修訂杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干思考改

杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干思考一、引言近年來，總部經(jīng)濟、體育經(jīng)濟、社區(qū)經(jīng)濟、培訓(xùn)經(jīng)濟等各種新的經(jīng)濟術(shù)語所蘊含的商機、能量一次又一次地給政府和精明的商家?guī)砹恕绑@喜”。而就在這個時候，一種新的經(jīng)濟形態(tài)在大都市悄然而生，吸引著越來越多的“眼球”，這就是樓宇經(jīng)濟。樓宇經(jīng)濟是經(jīng)濟、社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是知識與經(jīng)濟相結(jié)合、企業(yè)經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變的結(jié)果。發(fā)展樓宇經(jīng)濟，對于開拓發(fā)展空間、積聚經(jīng)濟要素、提高業(yè)態(tài)檔次、提升內(nèi)涵發(fā)展、擴大經(jīng)濟總量等都有重要作用，它不僅可以用較小的代價換來更大的經(jīng)濟效益，而且還能有效化解經(jīng)濟資源相對不足、土地資源日漸稀缺的矛盾，是實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，提高城市中心區(qū)域效力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。樓宇經(jīng)濟當前成為經(jīng)濟發(fā)展的亮點，吸引著許多城市不斷推出發(fā)展樓宇經(jīng)濟的規(guī)劃。樓宇經(jīng)濟的出現(xiàn)大大拓展了城市經(jīng)濟發(fā)展空間，并成為國內(nèi)一些城市經(jīng)濟最活躍的部分和財稅收入的重要來源之一。因為占地少、污染少、產(chǎn)出高，有人形象地把“樓宇經(jīng)濟”稱為新型財富效應(yīng)，比作都市里的“垂直印鈔機”，概括為“一幢寫字樓稅收賽過一個縣”。近年來，一些城市的中心城區(qū)把發(fā)展樓宇經(jīng)濟作為一種新的發(fā)展舉措，積極推進，并取得一定的成績。北京、上海、深圳、廣州、南京、青島、寧波等城市把培育和發(fā)展樓宇經(jīng)濟作為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快完善城市功能、有效提升城市形象的重要舉措，紛紛出臺相關(guān)政策措施，宣傳、推介、扶持和服務(wù)樓宇經(jīng)濟。面對土地、空間、資源、環(huán)保等要素的制約，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，已成為杭州集約利用資源、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、打造“生活品質(zhì)之城”的迫切要求。二、文獻綜述（一）樓宇經(jīng)濟的基本內(nèi)涵1、樓宇經(jīng)濟發(fā)展研究在國外有關(guān)樓宇經(jīng)濟的研究，始于20世紀20年代相關(guān)CBD的研究。1954年，墨菲（Raymond.Murphy）和范斯(James.E.Vance)在美國《經(jīng)濟地理》對CBD定義為“CBD是城市的心臟，是反映城市中最高地價和最高建筑物的辦公樓和零售商店高度集中的地區(qū)”。開始關(guān)注商務(wù)樓宇的發(fā)展。20世紀80年代后，CBD特指“經(jīng)濟中心城市的市中心與全球經(jīng)濟一體化相關(guān)聯(lián)的主要以商務(wù)辦公為主的中央商務(wù)區(qū)”。把商務(wù)辦公作為中央商務(wù)區(qū)的主要特征，樓宇經(jīng)濟的雛形初步顯現(xiàn)。20世紀90年代中期后，以信息科技和數(shù)字網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的新經(jīng)濟，將人類帶入一個全新的經(jīng)濟全球化及知識經(jīng)濟時代，各種金融機構(gòu)、跨國公司匯聚CBD，進駐各大商務(wù)樓宇，樓宇經(jīng)濟開始快速發(fā)展。樓宇經(jīng)濟在我國的提法始于上世紀9O年代，是經(jīng)濟學(xué)界提出的一種復(fù)合概念。樓宇經(jīng)濟的概念和實踐首先出現(xiàn)在深圳和上海，隨后出現(xiàn)在沿海的一些經(jīng)濟發(fā)達城市(杭州、寧波、福州、大連、天津等)，并且也日益被其它一些城市政府所接受。2、樓宇經(jīng)濟的概念樓宇，英譯Building,最早是指土木建筑類的建筑物,隨著房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的不斷發(fā)展,這個詞逐漸地演變?yōu)樘刂父邔踊虺呓ㄖ锪?。這類建筑物的共同特點是：在一定的時限內(nèi)，可容納不同數(shù)量的人從事社會交際活動、文化娛樂活動、經(jīng)濟交往活動和旅游活動等社會活動。樓宇廣義上包含了商務(wù)樓宇、商業(yè)樓宇、城市綜合體、科研樓宇、工業(yè)標準廠房、保護建筑、農(nóng)居SOHO；狹義上僅指寫字樓、商務(wù)樓。樓宇在舊上海被稱為“寫字樓”，這個稱呼一直流行到現(xiàn)在，也流行在全世界華人中間。但是當年“寫字樓”不僅僅是指商務(wù)，而是包含了所有的非體力勞動的場所；真正把現(xiàn)代“樓宇”概念帶入中國的是改革開放以后。改革開放以來，我國經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展引來了無數(shù)外資企業(yè)的競相入駐，加上世界500強戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)移、國內(nèi)中小企業(yè)的蓬勃發(fā)展、民營經(jīng)濟的日益強大等等，推動了對“樓宇”需求的崛起。尤其是中國加入世界貿(mào)易組織以來，服務(wù)貿(mào)易分類表中商業(yè)分銷、中介服務(wù)、旅游、娛樂等行業(yè)的逐步開放，對“樓宇”的需求不斷增加，為“樓宇”發(fā)展提供了無限商機。樓宇經(jīng)濟是以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進各種企業(yè)，從而引進稅源、帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點的一種經(jīng)濟形態(tài)。這種產(chǎn)業(yè)形態(tài)是一種服務(wù)形態(tài)、頭腦經(jīng)濟、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，是與知識經(jīng)濟緊密相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)，提供的主要是金融、服務(wù)、咨詢、高科技研發(fā)等高端的產(chǎn)品。主要表現(xiàn)為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如金融業(yè)、咨詢業(yè)、廣告策劃、影視制作、網(wǎng)絡(luò)公司、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、咨詢中介公司、高科技企業(yè)、娛樂服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、旅游服務(wù)企業(yè)、交通通訊企業(yè)等國內(nèi)外各類企業(yè)和公司。樓宇經(jīng)濟以極小的土地資源集聚起最大化的經(jīng)濟和財富效應(yīng)。在我國城市經(jīng)濟發(fā)展中，凡是利用城區(qū)新開發(fā)樓盤和閑置用房，通過出租、售賣、合作等形式，招商引進現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)和都市型工業(yè)，從而培植新稅源和新的經(jīng)濟增長點，促進城市經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)濟活動，通稱為樓宇經(jīng)濟。簡言之，樓宇經(jīng)濟就是以商務(wù)樓為載體，通過從事商務(wù)活動產(chǎn)生經(jīng)濟效益的一種經(jīng)濟活動方式。3、樓宇經(jīng)濟的構(gòu)成要素樓宇經(jīng)濟的構(gòu)成要素很多，隨著經(jīng)濟水平和城市建設(shè)的發(fā)展，不同時期、不同地區(qū)樓宇經(jīng)濟的構(gòu)成要素會發(fā)生一些變化。結(jié)合當前大部分城市的情況，比照上海、南京、成都等地的樓宇經(jīng)濟發(fā)展，可以從三個方面來看要素：從需求方，租戶角度分析的樓宇經(jīng)濟構(gòu)成要素：地段、政府的配套政策、樓宇品味、物業(yè)服務(wù)、與本行業(yè)相關(guān)的會展頻率；從供給方，業(yè)主角度分析的樓宇經(jīng)濟構(gòu)成要素，主要由投資回報率決定，具體包括三個要素：收益率、每年實收租金與預(yù)算年租金回收率之比、客戶租用的平均年限；從政府的角度分析的樓宇經(jīng)濟構(gòu)成要素：CBD區(qū)域的產(chǎn)出規(guī)模和CBD區(qū)域的資產(chǎn)規(guī)模。（二）樓宇經(jīng)濟的功能樓宇經(jīng)濟具有集聚性、輻射性、體制外性、流動性等特點。形成樓宇集聚的區(qū)域一般都具有以下4個共性：樓宇的形成區(qū)域一般都有悠久的中心商業(yè)街（區(qū)）歷史、文化的沉淀背景；與當?shù)氐慕?jīng)濟、金融、交通、信息等發(fā)展水平緊密相連；樓宇所在區(qū)域是人才比較集中、文化素質(zhì)相對較高、年齡較輕的區(qū)域，能為商務(wù)活動提供所需要的人才支援；樓宇所在的區(qū)域一方面改變了“同行是冤家”傳統(tǒng)觀念，追求“雙贏”而是非“零和博弈”，往往是幾十幢、上百幢樓宇集中在一起，一些相同的行業(yè)也會集中在同一幢或者相近的樓宇中。另一方面在一幢樓宇中集中的又不完全是單一的某一種產(chǎn)業(yè)，而是多種不同產(chǎn)業(yè)的組合，便于樓宇中各種組織之間進行商品、信息交換和各種社會活動，產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)集群效益?？梢哉f發(fā)展樓宇經(jīng)濟就是發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，就是發(fā)展總部經(jīng)濟、文創(chuàng)經(jīng)濟、稅源經(jīng)濟。樓宇經(jīng)濟作為一個城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)域，對推動整個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展起著決定性的作用。這是從產(chǎn)業(yè)層面上來分析樓宇經(jīng)濟的經(jīng)濟業(yè)態(tài)。如果從“產(chǎn)業(yè)鏈”層面上分析，則研發(fā)、銷售、管理等環(huán)節(jié)往往在樓宇中進行。“研發(fā)經(jīng)濟”、“總部經(jīng)濟”屬于樓宇經(jīng)濟，且處于“產(chǎn)業(yè)鏈”的高端，特別是總部經(jīng)濟，是樓宇經(jīng)濟發(fā)展的高級形態(tài)。樓宇經(jīng)濟是時代的要求、現(xiàn)實的挑戰(zhàn)和發(fā)展的期盼，是“隱藏”在樓宇中的城市新興經(jīng)濟和新的增長點，也是城市經(jīng)濟追求“空間”和“高度”效益、實現(xiàn)“提質(zhì)增效”的重要途徑，是城市經(jīng)濟發(fā)展的新風(fēng)向和現(xiàn)代都市新的“掘金地”。它具有城市形象塑造、引資示范、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟發(fā)展的帶動、信息交匯等功能。（三）樓宇經(jīng)濟發(fā)展的原因樓宇經(jīng)濟在我國的興起不是一種偶然現(xiàn)象，而是我國城市和社會經(jīng)濟發(fā)展一定階段所自然出現(xiàn)的經(jīng)濟現(xiàn)象。其主要原因如下：1、樓宇經(jīng)濟的崛起是城市土地集約利用的要求城市土地資源短缺，需要集約化利用土地。目前我國大城市土地資源越來越短缺，城市經(jīng)濟要持續(xù)發(fā)展，必須集約利用土地，需要一種以集約化發(fā)展為本質(zhì)特征的經(jīng)濟形式的出現(xiàn)。樓宇經(jīng)濟正是對土地集約利用的經(jīng)濟形態(tài)。2、樓宇經(jīng)濟的崛起是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚和輻射的必然結(jié)果現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、知識經(jīng)濟的發(fā)展，為樓宇經(jīng)濟發(fā)展提出大量需求。隨著各大城市工業(yè)的外遷和比例的降低，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在各大城市日益發(fā)展，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已日益成為各大城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱和方向。城市知識型服務(wù)業(yè)對城市周邊區(qū)域乃至全國的市場都極具吸引力和影響力?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)在城市的集聚，需要樓宇提供辦公空間。3、樓宇經(jīng)濟的崛起是價值鏈分解的必然結(jié)果在全球分工不斷加劇的大背景下，價值鏈不同環(huán)節(jié)呈現(xiàn)出快速分解的態(tài)勢，而相同或相近的環(huán)節(jié)在同一空間中不斷積聚，以至于出現(xiàn)各種專業(yè)性極強的功能區(qū)域。在經(jīng)濟發(fā)展的早期，企業(yè)在辦公空間上是一體的，研發(fā)、管理、設(shè)計、生產(chǎn)等位于同一辦公地點。但隨著企業(yè)價值鏈的分解，管理與研發(fā)、生產(chǎn)分離，企業(yè)由單一中心、獨立行為、地方觀念向多個中心、相互依存、全球觀念轉(zhuǎn)變。企業(yè)的管理功能更趨向于市中心，而研發(fā)功能更趨向于專業(yè)的科技園，生產(chǎn)功能更趨向于低價便宜的郊區(qū)或工業(yè)區(qū)。價值鏈各環(huán)節(jié)的分解和同類集聚，打破了過去傳統(tǒng)的企業(yè)自建自用的辦公場所，新的集聚需要新的商務(wù)樓宇提供空間支持。4、樓宇經(jīng)濟的崛起是樓宇本身集聚的要求在樓宇出租競爭日益激烈的情況下，樓宇的集聚能提升樓宇集聚區(qū)的空間形象和吸引力，保持樓宇租金的增值。5、樓宇經(jīng)濟的崛起也是城市政府規(guī)劃引導(dǎo)的結(jié)果城市政府為了促進本城市、本城區(qū)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，越來越加強規(guī)劃的引導(dǎo)。城市政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市功能區(qū)的集聚規(guī)劃，規(guī)劃了各式各樣的城市功能區(qū)，而各功能區(qū)的功能實現(xiàn)必然要通過樓宇的建設(shè)提供空間載體。（四）發(fā)展樓宇經(jīng)濟的益處作為新興的一種經(jīng)濟形態(tài)，樓宇經(jīng)濟已經(jīng)成為了城市經(jīng)濟的重要組成部分。第一、發(fā)展樓宇經(jīng)濟，有利于拓寬城區(qū)發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟增長點。發(fā)展樓宇經(jīng)濟，可以變平面發(fā)展為立體發(fā)展，變實體經(jīng)濟為虛擬經(jīng)濟，向空間求發(fā)展，向樓宇要效益。樓宇經(jīng)濟所依托的商務(wù)寫字樓匯聚了大量的人流、資金流和信息流，實現(xiàn)了高價位上的土地再開發(fā)，達到可觀的利潤空間，財富效應(yīng)顯著。上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是我國商務(wù)樓最密集的城區(qū)。目前，在其28平方公里的區(qū)域內(nèi)，已竣工的商務(wù)樓面積接近1000萬平方米，平均租售率超過87%。這里匯聚了130多家中外金融機構(gòu)、7家國家級和市級要素市場、30多家跨國公司地區(qū)總部、60多家國內(nèi)大企業(yè)集團總部，聚集了數(shù)百家律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等中介服務(wù)機構(gòu)，以及上千家投資機構(gòu)和貿(mào)易公司。一幢高樓就是一個磁場，巨大的人流、物流、資金流、信息流在這里匯聚、流動，形成顯著的“財富效應(yīng)”。據(jù)統(tǒng)計，落戶陸家嘴的外資銀行的資產(chǎn)和貸款額，占到全國外資銀行的一半以上；在陸家嘴高檔寫字樓里上班的金融人才超過2萬人。寫字樓里不斷攀升的人氣和財氣，刺激著大樓自身和周邊地區(qū)的會展、旅游、餐飲、健身、休閑、購物等產(chǎn)業(yè)一路走紅。第二、發(fā)展樓宇經(jīng)濟，有利于促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。發(fā)展樓宇經(jīng)濟，眾多的商務(wù)寫字樓集聚在一定的區(qū)域內(nèi)，產(chǎn)生大量的信息服務(wù)、咨詢服務(wù)、中介服務(wù)和物業(yè)市場，能夠帶動周邊的信息、金融、餐飲、購物等企業(yè)聚集發(fā)展，加快形成功能良好、配套齊全的商圈，同時樓宇中聚集大量企業(yè)和員工，產(chǎn)生大量知識培訓(xùn)、文化娛樂、交通住宿等需求，這些都是能促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。同時，樓宇經(jīng)濟還能為工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展提供完善的現(xiàn)代服務(wù)，促進工業(yè)園區(qū)健康發(fā)展。樓宇經(jīng)濟是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不可分割的“伴侶”。從某種意義上說，沒有高度發(fā)達的樓宇經(jīng)濟，也就沒有現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的迅猛發(fā)展。受“樓宇經(jīng)濟”的輻射和拉動，浦東東方路、濰坊路、嶗山東路一帶已形成酒吧、美食、美容等“特色街”。總投資4.5億美元、總面積24萬平方米的正大廣場，集購物、餐飲、娛樂、休閑等功能于一體，堪稱亞洲規(guī)模最大的“銷品茂”。第三、發(fā)展樓宇經(jīng)濟，有利于改善投資環(huán)境，提升城市的品位和檔次。發(fā)展樓宇經(jīng)濟，建設(shè)一批交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善、行政配套齊全、建筑風(fēng)格鮮明的商務(wù)寫字樓宇，必將大大提升城市的品位和檔次。同時致力引進大公司、大集團總部、研發(fā)中心和新型業(yè)態(tài)到城市落戶，可以加速信息、銷售、決策在城區(qū)的集聚，不斷提升城區(qū)的服務(wù)功能和帶動作用，大大改善城市的投資環(huán)境。88層的金茂大廈，是目前國內(nèi)最高的現(xiàn)代化樓宇，堪稱“樓宇經(jīng)濟”的成功典范。其12萬平方米的智能化寫字樓，最高日租金達每平方米1.5美元，出租率超過90%。這里聚集了荷蘭銀行、德累斯登銀行上海分行、富國基金總部、康柏中國投資、道瓊斯辦事處、中化國際、華為等90家中外金融、中介服務(wù)機構(gòu)及跨國集團地區(qū)總部，其容量和能級超過外灘，被譽為“站著的金融街”，而其53層到87層的超五星級金茂君悅大酒店，在過去的三年累計營業(yè)收入近20億，金茂88層觀光廳，開業(yè)頭三年共接待游客330萬人次，年收入累計達1.37億元，取得了顯著的旅游效益。金茂總投資逾54億元，按目前的運營狀態(tài)，預(yù)計15年可收回全部投資。三、杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀樓宇經(jīng)濟的出現(xiàn)，突破了我國城市中心城區(qū)土地資源匱乏的空間限制，在更深層次拓展了城區(qū)經(jīng)濟的空間，為城市經(jīng)濟發(fā)展從外延式擴張向內(nèi)涵式深化的轉(zhuǎn)變提供了重要途徑，成為城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的新增長點。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展推動了城市新的商務(wù)功能區(qū)、金融功能區(qū)、都市型工業(yè)區(qū)的形成，優(yōu)化了城市的產(chǎn)業(yè)布局，增強了中心城區(qū)的核心競爭力。杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展概況樓宇經(jīng)濟在全國許多城市雛形已現(xiàn)。杭州寫字樓市場的發(fā)展始于20世紀90年代初下城區(qū)慶春路金融街的形成，當時出現(xiàn)了以中山花園、西子花園、東清大廈為代表的商住樓盤，并很快成為一些小型民營企業(yè)的辦公場所。2007年底，全市八城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)竣工可供對外招商的樓宇總建筑面積為461.43萬平方米，可供對外招商面積有165.13萬平方米；已批準建造并于2008年及以后竣工用做對外招商的樓宇200多幢,總建筑面積為1578.78萬平方米，預(yù)計可供對外招商的面積有1219.96萬平方米。到2007年底，全市稅收在3000萬元以上的有36座樓宇，共創(chuàng)造稅收31.3億元。樓宇用戶業(yè)態(tài)主要為IT業(yè)、貿(mào)易業(yè)、金融業(yè)、制造業(yè)和中介服務(wù)業(yè)等。杭州市目前稅收超億元的樓宇共有8幢，在杭州大廈、嘉利中心、廣利大廈、嘉德廣場等樓宇經(jīng)濟的帶動下，武林路女裝街、慶春路金融區(qū)塊一帶逐步形成了酒吧、美容、購物、娛樂和休閑餐飲等特色商業(yè)街道。依托武林商圈、慶春路金融街等核心區(qū)塊，下城區(qū)2007年引進的2000多家樓宇經(jīng)濟企業(yè)，涵蓋了金融、咨詢、廣告、策劃、影視制作、網(wǎng)絡(luò)公司、律師事務(wù)所、娛樂服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游服務(wù)業(yè)等國內(nèi)外各類金融商業(yè)企業(yè)。可以說一幢高級商務(wù)樓就是一條垂直的經(jīng)濟街、金融街。早在2004年，延安路上的標力大廈就創(chuàng)造了一個“樓宇經(jīng)濟”的神話（見圖1），該大廈占地11000多平方米（包含了銀泰、建行等），共28層，近40家企業(yè)入駐，當年全年交納的稅收總額就達到了1.15億元。浙江外經(jīng)貿(mào)廣場新樓建于2007年6月，是一幢設(shè)施完備、功能齊全、系統(tǒng)先進的現(xiàn)代化樓宇，目前除省外經(jīng)貿(mào)廳外還招引了默沙東、渤海銀行、外文書店、朗格語言培訓(xùn)、貝斯特、凱喜雅等一批國內(nèi)外知名企業(yè)。省外經(jīng)貿(mào)廳還聯(lián)手企業(yè)，對建于1984年、設(shè)施陳舊落后的浙江外經(jīng)貿(mào)廣場南樓投入了上千萬元進行了更新、改造、提升，以滿足現(xiàn)代化辦公需要，吸引了太平洋人壽保險、上海百麗、齊魯證券、平安保險、漢帛集團、浙華設(shè)計事務(wù)所等一批優(yōu)質(zhì)客戶。通過建設(shè)新大樓、更新老大樓，浙江外經(jīng)貿(mào)廣場成了主城區(qū)炙手可熱的樓宇，為地方經(jīng)濟發(fā)展作出了更大貢獻。在2008年2月19日的“杭州推進樓宇文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)招商工作專題會議”圖1杭州標力大廈上，浙江省委常委、市委書記、市人大常委會主任王國平說：“杭州將大力發(fā)展包括總部經(jīng)濟和文化創(chuàng)意經(jīng)濟在內(nèi)的樓宇經(jīng)濟。打造好樓宇經(jīng)濟，關(guān)系到杭州的產(chǎn)業(yè)升級、和諧創(chuàng)業(yè)的建設(shè)、招商引資的突破、房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、老百姓生活品質(zhì)的提高?！蓖鯂皆谡{(diào)研發(fā)展樓宇工作時指出，要把握“五大原則”，加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟。要堅持市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主，市里主要負責(zé)樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、政策、協(xié)調(diào)、考核等工作，區(qū)里負責(zé)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的各項具體工作；要堅持政府主導(dǎo)力、市場配置力、企業(yè)主體力“三力合一”，特別要充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性；要堅持經(jīng)大帶小、以大為主，著力培育億元樓等大樓宇，帶動“農(nóng)居SOHO”等小樓宇；要堅持高低配套、以高為主，既要培育滿足高端業(yè)態(tài)發(fā)展的樓宇，也要關(guān)注滿足低端業(yè)態(tài)發(fā)展的樓宇；要堅持以存量促增量，推動樓宇經(jīng)濟又好又快發(fā)展。王國平還強調(diào)要按照“五個一批”的要求，突出招商先行，以“招商一批”帶動“管理一批、更新一批、建設(shè)一批、規(guī)劃一批”。要以實施“831”工程（培育80幢重點招商樓宇、30幢特色樓宇、10大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)）為抓手，開展境內(nèi)外招商活動，完善樓宇招商機制，建立樓宇經(jīng)濟信息系統(tǒng)，出臺樓宇招商扶持政策，加強樓宇招商宣傳，培育樓宇招商隊伍，實現(xiàn)“招商一批”目標；要堅持“三分建設(shè)、七分管理”，堅持硬件不足軟件補，出臺樓宇管理導(dǎo)則，特別是建立樓宇星級管理制度，明確星級樓宇評級標準，開展樓宇管理評級活動，對樓宇進行專業(yè)化、精品化管理，推進樓宇信息化、品牌化、標準化管理，實現(xiàn)“管理一批”目標；要制定“杭州市城市樓宇更新改造技術(shù)標準”，實施樓宇更新計劃，強化樓宇更新的政策引導(dǎo)，明確改造標準與內(nèi)容，充分調(diào)動開發(fā)商和業(yè)主的積極性、主動性，改善樓宇設(shè)施，提高樓宇檔次，更好地滿足市場需要，實現(xiàn)“更新一批”目標；堅持高起點、高強度投入、高標準建設(shè)、高效能管理，抓好樓宇統(tǒng)計、審批、開工、竣工和使用，實現(xiàn)“建設(shè)一批”目標；抓緊編制樓宇經(jīng)濟空間布局規(guī)劃和業(yè)態(tài)規(guī)劃，充分發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)作用，實現(xiàn)“規(guī)劃一批”目標，努力實現(xiàn)杭州樓宇經(jīng)濟跨越式大發(fā)展。杭州市整個外資樓宇招商，其目標聚焦在“兩大核心區(qū)塊”：重點打造一個世界500強企業(yè)及知名跨國公司集聚的新樓宇群——黃龍商務(wù)區(qū)，使其成為具有世界水準的國際化商務(wù)區(qū)；重在培育一個世界500強企業(yè)及知名跨國公司集聚的新樓宇——錢江新城，使其成為具有充足發(fā)展空間和巨大發(fā)展?jié)摿Φ暮贾葜醒肷虅?wù)區(qū)。在近兩年，力爭引進國內(nèi)企業(yè)進駐樓宇資金400億元人民幣，吸引30家世界500強企業(yè)及知名跨國公司入駐樓宇，培育50家世界500強企業(yè)或知名跨國公司為潛在客戶。（二）杭州樓宇經(jīng)濟的范本——下城區(qū)1、下城區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢美國紐約有曼哈頓、法國巴黎有拉德方斯、日本東京有新宿……這些世界知名的中央商務(wù)區(qū)（CBD)，給城市帶來了巨大的發(fā)展空間；香港有中環(huán)、北京有朝陽區(qū)、上海有陸家嘴和外灘……這些國內(nèi)著名的中央商務(wù)區(qū)，正搭建起一個個國際商務(wù)大平臺?，F(xiàn)在，我們完全可以有自信地說：在浙江、在杭州，有武林中央商務(wù)區(qū)。在2008高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新國際論壇上，在眾多國內(nèi)城市中央商務(wù)區(qū)參加的“2008中國最具投資價值CBD”評選中，下城區(qū)的杭州(武林)中央商務(wù)區(qū)成為唯一當選者，是樓宇經(jīng)濟的一個生動范本。下城區(qū)，樓宇經(jīng)濟起步較早、集聚度高，從20世紀80年代開始，就出現(xiàn)了一批以二輕大廈、東清大廈等為代表的商務(wù)樓盤，形成了下城區(qū)樓宇經(jīng)濟的雛形。目前，在下城區(qū),發(fā)展樓宇經(jīng)濟的氛圍越來越濃厚，武林商圈、慶春路金融街等地段的商務(wù)樓宇已成氣候。下城區(qū)域面積31.46平方公里，其中：南部8.95平方公里，面積約占全區(qū)的三分之一，稅收約占全區(qū)的三分之二；北部22.51平方公里，面積約占全區(qū)的三分之二，稅收約占全區(qū)的三分之一。全區(qū)稅收的70%來自樓宇經(jīng)濟，其中南部地區(qū)樓宇稅收更是占了南部地區(qū)總稅收的95%以上。截至2008年11月30日，下城區(qū)納入樓宇信息系統(tǒng)統(tǒng)計的樓宇共有152幢，其中已使用94幢、在建25幢、待建33幢。各類商務(wù)樓宇建筑面積達300余萬平方米，入駐的樓宇企業(yè)已達4500余家，聚集了世界500強設(shè)立的企業(yè)13家，全國500強和民營500強14家，注冊資金在5000萬元以上的內(nèi)外資總部企業(yè)130余家。其中有河濱商務(wù)樓、鳳起大廈、標力大廈等六幢億元樓宇，以武林廣場為中心的2.5平方公里核心區(qū)域內(nèi)，每平方公里財政總收入達到14.66億元，6幢稅收億元樓每平方米產(chǎn)生年稅收3139元，最高的達每平方米4041元。杭州(武林)CBD核心區(qū)以武林廣場和西湖文化廣場為中心，向四周輻射：南起慶春路，北到文暉路，東鄰中河北路、上塘路，西到武林路、環(huán)城北路轉(zhuǎn)密渡橋路接京杭運河，面積約2.5平方公里。在這片2.5平方公里的土地上，經(jīng)濟繁榮，交通便捷，人流、物流、資金流、信息流高度聚集。在這里，以武林廣場為核心的武林商圈年商貿(mào)零售額超過100億元，杭州大廈連續(xù)三年位居全國商場單店銷售額之首；在這里，入駐的世界500強企業(yè)已達到11家，注冊資金5000萬元以上的總部企業(yè)達到9家；在這里，商務(wù)樓宇總面積超過130萬平方米，其中6座樓宇稅收過億元；在這里，金融經(jīng)濟風(fēng)生水起，武林CBD內(nèi)慶春路、延安路、鳳起路一帶聚集了浙江近80%的省級銀行總部，云集了百家銀行分支機構(gòu)和其他金融機構(gòu)，營業(yè)額占杭州城區(qū)的70%以上，形成了杭州乃至浙江金融服務(wù)業(yè)的核心區(qū)。目前，武林CBD核心區(qū)塊的建設(shè)正緊鑼密鼓，武林CBD品牌化提升工程已經(jīng)啟動。在這三年時間里，“杭州大廈擴張”和“銀泰百貨東擴”項目，將進一步提升兩大商貿(mào)巨頭在武林商圈的競爭力；投資約50億元、在延安路中段開工建設(shè)的杭州嘉里中心項目，將基本形成規(guī)模；武林路、絲綢城借助“擴容”契機進一步提升，實現(xiàn)向都市高端休閑消費場所轉(zhuǎn)型；慶春路、延安路和鳳起路架構(gòu)起的“工”字狀金融街區(qū)，積極整合建筑空間，計劃再引進20家以上的金融保險類大機構(gòu)……喜得寶地塊開發(fā)、新時代動力廣場項目，以及西湖文化廣場商業(yè)配套服務(wù)項目等一系列建設(shè)的陸續(xù)展開，也將大大提升武林CBD的品牌化效應(yīng)，使其成為輻射長三角南翼城市的區(qū)域性中央商務(wù)區(qū)。此外，正在建設(shè)中的杭州地鐵一號線，也將給武林CBD帶來全新機遇。加快“四站一中心”拆遷進度，促進沿線商業(yè)潛能的開發(fā)，使地鐵物業(yè)成為拓展商業(yè)空間、發(fā)展服務(wù)業(yè)的重要渠道。通過大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，下城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)了三個轉(zhuǎn)變：一是實現(xiàn)了從土地招商到無地招商的轉(zhuǎn)變。從“拼地”到“拼樓”，變“平面經(jīng)濟”為“立體經(jīng)濟”。二是實現(xiàn)了從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)到高端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變。通過樓宇招商，總部經(jīng)濟、金融經(jīng)濟、中介服務(wù)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、風(fēng)險投資等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重已超過87%。三是實現(xiàn)了從樓宇企業(yè)粗放式管理到精細化服務(wù)的轉(zhuǎn)變。拉近了政府和企業(yè)間的距離，為企業(yè)做大做強提供了良好環(huán)境。杭州市委十屆四次全會明確提出，積極吸引國內(nèi)外大企業(yè)來杭設(shè)立各類總部，形成一批研發(fā)、創(chuàng)意、軟件、外包、商務(wù)、總部樓宇，加快發(fā)展“樓宇經(jīng)濟”和“總部經(jīng)濟”，打造中國民營企業(yè)總部中心和全國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心。對杭州而言，發(fā)展樓宇經(jīng)濟是事關(guān)科學(xué)發(fā)展全局、事關(guān)共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”全局的重大抉擇。面向未來新一輪發(fā)展，下城區(qū)委、區(qū)政府立足區(qū)情實際，深深地領(lǐng)悟到，中心城區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的中心任務(wù)，就是發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，重要載體就是樓宇，樓宇經(jīng)濟是中心城區(qū)發(fā)展的重要支點和增長點。2、下城區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展模式作為杭州核心城區(qū)，下城區(qū)面積小、人口多、土地資源極度稀缺，經(jīng)濟發(fā)展的區(qū)域空間非常有限。下城區(qū)把發(fā)展樓宇經(jīng)濟作為新經(jīng)濟增長點的“主渠道”和轉(zhuǎn)型升級的“主抓手”，向藍天要土地，向空間要效益。目前下城區(qū)提出了“南有CBD，北有新天地”的目標，規(guī)劃在“十一五”期間，新打造商務(wù)樓10余家，實現(xiàn)每棟樓宇創(chuàng)造稅收1億元。通過加快構(gòu)筑“兩核三帶七區(qū)塊”的功能布局（見圖2），“做精南部”、“加快北部”、打造“四個中心”，形成杭州國際化大都市中心城區(qū)發(fā)展的新格局。發(fā)展樓宇經(jīng)濟，一要有規(guī)模，二要有特色；既要看總產(chǎn)，更要看單產(chǎn)。下城區(qū)堅持一手抓“筑巢引鳳”提增量，一手抓“騰籠換鳥”促產(chǎn)出，著力提升樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平，在實踐中逐步探索形成了以“3671”(六推力、六標準、六要素、七任務(wù)、一指數(shù))為主要內(nèi)容的“多樓+高產(chǎn)”模式。這被稱為樓宇經(jīng)濟發(fā)展的下城模式。圖2杭州市下城區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃第一、強化“六推力”，形成聯(lián)動機制。下城區(qū)堅持政府主導(dǎo)力、企業(yè)主體力、市場配置力“三力合一”，并從樓宇經(jīng)濟發(fā)展的特性出發(fā)，細分參與主體，整合服務(wù)資源，形成了六個方面的推進合力。把握好政府主導(dǎo)力。一是發(fā)揮部門的政策指導(dǎo)作用。建立區(qū)發(fā)改局、經(jīng)貿(mào)旅游局、科技局、財政局等12個部門參與的聯(lián)席會議制度，開展樓宇經(jīng)濟的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)等專項服務(wù)和管理。二是發(fā)揮街道的屬地協(xié)調(diào)作用。建立街道發(fā)展樓宇經(jīng)濟工作小組，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的分規(guī)劃制定、數(shù)字信息收集上報、樓宇業(yè)主和物業(yè)管理部門的溝通聯(lián)絡(luò)等具體工作。發(fā)揮好企業(yè)主體力。一是鼓勵樓宇業(yè)主“招大引強”。在樓宇功能定位、開發(fā)建設(shè)、選商引資各個環(huán)節(jié)提供幫助，引導(dǎo)樓宇業(yè)主主動進行樓宇功能調(diào)整完善，實行“有限準入”，提升樓宇品質(zhì)。二是扶持入駐企業(yè)“做大做強”。加強對入駐企業(yè)的服務(wù)和培育，引導(dǎo)科學(xué)經(jīng)營、規(guī)范經(jīng)營，促進企業(yè)提升規(guī)模檔次和產(chǎn)業(yè)層次。運用好市場配置力。一是打造中介服務(wù)品牌。抓住下城區(qū)被列為杭州市“中介服務(wù)業(yè)發(fā)展試點區(qū)”的機遇，積極打造廣利大廈、宏都商務(wù)樓兩大中介服務(wù)業(yè)發(fā)展中心，加強與香港貿(mào)發(fā)局、戴德梁行等世界知名中介公司的信息對接，引進了有“世界500強辦公室”之稱的雷格斯，加強與優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)的聯(lián)系溝通。二是做大行業(yè)協(xié)會平臺。推動引進企業(yè)與屬地行業(yè)協(xié)會的對接，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會組織的專業(yè)性聯(lián)絡(luò)作用，并通過各地的浙江商會，加強與外地浙江企業(yè)的聯(lián)系，實施“浙商回歸工程”。第二、制定“六標準”，創(chuàng)新管理方式。按照“資源利用集約、優(yōu)勢企業(yè)集群、重點行業(yè)集聚”的要求，下城區(qū)在發(fā)展樓宇經(jīng)濟中積極提高土地集約利用強度和單位面積產(chǎn)出效益。建設(shè)現(xiàn)代化。一是建設(shè)理念現(xiàn)代化。堅持產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略前導(dǎo)和規(guī)劃先行，加快開發(fā)增量、有效調(diào)整存量、優(yōu)化樓宇質(zhì)量，提高樓宇整體承載能力。如以城市綜合體為建設(shè)目標，積極推進創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地、嘉里中心等重點項目；加快推出喜得寶、重機廠等地塊，形成高品質(zhì)商務(wù)樓宇集群。二是樓宇設(shè)施現(xiàn)代化。在引導(dǎo)樓宇企業(yè)建設(shè)高智能化綜合性樓宇的同時，鼓勵實施樓宇升級工程，浙江外經(jīng)貿(mào)廣場南樓通過改造提升，吸引了太平洋人壽保險、上海百麗、齊魯證券、浙華設(shè)計事務(wù)所等一批優(yōu)質(zhì)客戶。三是樓宇形象現(xiàn)代化。樹立大氣、開放、和諧的“樓宇觀”，提升樓宇的外部環(huán)境，著力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)和環(huán)境兩個“生態(tài)圈”。推介市場化。加大重點樓宇包裝推介力度，吸引優(yōu)質(zhì)資本和品牌企業(yè)。如政府出資租下了位于杭州市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地南側(cè)的10幢、總建筑面積達5萬平方米的樓宇，建立電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園，成功引進了共和網(wǎng)、暢翔網(wǎng)等一批創(chuàng)新創(chuàng)意高科技企業(yè)。功能專業(yè)化。圍繞商貿(mào)、金融、文化、會展“四大中心建設(shè)重點，積極引導(dǎo)同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)聚集，促進樓宇內(nèi)形成相對集中的產(chǎn)業(yè)群、行業(yè)群和產(chǎn)品群，樓宇間形成交錯的產(chǎn)業(yè)集合和產(chǎn)業(yè)鏈。逐步形成了嘉德廣場“金融特色樓”，國都發(fā)展大廈、海華廣場、星匯大廈等“外貿(mào)特色樓”。浙江日報報業(yè)集團的傳媒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園也已正式啟動。服務(wù)精細化。實行“一樓六員八人”，為每幢樓宇確定了一個管理服務(wù)團隊，通過樓宇指導(dǎo)員(街道干部)、招商員(街道招商人員)、管理員(物管)、安全員(片警)、辦事員(國稅、地稅、工商)、聯(lián)絡(luò)員(社區(qū)干部)，定期聯(lián)系走訪樓宇企業(yè)，為樓宇業(yè)主和入駐企業(yè)提供及時、有效的全方位配套服務(wù)。企業(yè)總部化。把樓宇作為總部經(jīng)濟發(fā)展的主平臺，重點引進各類行政總部、銷售公司、采購公司、財務(wù)公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，促進高能級企業(yè)聚集。發(fā)展全面化。積極探索舊城改造、城中村改造、工業(yè)企業(yè)“退二進三”同發(fā)展樓宇經(jīng)濟相結(jié)合的新路子，全面發(fā)展以商務(wù)樓、商業(yè)樓、城市綜合體、科技孵化器、工業(yè)標準廠房等為依托的樓宇經(jīng)濟形態(tài)。第三、落實“六要素”，完善發(fā)展體系。下城區(qū)著力改變粗放式的管理服務(wù)模式，從完善體系出發(fā)，提升樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)范化、標準化、現(xiàn)代化水平。完善組織體制。成立了由區(qū)四套班子領(lǐng)導(dǎo)共同組成的發(fā)展樓宇經(jīng)濟工作領(lǐng)導(dǎo)小組，專門設(shè)立“樓宇辦”，建立了領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系樓宇大項目制度，加強工作指導(dǎo)協(xié)調(diào)。堅持規(guī)劃先導(dǎo)。研究制定了下城區(qū)《樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》和《樓宇招商三年行動計劃》，以武林CBD和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地為核心區(qū)，明確“兩核、三帶、七區(qū)塊”重點區(qū)域樓宇功能和產(chǎn)業(yè)定位。細化目標分解，力爭到2010年實現(xiàn)規(guī)模樓宇翻一番、樓宇投用面積翻一番，企業(yè)入駐率達到90%以上、注冊率達到80%以上、稅收總量提高50%以上。強化信息服務(wù)。在“街道入戶調(diào)查、部門數(shù)據(jù)導(dǎo)入”的基礎(chǔ)上，動員街道、社區(qū)、物業(yè)、樓宇業(yè)主等各方力量，采集每幢樓宇的基本信息、入駐企業(yè)、商務(wù)房間、招商要求等數(shù)據(jù)，建立了樓宇動態(tài)信息庫。同時，按照便捷實用、功能完備、利于操作的要求，自主研發(fā)樓宇綜合信息管理系統(tǒng)，動態(tài)掌握每幢樓的基礎(chǔ)信息和入駐企業(yè)情況，實現(xiàn)了對樓宇經(jīng)濟的網(wǎng)絡(luò)化、信息化、實時化管理。加大政策扶持。出臺了下城區(qū)《促進樓宇經(jīng)濟發(fā)展的財政扶持意見》、《樓宇經(jīng)濟培育管理試行辦法》、《中介服務(wù)業(yè)發(fā)展中心管理辦法》等多個扶持政策，適時推出一批示范項目，推進樓宇經(jīng)濟多元化發(fā)展。創(chuàng)新考核機制。按照三年行動計劃的年度目標，制定了《下城區(qū)樓宇經(jīng)濟考核辦法》，采取自評與互評相結(jié)合的方式在街道和部門間實行“雙向考核”，評選街道層面的“樓宇經(jīng)濟貢獻獎”和部門層面的“滿意服務(wù)單位”。同時，加強與樓宇業(yè)主、物業(yè)公司等相關(guān)單位的互動，提高考核的參與面和公信度。搭建招商平臺。在區(qū)政府網(wǎng)建立了“樓宇招商”專題網(wǎng)站，編制《讀樓手冊》、《樓宇地圖》和樓宇沙盤，提高樓宇推介的準確度。夯實招商工作基層基礎(chǔ)，區(qū)街兩級面向社會公開招聘36名工作人員，充實到樓宇招商安商一線。第四、理清“七任務(wù)”，明確發(fā)展方向。下城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的總體目標是：以國際化、高端化、特色化、集約化為導(dǎo)向，“筑巢引鳳”與“騰籠換鳥”并重，努力打造樓宇經(jīng)濟示范區(qū)，為杭州樓宇經(jīng)濟跨越式大發(fā)展提供先導(dǎo)。重點是通過規(guī)劃一批、建設(shè)一批、更新一批、管理一批、招商一批“五個一批”的途徑，全面落實“以百人隊伍，盯百幢樓宇，招百強企業(yè)，引百億資金，帶百億投入，建百萬平方米樓宇，創(chuàng)百億稅收”七項任務(wù)，努力實現(xiàn)樓宇經(jīng)濟兩個“三年倍增”目標，三年內(nèi)培育12幢稅收“億元樓”和46幢稅收千萬元以上“主題樓”、“特色樓”。其中，世界500強樓(層)2幢，集團總部樓2幢，金融特色樓2幢，上市目標樓2幢，文化創(chuàng)意樓4幢，商住SOHO樓群幢中介服務(wù)樓5幢等。第五、創(chuàng)新“一指數(shù)”，推進科學(xué)決策。下城區(qū)把建立“樓宇經(jīng)濟指數(shù)”作為科學(xué)決策的基礎(chǔ)、動態(tài)監(jiān)測的核心、考核評定的依據(jù)，重點對樓宇經(jīng)濟入駐單位、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展效益、創(chuàng)新情況和環(huán)境狀況等5個領(lǐng)域20個指標進行評價，并按照20%、25%、25%、20%、10%的權(quán)重形成相應(yīng)的五大指標。在對全區(qū)樓宇經(jīng)濟實際狀況進行準確評估的同時，為發(fā)展提供正確的導(dǎo)向?！?008中國最具投資價值CBD”評選組委會，對杭州(武林)中央商務(wù)區(qū)如此點評：杭州(武林)中央商務(wù)區(qū)依托作為國際金融中心的上海，區(qū)域優(yōu)勢得天獨厚。其自身獨特的定位、活躍的市場需求以及政府的大力培育，都讓我們看到了它深厚的投資價值。我們相信，隨著時間的推移，杭州(武林)中央商務(wù)區(qū)的潛力會越來越明顯。更優(yōu)的發(fā)展環(huán)境、更大的發(fā)展空間、更高的發(fā)展品質(zhì)，武林CBD將沿著“精致化、國際化、品牌化”發(fā)展道路走下去。四、杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問題目前，杭州已進入新一輪快速發(fā)展期，為樓宇經(jīng)濟發(fā)展帶來了難得的機遇。主要表現(xiàn)在：第一：具有良好的基礎(chǔ)條件；第二，具有優(yōu)越的綜合環(huán)境；第三：具有潛在的市場需求；第四：具有活躍的民營經(jīng)濟基礎(chǔ)。樓宇經(jīng)濟無疑是一種全新的具有極大發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟形態(tài)，但發(fā)展并非“通天坦途”，與北京、上海、深圳、廣州等大都市相比，杭州樓宇經(jīng)濟發(fā)展過程中還存在許多制約因素和亟待解決的問題：（一）規(guī)劃滯后、功能定位不清從規(guī)劃布局上看，商務(wù)樓宇發(fā)展自發(fā)成分較大，缺少統(tǒng)籌，缺乏超前謀劃、整體運作，不能形成比較完整的商圈，致使樓宇經(jīng)濟的聚集度低。從功能定位上看，樓宇經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)主要表現(xiàn)在與其會展、商業(yè)、星級酒店、文化娛樂等產(chǎn)業(yè)相互促進、相互帶動的關(guān)系。商務(wù)樓、住宅樓混建混雜現(xiàn)象突出，不能突出樓宇商務(wù)功能，使樓宇經(jīng)濟難以發(fā)揮其綜合經(jīng)濟效益。從產(chǎn)業(yè)分布上看，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)混雜，重新整合難度較大。（二）產(chǎn)業(yè)集聚度不高，缺乏特色樓宇首先，受商務(wù)樓宇的租賃買賣方式的影響，多數(shù)的商務(wù)樓宇經(jīng)營形式不是單一的租或賣，而是混合式的，其中還有一定比例的炒樓者，這就造成了無論是資源掌控上，還是在統(tǒng)一管理和招商導(dǎo)向的選擇上，都比單一的整體打包租賃的形式難度大，操作起來比較復(fù)雜，難以調(diào)控。其次，樓宇投資人重招租，對入駐企業(yè)缺乏篩選，入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，樓宇專業(yè)化不強，難以形成品牌效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。（三）配套不完善、設(shè)施陳舊從外部環(huán)境來看，交通、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展。從內(nèi)部環(huán)境看，由于商務(wù)樓宇的智能化、自動化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個商務(wù)樓宇的檔次。在政策扶持上，由于缺乏促進樓宇經(jīng)濟發(fā)展的實施細則、考核辦法及物業(yè)管理企業(yè)的獎勵政策，很難形成利益一致，導(dǎo)致樓宇閑置和稅源流失。（四）提高認識，推進發(fā)展樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，是一個涉及經(jīng)濟、社會、文化、環(huán)境等多個方面的復(fù)合系統(tǒng)，是一項系統(tǒng)工程，鑒于樓宇經(jīng)濟在城市發(fā)展中日益凸顯的重要作用，亟待提高對樓宇經(jīng)濟重要性、必要性和緊迫性的認識，加強對樓宇經(jīng)濟在城市經(jīng)濟發(fā)展特點和規(guī)律的研究，本著向空間求發(fā)展、向空間要效益的思路，將樓宇作為招商引資和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的載體和空間加以重點培育和扶持，從而聚集人氣、商氣，激活樓宇市場。五、杭州市發(fā)展樓宇經(jīng)濟的途徑目前杭州經(jīng)濟發(fā)展已受到土地資源短缺的約束，通過新增平面的發(fā)展空間來促進經(jīng)濟社會發(fā)展的方式，未來的難度將越來越大，化解招商引資與土地資源稀缺的矛盾的一個途徑是發(fā)展樓宇，進行樓宇招商，向城市空間和高度要效益。樓宇經(jīng)濟集約利用土地和資源，已成為城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的新增長點和重要突破口。發(fā)展樓宇經(jīng)濟有利于樹立杭州城市形象，提升城市品位，提高城市競爭力。為加大杭州市樓宇招商力度、提升發(fā)展樓宇經(jīng)濟理論水平，杭州市政府于2008年11月在黃龍飯店召開第十屆西湖國際博覽會投資峰會——樓宇經(jīng)濟發(fā)展論壇，論壇邀請了權(quán)威專家研究杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展模式的樓宇指數(shù)。遵循科學(xué)性、導(dǎo)向性、綜合性、可比性、可操作性等原則，結(jié)合杭州市的樓宇經(jīng)濟的發(fā)展實踐，最終確定了杭州樓宇經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)指標體系。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展是一個動態(tài)過程，隨著社會的發(fā)展，各種專業(yè)特色商務(wù)樓宇會不斷涌現(xiàn)，因而該體系并不是一成不變的，它將隨著樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平的變化適時進行調(diào)整，并在實踐中不斷探索、深化、完善。該體系能夠科學(xué)地測度和計量樓宇經(jīng)濟的發(fā)展程度，動態(tài)地跟蹤樓宇經(jīng)濟的進展情況，準確了解和把握實際發(fā)展過程中的各方面不足，并提出對策和措施，為編制樓宇經(jīng)濟規(guī)劃制定有關(guān)政策提供科學(xué)依據(jù)。國務(wù)院最近公布了《進一步推進長江三角洲地區(qū)改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展的指導(dǎo)意義》，為杭州發(fā)展以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主要支撐產(chǎn)業(yè)的樓宇經(jīng)濟帶來了難得的發(fā)展機遇，同時也面臨著激烈的競爭和嚴峻的挑戰(zhàn)。從國際、國內(nèi)看，經(jīng)濟形勢都非常嚴峻，對浙江、對杭州來說發(fā)展的根本出路在于轉(zhuǎn)型升級。浙江省社會科學(xué)院院長葛立成認為，通過大力發(fā)展杭州樓宇經(jīng)濟，推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，這是實現(xiàn)杭州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的一個主要途徑。怎樣推動杭州樓宇經(jīng)濟發(fā)展呢？葛立成說，杭州發(fā)展樓宇經(jīng)濟重在改善供給。上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘認為，杭州發(fā)展樓宇經(jīng)濟，適應(yīng)了城市和地區(qū)的功能，也就是所謂“時勢造樓宇”。筆者認為，可以從以下途徑來發(fā)展杭州樓宇經(jīng)濟。（一）整合盤活樓宇資源在杭州，盡管黃龍重點商圈、武林商圈、慶春路金融街地段的商務(wù)樓宇已成氣候，但綜觀現(xiàn)有的163座商務(wù)樓宇，處于中高端的不多。以上城區(qū)為例，47座商務(wù)樓宇中，80%建于上世紀90年代中期之前，樓層不高，外觀陳舊。另外，樓宇的周邊環(huán)境、物業(yè)管理、交通及停車等不配套，難以吸引知名公司落腳。針對樓宇存在的問題，杭州市成立了樓宇（總部）經(jīng)濟領(lǐng)導(dǎo)小組，計劃在三年內(nèi)對現(xiàn)有163座樓宇進行整合，引導(dǎo)有序發(fā)展，完善提升商務(wù)樓宇品質(zhì)。與此同時，有關(guān)部門計劃著手整治杭州部分老商務(wù)樓。整治建筑立面，改造樓外管線，讓數(shù)字電視、數(shù)字光纖進入樓宇。為推進樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，還將推出位于中北橋的環(huán)球中心、新塘路采荷嘉業(yè)等30幢特色樓宇，加大商務(wù)樓宇招商力度，吸引中介服務(wù)、文化創(chuàng)意、服務(wù)外包、金融科研企業(yè)入駐。筆者認為，推進樓宇經(jīng)濟集聚壯大，應(yīng)是杭州發(fā)展樓宇經(jīng)濟的下一個舉措。積極引導(dǎo)樓宇業(yè)主招大引強，積極培育形成創(chuàng)意樓宇、研發(fā)樓宇、軟件樓宇、外包樓宇、商務(wù)樓宇、總部樓宇等特色樓宇，實現(xiàn)高端化業(yè)態(tài)集聚，以此作為杭州招商引資的一大利器。（二）提升商業(yè)地產(chǎn)價值政府的大力提倡，以及可以預(yù)料的后續(xù)優(yōu)惠政策，都將給商業(yè)地產(chǎn)帶來了極大的升值空間。同時，隨著地鐵的陸續(xù)開通，規(guī)劃中的地鐵站周邊的樓宇也進入了升溫階段，對入住地鐵站附近的樓宇和配套商鋪的企業(yè)來說，投資價值不言而喻。今年，在鞏固現(xiàn)有10座億元稅收樓宇的同時，杭州市將再培育11座有望達到億元稅收規(guī)模的樓宇。這其中的增量樓宇，無疑是投資最容易進入的陣地。在今后3到5年內(nèi)，杭州將推出1000萬平方米左右的樓宇，預(yù)計到2010年，市區(qū)新投入使用商務(wù)寫字樓220座，總建筑面積達到1600萬平方米以上，其中高檔甲級寫字樓70座，主要樓宇入駐率達到70%以上，實現(xiàn)年稅收1億元以上的商務(wù)樓宇達到30座。杭州市對發(fā)展樓宇經(jīng)濟還將推出一系列的優(yōu)惠政策。（三）打響樓宇經(jīng)濟品牌總部經(jīng)濟作為高端經(jīng)濟，需要完善的城市功能予以支撐。要有一個完善、及時和法制的商務(wù)環(huán)境，要有高度集聚的產(chǎn)業(yè)集聚、大量高素質(zhì)的人才、豐沛的資本供給以及便捷通暢的信息交流和物品流通網(wǎng)絡(luò)。那么靠什么吸引跨國公司來杭設(shè)立總部？杭州能為跨國公司總部提供怎樣的服務(wù)？我認為，我們要向上海學(xué)習(xí)，但要走差異化道路。因為我們最大的優(yōu)勢還是環(huán)境。許多企業(yè)做大之后通常會移師上海，但是阿里巴巴就沒有走。馬云說，杭州是一座充滿青春創(chuàng)業(yè)激情的城市，環(huán)境讓人覺得舒適、自在。至今，杭州已多次被評為“中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜”之首。上海的金茂大廈、中銀大廈、匯豐大廈……浦東鱗次櫛比的現(xiàn)代化高樓，不僅以頗具創(chuàng)意的設(shè)計、超凡脫俗的造型成為繁華都市的新景好觀；而且以獨特功能和巨大容量，成為浦東“經(jīng)濟艦隊”的一艘艘巨輪。改革開放的歷史經(jīng)驗證明，樓宇經(jīng)濟是上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整的產(chǎn)物，一幢幢商務(wù)樓的崛起，帶給這座城市的不僅僅是漂亮的建筑，更重要的是推動了適合在市中心生存的新興產(chǎn)業(yè)——現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。金融保險、法律會計、廣告中介、信息服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集發(fā)展，為政府帶來了巨大的財政收入，成為中心城區(qū)經(jīng)濟增長的新亮點。樓宇經(jīng)濟還對周邊的商業(yè)零售業(yè)、會展旅游業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、教育醫(yī)療服務(wù)業(yè)等起到了直接的推進作用。樓宇經(jīng)濟具有高知識、高聚集、高增值等特征，集財源經(jīng)濟、人才經(jīng)濟、信息經(jīng)濟和物流經(jīng)濟與一體，體現(xiàn)了現(xiàn)代都市經(jīng)濟發(fā)展的未來趨勢，是適合中心城區(qū)發(fā)展的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。今人欣喜的是，杭州市還將繼續(xù)推進八大六類服務(wù)業(yè)發(fā)展，尤其要大力發(fā)展現(xiàn)代物流、金融、商務(wù)、會展、咨詢等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。以“樓宇經(jīng)濟”、“總部經(jīng)濟”為載體，積極發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)區(qū)，加大投資力度，增強城市現(xiàn)代商業(yè)板塊。發(fā)展總部經(jīng)濟，著力引進市外新增的有規(guī)模的企業(yè)集團，堅持發(fā)展總部經(jīng)濟與發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)相結(jié)合、與招商引資相結(jié)合、與浙商回歸相結(jié)合、與引進上市公司相結(jié)合、與發(fā)展樓宇經(jīng)濟相結(jié)合、與政府引導(dǎo)和市場運作相結(jié)合的原則，注重引進總部帶項目，建立研發(fā)中心，圍繞適合杭州城市發(fā)展的新型經(jīng)濟業(yè)態(tài)，加強空間規(guī)劃調(diào)整，促進同類業(yè)態(tài)相對集聚，形成一批以創(chuàng)意、軟件、金融、外包、電子商務(wù)為主的特色樓宇。在布局上，總部經(jīng)濟更多地向商務(wù)區(qū)、開發(fā)區(qū)集聚。這些舉措，對杭州營造環(huán)境的優(yōu)化的提升將發(fā)揮顯著的推動作用。六、加快杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的對策建議樓宇經(jīng)濟作為一種新的經(jīng)濟形態(tài)所產(chǎn)生的人氣、財氣和釋放出來的巨大能量讓業(yè)界嘆為觀止，促使不少城市在最近陸續(xù)推出發(fā)展樓宇經(jīng)濟規(guī)劃。我們應(yīng)該清醒的看到樓宇經(jīng)濟絕對不是依靠大興土木的建設(shè)就能構(gòu)筑的經(jīng)濟形態(tài)，樓宇經(jīng)濟的形成和發(fā)展需要有一定的經(jīng)濟、文化、背景的沉淀和金融、交通、信息、人才、社會等綜合因素的支撐。樓宇經(jīng)濟有其深刻的城市經(jīng)濟活力與潛力作為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，一個城市的商業(yè)商務(wù)空間的需求總量一定是有限度的，樓宇經(jīng)濟的前期投入和后期投入都非常高，一旦投入在短時間內(nèi)收不回來，就會影響地區(qū)經(jīng)濟健康發(fā)展。因此發(fā)展樓宇經(jīng)濟要立足本地，以國際化、高端化、特色化、集約化為導(dǎo)向，以中心城區(qū)作為城市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的中心區(qū)域，吸引各地發(fā)展比較好的企業(yè)集群化、重點行業(yè)集聚化、資源利用集約化的產(chǎn)業(yè)集聚。目前世界各國都高度重視樓宇經(jīng)濟。我國，尤其是上海近年來樓宇經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展，2010年世博會將在上海舉行，這將給上海的樓宇經(jīng)濟帶來更為蓬勃的發(fā)展。整個長江三角洲區(qū)域經(jīng)濟在世博會的拉動下也將得到長足發(fā)展。杭州發(fā)展樓宇經(jīng)濟有三個重要的優(yōu)勢可利用發(fā)揮：一是杭州地處長三角地理前沿，同上海具有同城效應(yīng)，但是商務(wù)成本比上海低；二是浙江具有全國最強大的民營經(jīng)濟；三是杭州具有人間天堂(山水、文化)的歷史美譽。杭州應(yīng)借鑒上海等地的發(fā)展經(jīng)驗與模式，分階段地推進樓宇經(jīng)濟發(fā)展。要堅持政府主導(dǎo)力、業(yè)主主體力、市場運作力“三力合一”，將樓宇經(jīng)濟發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、與招商引資、與總部經(jīng)濟發(fā)展、與“生活品質(zhì)之城”創(chuàng)建等四個結(jié)合起來，既注重盤活存量，又注重擴大增量，超前規(guī)劃，穩(wěn)步推進。（一）以“四高”實現(xiàn)好中求快當前，無論從國家宏觀調(diào)控形勢，還是從區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展實際看，加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展都必須確立新思路、優(yōu)化新規(guī)劃、完善新政策、強化新機制，正確處理好區(qū)域與區(qū)屬、政府與樓宇業(yè)主、樓宇物業(yè)和入駐企業(yè)等“三個關(guān)系”，努力實現(xiàn)雙贏或多贏目標，好中求快。1、高標準建設(shè)商務(wù)樓。以現(xiàn)有中、低檔次商務(wù)樓為基礎(chǔ)，把握發(fā)展梯次，重點引進國內(nèi)外大型公司、知名企業(yè)的區(qū)域總部或其分部、研發(fā)外包機構(gòu)、銷售中心，重點建設(shè)一批高檔商務(wù)樓，打造區(qū)域商務(wù)樓宇精品。2、高效能盤活商務(wù)樓。從強調(diào)商務(wù)樓宇的集聚和輻射功能出發(fā)，盤活現(xiàn)有樓宇，優(yōu)化入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)，使優(yōu)質(zhì)樓宇引進優(yōu)勢企業(yè)，增強優(yōu)質(zhì)樓宇的利用率，使小企業(yè)能找到適合的樓宇，便于低成本創(chuàng)業(yè)，實現(xiàn)樓宇資源的經(jīng)濟效益最大化。3、高水平管理商務(wù)樓。針對大部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個性化服務(wù)不夠等問題，引導(dǎo)商務(wù)樓宇的管理主體提升物業(yè)品質(zhì)。4、高質(zhì)量培育商務(wù)樓。根據(jù)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對環(huán)境的較高要求，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。（二）進一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境發(fā)展樓宇經(jīng)濟要優(yōu)化