中國養(yǎng)老地產

中國養(yǎng)老地產2013.11.23目錄養(yǎng)老地產概念模式復合地產特征中國養(yǎng)老地產興起的背景現階段養(yǎng)老問題分析居家養(yǎng)老存在問題社區(qū)服務養(yǎng)老問題醫(yī)療養(yǎng)老有效結合現狀展望國外養(yǎng)老產業(yè)國外的養(yǎng)老模式其他的養(yǎng)老模式中國養(yǎng)老地產2小組介紹養(yǎng)老地產的概念我們所指的養(yǎng)老產業(yè)，并不是傳統意義上的獨立產業(yè)，是隨著財富階層的增加和人口老齡化以及人口年齡結構的轉變，為滿足這樣一些人群的需求而出現的新興產業(yè);是指為有養(yǎng)生需求人群和老年人提供特殊商品、設施以及服務，滿足有養(yǎng)生需求人群和老年人特殊需要的、具有同類屬性的行業(yè)、企業(yè)經濟活動的產業(yè)集合。是依托第一、第二和傳統的第三產業(yè)派生出來的特殊的綜合性產業(yè)，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性。中國養(yǎng)老地產3養(yǎng)老地產的模式這種模式是將房地產開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結合，將房地產業(yè)和其他相關產業(yè)進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務的整個流程之中，為消費者創(chuàng)造出充分體現生活感受和文化價值的復合人居生活。中國養(yǎng)老地產4“養(yǎng)老＋地產”這樣一種開發(fā)模式屬于復合地產的范疇。復合地產意味著房地產開發(fā)模式的集約化和主題化，以及傳統地產項目服務價值鏈條的延伸。

中國養(yǎng)老地產5比如“地產＋教育”就成了教育地產，以碧桂園為代表;“地產＋運動”就成了體育地產，以奧園為代表;“地產＋文化創(chuàng)意產業(yè)”就成了文化創(chuàng)意地產，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化創(chuàng)意園為代表……而“地產＋養(yǎng)老產業(yè)”也就成了養(yǎng)老地產，以北京東方太陽城、上海親和源為代表。養(yǎng)老地產的特征在選址方面，要綜合考慮交通、居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素；對于住宅的規(guī)劃設計要求高，如要求無障礙設計、要有緊急呼叫系統等；對于配套設施及服務要求更高，對于老年人而言，能夠便利地在住宅附近“一站式”解決各項需求。這就決定了養(yǎng)老地產的開發(fā)資金需求量大、產業(yè)鏈長、各方利益關系復雜。中國養(yǎng)老地產6養(yǎng)老地產興起的背景國務院于2011年12月印發(fā)了《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃(2011-2015年)》，提出要在十二五期間“初步建立起與人口老齡化進程相適應、與經濟社會發(fā)展水平相協調，以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的社會養(yǎng)老服務體系”。確立了以家庭和社區(qū)為核心，多方參與的社會老年照料服務發(fā)展思路。我國基本的養(yǎng)老方針就是以家庭養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構養(yǎng)老為補充，被稱之為“9064”，即90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧養(yǎng)老，6%的老年人通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，4%的老人入駐養(yǎng)老機構集中養(yǎng)老，而養(yǎng)老地產屬于機構養(yǎng)老這范疇。中國養(yǎng)老地產7現階段居家養(yǎng)老及社區(qū)養(yǎng)老問題分析中國養(yǎng)老地產8一、居家養(yǎng)老存在問題二、社區(qū)服務中心養(yǎng)老問題三、問題提出在上述現實情況下，如何使老人的醫(yī)療、護理、養(yǎng)老休養(yǎng)實現有效結合中國養(yǎng)老地產9中國傳統崇尚家庭養(yǎng)老，但城市巨大的生活成本、激烈的生存競爭和新型生活方式的出現，導致城市獨生子女父母進入老年或成為高齡老人后，生活照料問題成為居家養(yǎng)老的難題。目前，我國“四二一”型家庭已經成為社會細胞的主流，家庭養(yǎng)老功能已逐漸弱化。目前，大多子女都是雙職工，他們追求個人生活空間，工作繁忙，而且需要照顧子女，負擔已經很重，根本沒有太多時間和精力陪伴父母照料他們的日常生活。另外，現在的年輕一代在追求現代生活方式的過程中，產生了對小家庭的偏好和對大家庭的淡漠，他們不是不想履行贍養(yǎng)義務，而是面對目前尚不規(guī)范的養(yǎng)老市場和中高端養(yǎng)老機構缺乏的現實問題，對在現代生活中如何盡孝感到困惑。

居家養(yǎng)老存在問題中國養(yǎng)老地產10目前大部分社區(qū)服務中心多數是當年的托兒所、敬老院、職工之家改造而成，在硬件上不具備復雜的醫(yī)療服務設施，空間不夠、檔次較低、功能單一，與老年人日益增長的物質文化需求不相適應；在軟件上也缺乏一套健全的經營服務管理團隊來負責社區(qū)服務中心的日常經營工作。

社區(qū)服務中心養(yǎng)老問題中國養(yǎng)老地產11把醫(yī)療和養(yǎng)老結合在一起，對有病老人既養(yǎng)又醫(yī)，醫(yī)護養(yǎng)結合，有病及時治療，無病康復養(yǎng)老，不需要反復跑醫(yī)院，為家庭解決難題——探索一種集“醫(yī)、護、養(yǎng)、休”四位一體的全新養(yǎng)老服務模式，這就是研究新型養(yǎng)老地產的最初設想。問題提出在上述現實情況下，如何使老人的醫(yī)療、護理、養(yǎng)老休養(yǎng)實現有效結合中國養(yǎng)老地產發(fā)展現狀在當前階段，中國的養(yǎng)老地產從市場因素層面而言因以下幾方面的原因而發(fā)展培育遲緩：中國房地產過熱情形尚未消退，市場狀況使得房地產企業(yè)增加投入做產品精細化設計的動力不足，養(yǎng)老地產對房地產企業(yè)尚缺乏吸引力。養(yǎng)老機構或老年公寓盈利模式尚不明確，由于養(yǎng)老機構、老年公寓不能從出售產權獲得收益，初始投入較大，需長期經營，在政策扶持未落實、養(yǎng)老機構撫老養(yǎng)老能力未獲認同、老年人消費能力仍存疑問的情況下，民間資本仍在猶豫。全社會醫(yī)療資源嚴重不足，養(yǎng)老地產所需的重要的醫(yī)療資源和配套稀缺。當然最需要的仍然是國家政策的大力支持與相關政策具體措施的落實。

中國養(yǎng)老地產12中國養(yǎng)老地產發(fā)展現狀近年國內已經有一些開發(fā)項目在適應老年人居住需求方面做了大膽嘗試與探索，尤其以一批遠離繁華市區(qū)、將環(huán)境生態(tài)作為產品特色的住宅小區(qū)為主。如北京西郊的燕都世界名園，社區(qū)內醫(yī)療設施完善，并為全體業(yè)主建立健康數據檔案、定期上門體檢；北京小湯山鎮(zhèn)太陽城社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配套大型社區(qū)醫(yī)院，既能搶救、治療，又具備健康咨詢、安養(yǎng)功能；嘉興江南太陽城擁有全齡化的社區(qū)配套設施，社區(qū)內融入老年建筑組團，擁有老年活動中心、大醫(yī)院常駐小區(qū)門診。這些項目多少帶有政績工程背景，動用到的行政資源遠大于一般項目，其本身的成功很難推廣，所以真正的老年地產項目到目前為止只有點，而沒有面。

此外，一些地區(qū)所做的機構養(yǎng)老擴張的試點并不成功，對養(yǎng)老地產的發(fā)展前景也帶來一些疑問。以北京市40公里外的懷柔區(qū)為例，該區(qū)擁有公辦養(yǎng)老機構17家，民營養(yǎng)老機構4家，但入住率并不高，到了冬天，供暖費用的增加甚至會導致部分養(yǎng)老機構入不敷出，不得不歇業(yè)。

中國養(yǎng)老地產13中國養(yǎng)老地產發(fā)展現狀不過養(yǎng)老地產的發(fā)展是大勢所趨，國外的經驗已經證明了老齡化必然帶動養(yǎng)老地產的發(fā)展。近兩年，越來越多的大型地產商、保險資金開始進入這個市場。如2010年底，萬科高調宣布啟動養(yǎng)老地產發(fā)展計劃，2012年3月，萬科地產推出其首個養(yǎng)老地產項目——北京萬科幸福匯。2012年3月，保利地產在北京舉行品牌發(fā)布會公布下一個十年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃時，也宣布將在養(yǎng)老地產領域有所作為。2010年3月，泰康人壽保險公司成立全資子公司泰康之家投資有限公司，成為保險業(yè)首家養(yǎng)老社區(qū)投資實體。2010年底合眾人壽在湖北武漢蔡甸區(qū)動工建設養(yǎng)老社區(qū)“合眾人壽健康社區(qū)”。

中國養(yǎng)老地產14中國養(yǎng)老地產展望毫無疑問，中國養(yǎng)老地產未來一定有非常廣闊的發(fā)展空間，現在的問題只是這個市場啟動并迅速進入大躍進時代的那個時間點在哪里，就象整個房地產行業(yè)或者商業(yè)地產曾經的發(fā)展軌跡那樣。但同時，我們不得不看到現實的制約因素，歸根結底，在這個不發(fā)達國家，在缺乏國家財政幫助的情況下，老年人的支付能力限制、拖延了養(yǎng)老地產的發(fā)展。養(yǎng)老地產的發(fā)展需要國家政策的支持，國家財政的投入和政策扶持是必不可少的。同時，養(yǎng)老地產需要房地產業(yè)、醫(yī)療服務業(yè)、銀行業(yè)、保險業(yè)共同進行創(chuàng)造性思維，提出在現有形勢下可行的解決方案。中國養(yǎng)老地產15中國養(yǎng)老地產展望養(yǎng)老型住宅建筑公攤面積大、建筑設計細節(jié)要求高、小區(qū)配套投入大，整體造價必然偏高，養(yǎng)老地產行業(yè)應做更多工作來引導社會消費觀念的轉變。同時，養(yǎng)老型住宅如何借助電子技術幫助老人實現生活更便利更安全、如何與醫(yī)療資源緊密結合、如何充分發(fā)揮配套設施作用，這些都存在著很多值得研究的內容。根據中國人口統計，1962年到1970年是1949年后中國三次生育高峰中最大的一次，這意味著，從2022年到2030年中國將進入一個老齡人口迅速增加的高峰時期。養(yǎng)老地產的黃金時代最遲在這個時期一定會到來。中國養(yǎng)老地產16國外的各養(yǎng)老產業(yè)經營模式、服務特點及借鑒之處中國養(yǎng)老地產17一、國外的養(yǎng)老模式二、其他的養(yǎng)老模式中國養(yǎng)老地產18美國完善的配套設施與功能區(qū)劃分建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。日本老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區(qū)內，突出自助自理日本的老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現的。提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產品。代表樓盤：港北新城。歐洲建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種元素結合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。新加坡住宅的戶型設計及內部結構設計標準的特殊化考慮一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。一、國外的養(yǎng)老模式中國養(yǎng)老地產19從國外的以上產品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關懷的表現都值得我們借鑒。在建造中國特色的養(yǎng)老社區(qū)上應考慮兩方面內容：一方面，社區(qū)必須為老年人提供基本的養(yǎng)老設施與硬件配套，社區(qū)乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設計、符合老年設計規(guī)范的居住設施和服務；另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性服務。一、國外的養(yǎng)老模式

在丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)（DIY）。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設屬于他們自己的家園，獨享的公寓，共享的餐飲、花園，個性化的小手工藝車間、小農場等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機遇。一些國際大公司已經嗅到了世界養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的巨大商機。一家大型投資公司計劃沿西班牙海岸建設大型養(yǎng)老社區(qū)，將配套建設商場、劇院、醫(yī)院、24小時安保等，每月費用在2000歐元左右，將于2008年正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國家眾多喜歡陽光的老人。

中國養(yǎng)老地產20二、其他的養(yǎng)老模式

異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經先后在西班牙南部開設了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產價格，充足的陽光，吸引著越來越多的企業(yè)和老年人。北歐其它國家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里自然環(huán)境，還有功能齊全的養(yǎng)老設施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務、保險服務等。與此同時，西班牙的實業(yè)家們也盯緊了那些希望來西班牙養(yǎng)老的北歐人的“錢口袋”，異地養(yǎng)老實在是一項互利雙贏的好事情，已經被越來越多的國家、企業(yè)和老年人所認可。

歐洲養(yǎng)老產業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務提供商加國安老院，已在德國開辦9家聯合企業(yè)，在英國開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場。該公司在倫敦附近開設的一家老年公寓，每月的費用雖高達4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經營業(yè)績一路飄升，截止現在該公司的股票已經上升了32%。

中國養(yǎng)老地產21二、其他的養(yǎng)老模式

獨居老人增多，居家養(yǎng)老服務發(fā)展強盛，多數為私人控股公司所掌握。據歐盟和美國退休者協會2006年的一份報告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨居，居家養(yǎng)老服務需求巨大。在英國，居家養(yǎng)老服務是老齡產業(yè)最活躍的一個因素，價值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務產業(yè)，多數被大公司控制。這個市場在德國也很強盛，目前有10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務，近8年內上升了23%。

在美國，社會非常發(fā)達，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進入機構養(yǎng)老院的只有20%，其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國老人都有拿著退休金到風景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國的退休老人到佛羅里達、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚年。

目前在美國一些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國，是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。中國養(yǎng)老地產22二、其他的養(yǎng)老模式

除此之外，美國政府和一些金融機構向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸