2022年貴州上半年房地產(chǎn)估價師制度與政策城鄉(xiāng)規(guī)劃的組織編制主體和審批主體考試試卷

貴州2017年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：城鄉(xiāng)規(guī)劃的組織編制主體和審批主體考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是．【2006年考題】

A：過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

B：市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

C：房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、選擇目標市場，通常要以細分市場為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個細分市場，通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工，來提高經(jīng)濟效益，這種目標市場選擇的模式屬于__。

A．選擇專業(yè)化

B．單一市場集中化

C．市場專業(yè)化

D．產(chǎn)品專業(yè)化3、主要職責是統(tǒng)一監(jiān)督管理銀行、金融資產(chǎn)管理公司、信托投資公司以及其他存款類金融機構(gòu)，維護銀行業(yè)的合法、穩(wěn)健運行的是。

A：中國人民銀行

B：中國銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)

C：中國保險業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)

D：中國證券業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、__不是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的合同。

A．土地使用權(quán)出讓合同

B．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

C．房屋租賃合同

D．商品房購銷合同5、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

A：稅金

B：拍賣費用

C：土地使用權(quán)出讓金

D：土地使用成本

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)，項目內(nèi)部未收回投資，每年的凈收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計__時的折現(xiàn)率。

A．等于零

B．大于零

C．小于零

D．無關(guān)聯(lián)7、由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過__年

A．1

B．2

C．3

D．58、房地產(chǎn)開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為。

A：合同協(xié)議書、投標書及其附件、圖紙、工程報價單或預(yù)算書

B：圖紙、投標書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預(yù)算書

C：合同協(xié)議書、投標書及其附件、工程報價單或預(yù)算書、圖紙

D：圖紙、工程報價單或預(yù)算書、投標書及其附件、合同協(xié)議書

E：借款合同9、是各級人民政府，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當?shù)刈匀?、?jīng)濟、社會條件，依法組織對轄區(qū)內(nèi)全部土地的開發(fā)、利用、整治、保護在空間和時間上所作的綜合部署和統(tǒng)籌安排。

A：國土規(guī)劃

B：土地利用總體規(guī)劃

C：城鄉(xiāng)規(guī)劃

D：區(qū)域規(guī)劃

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、北京天鴻寶業(yè)通過公司上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于__。

A．房地產(chǎn)開發(fā)投資

B．房地產(chǎn)置業(yè)投資

C．房地產(chǎn)間接投資

D．投資于房地產(chǎn)投資信托公司

11、某臨街深度30．48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121．92萬元．按“四三二一法則”，其相鄰臨街深度15．24m(即50英尺)、臨街寬度25m的矩形土地的總價為．【2004年考題】

A：53．34萬元

B：85．34萬元

C：106．68萬元

D：213．36萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、某購房者向銀行申請了4萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是元。(2005年試題)

A：204.08

B：345.18

C：508.91

D：666.67

E：借款合同13、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的__。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%14、具體承擔全國一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案系統(tǒng)管理的部門是。

A：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

B：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司

C：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部信息中心

D：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權(quán)益價值為（）萬元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.5816、在國有土地上房屋征收補償中，__應(yīng)當給予補償

A．未超過批準期限的臨時建筑

B．違法建筑

C．超過批準期限的臨時建筑

D．房屋征收范圍確定后，在房屋征收范圍內(nèi)的改建房屋17、在某居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑基底面積400m2，住宅總建筑面積1400m2，容積率1.4，則住宅建筑凈密度為（）。

A．28.60%

B．35.00%

C．40.00%

D．50.00%18、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為__。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%19、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權(quán)后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權(quán)的最高年限為年。(2009年試題)

A：38

B：40

C：68

D：70

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章20、建筑物凈收益=×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。

A：建筑物重置價

B：建筑物現(xiàn)值

C：土地價格

D：房地產(chǎn)價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、組成總體的前提條件是。

A：構(gòu)成總體的所有單位所有主要屬性都必須相同

B：構(gòu)成總體的所有單位至少有一個主要屬性相同

C：構(gòu)成總體的所有單位至少有一個主要屬性不相同

D：構(gòu)成總體的所有單位最多有一個主要屬性相同

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、下列成本費用中，不屬于土地儲備開發(fā)成術(shù)的是。

A：拆遷補償費及有關(guān)稅費

B：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用

C：貸款利息

D：建安費用

E：借款合同23、開發(fā)投資的投資者主要是（）。

A．賺取利潤

B．保值增值

C．獲得收益

D．消費24、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員。

A：1

B：2

C：3

D：4

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章25、__是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。

A．開發(fā)建設(shè)投資

B．正經(jīng)營資金

C．國家資產(chǎn)及其他資產(chǎn)

D．開發(fā)產(chǎn)品成本二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、是收集一手資料時最普遍采用的手段。

A：問卷

B：座談

C：電話

D：郵寄

E：借款合同2、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A．建筑平面布置

B．朝向、樓層

C．環(huán)境景觀

D．土地開發(fā)程度

E．房屋完損等級3、__之中規(guī)定了中國現(xiàn)行土地所有制性質(zhì)、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍及土地使用、管理制度。

A．《中華人民共和國仲裁法》

B．《中華人民共和國憲法》

C．《中華人民共和國土地管理法》

D．《中華人民共和國土地使用法》

E．《中華人民共和國民法通則》4、征收集體土地，土地補償費應(yīng)當歸所有。

A：縣級以上人民政府土地管理部門

B：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府

C：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

D：土地使用者

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上于（）。

A．土地總量有限

B．規(guī)劃限制

C．房地產(chǎn)不可移動

D．價值量大6、按負擔室內(nèi)負荷所用的介質(zhì)分類，空調(diào)系統(tǒng)可分為。

A：空氣一水系統(tǒng)

B：全空氣系統(tǒng)

C：全水系統(tǒng)

D：冷劑系統(tǒng)

E：集中式系統(tǒng)7、下列建設(shè)項目用地中，可以采取劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的有。

A：普通商品住宅

B：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

C：公立學(xué)校辦公樓

D：大型商場

E：經(jīng)濟適用住房8、下列關(guān)于投標的管理內(nèi)容，說法正確的是。

A：投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)

B：聯(lián)合體中標的，聯(lián)合體各方應(yīng)當共同與招標人簽訂合同，就中標項目向招標人承擔連帶責任

C：投標人可以以低于成本的報價競標

D：投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他公平競爭的投標人，不得損害招標人或者其他投標人的合法權(quán)益

E：投標人可以以他人的名義投標9、房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有。

A：合作開發(fā)方式

B：建成房地產(chǎn)抵押貸款

C：在建房地產(chǎn)抵押貸款

D：發(fā)行企業(yè)債券

E：房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款10、根據(jù)參與者的介入程度和品牌間的差異程度，可將消費者購買行為分為。

A：習(xí)慣性購買行為

B：尋求多樣化購買行為

C：化解不協(xié)調(diào)購買行為

D：復(fù)雜購買行為

E：隨意性購買行為

11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括．(2009年試題)

A：確立管理目標

B：制定維修養(yǎng)護方案

C：制定安全保衛(wèi)方案

D：提出預(yù)算

E：確定物業(yè)服務(wù)費的收費標準12、當成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值時，說明__。

A．房地產(chǎn)市場存在著泡沫

B．房地產(chǎn)市場不景氣

C．房地產(chǎn)市場很繁榮

D．房地產(chǎn)市場不存在泡沫13、城市規(guī)劃管理是一項政府行政職能，它包括__。

A．城市規(guī)劃編制管理

B．城市規(guī)劃編制審查管理

C．城市規(guī)劃實施管理

D．城市規(guī)劃實施監(jiān)察管理

E．城市規(guī)劃引導(dǎo)監(jiān)督14、收益性物業(yè)經(jīng)營費用包括。

A：人員工資

B：辦公費用

C：抵押貸款還本付息

D：保險費、房產(chǎn)稅

E：企業(yè)管理費及利潤15、三級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，其專職房地產(chǎn)估價專業(yè)人員占職工總數(shù)的以上。

A：40％

B：50％

C：60％

D：70％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、某寫字樓的建筑面積為8×104m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是__×104m2。

A．5.2

B．6.4

C．6.8

D．7.617、物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業(yè)投資__。

A．能夠保值和增值

B．受通貨膨脹的影響

C．貸款利率較低

D．經(jīng)營成本較低18、政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預(yù)計成本的。

A：1%

B：2%

C：3%

D：8%

E：借款合同19、房地產(chǎn)估價鑒定組成員應(yīng)當回避的情況不包含__。

A．與原估價機構(gòu)有利害關(guān)系

B．本人就是當事人

C．由拆遷當事人親自委托

D．與拆遷當事人有利害關(guān)系20、根據(jù)近因原則，保險賠償責任的確定應(yīng)根據(jù)__之間因果關(guān)系來判斷。

A．投保人與保險標的

B．被保險人與保險標的

C．保險事故與保險標的的損失

D．保險人與保險標的的損失21、對某房地產(chǎn)項目進行敏感必分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。

A．地價

B．建造成本

C．貸款利率

D．資本化率22、會計要素包括__等幾大類。

A．資產(chǎn)

B．成本

C．負債

D．利潤和費用

E．所有者權(quán)益23、房地產(chǎn)權(quán)屬登