(diào);英倫格調(diào)會所服務內(nèi)容室內(nèi)泳池、棋牌室、閱覽室、健身房、宴會廳1、青島愛丁堡國際公寓重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第22頁北京市朝陽區(qū)康夢圓國際老年公寓，位于北京市朝陽區(qū)十八里店占地面積18000平方米，建筑面積21000平方米，

年6月26日試營業(yè)。全部建成后可容納516張床位，配套有圖書室、書法臺、手工制作室、美容美發(fā)、棋牌室、茶吧、多功效娛樂休閑區(qū)、壽宴廳等生活、娛樂項目。同時設有康復醫(yī)療（體檢中心）、中醫(yī)養(yǎng)生、保健按摩、心理咨詢、佛教養(yǎng)生、足療、水療等保健養(yǎng)生項目。2、北京康夢圓國際老年公寓月費5000元，不包含特殊護理等自選項目，當前入住率為55%，收費高是降低入住率主要原因，客群特征以高級知識分子為主，教師、醫(yī)生、工程師等職業(yè)重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第23頁3、浙江城仙居（連鎖）只要購置了一間‘城仙居’，就能夠在全部地方‘城仙居’連鎖鄉(xiāng)村公寓享受類似國際流行“分時度假”。這個月能夠住天目山“城仙居”，下個月能夠住千島湖“城仙居”。全部易地居住都將無償，該企業(yè)正在建立各地“城仙居”信息平臺。據(jù)了解，當前開發(fā)“城仙居”項目，除已建整天目山“城仙居九思湖畔公寓”、“城仙居西坑云海公寓”，還包含即將開發(fā)浙江莫干山景區(qū)內(nèi)“城仙居鄉(xiāng)村公寓”、千島湖“城仙居楊岸春曉公寓”等。在今后10年內(nèi)，該企業(yè)將會以每年不少于3家速度增設網(wǎng)點，在3至5年內(nèi)穩(wěn)定長三角及華東地域后，逐步向北京、海南等全國其它地域拓展。業(yè)主對房屋使用使用期為30年。40平方米標準間價格5.5萬元，躍層60平方米售6.5萬元80平方米套房售10萬元。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第24頁親和源老年公寓年10月建成(商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)50年)，占地10萬平方米，由12幢多層電梯住宅樓組成，共有838套居室，可供1600位左右老人居住。親和源采取會員制養(yǎng)老模式，并設計了不記名卡和記名卡兩種形式。不記名卡需支付一筆50萬元(現(xiàn)已漲至89萬元)，能夠在親和源小區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中一套房屋，還能夠作為遺產(chǎn)留給兒女。不記名卡使用期與房屋土地使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬—6.98萬元不等會費(依據(jù)房型不一樣)。另一個是記名卡，使用期至老人生命終止，但有一個15年界限，假如只住了5年，剩下10年費用將被退還給家眷，假如居住期在15年以上，超出部分無償。該卡對應大、中、小三種戶型，價格從45萬-88萬元不等，另外每年需支付2.98萬元會費。4、上海親和源老年公寓重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第25頁北京太陽城三期建筑用地面積為25000平方米；總建筑面積為155300平方米，樓層情況：11棟六層、3棟九層。5、北京太陽城作為低層低密度項目，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，生活配套完善。水景園林，藝術(shù)景觀、林間休閑道、噴泉廣場等，組成了北京太陽城城高品質(zhì)生活環(huán)境，人文居住與綠色景觀友好統(tǒng)一，營造出當代人理想居住環(huán)境，是不可多得、高性價比養(yǎng)生宅。從70平米一居、106平米二居、140平米三居等等售價為15000元每平方米地處昌平區(qū)小湯山溫泉重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第26頁金龍湖位于廣東省肇慶高要市白土鎮(zhèn)，水面清澈碧藍，并可直接飲用。金龍湖，主要分為上、下兩個湖區(qū)，湖水面積近7000畝，整個區(qū)內(nèi)湖岸蜿蜒波折，小島星羅棋布，是一個不可多得“天然氧吧”。金龍湖養(yǎng)老基地占地20平方公里，位于北回歸線旁邊，年均溫度在22.1度，氣候溫暖，春秋季節(jié)長，適合老年人居住生活，是珠三角與港澳中心區(qū)域，地理位置優(yōu)越。6、廣東金龍湖養(yǎng)老基地重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第27頁第四部分重慶養(yǎng)老市場概況重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第28頁一、重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構(gòu)供給現(xiàn)實狀況：床位數(shù)量75000張需求數(shù)量161700張機構(gòu)數(shù)量1297所該數(shù)據(jù)來自重慶晚報年5月4日報道養(yǎng)老機構(gòu)床位分布現(xiàn)實狀況城鎮(zhèn)15%屬國有如福利院敬老院約為11250張床位城鎮(zhèn)70%屬民營規(guī)模小、層次低約為52500張床城鎮(zhèn)15%屬合營政府與民間資本約為11250張床位1、依據(jù)重慶日報年6月30日建黨90周年匯演一篇報道，當前重慶城鎮(zhèn)60歲以上老年人口截止到年底有538.9萬，占全市總?cè)丝?6.44%。需求與供給嚴重失衡，造成養(yǎng)老需求市場趨熱，尤其在夏季酷熱時節(jié)，重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構(gòu)床位更是供不應求，據(jù)了解重慶養(yǎng)老機構(gòu)平均入住率在85%以上；2、上圖所表示，依據(jù)中國當前養(yǎng)老床位供給水平3%標準計算重慶539萬老年人口需求應該在161700張，而當前現(xiàn)實狀況只有近1.4%，即75000張床位，缺口在80000多張床位；另外，專業(yè)管理人才更是難以滿足“三高”（高學歷、高職稱、高收入）老年人群需求；重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第29頁

1、但政府投資改擴建養(yǎng)老院是非盈利性質(zhì)，以中低級次為主，主要是收養(yǎng)社會無勞動能力、無生活起源、無法定贍養(yǎng)監(jiān)護人老年人（即“三無”）和低保對象等困難老年人。無法滿足高端老年人群需求，高端市場供給仍存在發(fā)展空間。2、民營資本對投入養(yǎng)老服務機構(gòu)持慎重態(tài)度。因為投建養(yǎng)老服務機構(gòu)，尤其是高檔老年公寓投入較大、風險較高、資金回收周期較長大多數(shù)民營企業(yè)對此望而卻步，即使政府主動勉勵和支持民營資本投建養(yǎng)老服務機構(gòu)，但政策一直未跟上建設步伐，也是造成主動性不高主要原因。二、重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構(gòu)供給預測：資助第一社會福利院，年前使該院總床位數(shù)到達1500張。新建和改擴建敬老院600多所，確保年全市五保集中供養(yǎng)率到達50%。國家民政、地方配套資金及社會捐贈總投資約為1.2億元重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第30頁依據(jù)養(yǎng)老五大形態(tài)分析，重慶當前居家養(yǎng)老仍是主流，包含了部分小區(qū)或家庭托老所；其次是民營小規(guī)模敬老院，再其次為國有民政福利院。調(diào)查顯示：1）民營小規(guī)模敬老院當前經(jīng)營現(xiàn)實狀況普遍不佳，源于配套設施不齊，服務內(nèi)容不全收費無統(tǒng)一標準，競低價現(xiàn)象嚴重，在民辦養(yǎng)老機構(gòu)中，基本是二分之一盈利、三分之一虧損，剩下勉強維持。

2）民政福利院整體經(jīng)營不錯，主要在于規(guī)模較大、配套較全、價格適宜、服務內(nèi)容較全、地理位置優(yōu)越，應急醫(yī)療及時等優(yōu)點。

3）重慶當前尚無類似上海親和源、北京太陽城經(jīng)典老年小區(qū)樣板；而類似“青島愛丁堡”面對高端老年群體城市老年公寓更是無處可循。

4）醫(yī)護型養(yǎng)老院當前以重醫(yī)第一從屬醫(yī)院青杠老年養(yǎng)護中心為例，該類型養(yǎng)老形態(tài)因為面世時間不長，在經(jīng)營上仍無法判斷市場適應性情況。這個模式正在重慶中大型醫(yī)療機構(gòu)中悄然興起，對市場考查和驗證已經(jīng)在部分醫(yī)療機構(gòu)中展開，有望近三年中，類似老年養(yǎng)護中心床位數(shù)到達3000張以上。其特點就是利用醫(yī)療優(yōu)勢資源，填補市場空白。據(jù)人民網(wǎng)北京年11月11日電，年底，我國1．67億老年人中，80周歲及以上高齡老人1899萬，占11．4％，他們之中多數(shù)人逐步進入半自理或不能自理狀態(tài)。我國有失能老人1036萬、半失能老人2123萬，共占老年人口總數(shù)18．9％，他們不一樣程度地需要提供護理照料服務。

在重慶539萬老年人中，失能和半失能老人數(shù)量已經(jīng)超出100萬，按照3%剛性需求百分比看30000張床位醫(yī)護型養(yǎng)老院市場潛力巨大。三、重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構(gòu)經(jīng)營形態(tài)分析：重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第31頁1）優(yōu)先安排建設用地，養(yǎng)老機構(gòu)一經(jīng)確定，假如是非營利性，可采取劃撥方式優(yōu)先供地；2）假如是營利性，可采取“招拍掛”出讓方式優(yōu)先供地，進行土地登記減半收取土地權(quán)屬調(diào)查費，其它相關(guān)規(guī)劃建設等收費按標準下限收?。?）市財政按每張養(yǎng)老床位4000元給予一次性補助，最多補助300張床位；4）在水電氣收費方面，試點養(yǎng)老機構(gòu)收費標準一律按照居民生活類價格執(zhí)行；5）養(yǎng)老機構(gòu)招收“4050”人員、低保和零就業(yè)家庭中失業(yè)人員，可享受保險補助和崗位補助；6）招收從事養(yǎng)老護理和養(yǎng)老服務人員，參加職業(yè)技能培訓可按要求享受培訓補助；7）參加職業(yè)技能判定可按要求享受補助。市政府還將在稅收、醫(yī)療保險兩方面給予相關(guān)優(yōu)惠。重慶在十家民營養(yǎng)老機構(gòu)試點，給予優(yōu)惠政策主要包含以下七點：永川區(qū)出臺政策扶持民辦養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展（參考重慶市相關(guān)政策）

民辦營利性養(yǎng)老機構(gòu)享受5項優(yōu)惠扶持政策：一是排放污染物達標，經(jīng)負責征收排污費環(huán)境保護部門核準后能夠免交排污費；二是免繳殘疾人保障金；三是所包括區(qū)級行政性收費部分一律全免,事業(yè)性經(jīng)營收費部分均按照最優(yōu)惠標準收取；四是城市養(yǎng)老機構(gòu)使用國有土地，應該依照法律、法規(guī)、規(guī)章要求以出讓等有償使用方式取得，但依法能夠以劃拔方式取得除外；農(nóng)村養(yǎng)老機構(gòu)能夠依法使用農(nóng)村集體建設用地；五是養(yǎng)老機構(gòu)所辦醫(yī)療機構(gòu)，具備對外開展醫(yī)療、康復服務條件，可申請納入當?shù)赜蛴蜥t(yī)療機構(gòu)設置規(guī)劃，衛(wèi)生部門按相關(guān)醫(yī)療機構(gòu)管理要求給予審批；所辦醫(yī)療機構(gòu)取得執(zhí)業(yè)許可證，可向當?shù)貏趧颖Ｕ闲姓芾聿块T申請醫(yī)療保險定點醫(yī)療機構(gòu)，經(jīng)審查合格，能夠納入醫(yī)療保險定點范圍。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第32頁民辦非營利性養(yǎng)老機構(gòu)除享受上述優(yōu)惠扶持政策外,還享受以下4項優(yōu)惠政策：一是提供育養(yǎng)服務收入免征營業(yè)稅；二是自用房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；三是用電、用水、用氣應該按照相關(guān)要求給予對應優(yōu)惠；四是規(guī)模在150個床位以上,每個床位給予一次性財政補助建設和運行費4000元。發(fā)展民辦養(yǎng)老機構(gòu)還享受3項扶持政策：一是勉勵各金融機構(gòu)加大對養(yǎng)老服務機構(gòu)貸款支持力度，優(yōu)先安排貸款資金，并在開戶、結(jié)算、信貸等方面給予優(yōu)先優(yōu)惠。二是在以資抵貸、抵貸資產(chǎn)接收和變現(xiàn)辦理資產(chǎn)過戶、登記、抵押等事項過程中，所發(fā)生機動車輛檢測費和過戶交易費，相關(guān)機構(gòu)可按要求減收或免收。三是對企事業(yè)單位、社會團體和個人等社會力量，經(jīng)過相關(guān)文件要求非營利性社會團體和縣級以上政府部門向福利性、非營利性老年服務機構(gòu)捐贈，在繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅前準予全額扣除。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第33頁第五部分重慶經(jīng)典項目介紹重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第34頁1、重醫(yī)第一從屬醫(yī)院青杠老年養(yǎng)護中心重慶醫(yī)科大學從屬第一醫(yī)院將投資10億元，興建該市首家大型五星級綜合性養(yǎng)老機構(gòu)，其中一期項目已于年12月投用，可容納500多位老人入住。該中心全部項目完成后，將有3000多張床位。該中心占地773.19畝，圍繞水庫，配置超高規(guī)格生活、保障和運動設施集養(yǎng)生文化、康復理療、醫(yī)療護理、休閑娛樂等功效為一體。老年中心重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第35頁無障礙扶手無障礙衛(wèi)生間活動室環(huán)湖棧道湖面院內(nèi)步道配套包含游泳池、門球場、羽毛球、臺球、超市、銀行、商務中心、美容美發(fā)等設施，集養(yǎng)生文化、康復理療、醫(yī)療護理、休閑娛樂等功效為一體。收費標準將依據(jù)入住老人整體情況作出評定后進行單獨核實，其中部分老人在生活自理方面存在一定障礙，需要養(yǎng)護老人通常每個月費用累計到達5000元，入住人員成份都有一定經(jīng)濟條件，三高人員居多。重醫(yī)第一附屬醫(yī)院青杠老年養(yǎng)護中心重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第36頁重慶市社會第一福利院位于巴南區(qū)苦竹壩，花溪河水圍繞，空氣清新，環(huán)境幽靜，大樹參天，經(jīng)兩座橋與外界相連，如同別墅。此次改擴建首期工程為高層養(yǎng)老公寓，共11樓，可提供240多個床位。其一至四層，為綜合服務場所，老年人可在這里健身、娛樂、康復訓練等。在走訪市民政局社會福利和慈善事業(yè)促進處責任人時得悉，該養(yǎng)老機構(gòu)建成后，可提供床位1600-張。該福利院率先實施醫(yī)養(yǎng)護發(fā)展戰(zhàn)略養(yǎng)老機構(gòu)，不一樣于傳統(tǒng)養(yǎng)老院，集頤養(yǎng)、休閑、度假、娛樂、醫(yī)療、護理、康復為一體含有本身特色和全方位多功效新型綜合福利事業(yè)單位。2、重慶市社會第一福利院重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第37頁單人間餐廳八人桌室內(nèi)運動器械室外活動洗浴間老年門球比賽重慶市社會第一福利院重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第38頁3、重慶第三社會福利院重慶市第三社會福利院隸屬重慶市民政局，作為重慶市首家“四星級福利機構(gòu)”，主要擔負重慶市主城區(qū)無勞動能力、無生活起源、無法定贍養(yǎng)人老年人公費收養(yǎng)任務；同時有償為社會上老年人提供養(yǎng)護、康復服務。全院占地面積75畝，建筑面積28539平方米，其中老年公寓2平方米，床位500張。按照老人身體情況分設為四個休養(yǎng)區(qū)。現(xiàn)有醫(yī)師8人，主管技師2人，護師3人，護士4人為老人提供高超醫(yī)療服務。43名護理保健師為老人提供周到細致生活護理。護理服務：實施24小時值班制，按護理等級分別提供生活、衛(wèi)生等服務。

餐飲服務：實施包伙制和買票制，提供壽席、宴請等餐飲服務。

醫(yī)療服務：醫(yī)務所是市衛(wèi)生局同意醫(yī)保定點機構(gòu)。

生活服務：住房分單人間、標準間和套房（一室一廳），內(nèi)設有熱水器、空調(diào)、彩電、電話、獨立衛(wèi)生間等，床上用具齊全。對不能自理介護老人實施喂飯喂水，并幫助排大小便、洗澡等。

康復娛樂：健身房、門球場、釣魚池、棋牌室、書畫廳、圖書室等場所供老人鍛煉、文化娛樂。專職康復員天天組織老人開展健身、釣魚、跳舞、下棋、打牌等活動。

安全服務：工作人員定時與老人談心溝通思想掌握情況，幫助排憂解難。

會議接待：經(jīng)重慶市勞動局同意成立現(xiàn)全市唯一養(yǎng)老護理員培訓基地，可為養(yǎng)老護理人員提供專業(yè)技能培訓。還提供會務預訂等多項服務。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第39頁重慶第三社會福利院臨近夏季，自理老人養(yǎng)老床位已滿，整體入住率為90%以上；該福利院收費標準大致以下：自理老人每個月住宿費用為1200元，400元伙食費，其中不包含特殊護理費，有障礙老人假如有護理需求，每個月費用也在3000元以內(nèi)。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第40頁項目單人間標準間大套間休閑房洗衣費自理老人800元/月650元/月1200元/月1400元/月50元/月介助老人

700-900元/月800-1000元/月1500-1800元/月

介護老人面議分類計算單位收費項目（單位：元）備注

床位費伙食費文娛雜支費洗衣費護理費累計自理老人月∕元3002005050

600伙食費用依據(jù)市場進行調(diào)整一級護理月∕元3002005050150750二級護理月∕元3002005050300900三級護理月∕元30020050504501050重慶社會福利院收費標準一覽表（供參考)重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第41頁4、重慶九九康壽中心重慶九九康壽中心坐落在風景優(yōu)美歌樂山上天池度假村。中心集老人休養(yǎng)、康復、娛樂、學習為一體，內(nèi)部服務設施配套完整，住房舒適典雅、配套齊全，餐廳整齊、寬大、明亮，健身房、室外健身場、娛樂室、書畫閱覽室、OK廳等活動場所一應俱全。

中心擁有重慶最權(quán)威老年護理教授、康復教授、膳食營養(yǎng)師、心理學教授等為入住老人提供健康方面指導。中心以一棟三層樓房為主，整體裝修以三星賓館標準，房間數(shù)約為80套，另有10個獨立二層單人套間。該中心包含吃住收費標準每人在1800-2500元之間。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第42頁第六部分重慶業(yè)內(nèi)人士及“三高”老人訪談重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第43頁1、重慶市民政局局長助理何煒專訪訪問專題：政府勉勵民營資本進入養(yǎng)老市場建設給予優(yōu)惠政策有哪些？答：去年底，重慶在十家民營養(yǎng)老機構(gòu)試點，給予優(yōu)惠政策主要包含以下七點：

1）優(yōu)先安排建設用地，養(yǎng)老機構(gòu)一經(jīng)確定，假如是非營利性，可采取劃撥方式優(yōu)先供地；

2）假如是營利性，可采取“招拍掛”出讓方式優(yōu)先供地，進行土地登記減半收取土地權(quán)屬調(diào)查費，其它相關(guān)規(guī)劃建設等收費按標準下限收?。?/p>

3）市財政按每張養(yǎng)老床位4000元給予一次性補助，最多補助300張床位；

4）在水電氣收費方面，試點養(yǎng)老機構(gòu)收費標準一律按照居民生活類價格執(zhí)行；

5）養(yǎng)老機構(gòu)招收“4050”人員、低保和零就業(yè)家庭中失業(yè)人員，可享受保險補助和崗位補助；

6）招收從事養(yǎng)老護理和養(yǎng)老服務人員，參加職業(yè)技能培訓可按要求享受培訓補助；

7）參加職業(yè)技能判定可按要求享受補助。市政府還將在稅收、醫(yī)療保險兩方面給予相關(guān)優(yōu)惠。伴隨人口老齡化不停加劇，各級政府高度重視保障民生，推進養(yǎng)老機構(gòu)健康、有序發(fā)展已經(jīng)列入了市“十二五”老年事業(yè)發(fā)展規(guī)劃。“十二五”期間，各級將深入加大財政投入，新建和擴建一批城鎮(zhèn)示范性養(yǎng)老機構(gòu)，擴大規(guī)模、更新設施、提升檔次；同時，加大扶持，勉勵引導社會力量投資，加緊民辦養(yǎng)老機構(gòu)建設。訪問專題：對當前高端市場開發(fā)有哪些提議？答：政府不勉勵國有養(yǎng)老院進行攀比建設，尤其是對于低收入人群，仍是社會需要處理重點。關(guān)于高端市場，尤其針對“三高”老人實際需求，現(xiàn)在市場已經(jīng)比較明朗，缺口還是比較大，這就需要依靠有實力開發(fā)企業(yè)進行系統(tǒng)建設，我提議規(guī)模能夠先小后大，成熟以后再擴建也不遲。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第44頁2、重慶大學陳義華教授專訪訪問專題：關(guān)于養(yǎng)老機構(gòu)收費，您有什么看法？答：凡政府舉行城鎮(zhèn)老年福利機構(gòu)要彰顯公益性，收費項目和標準須經(jīng)物價部門審批后，向社會公告執(zhí)行。民辦養(yǎng)老機構(gòu)收費實施市場化運作，由機構(gòu)與老人協(xié)商，明碼標價，簽署協(xié)議，嚴格執(zhí)行。當前，市場上反應收費標準還是比較合理，沒有在這個問題上產(chǎn)生過多消費者投訴，但也有一些養(yǎng)老機構(gòu)，包含國有，也存在一些在需要護理老人收費上不夠清楚。這些問題都是要規(guī)范和整理。訪問專題：您認為“三高”人員在費用支付接收度上有什么特點?

答：“三高”人員在我們過去一項調(diào)查中所占比重大約在5%-6%左右，盡管只有這么小占比，但在整個人口當中就比較突出了，按照保守數(shù)字計算，也應該有150萬人，且他們年紀超出55歲約為58%，即80萬人步入老齡階段。這些“三高”人員面臨養(yǎng)老問題社會一直無法滿足，假如按10%百分比愿意參加養(yǎng)老機構(gòu)提供服務，那么，高端市場空缺床位就在80000張左右。在支付能力上是不存在任何問題。因為受教育水平不一樣，他們對養(yǎng)老在精神上需求較普通老人有更高要求，所以，為他們提供配套服務都是比較高端，如網(wǎng)球、高爾夫、健身、養(yǎng)生等?！叭摺比藛T往往對季節(jié)性、區(qū)域候鳥型養(yǎng)老比較熱衷，通常在一地涵養(yǎng)不超出三個月。所以，對服務品質(zhì)要求極高，培養(yǎng)忠誠度是現(xiàn)在高端養(yǎng)老機構(gòu)必須思索問題，這么客戶最好每年到了季節(jié)就來了。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第45頁3、重慶九九康壽中心謝總專訪訪問專題：當前九九康壽中心客群結(jié)構(gòu)是怎樣？答：這里有學校校長、教授以及企業(yè)退休高級管理人員，也有少部分退休公務員，這些人大致百分比占到了70%，其余30%多為兒女負擔費用老人，當然，高端人士也有兒女全包。訪問專題：當前您這里入駐率大約是多少呢？答：大約在80%左右。訪問專題：您這里入駐季節(jié)性特點顯著嗎?

答：夏季最高，幾乎100%入駐率，需要提前15天預約訂房，冬季極少，最冷時候只有35%左右，我們已經(jīng)在試圖處理這么問題，主要是供熱方面，因為，這里環(huán)境條件很好，冬季有冬季美，而且，到冬季我們還推出一些優(yōu)惠活動，這么對老客戶還是含有一定吸引力。另外，我們在服務上愈加突出人性化內(nèi)容，將文化內(nèi)涵和老人精神需求有機結(jié)合，提升他們興趣。訪問專題：我看了您收費標準，比較合理，大約每人在3500元左右，您個人認為滿意嗎？答：我們一直是做星級酒店管理，滿意是否不是針對個人到底要花費多少而定，是看入住率。假如入駐率每年平均到達70%，我就滿意了。所以，酒店式經(jīng)營管理理念與普通經(jīng)營理念完全不一樣。所以，我們就是要強調(diào)服務，弱化價格。這么才是經(jīng)營根本。

編者按：養(yǎng)老機構(gòu)季節(jié)性正如謝總所說，冬季談，夏季旺，春秋兩季保收入；其次，對于消費水平，基本反應出人們對價格接收度。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第46頁4、重慶第三社會福利院業(yè)務科吳先生專訪訪問專題：這里床位是否擔心？答：是，當前能自理已經(jīng)沒有床位了，需要介護老人床位還有一些，大約也就是5張左右。普通，我們這里冬季空位比較多點，夏季需要提前一個月登記預約。訪問專題：當前您這里入駐老人都是些什么背景呢？答：全部是主城區(qū)老人，大部分都是退休人員，也有少許老師和企業(yè)干部，但極少。他們很多都是因為兒女無法照料、膝下無兒女等求援于養(yǎng)老院，畢竟我們這里都是老人集聚，平時組織大家一起娛樂、吃飯、唱歌等，很多老人以為這里起碼不會寂寞。訪問專題：假如老人無法自理，這里服務能滿足家眷要求嗎？

答：通常情況下，我們這里護理人員都是一對好幾個，假如要求一對一是做不到，除非老人自帶保姆，這里無需做飯，提供每餐都是經(jīng)過營養(yǎng)師設計，必定在吃方面能夠滿足，問題是存在護理方面，假如做不夠及時，往往老人很輕易生氣。我們這里經(jīng)常接到老人意見反饋，我們也盡可能協(xié)調(diào)，對不一樣需求老人進行合理人力配置。訪問專題：我們參觀了那邊兩層樓結(jié)構(gòu)單間配套住房，那里收費標準是怎樣？答：每個月不包含吃是1500元，加上吃飯也就在元不到。

編者按：福利院整體收費水平基本以此為準，第一福利院價位稍微高于第三福利院，主要原因是第一福利院硬件和設施比較齊全，老人娛樂項目多于第三福利院。這些收費標準都是物價局統(tǒng)一制訂，各福利院無權(quán)調(diào)整。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第47頁5、第一福利院孟元良72歲老人（重慶工商大學副教授）專訪訪問專題：您住在這里已經(jīng)多長時間了？吸引您選擇養(yǎng)老院主要原因是什么？答：到現(xiàn)在已經(jīng)7個月了，來這里主要還是以為這里比較熱鬧，有很多自己喜歡玩東西，也因為這里一些老人和我比較熟悉了，大家說來，能夠玩到一起。另外，我老伴逝世幾年了，家里冷冷清清，兒女全部都在外地，根本無法照料我，其實我也不愿意麻煩他人什么，這大約和我性格相關(guān)系。他們每年過年才回來，那時候一起熱鬧一下就能夠了，兒女們正是年富力強忙事業(yè)時候，所以我比較想開。訪問專題：和您一起老人們也都和您一樣是老師嗎？答：不全是，也有企業(yè)干部，但受教育還是很高，人以類聚嘛。訪問專題：您一住就是7個月，莫非就不和外面朋友接觸了嗎？

答：不會啊，我每七天都會有一天回家，朋友聚會就是吃吃飯，擺擺龍門陣。就這么兒女也是不愿意我到這里來，我還是喜歡這里環(huán)境，那個時候工作出差，或集中寫教案等，也是喜歡找個僻靜地方，只要有吃有喝就能夠了，我是不喜歡做飯，太麻煩了。訪問專題：您認為這里收費合理嗎？答：能夠接收，像我這個單間配套全部加起來費用也就元，現(xiàn)在什么地方都一樣，元每個月生活費能夠接收。

編者按：該類型消費者極具代表性，屬于”三高“人士，選擇養(yǎng)老院主要原因，還是因為身邊無兒女所致，但從性格上分析，對錢看不是很重。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第48頁6、目標客群專訪（意見集中）訪問對象：

1）林涵，79歲，原11中學語文老師

2）方玉國，68歲，原長安集團財務部

3）楊敏華，75歲，原企業(yè)退休工人4）曾琦，75歲，原儀表研究所高級工程師訪問專題：您對當前居住養(yǎng)老院提供服務滿意嗎？答：基本還是滿意。但缺乏很多內(nèi)容，如商品比較豐富超市、圖書售賣、餐廳、（很多時候家里來人還要出去找地方吃飯）沒有文藝方面活動、球類運動場、康復訓練場書畫館等等。訪問專題：大家對這么訴求向養(yǎng)老院提出過嗎？答：說過，普通都會回答盡快處理，但我都住了六個月多了，還是沒有。有干脆回答近期都不會處理。訪問專題：這么是否會影響到您再尋找符合你們要求養(yǎng)老機構(gòu)呢？

答：當然，我家里人就在探詢，但重慶確實沒有更加好地方，規(guī)模小而且檔次更低。訪問專題：您對養(yǎng)老所在地方有沒有更高要求呢？答：有山有水最好，離主城不要太遠，便于回家和兒女來看我們。訪問專題：您認為多遠才算不遠呢？答：大約一小時車程之內(nèi)還是能夠，但假如條件尤其好，居住人群檔次普遍都高，又有山又有水話，兩小時也是能夠接收，回家不方便點而已。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第49頁訪問專題：您對金果園區(qū)位熟悉嗎？答：很熟悉，北溫泉我過去還是經(jīng)常去，那里除了泡溫泉、餐飲、住宿，其它配套還是普通。但空氣確實不錯。訪問專題：假如在那里建一個符合您們檔次和配套要求養(yǎng)老公寓，您認為可行嗎？答：必定能夠，但關(guān)鍵是收費標準是怎樣？養(yǎng)護條件能否滿足借助老人要求？訪問專題：護理和醫(yī)療必定會跟進，而且會在服務上做到愈加貼近你們需求。假如這里整體費用到達每個月5000-10000元之間，您最大承受區(qū)間大約是多少呢？

答：可能5000-7000元之間會感到比較滿意，但一定是滿足我們對各項內(nèi)容都參加到前提下。假如這個費用區(qū)間還不能滿足喜好消費話，可能就比較貴了點了。訪問專題：大家對候鳥型養(yǎng)老形態(tài)是怎么看？答：我們當中很多人已經(jīng)不適合候鳥型度假方式養(yǎng)老了，我們更喜歡在一個比較熟悉環(huán)境和熟悉人群中生活，沒有特殊必要，對外出遠行不是太感興趣。訪問專題：您們對房屋結(jié)構(gòu)有什么特殊要求嗎？答：可能服務對我們愈加主要，很多地方在醫(yī)護和人文關(guān)心方面就做不錯，老年人特點就是身邊要經(jīng)常有些人，隨時希望得到幫助，尤其是那些借助老人，我們認為，單間配套應該是起碼條件。編者按：被訪老人們態(tài)度和消費觀念顯著區(qū)分于普通退休低收入群體，一些選擇和偏好代表了這個消費階層特征，對于高端市場渴求態(tài)度明確，應該符合項目本身鎖定目標消費者條件。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第50頁第七部分重慶消費者需求市場調(diào)研重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第51頁委托方：重慶農(nóng)投物業(yè)經(jīng)營管理有限企業(yè)重慶雙遠實業(yè)（集團）有限企業(yè)執(zhí)行方：重慶敦富騰博企業(yè)管理顧問有限企業(yè)調(diào)研周期：年6月15日至7月10日樣本量：200個（有效）調(diào)查范圍：主城九區(qū)，樣本按百分比分布年紀遵照以下配額表：年紀30-50歲55-70歲累計樣本百分比70%30%100%樣本采集157（個）71（個）228（個）有效樣本140（個）60（個）200（個）一、調(diào)研概況重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第52頁二、被訪者結(jié)構(gòu)特征1、被訪者年紀與性別特征2、樣本區(qū)域分布特征3、被訪者受教育程度4、被訪者職業(yè)特征5、被訪者家庭結(jié)構(gòu)特征6、被訪者家庭月總收入特征重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第53頁此次訪問被訪者以含有購置力35-50歲中年、中青年消費群為主（70%），他們消費意見不但反應其本身消費意識，也突出地表現(xiàn)了他們在奉養(yǎng)老人方面消費觀。其次，55-70歲老年、中老年消費者占此次訪問樣本30%，該部分群體意見是經(jīng)典老年公寓使用意見。1、被訪者年紀與性別特征重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第54頁訪問區(qū)域頻率百分比有效百分比累積百分比有效北碚3015.015.015.0渝北2010.010.025.0江北2010.010.035.0渝中區(qū)3015.015.050.0沙坪壩2010.010.060.0九龍坡2010.010.070.0大渡口2010.010.080.0南岸2010.010.090.0巴南2010.010.0100.0累計200100.0100.0此次訪問在重慶主城九區(qū)展開，樣本分配較為均勻，采取是同比抽樣，適度向項目所在區(qū)域北碚區(qū)有所傾斜。2、樣本區(qū)域分布特征重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第55頁受年紀影響，被訪者受教育程度略低于重慶市城鎮(zhèn)人口總體文化水平，但大專以上學歷者仍占37%左右。3、被訪者受教育程度重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第56頁職業(yè)特征頻率百分比有效百分比累積百分比有效教育、科研168.08.08.0制造業(yè)178.58.516.5旅游1.5.517.0文化、娛樂、體育136.56.523.5商業(yè)、貿(mào)易189.09.032.5金融52.52.535.0農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)157.57.542.5計算機、網(wǎng)絡、通信63.03.045.5政府部門147.07.052.5化工、能源147.07.059.5醫(yī)療保健94.54.564.0營銷、廣告、市場、咨詢115.55.569.5其它6130.530.5100.0累計200100.0100.0上表數(shù)據(jù)顯示，被訪者分布在各行各業(yè)中，樣本職業(yè)結(jié)構(gòu)較為豐富。4、被訪者職業(yè)特征重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第57頁48.5%被訪者家庭為“三代同堂”家庭結(jié)構(gòu)，另有38%為“夫妻與兒女”家庭結(jié)構(gòu)；四代同住、夫妻二人及單身家庭結(jié)構(gòu)較少，累計約占總體被訪者13%。5、被訪者家庭結(jié)構(gòu)特征重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第58頁45.2%被訪者家庭月總收入在1萬元以下；20.6%月總收入在1-1.2萬；1.2-1.4萬家庭月總收入占10.6%，超出1.4萬占二成人員。6、被訪者家庭月總收入特征重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第59頁三、市場認知及態(tài)度意見調(diào)查1、市場認知度情況2、養(yǎng)老機構(gòu)飽和度意見3、對老年頤養(yǎng)方式認知4、對老年人養(yǎng)老現(xiàn)實狀況滿意度重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第60頁1、市場認知度情況調(diào)查顯示，重慶消費者對重慶當前養(yǎng)老市場認知度非常低，有所了解和很了解僅為一成人員。半數(shù)人員表示不了解或很不了解。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第61頁2、養(yǎng)老機構(gòu)飽和度意見從消費者意見分析來看，重慶養(yǎng)老機構(gòu)飽和度遠遠不夠，市場潛力巨大。近半數(shù)消費者受對該市場認知度影響，表示“說不清楚”。另外，僅有17%被訪者認為能夠滿足，而近四成人員認為不能滿足。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第62頁3、對老年頤養(yǎng)方式認知63.6%被訪者對老年頤養(yǎng)方式認知為“民政養(yǎng)老院”；44.1%認知為“老年公寓”；另有35.4%認為“小區(qū)孤寡老人服務站”，認為“景區(qū)頤養(yǎng)中心”占20。5%重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第63頁對當前老年人養(yǎng)老現(xiàn)實狀況感到滿意嗎？頻率百分比有效百分比累積百分比有效很滿意31.51.51.5滿意4522.522.524.0普通9246.046.070.0不滿意5628.028.098.0很不滿意42.02.0100.0累計200100.0100.04、對老年人養(yǎng)老現(xiàn)實狀況滿意度總體來看，消費市場對當前老年人養(yǎng)老現(xiàn)實狀況滿意度較低。46%認為普通，28%表示很不滿意。尤其是“單身”和“三代同堂”消費者對老年人養(yǎng)老方式滿意度更低。對當前老年人養(yǎng)老現(xiàn)實狀況感到滿意嗎？*B4居住情況交叉制表B4居住情況累計單身夫妻二人夫妻與兒女夫妻與父母三代同室其它很滿意.0%3.6%1.3%.0%.0%.0%1.5%滿意12.5%25.0%23.1%42.9%21.6%.0%22.5%普通50.0%44.6%52.6%14.3%29.7%100.0%46.0%不滿意31.3%25.0%23.1%42.9%43.2%.0%28.0%很不滿意6.3%1.8%.0%.0%5.4%.0%2.0%累計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第64頁四、養(yǎng)老生活現(xiàn)實狀況意見調(diào)查1、生活起居照料特征此次訪問被訪者當中，中年人占有較大比重。由此，61.9%被訪者當前能夠“完全自理”，另有29.4%需要兒女輪番照料；5.1%家庭聘請了家政服務員。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第65頁2、聘請家政開支承受意見對于家庭聘請家政服務員費用，被訪者意見多數(shù)（76%）集中在每個月開支500-1400元之間。另外，19.6%表示能夠承受費用在每個月500元以下。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第66頁五、對社會養(yǎng)老機構(gòu)選擇意見1、選擇時機2、選擇意向3、不選擇主要原因4、選擇區(qū)域5、選擇時間6、頤養(yǎng)中心應具備條件7、接收車程8、選擇價格重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第67頁（在什么樣情況下才會選擇社會養(yǎng)老服務機構(gòu)幫助？）1、選擇時機調(diào)查表明，“老人自愿”是消費者選擇養(yǎng)老服務機構(gòu)主要條件。其次，“兒女無瑕照料”時，以及“老人不能自理”時，消費者會考慮選擇養(yǎng)老服務機構(gòu)。經(jīng)濟條件允許也是一項較為主要條件。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第68頁會選擇去嗎？頻率百分比有效百分比累積百分比有效會13165.565.565.5不會6934.534.5100.0累計200100.0100.02、選擇意向重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第69頁消費者不選擇社會養(yǎng)老機構(gòu)服務主要原因頻率百分比有效百分比累積百分比有效收費不合理913.013.613.6服務不規(guī)范913.013.627.3環(huán)境不理想57.27.634.8配套不齊全22.93.037.9路途太遙遠11.41.539.4文化內(nèi)涵差11.41.540.9硬件太陳舊34.34.545.5娛樂項目少11.41.547.0老人不愿意2739.140.987.9其它811.612.1100.0累計6695.7100.0缺失系統(tǒng)34.3累計69100.03、不選擇主要原因重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第70頁4、選擇區(qū)域被訪者表示，“縉云山”是消費者首選養(yǎng)老區(qū)域，其次是“南山”和“歌樂山”。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第71頁對時間選擇頻率百分比有效百分比累積百分比有效一年1813.714.014.0六個月1410.710.924.8一個季度2216.817.141.9一個月2619.820.262.0周末2418.318.680.6其它2519.119.4100.0累計12998.5100.0未答21.5累計131100.05、選擇時間消費者對時間選擇從一個月到一年不等。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第72頁6、頤養(yǎng)中心應具備條件消費者對頤養(yǎng)中心應具備條件主要性依次是“醫(yī)護服務”、“交通便利”、“收費合理”和“依山傍水”等等。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第73頁7、接收車程六成被訪者表示能夠接收車程在60分鐘以內(nèi)。22%被訪者能夠接收90分鐘以內(nèi)車程。另有13.4%能夠接收120分鐘車程。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第74頁8、對老年頤養(yǎng)中心愿意負擔價格超出六成被訪者對老年頤養(yǎng)中心表示能夠承受價格每個月不超出元。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第75頁六、對項目標認知態(tài)度和提議1、項目區(qū)域養(yǎng)老項目適宜性意見2、項目功效提議3、項目租賃與購置方式提議4、項目產(chǎn)品提議5、不投資該類產(chǎn)權(quán)物業(yè)原因分析6、重慶適宜養(yǎng)老項目標區(qū)域認知及提議重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第76頁1、項目區(qū)域養(yǎng)老項目適宜性意見六成被訪者認為該區(qū)域適合修建養(yǎng)老項目。37.3%表示說不清楚，僅有2.5%被訪者認為不適合。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第77頁2、項目功效提議45.1%被訪者對項目功效提議為“養(yǎng)生”，22.6%提議“生態(tài)環(huán)境”，15.9%提議“醫(yī)療”，另有13.3%提議“休閑娛樂”。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第78頁3、項目租賃與購置方式提議46.4%被訪者選擇租賃方式，另有11.7%選擇先租后買，僅有7.7%選擇“購置”。32.7%被訪者表示“都不會”，即項目標市場容量理論值為目標客戶67.3%。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第79頁建筑格調(diào)偏好頻率百分比有效百分比累積百分比有效歐式75.45.45.4中式8062.062.067.4美式1.8.868.2當代3325.625.693.8其它86.26.2100.0累計129100.0100.04、項目產(chǎn)品提議1）建筑格調(diào)——目標消費者最為偏好建筑格調(diào)是“中式”建筑（62%），其次是“當代”建筑（25.6%）。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第80頁戶型結(jié)構(gòu)偏好頻率百分比有效百分比累積百分比有效單間配套2720.921.121.1一室一廳5643.443.864.8兩室一廳3023.323.488.3兩室兩廳64.74.793.0三室一廳53.93.996.9其它43.13.1100.0累計12899.2100.0缺失系統(tǒng)1.8累計129100.02）戶型結(jié)構(gòu)——目標消費者偏好戶型結(jié)構(gòu)首選“一室一廳”，其次是“兩室一廳”和“單間配套”。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第81頁3）建面單價——78.7%被訪者表示能夠接收建面單價為5000元以下。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第82頁不投資原因頻率百分比有效百分比累積百分比有效不適合投資理財2335.941.141.1擔心回報率不足1929.733.975.0物業(yè)管理不夠?qū)I(yè)57.88.983.9其它914.116.1100.0累計5687.5100.0缺失系統(tǒng)812.5累計64100.05、不投資該類產(chǎn)權(quán)物業(yè)原因消費者不投資該類產(chǎn)權(quán)物業(yè)主要考慮原因有二：不適合投資理財；擔心回報率不足。重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第83頁頻率百分比原因歌樂山敬老院2134.4方便，服務好，環(huán)境好，收費合理，口碑很好等南山養(yǎng)老院1524.6平靜，環(huán)境好，風景好，服務好，收費合理等高灘巖敬老院46.6服務好，醫(yī)療方便等團家堡34.9飯菜適合老年人，分區(qū)管理很好，服務好等高塘養(yǎng)老院23.3醫(yī)療設施好，方便平頂山敬老院23.3服務好，娛樂設施多，收費低廉梁平老年療養(yǎng)院23.3收費低廉五指山療養(yǎng)院23.3其它原因北溫泉附近23.3風景好，硬件好，東陽養(yǎng)老院11.6歷史悠久苦竹壩養(yǎng)老院11.6環(huán)境好，收費合理井口敬老院11.6其它原因江北老年休閑中心11.6活動豐富南岸療養(yǎng)院11.6收費合理，環(huán)境好荷花池敬老院11.6環(huán)境好，服務好大田灣養(yǎng)老院11.6其它原因重慶銀泉老年公寓11.6服務好，累計61100.06、重慶適宜養(yǎng)老項目標區(qū)域認知及提議重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第84頁第八部分消費者信息渠道及日常生活形態(tài)重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第85頁一、了解養(yǎng)老服務信息渠道頻率響應個案百分比N百分比報紙8021.1%40.4%家庭電視8923.5%44.9%電臺112.9%5.6%現(xiàn)場廣告牌102.6%5.1%DM單102.6%5.1%親友介紹10527.7%53.0%郵寄宣傳品3.8%1.5%戶外廣告牌246.3%12.1%互聯(lián)網(wǎng)338.7%16.7%車身廣告51.3%2.5%其它92.4%4.5%總計379100.0%191.4%重慶養(yǎng)老市場調(diào)研分析報告第86頁二、日常休閑娛樂活動方式頻