基于全面風險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計研究

基于全面風險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計研究

一、基于全面風險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計組織結(jié)構(gòu)全面風險管理需要把風險管理的思想、方法和流程貫穿于全公司各個部門、各項工作之中?；谌骘L險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計是在公司上下各個部門的配合下，由內(nèi)部審計或合規(guī)部門牽頭，其他業(yè)務部門積極配合，首先制定基于全面風險管理的內(nèi)部審計業(yè)務指導類文件，其中具體的風險節(jié)點由各個業(yè)務部門配合完成，隨后依據(jù)已經(jīng)制定的審計指導文件對公司各項事務進行監(jiān)督審查和風險控制管理。建立基于全面風險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計組織結(jié)構(gòu)能夠確保風險管理的理念通過公司內(nèi)部審計執(zhí)行下去。具體的組織結(jié)構(gòu)（如圖1）。圖1全面風險管理房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計組織結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計風險控制節(jié)點風險控制節(jié)點是內(nèi)部審計工作需要重點關(guān)注的地方，通過設置內(nèi)部審計風險控制節(jié)點，將公司風險管理的目標細化到每個相關(guān)的職能部門和每一項具體的工作環(huán)節(jié)中、培養(yǎng)公司整體的風險管理意識、運用全面風險管理識別、分析、評估、決策風險的管理流程實行內(nèi)部審計。這樣更加有利于內(nèi)部審計工作的開展和審計整改意見的貫徹執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段、租售管理階段，不同的階段各具有不同的風險。本文主要從內(nèi)部審計監(jiān)督控制角度列示出房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風險節(jié)點。（如圖2）圖2房地產(chǎn)開發(fā)過程風險節(jié)點（一）全過程綜合風險(1)政策風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，政府對物業(yè)租金、售價的限制，對土地使用的約束，對環(huán)境保護的要求，對外資的控制，以及對投資規(guī)模、投資方向和金融、稅收的控制和城市規(guī)劃等都會對投資商構(gòu)成風險。因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。(2)融資風險。房地產(chǎn)融資風險是指融資條件或方式發(fā)生變化或由于資金使用不當從而可能導致開發(fā)商蒙受損失。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切的問題，籌資風險反映的是因使用借貸資金而導致的自有資金回報盈利的不確定性。當投資中借貸比例很高時，籌資風險也越高。而各種籌資方式所用手段、工具和所處的環(huán)境不同，因此各種籌資方式也具有不同的風險。融資風險包括：投資收益與貸款利率的相對變化風險、樓花融資風險、房地產(chǎn)按揭風險（房產(chǎn)價格漲落風險、按揭收入變化風險、按揭利率變化風險）、商業(yè)信譽風險、時間管理風險。(3)合同管理風險。合同管理風險是指由于合同簽訂、審批和執(zhí)行方面的管理不完善導致?lián)p失的風險。具體包括：一是合同審批與簽訂風險。在合同最初簽訂階段，合同的條款沒有經(jīng)過嚴格的審批引發(fā)的風險主要表現(xiàn)在：條文不全面，不完整，沒有將合同雙方的責權(quán)利關(guān)系全面表達清楚，沒有預計到合同實施過程中可能發(fā)生的各種情況，導致合同過程中的激烈爭執(zhí)，最終導致?lián)p失；二是合同履行及跟蹤。合同簽訂之后進入履行階段，房地產(chǎn)公司應該就合同的各項條款包括工程施工進度和付款進度按照合同約定的方式履行，否則會引發(fā)違約風險，給公司的生產(chǎn)經(jīng)營造成損失。(4)內(nèi)部控制與管理風險。內(nèi)部控制與管理風險是指房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理制度不完善，項目管理人員能力不強、經(jīng)驗不足、工人素質(zhì)低、勞動積極性低導致房地產(chǎn)項目建設過程中各項工作沒有嚴格按照國家法律法規(guī)和公司規(guī)章制度執(zhí)行引起各種違規(guī)風險。主要包括財務付款安全性、印章管理、應收款管理、個人借款、資產(chǎn)管理方面的風險。（二）各階段特有風險(1)房地產(chǎn)項目土地獲取階段的風險。土地購買風險。如果土地獲得的方式是通過協(xié)議出讓的方式，那么土地獲取的風險主要在于開發(fā)企業(yè)和原房產(chǎn)所有者的談判過程中。而如果是通過招拍掛的方式取得土地，由于成本相對過高，利潤率低，對未來市場的判斷一旦出現(xiàn)偏差，就會導致項目虧損，因此其風險主要來自于對未來市場的判斷能力。征地拆遷風險。征地拆遷涉及許多法律和社會問題。一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，地方情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因，會使開發(fā)商面對前所未有的各種復雜情況，同時也使開發(fā)商面對巨大的風險。(2)房地產(chǎn)勘察、設計風險?？辈祜L險是指由于勘察點分布、鉆孔深度及勘探方法不當?shù)纫鹂碧浇Y(jié)果錯誤，從而導致建設用地的工程地質(zhì)、水文狀況等分析錯誤，進而直接影響對地基土的性質(zhì)、持力層和承載力的確定，使基礎選型和設計發(fā)生錯誤，如承載力高而勘察結(jié)果低，導致基礎設計浪費或建筑高度受限，房地產(chǎn)開發(fā)商成本增加和受益下降；相反，則會導致基礎需要加固，成本上升，嚴重的甚至建筑物倒塌，使開發(fā)商的信譽和投資蒙受巨大損失。設計風險是指由于各專業(yè)設計（建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、電氣和通風空調(diào)等）方案的設計依據(jù)、設計參數(shù)、方案選擇不當、結(jié)構(gòu)和設備器材選型不合理等，導致建筑工程不能滿足使用、經(jīng)濟、美觀、安全和可靠性要求，以及設計進度不能滿足工程要求。(3)房地產(chǎn)項目建設階段的風險。招標模式風險：目前，采用的招標模式有公開招標、邀請招標、協(xié)商議標三種。每一種招標方式都存在各自不同的風險。承包方式風險：一是全過程承包，開發(fā)商要冒承包商選擇不當?shù)娘L險；二是階段承包，這種承包方式可以發(fā)揮各專業(yè)承包單位的專業(yè)特長，但同時增加了開發(fā)企業(yè)進行組織、協(xié)調(diào)和控制的難度，由此增加相應的風險。工期拖延風險：房地產(chǎn)開發(fā)建設階段每個環(huán)節(jié)的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生比較大的變化，錯過最佳租售時機。另一方面，工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費。表1全面風險管理房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計評價指標體系設計(4)房地產(chǎn)項目租售階段的風險。項目開發(fā)完成以后，開發(fā)商的主要任務是通過房屋出租或房產(chǎn)出售，盡快實現(xiàn)投資的回收，并取得利潤。這是房地產(chǎn)項目的終結(jié)階段，這一階段的成敗決定房地產(chǎn)建設項目的成功與否，因此對這一階段的關(guān)注非常重要。其中的風險包括：一是定價風險。價格風險主要是由于房地產(chǎn)定價不合理給房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來的收益損失，主要是由于市場研究不充分、市場定位不準確、定價策略不科學或者是對房地產(chǎn)市場價格變動缺乏跟蹤造成的。二是營銷策劃風險。營銷風險主要來源于營銷渠道的選擇和營銷方式的使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售渠道分為自行銷售和代理銷售。自行銷售具有成本低的優(yōu)點，其營銷隊伍一般是臨時組建的，必須面對非專業(yè)性帶來的風險。而代理銷售一般是委托專門的房地產(chǎn)中介，由于他們具有熟悉房地產(chǎn)市場、銷售經(jīng)驗豐富等優(yōu)勢能夠促進房地產(chǎn)銷售的速度，但代理銷售也存在較大的風險。一方面要支付較高的傭金，另一方面，代理商一般可能同時負責多家公司的樓盤銷售，開發(fā)商不得不承擔由于代理銷售不積極帶來的風險。三是銷售時機風險。房地產(chǎn)銷售時機一般有：預售、即時出售和滯后銷售，每一種銷售的方式都有各自不同的風險。三、基于全面風險管理的房地產(chǎn)內(nèi)部審計評價指標體系設計使用專家調(diào)查法對已經(jīng)識別出的房地產(chǎn)業(yè)風險進行評價，專家調(diào)查法是風險識別的主要方法，是以專家為索取信息的重要對象。通過各個部門的專家參與調(diào)查和評分，使各個部門清楚地認識到產(chǎn)生風險的節(jié)點，便于內(nèi)部審計部門與各個職能部門的溝通和整改意見的貫徹落實。具體的指標體系設計（如表1）：上述全面風險管理評分指標體系設計思路是：從內(nèi)部管理與控制的角度進行指標設計，主要從合規(guī)的角度防范房地產(chǎn)建設過程中的各類風險。指標分為定性指標和定量指標，定性指標是衡量工作的完成情況，按照是否合規(guī)的標準進行判斷，如果審計結(jié)果是合規(guī)則為滿分，否則為零分；定量指標是指此類指標可以用一定的比例分值表示出來，用符合規(guī)定的影響金額除以基準金額，得出合規(guī)比例再乘以評分標準即求出最終得分。評分體系以百分計算，其中每一項指標的評分標準（即每一項指標的滿分分值）需要各部門的專家根據(jù)項目的具體情況制定。四、基于全面風險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計流程基于全面風險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計就是將全面風險管理的思想運用到內(nèi)部審計和管理的各個環(huán)節(jié)，對風險進行主動控制。全面風險管理內(nèi)部審計流程首先確定項目建設的整體目標，然后確定審計風險水平和