南昌房地產(chǎn)商業(yè)市場與營銷策劃報(bào)告附圖豐富

商道領(lǐng)域營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目市場篇一、宏觀城市發(fā)展背景南昌地理位置南昌地處長江中下游，鄱陽湖西南岸，是唯一一個(gè)與長江三角洲、珠江三角洲和閩東南經(jīng)濟(jì)區(qū)相毗鄰的省會(huì)城市，承東啟西，縱貫?zāi)媳?。南?-以其特殊的地理位置決定了城市廣闊的成長空間。正在為中部地區(qū)崛起而奮斗。城市發(fā)展背景南昌城市形象全國35個(gè)特大城市之一生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的“江南水鄉(xiāng)”，“軍旗升起的地方”，舉世聞名的英雄城全國文明城市、全國衛(wèi)生城市先進(jìn)市中國優(yōu)秀旅游城市，全國雙擁模范城南昌宜居宜投資的城市城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀——GDP分析分析：南昌經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長，GDP以10%的增長速度遞增，各大支柱產(chǎn)業(yè)位置不斷突現(xiàn)，尤其房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，大大提高南昌的經(jīng)濟(jì)實(shí)力.城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀——固定投資分析07年1-4月份南昌市累計(jì)完成投資155.78億元，比上年同期增長38.8%，其中房地產(chǎn)占總投資額的21.34%，整體發(fā)展勢頭良好。

城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀——居民收入分析：人均收入繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，06年人均達(dá)到1.1萬元，在崗職工平均工資為2萬元，南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，居民收入穩(wěn)定提升，投資金額不斷充裕，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展。南昌作為省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化比例合理，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊；居民收入水平不斷提高，消費(fèi)力水平穩(wěn)步提升，投資金額不斷增大，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展；南昌城市發(fā)展?jié)摿薮螅A(chǔ)化建設(shè)加快，保障了房地產(chǎn)市場保持健康有序發(fā)展。宏觀城市發(fā)展總結(jié)二、微觀南昌房地產(chǎn)形勢分析——房地產(chǎn)投資分析：近三年來，房地產(chǎn)投資占固定總投資額的20%左右，由于受到政策的影響，06年南昌市房地產(chǎn)投資有所回落，但市場上供給相對平衡，發(fā)展勢頭良好。——一級土地供應(yīng)情況——一級土地供應(yīng)情況分析：兩岸分布均勻，商住平分秋色；紅谷灘土地供應(yīng)量仍居全市榜首，現(xiàn)階段主要集中于紅角洲地塊；市中心、京東板塊、城南板塊土地放量緊跟其后。供應(yīng)量多層比重小高層比重高層比重別墅比重2005年供應(yīng)量49%21%18%12%2006年供應(yīng)量38%30%25%7%2006年銷售率87.5%77.6%87.6%73.1%土地供應(yīng)量減少----物業(yè)類型的轉(zhuǎn)變——城市土地利用率不斷提高——置業(yè)水平不斷提升——產(chǎn)品走向品質(zhì)化時(shí)代——小高層、高層比重加大——戶型以三房、二房占據(jù)主流——戶型面積不斷縮小、逐漸向新政靠攏06年全市批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)340.38萬㎡，至11月底僅為257.63萬㎡，供應(yīng)明顯下降。1-11月南昌市新推續(xù)推供應(yīng)總量為176.11萬㎡，銷售總量為147.28萬㎡，整體銷售率83.63％。比2005年（79.4%）同比上升了4.23%，銷售率明顯提高。——市場供應(yīng)明顯下降，銷售率明顯提高紅谷灘直追市中心，昌南與新建旗鼓相當(dāng)，青山湖、朝陽洲、象湖、京東優(yōu)越地理位置和高品質(zhì)樓盤不斷帶動(dòng)價(jià)格攀升?！績r(jià)市場穩(wěn)中有升二、南昌市房地產(chǎn)分析總結(jié)政策調(diào)控執(zhí)行力度加大，市場逐漸細(xì)分化，購房意識逐漸理性化，市場日趨成熟；南昌樓盤規(guī)模及品質(zhì)與沿海城市逐漸靠攏，設(shè)計(jì)以人為本，市場的結(jié)合度越來越緊密；市場發(fā)展態(tài)勢良好，供求相對平衡；樓盤檔次不斷提升，價(jià)格也是穩(wěn)中有升；城市功能分布明顯，物業(yè)形態(tài)更為集中；商業(yè)地產(chǎn)重新崛起，大型商業(yè)與社區(qū)商業(yè)平分秋色。三、南昌市商業(yè)市場分析市中心和板塊：萬達(dá)購物史廣場、地鵝王廣場、活財(cái)富廣場毒、恒茂國然際華城、雨華龍國際突等商業(yè)項(xiàng)錦目擁有八屠一廣場成嗎熟商圈；橋中山路、彎勝利路，巡壽人氣聚集迷，品牌匯針集，形成卸娛樂購物巾、商務(wù)辦坡公互動(dòng)經(jīng)耍營，形成斑互為需求故的“商業(yè)虎鏈”，業(yè)揪態(tài)逐漸繁狼榮。紅谷灘板滔塊：紅谷灘椅已經(jīng)形問成以城扮市行政捕資源為滾核心的毫新興中必心區(qū)，迷住宅類費(fèi)地產(chǎn)大童舉進(jìn)駐猜，但大蛇型的商氏務(wù)地產(chǎn)午項(xiàng)目沒煎有興起勸，只有劑一些沿偏街的商想鋪，預(yù)窩計(jì)今年妙將啟動(dòng)練一些商淺業(yè)地產(chǎn)隔項(xiàng)目如招廈門聯(lián)闖發(fā)集團(tuán)肌、泰耐頌克集團(tuán)肝等高檔甚寫字樓耕，這將蜜使紅谷朋灘初具CBD中心區(qū)的寨雛形。到茄時(shí)將進(jìn)駐高的商業(yè)態(tài)唉基本上要魂圍繞銀行轟、風(fēng)險(xiǎn)投鍋資、基金斯、證券、石金融租賃今以及保險(xiǎn)避等形成關(guān)膜聯(lián)度很高否的“產(chǎn)業(yè)逃鏈”。紅紗谷灘作為娃南昌城市全新組團(tuán)的干崛起，不測僅孕育了胃巨大的商撞機(jī)，也引脹領(lǐng)著新的銷投資領(lǐng)域孤和市場的育資本流向睜，從這個(gè)益意義上說川，城市新昆組團(tuán)的誕脅生也考驗(yàn)哀著投資者論的魄力和鹽敏銳的眼叨光。城東板索塊：處于市中撈心東側(cè)的獎(jiǎng)商業(yè)圈。踢城東板塊份在南昌蟄腐伏了近10年后，則琴顯示出強(qiáng)窮勁的“后碑發(fā)力”。榜隨著南昌峰高新技術(shù)推開發(fā)區(qū)建收設(shè)的日趨漆深入以及配城市東擴(kuò)階帶來的快羨速變化，得已經(jīng)成為證重要的城遞東城市組矛團(tuán)，形成門了與紅谷濕灘板塊相陰呼應(yīng)的兩搶翼新興商醫(yī)圈。隨著縮慧京東鹿鼎詞、香江家用具、江西治國際家居遺港、新城饅國際、泰油耐克集團(tuán)亡、世紀(jì)風(fēng)煎情SOH辨O、浙大科購技園、城暑東豐景等站項(xiàng)目的進(jìn)顏駐使得城挽東商圈日膝益豐滿。敗隨著今年勤艾溪湖整聞治工程的小全面起動(dòng)旺，城東城嚷市資源的棍配置將進(jìn)抖一步得到終優(yōu)化和提劃升，這些書都為城東巴發(fā)展添加名了騰飛的津動(dòng)力，由帥此，城東那商圈繁榮弊指日可待錘。城北板隆塊：城北屬于洋典型的老戲城區(qū)，隨李著近幾年凈舊城改造靜的啟動(dòng)，風(fēng)城北片區(qū)縮慧的投資潛凡力逐步顯評現(xiàn)。藍(lán)天拼碧水購物貫廣場以及族紫金城等你一大批量毯商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)的上臺，營將給城北業(yè)片區(qū)的商刑業(yè)繁榮帶法來巨大的算契機(jī)。昌南板層塊：南昌市將張投入40億元，兩在青云指譜區(qū)建烤設(shè)占地北面積7平方公里控的“新昌捆南城”，倦將之打造園成南昌城傲市副中心省的核心區(qū)芹域。青云貞譜區(qū)被定踢位為“以愛產(chǎn)業(yè)為支銜撐的開放或式城市副予中心”。朝陽洲板屑塊：朝陽商業(yè)蕉中心主要件是以洪城六大市場的新升級與改瓦造為重點(diǎn)鳳，著力培傍育發(fā)展批少發(fā)市場商倒業(yè)氛圍，鈔在洪城大禮市場年交菌易額突破130億，日因人流達(dá)10萬人次鵲的強(qiáng)力耐拉動(dòng)輻材射下，倍豐源金窗潤廣場刃、富地尾干鮮、遇寶源綜砍合大市付場、綠鑄色農(nóng)產(chǎn)美品綜合誘大市場蠟的熱銷各，足以圈顯現(xiàn)朝鍬陽商業(yè)棋中心對羅南昌乃餓至整個(gè)逐江西批威發(fā)商業(yè)擋市場的點(diǎn)舉足輕乖重地位撐。南昌市總箭體商業(yè)市蘭場總結(jié)（出自武躍東輩工作室）第一，壇形象大奸于需求賭。在目前的慎南昌商業(yè)會(huì)房地產(chǎn)開翻發(fā)中，多憐以政府形討象工程為疾主導(dǎo)，離威開了市場歪的實(shí)際需暈求，其結(jié)炒果導(dǎo)致超覆前開發(fā)，欠過度開發(fā)窗，有場無及市。這一句現(xiàn)象在紅鳥谷灘新城乓區(qū)已經(jīng)凸艇現(xiàn)。第二，開煮發(fā)重于經(jīng)倆營。即只注重嚷前期開發(fā)密，不注重連后期經(jīng)營甲。開發(fā)商腐圈地后即批到銀行貸艱款，拿到剪錢后便開拍工，建成倚后能租就造租、能賣失就賣，根任本不考慮厘能不能經(jīng)喇營，是否脆適合經(jīng)營喂。像千花威伴購物公塊園、南昌考化工大市讓場、萬達(dá)蘆購物廣場占已經(jīng)出現(xiàn)透商家經(jīng)營平困難的現(xiàn)駐象，而一盡度廣為人候看好的江瓦大南路商翠業(yè)步行借送也舉步維推艱。第三，趣速度快敘于效益漿。由于近奧兩年南價(jià)昌市地遲產(chǎn)價(jià)格拾一直上柴漲，為藝了把握絞住如此羨好的賺息錢良機(jī)例，眾多旬商業(yè)地儉產(chǎn)項(xiàng)目份大干快撕上。但盈由于過竟度開發(fā)舉，超出杠市場需水求，效貢益上不飛去，許岸多新建圈的商業(yè)侄街、專只業(yè)大市崇場都處鉤于虧損眨經(jīng)營狀達(dá)態(tài)。第四，導(dǎo)政府熱報(bào)情高于挺企業(yè)。政府行騙政干預(yù)阿過多，麻利用政綿策吸引黨民間乃舊至外地殲資本進(jìn)錄入南昌舍投資，即導(dǎo)致同遼一性質(zhì)逮同一定牌位甚至腿同一區(qū)才域多家志超大型注專業(yè)市荷場畸形?？焖俳嵲O(shè)。區(qū)域商幣業(yè)市場宋分析青云譜區(qū)筋是一個(gè)工暖業(yè)城區(qū)，骨境內(nèi)有20多家大中嚇型中央、嬸省、市屬立企業(yè)，其墨中洪都航娛空工業(yè)集肢團(tuán)公司。劍江鈴汽車童集團(tuán)公司福為全國500強(qiáng)工業(yè)之企業(yè)。悟區(qū)街工飄業(yè)現(xiàn)已棒形成以絨汽車和抓摩托車汽配件、勤紡織服毀裝、飼猛料加工變、機(jī)械練制造、刮新型建浸材、精嫁細(xì)化工平、裝璜旦印刷為字主的工婚業(yè)體系貝。區(qū)內(nèi)專岔業(yè)批發(fā)蘭市場較旬多，全旋市10大專業(yè)市赤場，該區(qū)接就有5個(gè)：南昌果建材大市凳場、南昌程深圳農(nóng)產(chǎn)爸品中心批剖發(fā)市場、勉南昌市摩編托車市場教、南昌肉滔制品批發(fā)窄市場、南漆昌水果批顫發(fā)市場，響按照“城賭郊大市場伏”的規(guī)劃睛要求，昌倆南大市場省、江南建這材大市場感等一批新狂的專業(yè)市親場也開始督了基礎(chǔ)設(shè)仰施建設(shè)，奧專業(yè)市場向的建設(shè)為紫該區(qū)三產(chǎn)嫁業(yè)發(fā)展奠賞定了堅(jiān)實(shí)藝的基礎(chǔ)；錦城商疼貿(mào)廣場板、何坊翻西路商免貿(mào)城、過時(shí)代商皮貿(mào)廣場粗、三店廊商貿(mào)大該廈、百蹲貨大樓洗京山分疼店、百浙城大賣國場都獲判得了市熊政府正乘式批準(zhǔn)怠，即將飛進(jìn)入實(shí)煉質(zhì)性運(yùn)燃作階段掙；洪都簡大道、慢朱橋東停路兩條貫商貿(mào)特鵝色街開疲建在即疊；南昌騙深圳農(nóng)楚產(chǎn)品昌宅南物流斬中心等網(wǎng)區(qū)重點(diǎn)境項(xiàng)目已多動(dòng)工明生年交付產(chǎn)使用。區(qū)共有個(gè)偶私民營企鴿業(yè)401美5家，其柔中私營列企業(yè)458家，個(gè)體弓工商戶355蛙7戶；完成蘆個(gè)私民營板經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)幅值5043揀1萬元，屆比上年爬同期增脈長22.4毛%，實(shí)現(xiàn)個(gè)施私經(jīng)濟(jì)增露加值121爐77萬元，興比上年披同期增階長21.1縣%，占年計(jì)沫劃的50.殿03%。上交稅留金161鼻4萬元，實(shí)外現(xiàn)出口產(chǎn)曾品交貨值211甜9萬元。個(gè)私民攝營經(jīng)濟(jì)授已初步趴形成以仁摩托車壞汽車配危件制造寺、化工病原料、森機(jī)械加鋒工、醫(yī)片療器材麗、針織昆服裝、念飼料加袋工、禽坦蛋加工秤為主體類，“多租路并進(jìn)飛、多業(yè)配并舉、屬多點(diǎn)延星伸”的遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)躍展格局遮，路段總長周邊環(huán)境店鋪數(shù)量店鋪面積店鋪?zhàn)饨鸾?jīng)營類型經(jīng)營狀況何坊西路男科醫(yī)院段200米男科醫(yī)院、京山藥店、交通便捷80左右5-10㎡為主、部分20㎡以上25-30元/㎡多為機(jī)械修理，電動(dòng)車修理配件為主一般，經(jīng)營環(huán)境雜亂何坊西路象湖段500米江西中山醫(yī)院、京山派出所、銀行、休閑小廣場、街道辦事處、大型餐飲、160左右10-20㎡為主、部分40㎡以上30-40元/㎡超市，餐飲，銀行等。良好，經(jīng)營環(huán)境雜亂迎賓北大道江鈴路段500米藥店、KTV、結(jié)石科醫(yī)院、好又多超市、新華電腦學(xué)校、交通便捷200左右20-30㎡為主，部分60㎡以上30-40元/㎡以大型汽車配件銷售店為主、日常生活配套店商業(yè)街比較繁華，經(jīng)營環(huán)境一般迎賓北大道項(xiàng)目路段300米羽西幼兒園、汽車修理廠、物流公司、交通便捷120左右20-30㎡為主、部分60㎡以上45-60元/㎡以房產(chǎn)中介為主、超市、餐飲、銀行汽配等良好，經(jīng)營環(huán)境尚可。項(xiàng)目周催邊街道悄商業(yè)分掩析四、項(xiàng)目奔所在區(qū)域鋒市場分析主要競由爭個(gè)案驅(qū)分析本案上林春天藍(lán)堡國際青云明拾珠中益SOHO城市溪于地青云佳邁苑水榭花都藍(lán)天郡樓盤基本情況地理位置——撫河南路291號、緊臨洪城商業(yè)圈，象湖風(fēng)景區(qū)、撫河建筑面積、R/L----M：116448㎡、R：1.8、L：48%建筑類型——12棟9至18層的小高層和高層園林類型——純中式園林主要戶型——以大戶型為主。主要有：95平方米的2房2廳；120-130平方米的3房2廳；140平方米的4房2廳。價(jià)格、銷售率——一期4800元/㎡

、二期5100元/㎡、一期銷售90%配套情況——幼兒園、籃球場、人工景觀湖、假山亭、商業(yè)街、地下停車位295個(gè)；周邊配套商業(yè)、日常生活配套完善，交通便捷。推廣策略樓盤定位——尊貴的純中式園林人文高檔社區(qū)推廣主題（宣傳口號）——“走過千年，又見春天”主題形象演繹通過“中式園林”、“生態(tài)居住”、“地段”、“風(fēng)水”、“景觀”、“尊重自然”等平面表現(xiàn)優(yōu)勢地段、純中式園林、沿用“春天”品牌系列、規(guī)劃布局、品牌開發(fā)商注重宣傳包裝，形象推廣較成功目標(biāo)人群細(xì)分成功——喜愛中式園林及洪城大市場大戶型的消費(fèi)者劣勢大戶型偏多，總價(jià)偏高，影響去化速度本案為高檔社區(qū)，周邊環(huán)境偏弱，影響項(xiàng)目整體形象上林春天樓盤基本情況地理位置——青云譜區(qū)井岡山大道666號，位于城市中環(huán)區(qū)域內(nèi)建筑面積、R/L----M：207597㎡、R：1.8、L：35%建筑類型——住宅片區(qū)4排低層洋房、3棟20多層高層、7棟11、18層小高層底層架空；31層高層商務(wù)公寓、1棟3層的商業(yè)主力店“歐亞達(dá)國際家居博覽中心”園林類型——近萬平米的休閑廣場、局部綠化。主要戶型——以大戶型為主。主要有：87-90㎡的2房2廳；120㎡的3房2廳；135㎡的4房2廳與大3房；35㎡的商務(wù)公寓；180-230㎡的聯(lián)排、疊加洋房。價(jià)格、銷售率——6月9號發(fā)卡,5000值10000萬；開盤價(jià)5000元/㎡配套情況——幼兒園、網(wǎng)球場、地下超市、歐亞達(dá)家居、九四醫(yī)院、十三中、周邊配套商業(yè)、日常生活配套完善，交通便捷。推廣策略樓盤定位——高檔品質(zhì)社區(qū)（藍(lán)天品質(zhì)，民航打造）推廣主題（宣傳口號）——“像造飛機(jī)一樣造房子”主題形象演繹通過“高空飛機(jī)”、“藍(lán)天”、“高樓”等平面表現(xiàn)藍(lán)天郡優(yōu)勢地段距市中心近、近萬平方米的休閑廣場、規(guī)劃布局、民航開發(fā)商品質(zhì)保障、大型商業(yè)配套、周邊商業(yè)、日常配套完善。注重宣傳包裝，媒體策略較為廣泛，形象推廣較成功。宣傳主題明確，像造飛機(jī)一樣造房子，以品質(zhì)帶動(dòng)銷售。建筑類型較多，戶型方正實(shí)用，以三房為主，符合南昌市民消費(fèi)。劣勢大戶型偏多，總價(jià)偏高，影響去化速度本案為高檔社區(qū)，周邊環(huán)境偏弱，影響項(xiàng)目整體形象項(xiàng)目緊臨井岡山大道，周邊環(huán)境較為吵雜樓盤基本情況地理位置——南昌市青云譜區(qū)迎賓北大道333號建筑面積、R/L----M：58393.90㎡、R：2、L：38%建筑類型——2棟酒店式公寓、5棟小高層、2棟高層；園林類型——中央庭院、局部綠化、局部綠化主要戶型——酒店公寓90㎡、以130㎡的三房為主價(jià)格、銷售率——4800元/㎡、6月9號開盤配套情況——學(xué)校、綜合商場、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、醫(yī)院、停車位275個(gè)、多路公車經(jīng)過、交通便捷。推廣策略樓盤定位——時(shí)尚現(xiàn)代高檔住宅小區(qū)推廣主題（宣傳口號）——“陽光生活、完美呈現(xiàn)”主題形象演繹通過“大都市”、“現(xiàn)代建筑”、“綠源象湖”等平面表現(xiàn)優(yōu)勢地段、園林規(guī)劃、“藍(lán)堡國際公寓”品牌系列、周邊配套完善戶型配比合理：酒店公寓消化小戶型、小高層、高層集中三房劣勢大戶型偏多，總價(jià)偏高，影響去化速度本案為高檔社區(qū)，周邊環(huán)境偏弱，影響項(xiàng)目整體形象項(xiàng)目宣傳力度不大、媒體策略較弱祥瑞藍(lán)堡脊國際公寓樓盤基本情況地理位置——青云譜區(qū)象湖公園（施堯路）、緊臨象湖風(fēng)景區(qū)建筑面積、R/L----M：260000㎡、R：1.8、L：48%建筑類型——1200余戶小高層、高層、疊加別墅園林類型——園林景觀與湖景和諧統(tǒng)一、近50%的高綠化率主要戶型——以大戶型為主，120-140多㎡的3房、160多㎡的4房、200-350㎡的復(fù)式價(jià)格、銷售率——5500元/㎡、一期90%以上、二期六月中旬開盤配套情況——幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、游泳池、酒店、寫字樓、1000多個(gè)停車位推廣策略樓盤定位——純水岸景觀豪宅推廣主題（宣傳口號）——“南昌首席4S榮耀大宅”主題形象演繹通過“湖景”、“豪宅”、“紫金色樓書”等平面表現(xiàn)優(yōu)勢地段、園林規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、象湖景觀、“水榭花都”品牌系列、實(shí)力開發(fā)商天使集團(tuán)、周邊人文氣息、周邊配套完善注重宣傳包裝，媒體策略較為廣泛，形象推廣較成功。劣勢大戶型偏多，總價(jià)偏高，影響去化速度水榭花都實(shí)力象湖源二期、房子產(chǎn)權(quán)問題水榭花叼都樓盤基本情況地理位置——青云譜區(qū)三店西路105號、緊臨青云譜區(qū)政府建筑面積、R/L----M：180000㎡、R：1.8、L：37%建筑類型——6棟24層高層、17棟11層小高層園林類型——中央景觀步行街、親水設(shè)施、廣場、局部綠化主要戶型——總戶數(shù)1338戶、主要以三房為主、75-95㎡的二房、95-108㎡的小三房、121-125㎡的中三房、140-143㎡大三房價(jià)格、銷售率——4500元/㎡、一期對鐵路團(tuán)購，還剩部分房源配套情況——幼兒園、社區(qū)活動(dòng)中心、沿街商業(yè)、625個(gè)停車位、市第五醫(yī)院、好又多超市、京山農(nóng)產(chǎn)品市場推廣策略樓盤定位——中高檔人文社區(qū)推廣主題（宣傳口號）——“青云中央·18萬平米人文美宅”主題形象演繹通過“綠色生活”、“區(qū)域核心等平面表現(xiàn)優(yōu)勢青云譜區(qū)核心地帶、園林規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)保型材料、周邊人文氣息、周邊配套完善劣勢一期產(chǎn)品主要對內(nèi)銷售，產(chǎn)品包裝較為薄弱，媒介策略少青云明珠競爭項(xiàng)目膊歸結(jié)上林春天藍(lán)天郡藍(lán)堡國際水榭花都青云明珠項(xiàng)目歸結(jié)位置交通景觀綠化>規(guī)模配套品牌形象發(fā)展商實(shí)力樓盤定位中式園林人文社區(qū)高檔品質(zhì)社區(qū)現(xiàn)代高檔公寓社區(qū)純水岸景觀豪宅中高檔人文社區(qū)？價(jià)格5100元/㎡5000元/㎡4800元/㎡5500元/㎡4500元/㎡>5000元/㎡青云譜板刷塊：范圍為洪勝城解放路縫以南、撫津河以東、限昌南大道開以北、青恭云譜區(qū)東揚(yáng)區(qū)界之間針。代表性戲樓盤：昌南明暢珠、戀有戀象湖勒、象湖嘴源、象艘湖威尼律斯、水捆印都市有、峰水技鑒、玉象河明珠損、東方參明珠城祥等。在售樓的盤：藍(lán)天郡、報(bào)青云明珠降、祥瑞藍(lán)姻堡國際、著上林春天斯、水榭花籃都等；青云譜區(qū)2大樓盤原板塊分船析該板塊席制造業(yè)親發(fā)達(dá)，繭為制造隆業(yè)相配惠套的專揮業(yè)地產(chǎn)款市場創(chuàng)糧造了時(shí)項(xiàng)機(jī)，商血業(yè)地產(chǎn)侍的熱點(diǎn)氏會(huì)趨于柔此地塊環(huán)。昌南板悉塊：范圍受為西起擦雄溪河絨、北阻獄南隔堤賭、東到緞京九鐵座路、南氣至振興四路、昌約南綠城涉規(guī)劃中濁的梅湖蜂風(fēng)景區(qū)初。青云譜嘴區(qū)在該駕板塊的輛代表樓狼盤有青犯云佳苑挪、城市熱溪地等尿。該板塊初因近年睜來南昌票城市規(guī)負(fù)劃而具晉有了良喊好的交閥通配套積，使該鄭區(qū)域可螺吸納大漢量的中剖低收入津購房者疑。青云譜區(qū)亞房地產(chǎn)市選場狀況小歐結(jié)1、區(qū)域奮市場健存康平穩(wěn)秩發(fā)展，吵屬于基訴本成熟吩形房地政產(chǎn)市場筋。2、獨(dú)有辛的、不艙可再生臉的自然陷資源、洗促使地翻價(jià)與房跪價(jià)不斷犯的升值粗，發(fā)展?fàn)斂臻g巨理大。3、區(qū)域內(nèi)卷樓盤規(guī)模薪品質(zhì)不斷應(yīng)提升，加池強(qiáng)購房者谷信心。4、住宅閃價(jià)格與椒全市整蛙體房地急產(chǎn)發(fā)展估相匹配險(xiǎn)，基本壓處于合腦理水平盤。5、區(qū)域缸內(nèi)土地森供應(yīng)量叼偏少，咳使得青惠云譜區(qū)頸樓盤整傻體區(qū)域碰優(yōu)勢偏幅弱。6、青云譜負(fù)區(qū)內(nèi)無知隸名的幼兒烏園、小學(xué)豈、中學(xué)等孫教育配套免，教育配憲套有待進(jìn)奪一步完善棉。第二部蜓分項(xiàng)目定位一、市逢場掃描1、宏觀市牧場中國從“拜共性時(shí)代刪”進(jìn)入到硬了“個(gè)性驅(qū)時(shí)代”，拋房地產(chǎn)的貓含義已經(jīng)客不僅僅是仇磚、鋼筋喊、混凝土形等構(gòu)成的栗一個(gè)建筑戲空間所體門現(xiàn)的物質(zhì)慶層面，它燭已經(jīng)上升孤到了環(huán)境愛、品位、調(diào)文化、生榆活方式等邀超越物質(zhì)織層面的更御高的精神叮層面上來勾，精神才罩是構(gòu)建和危諧社會(huì)的儉推動(dòng)力。一、市場靠研究2、中觀市沙場南昌房某地產(chǎn)的圣發(fā)展經(jīng)幫歷了三型個(gè)時(shí)期逢：一是環(huán)誦境時(shí)期職，以地他段來決按定產(chǎn)品顆的價(jià)值閘；二是產(chǎn)逢品時(shí)期疾，以性上價(jià)比來己決定產(chǎn)茫品的優(yōu)胡劣；三是生幅活方式閘時(shí)期，辨以是否絲式能改變汗人的生鮮活方式慚來作為盟衡量樓忽盤素質(zhì)媽高低的辣標(biāo)準(zhǔn)。近年來遲，南昌劈燕房地產(chǎn)角快速發(fā)痛展起來殲，文化廳地產(chǎn)悄煎然興起坐，南昌聞文化地置產(chǎn)走了斷兩條路施線：環(huán)層境文化坐和建筑托文化。一、市辦場研究3、微觀撫市場經(jīng)濟(jì)的快姿速發(fā)展使宵得房地產(chǎn)酬業(yè)迅速騰壇飛，青云堂譜區(qū)房地愉產(chǎn)發(fā)展強(qiáng)袍勁，在該友項(xiàng)目周邊測有以中式茫園林樹立域形象的上驅(qū)林春天、山標(biāo)榜純水誼岸豪宅自浮己的水榭貪花都、打贏造高檔品廊質(zhì)的藍(lán)天思郡、建造孤現(xiàn)代主義銀高檔公寓與的藍(lán)堡國揚(yáng)際公寓、耍以中高檔冠人文社區(qū)疼面市的青味云明珠等頂?shù)?，這些另樓盤個(gè)性張與特色并滋存。在這些箏個(gè)性與妻特色并顫存的房腳地產(chǎn)市羅場上，局作為一圈個(gè)住宅盞與商業(yè)熱共生的鮮地產(chǎn)項(xiàng)挺目，我尸們何去階何從？杠我們需脫要有個(gè)痰性的主鏟題定位省！二、項(xiàng)僻目把脈一、項(xiàng)叔目概況項(xiàng)目位丑于迎賓資大道與剖何坊路丟交匯處她，東和亭北靠居耍民區(qū)，杜南依何礙坊路，復(fù)西接迎名賓大道汁，占地連面積為61.遭481畝，南頭擠小，北頭柏大，地塊灰呈不規(guī)則煌的形狀，愉周邊配套杠設(shè)施完善貌，文化氣著息漸濃，貝生活氛圍糊濃厚，是謎一個(gè)成熟守地帶的地瘋塊。二、項(xiàng)劑目把脈1、地脈——地理之陪本青云譜區(qū)采有著悠久醉的歷史和份文化底蘊(yùn)撕，處于市廁中心與昌憂南之間，理受前市中越心與后市獎(jiǎng)中心的聯(lián)辣手拉動(dòng)，將區(qū)域快速辮發(fā)展；再忍加上本項(xiàng)太目地處迎克賓達(dá)到與哥何坊路交辮匯處，配媽套設(shè)置完攤善，生活間氛圍濃厚騎，文化氣勺息漸濃，穩(wěn)商業(yè)前途晌光明。二、項(xiàng)驕目把脈2、文脈——靈感之未源青云譜淋區(qū)位于曉南昌市亂南端，聾在這片很鐘靈毓發(fā)秀的土皂地，孕鉗育了底途蘊(yùn)深厚攏的歷史犁文化，幼自古學(xué)告風(fēng)甚濃顏，多出刑人才，毒享有“你人世蓬沃島”、蒸“人杰意地靈”丑之美譽(yù)硬，常有總文人雅備士慕名切而至，是留下墨鹿寶；轄貌區(qū)內(nèi)有配高等院棕校5所，中等鴨專業(yè)學(xué)校13所等，政侮府大力推仙進(jìn)文化事澡業(yè)，強(qiáng)化塞區(qū)域的文牌化氛圍。二、項(xiàng)潔目把脈3、人脈——心靈之約青云譜鄉(xiāng)豐區(qū)散發(fā)逮著商業(yè)頌企業(yè)，斜但是不鐘夠濃厚獄，不具渾特色，魯區(qū)域內(nèi)剃商業(yè)以笨個(gè)體經(jīng)臟營戶為記住，雖川然小打批小鬧，羨但是潛放藏很大引的成功脾經(jīng)商報(bào)拳復(fù)，他狂們?nèi)狈ι虡I(yè)之怎道，他魯們急需旁經(jīng)商之嚇道，他悔們有著暴共同的促心靈之苗約：理訴財(cái)與發(fā)院財(cái)。三、定位綱成因1、中國經(jīng)堡濟(jì)騰飛，設(shè)中產(chǎn)階級梁越來越多慰。根據(jù)中族國社科型院的調(diào)溜查研究艦，中國畫中產(chǎn)階宏級的數(shù)側(cè)量超過8000萬，他鞋們的年棚收入在6萬至50萬元人民蒜幣，他們潮大多數(shù)有墳很高的文肝化水平，斃有經(jīng)商的僵頭腦，骨愧子里都著氧經(jīng)商的夢譯想。三、定柿位成因2、江西寨中部崛剝起，經(jīng)撓濟(jì)發(fā)展忽越來越混快。在江西省簽委省政府碑的帶領(lǐng)下姥，江西率撓先在中部況崛起，經(jīng)秩濟(jì)每年以2位數(shù)增長維，城市化旨進(jìn)程越來粉越快，形偵成了“南宜看深圳，掃北看大連遼，中看南脹昌”的格織局，這隱格藏著良好牙的商機(jī)。三、定街位成因3、房地卵產(chǎn)業(yè)起久飛，南唯昌房價(jià)歲越來越令高。從200但1年開始到厘現(xiàn)在，南飛昌房地產(chǎn)互業(yè)迅速起凈飛，房價(jià)坊一路飆升霉，現(xiàn)在房訂價(jià)越來越乖高，200構(gòu)1年才1400多的均價(jià)悔，到現(xiàn)在400起0多的均價(jià)劣，加上物品價(jià)上漲而禽工資不漲耳的現(xiàn)實(shí)，袍人們難以勸應(yīng)付高房犧價(jià)的壓力折。三、定以位成因4、心理意括識升溫，嘆致富行為山越來越強(qiáng)濫。在這個(gè)招充滿物錢欲橫流胳的世界享，物質(zhì)金需求撞培擊著人喘們的心掠理，精論神需求她拍打著絨人們的屬心靈，慎人們渴遮望得到叫物質(zhì)與細(xì)精神上鞏的滿足嚇，再加品上人們釘?shù)囊环N州心理上皂的攀比壘，使得計(jì)人們都沃有一種般能夠很梳好地發(fā)油財(cái)致富圾的共同亮愿望。三、定位歡成因5、行業(yè)充翅滿飽和，饅經(jīng)商之道犧越來越渴綢。根據(jù)工商網(wǎng)局的消息袖，南昌每刷年有1000塞0多家中曬小企業(yè)悅注冊，釋也有幾陡千家企稈業(yè)注銷送，注銷在的企業(yè)聯(lián)沒有領(lǐng)誼悟透“殲商道”揀，他們嗚需要“畢商道”霉，他們服渴望在暈商界能閉夠踏上齡成功之四路。三、定位金成因6、物質(zhì)蔑生活充弟裕，精做神需求纏越來越筍強(qiáng)。隨著生瘡活水平見的不斷冷提高，糊人們不逢在對物傭質(zhì)生活多有什么寸特別強(qiáng)宇烈的依崗賴，人盞們在精薯神上的輛需求越霧來越強(qiáng)宵烈，而參文化作變?yōu)橐环N誘最有品懶位的精貝神層面加的東西悶，開始朽越來越觸受人們波的歡迎聯(lián)。三、定延位成因7、區(qū)域底貧蘊(yùn)深厚，涂文化氛圍劈燕越來越濃苦。青云譜膀區(qū)歷史搏悠久，匪文化底互蘊(yùn)深厚吉，文化劫氛圍濃非厚，區(qū)襖域內(nèi)大群中專院純校越來緒越多，贏還有很躁多的科醫(yī)研機(jī)構(gòu)食，再加滲上昌南素漸漸成旦為以后登的城市酸中心，障夾在現(xiàn)血市中心變與昌南藥之間的兇青云譜橫，文化羨氛圍和宮商業(yè)氣抹息越來杜越濃。三、定位嘩成因8、項(xiàng)目僅體量不頑大，條鄉(xiāng)豐件要求剃越來越贈(zèng)明。該項(xiàng)目侵占地約61畝，但商勺業(yè)要求不嗽低于30%，這么匪到的商饅業(yè)體量病，商業(yè)顆應(yīng)該與您住宅分就開，但照要形成染特色，幅走一條壞特色之惕道；那煌么，應(yīng)賴該在商宿業(yè)與住遭宅之間仆找到一燒個(gè)結(jié)合撇點(diǎn)使項(xiàng)活目推向混成功的喉制高點(diǎn)逢。三、定資位成因9、產(chǎn)品掌同質(zhì)嚴(yán)偉重，文令化制勝猶越來越遺高。在這個(gè)霜到處充島滿硝煙獻(xiàn)的房地駕產(chǎn)市場銷上，在其這個(gè)歐料風(fēng)美雨吵的南昌泛地產(chǎn)市珍場里，大產(chǎn)品同江質(zhì)化非天常嚴(yán)重駝，如何商在這樣黑一個(gè)環(huán)悠境里才疾能脫穎摸而出，貧我們需驅(qū)要走差果異化道隸路，然拜而文化唐地產(chǎn)才壩是最具潔差異化爹的道路方。三、定反位成因10、市場液競爭激箭烈，品神牌作用呢越來越惑大。在南昌揚(yáng)，江西告省巨成經(jīng)實(shí)業(yè)有績限公司凈成功開參發(fā)了國搜貿(mào)廣場永，這是擔(dān)一個(gè)針胖對中小酒企業(yè)的散寫字樓傻項(xiàng)目，秘為企業(yè)邊主開啟挪經(jīng)商的鉛大門，轎在市場譜上形成鐵了一定盲的品牌部效應(yīng)。風(fēng)然而，紐奉品牌營六銷的作潤用越來琴越大，外那么，范這個(gè)項(xiàng)褲目我們泊應(yīng)該站秀在此基斯礎(chǔ)上進(jìn)兩行深化孔與演繹澇。四、核心求提煉站在以上雞分析的基榮礎(chǔ)上，十廉位一體，獅我們提煉少一個(gè)主題麥概念：以商道肆文化為鈔主旨，膨樹立項(xiàng)之目特色熊形象。解讀市場肌潛藏的基報(bào)本特征勾勒目標(biāo)裁客戶的心編理需求順著開猛發(fā)企業(yè)番的發(fā)展另期望共同目標(biāo)主題概車念十位一體五、理念起關(guān)系1、商道犯與人道——一種哲學(xué)助理念所謂“菠商道”翼，就是眠為商經(jīng)允營之道辮；所謂堤“人道咽”，就督是為人鼻處世之則道。“窯商道”捏與“人眨道”是知相互貫羅通的，玻其貫通合之處就嘗在于講劈燕誠信、端守信用占。一方燒面，“圣商道”筍必須遵奏循“人陣道”；旱另一方閣面，“年人道”鎖可以弘言揚(yáng)“商團(tuán)道”；互也就是款說：商飯道即人架道。五、理虎念關(guān)系2、資本與劍人本——一種經(jīng)濟(jì)最關(guān)系資本經(jīng)濟(jì)宰是生產(chǎn)力尼在資本的滾引導(dǎo)下發(fā)霞展,人本經(jīng)濟(jì)單是生產(chǎn)力發(fā)在正確價(jià)勤值觀的引恨導(dǎo)下發(fā)展,這是資欲本經(jīng)濟(jì)烈和人本逼經(jīng)濟(jì)的走根本區(qū)棕別。人蕉本經(jīng)濟(jì)錢體制比也資本經(jīng)窮濟(jì)體制梁優(yōu)越,因?yàn)橘Y秋本對生卷產(chǎn)力的昆促進(jìn)作急用十分侵有限,生產(chǎn)力帝在正確數(shù)價(jià)值觀叫才能產(chǎn)斬生巨大數(shù)的作用蔽。六、市柴場定位1、案名定山位：商道·領(lǐng)域內(nèi)涵解讀?。?）“商梨道”一趟詞，很漆好地指村出項(xiàng)目堅(jiān)的內(nèi)涵悔，樹立千了項(xiàng)目悼的個(gè)性絲式形象，礎(chǔ)傳遞了編信息，若固化化排了形象茄；2）“領(lǐng)域刃”具有很混好的延展王性，范圍諸可大可小書，既可以暴單調(diào)也可棒以復(fù)雜，蕩既可以指元區(qū)域，水也可以指縫行業(yè)；3）既有匠個(gè)性，晴也有特哲色，更團(tuán)有內(nèi)涵秧，讀起享來也朗悼朗上口臘，容易鍬讓人們侍記住，涂展現(xiàn)形窯象，昭仔示價(jià)值棍。備選案旱名:巨成·領(lǐng)域六、市名場定位2、屬性定青位：中國禽商道文化述生活特區(qū)內(nèi)涵解讀資：1）一個(gè)于“中國惕”指出計(jì)了我們間定位的份方向，埋同時(shí)指帥出了我尊們發(fā)展當(dāng)?shù)奶匦苑迹?）“商道瓜”一詞很侮好地點(diǎn)出儀項(xiàng)目的主泥題，很好竟地概括我世們項(xiàng)目的遮內(nèi)涵，將辮住宅與商插業(yè)在宣傳勤推廣上很環(huán)好地尋找棒到一個(gè)結(jié)餡合點(diǎn)；3）“文寫化”明堆指項(xiàng)目藥的性質(zhì)門，這是叼一個(gè)文工化地產(chǎn)換，形成交很好的訊差異性朗；4）“生畢活”一負(fù)詞，指拐明我們賴項(xiàng)目不捉是搞理便論研究畝，而是飼將文化雨與很好此生活進(jìn)叫行融合析統(tǒng)一；5）整句話蓄有個(gè)性，定更有霸氣錢，能夠起頭到很好的劣宣傳作用僅，為項(xiàng)目斜樹立形象草。六、市場文定位2）傳播欺精神：商文化，歐定乾坤掌；道可道，柔非常道伏；領(lǐng)跑者，新博生活；域內(nèi)外，浩達(dá)人生洋；六、市肌場定位內(nèi)涵解讀:①商文化，定志乾坤：通過“商轉(zhuǎn)文化”這鋤條主線，屬貫穿于整洗個(gè)開發(fā)過垃程中，引頁導(dǎo)項(xiàng)目直憲線前進(jìn)；②道可道，非構(gòu)常道：解讀中蘭國式的默經(jīng)商之熱道，將涂商道與裂人道聯(lián)糖系起來盛，突出頌項(xiàng)目主世題開發(fā)宏的精神恥；③領(lǐng)跑者，新烏生活：將文化筆與生活艱高度融惠合統(tǒng)一,倡導(dǎo)一種呼新生活方揮式,做生活還的領(lǐng)跑割者；④域內(nèi)外，副達(dá)人生居：通過商惹道文化號的演繹畫，內(nèi)有艦實(shí)質(zhì)外勢有延展貢，達(dá)成薯人生的震一種理券想追求七、產(chǎn)陽品定位1、社區(qū)性乒格定位：關(guān)鍵詞：胡個(gè)性、大桃氣定位闡致釋：1）我們項(xiàng)韻目所要展袋現(xiàn)的商道摸要具有一坊種個(gè)性；2）通過僑社區(qū)的紀(jì)性格展旺現(xiàn)經(jīng)商陡之道的冤一種大詳氣特點(diǎn)新；七、產(chǎn)載品定位2、建筑每風(fēng)格定重位：現(xiàn)塘代主義裂建筑風(fēng)枯格關(guān)鍵詞如：簡約印、自然定位闡主釋：1）切合落我們的符項(xiàng)目主購題概念眨的主題狗精神，榴深化和達(dá)延展項(xiàng)秩目主題北的內(nèi)涵川；2）將商央道的行頂為方式粥表達(dá)出喉來，簡稻約、自并然，不此拖泥帶疏水，干育脆利落固；七、產(chǎn)品敲定位3、園林田風(fēng)格定批位：江賊南園林歪風(fēng)格關(guān)鍵詞言：唯美鴉、詩意定位闡鄉(xiāng)豐釋：1）經(jīng)過調(diào)跟查，有一潤般以上的易人喜歡江苦南園林，淹喜歡他的簽意境之美腹，迎合目貪標(biāo)消費(fèi)者銹的口味；2）江南園遠(yuǎn)林意境優(yōu)辣美，圍繞剖主題性和栽生活性來慢突出江南鵲園林的唯億美與詩意頁的特點(diǎn)，揭營造一個(gè)籌自然而自緞?dòng)傻纳罘喘h(huán)境。七、產(chǎn)伍品定位4、社區(qū)價(jià)猾值定位：關(guān)鍵詞華：休閑枕、生活定位闡釋翠：1）打造老館年人修身永養(yǎng)性的天用堂；2）打造法中年人油休閑娛蛾樂的殿法堂；3）打造青貢少年快樂璃成長的學(xué)徐堂。七、產(chǎn)品建定位5、社區(qū)微內(nèi)涵定缺位：關(guān)鍵詞：慚文化、藝守術(shù)定位闡抄釋：1）該項(xiàng)目冰定位一個(gè)午文化樓盤稍，首先有槍一定的文倡化性；2）文化伴品位的驢體現(xiàn)靠食借助社紙區(qū)之中怪的各個(gè)逮元素，御而各元醒素不是濾單純的亂點(diǎn)綴物卻，應(yīng)該影通過藝您術(shù)手法蜂去體現(xiàn)肉文化品姨位。七、產(chǎn)品美定位6、商業(yè)理慘念定位：關(guān)鍵詞黑：文化褲、休閑內(nèi)涵解讀禮：1）緊扣主惱題文化內(nèi)態(tài)涵，圍繞帝商業(yè)的基享本特性去喜展現(xiàn)其文協(xié)化特征；2）該項(xiàng)紡目打造昂一條集霸消費(fèi)和囑休閑、坑娛樂、藝文化為媽一體的旺商業(yè)步披行街。八、實(shí)現(xiàn)廢途徑1、通過對讓中國傳統(tǒng)牢文化以及旱商道進(jìn)行熟解讀，結(jié)胸合本案的副實(shí)際情況睬，通過項(xiàng)燈目規(guī)劃、抓建筑設(shè)計(jì)細(xì)、園林建井設(shè)、營銷肆推廣、銷洞售接待、窄物業(yè)管理鵲等全方位搬的語言來挨詮釋商道研文化。八、實(shí)威現(xiàn)途徑2、作為諷商道·領(lǐng)域項(xiàng)目頭的臉面：層售樓部和獎(jiǎng)樣板房；蕩我們要圍訓(xùn)繞中國傳錘統(tǒng)文化以縮慧及商道文鑒化的內(nèi)涵距來對其進(jìn)冊行裝修；僑售樓部和麗系列樣板出房盡量展笛現(xiàn)，從大盟的格局到莖小的細(xì)節(jié)擋處處去表置現(xiàn)商道文浪化。八、實(shí)深現(xiàn)途徑3、從營壩銷策略閣上，不黑管是短遍線策略常還是長糖線策略下，我們雄始終圍婆繞“商習(xí)道文化莖”這個(gè)追主題，楚層層剖絡(luò)析，節(jié)喘節(jié)解構(gòu)械，形成供一個(gè)網(wǎng)綁狀的主漫題營銷您策略，述去罩住蓄我們的拾目標(biāo)客杏戶群。八、實(shí)捉現(xiàn)途徑4、從戰(zhàn)略旬推廣上，輩不管是推頂廣語言，籃還是推廣茄活動(dòng)，我嚴(yán)們都要圍幸繞“項(xiàng)目軌主題”來部做文章，鑒不管是硬枕性廣告樹幅立形象還碗是軟性文齡章闡釋項(xiàng)悼目內(nèi)涵，咳我們都要吊站在項(xiàng)目秒固有資源重的基礎(chǔ)上供，重點(diǎn)突弄出商道文梅化，讓人夜們感覺到焦我們的項(xiàng)奸目不僅僅桑是展現(xiàn)一景些文化，閃更是從商找道文化中級折射一種垂獨(dú)特的生途活。第三部分規(guī)劃構(gòu)懇想一、經(jīng)濟(jì)他指標(biāo)小區(qū)的基他本指標(biāo)如嚇下：1、土地規(guī)雜劃用途：消商業(yè)服務(wù)豆、辦公、期住宅用地掉；2、經(jīng)營業(yè)管態(tài)格局：制商業(yè)、辦芬公等公建敗不少于總霧建筑面積呈的30%；一、經(jīng)圓濟(jì)指標(biāo)2、用地災(zāi)規(guī)劃條隸件：①容積率≤2.0；②建筑密社度≤28層%；③綠地率≥40%④建筑間荷距：多目層按1：1.1H，高層按1；0.8H且大于24米；⑤公共綠地全：按1平方米/人設(shè)置掛；⑥機(jī)動(dòng)車尤位：公憲建1車位/20捐0M2建筑面積凱，住宅為1車位/2戶。二、總體鑒布局按照地塊奸的特征以批及經(jīng)濟(jì)指趣數(shù)，總體燈布局如下滾：1、住宅窩和商業(yè)齒獨(dú)立形邪成“組滋團(tuán)”，剪將住宅明與商業(yè)鹿分離，螞住宅建傻筑形態(tài)潮為小高盤層\高層,商業(yè)為以緞三層低層栗為主,各自體現(xiàn)朋其業(yè)態(tài)的指基本特征捷與運(yùn)作方蹲式；2、將項(xiàng)港目地塊架分成南亡北兩塊翼地，打催造兩種糟業(yè)態(tài)組厚團(tuán)，南輸邊狹長努地塊建晃造商業(yè)瀉，北邊軟方正大則地塊建彼設(shè)住宅禾，南邊椒狹長地劈燕塊，打局造一條敏集消費(fèi)袋和休閑瓜、娛樂戒、文化串為一體哥的商業(yè)杠步行街佛；北邊晶方正大鮮地塊打評造住宅丸集中區(qū)蕉，圍繞乘項(xiàng)目主懂題的基爺本特征括來科學(xué)申布局。二、總旋體布局3、住宅集“組團(tuán)惑”的建弓筑布局卷以圍合惱式科學(xué)執(zhí)布局建頸筑，盡道量將中隊(duì)間的庭滾園擴(kuò)大丸，形成機(jī)一個(gè)大躲氣的休剃閑娛樂貸的園林濤環(huán)境。4、商業(yè)嬌“組團(tuán)很”根獵據(jù)地塊涼的形狀很打造一百條商業(yè)痰步行街趴，沿迎培賓大道展建一條寸沿街鋪類面，在彩“商業(yè)荷組團(tuán)”籍這一端攜，中間靠建設(shè)一東條“商釘?shù)牢幕@步行街腥”，沿住迎賓建絹內(nèi)外商溉鋪，形膝成一條撞商道文死化特色氣街。三、建筑線形態(tài)一）住兆宅建筑1）采用塌現(xiàn)代主俊義建筑城風(fēng)格，純強(qiáng)化形撿式，突驢出特色估，應(yīng)用稻于住宅塵設(shè)計(jì)上念；2）運(yùn)用今比較明部顯的商棍道文化落的符號戲來強(qiáng)調(diào)搬“現(xiàn)代蜘主義建察筑風(fēng)格磚”；3）建筑脅外立面潛顏色采妻用白、手灰、黑鑼三色，鋪以體現(xiàn)挨商道所薯面對的滲三種形述式的人赴：白道姑、灰道追和黑道敏；4）對重編新詮釋響，強(qiáng)調(diào)獅中國傳覺統(tǒng)商道絕的文脈慶感采用父現(xiàn)代建皇筑一些包特征，止采用現(xiàn)連代的元柜素，賦拍予商道榜文化的忘內(nèi)容。三、建躍筑形態(tài)二）商香業(yè)建筑商業(yè)建筑袖以富有濃鉗郁地方特御色的外形霜為基礎(chǔ)；質(zhì)內(nèi)部戶型菠結(jié)構(gòu)在充區(qū)分尊重現(xiàn)譯代都市人舊的需求的袍前提下，花注重體現(xiàn)寸古建筑的擾特征；盡龜量融合仍茅有生命力面的一些構(gòu)秘件；但切愚忌盲目復(fù)懷古，以防虧食古不化夫。四、園處林環(huán)境充分運(yùn)答用江南岔園林的鏈造景方鑒法，打萍造一個(gè)謀形成水索、植物惡、動(dòng)物挎、人和膊諧共處牌的生態(tài)狀系統(tǒng)，瘡并使園泊區(qū)景觀蠢具有成蜻長性，館美觀大倆方；同攪時(shí)節(jié)省餃成本。1、觀花搭類；比蹤蝶如說：潤本土的賢有代表愿意義的繞花類；2、觀果出類；比淺如說：鞠本的果潛樹等植器物；3、觀葉類雜；比如說貧：一些本臟土的葉類諸植物；4、林木類遍；比若說站：比較能順夠代表本靈土林木的仙樹種植物束；四、園林萌環(huán)境5、藤蔓悔類；這趟植物依朝附于假呆山、疊手石、墻藍(lán)壁、花義架上等金；6、竹子類憶；因?yàn)橹駹拮幼藨B(tài)挺鋪秀、經(jīng)冬括不凋，具重有很好的存觀賞性；7、草本擦水生類澡；去表遷現(xiàn)一定辦的需求醒元素，妨比如說雀休閑場構(gòu)地布置艦大草地增等；8、雕塑嶼類；比決如說：洽能夠體揉現(xiàn)商道攤文化的歪雕塑等頭等；9、石頭創(chuàng)類；比極如說：拍疊石、稱假山等份；10、動(dòng)物清類；比怠如魚、籌蝦、蛙驗(yàn)、鳥等執(zhí)動(dòng)物。四、園鬧林環(huán)境總的來說輸，本項(xiàng)目啊的園林規(guī)技劃設(shè)計(jì)，征依托項(xiàng)目給的地域特匯點(diǎn)，通過努豐富的能歇夠代表商店道文化的霉元素去布片置整個(gè)園立林空間；忽而園林空棉間要做到軍“四個(gè)要棄”和“四訴個(gè)不要”州：我們要能立體式談的，不蕉要平面角式的；我們要參秩與性的，偶不要櫥窗數(shù)式的；我們要穩(wěn)復(fù)合式站的，不報(bào)要單純狐式的；我們要功株能性的，續(xù)不要呆板蛇式的。五、社死區(qū)文化以遍布刮小區(qū)的謝主題廣蛛場、商留道名言惱雕塑、覆詩碑篆章刻、典夢故小品貼、文化蹤蝶園林、爪名人走勤廊、知客識地磚恨、藝術(shù)于燈柱等茫等，倡驢導(dǎo)傳統(tǒng)少商道文生化現(xiàn)代測化，使轟之成為取一個(gè)休件閑娛樂每、情景暮交融的頓商道文厭化空間紋，潛移限默化地刻接受商測道文化遷。將商道梯文化與而江南園復(fù)林進(jìn)行炒融合，災(zāi)喻文于倉園、喻諸藝于景剛、喻情片于境，聚濃縮商素道文萃談思想，定展示現(xiàn)折代生活再畫卷，非抒達(dá)親宿情，感培悟商道特，寄情訪家園，慚醉心文爛化；使嘴文化與檔生活進(jìn)慨行融合擋，使之拖和諧統(tǒng)查一。六、商業(yè)寸規(guī)劃根據(jù)地塊駝特征以及兼住宅與商輝業(yè)分開的惜構(gòu)想，打賢造一條商禽道文化步暗行街；沿幼迎賓大道宇，建一排滅門面，同涼時(shí)也可以役考慮建內(nèi)東街。商業(yè)宣組團(tuán)這一趨塊兩邊建裙兩排商業(yè)艷住宅，中地間建一條嶺商業(yè)步行戚街，集消龍費(fèi)\休閑\娛樂\文化為落一體的仁商道文捎化步行隙街。第四部分策略設(shè)計(jì)一、價(jià)格序設(shè)計(jì)1、定價(jià)理犬念采用需旱求導(dǎo)向沙定價(jià)法抄（理解衡價(jià)值定吐價(jià)法）石，來進(jìn)芽行定價(jià)碎，房地惕產(chǎn)根據(jù)塑購買者熱對物業(yè)恰的認(rèn)知飼價(jià)來制快定價(jià)格霉的方法楚，此定務(wù)價(jià)法與變產(chǎn)品市橫場定位腰非常符企合。2、項(xiàng)目相均價(jià)根據(jù)市恭場分析吊以及項(xiàng)白目產(chǎn)品縱品質(zhì)，瘋本案的末均價(jià)定課位為：510淺0元/平方米.一、價(jià)格醫(yī)設(shè)計(jì)3、價(jià)格炊策略采取“十伯六字方針寸”的策略門：低開高振走、小幅吩攀升、預(yù)您留空間、宅頻頻出擊旗！4、體現(xiàn)形足式建議本貝案以尾致數(shù)定價(jià)址策略和魄口彩定晶價(jià)策略賓。二、形聲象設(shè)計(jì)一）主題烈廣告1、廣告助特點(diǎn):根據(jù)客超戶群的片共性特芝點(diǎn)，廣溪告語要玻做到：宇含蓄、淚文化。2、主題內(nèi)玩容：1）中國伶商道文攀化生活?yuàn)Z特區(qū)2）商道領(lǐng)怨域財(cái)皇智社區(qū)3、版面風(fēng)鑒格：以LOGO的主色蠻為顏色斥組合體壁，多以集吉利色病為主，隱體現(xiàn)一旦種大氣厚而充滿侮激情之刺感，深無化和演腳繹商道奸文化內(nèi)摧涵。二、形象顏設(shè)計(jì)二）工地腦形象1）現(xiàn)場形恥象:將整個(gè)趟工地現(xiàn)辰場根據(jù)則建筑施緣瑞工的進(jìn)侍程和環(huán)昌境特色歉進(jìn)行包曠裝，全記面剖析即中國商甲道文化狗之內(nèi)涵亂，使項(xiàng)伴目的主醋題形象兆呼之欲號出。2）形象手滋段:工地路牌廣、工地圍踢板、工地耕氣氛等全語面樹立形鋤象;3）樓盤晌印象：文化味蛇情濃、炊樓盤素偉質(zhì)高、也專業(yè)性溝強(qiáng)、親股和力強(qiáng)昌；二、形象艷設(shè)計(jì)三）售汁樓處1、功能分遭區(qū)：接待區(qū)、礎(chǔ)洽談區(qū)、逢放映區(qū)、磁模型區(qū)、縫休息區(qū)、闖茶水區(qū)、燃簽約區(qū)、營會(huì)議區(qū)、汽財(cái)務(wù)區(qū)、既辦公區(qū)；2、風(fēng)格共定位：用古典端與現(xiàn)代狹的中式紅風(fēng)格相筑結(jié)合進(jìn)秤行裝修甚；3、立體空立間：通過點(diǎn)、腸線、面詮稻釋商道文刃化；4、精神木感受：通過氣、頃色、神展腐現(xiàn)文化品許位。二、形象男設(shè)計(jì)四）樣板擾房1、包裝原亡則1）以凸丈顯中式派生活意助境為原拘則;2）以不同儲顧客需求慶為原則;3）以貼大近“家您庭生活搶”為原聚則;4）以虛貧擬房屋負(fù)空間為釋原則;5）以模糊起現(xiàn)房、樣怒板房的界魯限為原則勻。2、設(shè)計(jì)襪要求我們對倘樣板房帥的要求閃要做到逝“五化餡”：時(shí)貼尚化、胞智能化許、環(huán)保姻化、人萬性化、惠細(xì)致化腫。二、形袍象設(shè)計(jì)五）會(huì)所蜂建議1、會(huì)所亦功能：集商務(wù)會(huì)突所、中年強(qiáng)會(huì)所、老搶年會(huì)所、別兒童會(huì)所璃、家庭會(huì)賭所為一體倍的多功能勺性；2、會(huì)所密內(nèi)容：健身房歡、室內(nèi)蠶游泳池噴、桑拿歐中心、讓棋牌室訊、桌球失室、乒惜乓球室護(hù)、網(wǎng)吧皮、投影低吧、商乏務(wù)場所院等內(nèi)容趁；滿足究業(yè)主生太活的基瞞本需求筑。三、策縮慧略設(shè)計(jì)一）銷售物主張?zhí)釤?、USP：中國商并道文化俘生活特寨區(qū)/商道領(lǐng)卡域嗎財(cái)智社裹區(qū)；2、詮釋：領(lǐng)會(huì)一切煤的理念及語精神，解秤讀商道,結(jié)合項(xiàng)剖目實(shí)際,創(chuàng)造項(xiàng)目拔買點(diǎn),整合項(xiàng)凳目資源,以及豐富芒產(chǎn)品內(nèi)涵,打造中枯式商道格文化生且活社區(qū)捐，將商內(nèi)道文化搬生活化鴿，樹立飼鮮明的碧市場形拳象。三、策略為設(shè)計(jì)二）推廣朵主題確定1、主題伙：商道領(lǐng)域搖財(cái)智訊社區(qū)2、詮釋：商道·領(lǐng)域作萌為江西破巨成實(shí)供業(yè)有限另公司的量一個(gè)錦然上添花扎之作，講我們要旅成為萬奇綠叢中復(fù)的一點(diǎn)啊紅；我居們不是若跟風(fēng)，斗也不是坑跟蹤，們我們要話做的是碗迎合目捧標(biāo)消費(fèi)亂者的心獲理特征踩，結(jié)合冤中國商香道文化酬特色，厲在理念卻上創(chuàng)新嗎，在營庸銷手法公上創(chuàng)新聯(lián)，獨(dú)樹漲一幟，釋創(chuàng)經(jīng)濟(jì)底效益、膚品牌效鹽益、社屆會(huì)效益木。三、策略扎設(shè)計(jì)三）市何場整合芹策略1、前期振預(yù)熱階釋段：創(chuàng)意廣告蔥，軟文炒溉作，樹立即形象。2、展示疤攻擊階腥段：加大戶外撥廣告、包磁裝形象通鋸路，加強(qiáng)鹽內(nèi)部認(rèn)購淚。3、示范污攻擊階放段：現(xiàn)場實(shí)咽景，報(bào)肌廣、雜漆志廣告銜、DM直郵為主金，電臺、退電視、網(wǎng)翅絡(luò)、PR公關(guān)活圓動(dòng)為輔紗，實(shí)行斥全方位仿動(dòng)線封士殺。4、市場肯攻擊階混段：生活方式逮，報(bào)廣、DM直郵為主期，PR公關(guān)活動(dòng)銳為輔，將稀賣場形象秀完美結(jié)合繼，掀起搶艙購熱潮。5、品牌攻擠擊階段：立足品質(zhì)渾，以PR公關(guān)活動(dòng)普為主，實(shí)愧行品牌攻謹(jǐn)擊。第五部分營銷執(zhí)行一、營銷扒前提一、營銷內(nèi)前提在營銷喝執(zhí)行之敢前，我吹們要做第好三方粒面的工段作，即右做好“菊三解”丸工作：改了解、稀理解、緞化解。1、了解產(chǎn)叛品和市場宰；2、理解客澆戶的心理介；3、化解主困難與里矛盾。二、營齊銷戰(zhàn)略二、營朽銷戰(zhàn)略經(jīng)我司板研究討牧論，對似整個(gè)營影銷執(zhí)行侄的戰(zhàn)略吊進(jìn)行總加結(jié)如下摔（十六還字方針款）：破溜立相濟(jì)他、虛實(shí)娘結(jié)合、奔軟硬兼訂施、奇臨正并用裕。二、營銷交戰(zhàn)略一)打好四堂場戰(zhàn)役——破立相濟(jì)1、“破”域之戰(zhàn)役——打破市舒場大門★實(shí)現(xiàn)握途徑：1）一場隆貫重的產(chǎn)品警發(fā)布會(huì)；2）一場創(chuàng)階意性的開孤盤儀式；二、營銷朝戰(zhàn)略2、“立桿”之戰(zhàn)永役——樹立產(chǎn)品務(wù)形象★實(shí)現(xiàn)燃途徑：☆一系場“商徑道文化廚”高峰擦論壇☆一掠次“南區(qū)昌青年籮”創(chuàng)業(yè)摸活動(dòng)；二、營異銷戰(zhàn)略二、做餓好五篇圍文章———虛實(shí)并甚用1、“虛絡(luò)”之內(nèi)漆涵——用幻想吸駛引“虛”之塞手法：1）一張光寶碟★制作鼠要求：☆大氣向，有幻想火；☆大斗觀，有橋視覺沖創(chuàng)擊力；☆大局淘，有立體豈效應(yīng)；☆大公為，有堤殺傷力殿；二、營鐵銷戰(zhàn)略2、“實(shí)忌”之內(nèi)嫁涵——用產(chǎn)品西說話“實(shí)”鏈之手法處如下：二、營銷燭戰(zhàn)略2）一本英樓書★要怎求：樓書是提樓盤的靜名片，島樓書設(shè)匙計(jì)應(yīng)遵帽循兩大耗原則：☆讓人憂們記得住筑，區(qū)別于知其他樓盤仙，讓人過竟目不忘；☆讓人信們留得住或，即要有徐內(nèi)容值得傳珍藏、值堆得品位；二、營銷扒戰(zhàn)略3）一本埋折頁★要求鑼：☆內(nèi)容駛詳實(shí)，文未字要言簡廚意賅；☆貼切報(bào)主題，要歌鏈接客戶機(jī)心理；☆緊障扣主題彈，凸顯狀文化生彩活化；☆生磁活理念杜，倡導(dǎo)鉗新生活晨方式；二、營銷桌戰(zhàn)略4）一本戶葉型手冊★要吉求：☆制臥作成一朋本精美畝的圖冊盾；☆有伙創(chuàng)意，竿凸顯平駝面感官漆和立體沫感覺二、營譯銷戰(zhàn)略5）一本“煩商道”讀梳本★特傷點(diǎn)：☆全面高闡述商道擾文化；☆表達(dá)姻特別的祥生活方蘇式；☆通常過畫面報(bào)和文字歲產(chǎn)生心職理沖擊揚(yáng)力；二、營銷合戰(zhàn)略三、演好獨(dú)兩手武功——軟硬兼持施1、“軟烈”之武傷功——軟性文育章炒作2、“硬”導(dǎo)之武功——硬性廣告怠開炮★功輸夫表演掌：☆大煉眾媒體青樹形象費(fèi)，小眾治媒體促楊銷量；☆大眾塌媒體打頭粥炮，小眾亭媒體做強(qiáng)紡化；☆軟煤新聞啟奮動(dòng)市場番，硬廣超告跟進(jìn)女?dāng)嗪?；☆先銷夕量樹立品工牌，后品耽牌帶動(dòng)銷浩售；二、營丙銷戰(zhàn)略四、練好督兩支隊(duì)伍——奇正并臣用1、“正”鉆之隊(duì)伍——坐銷★正之圍戰(zhàn)術(shù)：銷鳳售人員以英情感人、勸以理服人面、以巧留龍人、以勢臟奪人四大伙招式促進(jìn)楊銷售。2、“奇斑”之隊(duì)艱伍——行銷★奇之芹戰(zhàn)術(shù)：通燈過“激勵(lì)務(wù)”老客戶檔來帶動(dòng)新六客戶的購庸買。三、營寺銷戰(zhàn)術(shù)一）認(rèn)購裕期階段事項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容認(rèn)購期銷售條件取得施工許可證，拆遷證、施工工圖等，大型戶外廣告牌到位，客戶登記表安排到位。推出單位初步預(yù)計(jì)推出單位為5%銷售價(jià)格照原來定價(jià)下浮2個(gè)點(diǎn)銷售預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對銷售達(dá)到推出100%時(shí)，即時(shí)加推若達(dá)到推出單位的80%以上，視情況而定，如果潛在過多的客戶選不到自己合適的房型則要加推，如果大部分已選到，則停止。三、營講銷戰(zhàn)術(shù)二）開黃盤期階段事項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容開盤期銷售條件工地包裝完畢，銷售部包裝，路牌到位，銀行按揭落實(shí)，銷售道具備好，廣告安排、預(yù)售證、預(yù)售合到位。推出單位初步預(yù)計(jì)推出一期單位20%銷售價(jià)格照定價(jià)下浮1個(gè)點(diǎn)銷售預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對銷售達(dá)80%以上時(shí)，加強(qiáng)廣告宣傳力度，加推后期單位，利用已有人氣，一鼓作氣，乘勝追擊。若達(dá)到推出單位的50%左右，調(diào)整戰(zhàn)略，加強(qiáng)廣告宣傳力度。若推出的單位銷售尚未達(dá)到30%則立即停止廣告宣傳，封盤，總結(jié)銷售不佳的原因，尋找新的策略。三、營銷悼戰(zhàn)術(shù)三）強(qiáng)糧銷期階段事項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容強(qiáng)銷期銷售條件所有銷售道具、物料到位，廣告宣傳配備到位，相應(yīng)的促銷活動(dòng)有序推出。推出單位推出一期單位的50%銷售預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對若銷售達(dá)到主推單位80%以上，加推。若銷售未達(dá)到50%，立即查找原因，改變廣告推廣戰(zhàn)術(shù)。若吸收只達(dá)30%，立即封盤尋找原因，調(diào)整戰(zhàn)略三、營嗽銷戰(zhàn)術(shù)四）尾盤眠期階段事項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容尾盤期銷售條件配合一定的公關(guān)活動(dòng)和促銷手法，廣告力度加強(qiáng)推出單位全部剩余單位銷售價(jià)格視銷售的情況而定，可適當(dāng)提高1～2個(gè)點(diǎn)銷售預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對若銷勢一般，則立即尋找原因，加強(qiáng)推廣若銷售非常差，則立而停止廣告推行，重新調(diào)整營銷思路，制定出新策略。第六部頸分宣傳推翁廣一、推好廣前提一、推斑廣前提1、認(rèn)清營象銷推廣環(huán)渡境；2、認(rèn)知盡南昌地涼產(chǎn)廣告腿媒體；3、分析旱主流媒腹體與其羅他輔助夸媒體；二、推偉廣策略一）導(dǎo)入前期1、宣傳主跌題：中國絡(luò)商道文化燦生活特區(qū)2、策略供制定：1）布局：全面包裝丈，先謀定貌而后動(dòng)！2）布陣:攻城奪池扭，城區(qū)聯(lián)穿動(dòng)全市！3）布告：厚積薄前發(fā)，全尼勢鼎立嘗出擊！二、推拜廣策略3、特別僅戰(zhàn)術(shù)：1）基準(zhǔn)點(diǎn)——專業(yè)包條裝，全兼面樹立池其形象狗；2）切入旅點(diǎn)——一場別動(dòng)開生面眉的產(chǎn)品田發(fā)布會(huì)戲；3）發(fā)散點(diǎn)——“商道文隙化”系