極地海洋世界商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議書(shū)

z.極地海洋世界商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議書(shū)目錄前言………………………………6第一章本工程的相關(guān)研究……………………81、商業(yè)定位研究…………………82、商業(yè)品類研究…………………83、效勞功能設(shè)計(jì)…………………84、規(guī)劃布局設(shè)計(jì)及調(diào)整建議……………………95、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整建議……………………96、后期物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式建議…………………9第二章工程市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論分析………………9一、南沿線商業(yè)工程比照分析…………………101、競(jìng)爭(zhēng)工程定位規(guī)劃及優(yōu)勢(shì)差異………………102、競(jìng)爭(zhēng)工程消費(fèi)客群差異………………………113、價(jià)格及現(xiàn)狀比對(duì)………………………………124、開(kāi)發(fā)商策略比對(duì)………………………………135、小結(jié)……………………………14二、投資者調(diào)研結(jié)論分析………………………141、商業(yè)形態(tài)組合配比……………………………142、中小型投資者對(duì)于商鋪類型的投資偏好……………………153、中小型投資者對(duì)于商鋪價(jià)格所能承受的圍………………16三、經(jīng)營(yíng)者調(diào)研結(jié)論分析………………………171、租金承受圍…………………172、經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本工程的合理售價(jià)………………183、經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本工程適合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)…………………………19四、消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論分析………………………191、消費(fèi)者會(huì)在本工程消費(fèi)的工程………………192、消費(fèi)者來(lái)本工程消費(fèi)的理由…………………203、消費(fèi)者想象中本工程應(yīng)右的消費(fèi)場(chǎng)所………………………214、消費(fèi)者餐飲偏好………………………………215、消費(fèi)者休閑偏好………………………………22五、本工程商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮…………………221、業(yè)態(tài)比例調(diào)研分析……………………………222、本工程的業(yè)態(tài)比例……………………………25六、總結(jié)…………………………26第三章工程定位研究…………………………27一、工程分階段定位……………………………271、階段釋疑………………………272、形象定位………………………283、功能定位………………………294、總結(jié)……………………………30二、工程整體定位布局思路……………………311、整體定位思路…………………312、工程分區(qū)域定位………………………………323、工程整體定位布局……………………………40三、目標(biāo)客戶定位………………………………451、購(gòu)置商鋪的目標(biāo)群分析………………………452、租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析…………………463、商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析………………48四、客群消費(fèi)時(shí)機(jī)分析…………………………501、唯一性和排他性………………………………502、吸引力…………………………503、資源整合………………………504、區(qū)域中心………………………51第四章工程規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整建議………………52一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整原則……………………52充分尊重極地海洋世界商業(yè)局部經(jīng)營(yíng)規(guī)劃理念及成果……………………52充分尊重極地海洋世界商業(yè)部份建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和效勞功能設(shè)計(jì)…………52以市場(chǎng)調(diào)研為依據(jù)……………………………52注重全局觀和開(kāi)發(fā)商的整體利益……………………………52業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整依據(jù)……………………………52二、各版塊商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議…………………531、商業(yè)業(yè)態(tài)配比…………………532、業(yè)態(tài)選擇參考…………………563、規(guī)劃調(diào)整建議…………………59三、商鋪構(gòu)造與硬件配置建議…………………601、商鋪面積劃分建議……………………………602、商鋪構(gòu)造調(diào)整建議……………………………603、硬件配置建議…………………60四、交通組織設(shè)計(jì)建議…………………………611、人流動(dòng)線………………………612、車流動(dòng)線………………………623、物流動(dòng)線………………………634、導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)置…………………64五、其它商業(yè)配套建議…………………………65六、總結(jié)…………………………66第五章招商略案………………………………67一、原則…………………………67二、招商階段及目標(biāo)……………………………67三、2007年前半年招商工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排……………………70四、全心公司各階段招商準(zhǔn)備工作容………………………74第六章后期經(jīng)營(yíng)管理建議……………………781、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)………………………782、統(tǒng)一管理………………………783、投入費(fèi)用………………………784、借助外力………………………795、共同打造………………………796、其它建議………………………79第七章總結(jié)……………………81

前言本工程是一個(gè)以主題公園為根底，以特色的配套商業(yè)為核心的旅游地產(chǎn)工程，本工程通過(guò)主題公園將各種效勞機(jī)構(gòu)組織在一起,提供餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、住宿等各種效勞的一站式消費(fèi)場(chǎng)所。其最顯著的特征就是業(yè)態(tài)、業(yè)種的復(fù)合度極度齊全，行業(yè)多，店鋪多，功能多；商品組合的廣、寬、深度都極高；以旅游及到達(dá)型消費(fèi)為主導(dǎo)向，通過(guò)設(shè)置旅游附屬商業(yè)及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所、主題廣場(chǎng)、特色餐飲名店等覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類型的顧客，再輔以不同檔次的特色店、主力店、品牌店來(lái)針對(duì)消費(fèi)者各層次的需求，同時(shí)，其間也穿插各類土特產(chǎn)店以吸引域外游客。我公司在大量詳實(shí)市場(chǎng)調(diào)研的根底上〔具體數(shù)據(jù)報(bào)告請(qǐng)參閱我司于2006年11月16日提交的?極地海洋世界商業(yè)工程市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告?〕，結(jié)合工程在設(shè)計(jì)之初的業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑情況，提出了對(duì)本工程整體的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整案，目的是為后期的銷售、招商和運(yùn)營(yíng)管理提供保障。通過(guò)對(duì)本工程前期深入的市場(chǎng)調(diào)研及分析，我司根本明確了開(kāi)發(fā)商在本工程上的盈利模式，并希望通過(guò)我司對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的全程介入，為貴司創(chuàng)造本工程的利潤(rùn)最大化！

在本建議開(kāi)場(chǎng)之前，我們對(duì)貴司在本工程上的盈利模式進(jìn)展了如下的探討：開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)來(lái)源開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)來(lái)源招商銷售經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)品市場(chǎng)投資者者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者后期經(jīng)營(yíng)及管理支撐點(diǎn)開(kāi)發(fā)商的主要利潤(rùn)點(diǎn)主要來(lái)源于工程前期的招商及銷售，而后期的經(jīng)營(yíng)及管理是保證工程開(kāi)發(fā)的持續(xù)性利潤(rùn)來(lái)源。要對(duì)前期的招商、銷售及后期的經(jīng)營(yíng)、管理尋找有效的支撐，就必須從工程本身的產(chǎn)品、整個(gè)市場(chǎng)的狀況、投資者、經(jīng)營(yíng)者以及消費(fèi)者對(duì)工程的反應(yīng)等面進(jìn)展深入的研究。我司之前就市場(chǎng)、投資者、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者進(jìn)展了深入的調(diào)查、訪問(wèn)、研究，并對(duì)500份樣本進(jìn)展了分析。本建議書(shū)就是建立在11月16日前關(guān)于消費(fèi)者、投資者以及經(jīng)營(yíng)者的調(diào)研分析根底上，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品、客群、投資與經(jīng)營(yíng)等面的研究分析，得出的定位及規(guī)劃建議。對(duì)于本工程所涉及到的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及商業(yè)定價(jià)這幾個(gè)面的問(wèn)題，在本報(bào)告中將有詳細(xì)的闡述。在本報(bào)告中所使用的數(shù)據(jù)，都為專項(xiàng)調(diào)研及補(bǔ)充調(diào)研得到的真實(shí)客觀數(shù)據(jù)，分析所使用的式多為市場(chǎng)比擬法及市場(chǎng)預(yù)期法。同時(shí)需要說(shuō)明，由于樣本量以及樣本甑別的小眾性，數(shù)據(jù)結(jié)果僅作為我們對(duì)于定位判斷的參考依據(jù)，而后面的具體定位思路，將是結(jié)合調(diào)研報(bào)告理性數(shù)據(jù)，商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展前景以及綜合眾多商家、投資人、消費(fèi)者等經(jīng)營(yíng)消費(fèi)行為習(xí)慣模式，作為定位規(guī)劃判斷參考依據(jù)。詳細(xì)研究請(qǐng)見(jiàn)下文。

第一章本工程的相關(guān)研究商業(yè)定位研究本工程的商業(yè)定位在滿足主題公園本身對(duì)商業(yè)配套的需求、住宅及整個(gè)社區(qū)對(duì)商業(yè)配套的需求、工程自身在特色面對(duì)商業(yè)需求的根底上，立足于南沿線未來(lái)3-5年的開(kāi)展，打破傳統(tǒng)南沿線區(qū)域化的概念定位，在滿足未來(lái)5-10開(kāi)展的規(guī)劃定位前提下，科學(xué)、客觀的對(duì)工程提出了分階段實(shí)現(xiàn)商業(yè)定位的思路，我們將在后面做具體表述，請(qǐng)參見(jiàn)第三章第一節(jié)。商業(yè)品類研究本工程商業(yè)品類所涵蓋的圍比擬廣，從零售行業(yè)到餐飲娛樂(lè)行業(yè)，從SHOPPING-MALL到休閑住宿業(yè)態(tài)，幾乎都涵蓋在，每種商業(yè)品類都有各自的經(jīng)營(yíng)特色和特點(diǎn)。我司對(duì)于每種品類的商業(yè)都進(jìn)展了一定程度的研究，對(duì)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)圍及經(jīng)營(yíng)特色都有一定程度的掌握。如有效的糅合我們極地海洋世界在多業(yè)態(tài)規(guī)劃下的整體運(yùn)營(yíng)，將是本案研究的另一重點(diǎn)，詳細(xì)研究，請(qǐng)參見(jiàn)第三章第二節(jié)。效勞功能設(shè)計(jì)在對(duì)每種業(yè)態(tài)所能提供的效勞及本工程商業(yè)進(jìn)展了通盤的考慮之后，我們對(duì)工程整體的效勞功能定位及布局進(jìn)展了一定的調(diào)整。我司認(rèn)為本工程商業(yè)局部不能只單純的看做是主題公園的配套商業(yè)，應(yīng)將商業(yè)與公園有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，使商業(yè)也成為公園的一個(gè)組成局部，并發(fā)揮其最大的效勞功能，滿足各類消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。增強(qiáng)趣味性及參與性，即是主題場(chǎng)館的有效補(bǔ)充，又是公園的一大亮點(diǎn)。使公園的效勞功能豐富化，讓消費(fèi)者有更多來(lái)這里消費(fèi)的理由。規(guī)劃布局設(shè)計(jì)及調(diào)整建議在對(duì)本工程的商業(yè)有了整體的考慮之后，對(duì)于工程商業(yè)的布局及業(yè)態(tài)的規(guī)劃有了一個(gè)比擬科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，根據(jù)這個(gè)設(shè)計(jì)，商業(yè)局部原有的規(guī)劃應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整。我司會(huì)在本建議書(shū)中就此局部調(diào)整的容提出看法。建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整建議因本工程是一個(gè)多業(yè)態(tài)組合的復(fù)合型商業(yè)工程，每種業(yè)態(tài)對(duì)于物業(yè)的要求有比擬大的差異，所以這就對(duì)極地海洋世界的物業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)滿足的相應(yīng)功能提出了很高的要求。本報(bào)告在對(duì)每種行業(yè)進(jìn)展了深度的了解之后，提出了專門針對(duì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)整建議，供貴司在進(jìn)展產(chǎn)品調(diào)整時(shí)予以參考。后期物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式建議后期經(jīng)營(yíng)管理是否到位，應(yīng)采用哪些經(jīng)營(yíng)管理的手段才能保證工程持續(xù)的盈利，這也是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。本建議書(shū)增加了此局部的容，目的是為了使貴司能夠更好的了解西南旅游市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的特性，能夠結(jié)合地域特點(diǎn)，找到適合本工程的經(jīng)營(yíng)管理模式，使工程能夠在規(guī)劃前期，就考慮到后期的管理需求，著手開(kāi)展一些鋪墊工作。

第二章工程市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論分析一、南沿線商業(yè)工程比照分析通過(guò)前期對(duì)南沿線商業(yè)情況的市場(chǎng)調(diào)研，我們可以看出，本工程不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的，僅限于南沿線這個(gè)區(qū)域的商業(yè)工程，它應(yīng)是一個(gè)立足于中國(guó)西南地區(qū)或中國(guó)西部這樣一個(gè)區(qū)域概念的旅游工程。如果不將商業(yè)地產(chǎn)從旅游工程概念中剝離出來(lái)，我們可以將工程再進(jìn)展一次定位：西南地區(qū)最大的海洋極地公園，也是即將修建的亞洲最大的海洋極地公園，這個(gè)公園所能提供的功能除了參觀游園之外，還有配套的旅游設(shè)施，如休閑、娛樂(lè)、餐飲、住宿等多功能為一體的超大型復(fù)合業(yè)態(tài)的海洋主題公園。這個(gè)工程有別于南沿線現(xiàn)有的一些商業(yè)地產(chǎn)工程，從以下的幾個(gè)面的分析比擬我們就可以看出它們之間的差異：1、競(jìng)爭(zhēng)工程定位規(guī)劃及優(yōu)勢(shì)差異：工程定位主力業(yè)態(tài)工程優(yōu)勢(shì)比擬海洋公園中國(guó)西部最大的海洋極地公園西南地區(qū)唯一的海洋主題公園海洋主題游園，配搭：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、住宿等有海洋主題公園為工程的支撐，通過(guò)各種配套的商業(yè)共同打造西部、旅游名片。深長(zhǎng)城社區(qū)性、城南區(qū)域性購(gòu)物休閑中心社區(qū)配套配搭：購(gòu)物中心、餐飲、商務(wù)、娛樂(lè)等城南相對(duì)集中的高收入消費(fèi)群體，對(duì)日常生活配套的商業(yè)需求世紀(jì)城西部會(huì)展中心會(huì)議展覽配搭：餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)等各類大中型會(huì)展人流，對(duì)商業(yè)配套的需求遠(yuǎn)大荷蘭水街南沿線商務(wù)會(huì)所〔工程整體是一個(gè)會(huì)所概念〕概念會(huì)所配搭：餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)等區(qū)域未來(lái)開(kāi)展前景看好嘎納印象以婚慶為主題的歐洲商業(yè)街異域風(fēng)情配搭：餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、婚慶等區(qū)域未來(lái)開(kāi)展前景看好從上面的表格我們可以看出：本工程擁有大區(qū)域圍的品牌高度，客群擁有圍和數(shù)量都明顯高于其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)工程，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)非常明顯。2、競(jìng)爭(zhēng)工程消費(fèi)客群差異：工程目標(biāo)客群消費(fèi)者來(lái)源消費(fèi)者數(shù)量對(duì)商業(yè)的支撐海洋公園老、少、中、青等沒(méi)有限制旅行社團(tuán)隊(duì)、散客、西南區(qū)域的消費(fèi)者近5000人/日的消費(fèi)群體未來(lái)近10萬(wàn)的常住人口主題公園〔總量大，可有效支撐〕、未來(lái)區(qū)域住戶〔還未成熟〕深長(zhǎng)城社區(qū)居住群體邊社區(qū)現(xiàn)常住人口缺乏1萬(wàn)未來(lái)近3萬(wàn)的常住人口未來(lái)區(qū)域住戶〔還未成熟〕世紀(jì)城全國(guó)各地會(huì)展及商務(wù)人群會(huì)展近1000人/日的會(huì)展人群未來(lái)近2萬(wàn)的常住人口各種展會(huì)〔總量多，但幾乎沒(méi)有形成有效支撐〕遠(yuǎn)大荷蘭水街商務(wù)應(yīng)酬及高端消費(fèi)群體南沿線商務(wù)辦公消費(fèi)群體及城南高端消費(fèi)群現(xiàn)常住人口缺乏0.5萬(wàn)未來(lái)近3萬(wàn)常住及商務(wù)辦公群體南沿線商務(wù)群體、城南高消費(fèi)群體〔總量少，無(wú)法支撐〕嘎納印象婚慶及邊社區(qū)消費(fèi)群體華陽(yáng)邊消費(fèi)群體及婚慶群體現(xiàn)常住人口6萬(wàn)左右未來(lái)近10萬(wàn)常住人口婚慶主題〔總量少需求小，無(wú)法支撐〕從上表所列消費(fèi)群體對(duì)商業(yè)支撐的差異上來(lái)看，本工程是有別于南沿線其它商業(yè)工程的，在客群支撐面，除公園自然吸引的游客外，由于工程的獨(dú)特性以及唯一性，將吸引眾多到達(dá)性或目的性消費(fèi)客群，此點(diǎn)已通過(guò)現(xiàn)有案例〔南沿線的南草坪、外婆家、壅雅山房等休閑商業(yè)；南亞風(fēng)情、綠野山珍、食圣生態(tài)園、海霸等特色餐飲商業(yè)等〕，將直接證明到達(dá)性或目的性消費(fèi)客群的潛力巨大。附：南沿線農(nóng)家樂(lè)人流量調(diào)查調(diào)查工程南草坪海霸調(diào)查地點(diǎn)人南沿線世紀(jì)城以北〔南草坪與南沿線交匯處〕人南沿線世紀(jì)城以南〔海霸與南沿線交匯處〕調(diào)查時(shí)間段11月22日〔四〕14：00—16：0011月22日〔四〕14：00—16：00車位數(shù)量自帶車位100個(gè)200個(gè)可停車位220個(gè)30個(gè)停車量〔14：00停車情況〕36輛17輛人流及車流量統(tǒng)計(jì)私家車5303輛4309輛出租車208輛126輛公交車144輛35輛非機(jī)動(dòng)車1048輛744輛行人73個(gè)64個(gè)3、價(jià)格及現(xiàn)狀比對(duì)：工程商業(yè)總體量商業(yè)呈現(xiàn)時(shí)間現(xiàn)階段銷售價(jià)格現(xiàn)階段銷售情況現(xiàn)階段租賃價(jià)格現(xiàn)階段租賃情況深長(zhǎng)城10萬(wàn)一期2007年4月二期2008年以后三期2009年一期1層定價(jià)在1.3-1.4萬(wàn)/㎡未開(kāi)盤一期未具體確定預(yù)計(jì)1層租金在100元/月·㎡左右還沒(méi)有一家簽約世紀(jì)城50萬(wàn)〔一期14萬(wàn)〕一期已全部呈現(xiàn)二期未定三期未定起價(jià)5500元/平米，均價(jià)約8000元/平米一期局部1-2層銷售80%左右，現(xiàn)銷售3-4層商業(yè)，總體銷售未過(guò)半。1-2層60-70元/月·㎡3-4層30元/月·㎡只有4個(gè)商家在經(jīng)營(yíng)，另有2個(gè)銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)遠(yuǎn)大荷蘭水街10萬(wàn)左右一期2005年12月二期未定均未銷售除住宅底商在售外，純商業(yè)均未銷售1F-40-60元/月·㎡2F-20-30元/月·㎡只有4、7號(hào)樓的2-4層已租賃嘎納印象6萬(wàn)2006年已全部呈現(xiàn)1F-5000-6000元/㎡2F-3000元/㎡左右銷售情況未到達(dá)20%對(duì)外報(bào)價(jià)：1F-45元/月·㎡2F-40元/月·㎡3F-35元/月·㎡只有6個(gè)商家在經(jīng)營(yíng)分析：從以上南沿線各個(gè)在售商業(yè)工程得銷售價(jià)格及租賃價(jià)格可以看出，商業(yè)價(jià)格的分布如下：商業(yè)工程銷售價(jià)格〔報(bào)價(jià)〕銷售價(jià)格〔成交〕租賃價(jià)格〔報(bào)價(jià)〕租賃價(jià)格〔成交〕深長(zhǎng)城1層1.3-1.4萬(wàn)元/㎡一層預(yù)計(jì)在1.2萬(wàn)元/㎡左右1層100元/月·㎡一層預(yù)計(jì)在80元/月·㎡左右世紀(jì)城1-2層1萬(wàn)元/㎡1-2層實(shí)際0.8萬(wàn)元/㎡局部按營(yíng)業(yè)額20%的比例進(jìn)展提成局部按營(yíng)業(yè)額20%的比例進(jìn)展提成遠(yuǎn)大荷蘭水街社區(qū)商業(yè)1層1.1-1.2萬(wàn)元/㎡1層0.8-1.1萬(wàn)元/㎡左右1層80元/㎡·月2-4層40元/㎡·月1層40元/㎡·月2-4層25元/㎡·月嘎納印象1層0.8-1.2萬(wàn)元/㎡1層實(shí)際0.5-0.6萬(wàn)元/㎡1層45元/月·㎡2層40元/月·㎡3層35元/月·㎡1層30元/月·㎡2層20元/月·㎡3層10元/月·㎡4、開(kāi)發(fā)商策略比對(duì)：工程開(kāi)發(fā)商在銷售面的策略開(kāi)發(fā)商在招商面的策略開(kāi)發(fā)商在后期經(jīng)營(yíng)管理面的措施深長(zhǎng)城一期定價(jià)比擬高1F1.3-1.4萬(wàn)/㎡，現(xiàn)已在部開(kāi)場(chǎng)承受預(yù)定，且未定時(shí)開(kāi)盤先定主力店〔與人人樂(lè)超市已達(dá)成合作意向〕及次主力店〔大型品牌餐飲、休閑娛樂(lè)等商家〕，并給予1-2年免租期，本工程由專業(yè)招商公司代理招商業(yè)務(wù)。未有具體的案出臺(tái)預(yù)計(jì)將會(huì)委托給專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司世紀(jì)城價(jià)格低開(kāi)高走，一期均價(jià)保在0.8萬(wàn)/㎡左右不收取固定租金，與商家進(jìn)展?fàn)I業(yè)額提成制，管理費(fèi)另計(jì)。現(xiàn)休閑娛樂(lè)餐飲區(qū)招商情況一般，購(gòu)物天堂區(qū)根本空置。前期使用貼牌式與銅鑼灣進(jìn)展合作，后期自行招商。利用各種展會(huì)及大型活動(dòng)，帶動(dòng)商家的經(jīng)營(yíng)，并定期舉行一些美食節(jié)或啤酒節(jié)以宣傳帶動(dòng)人氣。遠(yuǎn)大荷蘭水街除社區(qū)商業(yè)進(jìn)展銷售外，純商業(yè)局部只租不售為主力店量身修建物業(yè)，并免除主力店2年租金，合作式多樣，并為商家提供各種設(shè)備設(shè)施。利用媒體進(jìn)展宣傳炒作，與商家共同舉辦各種商業(yè)活動(dòng)，并為商家組織各種主題的沙龍聚會(huì)等。嘎納印象現(xiàn)階段銷售價(jià)格由原定1萬(wàn)元/㎡降到0.5-0.6萬(wàn)元/㎡，降價(jià)幅度較大本階段重點(diǎn)在招商，希望后期局部能夠?qū)崿F(xiàn)帶租約銷售，正在引進(jìn)大的品牌商家，并在前3年不收取任租金。開(kāi)發(fā)商自主成立經(jīng)營(yíng)管理公司，正以婚慶為主題進(jìn)展招商，并竭力打造成為婚慶定點(diǎn)場(chǎng)所。

5、小結(jié)：本工程在南沿線的區(qū)位雖離城最遠(yuǎn)，但其定位并不是一個(gè)在南沿線圍的商業(yè)工程，從南沿線現(xiàn)有的這些商業(yè)工程比照結(jié)果來(lái)看，本工程的優(yōu)勢(shì)非常明顯，除了擁有近60萬(wàn)體量的住宅消費(fèi)群體外，還有一個(gè)西南地區(qū)獨(dú)一無(wú)二的海洋極地主題公園，這個(gè)主題公園將來(lái)會(huì)為本工程的商業(yè)每年帶來(lái)300多萬(wàn)的消費(fèi)群體。而且這個(gè)工程本身是一個(gè)目的性消費(fèi)的工程，與世紀(jì)城過(guò)往型消費(fèi)又有所不同。所以在現(xiàn)階段的南沿線，還沒(méi)有一個(gè)工程與本工程有可比性。無(wú)論是從主題公園對(duì)消費(fèi)者的吸引力還是公園的規(guī)?；厣叛廴?，只有今后的華僑城歡樂(lè)谷及置信國(guó)色天香有一定的相似性外，本工程還找不到一個(gè)可類比的旅游地產(chǎn)工程，而且歡樂(lè)谷與國(guó)色天香的主題，與本工程的主題也有很大的差異。所以本工程應(yīng)該是現(xiàn)階段西南地區(qū)旅游工程中，最具有特色的旅游地產(chǎn)工程，消費(fèi)者對(duì)其好奇性及期待程度都比擬高。這為本工程將來(lái)的成功，奠定了一定的根底。二、投資者調(diào)研結(jié)論分析1、商業(yè)形態(tài)組合配比通過(guò)我們對(duì)300份對(duì)中小型投資者問(wèn)卷的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其對(duì)工程應(yīng)有的商業(yè)形態(tài)組合期望如下：〔1〕其中各類型的商業(yè)所占比重如下：商業(yè)街區(qū)：32%——休閑、娛樂(lè)、餐飲等商業(yè)為主的商業(yè)街區(qū)；購(gòu)物中心：31%——以購(gòu)物、超市、百貨等為主題的商業(yè)類型；商業(yè)廣場(chǎng)：18%——商業(yè)物業(yè)擁有良好的視覺(jué)效果和廣場(chǎng)資源，主要還是偏重于購(gòu)物或餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)；專業(yè)市場(chǎng)：8%——在現(xiàn)階段本工程可不必考慮做其它主題的專業(yè)市場(chǎng)；社區(qū)商業(yè)：6%——在現(xiàn)階段雖可不考慮社區(qū)商業(yè)，但在工程的二期還是有一定體量的社區(qū)商業(yè)，所以出于對(duì)工程整體的考慮，我們還是讓其占一定的比重；旅游商業(yè)：4%——旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)等類型的商業(yè)；其它：1%——其它類型的補(bǔ)充業(yè)態(tài)〔2〕分析：休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物是投資者認(rèn)為本工程最應(yīng)擁有的商業(yè)類型。休閑、娛樂(lè)、餐飲業(yè)態(tài)：58%左右零售、購(gòu)物業(yè)態(tài)：31%左右社區(qū)配套業(yè)態(tài)：6%左右旅游紀(jì)念品：4%左右其它業(yè)態(tài)：1%左右2、中小型投資者對(duì)于商鋪類型的投資偏好〔1〕各類型商鋪所占比重：帶租約的獨(dú)立商鋪：46%產(chǎn)權(quán)式商鋪：40%不帶租約的獨(dú)立商鋪：14%〔2〕分析：這些中小型投資者喜歡投資有穩(wěn)定投資回報(bào)的商業(yè)工程，所以本工程有局部可考慮以產(chǎn)權(quán)式或帶租約的式進(jìn)展銷售。落實(shí)到工程本身的規(guī)劃，可考慮購(gòu)物中心、電影院及水世界采用產(chǎn)權(quán)式的式進(jìn)展分割銷售。3、中小型投資者對(duì)于商鋪價(jià)格所能承受的圍分析：從上面兩圖表中我們可以看出，對(duì)本工程有投資意向的中小型投資者，對(duì)本工程所能承受的最高總價(jià)主要集中在45萬(wàn)以，而面積主要集中在70㎡以，由此我們可以推算出其最能承受的本工程銷售單價(jià)應(yīng)在0.65萬(wàn)/㎡左右，而這里需要強(qiáng)調(diào)的兩點(diǎn)是：〔1〕這些投資者都是在對(duì)本工程并不了解的情況下做出的判斷，本工程商業(yè)的賣點(diǎn)及特性還未讓其真正了解到，所以不能代表本工程應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值；〔2〕此次所調(diào)查訪問(wèn)的投資者大局部都為中小型投資者，其投資能力與所能承受的價(jià)格與大宗投資者還有所不同，其投資心理主要還是以購(gòu)置升值潛力為主，所以對(duì)價(jià)格的預(yù)期都會(huì)比擬低。所以本工程商業(yè)定價(jià)，除了考慮市場(chǎng)的預(yù)期外，還應(yīng)考慮到本工程獨(dú)有的特性和價(jià)值，制訂出合理的價(jià)位。三、經(jīng)營(yíng)者調(diào)研結(jié)論分析1、租金承受圍〔1〕租金最高水平：從左表可以看出，在商家還未對(duì)本工程有充分的理解和認(rèn)識(shí)的情況下，商家目前就能承受60元/㎡·月以的租金，說(shuō)明本工程對(duì)商家而言還是有很大的吸引力的。根據(jù)業(yè)態(tài)的不同，本工程首期租金設(shè)定圍應(yīng)在40元/㎡·月左右?！?〕分析：對(duì)于本工程的租金所能支撐的銷售價(jià)格，在第一個(gè)階段里不可能就能到達(dá)8%左右的投資回報(bào)率，而決定投資者對(duì)本工程的投資因素主要還是比擬看好升值潛力，所以，我們可在制定銷售價(jià)格的時(shí)候，考慮將投資回報(bào)率設(shè)定在6%左右。結(jié)合前期對(duì)南沿線現(xiàn)有商業(yè)銷售價(jià)格的比照，本工程一期商業(yè)的銷售均價(jià)可在6000-10000元/㎡之間進(jìn)展設(shè)定。租金收益計(jì)算法〔按6%投資回報(bào)計(jì)算〕：樓層租金價(jià)格〔元/㎡·月〕投資回報(bào)率相應(yīng)支撐的銷售價(jià)格〔元/㎡〕1-4層均價(jià)〔元/㎡〕130-506%6000-100006000-8000220-306%4000-60003206%40004206%40002、經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本工程的合理售價(jià)：〔1〕銷售價(jià)格區(qū)間：從左圖可以看出，經(jīng)營(yíng)者對(duì)本工程銷售價(jià)格的預(yù)期主要集中在0.9萬(wàn)元/㎡以，其中7000元/㎡左右的價(jià)格是這些經(jīng)營(yíng)者最能承受的價(jià)格圍?！?〕分析：從經(jīng)營(yíng)者對(duì)本工程的價(jià)格預(yù)期上可以看出，其所能承受的首期租金圍按6%的投資回報(bào)率計(jì)算在25-50元/㎡·月之間。其所能承受的租金圍如下：銷售價(jià)格〔元/㎡〕投資回報(bào)率租金〔元/㎡·月〕銷售均價(jià)〔元/㎡〕租金均價(jià)〔元/㎡·月〕50006%25取其中上限：8000左右取其中上限：40左右60006%3070006%3580006%4090006%45100006%50說(shuō)明：本部份的容在我司?極地海洋世界商業(yè)局部營(yíng)銷策略案?中有詳細(xì)的分析，此處不作為重點(diǎn)進(jìn)展闡述。

3、經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本工程適合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)比例：休閑、娛樂(lè)、餐飲：57.5%購(gòu)物中心/超市/大型百貨：20.3%旅游相關(guān)配套/旅游紀(jì)念品專賣：9.3%特色主題商業(yè)街：7.1%社區(qū)配套商業(yè)：5.5%專業(yè)市場(chǎng)/其它：0.2%其比例如右圖所示：四、消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論分析1、消費(fèi)者會(huì)在本工程消費(fèi)的工程：〔1〕業(yè)態(tài)比例：餐飲、休閑娛樂(lè)、大型會(huì)所：34.4%參觀游園：32.6%文化、健身中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所：19.6%購(gòu)物：13.4%其比例圖如下圖：〔2〕分析：從大的類別上來(lái)看，餐飲、休閑、娛樂(lè)和文化健身運(yùn)動(dòng)等場(chǎng)所就占到了74%的比重，而除了參觀游園外，購(gòu)物占了15%的比重。這說(shuō)明本工程的商業(yè)業(yè)態(tài)配比，應(yīng)從市場(chǎng)消費(fèi)需求入手，將各種業(yè)態(tài)所占面積的比值盡量?jī)?yōu)化。2、消費(fèi)者來(lái)本工程消費(fèi)的理由：業(yè)態(tài)比例：參觀了解海洋、增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)：32.4%休閑、娛樂(lè)、餐飲：27.2%交通便、設(shè)施齊全、其它：22.8%游玩、運(yùn)動(dòng)：16.9%購(gòu)物、購(gòu)置紀(jì)念品：8.1%3、消費(fèi)者想象中本工程應(yīng)有的消費(fèi)場(chǎng)所：業(yè)態(tài)比例：休閑、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)所：56.33%超市、購(gòu)物中心：7.4%兒童游玩設(shè)施：4.8%游泳館、健身中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所：11.8%主場(chǎng)館：7.9%住宿：1.3%其它：10.5%4、消費(fèi)者餐飲偏好：業(yè)態(tài)比例：火鍋：32.3%中餐：30.8%小吃：20.2%西餐：8.7%洋快餐：4.2%特色快餐：3%各國(guó)美食：0.8%5、消費(fèi)者休閑偏好：茶樓：27%書(shū)店：18%水吧：16%咖啡：14%冷飲店：13%戶外健身：8%游泳：4%五、本工程商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮：1、業(yè)態(tài)比例調(diào)研分析：通過(guò)對(duì)以上幾個(gè)面的調(diào)研分析，我們可以看出，投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者對(duì)本工程的業(yè)態(tài)配比有如下的預(yù)期：投資者認(rèn)為本工程應(yīng)有的商業(yè)形態(tài)還是以休閑、娛樂(lè)、餐飲為主，其次是零售業(yè)；其對(duì)社區(qū)配套及旅游紀(jì)念品并不是太看好；經(jīng)營(yíng)者最希望到本工程經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)還是以休閑、娛樂(lè)、餐飲為主，其次是零售業(yè)；這與投資者所認(rèn)為的比例根本一樣；消費(fèi)者希望到本工程消費(fèi)的工程主要還是休閑、娛樂(lè)、餐飲，對(duì)于購(gòu)物、兒童娛樂(lè)、健身、運(yùn)動(dòng)也有一定的需求，但是比例不大。而且來(lái)這里消費(fèi)的主要原因還是因?yàn)檫@里的設(shè)備設(shè)施齊全，能夠放松休閑。通過(guò)分析，我們將三者對(duì)本工程業(yè)態(tài)的預(yù)期比例圖示意如下：投資者對(duì)業(yè)態(tài)的預(yù)期經(jīng)營(yíng)者對(duì)業(yè)態(tài)的預(yù)期消費(fèi)者對(duì)業(yè)態(tài)的預(yù)期分析：休閑、娛樂(lè)、餐飲等業(yè)態(tài)的比例為58%、58%、57%，三者平均為57.6%；購(gòu)物、超市、百貨等零售業(yè)態(tài)的比例為31%、20%、7%不等，三者平均為19.3%；旅游紀(jì)念品銷售等業(yè)態(tài)的比例為4%、9%、7%不等，三者平均為6.7%；社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)的比例為6%、6%、10%不等，三者平均為7.3%；對(duì)于消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)、健身、兒童游玩、住宿等面的需求，我們均可視為對(duì)休閑娛樂(lè)面的需求；還有其它類型的業(yè)態(tài)分別占1%、7%，此處我們可忽略不計(jì)，則從以上的分析，我們可以得出，本工程各種業(yè)態(tài)所占的比例如下表所示：①休閑、娛樂(lè)、餐飲：58%②超市、購(gòu)物：19%③旅游紀(jì)念品：7%④社區(qū)配套：7%⑤其它：9%即：休閑娛樂(lè)餐飲：零售購(gòu)物：社區(qū)配套：其它旅游配套=6：2：1：1從本工程現(xiàn)有的建筑總面積來(lái)看，除掉主場(chǎng)館局部，應(yīng)有10.6359萬(wàn)平米的商業(yè)，詳細(xì)面積如下：區(qū)域主場(chǎng)館售樓部餐廳旅游大道五區(qū)1號(hào)樓五區(qū)2號(hào)樓五區(qū)3號(hào)樓水世界電影院購(gòu)物中心酒店式公寓面積29870㎡3133㎡18325㎡4540㎡11231㎡5898㎡6000㎡2543㎡22560㎡32129㎡合計(jì)29870㎡43127㎡63232㎡除去原設(shè)計(jì)中酒店式公寓〔3.2129萬(wàn)平米〕及產(chǎn)權(quán)式酒店〔五區(qū)2號(hào)樓3-4層5615.5㎡〕的面積，用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的面積還有6.86萬(wàn)平米左右。則根據(jù)以上的測(cè)算，各種業(yè)態(tài)所占的面積比例如下：休閑娛樂(lè)餐飲：零售購(gòu)物：社區(qū)配套：其它旅游配套=4.12萬(wàn)㎡：1.37萬(wàn)㎡：0.69萬(wàn)㎡：0.69萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)休閑、娛樂(lè)、餐飲零售購(gòu)物社區(qū)配套其它旅游配套面積41200㎡左右13700㎡左右6900㎡左右6900㎡左右本工程原有商業(yè)規(guī)劃面積如下：業(yè)態(tài)休閑、娛樂(lè)、餐飲零售購(gòu)物水世界、電影院面積43127㎡左右22560㎡8543㎡2、本工程的業(yè)態(tài)比例：正確的業(yè)態(tài)配比值還應(yīng)根據(jù)科學(xué)的測(cè)算式推算出來(lái)，本報(bào)告根據(jù)現(xiàn)階段行業(yè)比擬通用的式，結(jié)合本工程的實(shí)際情況及市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，建議本工程的業(yè)態(tài)配比方下：業(yè)態(tài)休閑、娛樂(lè)、餐飲零售購(gòu)物〔包含社區(qū)配套〕其它旅游配套建議面積41200㎡左右20600㎡左右6900㎡左右總結(jié)：從以上的比照可以看出，設(shè)計(jì)之初對(duì)業(yè)態(tài)配比的考慮還是比擬接近市場(chǎng)情況的，所以本工程在后期的重點(diǎn)應(yīng)該是放在業(yè)態(tài)的定位和規(guī)劃面。但是我們應(yīng)該看到，無(wú)論消費(fèi)者還是投資者及經(jīng)營(yíng)者，其對(duì)本工程真正的需求還沒(méi)有完全的認(rèn)識(shí)到，且其個(gè)人偏好也存在著比擬大的差異，所以現(xiàn)階段調(diào)研所得出的結(jié)論，僅能用做本工程商業(yè)業(yè)態(tài)配比的參考。

六、總結(jié)：通過(guò)上述的調(diào)研分析，本工程各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配比應(yīng)為：休閑娛樂(lè)餐飲：零售購(gòu)物〔包含社區(qū)配套〕：其它旅游配套=5.7：2.9：1.4即：業(yè)態(tài)休閑、娛樂(lè)、餐飲零售購(gòu)物〔包含社區(qū)配套〕其它旅游配套面積41200㎡左右20600㎡左右6900㎡左右

第三章工程定位研究一、工程分階段定位1、階段釋疑：我們將本工程后期運(yùn)營(yíng)開(kāi)展，根據(jù)市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r，具體按時(shí)間期劃分為兩個(gè)階段，如下表述：第一階段：主題公園正式運(yùn)營(yíng)，一期的商業(yè)完成招商及銷售任務(wù)，所有商業(yè)業(yè)態(tài)通過(guò)8-12個(gè)月的市場(chǎng)培育期后，相對(duì)穩(wěn)定下來(lái)。本階段內(nèi)經(jīng)營(yíng)商家，經(jīng)營(yíng)主方向是為了滿足主題場(chǎng)館日常旅游者和周末休閑度假消費(fèi)者的各種需求，其第一階段：主題公園正式運(yùn)營(yíng)，一期的商業(yè)完成招商及銷售任務(wù)，所有商業(yè)業(yè)態(tài)通過(guò)8-12個(gè)月的市場(chǎng)培育期后，相對(duì)穩(wěn)定下來(lái)。本階段內(nèi)經(jīng)營(yíng)商家，經(jīng)營(yíng)主方向是為了滿足主題場(chǎng)館日常旅游者和周末休閑度假消費(fèi)者的各種需求，其形態(tài)與南沿線現(xiàn)有的休閑假日商業(yè)相類似，經(jīng)營(yíng)重心偏向于休閑度假經(jīng)濟(jì)。第一階段：商家的構(gòu)成以生態(tài)、特色餐飲及生態(tài)休閑、娛樂(lè)為主。本階段局部商家經(jīng)營(yíng)檔次非常高，專門針對(duì)一些特殊圈層的消費(fèi)群體。而大局部還是面向群眾化的消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)，最終會(huì)形成高檔、中檔、群眾化分區(qū)域共存的景象。第一階段：主題公園通過(guò)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)客源已經(jīng)趨于穩(wěn)定化，一期的商業(yè)也已相對(duì)的穩(wěn)定。本階段，商家主要客群來(lái)源還是對(duì)主題公園的一種分流，人們主要還是為了參觀海洋極地館及相關(guān)的場(chǎng)館而到本工程來(lái)消費(fèi)，但也有局部消費(fèi)者是通過(guò)了前期對(duì)本工程一些商家的了解后，有目的的來(lái)進(jìn)展消費(fèi)。這局部消費(fèi)者看重的是本工程所提供的環(huán)境和商家的特色，以及本工程所能給其帶來(lái)的消費(fèi)附加值。第一階段：商業(yè)還是偏重于體驗(yàn)型和游園型，依托主題公園所提供的大環(huán)境及大概念支撐商業(yè)的經(jīng)營(yíng)。②第二階段：工程二期的商業(yè)修建完工，隨著地鐵的開(kāi)通，邊及本工程住宅入住率的提高，其商業(yè)構(gòu)造及業(yè)態(tài)組成會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求的變化而發(fā)生一定的改變。在這個(gè)階段里，原有的一些商家會(huì)因自身的生命期因素，或因經(jīng)營(yíng)不善而退出市場(chǎng)，還有一些區(qū)域的商家會(huì)因工程整體的商業(yè)定位需要而被迫發(fā)生業(yè)態(tài)或檔次的改變。第二階段：隨著城市副中心的南移，居住人口的增多，交通的便利及南沿線自身的開(kāi)展，本區(qū)域的商業(yè)已不再在現(xiàn)有郊區(qū)的概念，將會(huì)變成城區(qū)內(nèi)商業(yè)的概念，即“城市化〞+“居住化〞的概念。第二階段：商業(yè)的構(gòu)成將會(huì)向城市化開(kāi)展，居住化的概念增強(qiáng)，有局部社區(qū)配套的商業(yè)將會(huì)在原有的根底上逐漸開(kāi)展起來(lái)，隨著周邊常住人口的增多，對(duì)日常生活消費(fèi)的需求也與日俱增，此時(shí)購(gòu)物中心的出現(xiàn)滿足了本區(qū)域消費(fèi)者在此方面的真實(shí)需求，并會(huì)逐漸成為本區(qū)域的消費(fèi)購(gòu)物中心。第二階段：旅游大道和板道大街這兩個(gè)板塊的商家構(gòu)成也會(huì)隨之發(fā)生一定的改變，業(yè)態(tài)組合及配比也會(huì)相應(yīng)的發(fā)生改變。這些商家除了要滿足日常旅游者和休閑度假者的消費(fèi)需求外，會(huì)將日常經(jīng)營(yíng)的重心向滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需求的方向轉(zhuǎn)移，檔次及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容也會(huì)發(fā)生一定的改變。第二階段：隨著本區(qū)域的逐漸成熟，商業(yè)的概念也發(fā)生了改變，向其所能提供的功能和實(shí)際消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變，即轉(zhuǎn)向“功能化〞+“實(shí)用化〞的概念。第二階段：主題公園已不能像剛開(kāi)場(chǎng)一年或兩年前那樣吸引消費(fèi)者，人們期待更多、更新、更豐富的消費(fèi)主題及概念的出現(xiàn)，所以在這個(gè)階段里，水世界及四維電影院的出現(xiàn)，給本工程商業(yè)持續(xù)的繁榮又注入了一針“強(qiáng)心劑〞。第二階段：商家的功能化和實(shí)用化逐漸增強(qiáng)，之前僅依托主題公園及環(huán)境而生存的商家將會(huì)逐漸向多功能化開(kāi)展，隨著工程私密性的減弱，有局部極高端的商家會(huì)逐漸退出本工程。2、形象定位：本工程整體的形象定位為：“主題公園〞+“休閑樂(lè)園〞?！沧ⅲ罕径ㄎ恢黝}作為第一階段定位總思路，第二階段定位思路將根據(jù)市場(chǎng)的成熟情況做具體升級(jí)?！尝俣ㄎ魂U述：“主題公園〞除了包含在本工程的海洋基地館等幾大主題場(chǎng)館，工程的旅游大道、漁人碼頭及板道大街等局部也是公園的一個(gè)組成局部。依托良好的生態(tài)環(huán)境及人造景觀、建筑風(fēng)格及特色商業(yè)，都組成了工程一個(gè)鮮明的主題——海洋、動(dòng)物、異國(guó)風(fēng)情。“休閑樂(lè)園〞本公園除了能夠看到新奇的海洋動(dòng)物，了解科普知識(shí)外，還是一個(gè)集中了休閑、娛樂(lè)、餐飲的大樂(lè)園。身處良好的環(huán)境及人造景觀，走在充滿異國(guó)情調(diào)的建筑群落里，享受各類商家所提供的良好效勞，其本身就是最好的一種觀光休閑。3、功能定位：其運(yùn)做理念在第一個(gè)階段應(yīng)該是“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)〞+“游園經(jīng)濟(jì)〞的類型。①定位闡述：“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)〞“體驗(yàn)型經(jīng)濟(jì)〞幾乎是所有商業(yè)工程都會(huì)提到的一個(gè)運(yùn)營(yíng)概念，但是我們應(yīng)該看到，真正能夠做到體驗(yàn)型及游園型的商業(yè)并不多，雖然“嘎納印象〞也在提到體驗(yàn)型及游園型，但是其只能依托其自身所營(yíng)造的建筑環(huán)境及人造景觀，而缺乏了一個(gè)最根本的核心——真正的，能夠吸引人的主題公園。而本工程最大的特色就是海洋極地公園，這是整個(gè)西部地區(qū)所缺乏的，一直是身處地消費(fèi)者所向往的主題，這也是本工程今后能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)并獲利的源泉。“游園經(jīng)濟(jì)〞從南沿線及大現(xiàn)有的所有旅游商業(yè)工程來(lái)看，無(wú)論那些商業(yè)工程如打這兩牌，其都缺乏了一個(gè)真正意義上能夠?qū)⑾M(fèi)者吸引住的主題公園，從之前旅游工程的調(diào)研報(bào)告中就可以看出，真正在后期經(jīng)營(yíng)的比擬好的旅游地產(chǎn)工程，都是有一個(gè)永恒不變的主題——花/野生動(dòng)物/溫泉/休閑/水/生態(tài)，本工程的主題除了新奇的海洋動(dòng)物，還有科普知識(shí)、異國(guó)情調(diào)的建筑群落、良好的生態(tài)、人造的湖面及參與性極強(qiáng)的商業(yè)，如：四維影院、水世界、購(gòu)物中心、開(kāi)放式的露天表演等等。這些都能夠讓各個(gè)階層的消費(fèi)者參與進(jìn)來(lái)及尋找到樂(lè)趣，還可按各自所需尋找到適合自己的工程。4、總結(jié)：通過(guò)以上對(duì)工程定位面的思考，我們得出了以下結(jié)論：階段時(shí)間形象定位功能定位定性第一階段未來(lái)3-5年“主題公園〞+“休閑樂(lè)園〞“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)〞+“游園經(jīng)濟(jì)〞配套性商業(yè)第二階段未來(lái)5-10年“城市化〞+“居住化〞“功能化〞+“實(shí)用化〞功能性商業(yè)在這里我們要強(qiáng)調(diào)的是：所有的商圈在形成之初與成熟之后，不管是商家的組成還是業(yè)態(tài)的組合，還有商家的檔次，前后構(gòu)成將會(huì)發(fā)生很大的改變。究其原因我們可以理解到，前期商圈正在形成之時(shí)還未成熟之前，商家為了生存，會(huì)有一些業(yè)態(tài)或檔次與工程定位之初的規(guī)劃不相符。但是隨著商圈的成熟影響力的擴(kuò)大，消費(fèi)者構(gòu)成發(fā)生了改變，業(yè)態(tài)的配比、商家的組成及檔次都發(fā)生了改變，并逐漸向工程之初的定位規(guī)劃靠近，只要運(yùn)營(yíng)商在這個(gè)階段注意把控，最終將到達(dá)比擬理想的狀態(tài)。所以，出于市場(chǎng)的考慮，所有的商業(yè)工程根本上都會(huì)經(jīng)歷這樣的一個(gè)逐漸改變的過(guò)程。千萬(wàn)不能在商圈成熟之前，就對(duì)商家及定位吹毛求疵，竭力到達(dá)理想中完美的狀態(tài)，這是不現(xiàn)實(shí)的，也是悖離市場(chǎng)原則的。遠(yuǎn)大荷蘭水街就是一個(gè)失敗的案例，開(kāi)發(fā)商在前期市場(chǎng)還沒(méi)有形成之前，對(duì)商家的檔次及品牌的要求過(guò)高，脫離了現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)情況，失去了成功招商的最好時(shí)機(jī)，導(dǎo)致現(xiàn)在的凄涼狀況。我們應(yīng)該吸取遠(yuǎn)大的教訓(xùn)，使本工程的商業(yè)業(yè)態(tài)檔次構(gòu)成層次化、豐富化，最終到達(dá)合理布局。

二、工程整體定位布局思路：1、整體定位思路：〔1〕版塊分區(qū)：本工程的商業(yè)局部假設(shè)從功能上根本上分為以下幾個(gè)大的區(qū)域：①主題旅游區(qū)〔主題場(chǎng)館〕②旅游配套區(qū)〔旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)專賣〕③購(gòu)物及社區(qū)配套區(qū)〔SHOPPING-MALL〕④特色休閑娛樂(lè)區(qū)〔水世界、電影院〕⑤休閑娛樂(lè)餐飲區(qū)〔兩個(gè)相對(duì)較為集中的區(qū)域〕〔2〕每個(gè)區(qū)域分布如左圖所示：主題旅游區(qū)旅游配套區(qū)購(gòu)物及社區(qū)配套區(qū)特色休閑娛樂(lè)區(qū)休閑娛樂(lè)餐飲區(qū)2、工程分區(qū)域定位通過(guò)上述對(duì)工程市場(chǎng)的定位之后，我們對(duì)工程每個(gè)區(qū)域的商業(yè)進(jìn)展了定位?！?〕旅游大道〔總建筑面積：21458㎡〕旅游大道是本工程的對(duì)外形象展示面，也是一期局部首先呈現(xiàn)出來(lái)的門臉局部，此局部的商業(yè)形態(tài)不僅要符合物業(yè)本身的特點(diǎn)，還直接影響到整個(gè)工程的對(duì)外商業(yè)形象，所以在本區(qū)域的商業(yè)，必須擁有特色化及主題化，檔次還要符合工程整體形象的要求。我們通過(guò)對(duì)旅游大道的分析，大致將旅游大道分解為四個(gè)段落：三區(qū)2號(hào)樓〔建筑面積3133㎡〕臨南沿線局部臨SHOPPING-MAII、水世界局部〔合計(jì)：15525㎡左右〕漁人碼頭造船廠〔建筑面積約2800㎡左右〕在這四個(gè)局部里，有四個(gè)點(diǎn)屬于定點(diǎn)定向的招商鋪位，直接決定整條商業(yè)街的商業(yè)形態(tài)及檔次，這四個(gè)點(diǎn)分布如下列圖：定點(diǎn)一：三區(qū)2號(hào)樓定向招商為一高端餐飲定點(diǎn)二：旅游大道11號(hào)樓定向招商為洋快餐〔KFC/麥當(dāng)勞/必勝客/其它〕定點(diǎn)三：旅游大道22號(hào)樓定向招商為洋快餐〔KFC/麥當(dāng)勞/必勝客/其它〕定點(diǎn)四：漁人碼頭造船廠定向招商為一高檔餐飲每段落的定位及分析如下：※三區(qū)2號(hào)樓：〔建筑面積：3133㎡〕特殊情況說(shuō)明：本樓在未來(lái)3-5年將是本工程的現(xiàn)場(chǎng)售樓部，假設(shè)要考慮本樓的定位，只能考慮在未來(lái)5年后的一個(gè)大致情況。①業(yè)態(tài)定位：餐飲②檔次定位：高端〔如專營(yíng)燕鮑翅的商家〕③商家構(gòu)成：國(guó)際、國(guó)知名品牌餐飲④客群構(gòu)成：中高端團(tuán)隊(duì)、商務(wù)應(yīng)酬、中高檔散客等※臨南沿線局部：①業(yè)態(tài)定位：休閑、餐飲②檔次定位：特色化、群眾化③商家構(gòu)成：華陽(yáng)特色美食、川西名小吃店、中小型餐飲、野味山珍、休閑茶樓、保健按摩等④客群構(gòu)成：局部旅行社團(tuán)隊(duì)游客、散客、大及華陽(yáng)邊食客、休閑群體※臨SHOPPING-MAII、水世界局部①業(yè)態(tài)定位：零售、娛樂(lè)②檔次定位：特色化、群眾化③商家構(gòu)成：旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)、食品飲料店、24小時(shí)便利店、精巧特色小店、水上用品專賣、洋快餐、精巧小食店、水上用品專賣、各種游園游戲、兒童游樂(lè)工程等④客群構(gòu)成：旅行社團(tuán)隊(duì)游客、參觀主題公園的散客、水世界及電影院消費(fèi)者、旅行社團(tuán)隊(duì)游客、散客、未來(lái)社區(qū)的住戶等※漁人碼頭造船廠①業(yè)態(tài)定位：餐飲②檔次定位：高檔海鮮酒樓或中餐酒樓③商家構(gòu)成：高端特色餐飲、高端海鮮城、國(guó)際國(guó)中高端餐飲品牌商等④客群構(gòu)成：局部高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、局部高端散客、高端商務(wù)散客〔2〕漁人碼頭本局部的商業(yè)主要分為兩個(gè)版塊，高檔餐飲版塊及高端休閑娛樂(lè)版塊，物業(yè)主要由兩局部構(gòu)成：五區(qū)1號(hào)樓〔建筑面積4540㎡〕主場(chǎng)館及輪船〔面積不詳〕人造船舶區(qū)〔面積不詳〕在這三個(gè)版塊里，主場(chǎng)館所連接的輪船會(huì)由海昌集團(tuán)自營(yíng)，五區(qū)一號(hào)樓主要以高檔次的有水休閑娛樂(lè)會(huì)所組成，其區(qū)位如下圖：版塊一：主場(chǎng)館及輪船〔由海昌集團(tuán)自營(yíng)高檔海鮮酒樓〕。版塊二：五區(qū)一號(hào)樓〔本區(qū)域價(jià)值最大的商業(yè)物業(yè)，擁有獨(dú)立的車流動(dòng)線及人造海洋景觀〕。版塊三：人造船舶區(qū)〔本區(qū)域?qū)?huì)修建一些人造的船舶，供商業(yè)使用〕。每個(gè)版塊的定位及分析如下：五區(qū)1號(hào)樓〔建筑面積：4540㎡〕①業(yè)態(tài)定位：休閑會(huì)所、有水休閑、娛樂(lè)會(huì)所等②檔次定位：高端③商家構(gòu)成：一個(gè)高端休閑商務(wù)會(huì)所或由高端餐飲、娛樂(lè)、休閑、保健、SPA等商家組合而成④客群構(gòu)成：高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、局部高端散客、高端商務(wù)散客主場(chǎng)館及輪船①業(yè)態(tài)定位：餐飲②檔次定位：高檔海鮮酒樓③客群構(gòu)成：高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、局部高端散客、高端商務(wù)散客人造船舶區(qū)①業(yè)態(tài)定位：零售、冷飲、小雜貨等②檔次定位：群眾〔3〕板道大街〔建筑面積：17129㎡〕本局部的商業(yè)主要分為兩個(gè)版塊，高檔餐飲版塊及中高檔休閑娛樂(lè)版塊，還有一個(gè)酒店。物業(yè)主要由以下幾個(gè)局部構(gòu)成：五區(qū)2號(hào)樓〔建筑面積11231㎡〕五區(qū)3號(hào)樓1-1五區(qū)3號(hào)樓1-2〔面積合計(jì)：5898㎡〕五區(qū)3號(hào)樓1-3五區(qū)2號(hào)樓1-2層為臨湖商業(yè)，3-4層為酒店五區(qū)3號(hào)樓1-32層商業(yè)，局部3-4層，主要設(shè)計(jì)用途為餐飲/休閑/娛樂(lè)五區(qū)3號(hào)樓1-22層商業(yè)，局部3-4層，主要設(shè)計(jì)用途為餐飲/休閑/娛樂(lè)五區(qū)3號(hào)樓1-12層商業(yè)，局部3-4層，主要設(shè)計(jì)用途為餐飲/休閑/娛樂(lè)每個(gè)版塊的定位及分析如下：五區(qū)2號(hào)樓〔建筑面積：4540㎡〕①業(yè)態(tài)定位：1-2層休閑業(yè)態(tài)，3-4層經(jīng)濟(jì)型酒店②檔次定位：中檔次、群眾化③商家構(gòu)成：休閑、咖啡、西餐、茶樓、酒吧等中檔品牌商家④客群構(gòu)成：局部中高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、局部中高端散客、休閑游客五區(qū)3號(hào)樓1-1業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂(lè)、餐飲檔次定位：中高檔商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂(lè)城、休閑娛樂(lè)品牌商等客群構(gòu)成：局部中高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、局部中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客五區(qū)3號(hào)樓1-2業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂(lè)、餐飲檔次定位：中高檔商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂(lè)城、休閑娛樂(lè)品牌商等客群構(gòu)成：局部中高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、局部中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客五區(qū)3號(hào)樓1-3①業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂(lè)、餐飲②檔次定位：中高檔③商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂(lè)城、休閑娛樂(lè)品牌商等④客群構(gòu)成：局部中高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、局部中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客〔4〕水世界〔建筑面積：6000㎡〕①業(yè)態(tài)定位：有水休閑、沖浪、漂流、人造海灘、酒吧等②檔次定位：中檔③商家構(gòu)成：由一個(gè)運(yùn)營(yíng)商來(lái)經(jīng)營(yíng)④客群構(gòu)成：目的性消費(fèi)的群體〔5〕四維電影院〔建筑面積：2543㎡〕①業(yè)態(tài)定位：四維數(shù)碼影城②檔次定位：中檔③商家構(gòu)成：由一個(gè)運(yùn)營(yíng)商來(lái)經(jīng)營(yíng)④客群構(gòu)成：旅游團(tuán)隊(duì)、散客、目的性消費(fèi)的群體〔6〕購(gòu)物中心〔建筑面積：22560㎡〕①業(yè)態(tài)定位：大型購(gòu)物中心、超市、百貨②檔次定位：群眾③商家構(gòu)成：一個(gè)超市兼百貨的運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)④客群構(gòu)成：區(qū)域的消費(fèi)者、本工程居住人群、局部旅行社團(tuán)隊(duì)游客、局部散客等酒店式公寓〔建筑面積：32129㎡〕①業(yè)態(tài)定位：酒店式公寓②檔次定位：精裝小戶型

3、工程整體定位布局通過(guò)以上對(duì)本工程各個(gè)板塊的分解定位后，對(duì)整個(gè)工程在業(yè)態(tài)及檔次上有了一個(gè)比擬明晰的定位。布局圖如下：〔1〕功能分區(qū)圖：本工程的商業(yè)功能分區(qū)主要考慮到消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣及偏好，工程建筑布局及動(dòng)線設(shè)計(jì)等面的具體情況，將工程分成三個(gè)大的功能板塊：旅游板塊：以主題旅游區(qū)為核心，利用工程環(huán)境及各類資源開(kāi)展旅游配套商業(yè)。特色休閑娛樂(lè)板塊以商業(yè)自身的業(yè)態(tài)特色、工程環(huán)境及主題公園的帶動(dòng)，開(kāi)展特色休閑娛樂(lè)商業(yè)。社區(qū)配套板塊在工程未來(lái)3-5年后，住宅及邊消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，開(kāi)展社區(qū)配套商業(yè)。旅游板塊特色休閑娛樂(lè)板塊社區(qū)配套板塊〔2〕業(yè)態(tài)布局圖：主題旅游區(qū)旅游配套區(qū)購(gòu)物及社區(qū)配套區(qū)特色休閑娛樂(lè)區(qū)休閑娛樂(lè)餐飲區(qū)〔3〕消費(fèi)檔次分區(qū)圖：本工程利用已有的各種資源，使不同檔次的商家得以區(qū)分出來(lái)。一般高檔次的商家所要求的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及景觀相對(duì)較高，所以可將資源最好的商業(yè)區(qū)用做高檔商業(yè)。而對(duì)于擁有景觀或環(huán)境資源相對(duì)少一點(diǎn)，但同時(shí)具備交通便利性的商鋪，做中檔次的商業(yè)。在擁有景觀資源和環(huán)境都相對(duì)較少，但同時(shí)又具備交通便利性、視覺(jué)效果及人流主干線的商業(yè)，可作為利潤(rùn)較高的群眾消費(fèi)商業(yè)。這種商業(yè)對(duì)人流及商業(yè)地段的要求最高。高檔消費(fèi)區(qū)以后將是本工程的定點(diǎn)招商區(qū)；群眾消費(fèi)區(qū)分一、二期分別呈現(xiàn)；中檔消費(fèi)區(qū)也分為一、二期逐步呈現(xiàn)?！?〕商業(yè)呈現(xiàn)階段示意圖：通過(guò)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的全盤考慮，我司認(rèn)為在第一個(gè)階段里商業(yè)除了在滿足主題公園配套需求的根底上，還應(yīng)有一個(gè)自己的特色商業(yè)區(qū)，即：通過(guò)主題公園將消費(fèi)者吸引來(lái)，還應(yīng)有特色的商業(yè)將消費(fèi)者留得住，并能夠通過(guò)商業(yè)自身的特色再次將消費(fèi)者吸引來(lái)。要到達(dá)這樣的目的，除了在商業(yè)的業(yè)態(tài)、特色、環(huán)境、資源利用等面進(jìn)展充分的考慮外，其商業(yè)規(guī)?！搀w量〕還要到達(dá)一定的量級(jí)才能自成一個(gè)擁有聚集效應(yīng)的商業(yè)圈。通過(guò)對(duì)工程不同時(shí)期應(yīng)呈現(xiàn)不同的商業(yè)特點(diǎn)，利用一些新興的商業(yè)業(yè)態(tài)持續(xù)的對(duì)消費(fèi)者形成吸引力，結(jié)合工程建立的期及開(kāi)發(fā)商資金利用等面的考慮，我們將商業(yè)呈現(xiàn)的階段建議如下：在第一階段推出的商業(yè)：旅游大道、漁人碼頭、板道大街在第二階段推出的商業(yè)：四維電影院、SHOPPING-MALL、水世界、酒店式公寓說(shuō)明：在第一階段里，除了主題公園能夠?qū)οM(fèi)者產(chǎn)生很大的吸引力之外，其它類型的商業(yè)都是旅游配套型的商業(yè)，而能夠以自身為消費(fèi)目的吸引消費(fèi)者的商業(yè)相對(duì)較少?？v觀現(xiàn)在邊目的性消費(fèi)的商業(yè)，我們認(rèn)為大英死海的成功可以為這個(gè)工程提供一定的參考，利用本工程的水世界來(lái)吸引更多的消費(fèi)者，而水世界本身也需要一些相應(yīng)的商業(yè)來(lái)做配套。需要說(shuō)明的是，在規(guī)劃水世界作為第二階段亮相，將使海洋公園“白日游園〞的過(guò)境型旅游行為模式擴(kuò)展為“白日游園，夜晚休憩〞的滯留型旅游行為模式，加大了延長(zhǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間的可能，同時(shí)，也為海洋公園提供更多具有旅游休閑類型的消費(fèi)工程，將旅游客群的圍進(jìn)一步擴(kuò)大，并使商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)提高變?yōu)榭赡?。這樣利用主題公園和水世界的吸引力雙管齊下，使工程其它局部的商業(yè)能夠在第二次呈現(xiàn)亮相的時(shí)候，就能夠迅速熱起來(lái)，防止出現(xiàn)過(guò)長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。、但是這里有一點(diǎn)需要說(shuō)明的是：水世界的興建不一定非要與二期商業(yè)同步進(jìn)展，可根據(jù)主場(chǎng)館營(yíng)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)情況，適當(dāng)?shù)奶崆?。屬于呈現(xiàn)時(shí)間可提前可推后的局部，決定其呈現(xiàn)的主要因素除了主場(chǎng)館對(duì)商業(yè)的支撐外，還有就是開(kāi)發(fā)商在工程、人員、資金及資源面的安排是否能夠協(xié)調(diào)。所以水世界的啟動(dòng)時(shí)間，可根據(jù)實(shí)際情況靈活掌握。在第二階段里，依靠四維影院的吸引力，又可吸引一局部消費(fèi)者，使工程的商業(yè)能夠持續(xù)繁榮?？紤]到邊市場(chǎng)的成熟還需要至少3-5年的時(shí)間，而滿足購(gòu)物中心的市場(chǎng)成熟度至少還需要5-8年的時(shí)間，所以我司建議在本工程的住宅局部根本入住，地鐵開(kāi)通之后，再啟動(dòng)購(gòu)物中心這個(gè)局部商業(yè)的運(yùn)營(yíng)，但修建時(shí)間可提前。綜上，我司建議本工程商業(yè)局部分階段呈現(xiàn)時(shí)間如下表所示：?jiǎn)?dòng)時(shí)間2007年年初呈現(xiàn)時(shí)間啟動(dòng)時(shí)間2008年年底呈現(xiàn)時(shí)間啟動(dòng)工程旅游大道、漁人碼頭、板道大街2008年5月啟動(dòng)工程四維影院、水世界、購(gòu)物中心、酒店公寓2010年年初三、目標(biāo)客戶定位1、購(gòu)置商鋪的目標(biāo)群分析本工程的購(gòu)置目標(biāo)客群主要分為以下兩大類型：〔1〕自購(gòu)自營(yíng)型從本次的調(diào)研中，我們與一些南沿線現(xiàn)有的商家進(jìn)展了深度訪談，其對(duì)本工程都表示出極大的投資意向，并傾向于購(gòu)置后自營(yíng)。這局部的投資群體不僅是我們的目標(biāo)投資者，還是本工程未來(lái)特色商業(yè)區(qū)的目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者。除了南沿線潛在的一些投資者外，大圍還有很多的商家準(zhǔn)備通過(guò)購(gòu)置商鋪進(jìn)展擴(kuò)，本工程將會(huì)是一個(gè)比擬不錯(cuò)的選擇?！?〕投資型①外鄉(xiāng)投資群體外鄉(xiāng)的投資群體構(gòu)成還是比擬多樣，通過(guò)前期我司的調(diào)研，已經(jīng)有局部中小型投資群體對(duì)本工程產(chǎn)生了投資意向，這些中小型投資群體雖然購(gòu)置能力不如大宗投資客，但是數(shù)量眾多分布較廣，所以本工程在做商鋪的劃分時(shí)，還是要兼顧這些中小型投資者的購(gòu)置需求。②西南地區(qū)投資群體通過(guò)我司近期對(duì)大客戶的深訪，發(fā)現(xiàn)投資金額上了100萬(wàn)的大中型投資者，有大局部都是屬于區(qū)域外的投資群體，主要分布在西南三省，也有局部全國(guó)各地的投資者，這說(shuō)明外鄉(xiāng)的商業(yè)地產(chǎn)工程，有大局部商業(yè)都是被外地的投資者所購(gòu)置消化。此處我司也建議本工程在營(yíng)銷推廣的階段，考慮更大圍的宣傳推廣，甚至可到一些投資能力比擬強(qiáng)的城市開(kāi)設(shè)外賣場(chǎng)。③境外投資群體地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展在近幾年已有相當(dāng)?shù)耐赓Y機(jī)構(gòu)進(jìn)入，現(xiàn)在通過(guò)我司其它工程的銷售窗口了解到，有很多海外的熱正在尋找投資工程，投資金額都比擬大，這些投資群體除了對(duì)工程所處地段比擬看重外，對(duì)工程本身的開(kāi)展?jié)摿σ彩挚粗?。本工程是一個(gè)以國(guó)際上現(xiàn)階段比擬流行的主題游樂(lè)公園為核心的旅游地產(chǎn)工程，對(duì)這些海外的投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是有很大吸引力的。這一局部的目標(biāo)客群說(shuō)明，將在?極地海洋世界商業(yè)局部營(yíng)銷策略案?中有詳細(xì)的描述。2、租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析本工程的商鋪使用目標(biāo)客群可分為三大類：品牌/主力店、南沿線有拓展需求的商家、有方案在南沿線經(jīng)營(yíng)的各類商家。在對(duì)本工程的各類型目標(biāo)商家進(jìn)展分析之前，我們先將本工程的商業(yè)特色分布區(qū)域規(guī)劃如下：由核心品牌店來(lái)定工程的商業(yè)檔次及高檔形象；由特色店來(lái)突出工程商業(yè)的特色及層次；由主力店來(lái)吸更多的消費(fèi)者；通過(guò)商家之間的品牌帶動(dòng)，充分利用主題公園及主力店所帶來(lái)的人氣，依靠自身的特色留住消費(fèi)者，并能夠再次吸引消費(fèi)者。其中核心品牌店的目標(biāo)商家均為國(guó)高檔次的餐飲、休閑、娛樂(lè)商家，除了貴司自營(yíng)的海鮮酒樓之外，其余局部的商家將會(huì)涉及到定向招商的問(wèn)題。主題公園：將源源不斷的帶來(lái)消費(fèi)者核心品牌店：確定工程的商業(yè)品質(zhì)及檔次，并可自帶消費(fèi)者特色店：滿足社會(huì)各個(gè)階層消費(fèi)者的需求，突出商業(yè)特點(diǎn)主力店：帶來(lái)目的型消費(fèi)者，并可帶動(dòng)其它商業(yè)通過(guò)對(duì)本工程的商業(yè)規(guī)劃進(jìn)展分區(qū)研究后，對(duì)于每個(gè)區(qū)域的目標(biāo)商家做如下分析：〔1〕品牌/主力店這局部商家是擁有國(guó)際國(guó)知名品牌的商家，對(duì)本工程而言，這些品牌店和主力店不僅能夠帶動(dòng)本工程其它商業(yè)的招商，還能夠?yàn)楸竟こ痰纳虡I(yè)帶來(lái)價(jià)值的提升，使銷售能夠快速變現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)最大化。這些主力店/品牌店也象定海神針一樣，能夠?qū)^(qū)域的商業(yè)檔次、商業(yè)形象確定下來(lái)。通過(guò)這些主力店/品牌店的經(jīng)營(yíng)，其不僅自帶人氣，還能夠帶動(dòng)邊商業(yè)的人氣。通過(guò)這些主力店/品牌店的經(jīng)營(yíng)，還可以使工程商業(yè)局部迅速成熟起來(lái)，縮短工程的市場(chǎng)培育期。對(duì)于主力店/品牌店的位置，我司建議如上圖所示。在圈定這些目標(biāo)商家的時(shí)候，除了看其經(jīng)營(yíng)的類別、檔次及規(guī)模是否符合本工程的需求，還要考慮其與本工程的合作條件。在未對(duì)商家進(jìn)展深度訪談前，我們暫將目標(biāo)商家鎖定在如下圍：①港、澳、臺(tái)知名高檔休閑、娛樂(lè)、餐飲品牌商家；②國(guó)際、國(guó)知名特色品牌餐飲商家；③知名高端餐飲品牌商家?！?〕南沿線有拓展需求的商家通過(guò)前期我司對(duì)南沿線現(xiàn)有商家的訪問(wèn)調(diào)查，有絕大多數(shù)商家都比擬看好本工程，因南沿線政府的規(guī)劃，其未來(lái)都面臨著拆遷的問(wèn)題，所以大局部商家都表示出會(huì)密切關(guān)注本工程的動(dòng)態(tài)，如果本工程的規(guī)劃及條件能夠滿足他們的需求，除了來(lái)本工程開(kāi)店經(jīng)營(yíng)外，還會(huì)考慮購(gòu)置。這局部商家除了比擬有實(shí)力外，對(duì)南沿線的消費(fèi)情況也非常的了解，其自身的品牌對(duì)消費(fèi)者也有一定的號(hào)召力。所以這些商家也是本工程未來(lái)主要的目標(biāo)商家，其類型應(yīng)屬于特色店，主要分布在旅游大道臨南沿線一段及板道大街區(qū)域?！?〕有在南沿線及本工程經(jīng)營(yíng)需求的商家通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研反應(yīng)情況及我司在市場(chǎng)上所積累的信息，市場(chǎng)上有在南沿線開(kāi)店方案的商家比擬多，且都集中在餐飲、休閑及娛樂(lè)這個(gè)板塊，這與本工程的商業(yè)定位是比擬符合的。這局部的商家需要通過(guò)前期的招商宣傳及工程的逐漸呈現(xiàn)，而日漸積累。還有局部規(guī)模比擬小的商家是要等到工程根本呈現(xiàn)并且交付時(shí)，看到工程的具體規(guī)劃、特色及規(guī)模，以及招入的品牌商家，才會(huì)跟風(fēng)介入。他們一般都是直接與商鋪的業(yè)主之間發(fā)生租賃關(guān)系，也不在前期招商考慮之列。3、商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析本工程未來(lái)的消費(fèi)群體構(gòu)成比擬復(fù)雜，但經(jīng)過(guò)梳理主要應(yīng)有以下幾個(gè)群體組成：旅行社旅游團(tuán)隊(duì)及邊的消費(fèi)散客學(xué)校、機(jī)關(guān)、團(tuán)體的參觀團(tuán)隊(duì)來(lái)自全國(guó)各地甚至世界各地的旅游消費(fèi)散客本工程及邊未來(lái)的常住人群及辦公商務(wù)群體結(jié)合本工程的商業(yè)版塊，各個(gè)版塊的消費(fèi)者構(gòu)成如下：主題場(chǎng)館局部的消費(fèi)者構(gòu)成主要是旅游團(tuán)隊(duì)及家庭消費(fèi)為主；旅游大道及板道大街的消費(fèi)者除了局部旅游團(tuán)隊(duì)之外，主要還是要依靠本地的消費(fèi)者；購(gòu)物中心及其它板塊的商業(yè)，主要是依靠本工程未來(lái)的住宅及邊的住宅小區(qū)的消費(fèi)者；以上消費(fèi)者在不同的階段其構(gòu)成比例會(huì)發(fā)生一定的改變，其每一階段的消費(fèi)者構(gòu)成情況詳細(xì)描述如下：第一階段：主場(chǎng)館開(kāi)業(yè)后12-18個(gè)月在這個(gè)階段里，因工程前期的大量宣傳及對(duì)海洋公園的好奇，眾多及邊地區(qū)的消費(fèi)者會(huì)占本公園游客總量的70%左右。假設(shè)本工程在開(kāi)業(yè)之初就與多家旅行社達(dá)成了合作關(guān)系，則在這個(gè)階段里也會(huì)有少局部的旅行社團(tuán)隊(duì)，但其所占比例并不大。還有一局部就是一些學(xué)校、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的團(tuán)體參觀。預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)后的前半年時(shí)間里，每日的游客數(shù)量應(yīng)保持在3000人左右，末會(huì)到達(dá)6000人，每個(gè)黃金的游客會(huì)超過(guò)6萬(wàn)人。半年后的時(shí)間里，游客數(shù)量會(huì)有所下降，但根本保持穩(wěn)定的水平。這些參觀群體在第一個(gè)階段里，是本工程商業(yè)局部的主要消費(fèi)群體，眾多商家在這個(gè)階段里剛剛開(kāi)場(chǎng)在這里經(jīng)營(yíng)，還沒(méi)有被廣闊的市場(chǎng)所知曉，只有依托大量的參觀游園消費(fèi)者到這里來(lái)隨機(jī)性的消費(fèi)，從而知道和了解這些商家，而這些商家除了要靠工程所營(yíng)造的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來(lái)吸引消費(fèi)者之外，還需要通過(guò)自身的經(jīng)營(yíng)特色來(lái)打動(dòng)消費(fèi)者，使消費(fèi)者再次來(lái)這里消費(fèi)。這是一個(gè)相對(duì)的市場(chǎng)培育期，如果商家能夠抓住這個(gè)時(shí)期擴(kuò)大自身的知名度，其市場(chǎng)培育期就會(huì)相對(duì)縮短，一般都在6-8個(gè)月左右能夠成熟穩(wěn)定下來(lái)。第二階段：主場(chǎng)館開(kāi)業(yè)18個(gè)月后在這個(gè)階段里，通過(guò)前期1年至1年半的經(jīng)營(yíng)，大局部對(duì)海洋館有興趣的消費(fèi)者已參觀過(guò)本工程，游客的組成會(huì)發(fā)生很大的改變，其中旅行社團(tuán)隊(duì)的游客所占比例會(huì)到達(dá)70%以上，散客及其他消費(fèi)群體逐漸減少，形成“團(tuán)隊(duì)為主，散客為輔〞的狀況。在這個(gè)階段里，平日游客的數(shù)量預(yù)計(jì)會(huì)保持在2000人左右，末會(huì)到達(dá)4000-5000人，黃金的游客數(shù)量會(huì)保持不變，個(gè)別時(shí)間還會(huì)到達(dá)2萬(wàn)人/日。在這個(gè)階段里，本工程的消費(fèi)者數(shù)量根本上到達(dá)了一個(gè)相對(duì)的穩(wěn)定，假設(shè)希望一直保持一個(gè)比擬高的游客數(shù)量，除了節(jié)假日外，還要考慮在后期的經(jīng)營(yíng)管理面經(jīng)常推出一些主題活動(dòng)，以吸引更多的參觀者。在這個(gè)階段里，本工程商業(yè)局部的消費(fèi)者，除了參觀游玩主題公園的消費(fèi)者外，這些商家都已經(jīng)過(guò)了1年多的經(jīng)營(yíng)，根本上已擁有了自己的一個(gè)相對(duì)固定的消費(fèi)群體，這些消費(fèi)者不再是參觀游園的隨機(jī)性消費(fèi)，而是直接到這個(gè)商業(yè)區(qū)來(lái)目的性消費(fèi)的消費(fèi)群體。在未來(lái)5年后，工程及邊住宅工程入住率提高后，常住人口也將是本工程社區(qū)配套型商業(yè)的主要消費(fèi)群體。通過(guò)上述對(duì)本工程各類目標(biāo)客群的描述，根本上本工程的未來(lái)目標(biāo)客群〔投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者〕定位如下列圖所示：階段目標(biāo)客群構(gòu)成表客群類型投資者經(jīng)營(yíng)者商業(yè)消費(fèi)者客群組成自營(yíng)型30%左右定向招商的品牌店20%左右第一階段12-18個(gè)月散客團(tuán)隊(duì)主力賣場(chǎng)〔購(gòu)物中心〕20%左右30%70%投資型70%左右南沿線有拓展需求的特色店40%左右第二階段18個(gè)月后散客團(tuán)隊(duì)對(duì)本工程有興趣的各類型店20%左右70%30%四、客群消費(fèi)時(shí)機(jī)分析：本工程經(jīng)過(guò)前期對(duì)目標(biāo)客群的定位分析后，現(xiàn)在來(lái)分析一下這些目標(biāo)客群到本工程消費(fèi)的可能性，即本工程吸引這些消費(fèi)者的原因：1、唯一性和排他性我們通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研，本工程所要修建的海洋極地主題公園，從規(guī)模、資金及技術(shù)等各個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)投資有很高的要求，這些環(huán)節(jié)的難度阻止了其它投資的單純拷貝，使本工程在西南地區(qū)具有不可復(fù)制的唯一性和排他性。2、吸引力“海洋〞、“南極〞一直是身處陸城市生活的居民最夢(mèng)想能夠接近的地，新奇的海洋景觀、極地動(dòng)物、海底隧道雖然在媒體上都能看到，但是始終沒(méi)有親身體驗(yàn)和感受，所以本工程的主題——海洋極地公園，正如一個(gè)強(qiáng)有力的磁，在未來(lái)能夠?qū)⒋缶植康南M(fèi)者源源不斷的吸引到本工程來(lái)參觀消費(fèi)。3、資源整合與各大旅行社嚴(yán)密聯(lián)手合作，并充分挖掘西南地區(qū)現(xiàn)有的消費(fèi)市場(chǎng)潛力，著眼于西部旅游休閑之都的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)前景，打造一個(gè)可以連接終端消費(fèi)者的新市場(chǎng)。4、區(qū)域中心本工程所處的區(qū)位不但是未來(lái)連接傳統(tǒng)市區(qū)和未來(lái)副中心這一經(jīng)濟(jì)帶的核心環(huán)節(jié)，也是未來(lái)副中心的核心地帶?？v觀城南——南沿線商業(yè)的開(kāi)展與變遷，城南除了至今還處在第二個(gè)開(kāi)展階段的生態(tài)餐飲休閑的商業(yè)外，始終缺乏一個(gè)強(qiáng)有力的能夠吸引眾多消費(fèi)者集中的度假休閑場(chǎng)所。而本工程的興建不但成為了本區(qū)域未來(lái)的消費(fèi)中心，使本區(qū)域的休閑商業(yè)形態(tài)提升一個(gè)層次。這對(duì)于經(jīng)營(yíng)者和市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不但滿足大1000多萬(wàn)常住人口中的休閑度假消費(fèi)群體需要，滿足未來(lái)中國(guó)西部上千萬(wàn)旅游消費(fèi)群體的特色效勞需要，而且還將以其特色經(jīng)營(yíng)逐步吸引市數(shù)百萬(wàn)中高端消費(fèi)者。

第四章工程規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整建議一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整原則1、充分尊重極地海洋世界商業(yè)局部經(jīng)營(yíng)規(guī)劃理念及成果2、充分尊重極地海洋世界商業(yè)局部建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和效勞功能設(shè)計(jì)3、以市場(chǎng)調(diào)研為依據(jù)4、注重全局觀和開(kāi)發(fā)商的整體利益5、業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整依據(jù)遵循旅游地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃科學(xué)依據(jù)及理念突出工程及商業(yè)的獨(dú)有經(jīng)營(yíng)特色滿足市場(chǎng)需求、差異化、互補(bǔ)的原則規(guī)劃前應(yīng)思考的一些問(wèn)題：在做規(guī)劃調(diào)整前，首先考慮以下幾個(gè)面的問(wèn)題：?jiǎn)栴}1：現(xiàn)有的產(chǎn)品規(guī)劃有哪些缺陷？在板道大街的設(shè)計(jì)面，沒(méi)有考慮到與主題場(chǎng)館的互動(dòng)性，沒(méi)有將客戶資源進(jìn)展共享，此局部的商業(yè)幾乎沒(méi)有“沾〞上主題場(chǎng)館的“光〞，能否考慮通過(guò)調(diào)整海洋公園的進(jìn)出口，改變這種“熱外冷〞的情況？問(wèn)題2：工程有哪些資源可以利用？工程本身?yè)碛卸嘞忍斓臈l件，尤其是在綠化及景觀設(shè)計(jì)面，后期為了吸引更多的消費(fèi)者，能否考慮充分利用本工程的一些自然資源？問(wèn)題3：各種業(yè)態(tài)應(yīng)如分布才能到達(dá)合理的構(gòu)造？經(jīng)過(guò)前期的調(diào)研分析，已得出了本工程比擬合理的業(yè)態(tài)定位及其配比，但是如將這些商業(yè)科學(xué)的組合在一起才能到達(dá)比擬理想的效果，使其之間沒(méi)有沖突并能相互促進(jìn)？問(wèn)題4：如科學(xué)的對(duì)待商業(yè)呈現(xiàn)的階段性？對(duì)于工程的定位及所規(guī)劃的業(yè)態(tài)，在推向市場(chǎng)后，還需要一個(gè)比擬長(zhǎng)的期才能真正呈現(xiàn)，所以能否考慮將工程各個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)的時(shí)間進(jìn)展一個(gè)劃分，即在一定的時(shí)間，現(xiàn)有定位與原有定位有一定的差異，待市場(chǎng)逐漸成熟后，再通過(guò)改變不同業(yè)態(tài)之間的比例，對(duì)商家逐步進(jìn)展調(diào)整，最終到達(dá)預(yù)期的效果？二、各版塊商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議通過(guò)前期對(duì)工程分區(qū)域的定位，我們對(duì)本工程的整體規(guī)劃有了一個(gè)初步的概念，現(xiàn)在本章節(jié)將著重討論商業(yè)規(guī)劃面的合理性及科學(xué)性，利用市場(chǎng)調(diào)研分析所得出的結(jié)論，引導(dǎo)本工程的商業(yè)規(guī)劃調(diào)整到最合理的狀態(tài)。工程的業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)充分考慮到商業(yè)的豐富性及層次性，無(wú)論是從商家經(jīng)營(yíng)的品類，還是其經(jīng)營(yíng)的檔次，都需要考慮到市場(chǎng)需求的復(fù)雜性，所以每種業(yè)態(tài)所占的比例及其分布的點(diǎn)位，將是本工程規(guī)劃的重點(diǎn)。1、商業(yè)業(yè)態(tài)配比：工程原規(guī)劃設(shè)計(jì)面積：區(qū)域主場(chǎng)館售樓部餐廳旅游大道五區(qū)1號(hào)樓五區(qū)2號(hào)樓五區(qū)3號(hào)樓水世界電影院購(gòu)物中心酒店式公寓面積29870㎡3133㎡18325㎡4540㎡11231㎡5898㎡6000㎡2543㎡22560㎡32129㎡合計(jì)29870㎡43127㎡63232㎡其中，除去主場(chǎng)館和酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店之后，所?？梢?guī)劃的商業(yè)面積為：68600㎡左右本工程商業(yè)業(yè)態(tài)配比及面積：通過(guò)上述幾章節(jié)的分析，本工程各種商業(yè)業(yè)態(tài)的最終配比應(yīng)為：休閑娛樂(lè)餐飲：零售購(gòu)物〔包含社區(qū)配套〕：其它旅游配套=5.7：2.9：1.4業(yè)態(tài)休閑、娛樂(lè)、餐飲零售購(gòu)物〔包含社區(qū)配套〕其它旅游配套面積41200㎡左右20600㎡左右6900㎡左右根據(jù)以上的幾組數(shù)據(jù)，結(jié)合本工程現(xiàn)有的規(guī)劃定位，將每個(gè)區(qū)域的面積及業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)如下列圖：購(gòu)物/零售/社區(qū)配套：22500㎡左右購(gòu)物中心：22500㎡休閑特色餐飲：20000㎡左右售樓部餐廳：3133㎡旅游大道臨南沿線局部：8000㎡左右造船廠：2800㎡左右五區(qū)3號(hào)樓：5898㎡合計(jì)：20000㎡左右休閑娛樂(lè)：17800㎡左右五區(qū)1號(hào)樓：4540㎡五區(qū)2號(hào)樓1-2層：5615.5㎡水世界：6000㎡左右電影院：2543㎡合計(jì)：18698.5㎡左右其它旅游配套：6900㎡左右旅游大道臨水世界、電影院局部：6000㎡左右從上述的分析中我們可以看出，本工程現(xiàn)有的業(yè)態(tài)規(guī)劃從面積上看是根本符合規(guī)劃指標(biāo)的。2、業(yè)態(tài)選擇參考：從每種業(yè)態(tài)我們所考慮的形態(tài)上來(lái)看，根本上在以下的圍挑選：〔1〕餐飲類：海景餐廳〔1家〕、海鮮大酒樓〔1至2家高檔主力店，其中有一家是由海昌集團(tuán)自營(yíng)〕、特色風(fēng)味餐廳〔8-10家〕、川菜酒樓〔約2家〕、中式快餐集群、風(fēng)味小吃、日風(fēng)味快餐、國(guó)際快餐〔如KFC、必勝客、賣當(dāng)勞等共計(jì)2家〕、西餐等?！?〕休閑類：咖啡廳、茶樓〔約3-5家，面積從300㎡到1400㎡不等〕、保健按摩浴足、休閑