個(gè)人銷售自建房土地增值稅稅收政策的思考

PAGEPAGE1個(gè)人銷售自建房土地增值稅稅收政策的思考隨著我們國家城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)邊緣在不斷的擴(kuò)張，其中涉及到許多土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變更的問題，隨之也帶來房屋產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)。個(gè)人自建房是居民個(gè)人通過購買或繼承宅基地并在其上按照自己的要求設(shè)計(jì)建造房屋的私人住宅。個(gè)人銷售自建房與房地產(chǎn)開發(fā)在政策上存在明顯不同，尤其在土地增值稅上。自2008年11月1日起，對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。個(gè)人自建房銷售也屬于個(gè)人住宅銷售的范疇中，這一優(yōu)惠政策很有可能被利用成為避稅手段。土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的重要手段，在抑制買方炒房的暴力行為中起著重要的作用，必須找到合適的方法使得稅收優(yōu)惠落到實(shí)處，并且避免稅款流失。一、個(gè)人自建房的基本形式與行為界定個(gè)人自建方主要產(chǎn)生于三種形式：一是由于城鎮(zhèn)邊界擴(kuò)張的原因原本屬于集體性質(zhì)的土地劃屬于國有土地，土地上的附屬物也重新劃分產(chǎn)權(quán)，以自建自用的房屋進(jìn)行申報(bào)，變成普通居民住宅，再對外進(jìn)行出售；二是因?yàn)閲型恋厥褂脵?quán)可以以個(gè)人的名義招拍獲得，再報(bào)以自建房修建住宅和非住宅，建成之后將房產(chǎn)掛記于個(gè)人名下，對外出售；三則是存在個(gè)人從房地產(chǎn)開發(fā)名下獲得土地，再報(bào)以修建自建房對外出售的情況。在以上自建房的情況中，一般是個(gè)人留用1至4套住房，再將其他的住房按套對外出售。盡管將個(gè)人自建房劃分為以上三種形式，但在具體的行為界定中仍然存在不明晰的情況?！皞€(gè)人〞在這里是單指個(gè)人還是包括個(gè)人及家庭。大多數(shù)的自建房為家庭共同建造，共同持有。少數(shù)稅務(wù)機(jī)關(guān)如江蘇省地方稅務(wù)局，對個(gè)人做出了明確規(guī)定，“個(gè)人〞即個(gè)人及其家庭成員。但大多數(shù)地區(qū)并沒有明確規(guī)定。在單指個(gè)人的情況下，那么家庭合建對外出售則不享有優(yōu)惠政策。其次，自建是以個(gè)人出資為標(biāo)準(zhǔn)還是以個(gè)人出力為標(biāo)準(zhǔn)。如果以出力為標(biāo)準(zhǔn)，那么個(gè)人雇用其他工程人員代為建造則不能免去土地增值稅。二、個(gè)人銷售自建房的現(xiàn)在狀況個(gè)人銷售自建房的情況隨著城鎮(zhèn)范圍的擴(kuò)大以及拆遷的進(jìn)行變的越來越頻繁。由于個(gè)人自建房的初衷是以個(gè)人居住為目的，因此享有了一定的稅收優(yōu)惠政策。但是，許多個(gè)人自建房對外銷售漸漸變成了以牟利為目的。一些個(gè)人在自建房過程中，甚至以住宅小區(qū)的名義對外進(jìn)行廣告宣傳、預(yù)收訂金甚至簽訂了預(yù)購協(xié)議，其行為與房地產(chǎn)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)并無本質(zhì)區(qū)別。盡管部分個(gè)人自建房在這之后繳納了土地增值稅，但是這并沒有形成標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的制度。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，這形成了一種稅負(fù)不公平的現(xiàn)象，影響了城鎮(zhèn)化的建設(shè)發(fā)展，也違反了稅負(fù)公平的原則。個(gè)人銷售自建房首先將產(chǎn)權(quán)登記于個(gè)人名下，在買賣過程中，以二手房的名義轉(zhuǎn)讓給購買方進(jìn)行過戶，達(dá)成交易實(shí)質(zhì)內(nèi)容。財(cái)稅〔2008〕137號(hào)中第二條“對個(gè)人銷售住房免征土地增值稅〞的規(guī)定，此類銷售均應(yīng)免征土地增值稅。根據(jù)有關(guān)調(diào)查，“此類自建房項(xiàng)目少則數(shù)十套，多則上百套〞，在龐大的數(shù)量下，已經(jīng)構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)質(zhì)。于此同時(shí)，這類自建房的修建也帶來了大量的稅款流失，造成土地增值稅的調(diào)節(jié)作用失靈。三、個(gè)人自建房的征管難點(diǎn)土地增值稅是國家用來調(diào)控房地產(chǎn)市場、抑制炒房行為的手段。名為個(gè)人自建房銷售，實(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)的行為違背了這一初衷。但是由于城鎮(zhèn)面積擴(kuò)張廣，情況復(fù)雜，且房屋許多都以自建的形式存在，因此這類行為監(jiān)控與難以實(shí)施，普遍存在著行為界定難、資料收集復(fù)雜、稅款核算難等問題。1.自建銷售牟利行為界定困難除了上文所講的自建行為的定義存在混淆的情況之外，自建行為銷售是否屬于牟利行為也難以界定。地方為了鼓勵(lì)建設(shè)，會(huì)批準(zhǔn)個(gè)人的建設(shè)請求，并且規(guī)定只要拿到相關(guān)部門的許可后便可施工，并沒有對物有具體的要求，因此在行為的判斷上十分地難以界定。2.個(gè)人自建房行為難以監(jiān)控個(gè)人自建房存在著分布較廣、分布零星、參與人員多、單筆金額較小等情況。這使得個(gè)人自建房出售行為較難被稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)控。個(gè)人開發(fā)幾乎遍布每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也因此個(gè)人開發(fā)行為難以被全盤追查，同時(shí)，由于開發(fā)人員的納稅意識(shí)薄弱，未到有關(guān)部門登記并提供相應(yīng)的資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以掌握納稅人真正的信息。3.稅款核算難房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用的是通過稅票控制稅源的方法。但是個(gè)人自建房多為私下尋找施工團(tuán)隊(duì)進(jìn)行開發(fā)，并沒有取得正規(guī)的合同。也由于買賣雙方均是避稅的受益人，因此雙方會(huì)協(xié)定簽訂陰陽合同。稅務(wù)部門難以確定正確的應(yīng)納稅款。4.難以收集基礎(chǔ)資料按照房地產(chǎn)稅收的管理要求，納稅人開發(fā)修建工程項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具備項(xiàng)目規(guī)劃、施工許可、建安合同、竣工驗(yàn)收、銷售記錄、房屋測繪等主要資料，同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)進(jìn)行備案登記。但是自建房的特殊性質(zhì)使得它其開工、建設(shè)、竣工主管稅務(wù)機(jī)關(guān)均無相關(guān)信息資料，只有集中銷售時(shí)才引起主管稅務(wù)機(jī)關(guān)注意。四、加強(qiáng)個(gè)人自建房土地增值稅征管的建議1.加強(qiáng)部門協(xié)作建設(shè)、規(guī)劃、國土部門應(yīng)當(dāng)相互?M行信息共享，建立完整的信息共享機(jī)制。國土部門在建造前需要明確土地所屬人的性質(zhì)，項(xiàng)目立項(xiàng)需要規(guī)劃部門的認(rèn)定，建設(shè)部門要對建筑施工進(jìn)行審批。在房地產(chǎn)建設(shè)的前期稅務(wù)機(jī)關(guān)就需要對此具體情況進(jìn)行了解。2.有關(guān)部門需要加強(qiáng)管理職能部門對于自建房應(yīng)當(dāng)有一定的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行審批程序，應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相應(yīng)的自建房的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范政策限制自建房的建筑面積。例如，按家庭合理需求套數(shù)或人均住房面積來限定自建住房標(biāo)準(zhǔn)，防止個(gè)人利用自建項(xiàng)目為手段，非法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，從而從源頭上杜絕偷漏稅的發(fā)生。3.調(diào)整稅收政策在對于超過自用住房面積的自建房，應(yīng)當(dāng)設(shè)立規(guī)定視同于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行對待。個(gè)人銷售住房的稅收優(yōu)惠政策是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開發(fā)商售賣時(shí)已繳納土地增值稅，并轉(zhuǎn)嫁給購買方。因此土地增值稅在個(gè)人銷售住房時(shí)，為了避免重復(fù)征收則予以優(yōu)惠。但是個(gè)人自建房在建造初期并未繳