房地產(chǎn)成本管理幾點(diǎn)淺議

房地產(chǎn)成本管理幾點(diǎn)淺議第一頁(yè)，共25頁(yè)。前言總部各位領(lǐng)導(dǎo)對(duì)合約商務(wù)管理工作的制度流程體系、問題、操作要求做了較為詳細(xì)的宣講及總結(jié)，又聽聽一線公司的具體經(jīng)驗(yàn)做法，案例共享，相互借鑒，共同提高，機(jī)會(huì)難得。合約商務(wù)工作的理論認(rèn)知、系統(tǒng)性以及武漢公司具體工作總結(jié)就不過多闡述；基于項(xiàng)目發(fā)展研討，從武漢公司成本管理、合同管理具體做法及現(xiàn)狀出發(fā)，本著認(rèn)真事實(shí)求是的態(tài)度剖析自己以期望發(fā)現(xiàn)問題、提高自我、拋磚引玉。下面我主要從成本管理的“四個(gè)堅(jiān)持”去闡述認(rèn)識(shí)、思考及困惑。第二頁(yè)，共25頁(yè)。成本合約管理的四個(gè)堅(jiān)持一、堅(jiān)持目標(biāo)成本管理二、堅(jiān)持施工圖紙經(jīng)濟(jì)性評(píng)審三、堅(jiān)持“有效招標(biāo)”為成本管理重要手段四、堅(jiān)持提高商務(wù)談判能力第三頁(yè)，共25頁(yè)。一、堅(jiān)持目標(biāo)成本管理現(xiàn)狀：武漢公司不同階段建安成本限額突破也挺大

全員成本意識(shí)正逐步建立、合約人員數(shù)量還顯不足主要原因：產(chǎn)品定位變化大（可研階段、項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)階段）產(chǎn)品定位深入度不夠，產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)多次改變；產(chǎn)品本身定位（純正法式風(fēng)格導(dǎo)致外裝成本增加很多）設(shè)計(jì)限額突破過多；結(jié)構(gòu)施工圖未充分結(jié)合建筑立面圖

設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)合同對(duì)設(shè)計(jì)限額完成獎(jiǎng)勵(lì)未進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)合同文本，設(shè)計(jì)院優(yōu)化驅(qū)動(dòng)性不強(qiáng)區(qū)域成本數(shù)據(jù)庫(kù)資料困乏；系統(tǒng)內(nèi)選定施工總承包單位；通貨膨脹因素，人工、材料、機(jī)械費(fèi)近一年漲幅較大項(xiàng)目外部施工環(huán)境惡劣，壟斷供應(yīng)導(dǎo)致材料機(jī)械臺(tái)班價(jià)格超出市場(chǎng)價(jià)比例過多；

第四頁(yè)，共25頁(yè)。一、堅(jiān)持目標(biāo)成本管理1、堅(jiān)持目標(biāo)成本管理的目的：

1)保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)既定的盈利目標(biāo)；2)降低成本管理的短期行為；3)多部門協(xié)同工作，促進(jìn)全員成本管理意識(shí)；

4)激勵(lì)成本管理人員，最終提高成本管理的控制能力；成本管理工作的職責(zé)：有效品質(zhì)保證，降本增效成本管理工作的愿景：為中國(guó)房?jī)r(jià)降低貢獻(xiàn)力量

第五頁(yè)，共25頁(yè)。一、堅(jiān)持目標(biāo)成本管理2、堅(jiān)持目標(biāo)成本管理重要性四階段目標(biāo)成本管理已經(jīng)是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本管理強(qiáng)力推行的重要舉措。

3、目標(biāo)成本管理的難點(diǎn)目標(biāo)成本編制的準(zhǔn)確性、科學(xué)性難以保證目標(biāo)成本存在盲目性，不科學(xué)性。目標(biāo)成本的可實(shí)現(xiàn)性不高（都在全力以赴）

第六頁(yè)，共25頁(yè)。一、堅(jiān)持目標(biāo)成本管理4、加強(qiáng)企業(yè)成本數(shù)據(jù)案例庫(kù)的建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能有效促進(jìn)成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化導(dǎo)致成本標(biāo)準(zhǔn)化

不同類型產(chǎn)品（戶型面積、外立面標(biāo)準(zhǔn)、公共部位的裝飾標(biāo)準(zhǔn)）統(tǒng)一將有效縮短樣板選定時(shí)間，統(tǒng)一的技術(shù)要求及成本科目將減少工程量清單的計(jì)算與校核工作量，各地最終實(shí)施的科目綜合單價(jià)橫向分析及對(duì)比容易實(shí)現(xiàn)、提高價(jià)格合理性分析掌控能力；(萬科園林景觀綠皮書、中海的產(chǎn)品策劃書)第七頁(yè)，共25頁(yè)。一、堅(jiān)持目標(biāo)成本管理4、加強(qiáng)企業(yè)成本數(shù)據(jù)案例庫(kù)的建立多項(xiàng)目、跨地區(qū)項(xiàng)目成本管理案例（過程評(píng)估、動(dòng)態(tài)成本資料、項(xiàng)目后評(píng)估）成本管理信息化平臺(tái)的建立，方便查閱與借鑒

（工程信息、綜合單價(jià)、材料單價(jià)、咨詢費(fèi)單價(jià)……5、不同階段的目標(biāo)成本的考核對(duì)象、實(shí)施對(duì)象無圖階段的目標(biāo)成本關(guān)鍵點(diǎn)：限額指標(biāo)（地上地下鋼筋、砼含量）實(shí)質(zhì)是施工圖設(shè)計(jì)單位在完成；

建議：總部單獨(dú)下發(fā)無圖階段的成本限額值（不是隨建安目標(biāo)控制表編制說明下發(fā)），加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程中監(jiān)督施工圖階段的目標(biāo)成本的主要考核對(duì)象合約商務(wù)、項(xiàng)目發(fā)展

第八頁(yè)，共25頁(yè)。二、堅(jiān)持施工圖紙經(jīng)濟(jì)性評(píng)審1、堅(jiān)持施工圖紙經(jīng)濟(jì)性評(píng)審目的

1）保證單項(xiàng)限額指標(biāo)校核和研究；（效果不是很理想原因是：設(shè)計(jì)維護(hù)其設(shè)計(jì)合理；內(nèi)部設(shè)計(jì)單位）

2）促進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)配置趨于合理；武漢現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)一變?cè)僮儯牧吓渲靡苍诟淖?，其主要原因產(chǎn)品定位（市場(chǎng)定位導(dǎo)致設(shè)計(jì)導(dǎo)致合約）不夠清晰

問題：材料研究到底如何相對(duì)合理化、去主觀化？如何界定無效成本？

3）單項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)；第九頁(yè)，共25頁(yè)。二、堅(jiān)持施工圖紙經(jīng)濟(jì)性評(píng)審1、堅(jiān)持施工圖紙經(jīng)濟(jì)性評(píng)審目的

4）降低圖紙變更率；發(fā)現(xiàn)圖紙問題，減少變更；變更數(shù)量的控制與標(biāo)準(zhǔn)化成本管理宗旨相吻合。因?yàn)楹贤瑑r(jià)格基本上是一個(gè)閉口合同，變更增大工作量且變更價(jià)格的確定較難。一個(gè)有趣的現(xiàn)狀：設(shè)計(jì)人員不看圖紙，工程、合約商務(wù)人員也不看圖紙，當(dāng)然不是一點(diǎn)兒不看，而是深度不夠。等你招標(biāo)答疑，發(fā)現(xiàn)一大堆問題，實(shí)施過程時(shí)又是多個(gè)圖紙問題。浮躁，缺乏經(jīng)驗(yàn)，過于相信設(shè)計(jì)單位。第十頁(yè)，共25頁(yè)。二、堅(jiān)持施工圖紙經(jīng)濟(jì)性評(píng)審2、施工圖經(jīng)濟(jì)性評(píng)審工作量很大，如何去做保證準(zhǔn)確度，值得研究。

1）白圖變化大，工程量需多次核算，主要依靠造價(jià)咨詢單位完成；（造價(jià)咨詢單位對(duì)此抗性很大）

2）綜合單價(jià)和材料單價(jià)需要充分利用分包商、材料供應(yīng)商、自身造價(jià)信息等多方面、多維度驗(yàn)證才可以實(shí)現(xiàn)；

3）個(gè)人建議總部發(fā)展管理部增加一線公司合約商務(wù)部人員編制，以逐步實(shí)現(xiàn)內(nèi)部校核。

第十一頁(yè)，共25頁(yè)。二、堅(jiān)持施工圖紙經(jīng)濟(jì)性評(píng)審案例1武漢別墅項(xiàng)目外保溫案例

別墅地下室是否做外保溫？

地下車庫(kù)是否做外保溫？

獨(dú)立地下車庫(kù)頂板是否做屋面保溫？

這些部位是b1級(jí)別嗎，技術(shù)參數(shù)？

節(jié)能設(shè)計(jì)審查備案表包含的部位第十二頁(yè)，共25頁(yè)。二、堅(jiān)持施工圖紙經(jīng)濟(jì)性評(píng)審案例2：武漢示范區(qū)臨時(shí)售樓處景觀圖紙?jiān)u審

1)這應(yīng)該屬于經(jīng)濟(jì)評(píng)審導(dǎo)致施工圖紙顛覆性的改變的一個(gè)案例；

2)也是在總部發(fā)展管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下促成的優(yōu)化；3)借助擬投標(biāo)單位獲取準(zhǔn)確的材料價(jià)格提出優(yōu)化建議，造價(jià)咨詢單位基本不直接采購(gòu)，基本上不了解苗木價(jià)格

4)同時(shí)也說明設(shè)計(jì)單位對(duì)成本是不了解的

優(yōu)化結(jié)果

名稱喬木數(shù)量灌木數(shù)量喬木種類灌木種類總造價(jià)優(yōu)化前71811953319900萬優(yōu)化后4193261910405萬第十三頁(yè)，共25頁(yè)。二、堅(jiān)持施工圖紙經(jīng)濟(jì)性評(píng)審案例3：武漢別墅一期鋼筋及砼限額完成指標(biāo)案例分享主要說明：低層別墅產(chǎn)品，法式風(fēng)格，露臺(tái)閣樓空間的采用，及高贈(zèng)送面積導(dǎo)致鋼筋含量和砼含量指標(biāo)并不比多層，小高層低；同時(shí)地下車庫(kù)的設(shè)計(jì)值得專門予以研究名稱雙拼限額雙拼實(shí)際超額聯(lián)排限額聯(lián)排實(shí)際超額鋼筋（地上）4546.161.164342.08(0.92)鋼筋（地下）110120.8010.80100128.0128.01砼（地上）0.330.360.030.330.30(0.03)砼（地下）1.11.420.320.851.260.41雙拼區(qū)限額突破導(dǎo)致單位可售面積成本增加約150元/m2；聯(lián)排區(qū)限額突破導(dǎo)致單位可售面積成本增加約100元/m2；第十四頁(yè)，共25頁(yè)。

三、堅(jiān)持“有效招標(biāo)”為成本管理重要手段

1、合理的招標(biāo)策劃（包括標(biāo)段劃分、投標(biāo)單位數(shù)量、招標(biāo)時(shí)間的合理安排）

合理的議標(biāo)節(jié)奏安排；價(jià)格談判的主動(dòng)性控制；中標(biāo)機(jī)會(huì)是可以不斷沖擊投標(biāo)人期望的利潤(rùn)率心理，最優(yōu)的招標(biāo)、合理標(biāo)段設(shè)置也是投標(biāo)人重視的機(jī)會(huì)。采購(gòu)市場(chǎng)上依然是粥少僧多。第十五頁(yè)，共25頁(yè)。

三、堅(jiān)持“有效招標(biāo)”為成本管理重要手段2、數(shù)量充足、有效的合格承供商資源領(lǐng)導(dǎo)對(duì)承供商考察的高度重視；（參與）各一線公司承供商資源共享；地產(chǎn)總部及一線公司對(duì)合作承供商投標(biāo)、履約評(píng)價(jià)工作的高度重視（集團(tuán)層面、集中采購(gòu)）建議：凡是在投標(biāo)過程中和履約過程中弄虛作假行為一定要受到處理；投標(biāo)過程中圍標(biāo)、履約考核不合格的承供商，1-3年不能夠參與中建地產(chǎn)所有的一線公司的投標(biāo)。

武漢別墅一期施工總承包的天價(jià)報(bào)價(jià)案例(二局、五局)第十六頁(yè)，共25頁(yè)。三、堅(jiān)持“有效招標(biāo)”為成本管理重要手段3、某些單項(xiàng)工程的招標(biāo)要不拘泥于形式招標(biāo)，確保實(shí)質(zhì)上的有效招標(biāo)正式的招標(biāo)經(jīng)常會(huì)遇到圍標(biāo)、竄標(biāo)、搞標(biāo)底等現(xiàn)象發(fā)生，如何有效減少，在承供商供應(yīng)商資源充足以外，其實(shí)是可以采用較為低調(diào)的招標(biāo)：采用統(tǒng)一招標(biāo)條件的非正式招標(biāo)：回標(biāo)詢標(biāo)獲取正式報(bào)價(jià)；不統(tǒng)一回標(biāo)時(shí)間；適用于時(shí)間緊、白圖階段啟動(dòng)定標(biāo)、合同額相對(duì)小這種招標(biāo)可能有背于嚴(yán)格意義上的招標(biāo)。4、投標(biāo)單位的地域性問題有的承供商是全國(guó)范圍內(nèi)，有的承供商區(qū)域?qū)傩暂^強(qiáng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)單位、景觀施工圖設(shè)計(jì)最好對(duì)當(dāng)?shù)匾?guī)定充分了解或是當(dāng)?shù)氐膯挝粊韺?shí)施

第十七頁(yè)，共25頁(yè)。三、堅(jiān)持“有效招標(biāo)”為成本管理重要手段5、招標(biāo)定標(biāo)方法（工作機(jī)制）建議有所改變

技術(shù)標(biāo)為符合性評(píng)審，商務(wù)標(biāo)為定標(biāo)決定因素，此種狀態(tài)下需要對(duì)綜合單價(jià)的合理性分析，避免不平衡報(bào)價(jià)比如施工總承包、內(nèi)外精裝修、空調(diào)工程、甲供或甲指乙供；

商務(wù)標(biāo)為符合性，技術(shù)標(biāo)、企業(yè)綜合實(shí)力、企業(yè)的履約能力為定標(biāo)決定因素，此種情況下的評(píng)標(biāo)工作機(jī)制與上一種有所不同，往往此類標(biāo)單價(jià)的合理性分析很難實(shí)現(xiàn)，比如顧問類（設(shè)計(jì)、監(jiān)理）、營(yíng)銷類（廣告、平面媒體）、銷售代理類、軟裝配飾招標(biāo)（我們對(duì)其合理單價(jià)的分析還不容易實(shí)現(xiàn)）；6、完善招標(biāo)的監(jiān)督機(jī)制及監(jiān)督辦法

第十八頁(yè)，共25頁(yè)。三、堅(jiān)持“有效招標(biāo)”為成本管理重要手段問題：

1、武漢結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)單位為中建設(shè)計(jì)上海院，景觀方案及施工圖設(shè)計(jì)為易蘭；

對(duì)地方有關(guān)規(guī)定、常規(guī)實(shí)施做法不甚了解，對(duì)當(dāng)?shù)夭牧蟽r(jià)格不了解；2、武漢高層一期施工總承包招標(biāo)的策劃問題

投標(biāo)單位數(shù)量如何保證、標(biāo)段劃分、是否邀請(qǐng)外部單位、定標(biāo)方法第十九頁(yè)，共25頁(yè)。四、堅(jiān)持提高商務(wù)談判能力商務(wù)談判是一項(xiàng)集政策性、技術(shù)性、商務(wù)性、藝術(shù)性于一體的合約動(dòng)作。商務(wù)談判能力應(yīng)該是合約商務(wù)工作參與人員（不僅僅合約商務(wù)部）必要基本技能。合約商務(wù)事項(xiàng)基本都包含招標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)定價(jià)、結(jié)算等多個(gè)環(huán)節(jié)，要求多部門協(xié)同工作，比如某個(gè)參與人員的非有意識(shí)的錯(cuò)誤信息的告知，就會(huì)增加談判難度。尤其是設(shè)計(jì)及營(yíng)銷顧問類合同、軟裝配飾的招標(biāo)尤顯突出。第二十頁(yè)，共25頁(yè)。四、堅(jiān)持提高商務(wù)談判能力案例1：武漢公司某廣告牌價(jià)格的談判由于我司…..案例2：武漢公司軟裝配飾的招標(biāo)

1）現(xiàn)階段軟裝配飾招標(biāo)主要以設(shè)計(jì)效果評(píng)審為主要考量因素，成本限額為輔的定標(biāo)原則；

2）多輪的方案提報(bào)，參與人員眾多，讓對(duì)方很容易知道滿足技術(shù)標(biāo)評(píng)審的唯一性，結(jié)果導(dǎo)致幾家單位居然可以在一輪比一輪報(bào)價(jià)高的現(xiàn)象；最終給商務(wù)合約價(jià)格談判增加極大的難度；第二十一頁(yè)，共25頁(yè)。四、堅(jiān)持提高商務(wù)談判能力房地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)談判的特點(diǎn)

1、降低合同價(jià)格，管控成本

2、有利的支付條件，降低履約風(fēng)險(xiǎn)

3、獲取更好物美價(jià)廉的產(chǎn)品及服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)談判的一般原則

1、堅(jiān)持互惠互利

2、堅(jiān)持客觀標(biāo)準(zhǔn)

3、堅(jiān)持求大同存小異第二十二頁(yè)，共25頁(yè)。四、堅(jiān)持提高商務(wù)談判能力房地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)談判組織原則

1、談判策略清晰保證商務(wù)談判能夠收發(fā)自如，有預(yù)案按照預(yù)定方向的控制整個(gè)商務(wù)談判

2、層次分明，分工明確：階段談判重點(diǎn)突出，逐步鎖定價(jià)格；主角配角清楚，不能工作越位，角色混淆；通力合作，協(xié)同作戰(zhàn)；3、保密有組織的保密是必須執(zhí)行的，有組織的“泄密”是談判策略；房地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)談判終極目標(biāo)

1、用企業(yè)的規(guī)模采購(gòu)、企業(yè)的品牌影響力去獲取最優(yōu)的產(chǎn)品，最優(yōu)合同價(jià)格，最優(yōu)的服務(wù)；（強(qiáng)制性的霸王條款）

2、消除承供商對(duì)招標(biāo)定標(biāo)的潛規(guī)則心理：不見大領(lǐng)導(dǎo)不給出最終價(jià)；

3、消除因預(yù)留回扣點(diǎn)或其它公關(guān)費(fèi)用的而提高的合同單價(jià)；