某地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

隨風(fēng)飄落隨風(fēng)飄落隨風(fēng)飄落某地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告1．某地市基本概況[自然環(huán)境]某地是吉林省省會(huì)，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。某地市位于中國(guó)東北平原中部，所轄區(qū)域處于東經(jīng)124度18分-127度02分，北緯43度05分-45度15分之間，全市總面積20571平方公里，下轄朝陽(yáng)、南關(guān)、寬城、二道、綠園、雙陽(yáng)6個(gè)區(qū)和榆樹、九臺(tái)、德惠3個(gè)縣級(jí)市及農(nóng)安縣，總?cè)丝?18萬，城區(qū)人口310萬。某地市資源豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是“中國(guó)首批投資硬環(huán)境40優(yōu)秀城市”之一，素有“汽車城”、“電影城”、“科技文化城”、“森林城”和“北方糧倉(cāng)”之稱。某地市位于北半球中緯地帶，歐亞大陸東岸的中國(guó)東北大平原腹地，地貌特點(diǎn)是遠(yuǎn)依山，近傍水，以平原的臺(tái)地平原為主；氣候類型為溫帶大陸性半潮濕季風(fēng)氣候；其次松花江、飲馬河、伊通河等八條江河流經(jīng)境內(nèi)；自然群落有森林、草甸、草原植物300余種，有野生動(dòng)物34種，屬森林草原過渡地帶。寬廣某地大地，林網(wǎng)縱橫，玉米遍野，是中國(guó)的"黃金玉米帶"。某地市的氣候介于東部山地潮濕區(qū)與西部平原千旱區(qū)之間的過渡地帶，屬溫帶大陸性半潮濕季風(fēng)氣候，冬季漫長(zhǎng)、氣候寒冷、干燥，一月份平均氣溫為-16.3度，最大積雪厚度可達(dá)22厘米，大地銀裝素裹；春秋短促，萬象變幻；夏季氣候暖和、潮濕，全年降水量522-615毫米，夏季降水量占全年降水60%以上，最熱月(7月)平均氣溫23度。四季分明的氣候，使某地有春的陽(yáng)光之旅，夏的綠葉之旅，秋的果實(shí)之旅，冬的冰雪之旅，氣候條件得天獨(dú)厚。1)綜合

國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，綜合實(shí)力明顯增加。全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1338．0億元，按不變價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14．2％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值157．3億元，比上年增長(zhǎng)6．O％；其次產(chǎn)業(yè)增加值630．3億元，增長(zhǎng)17．2％；第三產(chǎn)業(yè)增加值550．4億元，增長(zhǎng)13．5％。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為11．8％、47．1％和41．1％。人均生產(chǎn)總值達(dá)到18705元(按戶籍年平均人口數(shù)計(jì)算)，比上年增長(zhǎng)13．2％。

居民消費(fèi)價(jià)格水平有所上漲。2003年，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為101％，比上年上升1％，其中，除衣著、家庭設(shè)備用品及修理服務(wù)、交通和通訊、消遣教育文化用品及服務(wù)類略有下降外，其他消費(fèi)品價(jià)格均有不同程度上漲。

國(guó)企改革取得新進(jìn)展。2003年，連續(xù)以國(guó)有資本退出和破產(chǎn)重組為主要方式推動(dòng)改革進(jìn)程，共有20戶市直國(guó)有企業(yè)實(shí)施了改革，其中國(guó)有資本退出16戶，實(shí)施破產(chǎn)4戶。長(zhǎng)拖集團(tuán)、銀龍集團(tuán)、大政制藥公司等大企業(yè)的改革工作也有了很大進(jìn)展。就業(yè)和再就業(yè)工作穩(wěn)步推動(dòng)。2003年，全市開發(fā)各類用工崗位9．1萬個(gè)，安置下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)5．6萬人，再就業(yè)政策扶持到位率達(dá)100％。發(fā)放《再就業(yè)優(yōu)待證》45513個(gè)，持證人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)23078人。全年培訓(xùn)下崗失業(yè)人員3．1萬人，培訓(xùn)后就業(yè)2．1萬人，就業(yè)率達(dá)到67％。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率把握在3．44％。

2)農(nóng)業(yè)種植業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。全年糧食作物播種面積91.9萬公頃，比上年增加0．5％。經(jīng)濟(jì)作物播種面積削減3．83％，優(yōu)質(zhì)專用玉米、大豆、水稻播種面積達(dá)68．3萬公頃，占糧食作物播種面積的61．7％。全年糧食總產(chǎn)量達(dá)到670萬噸，比上年削減31．8萬噸。全年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值259．2億元，比上年增長(zhǎng)7．9％?！坝唵无r(nóng)業(yè)”規(guī)模不斷擴(kuò)大。訂單種植面積達(dá)到50．7萬公頃，占總播種面積的45．8％。

畜牧業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步進(jìn)展。全年畜牧業(yè)產(chǎn)值達(dá)139．2億元，比上年增長(zhǎng)11．8％，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)53．7％。畜禽產(chǎn)品產(chǎn)量全面增長(zhǎng)，2003年，全市肉類總產(chǎn)量達(dá)到148．3萬噸，比上年增長(zhǎng)8．6％。禽蛋產(chǎn)量35．1萬噸，比上年增長(zhǎng)7．1％。豬、牛、雞良種掩蓋率分別達(dá)到95％、80％和96％。

全市完成造林面積13972公頃，比上年增長(zhǎng)46．0％。當(dāng)年完成新育苗面積1058公頃，比上年增長(zhǎng)4．0％。

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順當(dāng)。全市新建續(xù)建農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目10個(gè)，總投資56億元。

3)工業(yè)和建筑業(yè)

2003年，工業(yè)經(jīng)濟(jì)以壯大汽車及零部件、食品、光電子信息、生物與醫(yī)藥四個(gè)主導(dǎo)行業(yè)為進(jìn)展重點(diǎn)，不斷推動(dòng)工業(yè)化進(jìn)程，工業(yè)經(jīng)濟(jì)整體素養(yǎng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力量進(jìn)一步增加。

工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益大幅度提高。全年完成全口徑工業(yè)增加值542．3億元，比上年增長(zhǎng)17．1％。其中，國(guó)有及年產(chǎn)品銷售收入500萬元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱規(guī)模以上工業(yè)企業(yè))完成增加值438．9億元，增長(zhǎng)21．0％。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到188．8％，比上年提高了17．6個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)101．9億元，比上年增長(zhǎng)25．8％，其中，國(guó)有及國(guó)有控股工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)91億元，增長(zhǎng)30．4％，占全市規(guī)模以上工業(yè)利潤(rùn)總額的89．3％。大中型工業(yè)企業(yè)盈利水平明顯提高，全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)92．6億元，比上年增長(zhǎng)22．6％。

工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，重點(diǎn)行業(yè)和重點(diǎn)企業(yè)的支撐作用不斷增加。汽車及零部件、食品、光電子信息、生物醫(yī)藥四個(gè)主導(dǎo)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值1355．1億元，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到89．7％，比上年提高2個(gè)百分點(diǎn)。30戶重點(diǎn)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值1267．5億元，比上年增長(zhǎng)22．3％，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到83．9％。新產(chǎn)品開發(fā)力量不斷增加。全年完成新產(chǎn)品產(chǎn)值555．3億元，比上年增長(zhǎng)46．5％，新產(chǎn)品產(chǎn)值率達(dá)到36．8％。

重點(diǎn)工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量大幅度增長(zhǎng)。在全市30種重點(diǎn)工業(yè)產(chǎn)品中有15種上升，增幅較大的有：汽車64．1萬輛，增長(zhǎng)21．3％，其中轎車35．1萬輛，增長(zhǎng)54．9％；子午線輪胎90萬條，增長(zhǎng)2．2倍；成品鋼材8．8萬噸，增長(zhǎng)1．1倍；液晶顯示塊62．2萬塊，增長(zhǎng)83．5％；彩色電視機(jī)78．1萬部，增長(zhǎng)86．5％；淀粉86．4萬噸，增長(zhǎng)68．5％。

建筑業(yè)快速進(jìn)展。全年建筑業(yè)完成增加值88．0億元，比上年增長(zhǎng)18．O％。建安企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值198．7億元，比上年增長(zhǎng)22．4％，實(shí)現(xiàn)利稅9．4億元，上升54．1％。全市施工單位施工面積1219．6萬平方米，比上年增長(zhǎng)8．6％；竣工面積728．9萬平方米，增長(zhǎng)12．1％。4)固定資產(chǎn)投資

2003年，固定資產(chǎn)投資保持了快速增長(zhǎng)的好勢(shì)頭。全年完成固定資產(chǎn)投資總額389．6億元，比上年增長(zhǎng)21．6％。其中，基本建設(shè)投資145億元，比上年增長(zhǎng)20．6％；更新改造投資87．9億元，增長(zhǎng)94．7％；房地產(chǎn)開發(fā)投資77．7億元，增長(zhǎng)27.7%。從各產(chǎn)業(yè)完成投資狀況看，其次產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)最快，比上年增長(zhǎng)58．7％，第一產(chǎn)業(yè)投資下降34．7％，第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)17．1％；從投資主體看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資151．4億元，比上年增長(zhǎng)27．6％；非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資173．9億元，增長(zhǎng)33％，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重由上年的52．4％上升到53．5％。房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)步進(jìn)展。全年完成商品房竣工面積243．4萬平方米。商品房銷售面積185．3萬平方米，商品房銷售額40．7億元。居民個(gè)人購(gòu)房活躍，在商品房銷售中，售給私人用房168．3萬平方米，銷售額37．8億元，分別占銷售總量的90．8％和92．9％。商品房空置面積215．6萬平方米。全年建成投產(chǎn)基本建設(shè)、更新改造投資項(xiàng)目242個(gè)，項(xiàng)目建成投產(chǎn)率為43．1％，新增固定資產(chǎn)173．2億元，固定資產(chǎn)交付使用率為53．2％，比上年下降18．4個(gè)百分點(diǎn)。房屋建筑面積竣工率為45．8％。

5)國(guó)內(nèi)貿(mào)易

2003年，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額438．3億元，比上年增長(zhǎng)8．4％。其中：吃的零售額132．1億元，比上年下降7．2％；穿的零售額66．8億元，增長(zhǎng)8．4％；用的零售額239．4億元，增長(zhǎng)20．8％。分行業(yè)看，其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額382．1億元，比上年增長(zhǎng)10．5％，餐飲業(yè)零售額55．6億元，比上年增長(zhǎng)3．8％。市場(chǎng)建設(shè)步伐加快。全年新建各類市場(chǎng)14個(gè)，各類商品交易市場(chǎng)已進(jìn)展到384個(gè)。其中：消費(fèi)品市場(chǎng)344個(gè)，生產(chǎn)資料市場(chǎng)40個(gè)。大型市場(chǎng)的主導(dǎo)地位越來越明顯，40個(gè)億元市場(chǎng)全年實(shí)現(xiàn)交易額212．4億元，占批零貿(mào)易業(yè)商品銷售總額的30．0％。全市菜田面積進(jìn)展到10．3萬公頃，愛護(hù)地面積9000公頃。無公害蔬菜工程建設(shè)快速推動(dòng)。全市種植無公害蔬菜和綠色食品蔬菜1．3萬公頃，比上年增加5000公頃，供應(yīng)無公害蔬菜和綠色食品蔬菜5．5億公斤，進(jìn)一步提高了市民的生活質(zhì)量。會(huì)展經(jīng)濟(jì)成為我市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。全年共舉辦會(huì)展活動(dòng)85項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)會(huì)展業(yè)直接收入5億元，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入45億元。特殊是汽博會(huì)、農(nóng)博會(huì)、雕塑展等重點(diǎn)會(huì)展活動(dòng)檔次進(jìn)一步提升，對(duì)促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，加快改革開放，擴(kuò)大對(duì)外影響，產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

6)對(duì)外經(jīng)濟(jì)全市進(jìn)出口貿(mào)易快速增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額52．2億美元，比上年增長(zhǎng)80．7％。其中，進(jìn)口36．7億美元，增長(zhǎng)127％；出口15．5億美元，增長(zhǎng)21．9％。在出口中，國(guó)有企業(yè)出口13．6億美元，比上年增長(zhǎng)27．6％；外商投資企業(yè)出口1．7億美元，削減13．2％；一般貿(mào)易出口14．3億美元，增長(zhǎng)28．7％。農(nóng)副產(chǎn)品、機(jī)電產(chǎn)品、紡織服裝、高新技術(shù)四大類骨干商品出口比重有所上升。外向依存度達(dá)到32．4％，比上年提高11．5個(gè)百分點(diǎn)。招商引資成效顯著，全方位對(duì)外開放格局基本形成。全年新批三資項(xiàng)目118個(gè)，其中投資總額超千萬美元項(xiàng)目24個(gè)。全年實(shí)際利用外資7．5億美元，比上年增長(zhǎng)19．8％。其中，直接利用外資1．7億美元，下降48．7％。某地經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、某地高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和某地凈月潭旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)連續(xù)發(fā)揮龍頭帶動(dòng)作用，全年共審批三資企業(yè)84個(gè)，占全市審批項(xiàng)目總數(shù)的71．2％；利用外資5．8億美元，占全市的77．4％，比上年增長(zhǎng)26．1％。對(duì)外承包工程與勞務(wù)合作連續(xù)開放。全年新簽對(duì)外承包和勞務(wù)合作合同金額2．8億美元，完成營(yíng)業(yè)額1．8億美元，外派勞務(wù)人員1．4萬人。

7)交通業(yè)和旅游業(yè)交通運(yùn)輸業(yè)進(jìn)展平穩(wěn)。全年各種運(yùn)輸方式完成貨物周轉(zhuǎn)量364．5億噸公里，比上年上升6．8％。其中：鐵路331．0億噸公里，比上年上升7．8％；大路33．2億噸公里，下降1．1％；民航2905萬噸公里，增長(zhǎng)18．4％。完成旅客周轉(zhuǎn)量122億人公里，比上年下降3．3％。其中：鐵路81．0億人公里，下降4．9％；大路24．1億人公里，下降6．0％；民航16．9億人公里，增長(zhǎng)10．5％。郵電通信事業(yè)持續(xù)快速進(jìn)展，現(xiàn)代化通信力量快速提高。全年完成郵電業(yè)務(wù)收入35．7億元，比上年增長(zhǎng)8．5％。全年特快專遞127萬件，增長(zhǎng)33．7％；函件7930萬件，增長(zhǎng)1．6％；包件85萬件，增長(zhǎng)28．9％。全市電話交換機(jī)容量達(dá)193．5萬門，比上年增長(zhǎng)4．3％；市話用戶進(jìn)展到123．1萬戶，比上年增長(zhǎng)17．7％；農(nóng)話用戶進(jìn)展到29．1萬戶，增長(zhǎng)33．5％。個(gè)人住宅電話已進(jìn)展到122．4萬戶，比上年增長(zhǎng)6．4％，占全市電話總數(shù)的80．4％。移動(dòng)電話持續(xù)高速進(jìn)展，年內(nèi)新增移動(dòng)申．話用戶28．8萬戶．到2003年末已達(dá)279．8萬戶，比上年增長(zhǎng)11．5％。全市電話普及率由上年的53．4部／百人提高到55．8部／百人(含移動(dòng)電話)。到2003年末，互聯(lián)網(wǎng)用戶106036戶、比上年增長(zhǎng)8．1％。8)財(cái)政金融和保險(xiǎn)業(yè)財(cái)政收入持續(xù)快速增長(zhǎng)。全市一般預(yù)算全口徑財(cái)政收入完成134．8億元，比上年增長(zhǎng)22．3％。其中，上劃中心收入70．9億元，增長(zhǎng)23．3％；上劃省級(jí)收入18億元，增長(zhǎng)20．8％；留用收入46．0億元，增長(zhǎng)21．5％。市本級(jí)全口徑財(cái)政收入62．9億元，比上年增長(zhǎng)18．2％。財(cái)政支出結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，有力地支持了各項(xiàng)事業(yè)的進(jìn)展。地方財(cái)政支出85．8億元，比上年增長(zhǎng)22．5％。其中，科技三項(xiàng)費(fèi)支出增長(zhǎng)8．9％，撫恤和社會(huì)福利救濟(jì)支出增長(zhǎng)57．6％，社會(huì)保障補(bǔ)助支出增長(zhǎng)29．3％，城市維護(hù)費(fèi)支出增長(zhǎng)6．5％。市本級(jí)財(cái)政支出41．5億元，比上年增長(zhǎng)18．3％。金融運(yùn)行平穩(wěn)。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額(人民幣)1615．2億元，比年初增長(zhǎng)15．1％。其中，企業(yè)存款余額510．8億元，比年初增長(zhǎng)9．0％；儲(chǔ)蓄存款余額831．4億元，比年初增長(zhǎng)16．5％。全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額(人民幣)1629．6億元，比年初增長(zhǎng)9．0％。其中，短期貸款余額891．9億元，比年初增長(zhǎng)3．2％；中長(zhǎng)期貸款余額610．4億元，比年初增長(zhǎng)21．4％。金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金累計(jì)收入4221．1億元，比上年增長(zhǎng)21．4％；現(xiàn)金累計(jì)支出4162．5億元，比上年增長(zhǎng)22．1％；現(xiàn)金凈回籠58．6億元。證券市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范進(jìn)展。到2003年末，股票交易機(jī)構(gòu)3個(gè)，股票交易網(wǎng)點(diǎn)34個(gè)。上市企業(yè)19個(gè)。開設(shè)股民賬戶67．8萬戶。全市有價(jià)證券成交總額719．5億元，比上年增長(zhǎng)8．8％。其中，股票交易成交額556．3億元，比上年增長(zhǎng)17．2％；國(guó)債成交額157．1億元，比上年下降10．9％；基金成交額6．1億元，比上年下降41．9％。保險(xiǎn)事業(yè)進(jìn)一步進(jìn)展。全年承?？傤~2467．9億元，比上年增長(zhǎng)43．4％。其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保額2246．2億元，比上年增長(zhǎng)45．3％；壽險(xiǎn)保額221．7億元，增長(zhǎng)26．7％。保費(fèi)收入28．7億元，比上年增長(zhǎng)53．5％，其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入4．9億元，增長(zhǎng)7．2％；人身險(xiǎn)保費(fèi)收入23．8億元，增長(zhǎng)68．6％。全年賠付總金額5．6億元，比上年增長(zhǎng)16．1％，其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)賠付金額3．7億元，比上年增長(zhǎng)25．7％；人身險(xiǎn)賠付金額1.9億元，增長(zhǎng)1．4％。

9)城建、公用事業(yè)城市建設(shè)步伐加快，承載力量進(jìn)一步增加。2003年，我市連續(xù)加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入，建設(shè)了“八路五橋”、輕軌二期凈月線、供水設(shè)施改造、雕塑公園等工程，極大提高了城市基礎(chǔ)設(shè)施水平。全年完成道路新建和擴(kuò)建面積113．3萬平方米。到2003年末，全市鋪裝道路總面積達(dá)1722．6萬平方米，鋪裝道路長(zhǎng)度達(dá)1254．9公里。公用事業(yè)全面進(jìn)展，綜合服務(wù)功能明顯增加。2003年，全市水廠日綜合生產(chǎn)力量達(dá)115．6萬立方米，規(guī)劃區(qū)使用自來水人數(shù)達(dá)239．2萬人。全市人工煤氣和自然?氣供氣總量分別達(dá)到18831和14100萬立方米；液化石油氣供氣總量達(dá)67870噸。市區(qū)使用煤氣、自然?氣、石油液化氣戶數(shù)達(dá)82．1萬戶。城區(qū)集中供熱面積達(dá)到5895萬平方米。全市擁有營(yíng)運(yùn)公共電、汽車3681輛，運(yùn)營(yíng)線路網(wǎng)長(zhǎng)度1161．1公里。城市綠化水平不斷提高。到2003年末，全市園林綠地面積達(dá)5814公頃，公共綠地面積達(dá)1622．9公頃，建成區(qū)綠化掩蓋面積達(dá)6669公頃，綠化掩蓋率達(dá)到39％。

10)科技、教育全面實(shí)施“科教興市”戰(zhàn)略，深化科技體制改革，技術(shù)創(chuàng)新力量進(jìn)一步增加。2003年，全市列入市級(jí)以上各類科技進(jìn)展方案723項(xiàng)。其中：國(guó)家級(jí)方案項(xiàng)目133項(xiàng)，省級(jí)方案項(xiàng)目315項(xiàng)，市級(jí)方案項(xiàng)目275項(xiàng)。專利申請(qǐng)量大幅增長(zhǎng)，全年專利申請(qǐng)量由上年的1861件增加到2689件，增長(zhǎng)44．5％。全年通過鑒定、驗(yàn)收和認(rèn)定的科技成果376項(xiàng)，獲得市以上科技進(jìn)步嘉獎(jiǎng)成果95項(xiàng)。其中：獲國(guó)家級(jí)嘉獎(jiǎng)1項(xiàng)，省級(jí)嘉獎(jiǎng)94項(xiàng)?？萍缄?duì)伍穩(wěn)步進(jìn)展。到2003年末，在全市各級(jí)各類科技人員中，“兩院”院士24人，享受國(guó)務(wù)院及某地市人民政府特貼人員累計(jì)達(dá)到441人。全市獨(dú)立科學(xué)爭(zhēng)辯與技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)97個(gè)。其中，自然科學(xué)和技術(shù)領(lǐng)域爭(zhēng)辯與開發(fā)機(jī)構(gòu)74個(gè)，社會(huì)科學(xué)與人文領(lǐng)域爭(zhēng)辯與開發(fā)機(jī)構(gòu)17個(gè)，科技信息與文獻(xiàn)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)6個(gè)技術(shù)成果交易日益活躍，全市技術(shù)開發(fā)、詢問、轉(zhuǎn)讓等服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)展到2527戶，技術(shù)成果交易額達(dá)5．8億元。市科技管理部門共投入科技經(jīng)費(fèi)2827萬元。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速進(jìn)展。2003年，全市新認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)33戶，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值520億元，比上年增長(zhǎng)30％。產(chǎn)值超億元的高新技術(shù)企業(yè)已進(jìn)展到57家。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督機(jī)制日趨完善。全市有產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)6個(gè)，法定計(jì)量技術(shù)機(jī)構(gòu)7個(gè)。全年共對(duì)402戶企業(yè)的產(chǎn)品進(jìn)行了定期監(jiān)督檢驗(yàn)，檢驗(yàn)樣品1153批次，抽樣合格率為79．4％。其中，國(guó)家和省的監(jiān)督抽查產(chǎn)品質(zhì)量平均合格率分別達(dá)到72．4％和74．6％。全年各級(jí)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門查處違法案件3582件，查獲假冒偽劣和不合格產(chǎn)(商)品標(biāo)值789．6余萬元。教育改革不斷深化。年末全市一般全日制高等院校28所，共招收本、?？仆瑢W(xué)7．6萬人，年底在校生23．1萬人。各類成人高等學(xué)校10所，共招收本、?？仆瑢W(xué)1．3萬人，年底在校生3萬人。年末中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校52所。其中：一般中專16所，成人中專14所，職業(yè)高中22所。年底在校生5．2萬人。其中一般中專在校生2．5萬人，成人中專在校生1．2萬人，職業(yè)高中在校生1．5萬人。一般中學(xué)389所，在校生44．2萬人，其中學(xué)校312所，在校生32．9萬人。學(xué)校1814所，年底在校生51．5萬人，學(xué)校適齡兒童入學(xué)率達(dá)99．5％。

11)文化、衛(wèi)生和體育文化、衛(wèi)生、體育、廣播電視等答項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)進(jìn)展。藝術(shù)創(chuàng)作精品不斷涌現(xiàn)，全年共獲省級(jí)以上嘉獎(jiǎng)51項(xiàng)。2003年，電影事業(yè)機(jī)構(gòu)411個(gè)，其中電影放映點(diǎn)404個(gè)。文化事業(yè)機(jī)構(gòu)196個(gè)，其中藝術(shù)表演團(tuán)體11個(gè)，劇場(chǎng)、影劇院9個(gè)。公共圖書館11個(gè)?？偛亓?39萬冊(cè)，其中少兒圖書館1個(gè)，藏量20萬冊(cè)。群眾文化事業(yè)機(jī)構(gòu)140個(gè)，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)文化站128個(gè)，文化市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)11個(gè)，其它文化事業(yè)機(jī)構(gòu)14個(gè)。文物事業(yè)機(jī)構(gòu)7個(gè)，其中博物館2個(gè)。國(guó)家檔案館12個(gè)，館藏檔案90．6萬卷，開放檔案11．6萬卷。某地電影制片廠全年共生產(chǎn)故事片6部，譯制片8部，科教片6部。2003年，全市有廣播電臺(tái)l座，節(jié)目6套，中波放射臺(tái)和轉(zhuǎn)播臺(tái)2座，廣播人口掩蓋率為100％；電視臺(tái)1座，節(jié)目9套，一千瓦以上電視放射臺(tái)和轉(zhuǎn)播臺(tái)27座，電視人口掩蓋率為100％。衛(wèi)生事業(yè)不斷進(jìn)展，醫(yī)療衛(wèi)生體制改革取得突破性進(jìn)展。2003年末，全市衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)展到1554個(gè)，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院298所，擁有醫(yī)療、療養(yǎng)床位2．3萬張，比上年增長(zhǎng)4．5％。衛(wèi)生技術(shù)人員為3．5萬人，比上年增長(zhǎng)2．7％。農(nóng)村設(shè)村衛(wèi)生室1982個(gè)，比上年下降2．9％。鄉(xiāng)村醫(yī)生和衛(wèi)生員4243人，私營(yíng)診所進(jìn)展到2965個(gè)。每千人擁有執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師2．12人。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)不斷深化，已建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站150個(gè)，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)掩蓋人口達(dá)到95％以上，建立家庭病床917張。體育事業(yè)蓬勃進(jìn)展，群眾體育取得新進(jìn)展。各級(jí)中學(xué)校校連續(xù)實(shí)施《國(guó)家體育熬煉標(biāo)準(zhǔn)》，中同學(xué)、學(xué)校生達(dá)標(biāo)人數(shù)分別為285990人、491764人；全市行政區(qū)域內(nèi)共有體育設(shè)施7097個(gè)。競(jìng)技體育成果優(yōu)異。在全國(guó)年度競(jìng)賽中，獲得金牌59枚、銀牌54枚、銅牌52枚。在全省競(jìng)賽中，共獲金牌249枚。一年來，成功地舉辦了全國(guó)男籃甲A聯(lián)賽，全國(guó)足球甲B聯(lián)賽；承辦了市級(jí)籃球、排球等200余項(xiàng)競(jìng)賽，獲得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

12）環(huán)境愛護(hù)堅(jiān)持可持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略，環(huán)境愛護(hù)事業(yè)進(jìn)展較快。工業(yè)污染防治力量不斷增加。全市工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率和工業(yè)固體廢物綜合治理率分別達(dá)到94％和92．26％。環(huán)境綜合整治成效顯著。到2003年末，全市建成煙塵把握區(qū)面積171平方公里，環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)面積102．6平方公里。城市環(huán)境進(jìn)一步改善?？諝馐滓廴疚锟倯腋☆w粒物(TSP)年日均值每立方米175微克，比上年降低3微克；二氧化硫均值每立方米18微克，比上年上升4微克；二氧化氮年均值每立方米29微克，比上年上升2微克；飲用水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率100％；城市地表水質(zhì)達(dá)標(biāo)率100％。

13）人口與人民生活2003年末，全市戶籍總?cè)丝跒?18萬人。其中，市區(qū)人口310萬人，四縣(市)人口408萬人。全市人口誕生率為6．59‰，死亡率為4．47‰，自然增長(zhǎng)率為2．12‰。全市從業(yè)人員總數(shù)已達(dá)334．7萬人。其中，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員141．3萬人，占全市的42．2％，其次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員67．9萬人，占全市的20．3％，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員125．5萬人，占全市的37．5％。年末城鎮(zhèn)在崗職工89．0萬人，從事個(gè)體勞動(dòng)的有29．2萬人。在崗職工平均貨幣工資13867元，比上年增長(zhǎng)7．76％。人民生活連續(xù)改善。城市居民人均可支配收入達(dá)7905元，比上年增長(zhǎng)13．5％，人均消費(fèi)性支出6725元，比上年增長(zhǎng)9．4％。農(nóng)村居民人均純收入3411元，比上年增長(zhǎng)8．4％。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量不斷提高。城市恩格爾系數(shù)為39％，農(nóng)村恩格爾系數(shù)為46．2％。城市居民每百戶擁有彩電119臺(tái)，電冰箱及冰柜100臺(tái)，洗衣機(jī)97臺(tái)，住宅電話98部。農(nóng)村居民每百戶擁有彩電77臺(tái)，電冰箱11臺(tái)，洗衣機(jī)70臺(tái)，摩托車31輛。城市人均住房建筑面積由上年的21．22平方米增加到22．32平方米，農(nóng)村人均住房面積達(dá)到21．85平方米。社會(huì)保障事業(yè)扎實(shí)推動(dòng)。養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)工作全面推動(dòng)，基本醫(yī)療制度改革進(jìn)展順當(dāng)。2003年，全市參與基本養(yǎng)老保險(xiǎn)96．2萬人，其中在職職170．6萬名，共為25．6萬名離退休人員，發(fā)放養(yǎng)老金20．4億元，養(yǎng)老金發(fā)放率達(dá)100％。21．3萬名企業(yè)退休人員實(shí)行社會(huì)化管理，社會(huì)化管理率達(dá)96．9％。年末參與失業(yè)保險(xiǎn)職179．5萬人，共為3萬名失業(yè)人員發(fā)放失業(yè)保險(xiǎn)金7000萬元。有64．1萬名職工和退休人員參與了基本醫(yī)療保險(xiǎn)。2003年，城市共有66867戶、173302人得到最低生活保障，共發(fā)放保障金9845萬元。社會(huì)福利事業(yè)連續(xù)進(jìn)展。全市共有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)116家，總床位數(shù)1140張。其中國(guó)有福利機(jī)構(gòu)7家，集體和民辦福利機(jī)構(gòu)109家。農(nóng)村敬老院131所。城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)持續(xù)快速進(jìn)展，全市有各種社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)8000個(gè)。全年銷售社會(huì)福利彩票23115．7萬元，籌集社會(huì)福利資金2090萬元。全年募集善款1532．4萬元。

注：1．全市生產(chǎn)總值、各產(chǎn)業(yè)增加值確定數(shù)按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng)速度按不變價(jià)格計(jì)算。

2．人口數(shù)據(jù)來源于公安局統(tǒng)計(jì)年報(bào)。2.城市規(guī)劃與商業(yè)區(qū)布局2.1城市結(jié)構(gòu)與規(guī)模某地市城區(qū)按“多中心、組團(tuán)式”形態(tài)進(jìn)展。城市布局接受多中心分區(qū)結(jié)構(gòu)，中心城區(qū)由中心團(tuán)、興隆團(tuán)、富鋒團(tuán)、凈月團(tuán)組成。城市用地方向主要是東南、西南和人民大街南部延長(zhǎng)線兩側(cè)。到2005年，中心城區(qū)用地規(guī)模180平方公里，人口達(dá)到235萬人。2.2城市功能布局把握中心區(qū)域的開發(fā)強(qiáng)度，城市建設(shè)重心向邊緣分區(qū)和組團(tuán)轉(zhuǎn)移。二環(huán)路以內(nèi)全部擾民污染工業(yè)全部遷到三環(huán)以外，中心區(qū)重點(diǎn)進(jìn)展商業(yè)、金融、科技、教育、文化等第三產(chǎn)業(yè)。某地市現(xiàn)有重慶路、紅旗街、桂林路、汽車廠等四個(gè)中心商業(yè)區(qū)。2.3商業(yè)區(qū)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)從2002年起，某地市商業(yè)區(qū)將實(shí)施分級(jí)設(shè)置，共分為市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、便民商業(yè)、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)等8個(gè)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)：①中心商業(yè)區(qū)設(shè)置于城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)或歷史形成的商業(yè)集聚地，網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量在兩千個(gè)以上，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積在20萬平方米--30萬平方米，日客流量在三十萬人左右；②區(qū)域商業(yè)中心設(shè)置于居民聚集區(qū)，以一兩家大中型購(gòu)物中心為骨干，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在一千個(gè)以上，服務(wù)人口八萬人左右；③居住區(qū)商業(yè)設(shè)置于人流集中、交通便利地段，以超市、便利店、小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為主，服務(wù)人口3萬~5萬人；④便民商業(yè)設(shè)置于社區(qū)居民出入口，以便利店、餐飲店為主，服務(wù)人口約四千人；⑤專業(yè)街是指供應(yīng)特地商品或?qū)I(yè)服務(wù)的特色商業(yè)街，街長(zhǎng)在二百米以上，專業(yè)店在二十家以上；⑥新城商業(yè)中心設(shè)置在城市規(guī)劃的新城區(qū)，為新城區(qū)居民及外來消費(fèi)者供應(yīng)商業(yè)服務(wù)，服務(wù)人口十五萬人以上；⑦中心鎮(zhèn)商業(yè)、⑧一般鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)置于規(guī)劃建設(shè)的小城鎮(zhèn)人流集中地。某地市的重慶路和紅旗街是兩個(gè)傳統(tǒng)的市級(jí)中心商業(yè)區(qū)。2．4某地市超市業(yè)現(xiàn)狀某地市超市業(yè)態(tài)的份額大約在300億元至400億元，目前大型連鎖超市的數(shù)量已經(jīng)超過了10家。在現(xiàn)有的狀況下，超市作為一種新興的業(yè)態(tài)，在我國(guó)進(jìn)展時(shí)間并不算長(zhǎng)，特殊在吉林省也就兩三年的時(shí)間，從超市業(yè)態(tài)的資本積累上遠(yuǎn)未達(dá)到肯定的規(guī)模。而沃爾瑪、家樂福等外資超市已經(jīng)具備幾十年的進(jìn)展歷史，其資本之巨大令本土任何商業(yè)零售企業(yè)都只能望其項(xiàng)背。在這種狀況下，中資超市在與外資超市對(duì)抗特殊是進(jìn)行價(jià)格對(duì)抗上明顯處于劣勢(shì)。目前某地市的超市主要有恒客隆、沃爾瑪、華聯(lián)、聯(lián)華、榮德、陽(yáng)光、遠(yuǎn)方等，各具特色，各有千秋。①恒客?。好刻斓蛢r(jià)日日省錢恒客隆自1998年成立以來，現(xiàn)已擁有一萬平方米以上賣場(chǎng)7家，迷你便利店近50家，在某地形成了東有同濟(jì)店，西有朝陽(yáng)橋店，南有桂林路店，北有重慶路店的商業(yè)布局。恒客隆面對(duì)大眾，以主副食為主，突誕生鮮食品經(jīng)營(yíng)，以居民日常生活用品為重，突出人民生活必需品，以中檔為主，凹凸為輔，為寬敞消費(fèi)者供應(yīng)了很多便利。并建有一座現(xiàn)代化的食品加工廠及一個(gè)物流配送中心，形成了集生產(chǎn)、加工、配送、銷售于—體的大型現(xiàn)代化連鎖企業(yè)。②北京華聯(lián)：低成本入市讓利于民北京華聯(lián)在某地有永春店、青年路店和吉買盛店。青年路店位于綠園區(qū)青年路與新竹路交會(huì)處，總營(yíng)業(yè)面積2．5萬平方米，分為地下—層和地上兩層。地下一層為辦公區(qū)、消遣場(chǎng)和美食城；地上一層為家用百貨、服飾等；二層為食品和生鮮賣場(chǎng)。是集生鮮、食品、百貨、家電、高科技電信數(shù)碼廣場(chǎng)、時(shí)尚餐飲、兒童樂園等多項(xiàng)服務(wù)為—體的大型現(xiàn)代化購(gòu)物場(chǎng)所。永春店位于南關(guān)區(qū)永春路8號(hào)，西四大路與永春路交會(huì)處(永春批發(fā)商城地下—層)，總面積2萬平方米，主要經(jīng)營(yíng)民生消費(fèi)品，經(jīng)營(yíng)品種達(dá)2萬余種，并設(shè)有餐飲消遣、文化休閑、便民服務(wù)、精品服鞋帽區(qū)和電信數(shù)碼廣場(chǎng)。是集購(gòu)物、商務(wù)、餐飲、消遣、便民、服務(wù)為一體的多功能綜合超市。吉買盛店位于南湖大路與東嶺南街交匯處，04年開業(yè)，賣場(chǎng)面積9000平方米。主要經(jīng)營(yíng)民生消費(fèi)品，經(jīng)營(yíng)品種達(dá)2萬余種。③沃爾瑪：每天平價(jià)一站購(gòu)足沃爾瑪在某地共有三家連鎖店，其中位于朝陽(yáng)區(qū)前進(jìn)大街前進(jìn)廣場(chǎng)四周的沃爾瑪山姆會(huì)員店?duì)I業(yè)面積為1．7萬平方米，倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)，直接從國(guó)外生產(chǎn)商批量進(jìn)貨，商品接受大而簡(jiǎn)潔的復(fù)合包裝，只對(duì)會(huì)員開放；位于寬城區(qū)長(zhǎng)江路58號(hào)的沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)銀座分店?duì)I業(yè)面積1．5萬平方米，共分地上、地下兩層，經(jīng)營(yíng)各種商品達(dá)2萬余種；朝陽(yáng)區(qū)重慶路1388號(hào)的沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積1．5萬平方米，經(jīng)營(yíng)辦公用品、清潔用品、電器、音像制品、化妝品、服裝、煙酒、干貨、凍品、鮮食等近2萬種商品，并打出“每天平價(jià)”招牌，為春城百姓供應(yīng)“一站式”購(gòu)物場(chǎng)所。④世紀(jì)聯(lián)華：顧客第一惟一的第一世紀(jì)聯(lián)華某地朝陽(yáng)店位于同志街5號(hào)，建筑面積1．4萬平方米，擁有2萬余種商品，是上海聯(lián)華在東北地區(qū)開設(shè)的第一家大賣場(chǎng)。該超市有著國(guó)際化的管理運(yùn)作體系，先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理設(shè)施，利用在全國(guó)的連鎖選購(gòu)優(yōu)勢(shì)，以優(yōu)質(zhì)低價(jià)的商品受到了春城人民的廣泛認(rèn)可。⑤榮德美式倉(cāng)儲(chǔ)超市：會(huì)員至上物美價(jià)廉某地榮德美式倉(cāng)儲(chǔ)超市是吉林榮德集團(tuán)與美國(guó)R．DPROGRESSIVEING共同合資創(chuàng)辦的大型倉(cāng)儲(chǔ)市。超市位于某地市自由大路6155號(hào)，是目前國(guó)內(nèi)唯一一家美式倉(cāng)儲(chǔ)超市。賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積1．8萬平方米，分精品區(qū)、食品自選區(qū)、非食品自選區(qū)。主要經(jīng)營(yíng)化妝、保健、洗滌日化、文體、家居床上等用品和精品鐘表、男女服裝、休閑裝、童裝以及小食品、干貨、熟食、果蔬、肉類、煙酒糖茶、飲料、海鮮等萬余種商品。賣場(chǎng)主要是開放式倉(cāng)儲(chǔ)高貨架呈現(xiàn)和售賣，倉(cāng)儲(chǔ)大廳設(shè)計(jì)具有濃郁的美式店堂風(fēng)格。⑥陽(yáng)光超市：陽(yáng)光店堂陽(yáng)光消費(fèi)陽(yáng)光超市位于紅旗街26號(hào)(紅旗街與湖西路交會(huì)處)，成立于2002年5月，隸屬于國(guó)信投資集團(tuán)，是紅旗街黃金商圈惟一一家大型超市。陽(yáng)光超市是—家綜合r生零售企業(yè)，營(yíng)業(yè)總面積達(dá)八千多平方米，以生鮮、食品、日用品為主，并匹配了各種服務(wù)特色專柜，滿足東抵延安大路，西到進(jìn)化街，南達(dá)撫松路，北至工農(nóng)大路的消費(fèi)群體。店內(nèi)經(jīng)營(yíng)洗化、家居、文化、沖調(diào)用品、休閑食品、音像圖書、冷凍冷藏、海鮮肉類、水果蔬菜、灑水飲料、干調(diào)罐頭、南北雜貨、現(xiàn)場(chǎng)加工熟食面點(diǎn)等。有關(guān)某地市大型超市的基本狀況，參見下表。某地市現(xiàn)有大型超市基本狀況表序號(hào)店名開業(yè)時(shí)間位置建筑形態(tài)（包括層數(shù)、面積、各層功能分布賣場(chǎng)面積停車場(chǎng)位置及規(guī)模1恒客隆桂林路2000同志街與桂林路交匯處西北角一層食品，二層日用品，三層服裝百貨，小家電，共15000m29900m2無2恒客隆東大橋店1999某地大街與東天街交匯處四層，一層食品，二層食品及日用品、三層服裝百貨，四層小家電，辦公用品，共6000m22350m2500m23恒客隆西朝陽(yáng)橋店1998安達(dá)街與西朝陽(yáng)橋交匯東南角三層，一層食品，二層日用品，三層百貨，小家電，6000m24500m2700m24恒客隆重慶路店1996卓展B座以北重慶路四層，一層食品，二層食品及日用品、三層服裝百貨，四層小家電，辦公用品，12000m26480m2無5榮德超市1999自由大路與民豐大街交匯處三層，一層食品，日用品，二層服裝、家電、三層針棉織品共18000m218000m25000m26一氣新世紀(jì)倉(cāng)儲(chǔ)超市2001東風(fēng)大街飛躍路西南一層無黑色家電17000m22000m27北京華聯(lián)超市1999永春路地下一層，共10000m22000m23008亞泰超市1998亞泰大街東勝路西南部一層，共6000m28000m2無9華普超市大經(jīng)路店2000大經(jīng)路與上海路交匯處東南角一層，共6000m21100m2無10華普超市永吉店2000通化路與永吉街交匯處地下一層，約6000m24500m2無11福樂超市2001東風(fēng)大街與日新路交匯東北三層，一層食品，二層日用品，三層服裝與小家電，共8000m21400m21000m212歐亞賣場(chǎng)2001開運(yùn)街與南環(huán)城大路交匯處東南三層，一層食品，日用品，二層服裝，三層家電，辦公用品，共30000m2170000m25000m213遠(yuǎn)方超市綠園店1999青年路與浩月大街交匯處東北角三層，一層食品，日用品，二層服裝，三層家電，辦公用品，共1000m23800m2500m214良成超市1997某地大街與清明街交匯處東北角一層，食品及日用品，4000m2600m2無15陽(yáng)光超市2002/9/18紅旗街與湖系路交匯處東南角三層，一層出售商服、二層食品、三層服裝，日用品，共15000m28000m21500m216北京華聯(lián)2002/9/25青年路與新竹路交匯處西南角2層，700萬元/年，租金以每年5%遞增，建筑面積2500m22000m217華聯(lián)吉買盛2004南湖大路與東嶺南街交匯處9000m218樂購(gòu)2004亞泰大街與東三道街交匯9000m23.房地產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者調(diào)研狀況分析3．1房地產(chǎn)現(xiàn)狀2004年某地地產(chǎn)從數(shù)字分析是最好的一年，截至2004年11月份，某地市房屋轉(zhuǎn)讓成交446.8萬平方米，同比增幅33.1%，比去年年末交易總量多了63.7萬平方米，增幅16.6%，制造了歷史最好水平，估計(jì)到今年年末，全某地市房屋轉(zhuǎn)讓成交總量可達(dá)460萬平方米。成交額已達(dá)84.4億元，同比增幅28.2%，比去年年末交易總額增加近10億元，增幅13%，估計(jì)今年年底，交易額可超過90億。按可比口徑分析，1-9月，房屋交易額為66.9億元，已經(jīng)占某地市GDP的6.2%，比去年年末提高了30.7%，前景看好。2005年吉林經(jīng)濟(jì)要有大進(jìn)展，先變快走為快跑，振興吉林首先要振興某地，明年某地市固定資產(chǎn)投資不低于500個(gè)億，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重大機(jī)遇。市場(chǎng)總量。1997年、1998年增量房的成交量是30萬-50萬平方米，1999年、2000年增量房的成交量是72萬-151萬平方米，2001年、2002年增量房的成交量是196萬-315萬平方米，2003年、2004年增量房的成交量是386萬-450萬平方米，短短幾年時(shí)間，面積由幾十萬到幾百萬。某地市的商品房存量市場(chǎng)，也就是二手房市場(chǎng)，1997年、1998年進(jìn)入市場(chǎng)的年交易量是12萬-15萬平方米，1999年、2000年的年交易量是20萬-50萬平方米，2001年、2002年的年交易量是70萬-90萬平方米，2003年、2004年11月份的年交易量是167萬-191萬平方米。從以上數(shù)據(jù)可以看出，某地整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢(shì)是比較好的。3．2某地市房?jī)r(jià)走勢(shì)在全國(guó)35個(gè)大中城市中，建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，某地市惟一消滅負(fù)值。有各種因素，房?jī)r(jià)打算市場(chǎng)，和全國(guó)一樣涉及到六大方面21項(xiàng)，其中區(qū)位因素是不行忽視的一個(gè)主要因素，當(dāng)然還有行政因素等其它因素。行政因素含土地政策和住房政策。某地市除區(qū)位因素外，還存在一個(gè)保障性住房失控。按國(guó)際慣例，各國(guó)政府在住房政策上都有保障性住房，保障性住房是指經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、合作建房，這類房子在前期配套等方面得到政府的一些特惠政策，其價(jià)格必定低于商品房，必定對(duì)商品房是一個(gè)沖擊。以下一組數(shù)據(jù)是商品房和保障性住房的對(duì)比。1997年、1998年開發(fā)的商品住宅量是27.4萬平方米和36.4萬平方米，當(dāng)時(shí)的保障性住房開發(fā)量是4.4萬平方米和7.5萬平方米，比率不超過10%，這是符合國(guó)際慣例的；1998年以后在國(guó)內(nèi)其它城市保障性住房基本停止的狀況下，某地市商品房開發(fā)量是65.4萬平方米，保障性住房的開發(fā)量是23.3萬平方米，這時(shí)候已經(jīng)消滅失控趨勢(shì)，2001年商品房的開發(fā)量是79.2萬平方米，那一年保障性住房開發(fā)量是33.5萬平方米，商品房開發(fā)量是132萬平方米時(shí)，保障性住房開發(fā)量是72.4萬平方米，去年某地商品房開發(fā)量是131萬平方米時(shí)，保障性住房的開發(fā)量是62.9萬平方米，今年商品房的開發(fā)量是155.8萬平方米時(shí)，保障性住房的開發(fā)量是76.5萬平方米。保障性住房連續(xù)三四年突破30%，這個(gè)比例已經(jīng)相當(dāng)可怕。政府也已經(jīng)意識(shí)到保障性住房給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的危機(jī)，各職能部門應(yīng)從用地政策，規(guī)劃審批、立項(xiàng)等源頭嚴(yán)控保障性住房失控性，但即使這種政策停止，某地房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)有兩年左右的滯后期，某地市房?jī)r(jià)確定會(huì)受影響。這樣某地市房?jī)r(jià)才能隨市場(chǎng)的運(yùn)行有個(gè)良好的走勢(shì)，今后的房地產(chǎn)業(yè)，就某地而言將來是奇特的。在不久前國(guó)家發(fā)改委調(diào)查全國(guó)35個(gè)大中城市中，某地市房地產(chǎn)價(jià)格在全國(guó)平均價(jià)格之下，為2100多元，全國(guó)為2700多元，在全國(guó)偏低，上漲幅度較小。專家認(rèn)為某地市房地產(chǎn)價(jià)格表面是負(fù)增長(zhǎng)，實(shí)際是增長(zhǎng)，緣由如下：保障性住房等價(jià)格因素拉低了某地的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)不能完全真實(shí)精確地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)，某地市很多樓盤在市周邊，非市中心，不能單純從統(tǒng)計(jì)數(shù)字來看，從幾個(gè)大樓盤就能了解，全國(guó)幾大房地產(chǎn)開發(fā)商均看好某地市房地產(chǎn)市場(chǎng)。2004年樓市形勢(shì)格外好，2005年某地樓市將連續(xù)穩(wěn)步上升。3．3價(jià)格及市場(chǎng)調(diào)研狀況通過對(duì)項(xiàng)目地周邊區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研，對(duì)某地市的住宅及商鋪價(jià)格有了初步了解，住宅價(jià)格、商鋪價(jià)格及車庫(kù)價(jià)格如下表。所在區(qū)樓盤名稱位置價(jià)格（元/平米）商鋪（元/平米）車位綠園區(qū)金色華爾茲青年路與普陽(yáng)街交匯2380-298080008萬/個(gè)晨光國(guó)際花園普陽(yáng)街北口2880-3500950010萬/個(gè)五環(huán)·高爾夫普陽(yáng)街北口2180-30007萬/個(gè)東方嘉園（東方家園）浩月路與春城路交匯2130-25305800、68008.5萬/個(gè)吉達(dá)花園普陽(yáng)街中段2380-2980長(zhǎng)融名都普陽(yáng)街中段3560-39009000福陽(yáng)苑景陽(yáng)廣場(chǎng)西北角2030-22804500、50004000元/平米錦江花園南陽(yáng)路與和平大街交匯2580-3380大眾花園南陽(yáng)路與春城大街交匯2180-26805500朝陽(yáng)區(qū)四和名居（北京華聯(lián)）寬平大路2680-310010萬/個(gè)易安花園寬平大路2500-3003500元/平米富豪花園南湖大路北3150起中大·世紀(jì)城新民廣場(chǎng)東北角2580-39001F.1.1萬/M22F.7000元/M2星宇名家開運(yùn)街與湖西路交匯2680-35005000-800010萬/個(gè)富苑華庭南湖廣場(chǎng)西3400-420010萬/個(gè)南關(guān)區(qū)金橋花園（華聯(lián)吉買盛）南湖路與亞太大街交匯1950-23503200-36009萬/個(gè)21世紀(jì)商務(wù)總部吉林大路與亞泰大街交匯4200-5800（寫字間）鴻城國(guó)際南湖大路258-350010萬/個(gè)某地明珠衛(wèi)星廣場(chǎng)四周3333-39049-10萬/個(gè)涵樂園衛(wèi)星廣場(chǎng)四周2300（均）米蘭城市花園亞太大街與西三道街交匯處2780-31308500-950080000/個(gè)（地下）二道區(qū)武夷嘉園吉林大路西口2700-3100600010萬/個(gè)（<25M2）4500元/M2(>25M2)虹場(chǎng)臨江街與吉林大路交匯9088—9999天富花園東盛大街中段1980-20802450（樓閣）杏花苑東盛大街中段均價(jià)2800長(zhǎng)江花園吉林大路北東盛大街西2600-33604000元/平米萬興花園臨江大街2280-238080004800元/平米萬科城市花園臨江大街3000（均）萬科上東區(qū)臨江大街東自由大路北2988-36888000-12000臨河旺角臨江大街東嶺東路南8000-95000郁金花園吉林大路北1700-273070000/個(gè)紫盈花園東盛大街北口2010-20603680元/平米開發(fā)區(qū)武夷花園臨河街與珠海路交匯多層：2700-3190小高：3021-370012萬/個(gè)600-800/月（租）世紀(jì)柳苑臨河街南口2040-22003300元/平米水上人家臨河街南口2150-22807-8萬/個(gè)水岸春城臨河街南口2600-2900從某地市房?jī)r(jià)走勢(shì)及目前市場(chǎng)價(jià)格來看，某地市場(chǎng)目前前景比較寬敞，將來幾年內(nèi)市場(chǎng)將不會(huì)消滅大的波動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目地周邊住宅及商業(yè)調(diào)研可知，項(xiàng)目周邊住宅均價(jià)達(dá)到3000元/平米，臨街商鋪可以達(dá)到6000--9000元/平米，車庫(kù)（地下車位）8萬元/個(gè)。3．4新建商業(yè)街狀況A.天安第一街國(guó)際俱樂部商業(yè)街地理位置：朝陽(yáng)區(qū)硅谷大街661號(hào)商業(yè)布局：全街店鋪16米，平均面積在280平米左右。整條街以餐飲、休閑、消遣等項(xiàng)目為主，是酒吧、餐飲俱樂部主題街。店鋪價(jià)位：出售價(jià)格8000—9000元/平方米，出租價(jià)格15萬/年。B.虹場(chǎng)地理位置：吉林大路（西起某地卷煙廠，東至和順街）商業(yè)布局：在吉林大路沿線，全長(zhǎng)458米，建成建筑面積2.5萬平方米。將建成一條集餐飲、休閑、消遣、健身、美容、文化、商務(wù)為一體的集成式餐飲消遣商務(wù)主題街。店鋪價(jià)位：9088-9999元/平方米C.磐石路商業(yè)步行街地理位置：磐石路商業(yè)布局：全長(zhǎng)730米，寬60米，營(yíng)業(yè)面積30萬平米。全街分為：金融、家電、服裝、餐飲、九八五個(gè)功能區(qū)，估計(jì)到今年上半年部分商鋪可以營(yíng)業(yè)。店鋪價(jià)位：一、二層均價(jià)9000元/平米D.上城·科摩街地理位置：硅谷大街商業(yè)布局：占地5000平方米，引入一站式消費(fèi)理念，集購(gòu)物、休閑、消遣、餐飲為一體，形成多功能商業(yè)區(qū)。店鋪價(jià)位：內(nèi)街均價(jià)8300元/平米，外街均價(jià)8500元/平米E.拉德芳斯商業(yè)街地理位置：經(jīng)緯路709號(hào)商業(yè)布局：營(yíng)業(yè)面積3000平方米，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目主要為小區(qū)供應(yīng)生活配套。店鋪價(jià)位：起價(jià)8388元/平方米F.萬福商業(yè)街地理位置：萬福街西側(cè)，東方嘉園臨街面商業(yè)布局：營(yíng)業(yè)面積1.5萬平米，可經(jīng)營(yíng)建材、餐飲、休閑等。店鋪價(jià)位：5500-7000元/平米G.長(zhǎng)影左岸休閑巷地理位置：湖西路商業(yè)布局：營(yíng)業(yè)面積30000平米，主營(yíng)影視文化配套、社區(qū)生活配套、各類休閑吧。店鋪價(jià)位：均價(jià)在8000元/平米左右3．5消費(fèi)者狀況通過調(diào)研、實(shí)地樓盤走訪和相關(guān)部門資料，將消費(fèi)者住房現(xiàn)狀及購(gòu)買樓房時(shí)關(guān)懷的問題歸納如下。3.5.1消費(fèi)者現(xiàn)住的房屋全部權(quán)狀況消費(fèi)者現(xiàn)住房全部權(quán)屬于自己全部的占最多，占57.5%，擁有使用權(quán)的占28.9%，租用的占13.6%。項(xiàng)目自己全部使用權(quán)租用比率（%）57.528.913.63.5.2消費(fèi)者現(xiàn)住房面積狀況消費(fèi)者現(xiàn)在所住房子的面積在50—70平方米的最多，占35.7%，與去年基本持平；50平方米以下的占21.7%，同比下降了3.4個(gè)百分點(diǎn)；70—130平方米之間的各組比率均比去年有不同程度的提高。項(xiàng)目50以下50—7070—9090—110110—130130以上2003年25.135.321.812.42.43.02004年21.735.723.013.53.72.53.5.3消費(fèi)者預(yù)備購(gòu)房的時(shí)間消費(fèi)者預(yù)備在1—3年內(nèi)購(gòu)房的最多，占42.6%，比去年上升5.9個(gè)百分點(diǎn)；而預(yù)備在1年內(nèi)購(gòu)房的占15.6%，比去年下降了5.2個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)者的購(gòu)房心理更加成熟和理智。項(xiàng)目2003年2004年1年內(nèi)20.815.61—3年36.742.63—5年24.018.45年以上18.623.43.5.4消費(fèi)者買房選擇的區(qū)域消費(fèi)者買房選擇朝陽(yáng)區(qū)的照舊最多，占30.7%，但卻比去年下降了5.7個(gè)百分點(diǎn)；相比之下，預(yù)備在高新區(qū)和凈月區(qū)購(gòu)房的人有較大的增幅。項(xiàng)目2003年2004年朝陽(yáng)區(qū)36.430.7南關(guān)區(qū)10.29.4二道區(qū)8.16.6綠園區(qū)10.09.8寬城區(qū)7.34.1經(jīng)開區(qū)18.114.8高新區(qū)5.413.5凈月區(qū)4.611.13.5.5消費(fèi)者買房的動(dòng)機(jī)有一半多一點(diǎn)的消費(fèi)者買房是為了改善住房條件，同比增加3.5個(gè)百分點(diǎn)；而滿足居住要求的消費(fèi)者所占比重卻大大降低，降幅達(dá)11.6個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目滿足居住要求改善住房條件為父母買房為子女買房投資其他2003年35.046.95.95.45.11.62004年23.450.44.59.47.84.53.5.6消費(fèi)者預(yù)備買哪類房子消費(fèi)者預(yù)備買多層樓房的最多，占46.7%，同比下降10.2個(gè)百分點(diǎn)，而預(yù)備購(gòu)買小高層和高層的消費(fèi)者共增加9.7個(gè)百分點(diǎn)，這說明白人們?cè)谵D(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，情愿住的高，看的遠(yuǎn)。項(xiàng)目2003年2004年多層樓房56.946.7小高層35.042.6高層5.77.8其他2.42.93.5.7消費(fèi)者買房能夠接受的最高單價(jià)有38.1%的消費(fèi)者能買單價(jià)在每平方米1500—2000元的房子，所占比重最大，但卻比去年下降了5.6個(gè)百分點(diǎn)；相反，預(yù)備買單價(jià)在2000—2500元的消費(fèi)者人數(shù)比重上升了5.5個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目1000—15001500—20002000—25002500—30003000—35003500—40004000以上2003年33.743.717.04.30.00.80.52004年32.838.122.54.11.60.40.43.5.8消費(fèi)者對(duì)房子面積的需求有68%的消費(fèi)者預(yù)備買70—120米的房子，具體狀況如下。項(xiàng)目2003年2004年40以下2.00.440—502.42.550—608.44.960—7014.39.470—809.713.980—9014.313.990—10015.919.3100—12021.620.9120—1508.49.4150以上3.05.33.5.9消費(fèi)者對(duì)戶型的要求與去年相比，二室二廳的需求照舊最高，占30.7%，其次是二室二廳的占28.7%。特殊是，自行設(shè)計(jì)的提高了近2個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)出人們生活豐富多彩的一面，這是消費(fèi)者張揚(yáng)共性的需求。項(xiàng)目2003年2004年一室一廳3.02.0二室一廳36.730.7二室二廳28.828.7三室一廳10.513.1三室二廳14.315.6四室二廳2.43.7自行設(shè)計(jì)4.36.13.5.10消費(fèi)者情愿并能夠支付的最高房總價(jià)有大部分消費(fèi)者情愿出10—20萬元買房子。項(xiàng)目2003年2004年10萬元以下22.416.810—20萬元52.053.720—30萬元19.120.930—40萬元4.65.740—50萬元0.52.050—60萬元0.30.460萬元以上1.10.43.5.11消費(fèi)者期望接受的付款方式按