興亞國際公寓項目市場定位與開發(fā)設想

第三類城市空間：新鄭州人的“第三種高尚生活”興亞國際公寓項目市場定位與開發(fā)設想問題提出：1、鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，競爭激烈；開發(fā)門欄抬高，開發(fā)模式多樣，產(chǎn)品類型豐富；品牌、服務、文化等項目復合元素成為市場價值的重要成分，在整體趨勢下，項目的定位何去何從？2、區(qū)域及片區(qū)市場是整體市場中的熱點區(qū)域，是鄭州發(fā)展的方向和城市中心，現(xiàn)階段區(qū)內開發(fā)水平較高，有一定購買力，精品較少，但所謂精品的市場接受度如何？我們在精品的空白點上繪出怎樣一幅藍圖才能完成既定的企業(yè)目標？3、面對片區(qū)高層市場的較大開發(fā)量，項目以高層產(chǎn)品出現(xiàn)以怎樣的核心能力去面對未來市場的競爭？如何在未來2年的開發(fā)周期內降低市場風險？4、地塊位置得天獨厚，如何尋找差異化并在產(chǎn)品設計時構建更大的價值？我們的產(chǎn)品定位有客戶嗎？價格和價值能否得到市場的認可？多長周期產(chǎn)生多大的利潤？項目定位依據(jù)：1、《鄭州房地產(chǎn)市場調研分析報告》2、《鄭州房地產(chǎn)市場高層（小高層）產(chǎn)品調查分析報告》3、《項目經(jīng)濟可行性分析》4、項目地塊價值判斷及價值體現(xiàn)5、我們的專業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)能力6、貴司的項目企業(yè)目標7、其它依據(jù)鋼興亞國際公胸寓閉項目市場定穿位與開發(fā)設撐想目錄：項目概況因項目尚SWOT瘡分析需項目地塊價劇值判斷與價扯值定位款項目開發(fā)理宴念及市場定師位策略半項目目標客菊戶群定位：螺新鄭州人群散體油項目產(chǎn)品定拘位須產(chǎn)品屬性定善位規(guī)劃建議芒戶型設計建州議梨建筑風格建尤議慰環(huán)境景觀建期議普配套功能建碗議智能化建議鍬交樓標準建碎議池七、經(jīng)濟估呼算因素的考擇慮醋1拿、基礎積參數(shù)猴2、仇項目激利潤鋒估算借3、項目偉經(jīng)濟的估算控興亞國際公緩寓桂項目市場定泛位與開發(fā)設天想流一、項目概谷況伙本項目位于恥鄭州金水東局路與民航路筑交匯壤興亞建國酒鋪店后側貪，項目東靠冷107乳國道、南臨淋金水東路、摟西鴨距未來大道憶幾百米遠。易項目距正在政建設的鄭東稍新區(qū)CBD漠商務區(qū)僅一哲路之隔。參周邊非項目高檔住技宅區(qū)林立如絡早期的金水決花園、建業(yè)寺城市花園、諷新鑫限花園、錦江小國際公寓等狹；尤兩側的興亞樸國際俱樂部寸和鞍鋼大酒圖店，及不遠事德億大酒店補是項目地塊粘中的配套亮詠點。殲金水路是鄭日州最主要的虎交通干道，捏兩側分布著亂眾多省各級漁機關單位，退周邊配粉套齊全，聚殊集了眾多的番學校，醫(yī)院冬和生活設施位。同時金水費路還連接市壟區(qū)內多條主顧要交通干線語，交通網(wǎng)絡擇四通八達，紐來往各地極鍋其便利；距測鄭州市二大極商圈咐——逆紫金山商圈拌和二七中心培商圈僅需1大0分鐘；從霜金水路到火違車站，時間俯僅為15分齒鐘左右；到鐮達機場則只襖需30分鐘悟。職掘在鄭州城市隨北移東擴的太城市發(fā)展戰(zhàn)管略指導下，織上述城市主剪干道在城市數(shù)交通體系、臺經(jīng)濟發(fā)展和魂城市建設中少的位置越加攜舉足輕重，經(jīng)前景看好，興區(qū)域經(jīng)濟的撓發(fā)展、城市喇化程度的提微高和生活居繡住質量的提奪升，是大勢柏所趨，必然躍會在城市多立中心的城市伯化主導潮流肥影響下，成雁為不可忽視疊的，且客觀渣發(fā)展的城市寇中心之一。乳傘二、項目拼SWOT店分析李猴關鍵詞蹄：優(yōu)劣并存隨，董機會與威脅肌同在。邁1、項目優(yōu)渾勢炮區(qū)位優(yōu)勢：獸東區(qū)是鄭州硬發(fā)展的龍頭縣和風向標，童北移東擴的帖城市總體規(guī)群劃戰(zhàn)略和鄭喊東新區(qū)的開流發(fā)建設，使?jié)@一區(qū)域成莊為城市的熱軟點和城市的猴政治、經(jīng)濟壓中心，前景鳥看好。我街區(qū)優(yōu)勢：飾金水路是目術前擦“寇鄭州第一路廉”拔，其成熟度浸、知名度和衛(wèi)美譽度為鄭麥州市民所公薯認；同時隨蔽著107國需道改造成鄭膝州最亮麗的夕迎賓大道的紐動作，使項性目仿佛是捉“臟兩條金腿在騎走路糖”鬧，迎著金光久大道向前進鐘。挑升值潛力：弓區(qū)位優(yōu)勢、斧街區(qū)優(yōu)勢、歡發(fā)展趨勢及蠶日漸形成的攔高尚人居氛森圍，無疑使靠項目具有巨供大的升值潛系力。扁居住價值：糟隨著城市建廉設和眾多地舞產(chǎn)商的房地雜產(chǎn)開發(fā)，城態(tài)市各項配套副和各種規(guī)模饞較高檔次商粗品住宅的開貓發(fā)，日漸成壞熟的高尚居構住區(qū)已經(jīng)形狠成，房地產(chǎn)袋市場環(huán)境已類較為成熟，脈不需要期項目喊公司投入過插多的資金來志炒作區(qū)域市杰場。福檔銳交通優(yōu)勢：液金水路、世失紀大道、鄭裂汴路和未來誼大道縱橫交周錯，方便快瞇捷，繁華便蟲利，更使居倚家引以為豪定。腦配套優(yōu)勢：襖各項市政、僅教育、醫(yī)療憶及金融配套壘，臨近的興返亞國際俱樂卻部等休閑娛念樂配套等，突提升了自身藍物業(yè)的檔次呀和知名度，繳同時也提供皺了便利的生覽活條件。斥規(guī)劃優(yōu)勢：艙項目不直接圓臨近主要交顆通干道，相濾對而言，噪五音相對較小鑰；地塊規(guī)模狀較小，開發(fā)京周期相對較辨短，開發(fā)風兄險相對較小存。愉2、項目劣肺勢采地塊規(guī)模：紐地塊規(guī)模較務小，不宜于梨景觀設計、設配套設置和腸開發(fā)成本控猴制，產(chǎn)品定脆位可選擇余炸地不大，同搭大項目競爭臟會處于劣勢章；訓周邊環(huán)境：眼項目周邊為洲金水花園等隆高檔住宅區(qū)優(yōu)，有利于閃本項目塑造絕高檔次、高蒜質素的精品床樓盤的品牌綠形象脈；欣開發(fā)成本：嶄由于地塊規(guī)載模和地價等置原因，相對甩于大盤，在洪成本上處于虎不利地位。輝產(chǎn)品定位：席由于地塊規(guī)卸模的局限性祖，使產(chǎn)品形傳態(tài)的可選擇搭性余地不大俯。廉市場占有率叮：由于規(guī)模罩原因和高層委產(chǎn)品的特點寨，及市場的呼不確定性，您很難形成較怪大的市場影送響。愛知名度與開腐發(fā)經(jīng)驗：單閥從開發(fā)角度僅看，作為示項目倍公司在鄭州低的第一個項雕目，怕同建業(yè)等老聞牌和新銳地屯產(chǎn)商相比處忌于劣勢。思商業(yè)利用價柜值不高：由嘩于項目不臨輔近交通主干趣道，所以商洗業(yè)價值一定嚷程度芽上難以體現(xiàn)祝。島3、項目機躺會點益發(fā)展趨勢：聰在政府作用值和民間傾向臺下，本區(qū)域座無疑是真正腸的城市中心芬區(qū)，是除了茅行政、經(jīng)濟斃中心之外，凈鄭州的高尚封居住區(qū)集中據(jù)地，對提升見項目的居住未價值具有重競要作用。尸土地供應：課由于地塊稀派缺性，隨著鄭房地產(chǎn)市場中的發(fā)展和土柳地供應的增悅長，金水路握區(qū)域（尤其錯沿線）的土逆地更是征“召寸土寸金查”縣，在此居家煉、辦公和經(jīng)湖商，無疑具犯有巨大的升枝值潛力。副高起點開發(fā)梨：雖然這是金項目公司于的第一個項滑目，但在慣興亞建國酒擇店品牌的支房持下和詠優(yōu)秀團隊的劣共同努力下評，抓住市場救時機，進行啦高起點開發(fā)蘆運作，定能重取得項目的灣經(jīng)濟效益和小社會效益。霸從而為后續(xù)雕開發(fā)奠定良蹈好的基礎。盜開發(fā)銀行的裝配套及入住即：對于項目列吸引同類行率業(yè)的目標客諸戶群具有一鋤定的促進作胞用。同時對培于項目市場煉定位具有一牌定的引導作您用。傍品牌塑造：績由于區(qū)位巨渾大的發(fā)展優(yōu)層勢及項目地構塊的稀缺性住優(yōu)勢，具備擇營建高檔住烤宅的條件，劈同時借此塑臟造項目的品立牌和企業(yè)品懂牌。馬外地客戶的日區(qū)位認可：徒由于本區(qū)域嫌為公認的城掙市中心，對砌外地購買人全群的吸引力束毋庸質疑。背鄭廢東新區(qū)的影捕響：隨著鄭看東新區(qū)的開糞發(fā)建設，尤區(qū)其使左近C修BD商務區(qū)紐的影響，為革項目的發(fā)展爺帶來了巨大評的市場契機額和附加價值懲。忽4、項目風沾險點樹市場風險：鋤任何項目都霸存在市場風模險。由于地鋤塊的局限性近和利潤要求急，定位于焰小孝高層的產(chǎn)品礦形態(tài)已成定刺局；但區(qū)域帶內高層住宅唯供應量大，認競爭激烈，闖在成本沒有廢優(yōu)勢的情況依下，如何通式過產(chǎn)品定位劇和開發(fā)運作江來盡可能規(guī)棒避風險，是票項目的核心責問題。偉政策風險：禁去年121率文件及其它召一系列文件出的出臺，無捏疑表明了中拴央對防范金溪融風險和整巖頓行業(yè)秩序毒的決心，這揚種趨勢隨著梁以往房地產(chǎn)因開發(fā)所遺留欺問題的爆發(fā)童，相應的政非策出臺和控巖制不可避免遵。這對整個毯市場和各個盆開發(fā)企業(yè)來楊說必須有心尊理準備和及枝時的應對策親略。勵運營中的成胞本控制：由狗于市場競爭怎激烈，一定賓程度同質化在的影響，控計制好項目成悟本是取得市乘場主動權的教有效手段。避潛在威脅：逝項目周邊尚子有眾多在售親樓盤，且占校有入市先機賴，這些樓盤勉分流一部分?？蛻粢殉蔀槿椴粻幍氖聦崢專瑩?jù)悉，2掘004年本勞路段的市場誓投放量還會剛進一步加大數(shù)，如在售樓既盤中就有新陪鑫花園、錦眨江國際花園棋、中凱海上妻香頌、長城梢康橋花園和姑建業(yè)新天地是二期等，此殿外，還有一灘批樓東盤將在近期啦加入本區(qū)域削的市場競爭盡，如廣匯國珠貿(mào)的東站地臭塊項目、呼銀基花園等械，因此，市走場潛在客戶逗群體是否能零夠支撐整個稠區(qū)域的房地竄產(chǎn)投放量的魂增長還不得伯而知。征三、項目地話塊價值判斷煎與價值定位夏1、地塊價來值判斷橡1）區(qū)位的畢城市中心價拜值蟻腹金水路是真筑正的城市核德心道路和具習成熟度的形逮象大道，以勞政治群體為辨代表面的城市地忌位而成為無?？蔂幾h的城融市中心，這枝個中心的向行心力無疑是征巨大的。而塑金水路東微段在新城市命規(guī)劃的戰(zhàn)略看中窩“稿舉足輕重，怒備受矚目妄”燦，開發(fā)與居劇住也是如膏此，城市如高尚住宅區(qū)謎的形成，使隊鄭州的人居史方向是極——炊“僚看東方跌”拴。饞話“揀城市中心豪”露概念?？妓樯┑貕K價值和缸區(qū)位屬性往司往決定了項齊目市場定位辣和產(chǎn)品形態(tài)泡，城市中心題無疑是項目啦的最大價值瞞，這一價值顧如何通過產(chǎn)神品創(chuàng)建和包蚊裝產(chǎn)生更高掩的附加值，具并得到市場弄的認可，是肢項目成功的傾關鍵。躺2）發(fā)展優(yōu)尸勢和升值潛疤力價值免勸紛鄭州城市化浴建設如火如程荼，在東區(qū)滿更能看到這陣個城市日新打月異的變化則；各級政府挺機關在這里付辦公、各類挽商人在這里揚搶占商機、娛辦公寫字樓庫如雨后春筍梯的出現(xiàn)、各醒類住宅拔地纖而起，這幅煤新城市圖景補告訴我們這形里是城市的不“閑熱土藥”礦和豬“維希望摩”蓋，是新的城耐市空間。整稈個城市的發(fā)辰展方向是折——飲“由東方紅嚇”軋。缸聲“純東方紅念”泄概念。燥在這里，你稍可以贏得見射證繁榮，搶裝占未來的先悅機。將美好循的未來發(fā)展巡前景整合成浮項目鮮明的游概念，使價級值更顯而易粉見，對市場穗受眾產(chǎn)生強顏烈吸引力。吸東方紅是一資種城市軌跡歲，也是一種泊人文精神，碑代表了繁榮征的取向。陪3）高尚而奉成熟的生活算價值謎成熟需要時坑間，需要多早方面的因素職作用而成，酷尤其是政府樓的作用，項揭目地和處金水路的河“若黃金地段醫(yī)”紹上，片區(qū)整粘體素質相對需較高，市政區(qū)配套較為齊宋全，交通更獵為方便。隨哪著這一區(qū)域凝房地產(chǎn)的發(fā)栗展，高尚生墻活圈日漸形喂成。盡“豪現(xiàn)代城市生朗活于”系概念。窮對大多數(shù)人色來講，城市君生活的首要件因素就是便淹利，隨著居利住水平的提榆高對滔環(huán)境的蘆要求彼也撿越烘來越逃高，同時，道便利意味著少生活成本的榴降低；金水蒜路作為鄭州打第一路，起鞠到重要的作獅用，是現(xiàn)代吃城市生活的沙聚居地，是植適合人居的扮地方。著4）金融聚梨集價值域區(qū)域銀行及姓其網(wǎng)點分布舟眾多，尤其祖作為定向開腿發(fā)的國家開支發(fā)銀行的位壞置，以及部扎分客戶群的遭定向購房，速給項目客戶育群定位的取坐向帶來了啟懶發(fā)。呀“右金融世家毒”驅概念那鄭州有多個集老式的藝“設銀行家屬院鉛”擠，分布在市褲區(qū)的主要街支區(qū)范圍內?？葟氖陆鹑?、俱證券等行業(yè)判人員的素質乓較高并具有企統(tǒng)一性，為時他們榮“退量身定做一近個家別”蠅是項目可選原擇的定位方槳向之一。鞏2、地塊價物值定位壇陰歲用發(fā)展的眼峰光，多角度悼看待地塊的紙價值是我們旨的原則。從囑鄭州城市的靈發(fā)展治情況看，本發(fā)地段是鄭州左的激“拘朝陽瘋”泊區(qū)位，同時河又有新的價鼻值表現(xiàn)。通碎過上述的現(xiàn)情狀分析和未態(tài)來展望，我趣們認為地塊悠的價值是敏“毒品質天生，暫氣質天成驅”較，具體可以存概括為侵——役城市中心寶鳳地未來亂生活領地晨辰白災艦區(qū)位前景點美好非糾石墨習生活成熟座便利妨昨肌潤派金融群體組聚集孩佳秀俱登升值潛力睛巨大射陜3、紫地塊價值體款現(xiàn)史1）體現(xiàn)價舊值的途徑擺疊結合豬“蛇區(qū)位描述時”罵和般“早地塊價值定似位慨”其以及房地產(chǎn)電市場的綜合郵分析，我們跌認為：禾深入挖掘項丑目所在區(qū)域懷的街區(qū)特點溪深入挖掘項幸目所在區(qū)域殖的物業(yè)特色乳充分利用項討目所在區(qū)域疲的發(fā)展前景拒充分利用項粉目所在區(qū)域買的市場空白幸充分發(fā)揮項粒目成為地標針建筑的機會義充分發(fā)揮項況目開發(fā)資源墊的整合優(yōu)勢照2）價值察綜合體現(xiàn)拾冰識首先，本項座目最大的價晨值需要通過啄“住城市中心的獎”斬、愈“邁未來的脂”猾、騙“不高尚的看”“梢升值潛力的閃”谷這幾個基本雹的要素來渲迎染。拿城市中心的掉——蜂鄭州城市中榆心區(qū)的高品萄質住宅；德未來的內——即鄭州東方紅炊，城市主旋截律；叢霞雄高尚的誕——莫金水路上，互新鄭州人的確現(xiàn)代都市領夢地；刊升值潛力的謀——序這里的人，雁都是天生的暖投資高手。滋息小結：一個挨項目的產(chǎn)品去定位要從市話場、地塊、周經(jīng)濟和企業(yè)小目標的四個框領域為出發(fā)組點，深入研琴究分析，然做后相互結合涼、融通論證剪，從而在這俱個基礎上，虹確定項目的商開發(fā)戰(zhàn)略和樓產(chǎn)品的市場敢定位。證理通過上述鍛的分析論證名，項目的地維塊價值已經(jīng)算越來越清晰筋，如何讓地記塊價值演變波融會為產(chǎn)品流價值、市場際價值、經(jīng)濟欄價值和客戶突價值，甚至敏去創(chuàng)造新價榜值，需要我裙們在后續(xù)的歉工作中，緊表密結合，深市入研究。最指終確定項目讀開發(fā)運營的殖整體戰(zhàn)略和陡戰(zhàn)術。云四、項目開贊發(fā)理念及市抵場定位策略嚼1、開發(fā)晃模式勵城市規(guī)劃和吩發(fā)展趨勢在估引領著我們五的生活方向頑和居住形態(tài)鬧，從而對房性地產(chǎn)云開發(fā)也產(chǎn)生堂深刻的影響漿。提醒我們蜓要站在城市說的高度看待流產(chǎn)業(yè)的動向傾、市場的變付化和居住文牲化趨勢。戰(zhàn)新棗的城市規(guī)劃復和鄭東新區(qū)鑒的建設，給票鄭州帶來了炕欣欣向榮的妖城市景象，香給老城區(qū)也都帶來了活力煎，同時也給創(chuàng)鄭州人和外聯(lián)地人在生活咸和事業(yè)觀念兵上帶來了沖處擊。肝對籃于房地產(chǎn)業(yè)快更是帶來了侄更多的契機走。我們認為腸房地產(chǎn)項目陽具有鮮明的鄉(xiāng)特色，才能磁在市場中產(chǎn)房生高附加值六和消費者接戲受的效率。哀鑒于項目優(yōu)回勢價值，結獎合我們的分參析和專業(yè)觀滴點，我們建笨議項目進行占——統(tǒng)主題式開發(fā)悠，引導性居聲住裝2、開發(fā)主魯題理念布開發(fā)主題理裝念哀——恥嶼婆耀釣5星級酒店眉旁擺，您新貴生活館【釋義】戶隨惡著人們生活愚水平的提高污，城市化進約程的加快，獻以及房地產(chǎn)港開發(fā)的快速們發(fā)展；新的抖城市藍圖、迫城市文化和跪城市格局，吧新的房子、固新的生活方泊式和時代饒精神都是巨悼大變化的結母果，這種變報化究竟是怎新樣的變化，泊其形式、性匹質、標準轟是什么樣的喇，以前的鄭北州人和現(xiàn)在勒的鄭州人有摘何不同，新奶的社會關系腰和生產(chǎn)關斧系是怎樣的菊，需要我們公針對性研究角并整合，在蠅房地產(chǎn)開發(fā)勻領域形成生皇產(chǎn)力，從叼而形成市場狠價值。逝今天的房地牽產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)竹是集經(jīng)濟、容生活、文化競和城市運營底為一體的復暫合式牢開發(fā)。惜“蜜5星級酒店未旁，新貴生刻活館胳”搜，是在上述是的社會背景光下、城市發(fā)魯展趨勢下和脂房地產(chǎn)市場肆形勢下，而革提出的主題效開發(fā)理念。抵5星級度是針對略項目附屬配炮套興亞酒店其而言的，是啊項目所在區(qū)撥域的驅“嫌獨到賣點累”棉，是高尚人喇居取向的整倆合和概述。把步新貴生活館刪是針對新鄭濃州人所享受承的貴族生活典設施而言的生，是本項目映的完美的、闊具體化的表匯現(xiàn)。竹對于居住。翠在全球化、牧城市化和新御經(jīng)濟的動因忍下，這個時弊期，這個區(qū)拆域的社區(qū)，扛有新的居住內標準、消費郵文化特征、休生活方式、困文化軌跡、震價值取向和蒜城市寄托，曉而這一切體證現(xiàn)了新的時敞代精神、社綿會轉向和城挎市風貌。作頌為開發(fā)商，烤為新鄭州人競營建理想的肉城市生活空耽間，成為了明一項新的城施市使命和開會發(fā)目標。江在值城市熱土上捏，創(chuàng)造希望秀，讓鄭州習一部分人在壞5星級酒店亭的配套旁，野享受貴族一紋樣的生活。壯是新人居方猜向，是新城既市精神。禍3、開發(fā)策谷略溜——域（理念實現(xiàn)稿方式）鵝1）建立區(qū)爛位優(yōu)勢違在整合項目撫公司渾的總體開發(fā)抄形象與足興亞酒店的粱品牌形象的寺同時，為項醫(yī)目選擇一個快體現(xiàn)新人居希、新產(chǎn)品、尼新建筑理念存并代表項目借價值感的名芳字。票綠色住宅、塔生態(tài)住宅、連健康住宅、區(qū)旅游地產(chǎn)、牛人居環(huán)境等握的造勢，對費人類居住方蠅式進行詮釋顆與演繹，引析導消費觀念鐘。孩通過展示，消塑造項目鄭詳州典范住宅封與新世紀代滅表性物業(yè)的術形象，吸引姓目標受眾。恒國際化的，梨全國的，中柔原的，鄭州快的?；腋黜椖吭陂_棒發(fā)理念和品顆牌形象上形吩成互動，加頓大營銷力度慶。委2）建立項冤目優(yōu)勢愧通過規(guī)劃設治計、建筑設垂計、景觀設的計、智能化好、營銷推廣裁、展示包裝謎、工地現(xiàn)場纖、銷售服務奇、物業(yè)管理辨、會員俱樂奮部、售后服顯務顏……庭建立項目與么眾不同的品薪質。伍通過新材料鞋、新設備、復新技術的運涉用，提倡環(huán)足保、節(jié)能、案生態(tài)人居，殊提升項目的咱附加價值，掩關愛居住者華的健康與舒均適。陶3）建立價幸值優(yōu)勢最項目工地包霧裝整潔而富固有創(chuàng)造性，溪體現(xiàn)項目卓鐮而不群的特脂質。棕展示部分國洽際化、專業(yè)頃化，模型、驅銷售資料精城致周密，服瓜務質量與待晌客之道規(guī)范頭化、符合國璃際禮儀標準掠。傷施工現(xiàn)場整急潔、有序。闖樣板房裝修剩精美。胡公共空間典倘雅富麗，豪雀華但不浮華波。嘗在適當?shù)臅r礙候成立業(yè)主堪會員俱樂部純，體現(xiàn)業(yè)主散尊貴的身份池與地位。海物業(yè)管理與池保安服務前養(yǎng)期介入。鑒聘請著名的綿物業(yè)管理公逝司承擔項目懇管理顧問。發(fā)提供風格國魄際化并適合腳中國人居住捉審美心理的膽裝修套餐服窩務。逗4）建立承給諾兌現(xiàn)優(yōu)勢籮對應項目公低司劣的品牌培育頃，在銷售過硬程中為業(yè)主燃提供全面、碎周到、具有圈合約性質的責樓房使用說汪明書與質量仆承諾書。爪邀請在項目磁公司骨最富盛名的他建筑商承建朵并與發(fā)展商拼一道對質量侄做出承諾。浩在營銷過程屑中，編撰《聚客戶通訊》煮，及時向潛裁在客戶與業(yè)座主提供有關廚項目的進展殿、促銷活動北、開發(fā)動態(tài)留等資料。礙組織設計、引施工、監(jiān)利哥、管理等部哈門開展肯談枯會與交底會勵。怎5）建立品曲牌優(yōu)勢拜組織與項目蠢品位與地位火有關的房地鐮產(chǎn)論壇。注組織項目創(chuàng)狹新、獨創(chuàng)性慨方面的論壇盜。]承參加政府與脅媒體組織的煩各種活動。另建立項目網(wǎng)寶站或企業(yè)網(wǎng)談站。突爭取建設部燒、省、市所釘頒發(fā)的有關排住宅區(qū)方面炭的與項目推咱廣主題有關稠的各種獎項鍋。醋請名人造勢慢。頁6）建立規(guī)納劃優(yōu)勢葡所有住宅單探位均可以取永景介平面設計注感重實用性與種舒適度，強晌調可變能力五，提供更多獲的灰色空間現(xiàn)與觀景空間枕。芹提供符合未凍來需求的功正能空間，例臥如書房與音尖樂室。穴注意商務、黨商業(yè)、辦公燒、配套與居則住之間的關勵系，合理安工排各功能的缸位置與相互采之間的交流擴。羊3、市場定捆位策略晌如何產(chǎn)進行市場定今位？市場調皮查分析、地巷塊價值判斷遍、經(jīng)濟可行腿性分析和開旅發(fā)理念，謝已經(jīng)明確了右市場競爭狀納態(tài)、市場發(fā)膠展態(tài)勢、地釋塊特點等，豬并構建出了笑項目的價光值取向、物喪業(yè)形態(tài)和客慨戶群特征。察如何使定位套更加具體、篩準確，我們衫認為應該肅采取以下策籃略。厚1）細節(jié)差盈異化策略存劑尋求市場空添白和產(chǎn)品空極白進行項目衣定位是我們毛的基本策略蝴。塑通過上述分忍析，松我們意識著到，項目必箱須走差異化蠢競爭的道路慣，形成與眾僅不同的產(chǎn)品婚格局。但由刷于地塊原典因在整體產(chǎn)瓶品形態(tài)上難駁以形成完全筒的差異化，柴我們認為應胡該在細節(jié)上堪下功夫，婚極大提高項躍目的附加價綁值。比新、細、美該、準：細節(jié)暮差異化定位盞，構建客戶駕價值行動綱領：巷新棍——搜全力挖掘地睜塊區(qū)位價值愚，倡導全新桂的居住理念勇。迫細富——宅從戶型、景既觀、物管和斗外立面等細勉節(jié)方面入手拼營建產(chǎn)品價苦值和客戶價卡值。撤美集——足在先天品質啊基礎上，在猾理念和包裝施方面體現(xiàn)項庫目的軟價值炎。孝準普——奉細分客戶群皆，進行項目詳定位和項目苦傳播，使市放場高度接受哄。宗2）市那場差異化為及原則的產(chǎn)品枕創(chuàng)新策略防辨適度領先：望過度超前往曲往會造成成談本的增加，班消費者接受岡需要一定的丘過程，沈適當領先于藝市場的產(chǎn)品肥才真正具有釀生命力，在庭短時間內被個市場消化并乖形成品牌優(yōu)緞勢。供桿相對創(chuàng)新：鍛創(chuàng)新并不等替于要創(chuàng)造一駁種全新的前姐所未見的產(chǎn)頓品形態(tài)，而飾是要恒在原有水平籠上通過深耕完細作達到一債個更高的高衛(wèi)度，讓市場鐵領悟：原來匹生活可以這胡樣！沈3）項目差弦異化市場定顫位取向酬鄭州繼●摸新貴族銀的都刮市生活領地倒形態(tài)描述余——閣這個群體，削在社會的各浩階層中觀念柔超前，出類真拔萃，他們僵是闖蕩世界臣的人，他們臺是國際人，抄是中華人；訪以從事金融黑、證券行業(yè)伙人員為主體浙；國際化的稠見識和新生檔活價值觀，淹一定的購買饞力和獨到眼室光，使在這沒個社區(qū)里居旦家而成為工鬼作和生活中稀的城市榜樣周。而不只是頭自豪那么簡鳥單。疫這個社區(qū)，艷設計經(jīng)典、揚個性鮮明、摟建筑新穎、尼環(huán)境優(yōu)美、暴生活便利、薄文明和諧，面而這種房子軋的售價（主象力總價煉16首-競20激萬元）并不共是然“曲可望而不可斤及絕”榴，其城市地恨位和居住價逝值，在若干浪年后仍使人鳥感到欣慰與科榮耀。熟這種生活，狼構架了這個辨城市的文明山高度，她尊溝貴、自然、酷舒適、和諧草，高品質、室品位，并有水較大的升值陸潛力。代表康了新鄭州人絕群體的生活脊狀態(tài)。富體現(xiàn)了新城豐市精神，是蠻城市生活的汽典范。壇五、新鄭州絹人：客戶定構位群體基本很描述訂新鄭州人是白相對于老鄭嘴州人而來的停，是指怖“獎新移民群體域”瓜、食“更新價值觀群暈體逗”捉、貪“墻新富裕階層覺群體上”汽和歇“卷國際化群體喜”揮包括本地人炮、外地人、去省內外地人百、世界各地餐人群和市內未流動人群。純全球化、城舅市化和新經(jīng)廈濟是其產(chǎn)生妥的基本動因肝。就居住而辣言，新鄭州吐人不同于老亦鄭州人，他記們有新的居樂住標準、消墾費文化特征疤、生活方式果、文化軌跡示、價值取向通和城市寄托判，而這一切記體現(xiàn)了新的粘時代精神、痛社會轉向和旺城市風貌。濱饑他們是這樣諷一個群體哄：方主力客店戶群：同金融、證券工界人士文現(xiàn)代型企業(yè)去中青年老板扮階層暮海歸及有類郊似背景的人軌士小私營業(yè)主劣企事業(yè)單位惡管理階層（洋高級白領）污政府機關公荒務員慌文化藝術界淡的有購買力級人士展次夢主力客戶群徑：群具有地域情游節(jié)的周邊居莫民李外地在鄭經(jīng)雖商或工作人賓員投資者怒高收入技術穿工作者自由職業(yè)者折新筋鄭州人來自駕于上述各個保階層，在自瓜己的階層中祝因生活經(jīng)歷偽、事業(yè)追求析、價值觀念奧、生活方式溫、消費文化餡等方面的不御同，而又有李所區(qū)別。從洞而形成的一厭種購買力有膀一定差距但甲價值觀相同群的隔“份新派生人群愁”痕，同樣他們愚對住房環(huán)境企的要求不同剪于老階層，劇他們有相近掌的消費特征防。族40歲以上峽人群的特征匆：窩教育程度相展對不高，主陸要受時代原按因的影響。剪他們出生在秩60年代前冒，文化大革燥命期間上學桃，70年代押中旬參加工茶作。家庭人恭口多為3-嘴4人，可能寒需要照顧父概母（包括岳扣父母）。子陰女年齡在1檔8歲左右，勉正在讀初中渴。贏已經(jīng)有一套旁屬于自己的孤住房，事業(yè)聚小有成就，垂開始注重生據(jù)活品位，講稠究生活質量倒，在保證對架子女未來投耽資的情況下子，他們更愿知意為自己（告夫妻）支付彈必要的開支辯，改善生活稈。因此，在潑衣著、旅游腐、個壟人用品（例鹽如高檔消費術品）方面肯訊于花錢；他預們更樂意于硬朋友間的溝亭通和資源共引享，肯花充蓋足的時間來助維護朋友間恥的友誼和合郵作伙伴的友岡誼均；更樂意于斜組織朋友間刻的小型聚會情。娛盡管對所謂懇新新人類的炭觀念很難理細解，例如他麻們的子女與聞他們之間可受能因為生活史觀念的差異濃經(jīng)常產(chǎn)生沖喜突，但因為懶他們見證并棉在其成長過席程中經(jīng)歷了扛中國改革開瓦放的急風暴帖雨，對于新恩鮮的事物，黃比他們的父勾母還是容易典接受的，也靠愿意顯示他蘿們經(jīng)過刻苦枯奮斗而獲得歡的成就并非昌暴發(fā)所得。吐對時尚的追鞭逐與認同至蒸少表明他們張還是主流社騰會的一員，蝕這種時尚當?shù)耆徊⒉皇潜蝗愿贻p的人炊群追捧的明鑼星或COO疊L文化，而灑是端——音品味。無論楊這種品味是桌否正中。他汪們正處在社盟會的中間環(huán)伙節(jié)，是家庭嶺的支柱與家惠庭事務的決貫策者。閉他們所表現(xiàn)否出來的另一拌面是，對傳闖統(tǒng)的回歸。距在他們看來任，過去所反駕抗的原來蘊憂涵著許多值嚼得激賞的豐植富文化底蘊鞏，安定、舒夫適、傳統(tǒng)甚搏至可能有點窮保守的生活窗方式正吸引壩著他們。英35歲左右道人群的特征點他們基本上虹沒有受文化搶大革命的影旺響，出生在淹70年左右澤，70年代兵上學，80越年代末參加騎工作，受教歇育程度較高企。具家庭人口結幻構也是3-番4人，也有昆退休或即將壟退休的父母老需要照顧或嗚可能要一起殲生活。他們獲更得益于改滋革開放，因婚此也已經(jīng)擁亭有了一套屬渠于自己的住子宅，子女是棚10歲以上袋的學齡兒童鍬，正在讀書潑。誰相比40歲永的大哥大姐罩，他們的觀桐念更開放，挪因此對新事摘物也更容易晶接受，更注責重生活質量務。因為事業(yè)滾發(fā)展順利，畫對未來的預吐期也比較高彈。阻消費者的共福同特征：疼要求住宅區(qū)徒景觀優(yōu)美，鮮有格調、有驚品位。有良蹲好的物業(yè)管居理。盡量滿偏足空間的私真密性，采光舟通風要好，嗽安全，服務趙周到體貼、很智能化。體遣現(xiàn)身份和地總位。濱六、項目產(chǎn)詳品定位嗓項目的開發(fā)遮理念、市場社定位取向、半經(jīng)濟分析及辮目標客戶群炒的初步明確魯，要求與之勉相對應的產(chǎn)樸品為載體加茄以體現(xiàn)，最威終被市場所露接受，以達域到預期效果辱。榨項目屆“爭5湯星級畢酒店彼旁瑞，新貴生活背館殊”趟的開發(fā)理念茅要求產(chǎn)品形境態(tài)要體現(xiàn)城腳市標志性。刻項目燕“括新鄭州人的調都姓市生活領地快”掩的市場定位太要求產(chǎn)品要卵體現(xiàn)新鄭州雜人的符號特貧征和引導城輪市生活的力嫁度。壇項目經(jīng)濟分璃析以現(xiàn)有容汪積率3.6稅的規(guī)劃方案覺為藍本，分撫析結果是可烏行的，但同醋樣的容積率介，所產(chǎn)生的絹規(guī)劃設計效斃果卻不盡相愧同，所以在坐這一指標范客圍的基礎上確結合項目開汪發(fā)理念和細刊節(jié)差異化策遮略，進行精升耕細作，應捧是產(chǎn)品成功牧的關鍵。畏1、產(chǎn)品屬哨性定位善5星級的酒牌店，5星級女的家君——逗5星級酒店吧旁，新貴生妥活館那——贈5星級的公腰寓，5星級呆的服務創(chuàng)包【釋義】侄在城市中心漿居家：體驗微城市日新月圾異的變化和弄美好的發(fā)展畫前景；滅在金水路上嚴居家：體驗重現(xiàn)代社區(qū)的雁居住文明和獅高尚生活感效受；紅在堪新貴生活館宇：體驗予5星級酒店休的搞配套服務催，5星級酒目店的物業(yè)服臟務；懂在人們居住瞎的傳統(tǒng)意義渾里，早期城女市規(guī)劃中的求市中心是人臺居的第一類開空間，輸其特點是：罩城市感強，攝生活便利；緣隨著改革開虛放新的城市懸規(guī)劃，政府顧的引史導，經(jīng)濟的榴發(fā)展，城市剝化進程的加衫快，生活的犯富足，使人睛們的人居意微識，已從傳們統(tǒng)變?yōu)楝F(xiàn)代擔，尤其是所顏產(chǎn)生的新富林人階層，居萬住的注意力聚已經(jīng)轉向居減住的舒適度股，這是所形沸成的第二類胖空間；而第倍三類空間，設是指在新的曉城市發(fā)展戰(zhàn)頂略下，在逐芳漸形成的新膛城市中心區(qū)篇域中，能表慌現(xiàn)時代精神飯、現(xiàn)代居住府意識和文化職追求的住區(qū)莖。誕居住因城市莊而改變，生美活因居住形跑態(tài)而改變，吳而這種變化眉的核心是摘“度價值觀的改屬變廈”融，人們的生巡活追求受全壘球化浪潮下擠的國際影響模，已從品質腔的追求，上槳升到對品位暑的要求，而敞品位的產(chǎn)生否尤其依賴于帽城市環(huán)境、肯社區(qū)環(huán)境和惠住宅環(huán)境，續(xù)品位的要素殺已不是對時姥尚的追求這違么簡單，對悼自然、尊貴護和健康生活欣方式追求的敞新境界。浮定位的最大朽特點是集中薯采用了投“塘5星級的即…齡”劈，抖“煉5星級的嚇、氏5星級的生牢活..乖”紛將作為一種悟新的營銷概溉念和地產(chǎn)文瞇化，加以更洞廣闊的延展與，從而創(chuàng)造司項目的市場患價值和品牌奶形象，并緊薪密結合產(chǎn)品妄定位，有效乏傳播項目的告元素和信息社，進而創(chuàng)造送項目的經(jīng)濟象效益和社會灑效益。鈴2、麗規(guī)劃建議霜整個項目擬輛建為金水路同地標性建筑介物搏和反映時代治特色的城市徹新建筑景觀兼，在規(guī)劃形宅式上獨建議為雙子裹塔樓設計；撐民航五路一側可設米置兩層商業(yè)霞裙樓，對外安銷售及用做悅自身配套使士用；遍由于地塊規(guī)巨模小，及容蛾積率的限制恰，從技術角豐度考慮可設船計成點式高瘋層住宅，現(xiàn)廊方案魂四梯八戶的祖建筑布局是涼可行的規(guī)劃日方式之一；役關鍵是對于基戶型面積及差比例的設置岡，要嚴格參述考市場分析次和目標客戶按的定位，經(jīng)瓣過共同研究貴確定面積及語比例。秧兩棟高層婚建筑物在地腔塊內靈活排凱布，使之在狼采光、樓間酒距、視線方悠面都能夠滿賣足建筑設計態(tài)規(guī)范的要求必。在不浪費盒公用面積的泥基礎上，應魯保證高層電列梯前室采光訪通風。雀建筑規(guī)劃設榴計應同景觀吊規(guī)劃同步考拳慮，并為營膛造景觀及相輕關配套預留邁必要的設計?？臻g，同時頁在結合景觀喬規(guī)劃時應考敘慮立體綠化久景觀的表現(xiàn)哥；硬質空間船和軟質空間剪在規(guī)劃時相租得益彰，營緣造出良好的茂室外生活空咳間氛圍。亦建議底層設籮置架空層，秘增加環(huán)境景博觀空間，提躬供更多的休鵲閑空間和間場所。職從市場角度勒出發(fā)，在地來塊價值相對辟較弱的方向贈可考慮太面積更妄小個的爸戶型單位；誤如：邊角、壟東西向。蓄小區(qū)謊總體定位雖昨為考中高檔按，炭但由于興亞小酒店寄停車場面積照的馳有限窩性，建議配考慮我部分坦地下停車共，賊同時絲考慮少量的沈地面停車徹；豆3、戶絡型設計建議湊由于絹本項目產(chǎn)品桐的要求愛，如錘帶獨立衛(wèi)生踩間系的單位在芹30極m牢2禮以上的居多餐，因此在便戶型設計時頌應注意視覺什效果的反映迫，在空間的耕搭配和層次培上下工夫。木在戶型方面蝕應注重以下阿幾個方面：則（0）、主儉力戶型設計群為40痕㎡左右（帶美衛(wèi)生間）、貨簡易廚房、暑小型會客廳省、臥室薄等叫；禽（1）、功保能劃分明確珠，臥室、斷衛(wèi)生間悉、簡易廚房蓮等區(qū)域荒與會客廳等芝公共區(qū)域相爬對分隔胃（2）、烤衛(wèi)生間建議薄設置在進門退處，增加出咱入的方便性序；天（3）、室踐內要避免長恒走廊，最大懲限度的提高哭實用率氏；輝（4）、臥戲室設計大飄連窗、薯衛(wèi)生間設置別中央空調呀排風障口礎，增加居室晃的光線和避撫免污濁的空乏氣排到室內賀；粱（5）、張由于居室整律體空間較小因，所以不考嫂慮設置廚房電；咽（6）、李衛(wèi)生間盡可遼能做到干濕裕分離；釋（8）、盡三量做到戶型洋方正，隱梁竊隱角；極權（9）、輔樓體統(tǒng)一設垂置中央空調聚系統(tǒng)，以提顆高產(chǎn)品檔次招和居住舒適攏性；呀（10）、押設計應充分渴考慮業(yè)主對存裝修風格的磨喜好，做好呈多種備選裝甲修方案供業(yè)釋主選擇；擇（11）、蛙簡易廚房應腰設置在室內屠進門處，只冷需簡單設置片操作臺即可魂；東確4接、四梯八梅或十歌戶的遲點式結構布冠局供參考鍛1、貌建議電梯布只置在樓體的夏南、末北祥兩側篩；飄2、儀室內走廊寬渴度以兩人并拌肩而行為宜欠；堤3、抵安全通道設住置在電梯兩功側，建議為五兩個；胸4、螺標準居室以輝一南一北對千稱布置；位5、建筑外農(nóng)立面風格返功能淡決定形式，臥一梯多戶的尸高層建筑布劇局決定了項耀目外立面現(xiàn)倍代風格的審植美取向。所辮以建議項目無的建筑風格永為蔥——蔽新現(xiàn)代主義哲風格漏予罵灶炎新現(xiàn)代主義倦風格產(chǎn)生于擠20世紀7蜓0年代，以痰邁耶和一批據(jù)日本建筑師吸為代表。其邀抒情空間是棄以簡潔、流伶暢、精致的攪形式需求，漂富有秩序感扇和動勢感的墊審美追求。移符合大眾的喂審美趣味，拍又有濃郁的兔時代氣息。惕簡潔而不簡突單據(jù)（建議喝方案設計完療成后，引進乘深圳專業(yè)的北外立面設計華公司進行整取合設計，以始提升附加值塵）劫6、環(huán)境景沿觀建議尾舉

吉項目的容戴積率決定了絮景觀規(guī)劃設旁計的較大局信限性。應該脫根據(jù)建筑布串局方式，考雜慮環(huán)境設計邊，項目的平堡面布局應在貴項目環(huán)境設痛計之前進行袍，環(huán)境設計券要迎合平面每布局要求。幸逗

間在景觀設膚計中應盡量使使住戶都能劉在家中觀賞草到優(yōu)美的景著致及其活動予的人群。出胸入口需設計創(chuàng)標志性建筑閱景觀適艱

蜻利用底層栽架空和裙樓顧架空層進行欄泛會所設計重。亭偉

雕夜間燈光可系統(tǒng)。夜間影燈光主要設亦置于道路兩咱側及園林環(huán)棕境部分，突站出夜晚的環(huán)技境，社區(qū)入稅口、單元入納口、電梯廳傘與公共走廊樣空間、架空早層，建筑頂傾部應架設燈存光裝飾。谷密

屢背景音樂叛。設置智能活化的背景音仔樂播放系統(tǒng)藥，在公共空鋼間、會所、蔬環(huán)境小品及匪活動場所安血排背景音樂敬播放。泄脆

姥在項目入鍛口，可考慮平少量循環(huán)水障景的設計。寧

灘根考慮到景觀渾設計的人文連關懷，建議路設計以慣“柿新貴生活館株”俘為主題的文捷化墻。楚（由于時間隨及合作形態(tài)裂原因，具體占的景觀風格阿定位，需要獎后續(xù)工作的我深入研究，留另行提出）粉7、配套功宮能建議讀由于本項目招所在區(qū)域徒隸屬于興亞盈國際酒店，嶄其附屬配套庸興亞國際俱熊樂部就成為丑本項目的終砌身配套俱樂閱部存在，其勾主要配套功勾能在這里不仿作敘述。膏興亞國際酒潤店的配套設識施如下：怖1、游泳館押；唯2、健身房萌；碌3、棋牌室槽；駕4、演藝酒宇吧；辱5、茶藝室解；德6、KTV勵包房；灶7、桌球房羨；菜8、桑那房會；瘡頸8、智能化四設施識邊界防儲范系統(tǒng)：溝采用紅外線筒監(jiān)控同保安澆巡邏相結合挪的方式妨區(qū)內監(jiān)咽控系統(tǒng)：壟包括盜警、跨火警的防范喘監(jiān)控懲安防對愚講系統(tǒng)：慣各單元入口躬安裝防盜門槐，通過室內評分機可控制梅開啟防盜門道電控鎖；室朵內分機同安奔防中心的主覽機相連，安當防中心可以烤通過主機和拋分機與業(yè)主翅進行聯(lián)系撤室內報裕警系統(tǒng)：蹦室內報警系嗎統(tǒng)是為了保憐證業(yè)主在住睛宅內的人身揚財產(chǎn)安全設須置。通過室鬧內報警系統(tǒng)麥，業(yè)主可將葬緊急情況迅福速顯示在安連防中心的監(jiān)豪控器上；同周時設置醫(yī)療降報警系統(tǒng)，群直接同小區(qū)雕醫(yī)務室連接幻纏背景音樂桃系統(tǒng)：聲在小區(qū)廣場末、會所、各利單元入口、疫小區(qū)道路