商業(yè)復(fù)合項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總案

目錄一、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體市場(chǎng)狀況分析二、項(xiàng)目SWOT分析三、項(xiàng)目周邊環(huán)境概況四、項(xiàng)目產(chǎn)品概況五、營(yíng)銷(xiāo)策略產(chǎn)生流程六、目標(biāo)市場(chǎng)劃分七、項(xiàng)目制勝點(diǎn)分析八、項(xiàng)目推廣中可能的難點(diǎn)分析九、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)概念、推廣理念闡釋十、廣告及包裝策略十一、促銷(xiāo)活動(dòng)策略十二、銷(xiāo)售策略十三、全程營(yíng)銷(xiāo)總控制圖十四、開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)工作分解表一、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體市場(chǎng)狀況分析1、成都房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)發(fā)展謀房地產(chǎn)市場(chǎng)均發(fā)展，伴隨擱著房地產(chǎn)營(yíng)泄銷(xiāo)的發(fā)展和樓進(jìn)步，縱觀秀成都市房地摩產(chǎn)的十余年定變遷，圍繞壺其發(fā)展而演熔變的營(yíng)銷(xiāo)理龜念和模式大寶致走過(guò)了以暴下幾個(gè)階段消：宴2、當(dāng)前較剃為成熟的營(yíng)濾銷(xiāo)理論和手命段秋A、全程營(yíng)物銷(xiāo)理論攀推翻過(guò)去隊(duì)“腿營(yíng)銷(xiāo)即廣告智的誤區(qū)鎖”往，將營(yíng)銷(xiāo)理豬念導(dǎo)入項(xiàng)目瘦選點(diǎn)密——腔》產(chǎn)品設(shè)計(jì)滑開(kāi)發(fā)翅——詞》銷(xiāo)售推廣問(wèn)——糞》后期管理俯全過(guò)程，在激業(yè)種上則介抖入了調(diào)查部去門(mén)、技術(shù)設(shè)慢計(jì)部門(mén)、銷(xiāo)鼻售部門(mén)、物拖業(yè)或招商管好理部門(mén)等，幼對(duì)營(yíng)銷(xiāo)人員塊綜合素質(zhì)提銷(xiāo)出了更高要嗓求。在當(dāng)前雞市場(chǎng)更具有誠(chéng)兩個(gè)重要特抓點(diǎn)：廣告的驅(qū)強(qiáng)銷(xiāo)能力逐搜步降低及消區(qū)費(fèi)者愈加理虹性，很多開(kāi)凍發(fā)商已經(jīng)將國(guó)產(chǎn)品前期定幻位列為營(yíng)銷(xiāo)裙的關(guān)鍵一環(huán)闊。悟B、以報(bào)紙羞廣告為主力退的多媒體推柿廣結(jié)合封l報(bào)紙廣衣告的作用不令可小視，現(xiàn)叛在即使性價(jià)趙比在逐漸降蒸低，有時(shí)給賄人孤“姐雞肋麻”運(yùn)的感覺(jué)，但爽仍然是最重伴要的宣傳途剃徑，以成都性商報(bào)為代表廉的媒體是消外費(fèi)者了解和拼關(guān)注項(xiàng)目的升第一來(lái)源。湊l戶外廣各告在前兩年翠興起并逐漸耗旺熱，近來(lái)屆其實(shí)際效果兔和性價(jià)比開(kāi)戰(zhàn)始讓人有些幸懷疑，但針至對(duì)特定地段卻或具有鮮明學(xué)特征的房產(chǎn)霸項(xiàng)目仍然非俗常重要，尤恥其是項(xiàng)目現(xiàn)咬場(chǎng)和附近區(qū)厚域的戶外設(shè)哪置不可或缺歉。購(gòu)l促銷(xiāo)活往動(dòng)也是近幾社年熱興的方鏈?zhǔn)剑?jiǎn)單的掌如現(xiàn)場(chǎng)慶祝妥、表演，有酷一定規(guī)模的幣如土“午產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)佛”鋸、壘“手客戶懇談會(huì)圣”怕等，到近兩變年略有減少疫的趨勢(shì)，尤僵其是以現(xiàn)場(chǎng)換湊人氣為簡(jiǎn)負(fù)單目的的活略動(dòng)，針對(duì)性尼和效果并不庫(kù)好。而一些濾以推出企業(yè)活和項(xiàng)目形象薦為目的的大撞型如“震產(chǎn)品推介會(huì)局”她、冠“地客戶答謝會(huì)鹽”隊(duì)成為了實(shí)力稠開(kāi)發(fā)商的選沈擇。錢(qián)l其它手期段，如：雜輕志、網(wǎng)絡(luò)、遺航空等選擇祝手段因自身凍局限一直未忘能成為重點(diǎn)酸，可作參考忠。移C、針對(duì)小冷戶型住宅公宅寓的營(yíng)銷(xiāo)技限巧櫻隨著市中心你土地的越加烘稀缺，可做秘大規(guī)模樓盤(pán)隙的土地已經(jīng)助很難找到，堵市場(chǎng)從漲“筒規(guī)模樓盤(pán)賣(mài)”館、壁“叢臨河高層粘”妄逐步過(guò)渡到友“乓小戶型時(shí)代橫”皂，尤其以2歉004年最宵為顯著，二蠶環(huán)路以內(nèi)一洞半以上樓盤(pán)騾為純小戶型豎公寓。目前新針對(duì)小戶型擾公寓的推廣壇，有一些已知經(jīng)達(dá)成共識(shí)魚(yú)：港l市場(chǎng)證貫明，40m然2以下的酒撇店式戶型和晉50m2尺以下的套一陡戶型擁有最酒多的受眾，泛60m2彈以下的小套滅二同樣受到柄青睞。斃l相對(duì)而么言，小戶型壟的總價(jià)比單估價(jià)敏感系數(shù)輝更高?；糽帶有花換園或大陽(yáng)臺(tái)供的小戶型比誦沒(méi)有的要好壽賣(mài)得多，同范樣，功能性碑和實(shí)用性也殊是戶型設(shè)計(jì)型考慮的重點(diǎn)剖。案l在城市盆中心區(qū)域，蒸臨主干道的級(jí)小戶型公寓筆，推廣中多肚以商務(wù)功能初為賣(mài)點(diǎn)，強(qiáng)搬調(diào)辦公和投分資的結(jié)合，懂同時(shí)強(qiáng)調(diào)地剃段和品質(zhì)。開(kāi)l小戶型獅推廣除了在訴戶型設(shè)計(jì)上乒下功夫，報(bào)羊紙廣告訴求優(yōu)、現(xiàn)場(chǎng)包裝擴(kuò)和樣板房也虹是三個(gè)重要須宣傳途徑。吼3、當(dāng)前房蘇地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)茅銷(xiāo)面臨的風(fēng)凈險(xiǎn)達(dá)在分析了營(yíng)膏銷(xiāo)市場(chǎng)的基須本特征后，峽我們認(rèn)為，火當(dāng)前市場(chǎng)的莊基本營(yíng)銷(xiāo)理駱念和宣傳途劃徑的形成有劈其合理性，榆也是市場(chǎng)檢秤驗(yàn)的結(jié)果，前對(duì)于本項(xiàng)目窩的營(yíng)銷(xiāo)不能卡脫離這些基蔑本要素的支戒撐，但我們雷在具體實(shí)施圾中應(yīng)該更主兄動(dòng)地去了解調(diào)和規(guī)避一些撫潛在的變化顛和風(fēng)險(xiǎn)：兄1、報(bào)紙鋸廣告的性價(jià)量比需要在投率放中及時(shí)評(píng)異估和調(diào)整，紙尤其是結(jié)合姥銷(xiāo)售實(shí)際情獻(xiàn)況。這需要吼至少提前一勿個(gè)月制定詳嶼細(xì)報(bào)紙投放距計(jì)劃、訂版覽及準(zhǔn)備調(diào)整鎮(zhèn)措施。緞2、20奇04年市內(nèi)謠的小戶型市增場(chǎng)供給已趨乒飽和，20江05年銷(xiāo)售押也存在一定祝風(fēng)險(xiǎn)，這需桌要我們比開(kāi)座盤(pán)提前1.始5~2個(gè)月婆時(shí)間提前進(jìn)君場(chǎng)排號(hào)，以蹦便及時(shí)了解甲市場(chǎng)真實(shí)狀剃況并做出調(diào)蚊整。秒3、我們醒還要防備市益場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)靠，避免項(xiàng)目斗推廣期面臨生太多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)去手的擠壓，愚尤其是直接茂競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，炮這需要我們帝隨時(shí)關(guān)注市為場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做踏好市場(chǎng)預(yù)判奧，確定最佳蹄的推出時(shí)機(jī)迫。同時(shí)通過(guò)防完善產(chǎn)品本吧身，突出差渡異化優(yōu)勢(shì)應(yīng)坦對(duì)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)悉。燈二、項(xiàng)目S壽WOT分析S（優(yōu)勢(shì)）境l地段、令位置，城市想黃金口岸，羨交通、購(gòu)物任便利，臨近睬鹽市口、春擁熙路，生活距配套好濕l項(xiàng)目品乏質(zhì)較高，市畏中心高層小門(mén)戶擁有氣派妻的外立面和顏與之相當(dāng)?shù)某布渲孟觢國(guó)際品萍牌超市家樂(lè)棗福就在腳下旨，對(duì)喜歡時(shí)討尚便利的年朱青人士有吸炊引力繁l5層頂蘭部的大面積鳥(niǎo)園林是對(duì)居嗚家品質(zhì)的有陶效提升，增役加小戶公寓讓賣(mài)點(diǎn)而l戶型配跡比得當(dāng)，設(shè)昌計(jì)較好，能侍充分滿足不陽(yáng)同群體需求吐l區(qū)域周攻邊商業(yè)集中拌，商業(yè)環(huán)境魄好，配套優(yōu)朽勢(shì)強(qiáng)W（劣勢(shì)）原l口岸的幕地理和交通繳位置雖好，絕但缺乏居住稅氛圍，生活此便利設(shè)施不禁足，居家成踏本高壩l朝陽(yáng)路蜓實(shí)際是城市選的中轉(zhuǎn)干道賴，屬快速通坦道；向陽(yáng)街碰和青石橋街秋現(xiàn)狀落后，盈與項(xiàng)目的中坑心高端定位仁不符頓l一街之貿(mào)隔的海鮮市鍬場(chǎng)是對(duì)居家覆的最大障礙綠，直接影響恥到臨街面住鈔宅的銷(xiāo)售進(jìn)賄度O（機(jī)會(huì)）眉l項(xiàng)目推螞出時(shí)市中心赤區(qū)內(nèi)今年的稿一些主要小熄戶項(xiàng)目已基占本結(jié)束銷(xiāo)售福，如錦都、酸金茂禮都、棗時(shí)代印象等竿，減少客戶燥分流匙l當(dāng)前商細(xì)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目鑼危機(jī)加劇，孔造成更多的悄投資者將眼策光瞄準(zhǔn)住宅冶，尤其是高語(yǔ)檔小戶型公用寓素l本項(xiàng)目猜所在的市中偶心區(qū)附近的鏟類(lèi)似項(xiàng)目，坡其小戶部分剖銷(xiāo)售均較好浩，給項(xiàng)目銷(xiāo)午售前景提供律說(shuō)服力吉l項(xiàng)目所吹在的中心區(qū)凱域尚無(wú)在體警量和定位上毅與之相當(dāng)?shù)膶訌?fù)合地產(chǎn)，赤給項(xiàng)目推廣輸以很大運(yùn)作諷空間T（威脅）懇l當(dāng)前市野區(qū)內(nèi)小戶公慢寓整體市場(chǎng)膚供給量偏大蘭，雖然本項(xiàng)殿目自身有優(yōu)盈勢(shì)，難免會(huì)螞受到一定影現(xiàn)響襲l由于項(xiàng)遍目位置的獨(dú)醉特性，商務(wù)儀辦公概念是智宣傳的重要秒方面之一，尼目前政府對(duì)睜于商務(wù)小戶磁的不支持，陶將可能產(chǎn)生抱一定影響班l(xiāng)由于項(xiàng)漂目開(kāi)盤(pán)在2泊005年下甚半年，屆時(shí)沒(méi)難免會(huì)有新恐的直接競(jìng)爭(zhēng)最對(duì)手出現(xiàn)，枝如旁邊的信缺德陽(yáng)光36專5將在上半享年開(kāi)盤(pán)，其麥定位相近，明且占有品牌農(nóng)優(yōu)勢(shì)，不容破忽視團(tuán)三、項(xiàng)目周飄邊環(huán)境概況刃項(xiàng)目地處成秒都市CBD宰核心區(qū)、傳舉統(tǒng)繁榮經(jīng)濟(jì)扁圈鹽市口之塔大業(yè)路，毗獄鄰人流熙攘塊春熙路商圈水，占據(jù)天時(shí)乎、地利，匯撇集人氣與商峰氣，擁攬眾欺多的交通路且線與便利的獨(dú)購(gòu)物、餐飲到、休閑之業(yè)托態(tài)，更有著圾源源不絕的炸巨大人流與費(fèi)強(qiáng)勁消費(fèi)力施，可謂是百片貨、商貿(mào)、跳金融的財(cái)富看匯集地，也盒是頂級(jí)飯店嬸、高檔寫(xiě)字鉤樓、發(fā)達(dá)交粉通動(dòng)脈所環(huán)計(jì)繞的核心地店帶，是成都仇人所皆知的倍經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易虛黃金區(qū)，具谷有極高的投竭資價(jià)值與升緊值前景。四項(xiàng)目四至：遇東臨青石橋糞路，與大型赴海鮮市場(chǎng)相泡連；南臨朝蒜陽(yáng)路，與高管檔商務(wù)樓、男五星級(jí)酒店輔區(qū)相連，具附備大量高消犧費(fèi)人群；北編接向陽(yáng)路，染人流、車(chē)流滲，川流不息剛；西靠大業(yè)箭路，擁品牌歲餐飲店、大劈型娛樂(lè)娛樂(lè)嚷會(huì)所、時(shí)尚損百貨店。假因地處中心頁(yè)城區(qū)，就生焰活配套而言固，從交通、撤教育、醫(yī)療唯、餐飲、購(gòu)句物、金融等適各方面都較搬完備。明區(qū)域人文：浴眾多政府機(jī)訴構(gòu)在此片區(qū)雁辦公、居家備，常駐人群賊整體素質(zhì)較蹲高；來(lái)自市穩(wěn)內(nèi)各區(qū)域的竊購(gòu)物、消費(fèi)綿人群龐大，階及外來(lái)流動(dòng)伐人口數(shù)量大醒（商務(wù)出差壘、旅游、打險(xiǎn)工）。從總撤體而言，往夫來(lái)人流呈現(xiàn)受多樣化，含就括各種年齡并階段與各種走職業(yè)?；妓?、項(xiàng)目產(chǎn)半品概況戰(zhàn)1、規(guī)模、緣體量：項(xiàng)目阻整體是集金雕融、酒店、報(bào)商業(yè)、商務(wù)拔、住宅為一貴體的大型復(fù)限合建筑群，衰體量約16筑萬(wàn)平米，是秩成都市中心押目前最大的喚商業(yè)物業(yè)及戲標(biāo)志性建筑作；僅項(xiàng)目1溪期便是容量電為上千戶的仰28層高品法質(zhì)酒店式公礙寓。頭2、規(guī)劃：閃整體設(shè)為金素融區(qū)、星級(jí)紋酒店、商業(yè)抱街、商務(wù)樓黨、酒店式公剝?cè)P3、定位、品檔次：1期洽定位為高端載酒店式小戶怒公寓顯4、設(shè)計(jì)、遼硬件贈(zèng)外立面：為派28層高層飯建筑，富有惡質(zhì)感的色彩爭(zhēng)與大面積玻您璃幕墻共同發(fā)構(gòu)筑成為時(shí)救尚、大氣的險(xiǎn)現(xiàn)代化樓宇消；入戶大堂奴：設(shè)計(jì)為酒圖店式入戶大或堂，體現(xiàn)業(yè)將主尊崇感；醉電梯廳：時(shí)閣尚簡(jiǎn)約化，某配置為高速百電梯；底層棍商業(yè)配套：止為居家提供粉便捷；戶偉型：a、均跑為合理實(shí)用將型方正小戶瑞，具極強(qiáng)的申組合性，滿希足辦公居家升多種功能；戀b、戶型結(jié)食構(gòu)合理：一非部分單房帶拔有陽(yáng)臺(tái)，充耕分考慮居家平使用；較大樸套一房可根匪據(jù)需要增設(shè)完一房間，從貓而增強(qiáng)性價(jià)嗎比；c、客蜂廳開(kāi)間設(shè)計(jì)架在3.3-搜3.5米間譯，確保適用酒性；d、臨礙街一面采用墓雙層玻璃，衡解決噪音干稼擾問(wèn)題；折5、精裝修小之高品質(zhì)配罵置械（根據(jù)市場(chǎng)紹同類(lèi)產(chǎn)品，界配置高品質(zhì)蒜精裝套餐以再供選擇）乞6、頂級(jí)配煎套：揚(yáng)A、會(huì)所：貞體現(xiàn)特色、摸檔次與樓盤(pán)叔高素質(zhì)康積設(shè)健身房秘、室內(nèi)泳池趁、SPA休辛閑茶館、咖己啡廳（酒吧令）、書(shū)吧等施；誤B、服務(wù)：鍬配備商務(wù)服歉務(wù)中心、美瞞容美發(fā)店、桶自助洗衣房紀(jì)、多功能商收務(wù)廳佛7、物業(yè)管步理：酒店式鄰服務(wù)、前臺(tái)殿接待服務(wù)血五、營(yíng)銷(xiāo)策產(chǎn)略產(chǎn)生流程頑六、目標(biāo)市不場(chǎng)劃分駐根據(jù)項(xiàng)目自夕身特點(diǎn)，我短們認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)液本項(xiàng)目的潛帖力人群應(yīng)具磁備如下特點(diǎn)勝之一：在項(xiàng)尿目所在地段伐有直接的居航住需求；沒(méi)原有直接居住埋需求但被項(xiàng)沸目位置、品蛙質(zhì)、宣傳所繩吸引產(chǎn)生間明接目的；對(duì)挺項(xiàng)目投資價(jià)艇值的認(rèn)同；庭對(duì)項(xiàng)目商務(wù)從屬性的需求礎(chǔ)；其它目的才者。宣1、目標(biāo)市灘場(chǎng)描述臂項(xiàng)目的主要吊銷(xiāo)售對(duì)象可勉分三類(lèi)：稿l垂青于速市中心小戶永公寓的投資著者黃l對(duì)項(xiàng)目廣地段、品質(zhì)前等感興趣的復(fù)年青置業(yè)者稻或其父母宏l具有商悲務(wù)辦公需求樂(lè)的小型成長(zhǎng)偏型企業(yè)竊以下人群則慈最有可能成挺為未來(lái)的直富接居住者：液l在市中裳心或項(xiàng)目周范邊辦公的白凱領(lǐng)外來(lái)人士l生意族l小家庭減lSOH懂O族l小企業(yè)焦l灰色人奇群律我們將購(gòu)買(mǎi)職者和使用者載列出，是為怒更好地研究搶產(chǎn)品的使用視屬性要求?；?、目標(biāo)市陷場(chǎng)特征及營(yíng)億銷(xiāo)手段涉1．傾主體分類(lèi)匆l投資型敵客戶：看中革投資前景與技利益回報(bào)率鹽l居家客脾戶：追求住惑宅的便捷性特、現(xiàn)代感與同居家的過(guò)渡處性咐l辦公客濟(jì)戶：看重形栽象、檔次、潛使用功能與南時(shí)效便捷性揭（以上三類(lèi)園客戶為項(xiàng)目劫1期針對(duì)的冰主體客戶群冰）助2．客戶群迫體細(xì)部分析宮項(xiàng)目區(qū)域人劣口特征概述折1）項(xiàng)目處士于CBD區(qū)挺域核心與傳薪統(tǒng)經(jīng)濟(jì)圈范言圍：抖lA、商慨務(wù)辦公人口母與居住型人四口并重；寇lB、中乎高素質(zhì)人口培占較大比例暫；曬lC、中釋青年人口較束多；僻lD、外郵來(lái)流動(dòng)型人親口多，文化趣交融性很強(qiáng)忠；披lE、收擇入水平差異少性大，消費(fèi)瞧呈現(xiàn)多樣性吩；麥lF、年揮齡呈現(xiàn)多層焰次性芒2）因處于懲傳統(tǒng)繁榮經(jīng)節(jié)濟(jì)圈，遺留努建筑與居住遵集群同新建飯樓群并存，嫂因此：蕩A、人口多章樣化（民族捕、職業(yè)、社鈴會(huì)分層多樣晨化）編B、常住人葛口多（主要液指從前的單筆位宿舍）瓶C、流動(dòng)人炊口多（上班蜜族、外出公弦務(wù)、節(jié)假出役游）練目標(biāo)客戶群泥的細(xì)分?jǐn)?shù)1）核心客得戶群體：擦l金融、廳通信類(lèi)年輕壺置業(yè)者；微l機(jī)關(guān)年陵輕公務(wù)人員泡；貍l商務(wù)企談業(yè)白領(lǐng)置業(yè)我者；做l私營(yíng)經(jīng)彎商企業(yè)顧主偵類(lèi)置業(yè)者；檢l區(qū)域內(nèi)學(xué)目前租賃市捷場(chǎng)中的租客廚置業(yè)者；的l瞄準(zhǔn)商驚務(wù)區(qū)域的投意資置業(yè)家。掌l輔助性棍客戶群體：遠(yuǎn)l過(guò)往型待區(qū)域客戶群斬體；幻l外來(lái)人關(guān)員遙目標(biāo)客戶群慎特征分析謠1）以居家毒為目的的客絡(luò)戶群體特征反：害A、.此客懼戶群體是年距輕置業(yè)者的類(lèi)一群，從事獸工作時(shí)間約蝦3~5年，壓工資收入穩(wěn)住定并且處于使社會(huì)中上水繳平，所以他椒們有一定的罵資金儲(chǔ)蓄，捧但不是特別端雄厚，約1評(píng)0~15萬(wàn)塵間。從事服掌務(wù)的企業(yè)效適益較好，具泳有穩(wěn)定月供呀能力。展B、.此客歉戶群體是未節(jié)結(jié)婚或預(yù)備艙結(jié)婚的客戶販，處于生活霜工作需要欲特建立鄰近工聲作地區(qū)的屬期于自己的住施所。部分亦蘆有滿足將工閃作場(chǎng)所及住漆所合二為一為的需求。久C、.他們際了解熟悉片桶區(qū)區(qū)域的設(shè)箏施配套情況晃，并比較傾院向于市中心倍的完備配套宅與成熟環(huán)境的，以及交通是狀況。免D、.他們位作為年輕群驅(qū)體，富有現(xiàn)純代活潑、浪裂漫時(shí)尚特點(diǎn)葬，而且能吸稀納及包容新板事物、新概幟念觀點(diǎn)。生傷活品質(zhì)有一橋定要求，但文并不是要求趟特高，在乎壓價(jià)值的實(shí)際敗體現(xiàn)。虧E、.他們魯是社會(huì)中積五極上進(jìn)的群雜體，注重社善會(huì)效益，知兔識(shí)結(jié)構(gòu)豐富賴而且文化層仔次高，信息槳獲取渠道廣暢泛。對(duì)前途謠充滿信心，帆并有向穩(wěn)重丟踏實(shí)步進(jìn)的群特點(diǎn)。此客除戶群體將會(huì)市是都市中的寬新生代夏“春資本家摔”伍，其中部分臺(tái)更是營(yíng)“拉知本家節(jié)”制。才F、.置業(yè)矩傾向要求：剃能體現(xiàn)年輕江一代現(xiàn)代感到強(qiáng)烈，時(shí)尚籮、浪漫、品甘質(zhì)內(nèi)容豐富伙。物業(yè)性價(jià)鑼比高，合理伏性強(qiáng)，有自估家歸宿安樂(lè)沒(méi)窩的感覺(jué)。檢2）以投資帶為目的的客肆戶群體特征江描述：飾A、初步投味資者終a、這部分腐客戶對(duì)投資賓的感知性并閉不明確，只柏停留在有意鉛想的層面上哈；煌b、這部分濃客戶有一定錫數(shù)額的投資廢經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備，貢有較穩(wěn)定的陷收入；倆c、這部唱分客戶年齡凍段分布比較流廣泛（青年雹、中青年）孕生活習(xí)慣和零特征差別較即?。贿Bd、這部揮分客戶抗風(fēng)尚險(xiǎn)性要求比尚較高，一般倘會(huì)選擇小額糊投資，并且怒對(duì)誠(chéng)信的要般求也比較高切；穿e、這部分蔥客戶比較容啞易被產(chǎn)品本夢(mèng)身和物管服憐務(wù)所打動(dòng)。穿B.投資置貢業(yè)家缸a、這部分挪客戶投資物報(bào)業(yè)首先考慮柴片區(qū)的發(fā)展它前景；可b、對(duì)物業(yè)而所帶來(lái)的品軍質(zhì)和附加值狼也是這部分燒客戶投資物戰(zhàn)業(yè)的重點(diǎn)考總慮因素之一摸；壁c、這部薦分客戶經(jīng)濟(jì)數(shù)實(shí)力比較雄瓶厚，有良好話的抗風(fēng)險(xiǎn)能量力，決定速澡度比較快；劫d、這部分且客戶對(duì)區(qū)域蓮比較熟悉，幣并且在其他走區(qū)域也有物粱業(yè)投資。江3）辦公為繳目的的客戶鏡群特征分析伶A、成長(zhǎng)型鳳企業(yè)：這部巴分客戶一般琴是將本項(xiàng)目捏作為過(guò)渡的浩辦公場(chǎng)所，敢要求面積一式般在80平刊米以下；依B、這部分拋客戶對(duì)物業(yè)仰管理具有特蹈殊要求（比揀如：商務(wù)中嘆心服務(wù)等）匆，要求物管衣高效、互補(bǔ)巾、便捷；腹C、這部分唐客戶除了對(duì)村辦公要求外斥，更主要考矮慮的是這一童過(guò)渡辦公場(chǎng)飯所對(duì)企業(yè)倒形象的提升估。知我們將目標(biāo)章市場(chǎng)主力分扮為三類(lèi)人群侮，根據(jù)市場(chǎng)咽一般規(guī)律，經(jīng)該三類(lèi)人群急的比例大致格在：投資者冶60%，辦語(yǔ)公30%，跪自用10%伴。（來(lái)自于稈銷(xiāo)售一線的瓶真實(shí)評(píng)估）姥。率于是我們的脫營(yíng)銷(xiāo)推廣重顯心應(yīng)該集中毫于滿足主要鑄消費(fèi)群的需除求。對(duì)于投阿資者，我們淹應(yīng)該更多強(qiáng)騰調(diào)項(xiàng)目投資河價(jià)值（地段很、品質(zhì)、市睬場(chǎng)需求）所裹產(chǎn)生的恒定詳收益前景，案在產(chǎn)品設(shè)計(jì)束中更多地滿束足投資者對(duì)嘉戶型購(gòu)“袋好租緩”墓的設(shè)計(jì)；對(duì)房于辦公者，訂則必然要延數(shù)伸項(xiàng)目的商箏用屬性，強(qiáng)簡(jiǎn)調(diào)戶型、物肝業(yè)配套等對(duì)躲于辦公的支貪持。拾而其中一些縫則是對(duì)所有錘人群均有直仁接說(shuō)服力的路賣(mài)點(diǎn)：魯l項(xiàng)目的壟地段、位置禽所帶來(lái)的巨蹲大便利獅l項(xiàng)目高芳品質(zhì)對(duì)居家保、辦公品質(zhì)顫的支撐非l項(xiàng)目的佳直接商業(yè)配交套（如家樂(lè)伏福）的巨大怕便利杠發(fā)態(tài)表時(shí)間:2匪005-0以2-24揪16:13況秒比馬大的多黎摩等級(jí):嚇柜組長(zhǎng)及積分:1茄33咬RE:1繡7萬(wàn)平米商顛業(yè)復(fù)合項(xiàng)目扛營(yíng)銷(xiāo)推廣總基案回復(fù)真第2樓仿輩七、項(xiàng)目制土勝點(diǎn)分析惱我們對(duì)于項(xiàng)模目推廣的大曾范圍、總體筑策略與廣“塘傳統(tǒng)緩”櫻的小戶型項(xiàng)播目推廣沒(méi)有遞本質(zhì)區(qū)別，夢(mèng)而是盡可能納沿用以往的繼成功經(jīng)驗(yàn)。踩但需要強(qiáng)調(diào)盡的是，項(xiàng)目采營(yíng)銷(xiāo)的成敗駐、效率的高版低更取決于吐全面工作細(xì)取節(jié)的質(zhì)量和舍有效的調(diào)整亦策略。這里口，我們對(duì)最遣可能影響項(xiàng)讓目銷(xiāo)售效果龍的幾個(gè)重要富環(huán)節(jié)作出設(shè)堅(jiān)計(jì)：綁1、突出的物產(chǎn)品定位設(shè)檢計(jì)（重點(diǎn)指品外立面特色政和戶型設(shè)計(jì)魚(yú)）壺需要強(qiáng)調(diào)的稻是，當(dāng)今的艇住宅項(xiàng)目贏筋取市場(chǎng)的關(guān)出鍵，外立面森和戶型設(shè)計(jì)把占據(jù)越來(lái)越皆重要的位置咸，因此項(xiàng)目霜前期應(yīng)深刻疑挖掘這兩方牛面湖內(nèi)容，以最避適合的戶型宰排布和令人政驚艷的外立湊面達(dá)到先聲脹奪人的效果朝。割2、精明的憶時(shí)機(jī)把握槐分為對(duì)市場(chǎng)倆狀況，包括董競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀聰況和消費(fèi)者鍋?zhàn)兓癄顩r做煉出隨時(shí)的了勻解和預(yù)判。束比如，項(xiàng)目文直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)貝手陽(yáng)光36少5于200寒5上半年開(kāi)血盤(pán)，本項(xiàng)目孤應(yīng)爭(zhēng)取在此花之前做出現(xiàn)登場(chǎng)、戶外廣萍告，設(shè)立臨支時(shí)接待處，休提前贏得市脾場(chǎng)，避免分未流壓力。時(shí)絹機(jī)把握同樣諸存在于開(kāi)盤(pán)像時(shí)間選擇、臂推廣節(jié)點(diǎn)安疾排等方面，們從某種意義今上，時(shí)機(jī)選良擇與把握的予重要性還在避具體的推廣忽手段之上。偶3、有效的紐客戶蓄積期慘即排號(hào)，對(duì)篩于排號(hào)我們殺必須認(rèn)識(shí)到司其最大的功化用在于檢驗(yàn)道項(xiàng)目對(duì)于市絡(luò)場(chǎng)的真實(shí)接顫受力，從而引預(yù)知銷(xiāo)售成川效并進(jìn)行及撤時(shí)調(diào)整。因易此真正認(rèn)識(shí)霸到排號(hào)期的腰巨大作用，沾為真實(shí)開(kāi)盤(pán)屠熱銷(xiāo)做好最筒佳準(zhǔn)備非常情重要，而許懸多開(kāi)發(fā)商容蘆易忽視排號(hào)踏的重要性，怨其實(shí)在排號(hào)閑期內(nèi)的調(diào)研傳和產(chǎn)品、營(yíng)籮銷(xiāo)再調(diào)整有吉很多事情可當(dāng)做。適時(shí)開(kāi)存始排號(hào)，既肅爭(zhēng)取及早抓全住客戶，也鍬要避免因時(shí)撐期過(guò)長(zhǎng)造成拳客戶流失。且4、項(xiàng)目?jī)?yōu)獄勢(shì)的最大化頭推廣居在推廣中，枯充分認(rèn)識(shí)到粘項(xiàng)目自身具躺備的獨(dú)特優(yōu)好勢(shì)，如品質(zhì)市、配套等，層找到核心競(jìng)令爭(zhēng)力。以此銜盡可能重點(diǎn)揭宣傳，弱化嗓可能的劣勢(shì)讓：如償“豐虛宏”鋪口岸、開(kāi)發(fā)域商品牌知名超度不夠等。沒(méi)5、概念的偷深入炒作續(xù)項(xiàng)目的戰(zhàn)“辮頂尖小戶傲”且概念需要在驢推廣中深入埋闡釋，主要限選擇報(bào)紙、訊戶外、宣傳模資料等進(jìn)行蠢演繹。拿八、項(xiàng)目推敏廣中可能的攝難點(diǎn)分析姑任何項(xiàng)目由同于自身不完窩善因素，在獵推廣中都會(huì)低遇到相應(yīng)的濫銷(xiāo)售難點(diǎn)，枝而一些重要還難點(diǎn)的制約世，可能對(duì)于吹最終銷(xiāo)售產(chǎn)這生重大影響輸。分析本項(xiàng)孕目在銷(xiāo)售中橡可能遇到的百主要難點(diǎn)和糖障礙如下：扭1、臨向念陽(yáng)路街面住抬宅銷(xiāo)售可能昂相對(duì)較緩映由于海鮮市框場(chǎng)，及向陽(yáng)呈路自身狀況稼的影響，朝遲向這面的房遙屋銷(xiāo)售勢(shì)必宋相對(duì)更難，離而環(huán)境影響距不可能從自偶身根本上進(jìn)欣行解決，只捏能尋找有效肆方式最大化葉規(guī)避。險(xiǎn)解決辦法：臥盡量通過(guò)產(chǎn)硬品設(shè)計(jì)、宣糞傳引導(dǎo)降低拋難度廟具體方式：捐戶型設(shè)計(jì)中給，將該方位樸住宅設(shè)計(jì)為神較受歡迎的秋戶型，降低皆環(huán)境影響程駛度；臨街窗尼戶設(shè)置雙層繪玻璃，進(jìn)一諒步減少噪音辰和污染；提桂早將現(xiàn)場(chǎng)外駁道路平整包類(lèi)裝、圍墻包握裝，以提升?，F(xiàn)場(chǎng)形象；膀制定價(jià)格時(shí)手相應(yīng)考慮內(nèi)項(xiàng)外價(jià)差漆2、電梯齊集中于居住鎮(zhèn)樓層中段，唐人群生活品華質(zhì)有所降低聯(lián)可能會(huì)影響也客戶感覺(jué)的疲是：電梯集規(guī)中，造成高倦峰時(shí)期擁擠我；給住在遠(yuǎn)理端的客戶出悟入增強(qiáng)不便侄。走解決辦法：鄰由于從設(shè)計(jì)儀的角度綜合魄考慮這樣設(shè)丘置，因此盡握量采取宣傳炸引導(dǎo)措施：安五部品牌電其梯，保證出倦入的暢通快單捷，同時(shí)營(yíng)掃造寬大高檔注的電梯前室肆感覺(jué)；在定景價(jià)上考慮距名離的因素作歲出一定差異汗；銷(xiāo)售中強(qiáng)慧化引導(dǎo)歸3、龐大跑低層商業(yè)可魚(yú)能對(duì)住宅銷(xiāo)慧售的影響筍由于樓下有撥超市、海鮮臟賣(mài)場(chǎng)，可能碌給住戶尤其鬧是購(gòu)買(mǎi)低層著的客戶造成驚一定擔(dān)憂承解決辦法：公銷(xiāo)售合理引剃導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)家幸樂(lè)福入駐對(duì)唇居家的巨大辭便利，封閉謠式商業(yè)對(duì)住深宅影響較小編；對(duì)于辦公構(gòu)者，傳達(dá)全勵(lì)面商業(yè)配套牛對(duì)于企業(yè)發(fā)霞展的利好；假宣傳中，強(qiáng)綢調(diào)整體商業(yè)霉、住宅分區(qū)府和動(dòng)線設(shè)計(jì)雞的合理性，聞互不干擾；浪宣傳四層樓瓜頂空中園林裳對(duì)于居家品腎質(zhì)的提升放4、項(xiàng)目工禮地現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境曲可能影響對(duì)肺高端定位的厲感覺(jué)油由于開(kāi)盤(pán)前含現(xiàn)場(chǎng)工程繁惠忙，周邊環(huán)喇境狀況不有葡效處理有可避能會(huì)影響客劑戶對(duì)宣傳定奏位的感覺(jué)倆解決辦法：妙工地三面制另作大型特色士圍墻；朝陽(yáng)仁路、青石橋戴街、向陽(yáng)路賀三面臨街地覆面均平整，溪鋪廣場(chǎng)磚；粗重點(diǎn)景觀：繪臨朝陽(yáng)路沿腎街建議制作蝴系列景觀作香品（結(jié)合水?dāng)⒕?、植物、死雕塑等），澆以?qiáng)烈的視辜野沖擊，形吧成與圍墻結(jié)愚合的宏大景冊(cè)觀庭更多在推廣躁、銷(xiāo)售中遇好到的難點(diǎn)，的我們都將逐肚一采取有效豐措施解決旱九、項(xiàng)目營(yíng)麥銷(xiāo)推廣定位望、推廣理念釣建議世1、項(xiàng)目推茶廣形象定位僵對(duì)于本項(xiàng)目盛的前期推廣最，首先應(yīng)明率確的是：我蠢們需要把本富項(xiàng)目打造成挺一個(gè)怎樣的修項(xiàng)目，在成制都本地市場(chǎng)桃及至四川和切省外它的綜皮合指標(biāo)敲應(yīng)占有怎樣宮的地位，對(duì)飾它的推廣應(yīng)晴該達(dá)到怎樣鵝的高度。這逢是解決后續(xù)劈營(yíng)銷(xiāo)策略定煙位至關(guān)重要赴的問(wèn)題。萍仔細(xì)研究項(xiàng)麥目的綜合優(yōu)勞勢(shì)：項(xiàng)目無(wú)虎論是所在地核域?yàn)槭兄行挠杲^版區(qū)位，柿還是16萬(wàn)懇平米的總體訊量，以及自遼身設(shè)計(jì)規(guī)劃惕體現(xiàn)等，毫謀無(wú)疑問(wèn)是2邪005年成倘都中心規(guī)模染之冠，近3莫0層的地標(biāo)歇式塔樓將成恩為蓉城中心占獨(dú)特的風(fēng)景嘉。捉一切證明，潔依據(jù)項(xiàng)目綜它合優(yōu)勢(shì)，它慘必將成為2擠005年成戰(zhàn)都樓市風(fēng)云著大盤(pán)和標(biāo)志送性大盤(pán)。我東們認(rèn)為，對(duì)促于這樣定位溫的樓盤(pán)，忽紫視其真正價(jià)辰值和降低其辟定位高度都泰是對(duì)其最大綢的損害。樹(shù)因此，在營(yíng)夾銷(xiāo)推廣上，表我們應(yīng)該明規(guī)確這樣的目竊標(biāo)：漢高項(xiàng)股目應(yīng)該以2鳴005年領(lǐng)釀導(dǎo)地產(chǎn)市場(chǎng)增的超級(jí)精品露的姿態(tài)震撼顧上市！漢高搶項(xiàng)目將是2揭005年市魄中心區(qū)域復(fù)珠合型大體量易建筑產(chǎn)品的襪霸王，成都冶復(fù)合型地產(chǎn)尸的NO.1秧。對(duì)其推廣竊應(yīng)是全面的水——液涵蓋廣告、田戶外、現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)、展會(huì)、活傘動(dòng)、軟性炒歐作各個(gè)方面婦，而表現(xiàn)內(nèi)山容應(yīng)是獨(dú)一索無(wú)二的胖——料獨(dú)特的名稱告、拔高的定饑位、高舉高氣打的強(qiáng)勢(shì)推梅廣策略以及昨氣勢(shì)磅礴的弊高端項(xiàng)目形羅象。在后續(xù)莊的營(yíng)銷(xiāo)投入炒、營(yíng)銷(xiāo)范圍攪和推廣節(jié)奏何上，我們將勞按照這一原隨則進(jìn)行安排垂。單2、項(xiàng)目整米體推廣的重殿中之重渠——藍(lán)前期項(xiàng)目整鎮(zhèn)體形象的塑斥造，樹(shù)立項(xiàng)龜目整體標(biāo)高器地位娘支撐概要內(nèi)士容：幼A．戶內(nèi)亂外的宣傳步申驟，由綜合華標(biāo)高形象逐殖步根據(jù)推廣蘇時(shí)間的推進(jìn)護(hù)變換具體內(nèi)咳容文B．廣告內(nèi)宣傳費(fèi)用將茂會(huì)把后期的尼一部分費(fèi)用臣提前挪用拿C．售樓蝴處以及客戶慨積累期街道禾的良好、星疾級(jí)式展示條脈件撈D．媒體挽組織廣泛，鉆強(qiáng)調(diào)全面鋪塔展，突出重氏點(diǎn)毫對(duì)于一個(gè)中谷心地段、體刻量超大、海誓拔超高的復(fù)鐮合性地產(chǎn)項(xiàng)有目，其前期奧推廣無(wú)疑至躺關(guān)重要，推知廣效果的好省壞直接關(guān)系律到二期、三挪期及整個(gè)項(xiàng)隆目銷(xiāo)售效果連。對(duì)于這樣挖的項(xiàng)目，我容們必須以一粉種準(zhǔn)備充分跨的嶄新姿態(tài)纏面市，同時(shí)醉讓營(yíng)銷(xiāo)推廣期真正全面、芽深入到市場(chǎng)正的各個(gè)角落潤(rùn)，令市場(chǎng)全投面接受和感巷知。因此，什一期的推廣束最為系統(tǒng)、畜全面、復(fù)雜軟、氣勢(shì)及投千入費(fèi)用也較階為巨大。只予有一期獲得磚全面成功，報(bào)項(xiàng)目的后續(xù)捎住宅、商業(yè)職才有了繼續(xù)彩輝煌的基礎(chǔ)獎(jiǎng)；也當(dāng)一期酸獲得全面成攻功，樹(shù)立了知廣泛的口碑淋和社會(huì)效應(yīng)悅后，后續(xù)銷(xiāo)秩售將變得更鋤加容易，也擁減少了許多嗽無(wú)謂的追加棗投入。亭當(dāng)我們確認(rèn)套一期作為推蝶廣的重心后樣，應(yīng)該把項(xiàng)睡目整體的營(yíng)錘銷(xiāo)預(yù)算以更寫(xiě)大的比例投蜘入到一期宣花傳，一期銷(xiāo)眠售成功無(wú)疑撈將使得后續(xù)螺推廣容易和自便捷得多。伴3、項(xiàng)目推破廣目標(biāo)睜基于項(xiàng)目以藏上形象定位擴(kuò)的基礎(chǔ)，我支們制定出本目項(xiàng)目推廣致離力實(shí)現(xiàn)的目久標(biāo)：臥以半年時(shí)間望的積蓄和推話廣，將本項(xiàng)系目打造成2畫(huà)005年成膝都市房地產(chǎn)造市場(chǎng)復(fù)合地種產(chǎn)的座標(biāo)、跌霸王和冠軍禿作品！實(shí)現(xiàn)勁項(xiàng)目一期的相全面銷(xiāo)售成嫌功，項(xiàng)目總定體知名度位堵居市場(chǎng)領(lǐng)先激行列，爭(zhēng)取濃獲得與之相菠當(dāng)?shù)哪甓人e有榮譽(yù)?？h在一期推廣園的基礎(chǔ)上，書(shū)進(jìn)一步深化暗優(yōu)勢(shì)、擴(kuò)大憑效果，通過(guò)樹(shù)持續(xù)的宣傳婆取得項(xiàng)目二當(dāng)期、商業(yè)的侄市場(chǎng)充分積湖累，完成總虜體全面、成老功銷(xiāo)售，明怒年、后年延供續(xù)熱效應(yīng)，騙通過(guò)產(chǎn)品呈蛾現(xiàn)贏得更多祝美譽(yù)度，為禁開(kāi)發(fā)商的持簡(jiǎn)續(xù)發(fā)展樹(shù)立易口碑。器4、推廣訴黃求點(diǎn)的選擇惕根據(jù)目標(biāo)市焦場(chǎng)分析，我愛(ài)們認(rèn)為：將椅目標(biāo)市場(chǎng)泛—家投資者和辦凱公者的需求誼與項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)君—糖地段、品質(zhì)元、配套有機(jī)晴結(jié)合，就確虛立了本項(xiàng)目庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)推廣的學(xué)基本路線?；?．營(yíng)銷(xiāo)主同訴求點(diǎn)：蓄絕版、頂級(jí)純中心區(qū)位價(jià)壓值論：豈l市中心液地段帶來(lái)的浮交通、商務(wù)錦便利，及心映理滿足，繁漢榮、繁華的棍特點(diǎn)名l鹽市口批商圈對(duì)商務(wù)耍與生活的支辱撐削超品質(zhì)、超采星級(jí)的建筑遞品質(zhì)支撐：復(fù)荒l建筑高每度、配套設(shè)忽施（大堂、裝會(huì)所、、泳只池、電梯等屬）對(duì)品質(zhì)生桂活的保障動(dòng)l大體量鳴、大復(fù)合體叨，城市中心雜綠園的高品繁質(zhì)配備炕l俊郎不脫凡、氣度高徒超的外立面站形象普一站式、最竭優(yōu)化生活配奴套優(yōu)勢(shì)：奧l家樂(lè)福黑對(duì)于生活、駁辦公的重要講意義輝l春熙路貼、紅星路對(duì)回于時(shí)尚者的約吸引（娛樂(lè)躍、交流、應(yīng)普酬?duì)睢瓌潱㈦y以挑剔、轟人性化、精園巧實(shí)用的戶有型：附l戶型設(shè)逝計(jì)的合理、改人性細(xì)節(jié)苗l面積配哭比、尺度感榜的把握晶2．推廣主際題概念定位臺(tái)：胖l項(xiàng)目推拿廣主題的概證念要求：繞A．必須雙迎合大體量鵝復(fù)合式建筑商群體的主要熟特征縮B．必須木符合能夠傳葡達(dá)項(xiàng)目霸氣任、高端、成農(nóng)都NO.1御的風(fēng)范退C．精練給簡(jiǎn)明，易于既傳達(dá)芬D.有良利于貫穿整培體推廣思想慌的執(zhí)行及依男托建議：枯l都市中啟心、皇冠小歇戶尋闡釋：強(qiáng)調(diào)藍(lán)市中心、皇花冠概念，以女強(qiáng)有力的沖銹擊，突出一闊期高尚小戶陜的形象氣質(zhì)元l成都菁泉英上層社圈材闡釋：強(qiáng)調(diào)屈項(xiàng)目所面對(duì)臥的群體特征鴉，彰顯其不剪凡市場(chǎng)定位拖和品位，滿濤足客戶的心屢理需求文l城市中紡心綠洲正闡釋：結(jié)合侵項(xiàng)目地段、債環(huán)境及配套床特點(diǎn)，以央“方綠洲昆”謎尋求一種獨(dú)臟特的宣傳角系度，體現(xiàn)項(xiàng)周目的鮮明個(gè)江性址l得中心慣者得天下燃l（案名紛），始終高狹人一籌憲3．分推廣釘主題：茄一期概念核烈心：堅(jiān)成都中心尊漠皇小戶王（冬尊皇戶型、工尊皇配套、凍尊皇綠色家摩園）朝二期概念核銹心：暮l星級(jí)商勸務(wù)辦公的各低種皇冠級(jí)內(nèi)貸容正l成熟的訓(xùn)準(zhǔn)交樓星級(jí)番氣派內(nèi)容階三期概念核帆心：負(fù)l智能、窄星級(jí)辦公形勾象愁l氣派、蔑靚麗的辦公握智能空間敬一期營(yíng)銷(xiāo)口姿號(hào)建議：杜l市中心討海拔超高的滿小戶爺l建在花固園之上的小偉戶償l家樂(lè)福償就在樓下的勒小戶卵l看得見(jiàn)奶春熙路的小投戶仔闡釋：以一夾組徒“撿小戶系列而”三生動(dòng)地把項(xiàng)押目特征表達(dá)嘩出來(lái)，其高備度感、環(huán)境勻、配套都是綁不可復(fù)制的誕優(yōu)勢(shì)，差異罪化的訴求能羽夠有效地打椅動(dòng)購(gòu)買(mǎi)者心價(jià)理，體現(xiàn)出括“寫(xiě)小中見(jiàn)大膀”豈、撓“果小戶不小葵”陳的內(nèi)涵，同呀時(shí)把項(xiàng)目的發(fā)優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)闡搞述得淋漓盡洪致異5、項(xiàng)目總侍案名建議：跨A．財(cái)富霉中心（復(fù)合催式、融合性半）翁第一期目——炮財(cái)富之巔，頁(yè)第二期豎——僚財(cái)富之心，誘第三期異——袍財(cái)富廣場(chǎng)案名解析：題事實(shí)證明，古越是大眾化位、大眾熟悉競(jìng)和認(rèn)知的項(xiàng)捧目名，越具剝有最佳的生糖命力。調(diào)查搖顯示，國(guó)內(nèi)技目前大中城輝市著名項(xiàng)目您很多也具有企這樣特點(diǎn)。延本案名貼切即地表達(dá)出以毯商為主的思遵想，強(qiáng)調(diào)中撿心定位，實(shí)顫際使用中將硬具有最廣泛露的傳播效應(yīng)潮和印象力缸B．都市孝皇冠（偏住裝宅定位）卷第一期想——榴翡翠閣，第丘二期適——范珍珠塔，第上三期矛——弟鉆石廣場(chǎng)案名解析：久總案名應(yīng)大余氣、尊貴、選時(shí)尚，考慮雄滿足選擇本私項(xiàng)目的目標(biāo)蠶客戶心理需或求，因項(xiàng)目南布局類(lèi)似皇史冠（下四層李商業(yè)，上部悠三幢塔樓）翠，以皇冠上煎的翡翠、珍絡(luò)珠、鉆石命擴(kuò)名能將三期絕有機(jī)結(jié)合，脂形象、生動(dòng)廚；總案名具而有住宅、商屯務(wù)雙重特性菌，便于宣傳師C．其它陶推薦案名累融城、時(shí)代靈之巔、冠城辜峰座勻注：本方案鋸提供的案名粥僅供參考，魯具體將結(jié)合疤廣告公司的兔推薦名稱共蒜同商定，同崗時(shí)項(xiàng)目的主可要宣傳語(yǔ)、鍋宣傳方向也貴可根據(jù)最終箱案名特點(diǎn)進(jìn)柱行調(diào)整束最后確定的搭項(xiàng)目名稱和袖宣傳定位要賓求與本方案羽思路基本一亂致，重要的俗是體現(xiàn)個(gè)性辭、符合項(xiàng)目丑獨(dú)特定位、膽便于平面推邪廣的應(yīng)用深葉化弦十、廣告及君包裝策略忽1、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)斃用測(cè)算仗這里的營(yíng)銷(xiāo)兄費(fèi)用主要包份含各類(lèi)廣告匯、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)磁建設(shè)（含樣鉤板房）、日尚常消耗、營(yíng)微銷(xiāo)代理費(fèi)用飛等竭建議暫按照萍本項(xiàng)目一期依總銷(xiāo)售額的牽4%計(jì)算成睛本侄廣告占總營(yíng)售銷(xiāo)費(fèi)用的5彎0%潑2、廣告策著略侵l廣告形亞式選擇估主力媒體：筆報(bào)紙廣告初l次重點(diǎn)遇形式：戶外盆廣告、現(xiàn)場(chǎng)僅廣告、樓書(shū)序和DM單捏A．報(bào)紙廣嶄告鬼按投放費(fèi)用蠢比例商報(bào)7傭5%，華西痛15%，其裁它10%秒B．戶外廣旗告屆備選形式：籃路牌、燈竿鏡、街名指示協(xié)牌、公交車(chē)享、圍墻絨l在項(xiàng)目獻(xiàn)輻射區(qū)域選父擇重點(diǎn)十字回路口，如鹽脖市口、紅照胖壁、跳傘塔嗓、一環(huán)路等少設(shè)置大型形丸象路牌2~潮3個(gè)右l選擇機(jī)膠場(chǎng)路、高速炒路等大流量微路線設(shè)置大戰(zhàn)型路牌2~廣3個(gè)冬l尋求一亮環(huán)路、朝陽(yáng)侄路、大業(yè)路礙、東大街、忍紅星路設(shè)置治燈竿廣告5墊0個(gè)莫l選擇以織上輻射區(qū)域械主要街名牌孕20~30癥個(gè)廣告鐵l工地現(xiàn)磨場(chǎng)圍墻設(shè)大蒼型噴繪畫(huà)面襪l選擇4嚇5、110節(jié)、16、2籍7等3~5偽條線路4~足6臺(tái)公交車(chē)噸發(fā)布半年廣料告（或開(kāi)盤(pán)旦期集中三個(gè)回月大范圍投奏放）找C．其它廣患告形式境l可考慮草四川衛(wèi)視《欠天天房產(chǎn)》尼、《新聞現(xiàn)諒場(chǎng)》，33悠頻道《第一聰現(xiàn)場(chǎng)》、1詢5頻道《樓阻市總評(píng)榜》鳥(niǎo)等1~2個(gè)記黃金節(jié)目投輝放半年形象筋廣告堡l《新潮起生活周刊》啟、《居周刊答》、《四川綠航空》等適府時(shí)投放念l天府熱敢線、天虎網(wǎng)鵝、房產(chǎn)11揀4、搜房成壺都等著名網(wǎng)槽站可考慮投鍵放辛D．營(yíng)銷(xiāo)資然料麗樓書(shū)、DM憐單橋l制作精拆致厚重樓書(shū)釋，大開(kāi)本、簡(jiǎn)200克以鍋上的紙張，距強(qiáng)調(diào)與項(xiàng)目停品質(zhì)一致友l戶型D長(zhǎng)M單，先于堪樓書(shū)制作，愈爭(zhēng)取宣傳時(shí)匹間，同時(shí)在銳銷(xiāo)售中后期飯節(jié)約營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)直用期發(fā)羊表時(shí)間:2閘005-0緣2-24茄16:14盡登比馬大的多都你等級(jí):就柜組長(zhǎng)冒積分:1辰33織RE:1陳7萬(wàn)平米商課業(yè)復(fù)合項(xiàng)目殊營(yíng)銷(xiāo)推廣總愿案回復(fù)礦第3樓層棗3、包裝策昏略不A．售樓處旅包裝撓售樓處選址捐建議：贈(zèng)售樓處建議勻設(shè)在項(xiàng)目西繪南端口（朝朝陽(yáng)路），既庫(kù)有極佳視線稀、人流，又勸可以吸引大摸業(yè)路、朝陽(yáng)億路雙向人流初，不影響工稼地現(xiàn)場(chǎng)和圍克墻墨建議在售樓凍處正式進(jìn)入妨之前，提前陡2~3個(gè)月?lián)跂|南端設(shè)燭臨時(shí)接待處直，目的：由格于年后宣傳巖空擋期較長(zhǎng)走，信德等項(xiàng)果目預(yù)計(jì)年后糠2月開(kāi)盤(pán)，燦應(yīng)搶先爭(zhēng)取絮客戶，蓄積格客源，避免息被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手辨分流；調(diào)查墓客戶對(duì)于項(xiàng)同目定位、戶威型等的意見(jiàn)蘇，便于及時(shí)錯(cuò)調(diào)整器對(duì)象建割議啟用時(shí)間庫(kù)設(shè)計(jì)要求篩功能要求醉包裝要求零售樓處2植005．4瘋（于6月初導(dǎo)開(kāi)始正式排孤號(hào)）方案好已提交斥臨時(shí)接待處脂2005蝦．2總面畏積40平米矩以內(nèi)（含接暑待區(qū)、衛(wèi)生寨間）接待薪區(qū)設(shè)接待臺(tái)撕、2~3套逐桌椅、飲水穗器等注重炕外包裝的品朗質(zhì)感，內(nèi)部哈簡(jiǎn)潔處理，助墻面上噴繪薯（項(xiàng)目立面石圖、宣傳內(nèi)逼容、主要戶傾型）混B．工地現(xiàn)個(gè)場(chǎng)包裝第一階段：顆1．工地圍票墻級(jí)l設(shè)計(jì)要河求：墻高不岸低于2米，獄可采用角鋼撿架掛異型（致結(jié)合項(xiàng)目立賤面特點(diǎn)）大麥幅噴繪板，堪打射燈；或涉根據(jù)設(shè)計(jì)方伐案要求制作居藝術(shù)型圍墻丈，以噴繪、叉燈箱、雕塑碗、綠化多種兼形式結(jié)合出畝現(xiàn)；千l圖片主圖要內(nèi)容：項(xiàng)沈目各類(lèi)立面粱效果圖、概鼠念型宣傳圖鴿l文字主炭要內(nèi)容：案父名、主定位杰宣傳語(yǔ)、產(chǎn)裕品范圍等降2．現(xiàn)場(chǎng)大蠶型噴繪（立撐柱式）悅l選點(diǎn)：厚正面向大業(yè)僑路，靠近售勢(shì)樓處的外廣噴場(chǎng)后部（也酬可考慮工地磁現(xiàn)場(chǎng)東南轉(zhuǎn)擴(kuò)角處再設(shè)一裁個(gè)）僻l設(shè)計(jì)要慕求：面積不階少于200胡平米，建議琴底部支架抬次高1.5米賽，畫(huà)面高不闊低于10米糖，打射燈裕l畫(huà)面主老要內(nèi)容：項(xiàng)像目效果圖、護(hù)案名、主宣矛傳語(yǔ)等第二階段：怒外廣場(chǎng)及步注道叫l(wèi)外廣場(chǎng)擾在大噴繪建票立后呈現(xiàn)，疤可設(shè)置桌椅嘴、太陽(yáng)傘，炮營(yíng)造室外洽鑄談區(qū)，考慮岔標(biāo)志性雕塑奔l項(xiàng)目臨糞朝陽(yáng)路、青緒石橋街、向振陽(yáng)街三面做隔出寬敞平整矮步道，鋪品歸質(zhì)地磚；建痛議臨朝陽(yáng)路承廣場(chǎng)面沿街樹(shù)專門(mén)設(shè)計(jì)一嗽組藝術(shù)型景芬觀（結(jié)合水粒景、綠化、屯造型等），手充分吸引人笛群眼球；其唯它街面可等預(yù)距設(shè)立低矮岸樹(shù)池、花車(chē)經(jīng)，豐富視野枕，提升形象納l各街臨狹街線處等距辛排列路旗噴遞繪，宣傳項(xiàng)恒目形象屢4、各階段瘡營(yíng)銷(xiāo)工具應(yīng)類(lèi)用：冶推廣階段邪營(yíng)銷(xiāo)工具（缸應(yīng)用時(shí)間）他形象導(dǎo)入期其1-2月富工地圍墻搬、現(xiàn)場(chǎng)大型筍噴繪困2-3月級(jí)現(xiàn)場(chǎng)接待處親包裝韻3-4月吊路旗、外圍講道路等全面歸呈現(xiàn)槽形象提升及芒全面完善期拳4-5月領(lǐng)樓書(shū)、D政M單、房交再會(huì)展示（參鞋與相關(guān)評(píng)獎(jiǎng)需）棍5-6月蜓報(bào)紙廣告（粒訴求排號(hào)）命、前期促銷(xiāo)熔活動(dòng)宅6-7月鬧媒體廣告預(yù)舟熱、客戶說(shuō)甲明會(huì)效廣告強(qiáng)銷(xiāo)期丘7-8月吼全面媒體汗廣告、促銷(xiāo)瘡活動(dòng)惜8-9月蹈全面媒體廣振告、促銷(xiāo)活謝動(dòng)貿(mào)9-10月敗全面媒體攔廣告、促銷(xiāo)雅活動(dòng)先5、廣告推慣廣進(jìn)度安排l詠6、報(bào)紙廣謎告推廣計(jì)劃狐示意兄以劉7月15日繪開(kāi)盤(pán)為例丑商報(bào)時(shí)間賠規(guī)格1具234丸56語(yǔ)789長(zhǎng)101邊112楊1314奇151忙617巖1819如202輝122丈1/2版（結(jié)彩）銷(xiāo)整版（彩糧）給華西1/穴2版（彩）這邀整版（彩故）注：瀉a)具體索投放計(jì)劃在胳開(kāi)盤(pán)前根據(jù)承排號(hào)情況安樣排，提前制喝定計(jì)劃，提擺前訂版；撞b)排號(hào)南期內(nèi)可有適氧量試探性廣評(píng)告，開(kāi)盤(pán)前滔提前2周進(jìn)微行2~3次霞軟文炒作，領(lǐng)闡述寧“抖都市中心、圓皇冠小戶偶”尤理念；鞋3、投放時(shí)復(fù)間未考慮周嗎末、節(jié)日等農(nóng)因素，原則胡上優(yōu)選每周繪三、四、五薯，訂版盡量敬爭(zhēng)取A1~級(jí)A8版；奇4、提前確筋定推廣主題臟進(jìn)度和文案值，廣告設(shè)計(jì)藥根據(jù)主題進(jìn)葉行。暈7、樣板房給及裝修菜單逃作為小戶型寫(xiě)項(xiàng)目，樣板段房是推廣項(xiàng)霜目、展示戶福型的重要途小徑，更是增飛強(qiáng)客戶下單渣決心的重要醉因素。好的惡樣板房，往惜往能夠一下究打動(dòng)購(gòu)買(mǎi)者將，產(chǎn)生長(zhǎng)久胳良好印象，前有時(shí)也能彌唉補(bǔ)戶型圖的愿不足。骨本項(xiàng)目由于職單房、套一拔（2種）所鼻占體量較大與，建議均制側(cè)作樣板房，即其設(shè)計(jì)盡量撥突出品質(zhì)感涼和舒適感，嘉契合其中心映小戶定位，罷可參考錦都回、金茂禮都疲、南橋視窗目等同類(lèi)樣板慕房的設(shè)計(jì)風(fēng)封格，如以現(xiàn)型代居家型、慰商務(wù)辦公型木、另類(lèi)設(shè)計(jì)普三種不同風(fēng)東格區(qū)別體現(xiàn)擱。鄰套二戶型相幣對(duì)體量較少圾，暫時(shí)不考獨(dú)慮，但由于鎮(zhèn)面積較大，令絕對(duì)體量也爪不小，因此鉤可根據(jù)其銷(xiāo)再售情況在推固廣中后期考皇慮，如適時(shí)磨制作實(shí)體樣護(hù)板房。央本項(xiàng)目雖然宇是清水發(fā)售齊，但考慮客矩戶對(duì)于裝修乘存在較多需賊求，為增加驗(yàn)賣(mài)點(diǎn)、強(qiáng)化的銷(xiāo)售，建議顆在前期準(zhǔn)備蝦2、3套不籃同風(fēng)格裝修緊菜單（單價(jià)浩為300~幫500元/移m2）供選丘擇，裝修范舟圍主要考慮蔬廚衛(wèi)精裝、換墻地頂?shù)难b餡修。兇8、會(huì)所及鉆大堂的盡快栗呈現(xiàn)濕由于會(huì)所、崗大堂是支撐哭項(xiàng)目品質(zhì)最愉有說(shuō)服力的愧手段，建議弦在一期設(shè)計(jì)船中提前完善柴相關(guān)設(shè)計(jì)，使工程中則盡零早確保其早齒日呈現(xiàn)，會(huì)乎所呈現(xiàn)后可講考慮先期自扁營(yíng)，給客戶貝營(yíng)造舒適的陜生活感覺(jué)和雞對(duì)于項(xiàng)目配歸套的良好印戰(zhàn)象。工9、物業(yè)公徒司提前確定曾項(xiàng)目將于4核月份開(kāi)始正或式推廣，建涉議開(kāi)發(fā)商提池前選定物業(yè)錦公司，根據(jù)電本項(xiàng)目的高大品質(zhì)定位，六物業(yè)公司一亞定是本地或鋸?fù)獠褐镉蜆I(yè)管理機(jī)構(gòu)訓(xùn)，如置信下閘屬物業(yè)（本沉地）、帶有辜外埠背景的禾物業(yè)公司（罵英聯(lián)華）、炮外埠著名物圾管（戴德梁堵行）等都可蝴以考慮。在竭售摟處啟用英及銷(xiāo)售期間戰(zhàn)，通過(guò)前期哈物管人員的掛現(xiàn)場(chǎng)配合，鵝能夠樹(shù)立起密品牌物業(yè)形毒象，促進(jìn)銷(xiāo)無(wú)售。繳十一、