洋房及類別墅產(chǎn)品專題研究

洋房及類低密度住宅產(chǎn)品專題研究2010年6月第一頁，共七十二頁。2類低密度住宅產(chǎn)品1

洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價(jià)值分析Townhouse常見溢價(jià)方式規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議專題內(nèi)容小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定第二頁，共七十二頁。2類低密度住宅產(chǎn)品1

洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價(jià)值分析Townhouse常見溢價(jià)方式規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定第三頁，共七十二頁?；▓@洋房產(chǎn)品在住宅解決方案中的常見角色1）低密度社區(qū)中作少量補(bǔ)充，以平衡整體容積率。2）成熟郊區(qū)化板塊中的經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品。3）成熟城市板塊中的改善型產(chǎn)品。4）陌生區(qū)大盤的創(chuàng)新型產(chǎn)品洋房的實(shí)質(zhì)：從建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本質(zhì)上仍然屬于集合住宅的范疇。相對于普通多層，洋房產(chǎn)品在居住品質(zhì)上得到了明顯的提升，因而獲得相對獨(dú)立的市場站位。洋房的特征——品質(zhì)提升關(guān)鍵詞：1）內(nèi)：情景——往往具有更大的面寬和平層面積，在舒適度提升的基礎(chǔ)上，通過獨(dú)特的入戶方式以及入戶花園、大露臺(tái)、景觀餐廳等情景空間的加入，突出了生活方式的豐富和從容，甚至能夠一定程度上“模擬”別墅生活“有天有地”、“獨(dú)立私密”等特征。2）外：花園——社區(qū)往往擁有更好的景觀條件，加上產(chǎn)品觀景面的擴(kuò)大（面寬）和觀景層次的增加（露臺(tái)等），住宅與景觀的結(jié)合更加緊密。3）形：洋房——產(chǎn)品形象提升，或者表現(xiàn)為用材的考究和工藝的精致，更多的則表現(xiàn)為豐富的建筑形態(tài)和立面細(xì)節(jié)，使得住宅面貌煥然一新，與普通多層形成明顯差異洋房產(chǎn)品的定義與特征第四頁，共七十二頁。2類低密度住宅產(chǎn)品1

洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價(jià)值分析Townhouse常見溢價(jià)方式規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定第五頁，共七十二頁?；▓@洋房的價(jià)值實(shí)現(xiàn)是基于對普通多層產(chǎn)品的超越和提升。而這種超越和提升是在“建筑形式并未根本改變”的限制條件下、向著別墅產(chǎn)品方向作出的一定傾斜。1、入戶方式開始趨于“私有”目前市場上的花園洋房產(chǎn)品，可以通過建筑細(xì)節(jié)的處理讓1~2層的住戶獲得相對獨(dú)立的入口，從而打破了集合住宅“單元”的概念，專屬感有了很大提升。典型案例：——天津萬科水晶城的南入戶情景洋房。2、居住空間前所未有的“豐富多元”空間的“豐富性”主要表現(xiàn)在“情趣空間”和“觀景空間”在居住空間中的比重明顯增加：前者突破了功能導(dǎo)向的窠臼，賦予生活更多的自由度和可能性，激發(fā)了消費(fèi)者的場景聯(lián)想。后者密切了居住空間內(nèi)外間聯(lián)系，對自然資源的享有更加充洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析第六頁，共七十二頁。4、造型特質(zhì)從“整體”走向“細(xì)節(jié)”集合住宅的立面造型體現(xiàn)出“整體性”的特點(diǎn)，體量感、韻律感、挺拔感成為形象塑造的關(guān)鍵；而自花園洋房開始，建筑形象開始“碎”了——層次的豐富、形體的錯(cuò)落、細(xì)節(jié)的精致、材料穿插，呈現(xiàn)與普通集合住宅明顯的差異。3、“院落感”的價(jià)值開始體現(xiàn)一方面，由于建筑高度的降低帶來樓間距的降低，組團(tuán)的空間尺度更加親切；另一方面，社區(qū)環(huán)境的景觀質(zhì)量在上升，建筑立面的細(xì)節(jié)與層次也更加豐富，組團(tuán)的內(nèi)聚性加強(qiáng)；所以，組團(tuán)空間的重要性開始體現(xiàn)，也更容易營造院落感的社區(qū)空間體驗(yàn)。典型案例——萬科·西山庭院中整體社區(qū)的形式感與組團(tuán)空間的院落感并重；——綠城系的洋房產(chǎn)品標(biāo)榜“先有花園，后有房子”，不追求圖面形式，以空間實(shí)感動(dòng)人。洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析第七頁，共七十二頁。

洋房產(chǎn)品社區(qū)空間——關(guān)鍵詞:親地、親景、院落感洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析第八頁，共七十二頁。

洋房產(chǎn)品形象——關(guān)鍵詞:層次、錯(cuò)落、細(xì)節(jié)、風(fēng)格化

洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析第九頁，共七十二頁。2類低密度住宅產(chǎn)品1

洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價(jià)值分析Townhouse常見溢價(jià)方式規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定第十頁，共七十二頁。1、以綠城產(chǎn)品為代表———““花園化洋房””路線2、以萬科情景洋房系列為代表———““情景化洋房””路線3、以萬科寬景House為代表———““疊拼化洋房””路線目前市場上常見的洋房類產(chǎn)品大致可以分為三類，也代表了“多層別墅化”的三個(gè)階段：上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品常見洋房產(chǎn)品的分類第十一頁，共七十二頁。綠城?長沙桂花城為低樓層、低密度、低容積率、高綠化率的大型現(xiàn)代化高尚生活園區(qū)第十二頁，共七十二頁?？傮w規(guī)劃通過一定規(guī)模的中心花園和圍合錯(cuò)落的組團(tuán)院落，營造層次極為豐富的綠地景觀系統(tǒng)1.以多層次、組團(tuán)化為空間布局的基本原則，依照東向和南向兩個(gè)入口動(dòng)線的延續(xù)，小區(qū)分為大致均衡的四大組群，共享中心開放景觀2.利用半地下車庫的頂板形成不受外來交通干擾的外部空間，結(jié)合景觀的設(shè)計(jì)，形成為住戶服務(wù)的室外休閑和活動(dòng)的場所3.以江南小鎮(zhèn)為意象體系規(guī)劃的母本，通過社區(qū)空間氛圍營造、建筑群落關(guān)系處理、綜合商業(yè)設(shè)施安排、人車分流交通組織等，營造出“大社區(qū)－小住區(qū)”的兩級布置的六大組團(tuán)聚落空間第十三頁，共七十二頁。社區(qū)景觀看似自由隨意，實(shí)則精心經(jīng)營，與樓座布局形成良好的呼應(yīng)1.在兩級布置中，通過建筑的圍合，通廊的圍合、景觀的圍合，最終形成一種院落套院落的圍合感覺，從而提高了住戶的安全感及私密性，富有生活意趣。2.同時(shí)，在圍合的庭院中，園林和建筑合一，四季植物呈現(xiàn)出來時(shí)間的流動(dòng)和生命的變化延續(xù)。3.在社區(qū)的氛圍營造上，綠城?桂花城著力于塑造一個(gè)步行的社區(qū)，中心綠地、組團(tuán)花園、廣場等整個(gè)社區(qū)活動(dòng)空間都可以通過步行來實(shí)現(xiàn)，而人性尺度的把握上則控制在200、300米的步行距離內(nèi)。通廊圍合建筑圍合第十四頁，共七十二頁。不以規(guī)模驚人，強(qiáng)化細(xì)節(jié)控制和人本感受，綠城產(chǎn)品的實(shí)景展示對銷售推動(dòng)作用明顯風(fēng)格迥異的組團(tuán)花園與中央水景花園遙相呼應(yīng)，輔以形態(tài)各異、變化靈動(dòng)的水系及密集的樹林，構(gòu)成一系列存在誘導(dǎo)性、參與性強(qiáng)且感觀豐富的共享景觀環(huán)境空間，形成可居、可觀可游、可賞的整體空間景觀意向第十五頁，共七十二頁。

戶型以贈(zèng)送入戶花園、陽臺(tái)、露臺(tái)為主，層層交錯(cuò)(180㎡)大面積陽臺(tái)空間，增加室內(nèi)外互動(dòng)情趣大面積陽臺(tái)空間，增加室內(nèi)外互動(dòng)情趣13.2米大面寬大面積陽臺(tái)空間，增加室內(nèi)外互動(dòng)情趣客廳南北通透，采光好，5.1米大開間，增加室內(nèi)舒適性景觀陽臺(tái)，增加用餐情趣第十六頁，共七十二頁。1、以綠城產(chǎn)品為代表———““花園化洋房””路線2、以萬科情景洋房系列為代表———““情景化洋房””路線3、以萬科寬景House為代表———““疊拼化洋房””路線上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品常見洋房產(chǎn)品的分類第十七頁，共七十二頁。案例1.天津水晶城區(qū)域：位于天津市西青區(qū)，外環(huán)線以外，臨近南開、紅橋兩區(qū)；占地面積：38.4萬平米。建筑面積：

38.41萬平米物業(yè)類型：情景洋房、公寓、聯(lián)排，共2700戶。組團(tuán)：9綜合容積率：1衛(wèi)津河一期聯(lián)院別墅二期洋房二期別墅一期情景花園洋房第十八頁，共七十二頁。萬科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封閉的關(guān)系，立面設(shè)計(jì)變化豐富，入戶方式巧妙，每戶向陽面具有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，使每戶擁有南向的私家花園或露臺(tái)情景花園洋房在設(shè)計(jì)上融合了別墅的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了空間個(gè)性的突破，最大的的特色是７—８米的橫廳，戶戶有露臺(tái)。主要為4層半建筑，入戶方式巧妙：首層：南向花園入戶二層：南向露臺(tái)入戶三層、四層：樓梯入戶二層露臺(tái)入戶三層露臺(tái)首層花園入戶首層情景房首層情景房第十九頁，共七十二頁。首層戶型：南向私家花園入戶、情景房、錯(cuò)層、超大面寬建筑面積：149.14㎡架空層儲(chǔ)藏室：28.37㎡錯(cuò)層四室兩廳雙衛(wèi)南入口首層，位于首層，獨(dú)享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。獨(dú)有情景房，倍添院居情趣開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分超過20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理架空層平面情景房錯(cuò)層12米第二十頁，共七十二頁。二層戶型：南露臺(tái)入戶、錯(cuò)層、7.4米面寬建筑面積：140.48㎡錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)獨(dú)創(chuàng)露臺(tái)入戶方式，私密性、歸屬感更強(qiáng)

7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分

超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間

三間臥室組織緊湊，空間利用合理

活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺(tái)

露臺(tái)入戶錯(cuò)層第二十一頁，共七十二頁。三層戶型：樓梯入戶、南露臺(tái)、錯(cuò)層、7.4米面寬建筑面積：128.92㎡錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺(tái)錯(cuò)層第二十二頁，共七十二頁。頂層戶型：躍層、豪華主人區(qū)、8.1米面寬建筑面積：186.59㎡躍層四室兩廳三衛(wèi)上層——

·豪華主人區(qū)，設(shè)臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房

·主臥室連通觀景樓臺(tái)，采光通透，情趣盎然

·坡屋頂，低于2.2米處可設(shè)壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意

·衛(wèi)生間、化妝間設(shè)有天窗，市內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢

·頂層雙向“觀景天窗”，近收陽光與愜意下層——

·8.1米開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間

·層高達(dá)3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮

·客廳與觀景露臺(tái)相通，便于干燥通風(fēng)

·附帶超大觀景露臺(tái)露臺(tái)主人區(qū)露臺(tái)露臺(tái)第二十三頁，共七十二頁。案例2：北京萬科青青地理位置：位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅14公里，離東四環(huán)7公里，驅(qū)車15分鐘即可到達(dá)；規(guī)模：約25萬平方米，容積率1.1產(chǎn)品：青青家園分為四期開發(fā)，一期、二期、三期建筑層數(shù)以4層半為主，尺度宜人；四期為8-9層住宅，形成視線軸的上游景觀，豐富空間層次?？倯魯?shù)：1860戶，主力戶型：120-180平米，以三居為主。第二十四頁，共七十二頁。以層層退臺(tái)、首層花園、外置樓梯等設(shè)計(jì)元素體現(xiàn)洋房特質(zhì)層層退臺(tái)，由自家退臺(tái)俯視室外樓梯，小花園也進(jìn)入眼底；退臺(tái)退臺(tái)室外樓梯首層私家花園俯瞰露臺(tái)外置樓梯步入式花園

步入式設(shè)計(jì)，穿過院子才可進(jìn)入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結(jié)合；外置樓梯，打破傳統(tǒng)”樓道”的昏暗，增加與自然的親近；第二十五頁，共七十二頁。業(yè)主對露臺(tái)的使用頻率依據(jù)季節(jié)不同有所變化，但接受度較高，認(rèn)可露臺(tái)帶來的功能空間以及生活情趣的豐富度通過訪談發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對露臺(tái)的接受度較高，春夏季節(jié)的使用頻率高于秋冬季；在露臺(tái)中布置綠植、桌椅、鵝卵石等，使居者能夠充分的接觸自然，同時(shí)豐富了生活情趣；超大露臺(tái)的贈(zèng)送也是洋房類產(chǎn)品的一大賣點(diǎn)；第二十六頁，共七十二頁。1、以綠城產(chǎn)品為代表———““花園化洋房””路線2、以萬科情景洋房系列為代表———““情景化洋房””路線3、以萬科寬景House為代表———““疊拼化洋房””路線上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品常見洋房產(chǎn)品的分類第二十七頁，共七十二頁。3+1寬景House產(chǎn)品特點(diǎn)五大價(jià)值點(diǎn)：a.1－2層均有地下室附送b.獨(dú)特的露臺(tái)空間c.豐富的建筑形態(tài)d.氣派的橫向客廳e.豪華的頂層套房becda戶型特點(diǎn)：一層為平層，贈(zèng)送地下室和庭院；二層為平層，贈(zèng)送地下室；三四層為復(fù)式，贈(zèng)送大露臺(tái)第二十八頁，共七十二頁。寬景house產(chǎn)品的市場機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)一創(chuàng)新物業(yè)帶來的市場關(guān)注度和吸引力機(jī)會(huì)二解決對大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但受總價(jià)限制的客戶需求機(jī)會(huì)三寬景House能增加戶數(shù)，降低1－2層的總價(jià)區(qū)間，所以優(yōu)于疊拼別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品從舒適三房到舒適四房，面積從145平米-200平米不等。第二十九頁，共七十二頁。一層戶型關(guān)鍵詞：下沉式私家院落/半地下層/陽光房庭院入戶/多景式情景房從入戶花園走到一樓地下室地下室是附送的，面積也很大，可以分影音室和書房半圍合庭院地下室第三十頁，共七十二頁。露臺(tái)二層：附送露臺(tái)/地下室明廚明衛(wèi)方正實(shí)用二層結(jié)構(gòu)關(guān)鍵詞：地下室與大露臺(tái)通向地下室的樓梯第三十一頁，共七十二頁。三層戶型關(guān)鍵詞：復(fù)式結(jié)構(gòu)，閣樓和空中花園三層復(fù)式結(jié)構(gòu)：復(fù)式結(jié)構(gòu)4個(gè)露臺(tái)獨(dú)立主人套房客廳挑空

送露臺(tái)空中花園頂層附送閣樓第三十二頁，共七十二頁。小結(jié)——北方客戶對洋房類產(chǎn)品的市場接受度高，春夏季節(jié)使用率高從洋房類項(xiàng)目的銷售狀況上看，市場接受度高客戶追求的是低密度的生活感受：對于花園洋房類的產(chǎn)品，花園洋房是一種介于別墅形態(tài)和板樓產(chǎn)品之間的產(chǎn)品，可以讓客戶找到舒適與價(jià)位的最佳接合點(diǎn)?；▓@洋房和戶外的聯(lián)系最大的特色就是退臺(tái)，多層產(chǎn)品的陽臺(tái)是扁長的坐不下人，而露臺(tái)是方正的，沒有頂蓋區(qū)別于陽臺(tái)更有花園感，能夠真正把室外和室內(nèi)的空間結(jié)合在一起。得房率高、實(shí)惠：在戶型設(shè)計(jì)上都力求方正、緊湊，面積控制合理，擁有較高的得房率，同時(shí)，戶主還能獲得贈(zèng)送面積，享受更大的實(shí)用面積。底層戶型還贈(zèng)送地下室、花園，二、三層贈(zèng)送露臺(tái)。從終端客戶的使用情況上看，春夏季節(jié)使用率高功能空間與情趣生活的豐富：花園和露臺(tái)能夠使居者充分與自然情景溝通，實(shí)現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地，增強(qiáng)了室內(nèi)外空間的互動(dòng)與交流，在北方城市春夏季節(jié)的使用率較高。改變?nèi)穗H關(guān)系：公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。人與人之間的關(guān)系比較輕松，互相之間可以在公共場所、在院子里面、平臺(tái)上打招呼，進(jìn)行交流。私密性、安全性：在露臺(tái)、花園的活動(dòng)多為種植、觀景、娛樂活動(dòng)等，對私密性要求不高，甚至可以和鄰里分享、參與；安全性方面，首先對人的因素考慮，同類產(chǎn)品的客群勻質(zhì)，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質(zhì)比較高，不用擔(dān)心鄰里相處的因素，因此，社區(qū)的保安工作是業(yè)主安全的根本保障。第三十三頁，共七十二頁。2類低密度住宅產(chǎn)品1

洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價(jià)值分析Townhouse常見溢價(jià)方式規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定第三十四頁，共七十二頁。Townhouse的構(gòu)成：TownHouse是一種準(zhǔn)獨(dú)立住宅形式，它是由Town的文化氛圍、House的私人生活和Nature的自由格調(diào)，三種因素的組合體。Townhouse的技術(shù)要點(diǎn)1）TH單體的層數(shù)通常在2~3層，面寬范圍：以6~8米居多，最小可至4.8米，北京湯·House某戶型兩開間面寬5.7米；上海格林春曉某戶型面寬13米。2）TH常見以6聯(lián)、8聯(lián)、10聯(lián)居多，其總長度受消防規(guī)范限制。3）TH社區(qū)的容積率一般在0.6~0.8之間。Townhouse產(chǎn)品在解決方案中的常見角色1）低密度社區(qū)中平衡容積率。既能保持整個(gè)社區(qū)的低密度意向，又可以加強(qiáng)開發(fā)強(qiáng)度，或以價(jià)格差消化資源劣勢地塊。2）中高密度社區(qū)中的標(biāo)桿產(chǎn)品。之于多層或洋房物業(yè)有良好的連續(xù)性同時(shí)又可體現(xiàn)明顯升級。3）遠(yuǎn)郊別墅板塊中的低總價(jià)度假產(chǎn)品Townhouse定義與特征第三十五頁，共七十二頁。2類低密度住宅產(chǎn)品1

洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價(jià)值分析Townhouse常見溢價(jià)方式規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定第三十六頁，共七十二頁。Townhouse的價(jià)值要素Townhouse產(chǎn)品的核心價(jià)值在于初步擺脫了集合住宅的形式，已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)“獨(dú)門獨(dú)院、有天有地”的生活模式——獲得獨(dú)立住宅的居住感受而支付相對低的價(jià)格，是該產(chǎn)品立足市場的根本。如何在“有限”的條件下“做足”別墅生活的空間感受，成為TH通常的產(chǎn)品發(fā)力目標(biāo)——這一點(diǎn)也是所有類低密度產(chǎn)品的共同特性。1、“看齊獨(dú)棟”的空間構(gòu)成2、“有天有地”的充分表達(dá)3、兼顧私有和鄰里的單元組合方式Townhouse價(jià)值分析第三十七頁，共七十二頁?！?、“看齊獨(dú)棟”的空間構(gòu)成Townhouse住宅在功能空間的構(gòu)成上能夠較為齊備地涵蓋各類居住需求，可以概括為5個(gè)組成部分：1、禮儀接待性空間。包括：入口、客廳（有時(shí)與起居室合一）、餐廳等；2、居家活動(dòng)性空間。包括：起居室、早餐室、廚房、家庭室、書房、視聽室等；；3、私密性空間。包括：主臥室、次臥室、衛(wèi)生間、客房等；4、輔助性空間。包括：洗衣室、儲(chǔ)藏、車庫、地下室等；5、景觀性空間。包括：（前、后）花園、內(nèi)天井、露臺(tái)等。禮儀性空間的分化獨(dú)立，以及景觀空間的比重加大，是TH產(chǎn)品的顯著特征；同時(shí)空間更加“立體”——TH的內(nèi)部空間往往表現(xiàn)的極為豐富與活躍，在有限的面積限制下，盡可能的營造出“別墅感受”。Townhouse價(jià)值分析第三十八頁，共七十二頁?！?、“有天有地”的充分表達(dá)“有天有地”是別墅生活的典型特征——具體是指室內(nèi)外空間在多層面實(shí)現(xiàn)交流，并且這種交流具有私有化的特征，即不僅“有天有地”，而且必須是“自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通過底層花園、入戶平臺(tái)、內(nèi)天井和露臺(tái)這些空間元素對“有天有地”的特征進(jìn)行強(qiáng)化。天井內(nèi)庭院兼具功能意義和情景價(jià)值大進(jìn)深卻沒有暗室和暗廊連過道都是自然光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院Townhouse價(jià)值分析第三十九頁，共七十二頁。入口庭院、露臺(tái)和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩萬科第五園三期TB戶型四房兩廳四衛(wèi)221平米首層入戶庭院Townhouse價(jià)值分析三層主臥大露臺(tái)第四十頁，共七十二頁?！?、兼顧私有和鄰里的單元組合方式傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品大多采用“山墻并聯(lián)”的方式，雖然具有較高的土地利用效率，但容易形成社區(qū)外部空間單調(diào)呆板之感，同時(shí)也不便于鄰里氛圍的創(chuàng)造。一些TH項(xiàng)目中通過“錯(cuò)聯(lián)”、“對拼”和“合院”等組合方式，可以有效的改善社區(qū)外部空間。?普通的“山墻并聯(lián)式”的TH產(chǎn)品，社區(qū)外部空間較為單調(diào)。?通過院墻和水系的處理，形成江南“水巷”的意向，呼應(yīng)中式風(fēng)格的產(chǎn)品形象，較好的弱化了線性空間的單調(diào)之感。Townhouse價(jià)值分析第四十一頁，共七十二頁。（1）“錯(cuò)聯(lián)”——增大中間單元的采光觀景面，打破社區(qū)空間單調(diào)感?錯(cuò)聯(lián)使每戶均有完整的體型和豐富的立面朝向入口和庭院。?單體來看，外墻面積增加，有更好的采光、通風(fēng)和觀景效果，特別是中間單元的居住品質(zhì)明顯提升。?社區(qū)外部空間也因此更加豐富多變，打破行列式的雷同格局。首層：89平米二層：80平米地上建面：169平米首層二層Townhouse價(jià)值分析第四十二頁，共七十二頁。（2）“對拼”——強(qiáng)化私家院落感，改善社區(qū)公共空間?居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有較好的私密性；?提高土地利用率，同時(shí)實(shí)現(xiàn)高于聯(lián)排產(chǎn)品的價(jià)格上線。新浦江城聯(lián)院別墅Townhouse價(jià)值分析第四十三頁，共七十二頁。（3）“合院”——化零為整，社區(qū)-鄰里-私家的層次遞進(jìn)成為產(chǎn)品亮點(diǎn)1.同時(shí)享有鄰里院落和私庭，安全感歸屬感大為強(qiáng)化2.整個(gè)合院抬高1.95米，又結(jié)合錯(cuò)層0.7米，藍(lán)色區(qū)整體2.85米停車萬科第五園Townhouse價(jià)值分析第四十四頁，共七十二頁。聯(lián)排社區(qū)空間與產(chǎn)品形象意向Townhouse價(jià)值分析第四十五頁，共七十二頁。2類低密度住宅產(chǎn)品1

洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價(jià)值分析Townhouse常見溢價(jià)方式規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定第四十六頁，共七十二頁。方式一：地下室可以通過抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通風(fēng)效果，提升地下室的利用率。中庭花園下沉；美林香檳小鎮(zhèn)半地下室，頂部高出水平面60工分以上Townhouse常見溢價(jià)方式第四十七頁，共七十二頁。方式二：入戶口和平臺(tái)設(shè)計(jì)是TH“有地”生活有力表現(xiàn)入戶口設(shè)置自然、大氣，無論南向還是北向，不影中間套戶型：南向入口避免直接入戶，南向采光面盡可能大；主入戶口平臺(tái)要略大；端頭套戶型：入戶形式多樣，結(jié)合花園布局統(tǒng)一考慮；入戶平臺(tái)放大可成為休憩區(qū)；Townhouse常見溢價(jià)方式第四十八頁，共七十二頁。方式三：入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)力求自然、流暢，實(shí)用功能強(qiáng)；入戶門廳還可考慮挑高，設(shè)置側(cè)窗，使TH更具有獨(dú)立別墅特征；將入口凸出，形成玄關(guān)，有鞋柜和換衣柜；側(cè)進(jìn)，形成入戶玄關(guān)；選擇側(cè)面為主入口，保證南面的完整性，設(shè)進(jìn)戶門廳和玄關(guān)，體面氣派凹進(jìn)，形成入戶玄關(guān)，并挑高，具有獨(dú)立別墅特征，氣派Townhouse常見溢價(jià)方式第四十九頁，共七十二頁。利用夾層和客廳間的夾層增加（4.8m）客廳二層挑空（6m）Townhouse常見溢價(jià)方式方式四：客廳層高可通過各種方式挑高，大氣、舒適；利用客廳和餐廳間的錯(cuò)層設(shè)計(jì)（3—3.9m）利用二層的錯(cuò)層將一樓客廳層高拉高（3—3.6m）第五十頁，共七十二頁。方式五:中間套單元通過中庭花園、透光天窗、天井等設(shè)計(jì)可改善采光和通風(fēng)效果的方法Townhouse常見溢價(jià)方式餐廳上空挑空設(shè)置透光天窗設(shè)置中庭花園L型樓梯中間挑空做透光天窗小天井保證衛(wèi)生間通風(fēng)第五十一頁，共七十二頁。方式六：端頭套面積略大，增加設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，提升產(chǎn)品力。端頭客廳、臥室設(shè)置轉(zhuǎn)角落地玻璃窗、房間可做到戶戶房間朝南、主臥南北通風(fēng)等；Townhouse常見溢價(jià)方式轉(zhuǎn)角落地窗、轉(zhuǎn)角陽臺(tái)；客廳挑高5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景觀窗，視野開闊；和餐廳錯(cuò)層，互不干擾北有陽臺(tái)、南有轉(zhuǎn)角窗；北有陽臺(tái)、南有轉(zhuǎn)角窗并且主臥南北通風(fēng)第五十二頁，共七十二頁。方式七：主臥一般位于頂層專用層理想的主臥室可以細(xì)分為睡區(qū)、坐區(qū)、壁櫥區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、盥洗梳妝區(qū)等部分，外帶大露臺(tái)，這點(diǎn)是TH有別于高檔公寓重要點(diǎn)Townhouse常見溢價(jià)方式主臥室都配有陽光浴室主臥專用層，南北雙陽臺(tái)，還帶大露臺(tái)三層為主人專用層、主臥室4米層高，3.6米高落地玻璃窗，帶陽臺(tái)和大面積露臺(tái)。各區(qū)域劃分清楚，露臺(tái)大而方正；功能區(qū)隔明顯，南北露臺(tái)，空間靈活；第五十三頁，共七十二頁。2類低密度住宅產(chǎn)品1

洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價(jià)值分析Townhouse常見溢價(jià)方式規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定第五十四頁，共七十二頁。產(chǎn)品界定產(chǎn)生背景技術(shù)指標(biāo)所謂小獨(dú)棟產(chǎn)品是相對于建筑面積較大、總價(jià)較高的獨(dú)棟產(chǎn)品和聯(lián)排別墅而言的一種旨在通過建筑面積控制總價(jià)，擴(kuò)大低密度產(chǎn)品置業(yè)客戶群體的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品小獨(dú)棟產(chǎn)品概念于2003年北京別墅市場出現(xiàn)，此類產(chǎn)品是低密度物業(yè)市場產(chǎn)品細(xì)分的結(jié)果——即彌補(bǔ)聯(lián)排別墅和面積較大/總價(jià)較高的獨(dú)棟別墅之間空缺的一種產(chǎn)品類型地上面積區(qū)間：200-320平米之間容積率：0.35-0.4左右間距：3-5米庭院面積：300-500平米地下面積：<100平米小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定第五十五頁，共七十二頁。2類低密度住宅產(chǎn)品1

洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析常見洋房產(chǎn)品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價(jià)值分析Townhouse常見溢價(jià)方式規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定第五十六頁，共七十二頁。小獨(dú)棟的自身產(chǎn)品缺陷和目標(biāo)客戶的置業(yè)敏感點(diǎn)存在一定的矛盾，需要通過一些技術(shù)性的手段解決

產(chǎn)品策略：在保持較低的總價(jià)范圍的前提之下，產(chǎn)品全面在公共空間處理和私人空間的營造上發(fā)力較高的建筑密度緊湊的生活空間可以通過圍合組團(tuán)、建筑單體、聯(lián)院處理以及公共綠地幾種手段來解決建筑密度過高帶來的壓抑和擁擠之感.可以通過室內(nèi)空間、室內(nèi)外關(guān)系以及建筑細(xì)節(jié)幾種手段來解決小面積帶來的別墅感缺陷問題.獨(dú)棟的產(chǎn)品形式較低的總價(jià)范圍.較高的建筑密度緊湊的生活空間客戶敏感點(diǎn)產(chǎn)品缺陷第五十七頁，共七十二頁。較高的建筑密度帶來的空間壓抑和緊促感可以通過一些手段來緩解和規(guī)避圍合組團(tuán)建筑單體聯(lián)院處理公共綠地在節(jié)約基地面積的前提之下，通過圍合組團(tuán)的公共空間來增加鄰里流空間，減少較小的庭院面積帶來的負(fù)面影響(典型案例：納帕溪谷）短面寬/大進(jìn)深的單體設(shè)計(jì)帶來的采光和對視問題可以通過單體的排布擺向和處理來解決（典型案例：龍灣別墅）較高的建筑密度山墻的共用/庭院的銜接可以在提高容積率的前提之下增大了庭院的空間和保證了庭院的私密度（典型案例：香江別墅、亞瀾灣）大面積集中公共綠地的設(shè)施在視覺感受上給人空曠的感覺，并且能夠?yàn)闃I(yè)主提供寬敞的活動(dòng)空間緩解庭院活動(dòng)面積較小的問（典型案例：龍灣別墅、溫哥華森林）第五十八頁，共七十二頁。圍合組團(tuán)式排布小獨(dú)棟別墅應(yīng)在能保證一定的私家庭院面積下、盡可能減少對土地面積占有；解決方案之一是采用組團(tuán)式布局，即4-6棟別墅通過圍合的形式，在節(jié)約基地面積的同時(shí)保證一定的公共交流空間，減少由于較小的院落帶來的負(fù)面影響案例：納帕溪谷小戶型布局第五十九頁，共七十二頁。建筑單體的朝向與體型在建筑單體的排布方向處理上，采取了房子的布局與正南、正北約40度的夾角，增加了朝陽面。項(xiàng)目的高容積率決定了其宅基地短面寬/大進(jìn)深的缺點(diǎn)，單體設(shè)計(jì)上采用了豎L型，把客廳等需要日照和采光的公共空間放到首層延伸處，而臥室區(qū)退后設(shè)置；實(shí)現(xiàn)了客廳等的立體采光和臥室的多面采光，給解決對視問題留出了窗子設(shè)置的空間第六十頁，共七十二頁。聯(lián)院處理——院落空間集約化聯(lián)院別墅可以在提高容積率的前提下，保證庭院的面積；并且通過山墻的運(yùn)用，保證了庭院的私密性在短面寬/大進(jìn)深的基地條件下，通過U型或者L型的建筑單體設(shè)計(jì)，巧妙地把庭院在空間劃分為三層：前院、內(nèi)院和后院，產(chǎn)生了步移景換的效果，并保證了每個(gè)房間都可以擁有院景的效果三重庭院的效果也緩解了整體庭院面積過小帶來的視覺壓抑和緊湊之感第六十一頁，共七十二頁。下沉式庭院——院落空間立體化下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此；下沉式庭院對支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動(dòng)力，已經(jīng)成為小別墅必備點(diǎn)：?增加地下室自然采光面?平添院落的層次感?半室內(nèi)空間感，用途廣?通常為側(cè)院下沉，下沉面積20-30平方米?設(shè)計(jì)中需協(xié)調(diào)下沉式庭院院墻與臨院關(guān)系?增加土方工程量?日常使用成本略高，需要配備水泵納帕溪谷SA戶型16m2第六十二頁，共七十二頁。公共綠地集中公共綠地可以散落分布在小區(qū)內(nèi)，以解決小獨(dú)棟別墅庭院空間小而產(chǎn)生的活動(dòng)空間不足，同時(shí)為鄰里之間的交流提供了良好的場所零散分布的集中綠地可以緩解較高的建筑密度帶來的視覺壓抑和疲勞感多處集中綠地的開放性對于實(shí)現(xiàn)均衡物業(yè)價(jià)值有良好的效果典型案例：溫哥華森林第六十三頁，共七十二頁。室內(nèi)處理應(yīng)該抓住凸現(xiàn)別墅特質(zhì)的空間，同時(shí)通過合理的功能布局減少面積較小帶來的壓抑感，實(shí)現(xiàn)“小面積、大感受”的效果別墅特質(zhì)空間的處理功能空間布局處理?彰顯別墅特質(zhì)的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放大/入口玄關(guān)的挑空，而其他的功能空間的面積尺寸可適當(dāng)縮小。?將部分功能空間（如客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳）結(jié)合布置。?充分利用地下室，在其分布活動(dòng)室、影音室、工人房等功能空間?緊湊布局，盡量減少橫向及縱向的交通面積。?注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過縱向、橫向的空間交流，通過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。第六十四頁，共七十二頁。2類低密度住宅產(chǎn)品1

洋房住宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的價(jià)值