XX假日廣場銷售代理投標文書

淮南陽光假日廣場銷售代理投標文書安徽雙龍不動產(chǎn)投資置業(yè)咨詢制定2003年7月18日第一部分陽光假日廣場市場調(diào)查初步分析報告陽光假日廣場與淮南市其他同類型市場的對比性分析陽光假日廣場位于蔡家崗臥龍山路與蔡新路交匯處，占地面積約70畝，規(guī)劃建筑面積8萬多平方米。整體區(qū)域?qū)俨碳覎徟f的商業(yè)地帶，已有20多年的商業(yè)歷史。根據(jù)淮南市的城市規(guī)劃，本項目屬于舊城區(qū)改造工程，規(guī)劃設(shè)計為蔡家崗新的中心商業(yè)地帶。（一）地塊分析汁整體地形呈病方形，四條略道路交匯而墊成，易于規(guī)弦劃設(shè)計。胖北至淮南市鋒政治、經(jīng)濟存、文化中心直的田家庵區(qū)奉，南通古城齒壽都鳳臺，嘉西達八公山財風景區(qū)的必和經(jīng)之地。透周邊銀行、素交通、醫(yī)院給、學校等基河礎(chǔ)設(shè)施成熟小，配套齊全茫。耗蔡家崗中心烏區(qū)域，人口密集中，流量訂大。捉淮南集中的著煤礦區(qū)。嫌商業(yè)基礎(chǔ)堅棒實，氛圍濃城厚。這（二）同類求產(chǎn)品分析沈圍繞陽光假寫日廣場周邊舞已形成幾條榮特色街：長1、澳門商娃業(yè)街與香港拋街歷史同等境，屬于老的坡商業(yè)街，商遠業(yè)品種主要謠以服裝、鞋閘類為主，人染氣較旺。滲2、床上用呼品一條街，嚴整條街一百威米長，主要榴客戶對象為兄附近居民和個周邊縣鎮(zhèn)批洪發(fā)客戶及單席位團購。京3、家具一誼條街，已建陣成六年，初英具規(guī)模。矛4、其他零大星商業(yè)街主是要經(jīng)營服裝膊、鞋類、五潔金、百貨類滿，分散范圍當較大。虛5、長江商殲貿(mào)新區(qū)，主虎要經(jīng)營建材絕、服裝、鞋賊類、百貨等歌用品，實力投較強、操作輔手段較先進進，是新香港嗓街主要競爭瓦對手。好（三）消費游群體分析魄1、固有商夕戶群驗陽光假日廣撕場三個單元禿，商戶15此2戶，主要傾經(jīng)營服裝類碧商品，檔次逐以低檔為主眼，絕大部分需經(jīng)商數(shù)十年萬，收入穩(wěn)定掙且較高。購賴買用途主要昆是自己經(jīng)營統(tǒng)或租賃經(jīng)營進。撓2、周邊散郊戶群胳澳門街、床脈上用品一條千街、家具一袍條街等經(jīng)營攜戶，經(jīng)營品蠢種、規(guī)格比概陽光假日廣驅(qū)場相對高檔擁，收入較高彈，是陽光假口日廣場主要珍的目標客戶抄。覽3、社會游詠資透本市區(qū)縣政負府、企事業(yè)奶單位和私營民業(yè)主，收入壘豐厚、穩(wěn)定錢，屬于淮南捐中高收入階毅層，是陽光黃假日廣場一貢部分目標客爸戶。暈4、外省招輩商客戶綠吸引外省投俯資經(jīng)營戶入伶場，形成窩特色經(jīng)營種陷類借，特別是非江浙一帶招聯(lián)商引資。肌二、關(guān)于產(chǎn)與品粗產(chǎn)品本身的刮投入可以說誰是看的見、茅摸的著的實欠實在在的營很銷行為，它護對銷售的影住響力是其他亭營銷方法所距無法取代的檔。往往開發(fā)廉商對產(chǎn)品的拉投入不惜工漲本，價格等溫其他策略也腔沒有什么差崖錯，但實際我結(jié)果確依舊仁得不到市場隆的青睞，究吸其原因我們誦認為產(chǎn)品策篇略也不單純異是費用的增誓加、功能的述提升，它更唇是順應(yīng)市場礙的一種營銷怎行為。所以我我公司建議籌：銅1、市場規(guī)鑄劃應(yīng)該和客介源相吻合，質(zhì)符合市場需野求而定。裁2、市場規(guī)糊劃應(yīng)該順應(yīng)粒和引導消費號時尚。蕩3、市場規(guī)吳劃應(yīng)兼顧實酒際銷售的需衡要，注意恰如當?shù)膽?yīng)對。岸三、關(guān)綱于我們的營飛銷理念釋傳統(tǒng)的營銷恒理念從20邊世紀初誕生名以來，一直屯成為市場營酒銷理論無可路動搖的基石麥，也指導著晌目前合肥、腰淮南等及其持他省市各個視房地產(chǎn)代理砍公司的營銷托策劃工作，激其主要從產(chǎn)定品、價格、簽地點、和促迎銷四個因素林來闡述市場飲營銷工作的艘全過程，通截過這四個因武素的不同組座合來提高營凡銷工作實績貫。這一理論丑的出發(fā)點是革賣方，而目倦前安徽房地咳產(chǎn)市場已經(jīng)錘逐步從賣方犯市場向買方塌市場過渡，蹄特別在淮南爹商業(yè)房地產(chǎn)棟市場競爭趨余向激烈。伴谷隨著房地產(chǎn)散開發(fā)商的增蜜多，房地產(chǎn)濤開發(fā)項目的委增多，消費據(jù)者選擇空間盡的日益加大級。傳統(tǒng)營銷毯模式已經(jīng)不卵符合目前市訂場的要求。圓所以我們采夢取以顧客需險求為出發(fā)點基，建立在買斥方市場的基剪礎(chǔ)上的一種籍新的模式。薦我們從顧客瓣的需要和欲舍望、對顧客趙的成本、便鋒利和溝通四殊個方面完美逆組合指導我恥們的營銷策沉劃全過程。叫我們通過與旁客戶的充分芳聯(lián)系和交流旋，了解客戶慶的有效需求哥商品和所需尼的便利服務(wù)掛，對市場規(guī)躺劃進行符合妹客戶群購買也愿望的定位僵。催關(guān)于一期銷專售遺留問題鋤關(guān)房產(chǎn)證費瓣用的問題。喬有關(guān)房屋公石攤面積的問世題。慨有關(guān)延遲交嚼付的問題。罩有關(guān)房屋設(shè)盞施配套的問跌題。關(guān)于價格荒4000元急的門面房均攏價對于淮南刊地區(qū)市場承身受能力有一紫定的市場風炸險。根據(jù)測介算，目前定鬼位的價格對喂我們是一種猾風險，需要久對淮南商品睛房市場進行候綜合考察，艦需要對消費掃者心理價位裝承受程度進礦行科學判斷傲。對于專業(yè)皆市場，通過枕市場調(diào)查及股研究發(fā)現(xiàn)：賽先做市場后付做產(chǎn)品。通散過比較可以聞發(fā)現(xiàn)：合肥滋的安徽大市炕場精品電器泄廣場、輕工捉商城是先做怕產(chǎn)品，后做錦市場，至今鞭效果很差。悄而長江批發(fā)貫市場和漕沖狹批發(fā)市場是須在市場已形映成規(guī)模后再緣做產(chǎn)品，效斧果極佳，所鬼以在營銷行鉗動方面興市僑旺市是市場泄成長的關(guān)鍵欺。筋關(guān)于合作的板有關(guān)問題耐本次參標我控公司希望在汁公開、公平反、公正的評箭標環(huán)境里與奏各家參標公礎(chǔ)司競爭該項桂目的全程營悅銷策劃及銷江售代理權(quán)。呢我公司通過術(shù)對淮南陽光租假日廣場的尺效益綜合評糕估及前景分惑析，決定按答照項目總銷簽售額的百分舍之三提取項烤目傭金為該盆項目正常辦班公費用及運日營資金（包谷括廣告費用螺）。守鑒于后期市測場繁榮，我縣方考慮部分推商面以租代胸售形式對外涉招商（主要工對江浙一帶端），前期費姑用由開發(fā)商搜支付，費用鏟在后期可協(xié)何商扣除（具爪體細節(jié)另議盟）。頌同時考慮到熄陽光假日廣寶場項目銷售敢溢價空間較劫小，我公司復建議在銷售散溢價部分可餃以和貴公司析按照以下分夾成方案執(zhí)行障。具體由甲就乙雙方協(xié)商涌制定。給a)在基價克基礎(chǔ)上，每狠平方米超過分100元，權(quán)按二八分成溫，甲方八成屋，乙方二成癥；命b)在基價役基礎(chǔ)上，每勾平方米超過牛200元，暮按三七分成兔，甲方七成棚，乙方三成遭；平c)在基價墨基礎(chǔ)上，每乒平方米超過梳300元，隙按四六分成爐，甲方六成臘，乙方四成歉；詞d)在基價追基礎(chǔ)上，每集平方米超過往400元及橋以上，均按賀五五分成，系甲方五成，釀乙方五成。俘（五）另外傍有以下及各茶方面在本文詞書第二部分遺將有詳細闡滑述。際1、一期問餡題的解決方座案獎2、一期及仇二期市場的著啟動和興市頌旺市靈3、招商方殼案（初步）獨4、拆遷戶研安置工作敲5、商廈、付酒店、餐飲及娛樂廣場和膏中庭廣場人憂氣及商業(yè)氛召圍互動閉6、基價確瓶定(基價有影待淮南詳細插的商業(yè)鋪面扶市場調(diào)查結(jié)嬸束后，與開唇發(fā)商進行討品論確定)葉第二部分斥幾個忘需要關(guān)注的饑問題策一、一期遺謊留問題的解勵決邀一期遺留問梳題主要集中柔在房產(chǎn)證費榨用問題、公誠攤面積問題扔、延遲交付冠問題、房屋陵設(shè)施配套問江題。究其產(chǎn)春生原因可以統(tǒng)總結(jié)如下：淘自身問題，沙開發(fā)商銷售載手段不嚴謹逆，容易被人徹找到破綻，布以此討價還叢價；嬸經(jīng)營戶問題疼，由于項目墊一期有很多涌回遷戶，而期這些人很容礙易抱成一團快形成強勢團巴體，以團購蒸名義要求開牌發(fā)商允諾其碰無理要求；榜其實上述四捎個一期遺留獻問題產(chǎn)生的敞原因是陽光蝕假日廣場屬媽于熱銷樓盤陶，商戶抱著幻僥幸的心理榆渴望以最低語成本獲得最構(gòu)佳的商業(yè)鋪液面，其實他塌們抱著一團晝，正是說明救他們看好本距案，我方認允為一期問題尖可以以下策屆略解決：娃策略一：“匠拖”，購買休一期的大部葡分都是經(jīng)營臭戶，較少投舅資者，其缺煤乏必要的營拐業(yè)場所，必蟲然會影響他律們正常收入飄盈利。他們漆是“拖”不委起的。該策林略缺點主要鋤是會對開發(fā)銅商的形象有捉所影響。叨策略二：代摔理商介入，石全新和嚴謹欺銷售模式，蒜統(tǒng)一的口徑忙，開發(fā)商選謀擇代理公司寸處理一期遺媽留問題最佳撤選擇。對于脾客戶提出的陷無理要求，笨我方以合法依而嚴謹?shù)匿N腫售模式應(yīng)對榜。正策略三：舉彎行業(yè)主聯(lián)誼悶會，邀請政盯經(jīng)要人參與涌，并發(fā)表講挎話，講話內(nèi)孤容可以和爭躍端焦點無關(guān)從，但主要突混出項目自身揭，同時加深黃開發(fā)商與業(yè)鋒主之間的感債情，并小退分一步，讓業(yè)正主有商討的煉余地。銅策略四：造乎勢策略，使蜓本案成為熱戴銷樓盤，造郵成一鋪多人稈搶購現(xiàn)象，益給一期客戶琴造成心理壓羊力，迫使其知盡快與妥協(xié)有。同時針對鵲一期部分心像里脆弱客戶滿進行說教，戲展開心理攻盡勢，迫使其星盡快成交，跳瓦解客戶團黎體。豎策略五：提繩升二期銷售竊價格，使一勝期客戶經(jīng)營廢及投資利益膛得以保障，諒使客戶心理腦認為自己購債買的鋪位物花超所值，滿漁足他們對物跡業(yè)追漲心理尼。陣二、一期及筋二期市場的輩啟動和興市屑旺市曉一期及二期縣的啟動和興坐市旺市關(guān)乎滿市場成長的秘重要步驟，培興市旺市最勾重要的是造拋就人氣，批爹發(fā)類市場要腸的是人氣，遞零售類市場車更需要要人譽氣來拉動市節(jié)場繁榮。本頸案屬于批零醋兼營的綜合語性市場，以塔零售為主，碧其人氣聚斂祖對市場的啟風動和興市旺姨市有著重要搖的作用。本仔案相對其他銀競爭對手，罷其自然人氣翅濃厚，為了非錦上添花，矩我們可以采膏取項目造就澆的市場人氣耕策略很多。鵲諸如：先建燒造公建（如壩廣場、噴泉說、小品等可爐供休憩、欣捎賞、聊天的吃場所）將自攤?cè)蝗藲馕莸奖景脯F(xiàn)場劉；或者建造杰下沉式舞臺盲，免費給別糕人作活動，樣將人氣聚斂擁到本案現(xiàn)場娘；或者隆采取設(shè)置流伍動小推車于會道路兩側(cè)，坡突出通道的腥狹窄，渲染掛人氣興旺。璃對于一個項樸目特別是市棵場，宣傳造穿勢作用非常微大，靈活的愚造勢手段和袋策略會促進叫項目銷售，泊縮短項目銷課售周期，快求速回籠資金最，更可以造坡就人氣。我莫們采取以下說策略造勢。廳1、我們的舍公關(guān)活動造撞勢策略龜政經(jīng)人到場妖造勢策略：傭以項目為淮摘南舊城改造痛之典范為主混題，邀請政嚇經(jīng)人物現(xiàn)場廈參與剪彩，茶并致詞。們聯(lián)誼活動造裙勢策略：對脫收集到的準續(xù)客戶資料加乒以統(tǒng)計，并州邀請參加我擦們的聯(lián)誼活虎動，安排一燦定的節(jié)目并駁請一些已經(jīng)薪簽合同客戶真進行講話，熟提出對我們侵的市場的評題價，拉動其秤他客戶購買腔信心，促進筒銷售。最后糠免費留影，慎和客戶建立譯密切關(guān)系。府舉辦大型記膜者招待會，洗發(fā)布“淮南怕舊城改造典慣范工程”—幅—陽光假日胡廣場正式對標外發(fā)售，造箏成項目在該睛區(qū)域的前景李和未來美好望的發(fā)展趨勢師。肉2、策劃展懇銷會造勢策絨略：以立體任廣告加強勢春媒體宣傳自全辦“淮南舊符城改造典范注工程”——購陽光假日廣騾場商品房展途銷會，造成羨項目轟動效疑應(yīng)。并在展未銷會現(xiàn)場統(tǒng)巴籌安排好假象客戶與銷售閉人員的配合司問題。喬3、項目推衣出前訂價策研略——制造洗銷售勢能腔入市時的訂例價造勢極其收重要，我們面通過前期項義目包裝、銷遇售現(xiàn)場、廣梳告宣傳、環(huán)外境營造等方相式造就項目幅的規(guī)劃性、盯品質(zhì)性，塑像造項目的高舍價位形象，掛極大的提升合項目在消費扯者心目中心聾理價格。以俗低價入市，傳使心理價格乞與入市價格嫩形成較大差敢距，形成銷血售勢能。煩三、招商方竹案（初步）在本案商業(yè)面柄積較大，僅馳靠消耗淮南灰地區(qū)的經(jīng)營咐戶及投資者廚難以實現(xiàn)資敲金回籠的目紫的，加之商蝶貿(mào)中心的東笨移的趨勢日挪漸明顯，而章淮南市與本標案類似的競捉爭對手較多閃，面對的銷易售壓力較大尋。故在維持庫老香港街業(yè)柜態(tài)的同時，薯對外進行業(yè)陽態(tài)招商，使貓陽光假日廣籮場產(chǎn)生、發(fā)其展、繁榮。握招商易于形認成團購，降臺低銷售周期薪和費用，對也于開發(fā)商和瞞代理公司都攻是有利的。輕招商不是在三于銷售，在低于打造一種申雙贏的模式助，本案招商證分為兩大組鄉(xiāng)團。聚（一）普通型門面房招商障（銷售）抬我方經(jīng)過多仁年市場運作把及成功經(jīng)驗耀，項目要想信招商成功，刃必須具備以伴下幾個方面銷：城市的經(jīng)胞濟狀況、市此場定位、市精場的位置、饞商業(yè)輻射范稈圍、客戶的奧網(wǎng)絡(luò)資源及填政府相關(guān)優(yōu)色惠政策，其鴉中客戶的網(wǎng)恒絡(luò)資源是最授主要的方面無，也是最難效開展的一面澡。因此，我賤方考慮建立棕以下幾個方沃陣，進行組劇合招商。癥1、海寧皮梯件城肅主要廠家代測表：陳林江完，自己生產(chǎn)慮產(chǎn)品并代理覽“雪豹”品圾牌。債楊明虎，自埋己生產(chǎn)產(chǎn)品障并代理“狼錢神”品牌。銀主要意向廠傲家：40—唇50家主要方式：膚（1）召開翠懇談會：利消用成熟網(wǎng)絡(luò)墊即廠家代表驕陳、楊等人完的引進，發(fā)肌放邀請函至意當?shù)刂麖S各家。主要介主紹宣傳本項徐目（陽光假責日廣場）的肝背景、規(guī)模駁、規(guī)劃用途糠、位置、產(chǎn)糊品劃分、基歸價及各項優(yōu)筍惠措施（期看間發(fā)放產(chǎn)品莊說明書和相琴關(guān)證件）。拘（2）業(yè)務(wù)告洽談會：經(jīng)晝過兩到三次糟的懇談會后歌，對有意向美的廠家，組幟織其赴淮南酸實地考察，綿考察完畢，郊安排部分廠抽家首先交款籌定位入駐，輸從而帶動其去余廠家加盟驕入駐。鉛2、南通床劍上用品城坡主要招商地啦點：川港、詠張芝山、海稿門等地融主要廠家代丟表：姚鳳元塌、施偉類主要意向廠固家：30—宅40家筍主要方式：奏（同上）3、小商品愚主要招商地漂點：東陽、創(chuàng)義烏、浦江丸、永康等地餡主要廠家代候表：陳天鵬訊、馮小明、買黃林志、張披斌、陳天星花主要意向廠趕家：80—隱100家辟主要方式：狐（同上）晚4、路橋塑雅料制品城資主要招商地徒點：路橋、民黃巖等地炭主要廠家代櫻表：李小明棉、馮良雪、絮徐建明引主要意向廠兩家：20—牢30家聚主要方式：晚（同上）梅5、文化音塑像制品城陸主要招商地坡點：河南鄭鑒州、溫嶺等黎地尚主要廠家代齒表：張建兵護主要意向廠臺家：30—辨50家走主要方式：烏（同上）跟6、精品電簽器城（擬）歉（二）商場螞、餐飲娛樂雅機構(gòu)、酒店羽的招商景對于商場、內(nèi)餐飲娛樂機船構(gòu)（美食一盡條街和三層便）和酒店的肝招商，其方座式宜賣宜租粉，兩種皆可培，視開發(fā)商以的資金狀況曾而定。從長哥期效益和融簽資渠道來看庸，租賃的投帥資回報率更返高。我方負幟責代理招商播。濾1、商場招戚商皺招商目的：配提升產(chǎn)品檔鄭次、綜合各顫種業(yè)態(tài)、造腳就市場商業(yè)玻氛圍，帶動姻市場品牌知失名度。晝招商目標：婚安徽商之都考、合肥百貨屠大樓、樂普信生商廈、百忘盛逍遙廣場龍或廣州的大漠型商場。卻招商方式：借（1）主臟動接觸課完是（2）報蓋媒發(fā)布招商霜訊息叉姻醋（3）寄螞發(fā)項目簡介莖（樓書）登莫仔（4）發(fā)炎邀請函，召窗開項目解說華會史惱算（5）業(yè)飾務(wù)公關(guān)社2、餐飲娛莖樂機構(gòu)招商吸招商目的：罪整合餐飲資嚇源、發(fā)揚餐炕飲文化，提霞升陽光假日豪廣場商業(yè)價題值。沿招商目標：蛾餐飲主要針村對賣當勞（竟肯德基）快秩餐連鎖機構(gòu)中；三河四子某餐飲文化公彎司（三河酒飽家）；傣妹博（一點紅）身火鍋及相關(guān)筍特色餐飲機件構(gòu)。娛樂機鏟構(gòu)主要面對捏于歌廳、舞視廳、棋牌室斥、臺球室、閱桑拿、美容竟廳等。角招商方式：冰同上徒3、酒店招制商興招商目的：皂搶占市場空阻白點、創(chuàng)品惱牌項目，為棉開發(fā)商和項黃目本身創(chuàng)造腿利潤的同時洗，造就名牌們效應(yīng)。世招商目標：憑蜀王、金滿集樓、香格里黑拉等的知名眠酒店進駐。焰招商方式：居同上誕四、拆遷戶爬安置工作模拆遷戶是陽約光假日廣場須的固有客戶鎮(zhèn)群，其忠誠北度高，經(jīng)營僑多年，有了無一定的客戶捧網(wǎng)絡(luò)，他們籌的支持對陽工光假日廣場豐的成長有著季非常重要的照作用。如果常由于拆遷，章導致他們無姜法正常經(jīng)營密，造成客戶導流失于其它事市場乃是我伶?zhèn)兊倪z憾和愁需要避免的匪問題。我公曲司提出以下乒意見供開發(fā)樸商借鑒參考村。友項目分期拆今遷、施工，毯另開辟部分祥零時簡易門還面房原面積赤返還。（建閱議）率出臺一定的費優(yōu)惠政策針碼對這一部分拴客戶，提高始這一部分客巾戶對開發(fā)商膛的忠實程度縮，同時也體殃現(xiàn)開發(fā)商對否待拆遷戶的什一種人性化彈思想。閃拆遷工程之反前，召開拆步遷戶與開發(fā)酒商見面會，察開發(fā)商在會酒上公布拆遷兆戶安置工作喬及陽光假日反廣場二期建昌成后，對待肉這部分拆遷津戶的優(yōu)惠政扒策措施，穩(wěn)旺定這部分客按源心理，形貌成對開發(fā)商煎項目的心理繭依賴。塔通過摸底調(diào)泡查出拆遷戶毫中比較有影裹響力的大戶殊，通過我方弱和他們溝通酸，承諾給他尺們一部分優(yōu)娃惠政策，使壓這部分人站灣在我方立場撒，通過利用啄他們?yōu)槲曳剿挤€(wěn)定這部分騾客戶的工具逆。鴨先期工程為愁拆遷戶準備堤，建議先期籠工程選擇次叉佳位置提供宿給拆遷戶。世五、商廈、稠酒店、餐飲鏟娛樂廣場和陵中庭廣場人痰氣及商業(yè)氛免圍的互動率商業(yè)氛圍因幻人氣凝聚而橫繁榮，凝聚杏了人氣也就日抓住了商機格，本案定位弱為“集餐飲鼻、娛樂、休抓閑為一體，飲以經(jīng)營環(huán)境養(yǎng)舒適、業(yè)態(tài)逢種類多元化興、市場管理簽規(guī)范、售后頸服務(wù)完善，居囊括高中低奴檔商品的大維型批零商業(yè)思中心”，那倒么如何讓商個廈、酒店、蛛餐飲娛樂廣現(xiàn)場和中庭廣乎場人氣及商橫業(yè)氛圍互動漸，為開發(fā)商但和購買客戶賄造就商機，箏成為營銷策刺劃需謹慎考貪慮的問題。越我方認為可奉以從以下幾寸個方面推動答市場發(fā)展。央前期完成對蕩知名商廈和臭酒店的招商去，由知名商乞廈和酒店的食合作入駐，喉為陽光假日榨廣場增添第辱一份商機和運人氣，也造殿就了陽光假圓日廣場賣點為之一。腐大眾消費餐催飲機構(gòu)入駐擴招商，如“議火鍋城”、時“麥當勞”描等，其入駐答加盟拉動美膜食一條街人紗氣，為本案威增加第二份曉商機和人氣墻，也造就了怪陽光假日廣浩場賣點之一唇。次前期工程完征成中庭廣場蹤建設(shè)，以噴敘泉、小品等聞個性化設(shè)施險吸引周邊閑捆雜路人，并廣提供休憩、瞎聊天等場地予，拉籠周邊帳人氣，帶動劣本案第三份做人氣，增強唯購買者信心陷。鍬設(shè)計下沉式殲舞臺，為其毯他產(chǎn)品免費窯提供活動場卸地，同時為留本案今后S圾P活動提供創(chuàng)場地，目的馬在于吸引周松邊人群，形有成本案第四番份人氣，造濱就商業(yè)氛圍耕。離拆遷戶安置漿場地，憑借無其數(shù)十年的婦經(jīng)營形成的思客戶網(wǎng)絡(luò)，肯其日常經(jīng)營譯帶動本案第湖五份人氣和零商機。同時匹本案先期工牽程建議提供主給這部分客請戶群體。聚其它特色經(jīng)晝營產(chǎn)品的招翼商，分幾期沙進行針對性畫招商，以“矛做一個區(qū)域衰、繁榮一個費區(qū)域”的招齒商思想，其影入駐加盟為占本案造就第易六份人氣和窩商機。丘眾多商戶加畏盟入駐，對認三層娛樂休繭閑廣場進行碧招商，以前失期入駐商戶符及造就的商吼機和人氣，侮對外進行宣涂傳招商，為叼本案增添第樣七份人氣和俊商機。找第三部分鑼營銷祖計劃書一、概要核淮南市蔡家冷崗區(qū)一直是奴淮南較為著蹦名的商品集匆散地，其商吉業(yè)形式主要炸以私營企業(yè)御的批發(fā)零售負為主。芳草洽園大市場、嫂老香港街、鑼澳門街、下諸崗一條街等榨各類市場混譽雜在較為集窯中的區(qū)域內(nèi)丈，形成了旺你盛的人氣。雖近年來淮南豐市的城市開殿發(fā)和改建工敲作正逐步進除行，此次老酷香港街的改搜建工作正是輔其中的第一猾步，也將為役今后的整體嶄改造建立一取個示范。金題蝸牛房地產(chǎn)思公司作為新映興的房產(chǎn)企筒業(yè)，品牌知拘名度不高，銹銷售專業(yè)化啊程度低，此何次為整體香單港街改建項洞目提供了整怒體規(guī)劃的藍搭圖，并與安其徽雙龍不動爬產(chǎn)置業(yè)投資虛咨詢公司合永作該項目的健整體策劃推居廣。喬房屋建筑乃詢百年大計。膠本方案旨在烈為房地產(chǎn)業(yè)歲主提供一個泄準確無誤的譽投資方向，騙通過對市場釘?shù)目b密調(diào)查邁，機會與問六題的審慎分染析、市場營蓬銷策略的周郊密設(shè)計以及蠻行動方案規(guī)椒劃的確定等杰，目的在于弊能使“監(jiān)播傘特性更加突貢出，銷售利而潤更加可觀躁且更容易達真到銷售目標座。章二、地區(qū)環(huán)腥境現(xiàn)狀分析1、位置夕陽光假日廣振場坐落淮南冊市蔡新路與夏臥龍山路交鳳叉口，選址姻在謝家集中衡心地區(qū)黃金絨地段。項目抹基地由臥龍?zhí)瞪铰泛筒绦聯(lián)崧穭澐譃閮蓱?yīng)塊。從考察辦分析蔡家崗梨區(qū)有兩條主圖要商業(yè)干道繁，即為蔡新鈔路與臥龍山次路。而蔡新依路已發(fā)展成你為本區(qū)最繁望華的商業(yè)板踩塊，集商業(yè)扔、住宅、消警費、餐飲、黎娛樂為一體欺的相對高級躍的商業(yè)貿(mào)易未中心；臥龍穿山路原把舊淋香港街一分坦為二，凝聚踢了老香港街檔大部分的人雁氣，其將具朽有同樣的發(fā)咬展?jié)摿?。從掛目前陽光假含日廣場所處態(tài)的整個區(qū)域狂來講，本案銷具有其他項葡目無可比擬啊的位置優(yōu)勢晨。希2、消費群耍分析沾便利的交通嘆，充足的人撞流量崇良好的購物班環(huán)境，形成丹規(guī)模添要有專業(yè)市膀場的劃分，徑井然有序竊統(tǒng)一的管理什，包括營業(yè)料時間的一致席性糾以大眾化產(chǎn)薦品為主，兼棋顧部分中高后檔和高檔商糧品漁商鋪建筑要阿合理、美觀夠、質(zhì)量要有怕保證降有較高的知孤名度四3、環(huán)境質(zhì)避量宴工程所在地羽面臨大型的僵回遷住宅，竟周邊分布謝慮二礦東村、荒北村、西村益、中村，礦短建村、三十簡三處高層住悅宅、勘探村紹、謝四村、瘡礦二院住宅誼小區(qū)等，其兵凝聚著濃厚皆的居住氛圍到和人氣。而捧地段所處位工置商業(yè)氛圍蛛濃厚，有2漂0年商業(yè)歷葉史，客戶心斥里忠誠度高始。加之交通瓣便利，教育角機構(gòu)林立，撒可提供很便保利的生活環(huán)煎境，包括商和業(yè)、居住、斜消費、休閑年、餐飲等。撲4、建筑配辯置輕采用中庭廣誦場向兩翼伸趁展呈規(guī)則四輔邊形規(guī)劃，死在日光角度疏、通風方位繞、視覺效果浪上均有最佳綁表達。其功蟻能劃分為：慣1、陽光假潮日廣場大賣寺場（開發(fā)商倦定）：單體裂建筑面積1云0000㎡括，四層建筑者，每層約2鑒500㎡，務(wù)如若定位超組市形式對外芽招商，考慮比淮南屬于區(qū)洋域分散型城轉(zhuǎn)市，100今00㎡超市員其經(jīng)營成本繪高，而服務(wù)惰區(qū)域范圍狹秋窄（主要為浩蔡家崗區(qū)）面，業(yè)態(tài)較少逮，主要為日會用百貨類商畝品，高檔商霉品在超市難月以提升自身波品質(zhì)，其經(jīng)抹營狀況難以獄維持該超市虛正常運營費石用。蠢建議：以綜集合性商廈形未式對外招商猴，商廈由于哨其自身品牌聲和涵蓋業(yè)態(tài)秋的豐富化對鍬本案銷售的個促進和人氣職的拉動均有汗較好的效果匠。且商廈自夸身服務(wù)范圍讓較廣，可突等破區(qū)域界限論，其生命力簽較強。召2、陽光大榮酒店（開發(fā)木商定）：單改體建筑面積趁約為162鏟00㎡，按逼三星級賓館分標準建造。浸據(jù)調(diào)查該區(qū)自域人口密集云，但尚無有遵規(guī)模、有檔爆次、有品位唐的賓館，加蚊之地段的優(yōu)站越性，開發(fā)步商之定位符哀合該區(qū)域市桿場狀況且項腎目自身條件儀，易于后期桌招商工作。刮建議：由于姿單體建筑面笑積較大，其尤自身條件符云合綜合性大暫酒店要求。壽建議該酒店往內(nèi)含蓋餐飲段、住宿、娛含樂、休閑等照功能，招商漆目標應(yīng)是公張司實力雄厚天，有餐飲文絮化歷史的公華司攜手合作撇。衣3、陽光假咬日廣場商業(yè)襖步行街（開輝發(fā)商定）：綢該區(qū)以直徑丑60米的圓愈形廣場為中毒心，分別有拼四條10米谷寬的步行街屬直通廣場中朗心，總建商扮面為538劃00㎡。其重主要為三層須商鋪，附帶創(chuàng)二層和住宅橡。執(zhí)建議：（1葡）單體住宅殃在銷售上的亡阻力主要在暗于該地段非列最佳住宅地孟段，人流量登大，來往車覺輛較多，易園形成噪音污憐染和環(huán)境污筆染，且無居型住氛圍。故爬在住宅銷售型上我方建議矩打出“宜商少宜住”的口莊號，加速去羊化；商面銷縮售我方建議揪以一層絕佳倘地段，帶動撤二層去化，鼓故一二兩層非聯(lián)體銷售。廢三層我方建論議重新定位肌，建成一個飛大型休閑娛狼樂廣場，集偵中大型的娛集樂休閑場所配乃蔡家崗區(qū)儉市場空白點侍，可抓住機腳會以歌廳、睜臺球室、桑漫拿、美容廳秋等業(yè)態(tài)進行受項目整體推講廣招商。責（2）美食協(xié)一條街（開段發(fā)商定）：眾其經(jīng)營面積朋涵蓋在陽光板假日廣場商閥業(yè)步行街中斗，其經(jīng)營業(yè)淘態(tài)以特色餐企飲（快餐連白鎖機構(gòu)、中機西餐點、火炕鍋城等）為餐主配以咖啡雙廳、酒吧茶蹦吧為輔。其沈經(jīng)營面積視批后期銷售實塞際情況進行規(guī)靈活調(diào)整。如如若后期該噸區(qū)域商面供注不應(yīng)求可適概當向三層休桌閑娛樂廣場漂擴張；如若怖銷售狀況不寬佳縮減為二救層為休閑娛返樂場所之用始。具體調(diào)整席視休閑娛樂削廣場與美食疏一條街實際脆銷售情況再效行決定。廢陽光假日廣野場特性分析松建議1、地段費分析：本案北坐落地點乃列系蔡家崗區(qū)競最理想的繁疤華商業(yè)地段但。本區(qū)目前冠處于新舊城雨交替階段，挺原該地段也流處于舊城商挨業(yè)中心，以再中低檔商品拜為主，主要財囊括服裝鞋議帽、日用百壘貨等商品。漆從目前該地齊段的土地價項格相對該區(qū)能其他地段有兼無可比擬的畏優(yōu)勢。因該觀地段原為商葬業(yè)云集、車掩水馬龍，屬朵于最適合商雙業(yè)用地。販建議：陽光理假日廣場坐而落于蔡新路芬與臥龍山路德交叉口，地糾段印象遠超頑過本區(qū)其他豬項目，地段寶的認知性較罵好，可抓住僚該項目為舊揪城改造之典灶范，濃縮萬紛千商機及高矛額的投資回剛報率作為重逃點宣傳，本犧項目以高知想名度及高級疑感，以消除況其它區(qū)域同乖類項目競爭妹的抗性。家2、整體規(guī)院劃寸分析：陽光梁假日廣場擬定建三層商業(yè)登面積，一、危二、三層分叛別作為獨立震單體對外銷爛售，其商業(yè)樸價值有待考蒙慮。特別需彎要提出的是辭二層以上作良為商業(yè)店面奧，其增加面版積是否與市立場容量相吻哨合，商業(yè)價撞值是否能得滅以體現(xiàn)。且困在前期需要價物業(yè)管理公忍司介入，全投權(quán)代替開發(fā)舞商處理已入場駐業(yè)主和二唐期交房階段氣的所有事務(wù)澇，以專業(yè)、喉合法手段維搏護開發(fā)商和嶺業(yè)主之間的痰權(quán)利。般建議：（1衛(wèi)）一、二層仇作聯(lián)體共同擔銷售，以一匪層無限的升議值潛力和商伶業(yè)價值帶動工二層的去化瓶。其經(jīng)營業(yè)旅態(tài)進行高中狂低檔類商品耍，首期，以軟低檔聚斂人消氣，創(chuàng)造商足業(yè)氛圍；其潮次進行中高肝檔類業(yè)態(tài)劃鴿分；寄（2）三層鞋作為獨立單輔體對外進行它銷售或以租膨代售，其經(jīng)玻營業(yè)態(tài)抓住阿蔡家崗區(qū)無盼集中的餐飲胖、娛樂、休狀閑場所為鍥背機，以此類怨業(yè)態(tài)作為三副層之定位，猶諸如麥當勞悉、歌廳、桑追拿、臺球室欣等業(yè)態(tài)，吸散引一些快餐伸連鎖機構(gòu)、祖娛樂機構(gòu)及努一些投資者互入市。遷（3）咬蔡新路、臥槳龍山路兩側(cè)箱商辦樓，整鄉(xiāng)體規(guī)劃為宜曉商宜住型，急一、二層主還要作為商辦燭用房，三層誤以上作為宜嫁商宜住。3、售價灘分析：本案賴暫定一層銷恒售平均價為特4000元魔/平方米，放其價位在該療區(qū)域?qū)儆诟吣軆r位，其市責場承接力通精過對該區(qū)域臥的市場調(diào)查協(xié)結(jié)果看，屬鋪于可承受價確位，如果將種一、二層聯(lián)牧體銷售，則色單體總價上隱升，其市場趁承接力有待占進一步調(diào)查鼻。三層價格淹本公司建議唇以平于該區(qū)香域同類項目面銷售價格，查以其地段的撓商業(yè)價值來貪加速產(chǎn)品去志化。寒建議：一二誘層銷售以較良低價格對外道拋出，取一抄二層價格之程平均價對外馬銷售，暫定督3400元啞/平方米，確且控制單元邁總價；三層能價格有待考井察淮南市及蹤本區(qū)同類業(yè)彎態(tài)價格，以峽再作調(diào)整。薄并在產(chǎn)品檔強次及建筑風屯格上，以高掃級、先進、火智能、管理驢等方面完善友，拉近本案刊售價與消費駁者心理價位瞇的差距。漢四、問題與誤機會的分析1、困難點彈一期遺留問乖題的解決。玩由于項目一想期開發(fā)商在豬合同具體細晨節(jié)上的失誤塔，導致本項殼目原有客戶富流失問題較欲嚴重，如何暴解決一期遺擺留問題亦是柿本案二期銷仇售之前提。屬市場競爭問課題。除本案灰所處區(qū)域項扶目競爭之外何，淮南其它喚區(qū)域同類項浮目之間的競昂爭亦是考慮詳范圍之內(nèi)。搖諸如：長江伏商貿(mào)區(qū)、金墨灣名街等。矛二期拆遷客裂戶安置工作爛。二期拆遷母戶為本項目腫的準客戶群贏，如若因本鄉(xiāng)項目建設(shè)周食期問題，導眨致準客戶群咱流失到其他喜同類型競爭思對手手中，拜是本案的損仔失。利定價的市場火承接力問題浙。本案價位賀相對較高，造區(qū)域內(nèi)客戶孔的經(jīng)濟承受幫能力問題亦靜是思考的重跌點。腐工期問題。泛特別針對自麻行經(jīng)營的客情戶，本案不罩同于普通住沃宅項目，其悠一部分屬于員回遷戶，這椅部分客源在皇本項目建設(shè)觸周期內(nèi)能否嘩正常做生意共，也是我們毒需要解決的屑問題。鍋開發(fā)商同類魚項目的市場郵知名度。2、機會點拌區(qū)域商業(yè)氛仆圍良好，相捉對本區(qū)其它趨項目優(yōu)勢明輪顯。械地理大環(huán)境搞地處蔡新路旱與臥龍山路膠交叉口。李周邊同類項手目的競爭力尋相對較小，出高檔次集中姜零售大賣場剛尚處空白狀釋態(tài)。范未來發(fā)展前鋤景良好。秘高檔品質(zhì)的臂保持及形象昆的塑造。建議：張樹立開發(fā)商惜良好的口碑抗，金蝸牛房稀地產(chǎn)開發(fā)公追司是新興的健房地產(chǎn)開發(fā)擊公司，在消物費者心目中碧尚未定位，吳以此機會加放強公司信譽死宣傳，以及巡商品質(zhì)量的瘡信任感。色為緩解開發(fā)設(shè)商資金壓力犯，利用本項黎目的得天獨鋤厚的優(yōu)勢，水進行項目造步勢，維持項段目熱銷狀態(tài)出的假象，其膠間采取“邊堆建邊售”的沙策略。腿除維持香港巖街原有經(jīng)營阻業(yè)態(tài)進行種喪類劃分以外抽，吸收外部厲特色經(jīng)營品雅種。在產(chǎn)品鄙業(yè)態(tài)上保持偏高中低檔兼由顧，凝聚人剖氣，造就陽奏光假日廣場給業(yè)態(tài)檔次與普建筑檔次的農(nóng)吻合。目前放產(chǎn)品方案針騰對經(jīng)營者與晌高收入投資品者為主，該儉部分消費群唯體市場競爭接激烈。晝五、市場營慘銷策略抗1、目標市壯場懼原香港街回幕遷安置客戶圈其它市場的恥投資經(jīng)營戶投資者扒大型零售連馳鎖機構(gòu)；餐長飲、娛樂機圍構(gòu)貞江浙一帶特班色產(chǎn)品生產(chǎn)涌廠家和經(jīng)營志者愿2、產(chǎn)品定溜位墨根據(jù)以上對晴市場及本項策目的分析，躲本案綜合定隆位應(yīng)為：集唐餐飲、娛樂痕、休閑為一曠體，以經(jīng)營垂環(huán)境舒適、握業(yè)態(tài)種類多歷元化、市場辮管理規(guī)范、困售后服務(wù)完鴿善，囊括高是中低檔商品盈的大型批零艇商業(yè)中心。依據(jù)：衫本產(chǎn)品其地饅段的獨一無報二性，造就抄無限的商業(yè)保價值，針對已目標客戶群幫的使用需求夜，諸如：自現(xiàn)主經(jīng)營、投母資等，務(wù)必稱使商品性能煩達到巔峰，比故無論建材所或是規(guī)劃將陳是突破性、聰超越性的。具根據(jù)調(diào)查得嫩知，該區(qū)域危由于無上檔像次的休閑娛親樂場所，導憤致區(qū)域消費債者生活不便戚，本案的定始位將為該區(qū)針域開拓出餐抹飲、娛樂、序購物、休閑罷為一體的大衡型場所，造直就一個經(jīng)營爸環(huán)境舒適的叫綜合場所，農(nóng)對改善老城湯區(qū)的功能負張擔起著巨大廳的作用，本詢案之定位乃鏈為該區(qū)域未哈來發(fā)展的趨話勢。趟通過調(diào)查得忙知該區(qū)域的矛治安問題。料追求安全是豪人類與生俱側(cè)來的天性，千尤其是本案法所處位置治喪安狀況較差護，且舊香港帽街打家劫舍鄉(xiāng)的現(xiàn)象屢見網(wǎng)不鮮，所以系我們聘請物廣業(yè)公司進行除專業(yè)化管理攝，完善售后泡服務(wù)管理。辛3、產(chǎn)品開返發(fā)崖公共設(shè)施規(guī)邁劃建議噴泉設(shè)計休息場所酒廊古娛樂室（臺維球、乒乓球刑、橋牌、麻發(fā)將等）慈餐廳（快餐乎連鎖機構(gòu)、鈴特色餐飲等獎）男女美容院桑拿裝修建議革一二層鋪面倚裝修采取簡打裝修；三層想根據(jù)業(yè)態(tài)劃縱分進行相應(yīng)剃裝修程度。次4、促銷組漿合策略構(gòu)思克（1）告知智階段圍工地已搭建嘉圍墻、樣品蜜屋以及P.爸O.P等，名皆將引起路紐人好奇。辟報媒廣告及譜企業(yè)活動推直展，先加強您商品印象，額并引起社會塔大眾的好奇為。票（2）喚起走購買者需求宴階段唱此階段現(xiàn)行波采用拉式策席略，運用廣壽告媒體之宣吹傳，喚起目終標客戶之關(guān)族切與需要。咱選定DM至陣回遷戶，直武接寄發(fā)商品紗訊息；同時嚇兼顧其它區(qū)用域市場客戶短，進行郵寄拉派發(fā)。悼招商活動推弓進特色經(jīng)營哀的步伐，以形外出招商形旬式對江浙一擇帶進行正面膝接觸招商，潛形成內(nèi)部市內(nèi)場與外部市列場互動之勢乞。逗接待中心適耗時擔當銷售侄解說商品之疼任務(wù)。溜說明書、簡殊介等扮演著哭購買者由接膊待中心回家戲之后的商品崇媒介，兼顧酸招商人員正瑞面接觸后的戲產(chǎn)品信息源爐。尺（3）促成耐購買階段繭人員銷售集漁中攻勢，采饑用拉式策略傅，采取主動有登門拜訪。鋪配合SP活垃動，再度刺否激銷售高潮裁。癢開盤聚餐之報舉行，邀請?zhí)┱缫?，稈再行肯定本員案之格調(diào)，萍進而促成購輸買成交。毀5、營銷時軍間選擇熊根據(jù)本案建萌設(shè)進度，推墳出時機選擇緒上應(yīng)和房地柜產(chǎn)銷售旺季裁相吻合。十月份推出同十月份適逢既國家慶典，暈為每年房地胖產(chǎn)推出之旺活季，本案若椅以此時推出來，若準備時夸間充裕，工礙程進度跟上譯，一鼓作氣肝，所有廣告定策略必能充忽分配合，必仁然銷售成績龜極佳；同時俗房地產(chǎn)市場撲至八月時最赴為晦澀難定活，至十月方且能暫成穩(wěn)定冷，地利、人峽和配合得時店，則可望馬柏到成功。明年三月份識三月份開春權(quán)之際，亦是機房地產(chǎn)推出距之旺季，不潑過相對十月導份要稍遜一贊籌。圍建議：本案蝶從目前估計泛狀況來看，認綜合工程進泛度和各種準乒備時間，可場望在明年三誓月份推出。姐6、物業(yè)管腸理蹄物業(yè)管理制委度之完善與漆陽光假日廣廊場售后服務(wù)老和對開發(fā)商鋸的品牌塑造陸有著極為重杰要的作用。屢為了避免一塘期出現(xiàn)的問紹題和最終交傳房時期的困玻境，所有開音發(fā)商意愿將好有物業(yè)公司辟表達，并統(tǒng)速一口徑。與裳物業(yè)管理公抹司相配合的濕有以下幾個美方面標準化處文本，并寫慚入商品房銷航售合同.役陽光假日廣亞場管理條例懶陽光假日廣何場服務(wù)準則恥六、營銷行盯動方案廣告計劃警（1）報紙莊廣告線評估效果：盤《淮南日報懂》淮南地區(qū)昨報媒選擇范斯圍有限，僅膜《淮南日報殼》，其發(fā)行動量和覆蓋量看堪稱淮南之蜂最。劣為淮南市最健廣泛的日發(fā)帶行報紙，發(fā)肆行量為日報鍵4.6萬份它；下午版5貿(mào).8萬份。政《犁淮南廣播電透視報》是狼擁有全國統(tǒng)丈一出版刊號件，面向社會笛公開發(fā)行，京是一種集廣丈播電視專業(yè)陡訊息及社會丹生活服務(wù)功賺能于一體的首周報，每周無一出版。激披光照排印刷妻。豐富對彩滴的內(nèi)容，詳丑盡周到的介匪紹，成為廣郊大讀者離不擴開的好朋友往。它存閱時職間長，廣告營效果好。每因期10萬份帖的發(fā)行量，浮面向城鄉(xiāng)家鞋庭，深入千壇家萬戶。車版面選擇：孩以半版為標洋準版面，開訴盤之時，選酒擇整版投放如。殿刊登時間：韻視工程進度裁，貫穿產(chǎn)品眉預(yù)售階段至懲清盤。預(yù)售逝階段，以單聲純的企業(yè)廣招告為主逐漸哄的轉(zhuǎn)為商品尋性為重的企澤業(yè)廣告，再凱而強調(diào)商品腦特色，至尾施盤銷售狀況脂逐漸停止。朵廣告強度：酷暫定30萬陡廣告報媒廣男告費用。杏訴求重點：牌初期企業(yè)印陜象廣告歸嚴肅探討淮獎南舊城改造易對商業(yè)板塊重的影響鍬淮南人打造熔新城商業(yè)文嘴化作品規(guī)一棟足以讓脹淮南人自傲施的頂級商業(yè)龜中心，將在漁蔡家崗誕生繞一位淮南人數(shù)的理想+一俘棟不朽的經(jīng)戚典商業(yè)建筑暢商品印象廣病告桃追求完美，牲是淮南人與扒生俱來的天灑性奧蔡家崗最繁遍華的商業(yè)板甲塊：蔡新路關(guān)+臥龍山路批頂級商業(yè)地場段，科學的凱產(chǎn)品規(guī)劃，欣足以讓你投饑資經(jīng)營兩不飄誤，睡著等濟著它升值嫂濃厚的商業(yè)條氛圍造就無犬可比擬的投廟資回報率濟唯一簽約生投效的售后管茄理服務(wù)血最佳銷售服譯務(wù)網(wǎng)絡(luò)，只陳要一通思，隨時登門單拜訪解說孫（2）電視枯廣告么評估效果：讀淮南電視臺爆是達十七頻道全阻周播出，發(fā)崇射功率十千射瓦（與省臺眨相同），覆忌蓋面積78汁50平方公伶里，人員逾休800萬，解受眾達淮南閱、蚌埠、鳳薄臺、懷遠、券鳳陽、定遠舌、長豐、壽麗縣、穎上全奏境以及阜陽旨、利辛、蒙璃城、肥東、斷肥西、六安慚、霍邱等部廉分地區(qū)。筒該臺節(jié)目內(nèi)冷容豐富多彩翼，編排新穎齒靈活，深受淺觀眾喜愛。夠淮南有線電膏視臺廉是全省首家腎被原廣電部慎正式批準開畢播的行政區(qū)波性有線電視渴臺，網(wǎng)絡(luò)覆艱蓋全市，用而戶已達10打余萬戶。實匆行全天播出怖，目前傳送包30套節(jié)目幼。尤其是中浮央電視臺于砌1995年杠12月開播既的體育、電犯影、文藝、記少兒四個頻晃道更是精彩臣紛呈。另外躬該太子版的肢綜合頻道節(jié)模目。也深受簡廣大觀眾的這青睞。脂時段選擇：夠高收視率節(jié)央目，如新聞滿氣象報告、絹新聞聯(lián)播、贈熱播電視連療續(xù)劇等洪提供方式：騙提供30秒瘡或1分鐘節(jié)沃目染影片制作：侍拍2支30龜秒影視錄像疲錄像構(gòu)想：友第一支：于鐵銷售初期放最映亦當太空旅行求者初上月球蒸時，回望地可球，不見紐形約自由女神靈，不見巴黎施艾菲爾鐵塔具，只見中國烤的萬托里長城，中糞國人的智慧睡足以令人驕陽傲，今后在猜淮南從西部瓦高空下望，么也只見到一淘棟中西合璧霧的歐穩(wěn)式商業(yè)建筑爬，那就是陽直光假日廣場睡。痰第二支：于等開盤以后放鉤映甜摘取商品重盟點特色，以澆片斷的連接筍方式，有如即電視影集的巴片頭拍攝效槐果，配合動派感而富于暖足性的編音樂效果，午注重產(chǎn)品檔賄次和品位，趨大大提高大辯眾的注意力壽，塑造陽光挨假日廣場的呀高知名度。電臺廣告差評估效果：榮淮南人民廣慶播電臺是晶我省創(chuàng)建最熊早的電臺，顧幾十年來，絨為我市的經(jīng)裂濟建設(shè)和社湊會發(fā)展起到參了重要的作腫用。該臺現(xiàn)免發(fā)射功率1夠000瓦，僑覆蓋半徑1炮00多公里初，受眾面較徹廣，宿州、具滁州、巢湖騙、合肥、霍扇邱、阜陽、俱河南淮濱及哈周邊實現(xiàn)均押能覆蓋。自成1994年批10月開通帳直播節(jié)目以嗓來，每天兩色次播音，全籍天播音12洲個半小時，稿主持人直播淺節(jié)目時長3累50分鐘，感現(xiàn)有《舜耕得了望》、《伸空中立交橋梳》、《人間盜你我他》、陵《文藝航班瞇》、《周日儉俱樂部》等布一批具有轟喉動效應(yīng)的直牌播板塊節(jié)目食。廣播廣告室快速便捷，頸專題廣告宣費傳效果好。升時段選擇：古選擇高收聽鋤率的電臺節(jié)哲目前或穿插貸于節(jié)目中間圈。胡提供方式：押以30秒為貸主，重點宣乖傳本項目地披段及產(chǎn)品特食性，配以煽展動性語言表陷述。揀2、直接郵擺寄（DM）溫計劃說明搬本案乃淮南秀市獨一無二導的高價位商誘品，故在目飲標顧客的選合擇和商品特嫌性如何被接囑受的方式皆礙不同于一般靠房屋銷售，誠因此本案D綱M的運用，灶將在銷售策債略里扮演著戒一個極為重鑄要的角色，洪尤其它將針刃對淮南市分型散在其它市列場中的投資轟經(jīng)營戶，能貓最直接的滲鬧透并傳導商省品訊息。構(gòu)想艦第一階段：蓋將刊登有本欲案企業(yè)廣告枝的報紙選定治目標客戶2豪000名，飛直接寄發(fā)，凳內(nèi)附陽光假坊日廣場簡介匙一份。扇第二階段：誘再度針對2鳴000名目腦標客戶寄發(fā)沿VCD一盤璃，VCD內(nèi)陣容除錄制優(yōu)脹美動聽的世尺界名曲之外尊，并適當?shù)慕尤腙柟饧亠埲諒V場畫面架廣告說明之隊旁白，富于逝煽動性的商冰品介紹，再船次加深了其惹對本案的注拉意于興趣。愚第三階段：狗當時機成熟曬時，則當然于會來電或來秋人洽詢，若暮仍未動靜，旁則再次寄發(fā)歇公開宴會請當柬，邀請參迎加或由銷售揪人員登門拜恭訪。預(yù)測塵本案執(zhí)行以闖后，預(yù)料每仔十人當中將掏有一人有興扁趣洽談并可腥能成交。3、說明書大說明書孤本說明書為鮮銷售時運用狂便利，考慮偶分成三本一議套作法。三苗本的訴求內(nèi)棒容分別為：洗第一本：以緞唯美詩集形留式，以淮南風舊城改造為搏基調(diào)，內(nèi)容任重點強調(diào)陽辦光假日廣場廈規(guī)劃特色，鳳闡述主人坐遲擁頂級地段氧的頂級物業(yè)少中，經(jīng)營生藝活的便利和規(guī)投資的回報景。獄第二本：即窗為建筑認知舟，采取理性踩訴求，介紹鄙本案精彩之難建筑設(shè)計及怒建材設(shè)備，班嚴肅而真實害。叫第三本：則畫是管理服務(wù)譯制度的擬定狐辦法，充分樹顯示金蝸牛腰房地產(chǎn)開發(fā)招公司對陽光占假日廣場交悠付使用后，奔建筑保養(yǎng)管促理的認真態(tài)幕度，同時這盈本管理服務(wù)壩條例的擬定恭，也可當作卸業(yè)主與客戶卻簽約的合法焦憑證。曾說明書的頁貪數(shù)各為12道頁。偽說明書的封穿面采用高級劇紙張，和建困筑風格相配良的色調(diào)，以屋顯示不同的化氣質(zhì)格調(diào)。腦說明書的大戰(zhàn)小及設(shè)計特尺色視封面設(shè)斃計提案。壩（2）小說怨明書（即D映M）埋小說明書可眨兼DM功效稅，隨時針對乳對象寄發(fā)。壽小說明書的援設(shè)計構(gòu)想，蔽將采取不同懸方式，有小果日記本的功遲效，以消除俊廣告抗性。自商品特性說它明視需要而博穿插其內(nèi)。洞4、工地現(xiàn)欣場包裝任務(wù)導將整個工地通現(xiàn)場、依建聯(lián)筑設(shè)計的特堵色配置，給查予參觀者一柜目了然的感鑒覺。（2）構(gòu)想巾除在蔡新路呆與臥龍山路迫交叉口搭建攝售樓接待中墊心，其工地聽圍墻進行項沃目宣傳包裝粱，其內(nèi)容以檢簡短語言突門出主題，配竊以開發(fā)公司茂形象宣傳。衰售樓接待中柜心門前設(shè)立趴兩根旗桿，由樹立國旗和披陽光假日廣急場標志旗，碰旗幟飄揚，貼聲勢浩大。項售樓接待中湖心入口處分也配2名身穿補鮮艷制服保桌安，猶如飯養(yǎng)店開門侍童抓之作用，以霸喚起參觀者毒的虛榮感，粱并進而顯示仆陽光假日廣音場氣派。峰看板與圍墻拜將適處擺放歷，但避免繁貞多以免降低筍新香港街的略高級感。挎現(xiàn)場四周矗紅立風格獨特側(cè)的路燈，打千出“讓城市昂亮起來”口扇號，其一有腿助于增進開乒發(fā)商的社會蒸認知度，塑狗造良好的社具會公益形象幸；其二，在諸入夜后有助視于銷售人員茶引導說明。陪5、銷售接仁待中心設(shè)置任務(wù)綿增進客戶對掏購買標的物梳的認知，進挽而引起其強唐烈的購買欲懷望。鑄顯示商品的語特點魅力，滑增加客戶對回商品的充分消了解。界運用現(xiàn)場媒惰體的多功能炭，影響客戶欲對高級商業(yè)雹貿(mào)易中心的靈再次評估。構(gòu)想誰銷售接待中霸心根據(jù)需要脂設(shè)計為幾個競功能區(qū)域：沃展示區(qū)、洽殲談區(qū)、簽約藍區(qū)，根據(jù)需攔要設(shè)計精品遍樣品房。并換配置一組高獨級音響，隨控時播放柔美盡而動聽的音劈樂。各個功榨能區(qū)域如下扎闡述：思展示區(qū)：除世沙盤外，配聞以多媒體播交放器，以自煎行錄制陽光爺假日廣場宣愚傳片，其內(nèi)慢容涉及項目夫背景，建筑鵲風格、建筑認特色、功能隙劃分、規(guī)模瘋等等內(nèi)容，色配合煽動性丸解說詞，循潤環(huán)播放。并越將各種宣傳靜材料集中于摔此區(qū)域，銷肥售員配合資攝料進行銷售譜講解。鼻洽談區(qū)：意膠向客戶需要鏈深一步洽談蔑的，在洽談農(nóng)區(qū)域進行洽槐談，此區(qū)域性亦選擇售樓譽處較私密的忠位置設(shè)置。塌配置銷售桌三椅數(shù)套，并過由一定檔次哭和通透性。叉簽約區(qū)：對囑于下定（訂傭）客戶和簽每約客戶在此栽區(qū)域完成，鍬須準備必備句的辦公用具愚。案6、人員推會銷說明慣本案乃高價淚位產(chǎn)品，針訂對的目標客摘戶與一般房估屋個案不同聽，廣告的功厘效僅在于宣黨傳商品知名趴度及引人至革銷售現(xiàn)場參液觀的目的，糾至于成交與圖否，銷售人釀員的素質(zhì)訓陸練，皆占有繳舉足輕重的瘋地位。構(gòu)想正與前期資料令準備期等報芬公開征詢銷嗚售服務(wù)人員裹，招聘廣告坡以大版面刊驢登，并涉及黨商品訊息。牽考慮淮南本掙土文化，征淘詢銷售人員公僅限淮南市擦區(qū)人，從事戶餐飲服務(wù)、雹快速消費品咽促銷類業(yè)務(wù)殘的高級業(yè)務(wù)奏人員，這樣欄在與客戶溝尼通交流過程伶中更具有親顆和力。擬招撥6名銷售人圍員，配以淮散南專案組。夕所有本案的愧銷售人員，徒均需佩戴識面別證，有別比于其他項目抬銷售人員。妥銷售額中提湊總銷售額的寒千分之一作啦為業(yè)務(wù)員的呼銷售提成，勉并配以底薪騙，以鼓勵其怨積極性。才銷售人員以鋼男女各占三抄名，男銷售逆員除正常售衫樓處業(yè)務(wù)以睛外，負責其栗它同類市場攝招商工作和遠外地招商工逮作。越根據(jù)銷售成齒績，給予優(yōu)州勝獎金，藉駛以激起銷售悲熱情和信心篩。擋每周必舉行胸檢討會一次異，以隨時檢嗽討陽光假日牽廣場的銷售錫方式，并提頑供企劃人員費參考。楊7、公共關(guān)漫系召公共宴會的漆舉行，為了犬免于俗套，盟而失去應(yīng)邀柱者的興趣，在屆時將有開隔發(fā)公司出面召邀請政府要拒人共同聯(lián)合廊召開，并由較此政府要人窯在宴會上發(fā)惕表演說，藉慘此吸引工商可界人士參與答。歪七、營銷預(yù)客算兇1、廣告計毯劃侮報紙廣告坡恭40萬劃電視廣告智清50萬壟電臺廣告役墨10萬瀉制片費用恭繞10萬癥2、宣傳促遞銷計劃均說明書（1聽0元/份×商3本×10砌00套）棟3恩萬槳小說明書D待M（4元/丙份×500拋0份）心2萬殺消息稿發(fā)布酒銳逆搏菊仔1萬蜜人際關(guān)系費川用埋鐘浮騰5留萬銜媒體制作谷娃碑背席1秩0萬壞圖表制作鋤煙咽弦兩銳1萬敏模型必顫利忠糟唇5萬惹公關(guān)活動沸縫津旋穴1拼0萬懶3、銷售現(xiàn)隆場布置逗工地接待中桂心高噴南稠對50萬始工地現(xiàn)場布柄置間截兩跡賢10萬幣路牌廣告、踢圍墻、指示屬標志、指示伏板分20萬補4、其他項濱目支出剃合同書（1全0元/份×塊1000份滔）恐杜1萬欠價目表（2撕元/份×1塘000份）羞擇0貓.2萬元山各種表格制挽作及迅柴純針1萬駝人員薪資（異1.2萬/隱人·年×2商年×6人）小14鬧.4萬康人員獎金（南2億×0.刊1%）爬菌預(yù)20燥萬戰(zhàn)以上總計：捎姨忍辭探2搖63.6萬扎第三章鵲營銷周文期網(wǎng)絡(luò)控制摩一、銷售前爬期準備工作愚部署沖在項目銷售暫前，有關(guān)工睜作必須完成傍，如客戶的重分析、市場沉調(diào)研、產(chǎn)品泉定位、銷售中策略與組合彼等，并確定濕一個全案作躺業(yè)進度表與薦推出時機，扛以便掌控各觀環(huán)節(jié)可以順李利進行。卷擬定工作計惡劃及進度表鞋：視工程進氣度狀況再行搏制定訪擬推出時間撫：招由開發(fā)商提虎供資料，項洗目的啟動應(yīng)喊在明年3月訴初，如果一脅切順利明年辱3月份工程冒應(yīng)該可以完持成30%，膠這時預(yù)售許忍可證可同時鎮(zhèn)申請，在預(yù)目售許可證申狂請同時或之變前銷售部可拘開展內(nèi)部認任購，預(yù)售許梅可證取得后準進入正式開仁盤銷售期。謎3月份為每籃年房地產(chǎn)推牢出之旺季，滅本案若于此街時推出，一防來因準備時牢間充裕，一葵鼓作氣，所編有廣告策略鉤必能充分配周合，銷售成凈績將會極佳具，盡量在8襲月份之前使滅樓盤得以快勞速去化，進寶入8月份，旱房產(chǎn)銷售處盈于低迷狀態(tài)廈，此間可以婦考慮封盤，勞接受二次預(yù)彼定，迎來明榆年10月份澡進行而此開憲盤，定會形題成一個新的訓購房高峰期垮。本項目建離議應(yīng)于9月懷底十月初開承始展開銷售素階段?？N售部獨組織設(shè)計倡隨著房地產(chǎn)帽行業(yè)日趨成渡熟，目前房仔地產(chǎn)銷售管甲理正體現(xiàn)出獻以下趨勢：剛表格化管理件，建立完整啞的管理表格單系統(tǒng)，全面捏記錄有關(guān)信障息，為決策得提供分析依逮據(jù)，為公司傲的長線發(fā)展悔積累資料，雄并避免因業(yè)喝務(wù)骨干離職岡而導致的業(yè)殺務(wù)斷裂；濱（1）全程灘管理，加強講對銷售的全僑程監(jiān)控，確欠保能隨時根隱據(jù)銷售的動白態(tài)變化調(diào)整享銷售策略；于（2）充分水授權(quán)，將一巴部分決策權(quán)育賦予現(xiàn)場銷醫(yī)售經(jīng)理，根勢據(jù)當時銷售枯情況迅速應(yīng)庸對，以免貽測誤機會，全咐程管理和充寬分授權(quán)能充戰(zhàn)分的保證管好理的時效性園，對瞬息萬遞變的房地產(chǎn)慢市場而言，宣事關(guān)企業(yè)生夫存；寇（3）專業(yè)狼化分工，通購過對營銷管盛理全過程細搏致的工作分境析，嚴格、皆合理地確定怪工作崗位和驚職責，避免系管理中的空北白和重疊，挑同時通過專腥業(yè)化培訓，差提升各個崗獎位員工的專赴項技能，實第現(xiàn)人員精干奏、分工合理辰、素質(zhì)專業(yè)艱的目標。扇針對目前房緒地產(chǎn)企業(yè)管憑理現(xiàn)狀，良亡好的表格化盛管理和專業(yè)菌化分工是提乓升管理水平初的基礎(chǔ)。銷轟售部的組織饑架構(gòu)，主要綁包括市場部售、銷售部、媽企劃部，各掉個部門的職鎮(zhèn)能表述如下蘆：中市場部：負渾責市場調(diào)查省、資訊收集穿、現(xiàn)場銷售希研究等工作絲，包括項目鈴的、評估、貪市場調(diào)查分備析，協(xié)助建逮筑師產(chǎn)品定尚位、規(guī)劃建共議、面積建刷議等，為整鳥個公司的決妙策與發(fā)展提輕供建議。楊姻豎搜判降俯銷售部：主猾要負責現(xiàn)場賠銷售，包括渣項目的廣告城預(yù)算及支出奶管理控制、堡工作進度擬完訂、分派及紅進度控制；照協(xié)助企劃部航共同擬訂廣戒告策略；銷返售道具、樣店板房、接待腫中心等的發(fā)男包、施工監(jiān)啄督、驗收等仁工作；銷售旋人員的培訓換、銷售管理貧、銷售控制沃，銷售分析較，現(xiàn)場銷售沖的全程接待寶、定金補足鋸、簽約、結(jié)壤案等工作。猜三、項目定條價及銷售計漲劃千房地產(chǎn)項目攻的定價必須紗切合實際，村應(yīng)考慮消費尼者、市場等快多方面的因喚素而制定。隱蔡家崗區(qū)目蕉前商業(yè)現(xiàn)狀繁淮南市目前恐沒有大規(guī)模孤，配套管理攪設(shè)施先進，孟兼顧餐飲、箏娛樂、休閑粥等功能完善云的集中的商距業(yè)批零市場本，市場形式計以功能落后像，管理紊亂蟻，雜亂無章粒簡易鋪面為胞主。目前的刪老市場有澳巖門街、舊香盯港街等，而億舊香港街位間置是我們的庸項目所在地矛，首期已經(jīng)能封頂，在該好區(qū)和公司競欠爭的對手主另要是長江商先貿(mào)新區(qū)（本達不屬于陽光房假日廣場主幫要競爭對手川，但由于其張后期銷售策象略的目標傾袍向性針對本喜案較明顯，使且屬于新興框市場，故列趙入該區(qū)主要辭競爭對手）房及其它區(qū)新皂開的同類型返市場，市場數(shù)之間的競爭悄壓力較大。扮本案的優(yōu)勢超是占蔡家崗師區(qū)絕版地段只優(yōu)勢，客戶初目標明確。結(jié)但針對投資帥者也是不可督忽視一部分鋒，銷售也不巾因過于樂觀戰(zhàn)。敘制定切合實床際的價格策喉略：樓常規(guī)的價格紗策略一般有葉低價策略，剖高價策略，油一口價，內(nèi)糖部價，優(yōu)惠潔價幾種，還蔥有的一些不激太常見的策女略，如成本悠價、跳樓價計，還有我們鮮經(jīng)常在售樓伏廣告上見到尖的低價高賣剖和高價低賣獻策略等。您項目定價是徑經(jīng)過一系列盾調(diào)查取證和與研究分析得遮出來的客觀朽科學的結(jié)論處，因此，價揉格策略必須系切合實際，宵否則將會使構(gòu)我們一系列完工作都失去飾意義，其結(jié)夠果會導致兩漂種不利局面噸，要么銷售寒困難，要么湯公司損失應(yīng)尤得的利潤。但通過幾次調(diào)掛查分析匯總秘：我們建議鎮(zhèn)為了迅速占銀鄰市場，整矛體定價應(yīng)低菠開高走，好森聚斂人氣為泊以后的價格感節(jié)節(jié)攀高做香好基礎(chǔ)。這魄即保證了已禾購者的經(jīng)濟毛利益，又符爺合投資的追屆漲理念，故稍本案開盤定非價應(yīng)在項目臣均價以下。摘銷售計劃控蠅制：原1）引導期碌及資料準備懼期浙目的：加強矮銷售班子組吳建，銷售道趙具的充分準享備。塞內(nèi)容：個案默人員組織確監(jiān)定呼營銷策略確低定蝕推廣順序確劉定斑推廣戰(zhàn)略確扮定編陽光假日廣形場主題理念誼確立濾價格策略確蜓定膀開發(fā)周期確承定框市場調(diào)查進遣行膚競爭個案調(diào)悟查區(qū)域調(diào)查揀政治經(jīng)濟調(diào)兆查呆模型系統(tǒng)發(fā)蠶包制作效果圖制作鋤市場調(diào)查反柄饋企劃部嘩調(diào)整產(chǎn)品缺徑陷臉銷售人員招區(qū)聘并初步培孝訓約針對性市場量調(diào)查韻編寫系統(tǒng)培凍訓大綱茄銷售人員進姿行系統(tǒng)理論待培訓（市調(diào)愈培訓）騙銷售技能培斷訓（分戶內(nèi)奸外兩組交叉漂培訓）奴淮南專案組布繼續(xù)展開詳烏細的專業(yè)調(diào)超查哀墨線圖制作容完畢（由建挺筑設(shè)計院制騙作）保售樓處樣板桃房裝修并進蓬場施工應(yīng)銷售道具進響場害案場制度預(yù)注演員工再培訓娃POP演練鏈及SP演練互員工統(tǒng)一服踐飾確定盜工牌、名片霸制作澤合約準備及翠簽約培訓與推廣工具：閣售樓處室內(nèi)羞外裝修員暢陜室內(nèi)外看板洽設(shè)計背妹汗無大幅度硬偷性報媒廣告營采諷VI系統(tǒng)設(shè)踐計賀毛爛廣告撫2）內(nèi)部預(yù)碗定及醞釀推狡廣期掏首選特大型習戶外看板，莫以獨特新穎臨的方案引起涼客戶的好奇惡，引發(fā)其購為買欲。陽光昏假日廣場占猜?lián)^佳的廣漫告位置，項戲目工地即符軋合看板位置把要求。內(nèi)部擋認購期初步警定價為30妥00元/m幕2隸左右。（一輕次性付款優(yōu)造惠9.4折稀，按揭優(yōu)惠憶9.5折）紡試探市場，酬預(yù)計認購期犧至開盤可訂延房40-5麗0套。銷售縫部開展內(nèi)部屢認購后，通栗過分段推出姓少量單元，疼并以相對適猴中的價格試皮探市場反應(yīng)獸，并及時作全出反饋，根劃據(jù)市場反應(yīng)蔥調(diào)整售價再笨推出，形成謠一個循環(huán)，品最終得到一透個合理的市暑場價格在開晚盤時推出。臣目的：為開教盤積蓄能量寧，積聚人氣瞞大好基礎(chǔ)，娃樹立陽光假融日廣場樓盤旺整體形象著內(nèi)容：“陽京光假日廣場態(tài)”品牌形象私導入，形象些及理念的樹抽立看主要賣點闡毒述，確立“悼頂級商業(yè)板微塊”（位置即訴求）和“旨SHOPP鑒ING愿MALL”災(zāi)（產(chǎn)品訴求迫）市場概念雹，吸引目標帽客戶群關(guān)注接受預(yù)定藥預(yù)定客戶甄幕別浮妥善處理退塌定此開盤廣告系跡列推出癥電臺廣告、相戶外看板、稈報紙、引導災(zāi)旗配合服務(wù)燦體系進場皆按揭銀行咨摘詢處槐市場反饋意桐見至企劃部謀，及時調(diào)整搖推廣工具：焦開盤篇報媒鄙平面廣告的執(zhí)投放關(guān)樣糟開盤篇電視客廣告的播放屢蛇退戶外廣告牌斬及引導指示級牌的制作曠砍臺軟新聞的報志道（各種媒耐體的綜合利肺用）圣濕扇引導旗、橫言幅的制作及蘆發(fā)布歐稈主銷售道具的以發(fā)包似猾砌樓書設(shè)計發(fā)材包駁3）盛大公泛開執(zhí)正式開盤期竊在內(nèi)部認購揉期的基礎(chǔ)上誓在上漲一百竹元左右（優(yōu)進惠政策可以粉加大，具體累方案另議）敏。提前15愛天在淮南日吩報、淮南廣盾播電視報及棕淮南電視臺嚴上以軟文、籃項目錄影帶償形式對市場盤投放，在此腐期間可設(shè)計浸淮南商業(yè)中艇心改建工程被的系列報道集，賢從本案定位肺出發(fā)闡述未浩來商業(yè)中心哪發(fā)展趨勢即差經(jīng)營環(huán)境舒朗適、業(yè)態(tài)種抄類多元化、鉗市場管理規(guī)詠范、售后服僑務(wù)完善度；洽并配合市場宏“形象版”某主要推出項違目的形象定染位；“規(guī)劃建介紹版”乳主要介紹項閣目的總體規(guī)粗劃、建筑特飄色、地理位堅置和環(huán)境等倡；“賣點介擋紹版”量主要從項堂目的建筑風升格、配套設(shè)相施、物業(yè)管根理等方面分旺別介紹，加脈強項目從總下體到細部的遇全面介紹宣憐傳蹦。把優(yōu)勢一繳一展現(xiàn)，開按盤前的三天換刊出硬廣告破，公布開盤眾日期，開盤薦活動（9.諒5折）刺激雷訂購，預(yù)計輸開盤后一個趣月內(nèi)訂攤位晉達100-裹150套，子順利進入強沖銷期。鐮目的：引爆而市場，在淮賤南造成一定低的轟動效應(yīng)劉內(nèi)容：由相憑關(guān)行業(yè)主管時和發(fā)展商舉凝行開盤剪彩儀式楊宣布物業(yè)管殖理顧問及物紛業(yè)管理公司布宣布強強聯(lián)而合單位并亮鼠相鋼現(xiàn)場張貼簽脖約業(yè)主及所虛購單元紅單看案場氣氛渲稅染之推廣工具：惜開盤現(xiàn)場S書P活動（氣嘗氛熱烈）責飛敘電視、報紙遙媒體新聞記麻者作全力報揚道鵝乘粒樓書（60其00份）沫4）持續(xù)熱梢銷期槐開盤后繼續(xù)暢以大版面的章硬廣告，配仗合路牌的效伸果、DM的川派發(fā)，變換嘗主題針對項怨目大力宣傳允，持兩個月丙以上的熱銷判期，預(yù)計可包銷售200被-250套咽。之后減少騾廣告的力度高，再以軟文桂形勢，報導粗本案為何走已紅，估計兩梨?zhèn)€月可銷售冒100套。丹硬廣告兩個蚊星期一次，胃軟文章每星淋期一次，盡寨可能縮短銷施售期，降低杯成本。項目的：憑借業(yè)開盤的巨大射銷售慣性，月強化樓盤去澡化制內(nèi)容：系列調(diào)報紙廣告電視臺廣告誘員工反復培約訓銷售控制雹對區(qū)域市場亡做本案資料去反復派發(fā)島SP活動的丸連續(xù)展開記節(jié)日召開業(yè)尿主大會忍開發(fā)商工期鐮反饋旋推廣工具：招根據(jù)具體銷資售情況，投窄放硬性報媒渴廣告或根據(jù)布實際情況投輸放電臺廣告急樓腿軟新聞的投戀放園粘涂SP活動的描展開秒5）持續(xù)沖池刺期光目的：強化宰銷售執(zhí)行，飽促成大量簽襪約系內(nèi)容：適當壺硬性報媒廣顏告推廣屯作電視現(xiàn)場動報道宣傳工期月推廣工具：羽減少硬性廣龜告的投放押歷間軟新聞報道碑樓盤去化業(yè)森績，利用已余購房戶“現(xiàn)源身說法”來肌引導猶豫不否決的客戶鋪枕初SP活動的油連續(xù)展開6）清盤槳在報上登出棒銷售率，刺魯激市場讓那艦些拿不定主刪意的人盡快怪訂房，配合碑適當?shù)膬?yōu)惠菜，銷售率可侵達90%以散上。灘目的：保持伙去化慣性，取促成尾盤的笛順利去化突內(nèi)容：憑借壘樓盤的封頂段宣言洋深挖前期所計積累的客戶缺資源海促使客戶盡?？斐山积g推廣工具：怕硬性報媒廣秩告告知：“菊封頂宣言”犯估旨軟性報道客伏戶懷著喜悅稿的心情入住暖經(jīng)營安四、制定迎杰合顧客心理拘的付款方式舊樓盤的付款鵝方式是決定執(zhí)樓盤銷售成拋功與否的重帽要因素之一來，購樓者對踐樓盤付款方散式能否接受覽，直接影響廈到樓盤的銷僵售進度，對俱公司而言，熄所制定的付羊款方式直接洲影響到回到柄資金的力度塊；對購房者恐來講，則涉嚷及到付清房借款的難度及帳商品房本身橋的投資價值滅?？鸵淮涡愿犊蠲＃涸攤鹘y(tǒng)意義的鏟一次性付款猾一般是一次小性交足總價傾款或先交9依5%樓價款鈴，余款在入襪伙后付清，案并可享有較刻大折扣。銀行按揭：胃銀行按揭付艱款方式主要喬是針對不同陽攤位決定按呢揭比率、按囑揭年期上作丑變動，其次蹦在首期限付懷款期限上可嘴以做文章。逃銀行按揭一近般最高為七功成，即首期式購樓者需付疤足三成，由勤于一些購樓欄者在付首期府款時有一定基困難，因此負可以有以下墻幾種變通措吼施：疑銀行提供七珠成按揭，公件司對購買者嫂首期需支付柔的三成樓款摔可以分段收緊取，比如幾右個月或半年蛛不等。謙購買者只需充付一部分定銷金，銀行提鐘供七成按揭段，另一部分制由公司提供吹（免息）按晴揭貸款。卸以上二種變牢通方式要視默具體情況而烤定，對某些涂特定的客戶穩(wěn)一定會有作勤用。分期付款：酸各種分期付缸款的不同之皆處主要集中喬在三點：第瓶一是否免息野分期付款，賤第二是否建頸筑分期付款榴，第三點則壞是分期付款籃的期限有多缸長。賭五、銷售人介員組建及人樹員培訓葵房地產(chǎn)銷售腔人員的招募藍是整個銷售造流程的重要師環(huán)節(jié)，它是伶樓盤與客戶能直接聯(lián)系的預(yù)媒介各溝通涂的橋梁，所靜以銷售人員設(shè)的招募將直鍋接地影響著寬樓盤的發(fā)展查前景。如何神在日常的招賴聘中選擇到瓣合適的銷售輪精英呢？屈業(yè)務(wù)員的招訊聘條件舅業(yè)務(wù)員在銷嚷售前線沖鋒犬陷陣，是面撫對客戶的第峰一道窗口，失所以銷售人指員的選擇要鋪相當慎重，里一般分為下席述六個條件晉：俯個人良好的肯操守與品德成，豐富的房扇地產(chǎn)銷售專缺業(yè)經(jīng)驗與知語識，銷售的俊熱誠態(tài)度與指敬業(yè)精神，毯優(yōu)秀的銷售由技能，端莊住的儀表與親際切的談吐，棵有建筑、企排管等各方面善的專業(yè)知識渴。招聘到完參全符合以上森條件的銷售悄人員不易，熱但至少要具斗備基本的銷遺售素質(zhì)方有偏培養(yǎng)潛力。袖招聘一個不立具備銷售基部本素質(zhì)的員衰工，不僅會假帶來前期銷糕售培訓費用茄的損失，同遇時，如果這剪樣的業(yè)務(wù)員應(yīng)匆匆上陣，撐也會浪費公享司花費高額東廣告費用引醋導而來的客泰戶，帶來公壽司巨大的潛跳在損失。所瞎以招聘時應(yīng)趁慎重，同時嘉在新業(yè)務(wù)員向上崗時，應(yīng)致由資深業(yè)務(wù)斗員帶教，隨稈時糾正不當市的銷售行為隊，并挽救因慘不當銷售行銅為而導致的護客戶流失。范銷售人員的視培訓銷售講習可在銷售前，軍必須經(jīng)專門肚準備，擬定測詳細計劃，原由公司高層漫管理人員、還資深銷售人遮對銷售人員芝進行銷售前竿培訓，使新忽老業(yè)務(wù)員，倘對樓盤的基另本資料與相握關(guān)的信息、耐營銷策略、撥銷售標準答盤辭、銷售方嫌法、銷售團樓隊合作等完焰全掌握，這齊種研討活動季稱為銷售講情習。睬公司成立于喬2002年艇12月3日望，總部設(shè)在禁合肥市青年肺路198號灰，公司內(nèi)部峽規(guī)劃、建筑沾、景觀、平尿面設(shè)計、策靈劃、銷售等勇專業(yè)人才齊雙備，能為房籌地產(chǎn)開發(fā)商布提供房地產(chǎn)伙咨詢、全程炎企劃、銷售虛代理等服務(wù)顧。公司設(shè)有賤企劃部、市蜜場部、銷售亦部、等職能浪部門，具有須市場開拓、咱項目評估、正規(guī)劃建議、虜產(chǎn)品定位等從綜合專業(yè)能雪力，更擁有側(cè)強大的銷售救團隊和銷售格精英。作為刃一個團隊的恥管理人員，液我會在近期鮮去一些商業(yè)醉地產(chǎn)操作手腳段比較先進牽的城市進行槍考查學習，插并請一些高爬級的專業(yè)人孟士加盟本公蜂司。胃銷售講習的等作用鳳即使對資深億銷售人員，樸銷售講習也妙是公司在開俗盤銷售前必掀須進行的工淹作。銷售講纖習，可加速顏銷售人員了靜解樓盤各項貢資料；通過毅模擬銷售演郊練，參與者沙共同解決該威樓盤的銷售哀難題，并可蒙淘汰不適于搞從事銷售工裂作的新進業(yè)拆務(wù)員；同時琴演練也為業(yè)淋務(wù)部擬定銷灶售策略、銷毒售道具的制郵作提供參考殼，通過銷售班講習的動腦累會議和樓盤纖賣點挖掘，產(chǎn)可為廣告的祝創(chuàng)意提供參辰考，并可向概公司提供產(chǎn)豆品修正意見突。夕經(jīng)銷售講習即，銷售人員屯將以一致的宗整體形象、外統(tǒng)一的口徑剖、合作的團肆隊去面對客乏戶，將減少延因銷售人員占水平不一、麻回答口徑不嫂一、互不合勤作而產(chǎn)生的睜客戶疑慮、前銷售業(yè)績不穩(wěn)穩(wěn)定、團隊恨內(nèi)耗等后果殘。己六、銷售現(xiàn)識場整合包裝秧樓盤包裝的悔市場價值：偉樓盤包裝要抬達到良好的榆效果，不需植要增加太大譯成本。象地菜盤包裝及銷飲售包裝基本紗上是一次性蜜投入，而廣盤告是多次投錘入。樓盤包膛裝是廣告的三有益補充，扯是營銷策劃癥中不可缺少開的一環(huán)，起塑到強化及深惰化廣告宣傳秀效果。拖樓盤包裝的險價值是：好----有涉利于提升樓披盤的檔次品它味，表現(xiàn)樓抱盤的內(nèi)涵，心獲取買家的合認可，促進銹銷售。愈----有塞利于加強公部司形象，樹頌立公司品牌最，包裝得好警的樓盤是公焰司實力的最證佳展示。錦（一）工場蒜前期階段樓矩盤包裝望A、外墻廣扮告----旺最大的戶外瑞看板橫1、常規(guī)模換式談樓盤的外墻煎一般有兩類冶包裝方法：胃將外墻用墻烤柱分格成多施面，每面的勞內(nèi)容圖案顏病色相同，主廉要是樓盤名微，樓盤標識荷，等，填以達到統(tǒng)一付形象，加深亭買家印象的匙目的，用墻卷柱分格為多癥面，粉刷上攜公司、合作慰單位、建筑殺單位，設(shè)計餓單位的大名蛛及標志。鎮(zhèn)2、創(chuàng)新模邪式蘇外墻及搭建炭的圍墻其實營是最佳的廣妖告包裝位置偵，因為它面罵積大、范圍艱廣，稱得上翅是最大的戶顏外看板，公虛司應(yīng)在這方猛面多花些腦喝筋，認真研襪究如何利用項。那B、廣告看封板傭立在售樓處載頂部或兩側(cè)曾、外墻及主倦要入口處的呆大型看板，躺內(nèi)容一般是暈樓盤透視效紗果圖、樓盤烏名稱、廣告姥語、售樓電尼話、樓盤標白識、交通圖礎(chǔ)等。為C、LOG證O牢既樓盤標識混，樓盤獨有騾的標志，多逗見于廣告幅餅、旗、板、鳥牌以及外墻居售樓處。一侮般表現(xiàn)為圖晝案、美術(shù)字虧、字母等。展樓盤標識體溉現(xiàn)樓盤的品宅味檔次及精潔神內(nèi)涵，是戒樓盤包裝不重缺少的手段臣和內(nèi)容。蘿（二）預(yù)售忘階段樓盤包違裝路旗小彩旗景觀庭園售樓處綁建筑外觀風鑄格馬售樓處的建匠筑外觀風格甲應(yīng)與樓盤的骨類型、檔次慌相吻合，顏末色、造型盡臣量與樓盤配疊合，格調(diào)一格致。內(nèi)外裝修運售樓處室內(nèi)翁擺設(shè)大致辭斗有接待臺、驕展板（包括代廣告、效果磁圖、說明圖明）、燈箱廣串告、樓盤模聾型、攤位設(shè)系計模型、銷奸售進度表、爭售樓書、說抽明頁、椅、池臺、飲水機兆等。尿（三）清盤僑階段樓盤包叨裝員1、樹立銷哭售率廣告板磨把銷控表做鳴大，勝于任恨何一種宣傳跳促銷方式。尾2、逐步回靜撤各種包裝捎工具3、告謝板弊公開感謝市燈民的大力支霸持，樹立公揚司品牌形象閘！螞七、媒介推寶廣計劃企項目的推廣康是公司公開昂發(fā)售市場戰(zhàn)鞏略的全面展即開。其推廣贈的效應(yīng)的好憂壞將直接關(guān)啊系著整個樓本盤的銷售進橋程。常規(guī)做字法是報紙、悅電視、電臺較為主導媒介纖，現(xiàn)在，媒污介推廣方面磚又逐漸引入衡了路牌、公需交站、公車療、雜志等媒潔介，因為公魔眾媒體的屬犁性特征，在揪媒體安排方鍛面突破的機稻會不大，按原常規(guī)思路，點進行更重要混的工作是關(guān)怖于媒介策略盡的設(shè)定和媒截介綜合分布釘?shù)目偘才?。哲（一）廣告嚇及宣傳吊創(chuàng)意設(shè)計與螞內(nèi)容：由于王戶外廣告主征要針對流動捆性質(zhì)的人，派注視畫面焰時間短暫，火所以要求廣育告表現(xiàn)形式撞簡單明了。淚突出主題：嬌“項目名稱箱”字樣和項腥目標志、公譯司名稱、熱側(cè)線。魔（二）電臺渾廣告影創(chuàng)意設(shè)計和填內(nèi)容：電臺襖廣告是通過水電臺頻道傳頑送信息的廣溉告考慮其聲窮音傳送不易種被記住的因南素，在項目智的電臺廣告掃創(chuàng)意上應(yīng)配披較歡快的音末樂作背景，御用一兩句話懲突出項目主第題。腦時間和媒體俘安排：在公四開發(fā)售期間射，每天播放福10次。兼（三）電視遇廣告艇創(chuàng)意設(shè)計與鏡內(nèi)容：圍繞街“項目”中題心主題，用摧動感畫面形巨式反映“項洋目”的特點寇、地理優(yōu)勢奪、建筑風格何。旬時間和媒體磁安排：在公垂開發(fā)售前一水星期，采用以5秒提示片攤，公開發(fā)售圣前后5天采居用30秒片偷播放，每晚辮兩次，同時噴做推介會專鈔題片，也一絞起播出，每流晚兩次，公摔開發(fā)售其他包時間分別播年出15秒和塔30秒版本劈，每天至綱少2-3次謀，公開發(fā)售垃期間，在淮茶南電視臺播盜出。魄（四）報紙給廣告濁創(chuàng)意設(shè)計與物內(nèi)容：在此棉期間設(shè)計“蔑項目系列廣箭告”之“形愉象版”、“鉤規(guī)劃介紹版紛”、“賣點誤介紹版”。踏“形