周友梅《資產(chǎn)評估學(xué)基礎(chǔ)》(第2版)配套題庫【章節(jié)題庫】第八章~第十一章【圣才出品】

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第八章房地產(chǎn)評估

一、單項(xiàng)挑選題

1．己知，被評估房地產(chǎn)中的建造物的資本化率為9%，土地的資本化率為6%，建造物價值占房地產(chǎn)總價值的60%，據(jù)此，被評估房地產(chǎn)綜合資本化率應(yīng)為（）。[東北財(cái)經(jīng)高校2022年研]

A．6.6%

B．7.2%

C．7.8%

D．8.2%

【答案】C

【解析】綜合資本化率=建造物資本化率×房地產(chǎn)價值比率+土地資本化率×房地產(chǎn)價值比率=9%×60%+6%×40%=7.8%

2．運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價值，其中收益額參數(shù)應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)的（）。[東北財(cái)經(jīng)高校2022年研]

A．實(shí)際總收益

B．正?？偸找?/p>

C．實(shí)際凈收益

D．正常凈收益

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益是通過首先測算房地產(chǎn)的正常收入和房地產(chǎn)的正常費(fèi)用，

然后用房地產(chǎn)的正常收入減去房地產(chǎn)的正常費(fèi)用得到的。房地產(chǎn)正?？偸找婵赡懿⒉灰欢ㄊ欠康禺a(chǎn)的實(shí)際凈收益，它是剔除了特別的、偶然的因素之后房地產(chǎn)所能得到的正常的、客觀的收入（有租約限制的除外）。

3．某評估機(jī)構(gòu)用市場法對一棟大樓舉行評估，挑選了三個參照物，其交易價格分離為110萬元、125萬元和130萬元，經(jīng)綜合考慮交易狀況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素后計(jì)算的三個參照物的修正系數(shù)分離為1.08、1.05和0.98，則該大樓的評估值最臨近于（）萬元。[河南財(cái)經(jīng)政法高校2022年研]

A．132.12

B．126.00

C．119.89

D．125.82

【答案】D

【解析】評估值=∑參照物×修正系數(shù)/參照物個數(shù)=（110×1.08+125×1.05+130×0.98）/3=125.82（萬元）。

4．用成本法評估土地價格時，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（）。[河南財(cái)經(jīng)政法高校2022年研]

A．囫圇開發(fā)期

B．囫圇銷售期

C．囫圇開發(fā)期和銷售期

D．囫圇開發(fā)期和銷售期的一半

【答案】C

【解析】在囫圇開發(fā)期和銷售期過程當(dāng)中，土地取得的成本并沒有部分或者所有轉(zhuǎn)移出去，因此要持續(xù)計(jì)息。

5．某在建工程為混結(jié)構(gòu)的樓房，總預(yù)算造價為2000萬元。按工程造價構(gòu)成，此類建造的基礎(chǔ)工程占15%，結(jié)構(gòu)工程占60%，裝點(diǎn)工程占25%，該工程已進(jìn)入裝點(diǎn)階段，已完成裝點(diǎn)工程的40%，該在建工程的評估值是（）萬元。[河南財(cái)經(jīng)政法高校2022年研]A．1500

B．1800

C．1600

D．1700

【答案】D

【解析】該在建工程評估值=2000×（15%+60%+25%×40%）=1700（萬元）。

6．教堂、小學(xué)、專用機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)的價值評估，普通相宜選用（）。[暨南高校2022年研]

A．成本法

B．收益法

C．市場比較法

D．殘余法

【答案】A

【解析】教堂、小學(xué)以及專用機(jī)器設(shè)備的共同特點(diǎn)是專用性強(qiáng)，而且不存在一個活躍的交易市場，同時收益性弱，只能使用成本法舉行評估，故市場法和收益法無法應(yīng)用。殘余法

主要用于建造物的估價，實(shí)質(zhì)上也屬于收益法。對于上述資產(chǎn)，普通采納成本法。

7．國有土地使用權(quán)出讓的最高年限按用途確定，其中工業(yè)用地為（）年。[暨南高校2022年研]

A．70

B．60

C．50

D．40

【答案】C

【解析】土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分離確定：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教導(dǎo)、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、消遣用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。

8．在房地產(chǎn)評估中，（）等于建造總面積除以土地總面積。[暨南高校2022年研]A．樓面地價

B．容積率

C．土地單價

D．單位建造面積地價

【答案】B

【解析】容積率，是指一個小區(qū)的總建造面積與用地面積的比率。對于進(jìn)展商來說，容積率打算地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒服度。

9．“三通一平”指通水、通路、（）和場地平整。[暨南高校2022年研]

A．通電

B．通訊

C．通氣

D．通熱

【答案】A

【解析】三通一平是指基本建設(shè)項(xiàng)目開工的前提條件，詳細(xì)指：通水、通電、通路和場地平整。

10．在房地產(chǎn)評估中，（）是根據(jù)城市土地級別或均質(zhì)地域分離評估的商業(yè)、住所、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。[暨南高校2022年研]A．路線價

B．交易底價

C．標(biāo)定地價

D．基準(zhǔn)地價

【答案】D

11．在地塊面積一定的條件下，容積率越高，意味著建造面積（）。[西南高校2022年研]

A．不變

B．增強(qiáng)

C．削減

D．不一定

【答案】B

【解析】容積率，是指一個小區(qū)的總建造面積與用地面積的比率。因此，當(dāng)?shù)貕K面積一定的條件下，容積率越高，建造面積越大。

12．某待評估住所建造物與參照住所建造物相比而言，室內(nèi)格局越發(fā)合理，由此引起待評估住所的價格比參照交易住所的價格高15%，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為（）。[西南高校2022年研]

A．100/115

B．85/100

C．115/100

D．100/85

【答案】C

13．交易實(shí)例土地每平方米價格為2000元，待估土地的環(huán)境條件達(dá)到交易實(shí)例土地的環(huán)境條件預(yù)計(jì)需要5年，折現(xiàn)率為