中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析：或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)重要增長點(diǎn)

中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析：或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)重要增長點(diǎn)一、主要模式

養(yǎng)老地產(chǎn)是面對(duì)老年群體的居住生活、醫(yī)療康養(yǎng)、餐飲消遣、旅游活動(dòng)等需求打造以地產(chǎn)為中心的一體化產(chǎn)業(yè)，從建筑設(shè)計(jì)到周邊設(shè)施的服務(wù)都要圍繞老年人口的需求和行為習(xí)慣做針對(duì)性設(shè)計(jì)。

由于不同老年群體的身心需求較多，差異較大，養(yǎng)老地產(chǎn)相較一般房地產(chǎn)開發(fā)而言，所涉及的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈也較為廣泛，主要的運(yùn)營模式也較為多樣。同時(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)可以通過側(cè)重不同的配套服務(wù)及功能與不同的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相互滲透，如可融合康養(yǎng)服務(wù)、才智養(yǎng)老、老年高校等行業(yè)。

而商業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)離不開基于目前三種養(yǎng)老方式：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。我國國務(wù)院提倡“9073”的養(yǎng)老規(guī)劃，即規(guī)劃老年人口的90%居家養(yǎng)老，7%的養(yǎng)老需求由社區(qū)負(fù)擔(dān)，3%的老年人口入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

圍圍著這三種養(yǎng)老方式，養(yǎng)老地產(chǎn)可大致分為老年房產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)三種模式。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)主要模式及運(yùn)營狀況

主要模式

細(xì)分市場

主要經(jīng)營主體

特點(diǎn)

營利模式

老年公寓

康養(yǎng)公寓

房地產(chǎn)開發(fā)商

主要采納居家養(yǎng)老模式

一般為銷售模式，搭配較低的后續(xù)服務(wù)費(fèi)

旅游公寓

房地產(chǎn)開發(fā)商

一般為中高端定位

租售結(jié)合

養(yǎng)老院

敬老院/福利院

地方政府/公辦民營

一般為社會(huì)福利性質(zhì)

不收費(fèi)用或者收費(fèi)較低

養(yǎng)老院、康復(fù)院

以專業(yè)老年機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司為主的名營企業(yè)

一般為中高端定位

一般為租住、會(huì)員模式、保單投資模式

養(yǎng)老服務(wù)

老年活動(dòng)中心、老年高校等

公辦/民營

針對(duì)行為力量較好的老年群體

主要依據(jù)老年群體的消費(fèi)勁而定

上門看護(hù)、日托式托老所

公辦/民營

需要看護(hù)服務(wù)的老人

依據(jù)需要看護(hù)的級(jí)別而定

資料來源：作者數(shù)據(jù)中心整理

依據(jù)其經(jīng)營主體的不同，養(yǎng)老地產(chǎn)還可劃分為以公益性質(zhì)為主旨的國營福利產(chǎn)業(yè)，以營利為主旨社會(huì)民營產(chǎn)業(yè)，以及合作互贏的公建民營、公辦民營等模式。

主要運(yùn)營模式有一次性銷售（搭配較低續(xù)費(fèi)服務(wù)）、租住收費(fèi)、會(huì)員制度以及保險(xiǎn)金融模式（一次性交入大額可返還保費(fèi)或投資金額）入住。

目前養(yǎng)老地產(chǎn)的主要開發(fā)者除地方政府外，以地產(chǎn)公司、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為主，也有來自不同異業(yè)的聯(lián)合開發(fā)。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)主要開發(fā)商分類

主要參加者代表企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、華潤置地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)泰康人壽、中國平安、中國人壽醫(yī)療機(jī)構(gòu)同仁堂、北控醫(yī)療、歐葆庭跨界異業(yè)首鋼就按、中國普天、金陵飯店資料來源：作者數(shù)據(jù)中心整理

二、行業(yè)背景

2022年第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲以上人口增長至2.64億人，占總?cè)丝诒壤?8.7%，65歲以上老年人口1.87億人，占總?cè)丝诒?3.5%，是全世界老年人口人數(shù)最多的國家。綜合國務(wù)院及聯(lián)合國對(duì)我國人口進(jìn)展趨勢的猜測，2035年我國60歲及以上的老年人口占比將達(dá)到25%左右，超4億老年人口，并且老年人口將持續(xù)增長至2055年超過50%才會(huì)開頭緩慢下降，這也意味著屆時(shí)兩位勞動(dòng)力人口將負(fù)擔(dān)一位老人的養(yǎng)老，對(duì)國家財(cái)政而言是不堪重負(fù)的壓力。

數(shù)據(jù)來源：作者數(shù)據(jù)中心整理

因此，提前對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)社會(huì)化布局對(duì)我國而言迫在眉睫。而過去熱火朝天的房地產(chǎn)市場近年來開頭逐步冷卻，國家接連的重拳調(diào)控早已讓過去年均增長萬億、野蠻增長的杠桿激進(jìn)擴(kuò)張市場一去不返。

房地產(chǎn)行業(yè)的大變革中，勢必會(huì)讓開發(fā)商們做出新的轉(zhuǎn)變，而順應(yīng)國情和國策的養(yǎng)老地產(chǎn)有著尚未開墾挖掘的新機(jī)遇。

1、老年公寓：綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)具備多種優(yōu)勢

依據(jù)作者發(fā)布的《中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀分析與投資前景討論報(bào)告（2022-2029年）》顯示，商業(yè)化的老年公寓在我國目前還屬于新興領(lǐng)域，有著不同特色可以開發(fā)探究。由于市區(qū)的地價(jià)昂揚(yáng)、環(huán)境擁擠，大型的項(xiàng)目一般會(huì)選擇在一二線城市周邊或者三線及以下城市。目前，國內(nèi)的養(yǎng)老公寓開發(fā)主要分布在環(huán)渤海、長三角、珠三角等沿海發(fā)達(dá)和海南等環(huán)境優(yōu)異地區(qū)。

一般的老年公寓的前期開發(fā)與一般的地產(chǎn)項(xiàng)目可能別無二致，只是會(huì)針對(duì)做一些適老化的設(shè)計(jì)來以養(yǎng)老為概念銷售或者租售房產(chǎn)。

而更有進(jìn)展前景的，當(dāng)屬于綜合型的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。通常會(huì)與醫(yī)院、康養(yǎng)機(jī)構(gòu)的捆綁開發(fā)，一般這種模式具有政策以及市場競爭方面的多重優(yōu)勢。

此外，在環(huán)境良好具備旅游開發(fā)價(jià)值的地方，養(yǎng)老+旅居的概念也吸引了較多的開發(fā)者，但旅居地產(chǎn)意味著遠(yuǎn)離城市的便捷性和大城市的資源，但對(duì)醫(yī)療及消遣的配套的開發(fā)實(shí)力、項(xiàng)目選址的進(jìn)展?jié)摿?、?xiàng)目規(guī)劃的合理性要求較高。

2、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)：行業(yè)冰火兩重天，專業(yè)度有待提升

我國福利性質(zhì)的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位稀缺一位難求，而民養(yǎng)分老機(jī)構(gòu)目前處于冰火兩重天狀態(tài)，部分機(jī)構(gòu)的名額供不應(yīng)求是事實(shí)，行業(yè)內(nèi)大部分機(jī)構(gòu)的困難求生也是事實(shí)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從床位數(shù)來看，目前國內(nèi)的養(yǎng)老院以小型養(yǎng)老院為主，床位數(shù)在50-100張的占75%。據(jù)2022年國家統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年底養(yǎng)老服務(wù)床位823.8萬張，增加62.4萬張，增長速度遠(yuǎn)高于2022年，總數(shù)和每千人床位數(shù)均有較大增長。但以我1.67億65歲以上的老年人口計(jì)算，每千位老人擁有養(yǎng)老床位數(shù)約為32.4張，仍遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家50-70張/千人的水平。

但同時(shí)，全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均入住率不足40%，而一般養(yǎng)老院入住率需要達(dá)到75-85%才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，較高的空置率導(dǎo)致大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目基本處于虧損狀態(tài)。這也導(dǎo)致，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量在2022-2022年基本處于負(fù)增長狀態(tài)，直至2022來年才開頭緩慢回升。

數(shù)據(jù)來源：國家衛(wèi)健委，作者整理

究其緣由，一方面是我國目前老年群體對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的認(rèn)知和接受度不夠有關(guān)，一方面是我國層次不齊的機(jī)構(gòu)設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量。隨著市場多方面轉(zhuǎn)好，有望進(jìn)入良性循環(huán)，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率有望進(jìn)一步提高。

而在機(jī)構(gòu)的分布上，與老年公寓相像，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資源區(qū)域分布不平衡，資源主要集中在京津翼、長三角、珠三角、川渝等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，共12個(gè)省市的養(yǎng)老院數(shù)量超過1000家，其中江蘇、江西的養(yǎng)老院數(shù)量最多，安徽、山東和浙江次之。

三、國際市場參考：

參考國際市場，可以為我國養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)肯定參考視角：

1、日本養(yǎng)老地產(chǎn)：服務(wù)型住宅和長期護(hù)理為主要產(chǎn)業(yè)

日本的老齡化始于1970年，2022年老齡化程度接近總?cè)丝诘?0%，伴隨著日本政府對(duì)老年產(chǎn)業(yè)的一系列引導(dǎo)規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，目前日本已形成極為完善的現(xiàn)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)體系。

也因此，日本養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展極為成熟，對(duì)我國養(yǎng)老地產(chǎn)具備參考價(jià)值。依據(jù)住宅權(quán)利形式，日本的12種養(yǎng)老地產(chǎn)可以分為四大類：

日本養(yǎng)老地產(chǎn)主要類型統(tǒng)計(jì)

類別

權(quán)利形式

細(xì)分類型

特點(diǎn)

投資性住宅

產(chǎn)權(quán)形式

投資性住宅

老年人購買一般商品房并享有自由使用、出售、改建的權(quán)利

租賃住宅

租賃住房形式

老年人可以租住的公寓

無老年人需求配套設(shè)施或服務(wù)的一般出租公寓樓

銀色住房

具備老年人需求配套設(shè)施及服務(wù)的一般出租公寓樓

服務(wù)型老年人住宅

專為老年人設(shè)計(jì)的集體住宅，并供應(yīng)需求配套設(shè)施及服務(wù)，帶有“社區(qū)”屬性

高端銀色公寓

高端、定制化的老年人居住公寓，適合高收入者

居住設(shè)施

中長期使用權(quán)

收費(fèi)養(yǎng)老院

類似敬老院

低價(jià)養(yǎng)老院

價(jià)格低廉的敬老院，僅限孤寡老人

失智老人之家

專為老年癡呆癥患者供應(yīng)關(guān)心的住宅類型

養(yǎng)護(hù)型敬老院

針對(duì)經(jīng)濟(jì)極其困難的老年人，進(jìn)行生活訓(xùn)練并關(guān)心其回歸社會(huì)

護(hù)理保險(xiǎn)設(shè)施

短期使用權(quán)

特殊養(yǎng)護(hù)老人院

以生活護(hù)理為中心的住宅，針對(duì)身體、心理明顯處在障礙的老人

老人保健設(shè)施

為老年病人供應(yīng)護(hù)理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、復(fù)健指導(dǎo)等助其盡快回家調(diào)養(yǎng)

護(hù)理療養(yǎng)型醫(yī)療設(shè)施

更類似醫(yī)院，但主要面對(duì)老年人供應(yīng)醫(yī)療服務(wù)

資料來源：作者數(shù)據(jù)中心整理

與我國文化相像，日本的家庭觀念較強(qiáng)，經(jīng)常是兩代以上的家人共同居住，因而日本的養(yǎng)老住宅開發(fā)往往會(huì)關(guān)注老少兩代住戶的生活特性。同時(shí)發(fā)達(dá)的老年醫(yī)療及護(hù)理服務(wù)及完善的保險(xiǎn)制度讓日本老人的居家養(yǎng)老擁有充分的保障。

此外，日本政府通過補(bǔ)助和稅收優(yōu)待政策吸引民營資本力氣推動(dòng)服務(wù)型老年人住宅進(jìn)展。2022年開頭，日本將養(yǎng)老地產(chǎn)漸漸由護(hù)理設(shè)施轉(zhuǎn)向服務(wù)型老年人住宅，即供應(yīng)租賃形式的住宅代替?zhèn)鹘y(tǒng)養(yǎng)老院，并配套老年群體需求相關(guān)的設(shè)施及服務(wù)，為老年群體供應(yīng)了專業(yè)周到又敏捷自主的養(yǎng)老住宅。

2022-2022年是日本服務(wù)型住宅市場經(jīng)受快速增長期，新建住宅的年登記數(shù)由10.9萬家上升至4.5萬家，項(xiàng)目投資總額平均為3.59億日元，隨后進(jìn)入平穩(wěn)增長階段。

日本由此借助民營資本提高了國家的養(yǎng)老地產(chǎn)的供應(yīng)，分?jǐn)偭藝邑?cái)政的養(yǎng)老壓力。接著，日本養(yǎng)老地產(chǎn)持續(xù)細(xì)分，不同地域、需求和消費(fèi)勁的老年群體都能夠選擇較為合適的養(yǎng)老方式和保障。

2、美國養(yǎng)老地產(chǎn)：商業(yè)性較強(qiáng)，集中性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主

對(duì)美國的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)而言，主要開發(fā)的類型有：

美國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)主要類型模式狀況

主要類型運(yùn)營特點(diǎn)獨(dú)立式老年住宅圍繞社區(qū)的公共醫(yī)療、服務(wù)資源中心，開發(fā)緊湊經(jīng)濟(jì)的小戶型老年住宅集中式老年住宅有專業(yè)的服務(wù)人員為老年人供應(yīng)生活幫助，求助便利平安。一般配備完善的消遣場所和公共食堂護(hù)理型老年住宅完善的醫(yī)療系統(tǒng)，全方位的無障礙設(shè)計(jì)，為需要康復(fù)和失能老人供應(yīng)全面的醫(yī)療和康護(hù)服務(wù)資料來源：作者數(shù)據(jù)中心整理

美國蓬勃的金融行業(yè)支撐起養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)資金，也因此美國的養(yǎng)老地產(chǎn)高度商業(yè)化，以房地產(chǎn)商為主的上市公司們讓美國1980-1990十年間與相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)增加了20%以上，其中集中式老年住宅增長最快，多為營利性質(zhì)，收費(fèi)也較為昂貴。

另外，韓國的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)一方面我國及日本相像，政府支持和商業(yè)化相結(jié)合，由政府建立補(bǔ)助低收入群體供應(yīng)社會(huì)基本的養(yǎng)老保障，另一方面韓國定位高端的營利性養(yǎng)老地產(chǎn)眾多，與美國相像。

四、進(jìn)展趨勢：

1、綜合型開發(fā)，老年公寓的居家+服務(wù)模式大有可為

由于社會(huì)文化背景及國情差異，目前美國高度商業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)模式并不適用于我國，在浩大的養(yǎng)老需求面前，還要政府的扶持和參加，因此日韓養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)與政府扶持結(jié)合的模式更適合我國參考。

而對(duì)于商業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，在我國以居家養(yǎng)老為主、社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老幫助的養(yǎng)老結(jié)構(gòu)規(guī)劃面前，推動(dòng)供應(yīng)單獨(dú)居住、服務(wù)幫助的形式或許是將來最有市場的進(jìn)展趨勢。

隨著老年群體的增長，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模逐年攀升，2022年達(dá)9.51萬億元。據(jù)社科院和工信部的猜測綜合來看，到2022年，其規(guī)模將突破10萬億元，估計(jì)到2030年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場可達(dá)20萬億元，將來有望取代傳統(tǒng)地產(chǎn)成為中國第一大產(chǎn)業(yè)。而其中的綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)將整合養(yǎng)老行業(yè)中多領(lǐng)域的資源，帶動(dòng)行業(yè)的無限可能。

數(shù)據(jù)來源：作者整理

2、商業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將由高端化逐步向中低端下沉

獨(dú)生政策實(shí)施的三十多年，已成為我國主流的“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)無疑從根本上挑戰(zhàn)著傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”的思想。對(duì)生活不便的高齡老人來說，專業(yè)的老年看護(hù)服務(wù)或者專業(yè)的機(jī)構(gòu)已經(jīng)成了剛需。而隨著思想開放的老年人口越來越多，抱團(tuán)集群養(yǎng)老的需求也越來越大。

在我國經(jīng)濟(jì)高速進(jìn)展，人均收入不斷增長的背景下，養(yǎng)老行業(yè)的商業(yè)潛力顯而易見，但風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

商業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)的前期投入巨大，對(duì)政策的依靠性較強(qiáng)，與其他行業(yè)的整合需求較高，項(xiàng)目開發(fā)更為簡單。但從投資回報(bào)率來看，目前國際高端養(yǎng)老地產(chǎn)的平均投資回報(bào)都不超過10%。

有討論顯示，62.4%的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需要10年以上才能收回投資。據(jù)民政部數(shù)據(jù)，目前我國一半以上的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收支只能持平，40%的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)長年處于虧損狀態(tài)，能盈利的不足9%。

目前開發(fā)者們?yōu)樘岣咄顿Y回報(bào)率，商業(yè)項(xiàng)目普遍聚焦的是高收入高凈值的老年群體，市場上不少項(xiàng)目的火熱證明該市場的可觀回報(bào)率。但這部分高質(zhì)量的客戶究竟是少數(shù)群體，當(dāng)現(xiàn)存的高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目漸漸開發(fā)，市場的供不應(yīng)求很簡單轉(zhuǎn)換為供過于求。

因此，中低端保障型養(yǎng)老院的養(yǎng)老院開發(fā)是必定趨勢，而提升入住率扭虧為盈的關(guān)鍵之處，還需機(jī)構(gòu)們提升自身的硬件設(shè)施和服務(wù)專業(yè)性，才能在市場混沌期站穩(wěn)腳跟，迎來行業(yè)光明的將來。

3、