地產(chǎn)定位-江蘇-南京-鼓樓區(qū)-招商葛洲壩-紫郡蘭園項(xiàng)目前期定位報(bào)告

前所未見，塑造影響城市的力量Revealbrandstrength，Buildingwonderskyscrapers招商地產(chǎn)·鼓北2015G11項(xiàng)目定位方案謹(jǐn)呈：招商局地產(chǎn)（南京）有限公司地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宗地隸屬鼓樓區(qū)，綜合容積率2.7，計(jì)容總建36.9萬㎡，其中住宅約20萬㎡住宅有90/50限制，不少于1萬㎡的辦公須自持，綜合樓面價(jià)8745元/㎡編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（㎡）容積率建筑高度（M）建筑密度（%）綠地率（%）ARb商住48358.9≤2.6≤60≤40≥30BRax幼托6946.56≤0.8≤15≤40≥35CRb商住65301.3≤3≤60≤40≥30DBb商辦23137.6≤2.7≤60≤40≥30指標(biāo)說明：1、A地塊商業(yè)建筑面積不大于地上建筑面積的30%，不小于地上建筑面積的20%；2、地塊B分區(qū)內(nèi)須配建用地面積不小于6900平方米、建筑面積不小于5500平方米的幼兒園一處，由受讓人出資建設(shè)，于第一期工程竣工前建成；3、C地塊住宅建筑面積不大于地上建筑面積的50%，地塊內(nèi)應(yīng)配建建筑面積不小于5000平方米的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心一處、不小于3000平方米的派出所一處、不小于600平方米的基層社區(qū)服務(wù)中心一處、不小于600平方米的文化活動(dòng)室一處、不小于1800平方米的居家養(yǎng)老服務(wù)用房一處及110KV變電站一座，由受讓人出資建設(shè)，于第一期工程竣工前建成。社區(qū)服務(wù)用房和變電站占地面積計(jì)入容積率；4、D地塊地上商業(yè)建筑面積不大于地上建筑面積50%；5、住宅地塊內(nèi)套型建筑90平米以下住宅建面占住房總建面的比例大于50%；6、地塊商辦面積中不少于10000平方米的辦公用房須由競(jìng)得人或其股權(quán)單位自持，不得分割銷售及轉(zhuǎn)讓，且應(yīng)作為科技研發(fā)功能使用；7、商辦面積中15000平方米的辦公用房?jī)H可銷售給科技研發(fā)類企業(yè)，銷售時(shí)須征得鼓樓區(qū)政府書面同意；地塊四至與現(xiàn)狀地塊西至安懷村路，北至安懷東路，南至和燕路目前內(nèi)部建筑未拆遷完畢，周邊均為老舊小區(qū)，城市界面形象較差1234567812345678安懷東路安懷村路和燕路區(qū)域交通地塊四至路網(wǎng)尚待完善，出行主要依托南面主干道和燕路該路段與紅山路、中央北路接駁；公共交通主要依賴公交、地鐵1/3號(hào)線公交：

8路;30路;54路;72路;76路;77路;308路;575路地鐵：1號(hào)線紅山動(dòng)物園站（800米）3號(hào)線小市站（450米）建寧路中央北路紅山路和燕路龍?bào)绰?號(hào)線3號(hào)線地鐵7號(hào)線（規(guī)劃）備：地鐵7號(hào)線（規(guī)劃中）將無縫連接河西與城北，預(yù)計(jì)會(huì)在2019年建成通車。區(qū)域配套紫金集團(tuán)醫(yī)院武警醫(yī)院邁皋橋醫(yī)院省中西結(jié)合醫(yī)院市第二醫(yī)院京科皮膚病醫(yī)院長(zhǎng)江醫(yī)院六十六中求真中學(xué)勵(lì)志小學(xué)紫金大地雙語幼兒園實(shí)驗(yàn)幼兒園第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)小市中心小學(xué)建寧小學(xué)和燕幼兒園南京商廈天正國際玉橋金盛地塊原為老下關(guān)區(qū)，周邊老社區(qū)密集，教育醫(yī)療資源豐富但檔次較低醫(yī)療：紫金集團(tuán)醫(yī)院、武警醫(yī)院、邁皋橋醫(yī)院、省中西結(jié)合醫(yī)院、市第二醫(yī)院、長(zhǎng)江醫(yī)院、京科皮膚病醫(yī)院學(xué)校：求真中學(xué)、六十六中、勵(lì)志小學(xué)、第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、小市中心小學(xué)、建寧小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園、和燕幼兒園、紫金大地雙語幼兒園商業(yè)：南京商廈、天正國際、玉橋、金盛等區(qū)域規(guī)劃本案所處的鼓樓鐵北片區(qū)擬打造成以研發(fā)中心為龍頭，技術(shù)研發(fā)、裝備制造、能源工程設(shè)計(jì)與施工等為一體的能源建設(shè)特色園區(qū)鼓樓區(qū)控規(guī)發(fā)展定位：創(chuàng)新發(fā)展核心區(qū)、濱江發(fā)展示范區(qū)、生活宜居樣板區(qū)、古都特色風(fēng)貌區(qū)功能定位：國家科技創(chuàng)新中心、省政治經(jīng)濟(jì)文化中心、蘇南現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、南京現(xiàn)代化國際性人文綠都核心區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：以高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支柱，成長(zhǎng)型新興產(chǎn)業(yè)（智力服務(wù)、文化旅游、健康服務(wù)、電力自動(dòng)化）為導(dǎo)向，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型的“3+4+3”的產(chǎn)業(yè)體系空間布局：打造下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)、新街口—湖南路商務(wù)商貿(mào)區(qū)、江東軟件城、模范馬路科技創(chuàng)新街區(qū)、中央門商貿(mào)區(qū)、幕府新產(chǎn)業(yè)區(qū)、民國歷史文化街區(qū)七大功能區(qū)鐵北中央門規(guī)劃地塊未來將開發(fā)建設(shè)為以研發(fā)中心為龍頭，打造技術(shù)研發(fā)、裝備制造、能源工程設(shè)計(jì)與施工等為一體的能源建設(shè)特色園區(qū)，同時(shí)配套商務(wù)辦公、休閑服務(wù)和高端住宅，打造環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、服務(wù)完善的城市綜合功能區(qū)鼓樓開啟濱江、鐵北雙引擎發(fā)展時(shí)代，打造產(chǎn)城融合典范新城本案位于鐵北片區(qū)核心區(qū)，城市環(huán)境、商務(wù)能級(jí)亟待“雙提升”核心區(qū)整體定位：現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)鼓樓鐵北片區(qū)規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，鐵北將被劃分成核心區(qū)、幕府山新產(chǎn)業(yè)區(qū)和改造提升區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。依托主城北部交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和山水城林有機(jī)交融的綠色空間，加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提升，重點(diǎn)引入商務(wù)商貿(mào)、科技創(chuàng)新等新興產(chǎn)業(yè)要素；加速城市配套功能完善，提升區(qū)域城市化水平，彰顯濱江山水獨(dú)特風(fēng)貌，將成為承啟老城、輻射江北的濱江活力發(fā)展區(qū)、生活宜居樣板區(qū)、產(chǎn)城融合新空間。推進(jìn)南京站北廣場(chǎng)商業(yè)綜合體建設(shè)，帶動(dòng)和燕路沿線及邁皋橋、紅山路等鄰近商貿(mào)發(fā)展。實(shí)施中央北路、和燕路、黃家圩路道路沿線綜合整治，實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境和商務(wù)能級(jí)“雙提升”。

區(qū)域規(guī)劃>>鐵北片區(qū)發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目使命認(rèn)知舊城新改鼓北核心地段大型綜合體老下關(guān)新鼓樓鐵北片區(qū)的現(xiàn)代化建設(shè)中央門火車站商圈距離地鐵步行800m發(fā)展較為成熟計(jì)容37萬㎡住宅：商辦=45%：55%住宅、辦公、商業(yè)、酒店等毫無疑問，本案擁有豐富的、具備號(hào)召力的、引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的符號(hào)這些足以支撐本案成為改變城北城市價(jià)值格局的客觀條件對(duì)本案開發(fā)使命理解：實(shí)現(xiàn)發(fā)展商與城市的共贏招商

葛洲壩G11開發(fā)使命認(rèn)知：1、打造鼓北的城市新名片，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一2、整合雙方優(yōu)勢(shì)資源、安全的資金回籠與最大化的利潤空間項(xiàng)目使命認(rèn)知基于項(xiàng)目規(guī)劃要求：項(xiàng)目核心問題提出按照“政府禁止≈市場(chǎng)鼓勵(lì)”原則，來拆分現(xiàn)有指標(biāo)用地面積容積率限高密度住宅商業(yè)辦公（寫字樓+酒店式公寓+酒店）配套計(jì)容建面A483592.66040不高于100587合計(jì)不低于25147125733B6946.60.8154055575557C6530136040不高于97952合計(jì)不低于86951.9511000195904D231382.76040不高于31236不低于3123662472備注住宅不高于19.85萬㎡商辦合計(jì)不低于17.45萬㎡辦公不低于3.12萬㎡、包含標(biāo)準(zhǔn)寫字樓2.5萬㎡389666項(xiàng)目核心問題提出住宅商業(yè)辦公公寓招商G11定位問題19.85萬㎡17.45萬㎡價(jià)值體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值物業(yè)價(jià)值+經(jīng)營價(jià)值經(jīng)營定位明星&現(xiàn)金流嬰兒產(chǎn)品、現(xiàn)金流產(chǎn)品核心問題1、如何尋求高價(jià)、快銷的產(chǎn)品？2、匹配高價(jià)要求的產(chǎn)品價(jià)值支撐？1、各物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品體量如何拆分：商業(yè)體量多少為宜、辦公VS公寓的取舍問題？2、如何最大化體現(xiàn)后期的商業(yè)經(jīng)營價(jià)值？3、項(xiàng)目綜合運(yùn)營管理模式考量回歸市場(chǎng)01回歸市場(chǎng)01住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)辦公市場(chǎng)酒店市場(chǎng)住宅競(jìng)爭(zhēng)格局現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)來源：邁皋橋中心片區(qū)（中電頤和府邸、中海G16）未來競(jìng)爭(zhēng)來源：濱江片區(qū)（中冶盛世濱江、深業(yè)濱江半島）恒大翡翠華庭中海G16龍湖春江紫宸深業(yè)濱江半島中電頤和府邸中冶盛世濱江復(fù)地新都國際待售項(xiàng)目在售項(xiàng)目尾盤項(xiàng)目世茂外灘新城濱江片區(qū)區(qū)域均價(jià)21000-23000元/㎡改善集中，品牌集聚邁皋橋中心區(qū)區(qū)域均價(jià)20000-24000元/㎡熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，品牌集聚邁皋橋中心濱江片區(qū)恒大翡翠華庭中電頤和府邸星葉瑜憬灣中海G16世茂外灘新城龍湖春江紫宸深業(yè)濱江半島中冶盛世濱江星葉瑜憬灣1、邁皋橋中心>>恒大翡翠華庭恒大翡翠華庭為邁皋橋中心區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿，整體成交均價(jià)22663元/㎡110-120㎡&130-144㎡產(chǎn)品去化最好，價(jià)格實(shí)現(xiàn)能力最高恒大翡翠華庭開盤至今分面積段去化情況面積段上市套數(shù)上市面積成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)100-110㎡3303.873303.8720978110-120㎡303509.22303509.2223503120-130㎡161951.96161951.9622909130-144㎡496883.84496883.8422738160-180㎡12621660.37813381.22486200-250㎡11022410.98224485.422425合計(jì)33456720.171983051522663開盤至今累計(jì)上市334套房源，共56720.17㎡，目前，累計(jì)去化198套，共30515㎡，整體成交均價(jià)22663元/㎡；其中，100-130㎡的小高層去化最快，230㎡大戶型走速慢C地塊B地塊A地塊16171867201998在售樓幢1、邁皋橋中心>>恒大翡翠華庭117㎡3R/2/1140㎡3R/2/2170㎡4R/2/21、邁皋橋中心>>恒大翡翠華庭139㎡3R/2/2164㎡4R/2/2120㎡3R/2/21、邁皋橋中心>>恒大翡翠華庭恒大翡翠華庭后續(xù)供應(yīng)結(jié)構(gòu)地塊戶型（㎡）面積段套數(shù)面積(㎡)占比A地塊172170-1801242132815%200200-21062124008%230220-2301242852015%B地塊104100-1101121164814%113110-1201802034022%124120-1301121388814%137130-1401121534414%合計(jì)82612346815%恒大翡翠華庭A地塊后續(xù)供應(yīng)仍以172-230㎡大戶型為主未推B地塊后續(xù)供應(yīng)集中在104-137㎡，113㎡占比達(dá)22%1、邁皋橋中心>>中電頤和府邸高層主力面積段90-128㎡，面積段主要面對(duì)首置首改，其中110㎡左右產(chǎn)品價(jià)格實(shí)現(xiàn)能力最好；邁皋橋中心老盤，品質(zhì)口碑俱佳，五期打造高層+洋房產(chǎn)品高層90-100㎡單價(jià)水平最低，120-130㎡產(chǎn)品去化率相對(duì)最高中電頤和府邸開盤去化量?jī)r(jià)情況面積段上市面積上市套數(shù)銷售面積銷售套數(shù)銷售均價(jià)90-100㎡91011002458.082721355100-110㎡5181.39501450.121421387110-120㎡1371.6612683.97623662120-130㎡7720.73613281.292621829130-144㎡3791.36281613.461223337160-180㎡178.791000180-200㎡3302.4817000200-250㎡211.341000250-300㎡279.051000合計(jì)31137.82719486.928522027中電頤和府邸后續(xù)供應(yīng)高層以90㎡為主，洋房產(chǎn)品114-197㎡1、邁皋橋中心>>中電頤和府邸中電頤和府邸后續(xù)供應(yīng)結(jié)構(gòu)物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品面積段戶型套數(shù)占比高層90㎡2+1室兩廳一衛(wèi)35040%104㎡三室兩廳一衛(wèi)17520%128㎡3+1室兩廳兩衛(wèi)17520%洋房114㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)243%122㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)243%131㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)243%139㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)486%193㎡底層5+1式兩廳三衛(wèi)243%197㎡頂復(fù)四房?jī)蓮d三衛(wèi)243%合計(jì)868100%星葉瑜憬灣主要為中高層、洋房產(chǎn)品，80-90㎡&120-130㎡戶型去化相對(duì)較好，74㎡戶型兩房設(shè)計(jì)，附贈(zèng)面積較小，功能性較弱，去化相對(duì)緩慢02-09棟/12棟18F高層1棟9F小高層10棟/11棟棟20F層1、邁皋橋中心>>星葉瑜憬灣產(chǎn)品涵蓋高層和洋房，其中70-89㎡兩房占比為43%，113-128㎡的三房?jī)尚l(wèi)占比44%星葉瑜憬灣近一年分面積段供銷情況面積段上市面積上市套數(shù)銷售面積銷售套數(shù)銷售均價(jià)60-70㎡137.18268.5911883670-80㎡2993.5840368.6251944380-90㎡30634.0835213845.281581950090-100㎡8303.3890585.72619816110-120㎡728272000120-130㎡8475.12725885.55019296合計(jì)39846.6231812414.469819471后續(xù)體量共1071套，其中100-144㎡三房占比約7成6棟4F多層2棟5F多層1#2#4#6#7#8#9#10#11#12#已推3#5#星葉瑜憬灣后續(xù)體量較大，共計(jì)約1216套，多以120-144㎡改善戶型為主，其次為100-120㎡的改善戶型，約339套，配有少量的90-100㎡的剛需戶型，約13套。1、邁皋橋中心>>星葉瑜憬灣星葉瑜憬灣后續(xù)供應(yīng)結(jié)構(gòu)70-80㎡2房525%80-90㎡2房23322%90-100㎡2房131%100-120㎡2+1/3房1衛(wèi)33932%120-144㎡3房2衛(wèi)43441%合計(jì)1071100%注：6#、9#、10#樓新推，成交數(shù)據(jù)尚未上傳，貨量列于后續(xù)供應(yīng)中1、邁皋橋中心>>中海G16G16地塊位于城北區(qū)域的核心地段，二類居住用地，地處恒嘉路以東、月苑南路以南，容積率2.2，總建25.1萬㎡中海G16產(chǎn)品預(yù)判（參考中海鳳凰熙岸一期）戶型（㎡）面積段套數(shù)面積(㎡)占比100100-1105505500022%140140-1506899646038%170170-1802764692019%187180-1901382580610%195190-2001382691011%合計(jì)251096100%2015年6月30日被中海地產(chǎn)拍得，樓面價(jià)為15039元/㎡，二類居住用地目前產(chǎn)品正在定位階段，參考鳳凰熙岸一期作為預(yù)判方向2、濱江片區(qū)>>世茂外灘新城區(qū)域內(nèi)大型綜合體項(xiàng)目，住宅以超高層建筑為主，目前精裝成交均價(jià)23500元/㎡，100-110&130-144㎡為主力供銷產(chǎn)品，去化率最高近一年累計(jì)上市1036套房源，共142319.4㎡，目前，累計(jì)去化1047套，共143585.53㎡，整體成交均價(jià)178044元/㎡；

面積段130-144㎡、160-180㎡、180-200㎡房源去化較好，面積段250-350㎡大戶型房源整體均價(jià)較高。

預(yù)計(jì)即將加推11#，共495套毛坯房源，均價(jià)22000-24000元/㎡，目前，正在認(rèn)籌中，至今累計(jì)認(rèn)籌300多組。世茂外灘新城近一年分面積段供銷價(jià)情況面積段上市面積上市套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)90-100㎡3891.81392095.592122325100-110㎡18649.7917724099.4422617568110-120㎡12729.321156854.446217390120-130㎡16400.5613010342.088221359130-144㎡45007.1333156379.1341216760144-160㎡456.993303.65218483160-180㎡22644.9813322318.4913119111180-200㎡10316.665714844.48218155200-250㎡5094254703.352320565250-300㎡7128.16261644.96622678合計(jì)142319.41036143585.53104718044龍湖春江紫宸首開當(dāng)日去化9成，其中90-100㎡為供銷主力產(chǎn)品110㎡左右產(chǎn)品單價(jià)實(shí)現(xiàn)能力最高，且去化速度快，當(dāng)日基本售罄開盤至今累計(jì)上市992套房源，共88081.85㎡，目前，累計(jì)去化958套，共85163.25㎡，整體成交均價(jià)20220元/㎡；

其中，79㎡兩房基本售罄，均價(jià)18575元/㎡，95㎡三房去化95%，均價(jià)20303元/㎡，110㎡三房基本售罄，均價(jià)21823元/㎡。3#6#4#5#2、濱江片區(qū)>>龍湖春江紫宸龍湖春江紫宸開盤分面積段去化情況面積段上市面積上市套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)40-50㎡2900.98622667.03571969570-80㎡14751.6618614672.251851855890-100㎡57002.1862054613.6759420303100-110㎡13427.0312413210.312221828合計(jì)88081.8599285163.2595820220中冶盛世濱江預(yù)計(jì)十月底開盤，首開91套房源，85㎡及115㎡毛坯房源中冶盛世濱江預(yù)計(jì)9、10月份首推91套房源。項(xiàng)目占地面積約32.29萬平方米，總建筑面積近百萬平方米，涵蓋了和記洋行舊改主題商業(yè)、低密度豪宅、地鐵上蓋、江景高層、濱江特色商業(yè)街、灣區(qū)辦公、星級(jí)酒店等多種業(yè)態(tài)的大型城市綜合體。中冶盛世濱江基本情況項(xiàng)目地址鼓樓區(qū)江邊路區(qū)域/板塊城北/鼓樓區(qū)開發(fā)商中冶置業(yè)建筑面積954193㎡占地面積313879㎡容積率3.04產(chǎn)品高層、洋房、小高層主力面積段一期80-140㎡2、濱江片區(qū)>>中冶盛世濱江中冶盛世濱江一期產(chǎn)品規(guī)劃定位戶型（㎡）面積段套數(shù)面積占比8080-90109872017%8580-905546759%9590-10058551011%115110-1203641408%130130-1401001300025%140140-150771078021%165160-170914853%175170-1801933256%合計(jì)51635100%中冶盛世濱江預(yù)期一期產(chǎn)品130㎡、140㎡為主，合計(jì)占比46%2、濱江片區(qū)>>中冶盛世濱江注：正式產(chǎn)品以項(xiàng)目正式對(duì)外公開為準(zhǔn)深業(yè)濱江半島基本情況占地面積7.3萬㎡總建筑面積42萬㎡容積率5.79總戶數(shù)待定項(xiàng)目位置鼓樓熱河路與中山北路交匯處綠化率待定裝修情況待定物業(yè)費(fèi)待定物業(yè)公司深業(yè)物業(yè)建筑類別高層、超高層開發(fā)商深業(yè)集團(tuán)2、濱江片區(qū)>>深業(yè)濱江半島項(xiàng)目分為05-01和05-10地塊，為3期開發(fā)，由2棟（65年產(chǎn)權(quán)）住宅、3棟（70年產(chǎn)權(quán)）超高層住宅、2棟高端商務(wù)寫字樓和3萬㎡商業(yè)組成，目前已經(jīng)動(dòng)工。售樓處正在裝修中，預(yù)計(jì)9月份公開，線下拓客正在持續(xù)進(jìn)行，預(yù)計(jì)10月份項(xiàng)目首開，面積60-185㎡。項(xiàng)目定位改善，售樓處正在裝修中，預(yù)計(jì)9月份公開預(yù)期打造120-185㎡為主的中高端改善產(chǎn)品預(yù)計(jì)一期產(chǎn)品戶型（㎡）面積段套數(shù)面積占比120120-1306274407%130130-1401972561024%140140-1502563584034%160160-1703149605%165160-1701352227521%185180-1904481408%215210-220817202%合計(jì)105985100%2、濱江片區(qū)>>深業(yè)濱江半島產(chǎn)品定位以改善型需求為主，主力產(chǎn)品包括130㎡、140㎡、165㎡，合計(jì)占比79%3、后續(xù)潛在供應(yīng)結(jié)構(gòu)區(qū)域競(jìng)品后續(xù)供應(yīng)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目名稱70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-105㎡110-120㎡120-130㎡130-144㎡144-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上合計(jì)恒大翡翠華庭11218011211212462124826星葉瑜憬灣52233133394341071中電頤和府邸350175241997248868中冶盛世濱江16458361007728463深業(yè)濱江半島62197256135448702合計(jì)5239742128764160895102871541323930占比1.3%10.1%10.7%7.3%16.3%15.5%24.2%0.0%7.3%3.9%3.4%后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)主力集中在110-144㎡，占比66%；改善型產(chǎn)品成為后續(xù)區(qū)域主導(dǎo)需求型產(chǎn)品；注：中海產(chǎn)品尚未明確，暫未統(tǒng)計(jì)未來主流產(chǎn)品市場(chǎng)空缺產(chǎn)品4、客戶構(gòu)成情況龍湖春江紫宸世茂外灘新城同策代銷復(fù)地新都國際同策代銷44%49%52%20%鼓樓+下關(guān)玄武+棲霞16%26%15%57%恒大翡翠華庭本案客戶經(jīng)驗(yàn)判斷成交客戶來源鼓樓與老下關(guān)是本案的主力客群，預(yù)計(jì)占比達(dá)到50-60%之間同策確保各項(xiàng)目成交客戶來源的真實(shí)性4、客戶構(gòu)成情況本案目標(biāo)客群：以新街口為原點(diǎn)、呈扇狀分布；從密集度上來看，重點(diǎn)分布在中央路沿線的”鼓樓-玄武”片區(qū)、新莊-火車站片區(qū)、以及紅山-邁皋橋片區(qū)驅(qū)動(dòng)力2：就近改善主要人群：城中客戶玄武湖附近客戶，居住在老小區(qū)，認(rèn)可城北交通、配套，改善置業(yè)中央門北片驅(qū)動(dòng)力3：品質(zhì)更好的小區(qū)主要人群：中央門片區(qū)私營業(yè)主，考慮就近置業(yè)，面積或產(chǎn)品改善邁皋橋片域紅山-邁皋橋客戶驅(qū)動(dòng)力1：區(qū)域情節(jié)主要人群：城北的財(cái)富階層，具備城北情節(jié)，要在城北買最好的項(xiàng)目，同時(shí)滿足改善需求五塘-中央北路新莊片域通過對(duì)5個(gè)片區(qū)的二手房門店走訪和購房客戶問卷調(diào)研，對(duì)5個(gè)區(qū)域進(jìn)行調(diào)研4、客戶構(gòu)成情況五塘—中央北路片區(qū):婚房+品質(zhì)改善終極置業(yè)首選區(qū)域?yàn)橄玛P(guān)濱江，如小市有品質(zhì)非常好的項(xiàng)目，也可考慮在區(qū)域內(nèi)置業(yè)，畢竟離生活圈或工作圈較近“對(duì)我們家來說，小區(qū)環(huán)境是第一的。我們?cè)诔潜倍甲∈炝?，外部環(huán)境也就那么回事，畢竟朋友們都在這里?！薄S先生“我主要是看學(xué)區(qū)，小市那邊好像沒什么好的學(xué)區(qū)，濱江那塊兒的學(xué)區(qū)還不錯(cuò)，就是有點(diǎn)遠(yuǎn)。”——沈先生“城北環(huán)境不行，說是規(guī)劃多少年都沒有動(dòng)房子，太臟太亂了，人口素質(zhì)也不行。我身邊很多朋友都是因?yàn)檫@一點(diǎn)，去河西或者城東買了?！薄俊斑~皋橋那邊感覺不行，小市的位置還是不錯(cuò)的，就是中央北路有點(diǎn)堵，不過也都習(xí)慣了?！薄锵壬湫涂蛻粽Z錄濱江=小市＞邁皋橋4、客戶構(gòu)成情況小市片區(qū):婚房+品質(zhì)改善知道鐵北規(guī)劃，但是持觀望態(tài)度，價(jià)格抗性高，選擇就近置業(yè)，但是覺得邁皋橋發(fā)展更好典型客戶語錄“聽說這邊是有規(guī)劃，但是不見動(dòng)靜，政府說的話不能相信?！薄俊案杏X邁皋橋后面發(fā)展不錯(cuò)，超市商場(chǎng)慢慢都有了，這邊畢竟是老城區(qū)了，周邊基本也就這樣了，要有啥大變化又要拆房子，不知道什么時(shí)候才能看到效果?！薄獜埾壬耙桥赃呌行碌姆孔?，打算買一套，現(xiàn)在住的燕語華庭，能賣個(gè)200萬差不多，想要個(gè)120的，所以價(jià)格不能太高，高的話還不如去邁皋橋買，那邊房子也多?！薄膛繛I江＞小市=邁皋橋4、客戶構(gòu)成情況中央門片區(qū):改善、投資私營業(yè)主為主，購買力強(qiáng)，首選河西、鼓樓濱江，認(rèn)可小市的位置，看重項(xiàng)目品質(zhì)典型客戶語錄“鼓樓濱江肯定比這邊好，這邊都沒什么動(dòng)靜，邁皋橋還行吧和這邊差不多。”——朱先生“我河西有房子，但是也考慮在這邊看一套，上班比較方便，而且很多生意上的朋友都住在紅郡?！薄獪壬?40平左右的吧，住著舒服點(diǎn)兒。房間呢，至少要3到4個(gè)。家里小孩子比較多,一個(gè)人一個(gè)房間，一大家子一起住，房間少了不行?！薄?jiǎng)⑾壬鸀I江＞小市=邁皋橋4、客戶構(gòu)成情況邁皋橋片區(qū):品質(zhì)改善認(rèn)可邁皋橋片區(qū)，除非產(chǎn)品非常吸引人，外溢到小市的可能性小典型客戶語錄“我就住在華電新村，是考慮買房子，就在邁皋橋買，中電不錯(cuò)，就是價(jià)格太貴；小市那邊肯定沒這邊好，這邊超市、飯店都有生活方便，中電還有學(xué)校，而且交通上新莊立交也很方便，小市那邊沒有這邊方便?！薄煜壬爸饕浅潜边@邊未來不錯(cuò)，中電的萬谷慧開業(yè)了，曉莊彩虹廣場(chǎng)也不錯(cuò)，生活還是挺方便的，我覺得邁皋橋和小市到新街口距離都差不多，鐵北規(guī)劃沒聽說過，感覺未來邁皋橋這邊還是要好的。”——?jiǎng)⑾壬~皋橋＞小市4、客戶構(gòu)成情況湖東-新莊片區(qū):對(duì)城北較不認(rèn)可，首選城東、仙林；置業(yè)城北的話，優(yōu)先選擇邁皋橋。“城北啊，環(huán)境太差了，買房的話肯定是在城東、仙林，那邊環(huán)境比城北好多了?！薄?jiǎng)⑾壬胺且x城北的話我會(huì)選邁皋橋，離新莊這邊近，交通也方便，。”——田先生“一定要有會(huì)所。比如說親戚朋友來的時(shí)候，假如我不在，可以讓他們先到會(huì)所喝杯咖啡，吃點(diǎn)東西，不用走遠(yuǎn)，平時(shí)也有一個(gè)會(huì)客的地方，也不用弄得太復(fù)雜，有個(gè)咖啡廳啊簡(jiǎn)餐館啊，能坐下來說說話就行了?！薄獪壬湫涂蛻粽Z錄邁皋橋＞小市4、客戶構(gòu)成情況核心客戶地圖：東至紅山路—和燕路，西至幕府南路—鐘阜路，南至建寧路—龍?bào)绰罚敝聊桓髀?、幕府東路4、客戶構(gòu)成情況五塘＞小市＞中央門北片＞邁皋橋＞新莊客戶解碼1＝客戶來源1、城北地緣情結(jié)的客戶、鼓樓地域情結(jié)的客戶2、品質(zhì)改善需求為主客戶解碼2＝客戶特征客戶解碼3＝客戶訴求城市面貌、配套（學(xué)區(qū)/商業(yè)）、產(chǎn)品品質(zhì)核心客戶重要客戶游離客戶4、客戶構(gòu)成情況回歸市場(chǎng)01住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)辦公市場(chǎng)酒店市場(chǎng)南京傳統(tǒng)商圈以新街口為中心，河西、夫子廟、湖南路為輔，實(shí)現(xiàn)“三核一心”商圈格局，本案處于中央門商圈核心/副核心商圈發(fā)展概況新街口商圈起始于1929年，是南京最傳統(tǒng)的商業(yè)集聚地，集商業(yè)、商務(wù)、金融、貿(mào)易、文化多功能為一體的消費(fèi)休閑和品牌聚集區(qū)夫子廟商圈始建于宋朝，現(xiàn)已成為集商業(yè)氛圍、旅游景觀、宗教文化、建筑特色、風(fēng)味美食、民俗民風(fēng)于一體的大型綜合性商貿(mào)旅游街區(qū)湖南路商圈以湖南路為核心的小型精品專賣店與大型商場(chǎng)相交融，集商貿(mào)、金融、飲食服務(wù)、文化娛樂和休閑旅游為一體的商貿(mào)中心河西商圈以商務(wù)、商業(yè)、體育、文化等功能為主，在新江東和元通樞紐站將建設(shè)高檔次、多功能的綜合商業(yè)設(shè)施南京南站商圈依托京滬高鐵交通樞紐，重點(diǎn)發(fā)展樞紐型商貿(mào)商務(wù)業(yè)，成為輻射主城和江寧商業(yè)新中心區(qū)域商圈發(fā)展概況江北商圈隨著江北新區(qū)的確立，江北新城的戰(zhàn)略地位逐步凸顯，帶動(dòng)了商貿(mào)過江的發(fā)展機(jī)遇，江北商圈異軍突起仙林商圈2006年底，仙林中心商業(yè)區(qū)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的操作階段，未來將形成以知識(shí)密集型和高勞動(dòng)附加值產(chǎn)業(yè)為領(lǐng)頭的商業(yè)體系。江寧商圈以萬達(dá)為首的東山商業(yè)中心、以同曦為首的百家湖商業(yè)中心、以及河定橋商業(yè)中心，共同組成江寧商圈，主要承擔(dān)區(qū)域的生活居住和休閑娛樂功能中央門商圈以批發(fā)零售、交通集散聞名的商貿(mào)圈，每年有近百億的成交額，但整體檔次低形象差，缺乏大型高檔商業(yè)的支撐，商業(yè)不成體系湖南路商圈新街口商圈夫子廟商圈江寧商圈仙林商圈南京南站商圈河西商圈中央門商圈江北商圈核心商圈副核心商圈區(qū)域商圈項(xiàng)目地商圈格局>>全市商圈水游城商圈區(qū)域集中型商業(yè)主要集在中央門商圈，均為統(tǒng)一招租運(yùn)營本案周邊集中型商業(yè)匱乏，以低檔社區(qū)底商為主，區(qū)域商業(yè)整體層次較低本案現(xiàn)有商圈：中央門商圈金橋市場(chǎng)玉橋市場(chǎng)南京商廈恒大翡翠華庭未來規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心星河廣場(chǎng)社區(qū)街鋪金域中央社區(qū)街鋪和燕路紅山路龍?bào)绰芳行蜕虡I(yè)（統(tǒng)一招租）典型在售商業(yè)項(xiàng)目街區(qū)商業(yè)（運(yùn)營中項(xiàng)目）中央北路商圈格局>>中央門商圈銷售型商業(yè)>>恒大翡翠華庭合計(jì)面積段上市面積上市套數(shù)銷售面積銷售套數(shù)銷售均價(jià)40平米以下315.910223.3173638640-50平米317.527317.5273184950-60平米391.387391.3873927760-70平米581.419581.4193845170-80平米808.7311808.73112548280-90平米337.194254.4532574190-100平米380.724380.72424755100-110平米326.063326.06323921110-120平米229.142229130平米9908990830924130-144平米277.082277.08230048144-160平米579.74579.7423752160-180平米668.794339.61230284180-200平米1145.966951.48531643200-250平米204.781000250-300平米299.721299.72116916合計(jì)7854.08836950.317529347恒大翡翠華庭位于邁皋橋華電路，周邊商業(yè)氛圍成熟、人群基數(shù)龐大商鋪在首次開盤時(shí)與住宅同時(shí)推出，整體成交均價(jià)29347元/㎡，去化九成商鋪已推貨量19-20幢、6-9幢底商及22、23幢獨(dú)立社區(qū)商業(yè)其中70㎡以內(nèi)商鋪整體均價(jià)在3.5萬+/㎡，整體切割面積分布較廣，30-300㎡各面積段均有設(shè)置，滿足不同業(yè)態(tài)需求恒大翡翠華庭商業(yè)整體采用一拖二連售方式，首層層高4.2m，二層層高3.6m商業(yè)價(jià)值較低地段采用平層、小面積切割保證利潤實(shí)現(xiàn)與去化A地塊B地塊C地塊19-20幢底商C地塊商業(yè)價(jià)值最低，遠(yuǎn)離主干道，19-20幢住宅底商采用平層銷售方式，面積切割以50㎡以內(nèi)為主，其中30㎡以內(nèi)占比50%，保證商業(yè)高溢價(jià)及快去化；6-9幢底商商業(yè)價(jià)值高于C地塊，社區(qū)內(nèi)部人流量通達(dá)方便，整體采用一推二連售，整體面積切割以120-160㎡為主22幢獨(dú)立商業(yè)位于主干道旁，商業(yè)價(jià)值高，一拖二連售，主力面積段160-200㎡，整體成交均價(jià)3萬+/㎡23幢獨(dú)立商業(yè)位于社區(qū)內(nèi)部，商業(yè)價(jià)值略低于22幢，一拖二連售，主力面積70-80㎡，整體成交均價(jià)2.5萬+/㎡銷售型商業(yè)>>恒大翡翠華庭租賃型市場(chǎng)>>街鋪>>星河廣場(chǎng)五塘廣場(chǎng)附近項(xiàng)目，以街鋪商業(yè)+公寓組成沿街商鋪主力30-120㎡，目前均已售罄，租金3-5元/㎡/天位于幕府西路南側(cè)，距離中央門商圈約2.5公里，車程7-8分鐘，距離地鐵3號(hào)線五塘廣場(chǎng)站步行約5分鐘。周邊均是老用住宅，新開發(fā)了玉橋公寓、金域中央等樓盤。除金域中央廣場(chǎng)沿街商鋪，周邊無其他大型商業(yè)?？偨ㄖ娣e33364平方米，其中商鋪面積為6430平方米。主體建筑由3棟組成，主樓地上5層（高約24米），底層沿街綜合商鋪。沿街商鋪面積120㎡，均價(jià)43000元/㎡，內(nèi)街小戶型商鋪面積70㎡，價(jià)格33000元/㎡。目前均已售罄。本案星河廣場(chǎng)店鋪位置店鋪名稱租金面積單位租金水平內(nèi)街沙縣小吃5000元/月32㎡5.1元/㎡/天內(nèi)街入口處咖啡廳8300元/月76㎡3.6元/㎡/天內(nèi)街寵物店8000元/月72㎡3.6元/㎡/天租賃型市場(chǎng)>>街鋪>>金域中央廣場(chǎng)本案金域中央廣場(chǎng)金域中央廣場(chǎng)是中央門北23萬㎡醇熟大盤——金域中央的三期收官之作，定位為區(qū)域生活商業(yè)中心，未來的商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲休閑娛樂類生活配套型商業(yè)為主。項(xiàng)目1.5公里半徑內(nèi)約有5萬常駐人口，尚無其他任何形式的集中生活商業(yè)配套。其中1-3層為集中商業(yè)，商業(yè)面積10802㎡，一層商業(yè)銷售，外街平均4萬/㎡，內(nèi)街平均3萬/㎡；2-3層暫時(shí)由開發(fā)商持有不對(duì)外銷售，目前4000平米的蘇果社區(qū)超市已先行進(jìn)駐?？偨?3萬㎡商住混合項(xiàng)目，配套1-3層集中商業(yè)1層商業(yè)外街均價(jià)4萬元/㎡，內(nèi)街3萬元/㎡，2-3層開發(fā)商持有對(duì)外出租店鋪位置面積單位租金水平一層40-105㎡4.5元/㎡/天二層1500㎡2.8元/㎡/天三層--1.8元/㎡/天周邊街鋪僅和燕路西側(cè)檔次較高，以中大型連鎖店為主其余沿街商鋪檔次較低，以餐飲、百貨、水果等社區(qū)生活配套為主安環(huán)東路沿街街鋪安環(huán)村路廠房街鋪和燕路西側(cè)街鋪安環(huán)村路沿街街鋪和燕路器材廠街鋪和燕路社區(qū)底商租賃型市場(chǎng)>>街鋪>>周邊社區(qū)底商根據(jù)周邊沿街商鋪調(diào)研結(jié)果，抽樣選取不同地段20家租金水平周邊街鋪因面積多在25㎡內(nèi)，面積小租金高，整體租金水平在6-10元/㎡/天安懷村路和燕路安懷東路1234567891011121314151617181920序號(hào)店鋪名稱租金面積單位租金水平1五金建材店1400/月12㎡3.8元/㎡/天2洪好裝潢部2000/月15㎡+后室整體約4元/㎡/天3百秀園快餐3.5萬/年約25㎡3.8元/㎡/天4安懷村小賣部2000/月約18㎡整體約3.7元/㎡/天5安懷村日雜貨店2400/月約10㎡約8元/㎡/天6小餐飲店3萬/年約12㎡約6.85元/㎡/天7振興水果店1800/月約8㎡約7.5元/㎡/天8手工饅頭1500/月約8㎡約6.25元/㎡/天9千喜豆業(yè)2800/月約32㎡約2.9元/㎡/天10百老泉養(yǎng)生7萬/年約25㎡約7.8元/㎡/天11大賀房地產(chǎn)10萬/年約20㎡+后臺(tái)整體約9.5元/㎡/天12偷嘴貓16萬/年約40㎡約11元/㎡/天13腳手架空壓機(jī)出租5萬/年約25㎡約5.5元/㎡/天14花卉市場(chǎng)2萬/年約12.5㎡約4.4元/㎡15東野電動(dòng)車24萬/年100-120㎡約6.0元/㎡/天16蘇旺房產(chǎn)9.5萬/年約28㎡+后臺(tái)約8.8元/㎡17五金機(jī)電超市4.5萬/年約18㎡6.8元/㎡/天18外貿(mào)休閑18萬/年約80㎡6.2元/㎡/天19萬興鞋店5萬/年約18㎡7.6元/㎡/天20舜天海外旅游14萬/年約60㎡6.4元/㎡/天和燕路東側(cè)街鋪：50㎡以上大商鋪?zhàn)饨鹚郊s6.0-6.5元/㎡，30㎡以內(nèi)的商鋪?zhàn)饨鹚郊s7.0-9.0元/㎡；租賃型市場(chǎng)>>街鋪>>周邊社區(qū)底商地塊南側(cè)和燕路租金水平在4-10元/㎡/天之間臨主干道街鋪與社區(qū)內(nèi)街鋪?zhàn)饨鹣嗖钶^大北段西段和燕路安懷東路安懷村路中段南段中段東段商鋪地段主要特征主力面積（㎡）租金水平

（元/㎡/天）安懷東路以五金、小餐飲為主，小投資、服務(wù)范圍小，價(jià)值低10-20㎡3.5-4.0安懷村路北段以廠房搭建的汽修、裝修、五金、餐飲為主，租金低廉15-30㎡3.5-3.8中段以小面積生活配套住宅底商為主，投資成本低8-12㎡6.5-7.5南段臨近和燕路，人流量大，面積中等，價(jià)值認(rèn)知比較高25-35㎡8-10和燕路西段西部商業(yè)較為成熟單鋪?zhàn)饨鹚捷^高40㎡及100㎡以上10-12中段器材機(jī)械為主，租金水平較低，人流量小，服務(wù)對(duì)象窄12.5㎡4.3-4.5東段社區(qū)住宅底商，以餐飲。生活百貨等為主，面積較小15-25㎡6-9租賃型市場(chǎng)>>街鋪>>周邊社區(qū)底商城北邁皋橋片區(qū)唯一開業(yè)的中端購物中心，目前人流量大，價(jià)格較高一層主要為零售類扣點(diǎn)6-10%，二樓服裝類租金9元/㎡/天萬谷慧生活廣場(chǎng)項(xiàng)目位置棲霞區(qū)棲霞區(qū)華電路1號(hào)公共交通地鐵1號(hào)線邁皋橋站開發(fā)商/運(yùn)營商華東電子集團(tuán)有限公司開業(yè)時(shí)間2015.8.1商業(yè)建筑面積6.5萬㎡商業(yè)樓層-1-5F商業(yè)定位時(shí)尚生活購物中心停車位

1000出租率

95%租賃型市場(chǎng)>>集中型商業(yè)>>萬谷慧生活廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱萬谷慧生活廣場(chǎng)項(xiàng)目地址棲霞區(qū)華電路1號(hào)項(xiàng)目定位時(shí)尚生活購物中心開業(yè)時(shí)間2015.8.1商業(yè)面積6.5萬㎡商業(yè)層數(shù)B1-5F業(yè)態(tài)構(gòu)成零售為主、服裝、休閑娛樂為輔停車位1000輛主力店星巴克、晉家門、愛嬰島、屈臣氏開發(fā)商華東電子集團(tuán)有限公司招商運(yùn)營華東電子集團(tuán)有限公司出租率95%租賃型市場(chǎng)>>集中型商業(yè)>>萬谷慧生活廣場(chǎng)城北邁皋橋片區(qū)唯一開業(yè)的中低端購物中心，目前人流量較大，經(jīng)營情況較好一層主要為零售類扣點(diǎn)6-10%，二樓服裝類租金9元/㎡/天樓層樓層主題業(yè)態(tài)分布進(jìn)駐品牌5F餐飲、影院餐飲、影院十鍋鮮、歐美亞自助烤肉、胡世刺身、喜滿客影院、康喬酸菜魚等4F餐飲、影院餐飲、影院東淮西川、尊爵牛排館、九月山自助烤肉、喜滿客影院，晉家門、芒可等3F餐飲、零售、親子餐飲、兒童手工品味泰國、呱呱叫干鍋、絳云川、瑪麗蓮甜品、蒂娜朵拉、奶酪時(shí)光、愛嬰島等2F餐飲、零售、服裝女裝、內(nèi)衣、餐飲八爺火鍋、Only、veromoda、耐克，阿迪等1F餐飲&商店餐飲、零售南華寶慶、casio、必勝客、星巴克、中國黃金、屈臣氏、D&Q，漢堡王等-1~-2F過鍋癮、慶善園韓國料理、鄭文琪龍蝦蓋澆飯、李瘋子烤牛蛙、貓山王、城市超市、停車場(chǎng)項(xiàng)目定位時(shí)尚生活購物中心，主要服務(wù)于區(qū)域內(nèi)社區(qū)人群整體業(yè)態(tài)以餐飲為主，配有影院、少量零售及兒童業(yè)態(tài)，整體檔次較為一般租賃型市場(chǎng)>>集中型商業(yè)>>萬谷慧生活廣場(chǎng)南京商廈項(xiàng)目位置南京市玄武區(qū)龍?bào)绰?號(hào)公共交通公交開發(fā)商/運(yùn)營商南京商廈股份有限公司開業(yè)時(shí)間1983.5商業(yè)建筑面積4萬㎡商業(yè)樓層1-5F商業(yè)定位以百貨零售為主的城市休閑綜合MALL停車位

400出租率

100%南京商廈經(jīng)營面積近10萬平方米，其中百貨商店4萬平方米，經(jīng)營品種5萬余種，下設(shè)服裝、鞋類、鐘表首飾、化妝品等12個(gè)專業(yè)商場(chǎng)；另有一座建筑面積30000平方米，高22層的涉外三星級(jí)酒店和一座2萬多平方米，可容納500輛汽車的停車樓。是集購物、住宿、餐飲、娛樂于一體的現(xiàn)代化、多功能、綜合性大型百貨零售企業(yè)。租賃型市場(chǎng)>>集中型商業(yè)>>南京商廈樓層樓層主題業(yè)態(tài)分布進(jìn)駐品牌5F電影院幸福藍(lán)海國際影城/4F兒童&運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)器材、休閑服飾、戶外用品、兒童服飾小家電阿迪達(dá)斯、匡威、耐克、新百倫、KAPPA、李寧、喬丹、特步、佩吉、杰克瓊斯、GXG、太平鳥、羅賓漢、唐獅、班尼路、真維斯、佐丹奴、森馬、好孩子、迪斯尼、七匹狼、巴拉巴拉、飛利浦、松下等3F男裝男裝、羽絨服派路普、袋鼠、羅蒙、雅戈?duì)?、杉杉、海瀾之家、波司登、皮爾卡丹、八千代、九牧王、柒牌、花花公子?F女裝女裝、針織、女包配飾、會(huì)員中心ONLY、V.M.、5+、佩吉、法妮、UGIZ、太平鳥、依戀、A02、圣迪奧、浪漫一身、拉夏貝爾、海爾曼斯、稻草人、夢(mèng)特嬌、喜來登、恒源祥、古今、哥弟等1F餐飲&商店黃金珠寶、家電數(shù)碼、手機(jī)、餐飲床品家紡、美容化妝、箱包皮具男女皮鞋、名表首飾KFC、面包新語、常青藤、煙酒店、古早味、回味、小楊生煎、DQ、屈臣氏、A.O.、海爾、西門子、LG、寶慶、周大福、通靈、上海老廟、老鳳凰、千年、中國黃金、ZA、韓束、玉蘭油、歐萊雅、歐珀萊、卡迪娜、達(dá)芙妮、皮爾卡丹、蘋果、千百度等1F以珠寶家電美容為主，配有餐飲區(qū)，人氣最旺2F以上以服飾為主，人氣偏低，通過頂層電影院帶動(dòng)人氣租賃型市場(chǎng)>>集中型商業(yè)>>南京商廈南京商廈以百貨為主，餐飲業(yè)態(tài)僅占比3%餐飲業(yè)態(tài)比重僅3%，其中快餐簡(jiǎn)餐為主要的餐飲類型，種類稀少，僅可滿足客戶及員工基本餐飲需求；百貨業(yè)占比高達(dá)97%，其中主要以服飾為主業(yè)態(tài)商家舉例：餐飲快餐簡(jiǎn)餐：KFC、味千拉面、回味、小楊生煎烘焙甜品：面包新語、DQ果汁飲品：都可、果燃掂租賃型市場(chǎng)>>集中型商業(yè)>>南京商廈玉橋商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目位置下關(guān)區(qū)建寧路8號(hào)公共交通公交開發(fā)商/運(yùn)營商南京玉橋商業(yè)集團(tuán)有限公司開業(yè)時(shí)間2012.12商業(yè)建筑面積14萬㎡商業(yè)樓層1-9F商業(yè)定位時(shí)尚生活購物中心停車位

1000出租率

80%玉橋共分為A、B兩棟，A棟為玉橋市場(chǎng)，主要為小商品市場(chǎng)，檔次較為低端，由個(gè)體戶自行轉(zhuǎn)租，B棟為玉橋商業(yè)廣場(chǎng)，定位相對(duì)高端，由玉橋招商運(yùn)營，是集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的綜合購物中心中庭兒童游樂租賃型市場(chǎng)>>集中型商業(yè)>>玉橋廣場(chǎng)樓層樓層主題業(yè)態(tài)分布進(jìn)駐品牌9F電影院金逸影城/7~8F美食玉橋休閑美食城麗島咖啡、新概念中餐、巴貝拉意式餐廳、撈得爽肥?；疱?、面千湯面、王師傅私房牛肉面、如意餛飩、騏記港式茶餐廳米根炒飯、無錫小籠包、麻辣香鍋、韓式燒烤、金斯頓牛排6F酒店海之源酒店/4F男裝羽絨服、男裝配飾、客服中心波司登、雪中飛、鴨鴨、九牧王、中大鱷魚、卡羅馬、法奴丹尼等3F兒童兒童世界、3D畫展、明星蠟像館、輪滑館/2F女裝女裝、內(nèi)衣、餐飲艾格、麗諾雅格、耶尼爾、法蔓沙、詩婷等1F餐飲&商店鞋帽、化妝品、飾品、餐飲KFC、回味、永和大王、鮮芋仙、哈森、萬里、達(dá)芙妮、大東、七匹狼、7度、老人頭、意爾康等-1~-3F汽車美容、停車場(chǎng)1F以餐飲購物為主，人氣較旺3F則打造兒童世界、3D畫展等特色體驗(yàn)館，人氣最旺租賃型市場(chǎng)>>集中型商業(yè)>>玉橋廣場(chǎng)區(qū)域租金（元/㎡/天）業(yè)態(tài)分布5F2.2箱包皮具4F2.8針織、服飾、百貨、禮品、漁具、化妝品3F5鞋類、箱包、床上用品、窗簾布藝2F8童裝、針織、百貨、文體用品、化妝品、美甲、飾品、小家電1F10服裝、食品玉橋小商品市場(chǎng)經(jīng)過修整后，環(huán)境有所改善，經(jīng)營狀況佳，人氣足1F租金10元/㎡/天，2F租金8元/㎡/天租賃型市場(chǎng)>>集中型商業(yè)>>玉橋小商品市場(chǎng)區(qū)域日租金（元/㎡/天）業(yè)態(tài)分布4F3五金制品、廚衛(wèi)用具、小家電、箱包皮具3F4珠寶玉器、童車玩具、鐘表眼鏡、箱包皮具、窗簾面料、動(dòng)漫、彩妝、樂器2F5鐘表眼鏡、不銹鋼制品、喜慶用品、雨具、玩具、服裝輔料、創(chuàng)意家居、工藝品、床上用品、箱包皮具1F6文體用品、洗化用品、日用百貨、塑料制品、酒店用品、玻陶制品、勞保用品、針織品金橋市場(chǎng)環(huán)境狀況相對(duì)較差，分層租金價(jià)差較小1F租金6元/㎡/天，2F租金5元/㎡/天租賃型市場(chǎng)>>集中型商業(yè)>>金橋市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)建筑形態(tài)上，以一層商鋪為主，部分兩層，從金域中央分層租金來看，1F：2F：3F價(jià)值關(guān)系為1:0.62:0.4；區(qū)域內(nèi)代表性項(xiàng)目-恒大翡翠華庭街鋪在售均價(jià)3萬元/㎡，70㎡以下街鋪售價(jià)3.0-3.5萬元/㎡；和燕路主干道街鋪?zhàn)饨?-10元/㎡/天，以中低端零售為主，缺乏餐飲業(yè)態(tài)；零散性商業(yè)集中型商業(yè)本案1公里范圍內(nèi)無集中型商業(yè)，目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)集中在中央門及邁皋橋；集中型商業(yè)均為自持，采取統(tǒng)一招商運(yùn)營；餐飲、兒童娛樂等新型體驗(yàn)業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況較好；集中型商業(yè)1F租金8-10元/㎡/天，2F租金5-8元/㎡/天，3F租金3-4元/㎡/天；本案商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)周邊缺乏大型的、中高端檔次的集中性商業(yè)休閑娛樂類商業(yè)、主題化商業(yè)仍然有較大的市場(chǎng)消費(fèi)需求回歸市場(chǎng)01住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)辦公市場(chǎng)（寫字樓+公寓）酒店市場(chǎng)從上市面積看，2015年南京辦公上市量大幅下滑，環(huán)比2014年下降69.6%，供求關(guān)系反轉(zhuǎn)；從成交面積看，南京近幾年辦公整體供大于求，15年成交回暖，供不應(yīng)求，供銷比0.92；從成交均價(jià)看，2015年成交均價(jià)14905元/㎡，環(huán)比小幅下滑，主要來自河西和江北板塊。南京辦公市場(chǎng)（寫字樓+公寓）長(zhǎng)期供大于求，年去化量在40-50萬方主力供銷面積在100㎡以內(nèi)，以辦公性質(zhì)的40年公寓為主辦公格局>>數(shù)據(jù)層面新街口商務(wù)區(qū)：最核心的商貿(mào)中心，商業(yè)氛圍濃厚，為目前南京租金和售價(jià)最高的板塊。目前可出售的辦公用地比較有限，高品質(zhì)物業(yè)主要以租賃為主。平均租金水平范圍：4—6元/㎡/天鼓樓商務(wù)區(qū)：傳統(tǒng)政治中心，行政氛圍濃厚，商務(wù)環(huán)境僅次于新街口商務(wù)區(qū)。平均租金水平范圍：3.5—5元/㎡/天河西新城商務(wù)區(qū)新的政治、文化中心，重點(diǎn)規(guī)劃和發(fā)展區(qū)域，已有部分優(yōu)質(zhì)寫字物業(yè)落成，目前發(fā)展速度較快，未來將成為南京中高端辦公物業(yè)的聚集地。平均租金水平范圍：3.5—5.5元/㎡/天南站商務(wù)區(qū)規(guī)劃為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，以軟件與信息服務(wù)業(yè)為核心的國際創(chuàng)新基地。綠地、證大、萬科等大牌開發(fā)商主導(dǎo)當(dāng)?shù)氐膶懽謽鞘袌?chǎng)平均租金水平范圍：3—5元/㎡/天江北新區(qū)定位為國家級(jí)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、新型城鎮(zhèn)化和開放合作示范新區(qū)?，F(xiàn)階段商辦市場(chǎng)相對(duì)單一，后期萬匯城、華潤等大體量商辦完善區(qū)域。平均租金水平范圍：2.5元/㎡/天江北新區(qū)新街口商務(wù)區(qū)河西新城商務(wù)區(qū)鼓樓商務(wù)區(qū)南站商務(wù)區(qū)南京優(yōu)質(zhì)寫字樓目前集中在新街口、鼓樓區(qū)中央路，以及河西、南站新興板塊寫字樓格局>>全市格局區(qū)域內(nèi)寫字樓目前集中在中央路及紅山路一帶公寓項(xiàng)目主要包括復(fù)地新都薈、花樣年喜年中心、金域中央2區(qū)域辦公類項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)編號(hào)辦公類型項(xiàng)目名稱1寫字樓天正國際廣場(chǎng)（租賃）2常發(fā)廣場(chǎng)（銷售）3公寓復(fù)地新都薈4花樣年喜年中心5金域中央1345寫字樓格局>>周邊寫字樓城北板塊標(biāo)志寫字樓項(xiàng)目，集居住、商業(yè)、辦公為一體的高檔建筑群總建筑面積20.5萬方占地面積8.8萬方租金3.5元/㎡/天層高3.5米交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯車位數(shù)地上車位50個(gè)，地下147個(gè)是否可分割是開發(fā)商天正集團(tuán)南京置業(yè)公司總層數(shù)地上26層空調(diào)系統(tǒng)集中式中央空調(diào)開間面積220㎡寫字樓等級(jí)甲級(jí)寫字樓格局>>周邊寫字樓>>天正國際廣場(chǎng)地處鼓樓區(qū)中央路與黑龍江路交界處，鼓樓區(qū)北部高尚居住區(qū)的核心地段。項(xiàng)目毗鄰南京標(biāo)志性景觀----玄武湖、明城墻和神策門公園風(fēng)景區(qū)，自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，主城內(nèi)集居住、商業(yè)、辦公為一體的高檔建筑群。層高3.5米，300㎡左右大戶型辦公為主入駐企業(yè)以中型科技類公司為主，主要涵蓋電子科技，文化傳媒等公司在出租房源樓層面積（㎡）租金9F32033600元/月（3.5元/㎡·天）寫字樓格局>>周邊寫字樓>>天正國際廣場(chǎng)項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)項(xiàng)目地址玄武區(qū)紅山路88號(hào)容積率2.7總占地55140㎡總建面21.27㎡（商業(yè)+辦公+地下）物業(yè)類型辦公、商業(yè)主力面積48-75㎡已推量108套首推時(shí)間2014年4月23日去化情況4#樓2-8F基本去化完畢，3#樓在售6、7F去化率3#樓3-5F去化72%去化周期15個(gè)月價(jià)格情況SOHO辦公毛坯均價(jià)14200元/㎡項(xiàng)目共有1幢、2幢、3幢、4幢樓及地下室組成，其中1幢（6層）為大型綜合商業(yè)樓；2幢、3幢、4幢樓為商業(yè)辦公綜合樓，1層為商鋪，2-9層或2-10層為辦公。本項(xiàng)目建筑容積率為2.7，建筑高度為35M，建筑密度≤45%。4#3#2#1#常發(fā)廣場(chǎng)4月開盤，招商后推出毛坯辦公房源，初期去化較好目前因工期延緩，售樓處拆遷，暫停銷售寫字樓格局>>周邊寫字樓>>常發(fā)廣場(chǎng)2014年4月23日進(jìn)行首次開盤，推出4號(hào)樓3-6層共108套辦公產(chǎn)品，面積為40-70㎡，成交均價(jià)14200元/㎡：其中：A區(qū)，整區(qū)銷售，最低購買數(shù)為7套；B區(qū)，整區(qū)銷售，最低購買數(shù)為4套；C區(qū)，整區(qū)銷售，最低購買數(shù)為4套；D區(qū)，自由組合，1套起售；首開4#樓采取多套捆綁銷售+少量自由散售從3#樓去化分布來看，3#樓均為散售，客戶可自由組合購買寫字樓格局>>周邊寫字樓>>常發(fā)廣場(chǎng)3#樓平面示意圖（6F、7F標(biāo)準(zhǔn)層）A戶型58㎡辦公戶型圖B戶型78㎡辦公戶型圖SOHO標(biāo)準(zhǔn)層層高3米，單間主力面積45-75㎡，商用水電，不通天然氣寫字樓格局>>周邊寫字樓>>常發(fā)廣場(chǎng)3#樓4#樓常發(fā)廣場(chǎng)4#樓2-8F已基本去化完畢，3#樓目前主要在售6、7F預(yù)計(jì)SOHO整體后續(xù)共436套，約2.5萬㎡寫字樓格局>>周邊寫字樓>>常發(fā)廣場(chǎng)常發(fā)廣場(chǎng)近一年分面積段供銷量?jī)r(jià)情況面積段上市面積上市套數(shù)銷售面積銷售套數(shù)銷售均價(jià)40-50平米185638338.171461850-60平米8532.881553885.88721430160-70平米3620.67571864.3291399770-80平米668.949225.7431383480-90平米00343.06413884合計(jì)14678.492596657.0811514195常發(fā)廣場(chǎng)近一年月均去化10套，均價(jià)在13500-15000元/㎡波動(dòng)3#樓開始推售寫字樓格局>>周邊寫字樓>>常發(fā)廣場(chǎng)項(xiàng)目有4幢4.8m挑高LOFT，3幢3.2m平層SOHO和一幢商務(wù)辦公組成目前在售B1（毛坯）、B2幢（精裝報(bào)價(jià)2000元/㎡）LOFT精裝房源，整體均價(jià)18500元/㎡項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)項(xiàng)目地址南京市鼓樓區(qū)中央北路河路道1號(hào)容積率3.6總占地56139㎡總建面32萬㎡（商業(yè)+辦公+地下）物業(yè)類型LOFT+SOHO+辦公+商業(yè)主力面積LOFT65-70㎡已推量228首推時(shí)間2014年12月24日去化情況從成交數(shù)據(jù)看B1幢去化28套，B2幢去化70套去化率整體去化43%去化周期7個(gè)月價(jià)格情況18500元/㎡公寓項(xiàng)目>>周邊公寓>>樣年喜年中心B2幢精裝60-70㎡LOFT公寓提供返租2年，去化較好，整體去化約80%B1幢毛坯銷售，無返租，目前去化較差，僅去化20%，后期將重點(diǎn)加推B1幢B1#樓B2#樓4.8mLOFT標(biāo)準(zhǔn)間戶型：67㎡項(xiàng)目B2號(hào)樓精裝，推出CEO公寓返租，預(yù)計(jì)年收益率6%，由花樣年國際物業(yè)托管，租金以季付形式返還給購房者；B1號(hào)樓為毛坯銷售，無返租業(yè)務(wù)，目前去化較差；公寓項(xiàng)目>>周邊公寓>>樣年喜年中心花樣年喜年中心近一年分面積段供銷量?jī)r(jià)情況面積段上市面積上市套數(shù)銷售面積銷售套數(shù)銷售均價(jià)50-60平米385.737162.4832256360-70平米10309.871533289.16491844570-80平米4928.3868890.381217983合計(jì)15623.982284342.026418504喜年中心開盤至今整體均價(jià)18500元/㎡，月均去化8套，整體成交均價(jià)呈逐月下降趨勢(shì)，項(xiàng)目去化情況較差B1樓開始推售公寓項(xiàng)目>>花樣年喜年中心復(fù)地新都薈酒店式公寓產(chǎn)品總計(jì)兩幢，平層設(shè)計(jì)，精裝交付（滿足居家需求）5#主力面積47-55㎡，8#樓主力面積63㎡，目前主要在售5#樓8#5#復(fù)地新都薈項(xiàng)目介紹樓幢5#8#層高3米3米南北差價(jià)2000元/層差價(jià)200-250200-250價(jià)格最高樓層6F4F價(jià)格最低樓層2F、7F3F整體均價(jià)1350015000主力戶型47-5563主力總價(jià)65-80萬90萬起返租活動(dòng)搜房返租，一簽五年，甲方不介入，購房前客戶自己與搜房聯(lián)系，搜房確定是否合作租金水平原房交付約2000元/月/套配家電設(shè)施約2200元/月/套年收益率3%-3.5%5#、8#樓為酒店式公寓公寓項(xiàng)目>>周邊公寓>>復(fù)地新都薈5#樓點(diǎn)式設(shè)計(jì)，成交均價(jià)約12000元/㎡，標(biāo)準(zhǔn)主力戶型47-55㎡8#樓板式設(shè)計(jì)，成交均價(jià)14000元/㎡，主力戶型63㎡47㎡54㎡63㎡5#平面圖8#平面圖公寓項(xiàng)目>>周邊公寓>>復(fù)地新都薈復(fù)地新都薈近一年分面積段供銷量?jī)r(jià)情況面積段上市面積上市套數(shù)銷售面積銷售套數(shù)銷售均價(jià)40平米以下00409.64111245740-50平米001464.48321295450-60平米003717.81691176060-70平米00665.331011599合計(jì)006257.2612212068近一年整體毛坯均價(jià)12068元/㎡，成交以5#樓朝北戶型為主，故價(jià)格較低月均去化10套，剩余143套在售公寓項(xiàng)目>>周邊公寓>>復(fù)地新都薈復(fù)地新都薈公寓成交以城北、老下關(guān)地緣性客戶為主置業(yè)目的以自主+投資為主數(shù)據(jù)來源：同策匯數(shù)據(jù)平臺(tái)公寓項(xiàng)目>>周邊公寓>>復(fù)地新都薈項(xiàng)目主體4-15層為精裝酒店式SOHO公寓，總建面2.7萬㎡，共計(jì)684套，主力面積約35-41㎡，2011年5月首推，去化周期26個(gè)月，已售罄項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)項(xiàng)目地址下關(guān)區(qū)幕府西路33號(hào)容積率1.91總建面6.5萬㎡（地上面積4.5萬㎡）公寓總建面2.7萬㎡物業(yè)類型商業(yè)+公寓+酒店公寓主力面積35-41㎡總戶數(shù)684套首推時(shí)間2011年5月15日裝修情況毛坯，精裝（1000元/㎡）去化情況截至2013年7月18日，房源售罄去化周期26個(gè)月銷售均價(jià)11678元/㎡1-3層，集中商業(yè)4-15層，精裝酒店式公寓公寓項(xiàng)目>>周邊公寓>>金域中央廣場(chǎng)主力戶型35-41㎡，成交均價(jià)11678元/㎡戶型設(shè)計(jì)靈活，可滿足自住、辦公、投資的多樣化需求B戶型1室1廳1衛(wèi)35㎡A戶型1室1廳1衛(wèi)41㎡公寓項(xiàng)目>>周邊公寓>>金域中央廣場(chǎng)項(xiàng)目4、6、7、8F為精裝交付，5、9-15F為毛坯交付，整體去化周期為26個(gè)月；SOHO公寓，40萬左右低總價(jià)，投資門檻低，對(duì)資金要求不高，吸引了投資客的關(guān)注4-15層為SOHO公寓4F、6-8F精裝交付，其余樓層毛坯交付，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/㎡投資門檻低，多功能高性價(jià)比，吸引了投資客的注意“我買金域中央廣場(chǎng)沖著兩點(diǎn)。一來性價(jià)比不錯(cuò)，在主城投資一套住宅都要上百萬，在這里能買3套SOHO，能住人也能辦公，以后出租范圍廣。二來與投資住宅、商鋪相比，每個(gè)月的租金也有保障，讓我挺放心的?！币晃毁彿空吡窒壬榻B說。公寓項(xiàng)目>>周邊公寓>>金域中央廣場(chǎng)辦公市場(chǎng)小結(jié)本案辦公機(jī)會(huì)點(diǎn)常規(guī)項(xiàng)目定位思路為“少寫字樓+多公寓”需要綜合對(duì)比各物業(yè)的經(jīng)營性價(jià)值（租賃收益及投資回報(bào)率），設(shè)定本案各物業(yè)的最終體量區(qū)域內(nèi)中高端寫字樓目前主要集中在中央路，企業(yè)入駐率較高；天正國際廣場(chǎng)作為中央路甲級(jí)寫字樓代表，目前租金約3.5元/㎡/天；常發(fā)廣場(chǎng)作為紅山路寫字樓代表，檔次一般，以45-75㎡小面積辦公產(chǎn)品，成交均價(jià)14200元/㎡；隨著鐵北新城的規(guī)劃落地，后續(xù)將催生更多的商務(wù)辦公的需求；寫字樓公寓本案周邊公寓項(xiàng)目較多，基本以中低檔次為主，采取直接銷售模式；復(fù)地新都薈遠(yuǎn)離和燕路主干道，平層47-55㎡，成交均價(jià)14000元/㎡；花樣年喜年中心為4.8M挑高LOFT，主力面積60-70㎡，精裝均價(jià)18500元/㎡（含精裝約2000元/㎡），目前去化速度緩慢；回歸市場(chǎng)01住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)辦公市場(chǎng)酒店市場(chǎng)南京的酒店主要分布在市中心新街口&夫子廟片區(qū)、商務(wù)中心奧體片區(qū)、交通樞紐南京站&南京南站，居住客群以旅游及商務(wù)出差為主要目的新街口商圈全市中高端酒店集中地，利用濃重的商業(yè)氛圍級(jí)便捷交通，吸納外地及全市多元化客戶，基本輻射范圍較廣奧體片區(qū)依托青奧會(huì)及周邊寫字樓機(jī)遇加速發(fā)展酒店，特別是品牌酒店的發(fā)展趨勢(shì)，以奧體中心為核心區(qū)，輻射整個(gè)河西板塊，多為商務(wù)人士，其次為奧體中心、博覽中心展會(huì)期間外地人員為主南京站/南站片區(qū)處于城市快速交通中心地，吸引南京周邊城市及偏遠(yuǎn)地區(qū)人員，大量的來往人流量，目前周邊交通便捷，但整體商務(wù)環(huán)境不佳，成熟仍需時(shí)間。多為快捷酒店點(diǎn)，成為接納來往人口及外地旅行團(tuán)的重要匯聚地奧體片區(qū)南站片區(qū)南京站新街口&夫子廟片區(qū)整體酒店市場(chǎng)注：數(shù)據(jù)來源統(tǒng)計(jì)局及旅游網(wǎng)站不含同等級(jí)未經(jīng)國家旅游局評(píng)定酒店南京星級(jí)酒店整體情況：南京目前星級(jí)酒店102家；其中五星級(jí)酒店20家，四星級(jí)酒店23家，三星級(jí)酒店46家；南京目前酒店市場(chǎng)較為成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈，星級(jí)酒店整體僅102價(jià)，市場(chǎng)仍以商務(wù)快捷酒店為主；全國各主要省市五星級(jí)酒店數(shù)量（截止2014年2月）江蘇84北京65上海60浙江70廣東115南京20嘉佩樂酒店集團(tuán)亞洲執(zhí)行副總裁K.C.梅先生：“南京的高星級(jí)酒店市場(chǎng)也遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，市場(chǎng)前景依然非常廣闊。南京GDP增速依然非常快，每年外來游客數(shù)量都在大幅增長(zhǎng)”市旅游飯店協(xié)會(huì)相關(guān)人士認(rèn)為：近年來南京會(huì)展經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)均蓬勃發(fā)展，市民游客的休閑度假旅游需求增勢(shì)旺盛，加上青奧會(huì)擴(kuò)大了南京在國際上的知名度，南京高星級(jí)酒店的市場(chǎng)前景值得期待，未來還將有更多的國際品牌酒店進(jìn)駐。目前全市旅游星級(jí)飯店102家，四星級(jí)、五星級(jí)酒店占比42%，三星級(jí)酒店46家，占比45%，高星級(jí)酒店整體數(shù)量較少；南京的五星級(jí)酒店在省內(nèi)排名在三甲之內(nèi)，但和北京、上海等一線大都市相比還有不小的差距，南京高星級(jí)酒店遠(yuǎn)未飽和整體酒店市場(chǎng)從客房出租率及平均房?jī)r(jià)的實(shí)際值來看，高星級(jí)酒店的出租率及平均房?jī)r(jià)依然全面超過低星級(jí)酒店，高星級(jí)酒店的依舊在快速發(fā)展

2014年全市旅游星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入32.67億元，較上年下降4.63%。其中客房收入14.53億元，餐飲收入13.96億元，其它收入4.18億元。全市旅游星級(jí)飯店平均客房出租率為63.41%，較上年下降0.73個(gè)百分點(diǎn)；平均房?jī)r(jià)413.13元/間天，較上年下降0.45%。五星級(jí)飯店平均入住率64.07%，平均房?jī)r(jià)549.32元/間天；四星級(jí)飯店平均入住率64.00%，平均房?jī)r(jià)379.94元/間天；三星級(jí)飯店平均入住率60.77%，平均房?jī)r(jià)238.67元/間天；二星級(jí)飯店平均入住率62.65%，平均房?jī)r(jià)194.00/間天。整體酒店市場(chǎng)火車站輻射1.5Km內(nèi)，酒店分布密集，本案據(jù)火車站最近僅0.8Km項(xiàng)目周邊酒店以普通低檔品質(zhì)為主，中高檔精品酒店缺乏火車站+客運(yùn)站0.8Km1.5Km邁皋橋中心和燕路沿線龍?bào)绰费鼐€龍?bào)绰费鼐€和燕路沿線經(jīng)濟(jì)型快捷酒店二星級(jí)/普通酒店三星級(jí)/舒適酒店四星級(jí)/高檔酒店五星級(jí)/豪華酒店周邊酒店