物業(yè)公司物業(yè)接管驗收管理控制程序

目的規(guī)范物業(yè)公司的物業(yè)驗收程序，確保物業(yè)對進(jìn)展商提供的樓宇及其設(shè)備的驗收得到有效監(jiān)控。適用范圍本程序適用于公司所承接的每個物業(yè)項目的驗收。定義無職責(zé)部門/崗位工作職責(zé)管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)設(shè)立、組織驗收小組進(jìn)行物業(yè)驗收工作，簽發(fā)與開發(fā)商的驗收往來資料文件資料資料文件。指派專人負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）竣工資料文件資料資料文件資料文件資料，設(shè)備技術(shù)資料文件資料資料文件資料文件資料的移交、驗收、歸檔。管理處工程部負(fù)責(zé)驗收小組現(xiàn)場依照“物業(yè)接管驗收流程及標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行嚴(yán)格驗收，及時提出合理化建議，確保驗收工作的順當(dāng)履行。品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)全面溝通溝通協(xié)調(diào)，關(guān)心房屋移交驗收工作。方法及過程監(jiān)控驗收籌備物業(yè)公司接到開發(fā)商的接管驗收通知以及交工標(biāo)準(zhǔn)后，確定驗收小組建員。由驗收小組建員編制《物業(yè)接管驗收流程》報品質(zhì)管理部審批，并與開發(fā)商進(jìn)行對接具體事項。管理處負(fù)責(zé)在驗收前7日將驗收所需專用工具應(yīng)籌備齊全。驗收實施驗收小組建員依據(jù)單項驗收表(包括：《綠化環(huán)境單工程項驗收表》、《土建工程單項驗收表》、《水暖工程單項驗收表》、《電氣工程單項驗收表》以下同)/《物業(yè)驗收匯總單》分專業(yè)進(jìn)行驗收。驗收小組按各專業(yè)進(jìn)行驗收，主要驗收房屋使用功能、機電設(shè)備、環(huán)境綠化、建筑外觀等，將驗收狀況具體記錄在單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》中。驗收小組負(fù)責(zé)分組進(jìn)行單項驗收，在單項驗收表上記錄，同時進(jìn)行匯總?！段飿I(yè)驗收匯總單》由開發(fā)商代表與物業(yè)代表共同簽字認(rèn)可后方可辦理移交手續(xù)。管理處將全部相關(guān)資料文件資料資料文件資料文件資料整理存檔，并在品質(zhì)管理部備案。驗收接管流程首先由開發(fā)商依照接管資料文件資料資料文件資料文件資料移交清單（包括：《工程技術(shù)類接管資料文件資料資料文件資料文件資料移交清單》、《規(guī)劃檔案類接管資料文件資料資料文件資料文件資料移交清單》、《入住管理類接管資料文件資料資料文件資料文件資料移交清單》、《項目所有權(quán)類接管資料文件資料資料文件資料文件資料移交清單》）物業(yè)公司組織專業(yè)人員實施驗收（資料文件資料資料文件資料文件資料、現(xiàn)場），驗收結(jié)果提交項目工程部組織施工單位對不合格部位進(jìn)行返修，復(fù)驗合格后簽署物業(yè)移交書。驗收重點建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)備的使用功能方面。（例如：門窗、衛(wèi)生潔具、電視電話）工程圖紙是否與實際結(jié)構(gòu)相符，管線是否能夠正常使用和運行，水暖電所有功能能否平安使用。5.4.3對于檢查出來的設(shè)計及施工問題，應(yīng)在單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》中作具體記錄，書面反饋開發(fā)商。驗收依據(jù)《xx工程質(zhì)量管理條例》《xx部房屋接管驗收》ZBP30001-90依據(jù)各管理處反饋的業(yè)主較為關(guān)懷的項目。驗收原則5.6.1照實反映所存在的問題，保證業(yè)主正常使用。驗收要求5.7.1依據(jù)驗收標(biāo)準(zhǔn)和單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》逐項檢驗。驗收方法外觀檢查結(jié)合專業(yè)工具測試驗收時間及期限在接到開發(fā)商《驗收通知單》及相關(guān)資料文件資料資料文件資料文件資料后，以書面形式回復(fù)開發(fā)商驗收時間及相關(guān)資料文件資料資料文件資料文件資料，一般一周內(nèi)開始實施驗收，一個組團(tuán)初、終評為期15天。驗收說明及相關(guān)表格依據(jù)待驗物業(yè)項目實際房型進(jìn)行調(diào)整。施工單位應(yīng)提交的資料文件資料資料文件資料文件資料所有權(quán)資料文件資料資料文件資料文件資料項目批準(zhǔn)資料文件資料資料文件用地批準(zhǔn)資料文件資料資料文件建筑執(zhí)照拆遷安置資料文件資料資料文件資料文件資料建筑單位的關(guān)于資料文件資料資料文件資料文件資料技術(shù)資料文件資料資料文件資料文件資料竣工圖—包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、資料文件資料資料文件資料文件資料。地質(zhì)勘探報告工程協(xié)議及開、竣工報告工程預(yù)決算圖紙會審記錄工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）隱蔽工程竣工驗收合格證明沉降觀看記錄竣工驗收證明書鋼材、水泥等主要建材的合格證及質(zhì)量保證書水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的產(chǎn)品合格證書砂漿、混凝土試塊試壓報告供水、供暖的試壓報告監(jiān)理公司簽發(fā)的各種文字材料消防部門的審批資料文件資料資料文件5.11.3上述資料文件資料資料文件資料文件資料詳見接管資料文件資料資料文件資料文件資料移交清單。驗收標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7（建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損毀。鋼筋混凝土構(gòu)件造成或造成或產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過GBJ10的規(guī)定值（GBJ10—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范）。木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點結(jié)實，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害、防腐處理良好，基構(gòu)件的選材必需符合GBJ206（木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范）中2.1.1條的關(guān)于規(guī)定。磚石結(jié)構(gòu)必需有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫?？拐鹪O(shè)防必需符合GBJ11（建筑抗震設(shè)計規(guī)范）的關(guān)于規(guī)定。外墻外墻不得滲水涂料色澤均勻全都、無開裂、起鼓現(xiàn)象，面磚粘合結(jié)實、拼縫均勻、順直。鋁扣板應(yīng)安裝結(jié)實、質(zhì)量良好、鋼結(jié)構(gòu)焊接結(jié)實、接地良好，表面油漆無脫落。屋面屋面工程必需符合GBJ207（屋面工程施工及驗收規(guī)范）4.0.6條的規(guī)定。排水通暢，設(shè)備齊全、出水口、落水管應(yīng)安裝結(jié)實，接口嚴(yán)密，不滲漏。樓地面面層與基層必需粘接結(jié)實、不空鼓。整風(fēng)光層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。衛(wèi)生間地面與相鄰地面、相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。衛(wèi)生間地面應(yīng)做閉水試驗。地磚地面應(yīng)平整結(jié)實，接縫均勻密合。裝修鋼、鋁、木門窗應(yīng)安裝平正結(jié)實，無翹曲變形，封膠良好，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確、縫隙嚴(yán)密適度。木裝修工程應(yīng)表面光滑，防腐處理良好，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必需釘牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼結(jié)實。中空玻璃無漏氣、夾層污染。扶灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡現(xiàn)象。飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼結(jié)實，陰陽角與線角順直。無缺棱掉角、劃傷。油漆、刷漿應(yīng)色澤全都，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象。外墻、窗戶淋水試驗應(yīng)無滲漏。電氣電氣線路安裝應(yīng)平整、結(jié)實、順直，導(dǎo)線連接緊密規(guī)范，采納鐵管配線，必需整體跨接地線，每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于一兆歐/千伏。照明器具、低壓電器及其支架必需安裝結(jié)實、部件齊全、接觸良好、位置準(zhǔn)確。動力、照明閘箱安裝必需結(jié)實，位置準(zhǔn)確，電器安裝及導(dǎo)線連接必需結(jié)實，接地愛護(hù)必需良好，要有明顯的相序及柜號標(biāo)識，電器件齊全、無損毀，安裝質(zhì)量符合規(guī)范要求。漏電愛護(hù)試驗反應(yīng)正常。電纜、橋架、母線安裝結(jié)實順直，性能可靠部件齊全，豎井內(nèi)電纜每層要有明顯的纜號標(biāo)識。避雷接地系統(tǒng)中各種避雷裝置所有連接點必需結(jié)實可靠，接地電阻必需符合GBJ32（電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范）的要求。除上述要求外須符合“低壓電器安裝驗收規(guī)范”的關(guān)于要求。水、衛(wèi)、消防管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗及保溫防腐措施必需符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范）的要求。管道應(yīng)安裝結(jié)實，監(jiān)控部件啟閉靈活、無滴漏。衛(wèi)生間地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏、管道排水必需順暢、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好、接口不得滲漏、安裝應(yīng)平正、結(jié)實、部件齊全、制動靈活。水泵應(yīng)啟?？煽?，安裝結(jié)實、平穩(wěn)、運行時無較大震動、鋼結(jié)構(gòu)底座安裝結(jié)實、防腐處理良好。消防設(shè)施必需符合GBJ16（建筑設(shè)計防火規(guī)范），GBJ45（高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范）的要求，并且有消防部門檢驗合格證。采暖管道的管徑、坡度及檢查井必需符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范）的要求。設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必需符合GBJ242的規(guī)定。附屬工程及其它室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置，管道坡度、管徑均必需符合GBJ14（室外排水設(shè)計規(guī)范）第二章第2.3.4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。化糞池排污量設(shè)置合理，池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度，并不應(yīng)超過2個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通無堵塞物。電井、管井潔凈潔凈，隔層封閉應(yīng)結(jié)實，無質(zhì)量問題、井門安裝完畢、配件齊全，外觀美觀。為維護(hù)業(yè)主權(quán)益，保證投資效益，施工單位應(yīng)按接管驗收具備的條件和應(yīng)提交的資料文件資料資料文件資料文件資料提前做好交驗籌備工作。接管驗收時，交接各方均應(yīng)嚴(yán)格按本提綱執(zhí)行，驗收不合格時，各方協(xié)議處理方法、接管驗收后，對整改未達(dá)標(biāo)的質(zhì)量等問題，依據(jù)實際狀況（建議由進(jìn)展商）扣除部分工程款做為保修抵壓金，以保證后期管理的代修費用。待整改全部履行后，按實際狀況予以結(jié)算。6.支持性資料文件資料資料文件無7.質(zhì)量記錄表格TJVKWY7.5.4-G01-F1《驗收通知單》TJVKWY7.5.4-G01-F2《物業(yè)驗收匯總單》TJVKWY7.5.4-G01-F3《綠化環(huán)境單工程項驗收表》TJVKWY7.5.4-G01-F4《土建工程單項驗收表》TJVKWY7.5.4-G01-F5《水暖工程單項驗收表》TJVKWY7.5.4-G01-F6《電氣工程單項驗收表》TJVKWY7.5.4-G01-F7