某項(xiàng)目2期商業(yè)街銷售執(zhí)行報(bào)告

某項(xiàng)目2期商業(yè)街銷售執(zhí)行報(bào)告商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通世紀(jì)城千畝大盤商業(yè)物業(yè)運(yùn)作目標(biāo)：②項(xiàng)目整體增值：形成對(duì)世紀(jì)城整體項(xiàng)目運(yùn)作的價(jià)值支撐；①利潤(rùn)的重要來(lái)源；③展示價(jià)值；②成為項(xiàng)目增值舉措③具有展示價(jià)值①利潤(rùn)的重要來(lái)源住宅商業(yè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的作用2概況長(zhǎng)約180米，總面積10163M2；由內(nèi)街鋪位50個(gè)、一樓臨街鋪位37個(gè)、二層商鋪38個(gè)組成；一樓層高4.5米，二樓層高3.45米；店面進(jìn)深在8-10米間，面寬在3.8-5.1米間，柱距呈不規(guī)則分布，單位面積集中在40－120平方米間；3匯報(bào)思路東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街價(jià)值分析商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討4東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)物業(yè)的兩種類型：大型集中商業(yè)：如第一國(guó)際、華南MALL、世博等；臨街商鋪：如東城步行街、新天地商鋪等；5大型商業(yè)物業(yè)比較表名稱規(guī)模(M2)商業(yè)主力店(主題商業(yè))售價(jià)返租情況銷售率第一國(guó)際總70萬(wàn),商業(yè)11.6萬(wàn);步行街、大型百貨、超市、品牌專營(yíng)店、精品專賣店、主題樂(lè)園、風(fēng)情美食廣場(chǎng);1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商業(yè)70%；華南MALL總89萬(wàn),商業(yè)可售6萬(wàn)復(fù)合商業(yè)，八大營(yíng)業(yè)區(qū)域，集百貨、超市、飲食、娛樂(lè)于一體；1F:2萬(wàn)，2F:1.6萬(wàn)，3F:1.3萬(wàn)十年返租，前三年7%，后7年遞增5%。買鋪收一年租金銷售60%世博廣場(chǎng)20.8萬(wàn);商業(yè)16萬(wàn)集飲食、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、商務(wù)于一體的大型主題娛樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)1F:1.8萬(wàn)，2F:1萬(wàn)，最高2萬(wàn)多發(fā)展商控有6成經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)行開(kāi)業(yè)前期“反租承包經(jīng)營(yíng)”3.28開(kāi)盤；銷售40%地王國(guó)際廣場(chǎng)32.8萬(wàn);商業(yè)面積10萬(wàn)復(fù)合商業(yè)，集商業(yè)步行街、主力百貨店、專賣店、主題公園、娛樂(lè)場(chǎng)、風(fēng)情美食廣場(chǎng)、康體中心于一體1F:2.5萬(wàn)，2F:1.5萬(wàn)，3F:8000萬(wàn);————模式：確定一個(gè)新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數(shù)商家的運(yùn)作手法；6商鋪調(diào)查表租金和售價(jià)的關(guān)系東莞商鋪的租金回報(bào)率一般處于4%-5%之間的較低水平；7東莞商鋪調(diào)查小結(jié)購(gòu)買商鋪的客戶主要目標(biāo)是保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代，”主要體現(xiàn)了商鋪的價(jià)值，而被集中商業(yè)推廣所套用，誤導(dǎo)消費(fèi)者；商鋪售價(jià)及租金以城區(qū)政府為中心向四周呈遞減趨勢(shì)，但回報(bào)率比較穩(wěn)定；東莞商鋪的投資回報(bào)率在4.2％～5％左右，南城區(qū)的商鋪回報(bào)率略低（在4.0％～4.5%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經(jīng)營(yíng)的買家極少；8匯報(bào)思路東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街價(jià)值分析商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷9關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對(duì)比研究商鋪集中商業(yè)價(jià)值依托的基礎(chǔ)周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力；；周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；受經(jīng)營(yíng)狀況好壞的制約；價(jià)值的保障（風(fēng)險(xiǎn)）保值增值，低風(fēng)險(xiǎn)；取決于經(jīng)營(yíng)狀況，風(fēng)險(xiǎn)高；10關(guān)于東莞目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的思考大型集中商業(yè)的集中面世，給東莞商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展帶來(lái)極大的壓力。東莞城區(qū)需要多少商業(yè)物業(yè)？城區(qū)大型集中商業(yè)的面積已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)平方米；東莞城區(qū)大大小小的商業(yè)物業(yè)面積之和超過(guò)200萬(wàn)平方米；最近幾年全東莞集中面世的商業(yè)物業(yè)面積總量300萬(wàn)平方米；按照東莞四區(qū)的總?cè)丝?00萬(wàn)計(jì)算，人均商業(yè)服務(wù)面積超過(guò)2M2/人；2/人，上海市1.2M2/人；11世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析世紀(jì)城商業(yè)街——最大的商業(yè)價(jià)值在于未來(lái)升值潛力：位于東莞最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘猩钊?nèi)，生活圈內(nèi)的總?cè)丝趯⒖赏黄?0萬(wàn)人；將形成東莞規(guī)模最大，檔次最高的社區(qū)；將擁有含金量最高的客戶群體；五環(huán)路東莞大道世紀(jì)城四環(huán)路東泰凱旋城陽(yáng)光假日景湖春天景湖春天金地格林小城景湖花園世紀(jì)綠洲泛世紀(jì)商圈日漸成型12本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的可能性物業(yè)類型SHOPINGMALL吉之島、沃爾瑪?shù)却蟪猩虡I(yè)步行街專業(yè)市場(chǎng)問(wèn)題動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)平方米的大開(kāi)間，建筑形式無(wú)法滿足無(wú)法提供足夠數(shù)量的停車位如無(wú)特色，所在位置難以吸引足夠人流對(duì)住宅品質(zhì)造成影響可行性不可行不可行可以參照不可行以風(fēng)情商業(yè)街為主的運(yùn)作模式最為可行；13匯報(bào)思路東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街價(jià)值分析商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案14商業(yè)街的SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）：全街鋪；公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；；高起點(diǎn)的商業(yè)街規(guī)劃和品質(zhì)；泛世紀(jì)商圈的逐步形成；W（劣勢(shì)）：目前基本無(wú)商業(yè)氛圍，無(wú)法立即持續(xù)經(jīng)營(yíng)；O（機(jī)會(huì)）：街鋪是最受廣東投資者關(guān)注的投資型物業(yè)；公館二期集中商業(yè)即將動(dòng)工，三-五千平方米的主力店可望進(jìn)駐；T（威脅）：東莞投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大；大型集中商業(yè)的推廣力度和聲勢(shì)占據(jù)先機(jī)；營(yíng)銷策略讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價(jià)值的本源；通過(guò)設(shè)計(jì)全新的形象，形成差異化；降低置業(yè)門檻，有效擴(kuò)大客戶層面；打造泛世紀(jì)城商圈藍(lán)圖；15推廣形象的確定推廣名建議：

東方魅力

形象延展：與上海新天地，香港頂級(jí)娛樂(lè)明星組合投資的價(jià)值直接鏈接；經(jīng)營(yíng)組合：高檔餐飲；西餐、清吧；銀行、證券業(yè)；高爾夫藝術(shù)店等運(yùn)動(dòng)特區(qū)；書店、藥房、電器；美容化妝品、服飾；鮮花店、24小時(shí)便利店；16營(yíng)銷舉措2：產(chǎn)品包裝方式一：賣商業(yè)街物業(yè)；——“東方魅力”商業(yè)街，“地塊升值潛力”……。方式二：復(fù)合型金融投資產(chǎn)品——“東方魅力”商業(yè)街，“地塊升值潛力”，——東莞2004年最有吸引力的金融投資產(chǎn)品——最低首期，最高投資回報(bào)率的東莞商業(yè)物業(yè)投資品種操作方式117操作方式

拉高未來(lái)價(jià)值，降低現(xiàn)有的置業(yè)門檻；帳面定價(jià)=實(shí)收均價(jià)/79%；購(gòu)房時(shí)發(fā)展商一次性按照7%的年租金回報(bào)率支付三年租金；客戶購(gòu)買商業(yè)物業(yè)后由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，三年后可收回經(jīng)營(yíng)權(quán)自用；18案例分析假設(shè)某鋪位面積：40平方米，實(shí)收均價(jià)20000元/平方米，總價(jià)80萬(wàn)。普通銷售方式：首期四成，32萬(wàn)，賣金融產(chǎn)品：售價(jià)=20000/79%=25316元/平方米，總價(jià)1012640萬(wàn)；（首期四成應(yīng)付，405056萬(wàn)）；一次性返租三年抵扣首期年回報(bào)率7%，返還款212654萬(wàn)；客戶實(shí)際繳納首期款192400萬(wàn)，相當(dāng)于19%；降低首付；年回報(bào)率高出市場(chǎng)一般水平的80%；19營(yíng)銷舉措4：業(yè)態(tài)招商規(guī)劃B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1車庫(kù)車庫(kù)銀湖路一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層國(guó)際一線品牌折扣店?yáng)|方魅力酒吧特區(qū)餐飲類美容服飾特區(qū)茶館、咖啡館等等運(yùn)動(dòng)特區(qū)兒童迪士尼特區(qū)日常購(gòu)買類、如醫(yī)藥等書吧等日常服務(wù)特區(qū)鎖定目標(biāo)招商（如肯得基、麥當(dāng)勞）同一品牌，招商時(shí)承諾在商業(yè)借不出現(xiàn)第二家；進(jìn)行清晰的分區(qū)，如區(qū)，餐飲區(qū)，清吧特區(qū)、金融區(qū)等等，并增加臨街面集中排煙的設(shè)施，保證臨街面有做餐飲的可行性；——“點(diǎn)”對(duì)“點(diǎn)”有效控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的模式20營(yíng)銷舉措5：一本商鋪投資價(jià)值報(bào)告《泛世紀(jì)城生活圈商業(yè)投資價(jià)值報(bào)告》報(bào)告的結(jié)構(gòu)設(shè)定：泛世紀(jì)城生活圈的由來(lái)；專業(yè)的招商規(guī)劃；街鋪投資技術(shù)分析全街鋪，零風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品；最適合東莞人的投資物業(yè)品種；財(cái)富的貯存地；21營(yíng)銷實(shí)施方案東方魅力商業(yè)街展示攻略營(yíng)銷組織攻略——以“國(guó)際化”，“時(shí)尚”為核心的展示要求；——最大限度利用御膳坊；——以新聞發(fā)布會(huì)為推廣的引爆點(diǎn)，逐步蓄客，集中解籌。22展示攻略——Action展現(xiàn)商業(yè)氛圍和街鋪的臨街面氣勢(shì)：

局部店鋪的包裝展現(xiàn)東方魅力的時(shí)尚和國(guó)際化；高空氣球；豐富并且個(gè)性化的導(dǎo)示牌或門店牌；23展示攻略——Action1豐富并且個(gè)性化的店牌，可以形成獨(dú)具特色的商業(yè)街風(fēng)景；24營(yíng)銷組織攻略——銷售節(jié)奏2004年8月7月6月9月關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及條件前期預(yù)熱公開(kāi)發(fā)售7.17.20前期準(zhǔn)備階段：確定合作的廣告和禮儀公司；局部環(huán)境、櫥窗、燈觀光效果的展示；《泛世紀(jì)城生活圈商業(yè)價(jià)值報(bào)告》；招商工作開(kāi)始籌備；新聞發(fā)布會(huì)籌備；預(yù)熱階段：商圈人文及配套地圖；宣傳單張和戶型圖的制作和完成；售樓處的包裝；發(fā)售方案確定；完成價(jià)格表；7.18日泛世紀(jì)商圈投資研討會(huì)；公開(kāi)發(fā)售階段：后續(xù)媒體發(fā)布；營(yíng)銷策略的調(diào)整及后續(xù)方案制訂；推廣媒體形象強(qiáng)勢(shì)推廣期媒體投放（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、影視）；南城土地拍賣升值的話題炒作；軟文+廣告牌/認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布；世紀(jì)商圈投資研討會(huì)；持續(xù)銷售形象推廣期25匯報(bào)思路東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街價(jià)值分析商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討26對(duì)比項(xiàng)目的確定原