2017年上半年陜西房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理：傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論試題

2017年上半年陜西省房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到—的極限值。A.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)B.最大費(fèi)用C.利潤(rùn)為零D.最大利潤(rùn)2、不是導(dǎo)致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素是_。A.相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平B.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本C.消費(fèi)者的收入水平D.消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期3、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于_。A.土地費(fèi)用B.前期工程費(fèi)C.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)D.管理費(fèi)用4、供給政策是指政府為了實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)而采取的影響的政策。A：總供給B：總需求C：總保障D：總內(nèi)需E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、將作為一種參考，可以使估價(jià)師更加審慎地得出評(píng)估價(jià)值。A：原始價(jià)值B：市場(chǎng)價(jià)值C：賬面價(jià)值D：成交價(jià)格E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、下列說(shuō)法中錯(cuò)誤的是。A：在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，估算未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值不能采用成本法B：在同一個(gè)在建工程估價(jià)項(xiàng)目中不能同時(shí)采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法C：假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法D：在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中采用成本法評(píng)估出的價(jià)值不一定是保守的E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%,則該城市同期存量商品住房的吸納周期是_。0.4月2.5月0.4年2.5年8、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及_。A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B.土地的形狀C.組合完成的功能D.立體空間9、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的（）為基礎(chǔ)計(jì)算的。A.建筑面積B.總出租面積C.可出租面積D.營(yíng)業(yè)面積10、對(duì)市場(chǎng)需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周?chē)h(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與投資估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于一階段。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策11、下圖是一塊三角形ABC的土地.如果臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為116%,臨街深度80英尺的三角形土地價(jià)格修正率為63%,該塊三角形土地ABC的總價(jià)為.A：2046240元B：584640元C：1461600元D：2688000元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、下列房地產(chǎn)活動(dòng)中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的是。A：房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估B：房屋登記C：房屋面積測(cè)算D：房地產(chǎn)居間E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、某建筑物，經(jīng)測(cè)算其重置成本為50萬(wàn)元，地面、門(mén)窗等引起的物質(zhì)磨損為1萬(wàn)元，因無(wú)暖氣、下水、朝向等導(dǎo)致的功能折舊為8萬(wàn)元，由于旁邊新修鐵路引起的經(jīng)濟(jì)折舊為5萬(wàn)元。則該住宅的折舊總額為（）萬(wàn)元。A.9 B.1 C.14 D.614、下列關(guān)于路線(xiàn)價(jià)法的表述中，不正確的是。A：路線(xiàn)價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B：路線(xiàn)價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C：運(yùn)用路線(xiàn)價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D：路線(xiàn)價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、下列引起資產(chǎn)和負(fù)債同時(shí)減少的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是。A：將現(xiàn)金存入銀行B：購(gòu)進(jìn)一批材料，貨款暫欠C：以銀行存款購(gòu)買(mǎi)設(shè)備D：以銀行存款償還銀行借款E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、業(yè)主公約由—制定并修改。A.業(yè)主大會(huì)B.業(yè)主委員會(huì)C.一半以上業(yè)主D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同17、對(duì)本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)份額進(jìn)行調(diào)查，屬于_。A.國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查B.技術(shù)發(fā)展調(diào)查C.市場(chǎng)需求容量調(diào)查D.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查18、房地產(chǎn)總登記后進(jìn)行房屋改建，必須進(jìn)行—登記。A.轉(zhuǎn)移變更B.新建C.遺失D.他項(xiàng)權(quán)利19、會(huì)計(jì)的基本職能不包括_。A.反映職能B.監(jiān)督職能C.管理職能D.控制職能20、職工上年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金按計(jì)息。A：結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率B：結(jié)息日掛牌公告的定期存款利率C：結(jié)息日掛牌公告的3個(gè)月整存整取存款利率D：結(jié)息日掛牌公告的6個(gè)月整存整取存款利率E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、企業(yè)償債能力包括長(zhǎng)期償債能力和短期償債能力。下列四個(gè)衡量指標(biāo)，與其不同的是_。A.利息保障倍數(shù)B.流動(dòng)比率1C.速動(dòng)比率D.流動(dòng)比率222、REITs按其不同，可分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。A：權(quán)益類(lèi)型B：抵押方式C：投資業(yè)務(wù)D：信托性質(zhì)E：借款合同 一 一 一23、某類(lèi)商品房2004?2008年的售價(jià)分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。利用平均增減量法，該類(lèi)商品房2009年的價(jià)格為（）元/m2。7974.008023.00C.8056.25D.8078.0024、出讓地塊的位置、使用性質(zhì)等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依據(jù)提出。（2008年試題）A：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B：土地利用總體規(guī)劃C：修建性詳細(xì)規(guī)劃D：控制性詳細(xì)規(guī)劃E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.87B.124C.130D.134二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、關(guān)于訴訟時(shí)效的說(shuō)法，正確的有。A：訴訟時(shí)效消滅的是一種請(qǐng)求權(quán)B：超過(guò)訴訟時(shí)效期間，當(dāng)事人自愿履行的，也要受訴訟時(shí)效的限制C：身體受到傷害要求賠償?shù)脑V訟時(shí)效期間為1年D：因環(huán)境污染損害賠償提起訴訟的時(shí)效期間為2年E：訴訟時(shí)效的中止，以前經(jīng)過(guò)的時(shí)效期間不再計(jì)算2、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.比較風(fēng)險(xiǎn)B.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)3、在商品房交易中，常見(jiàn)的最低價(jià)格有_。A.商品房銷(xiāo)售中的起價(jià)B.拍賣(mài)活動(dòng)中的保留價(jià)C.拍賣(mài)中減價(jià)拍賣(mài)方式由拍賣(mài)師首先喊出的起拍價(jià)D.招標(biāo)活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)E.采用收益法確定的參考價(jià)格4、針對(duì)某個(gè)估價(jià)對(duì)象，下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法中，正確的有（）。A.理論上適用的估價(jià)方法，都必須選用B.在適用的估價(jià)方法中，選用兩種即可C.理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的，可以不用D.必須選用兩種以上的估價(jià)方法，不能只選用一種估價(jià)方法E.僅有一種估價(jià)方法適用的，可只選用一種估價(jià)方法5、股票和債券的相同之處表現(xiàn)在。（2004年試題）A：都是融資工具B：都是流通證券C：持有者享有相同權(quán)利D：都具有償還性E：都可以為投資者帶來(lái)收益6、某居住區(qū)住宅用地面積17.8公頃，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟13層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為（）層。7.911.912.119.07、根據(jù)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分，求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法有。A：?jiǎn)挝槐容^法B：市場(chǎng)提取法C：分解法D：工料測(cè)量法E：分部分項(xiàng)法8、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格9、—是集合同類(lèi)危險(xiǎn)聚資建立基金，對(duì)各類(lèi)特定危險(xiǎn)的后果提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊环N財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。A.保證B.擔(dān)保C.保險(xiǎn)D.賠償10、對(duì)市場(chǎng)需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周?chē)h(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與投資估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)測(cè)可行性研究，屬于一階段。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策11、某幢大廈的總建筑面積為10000m2,房地總價(jià)值為5800萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為3000萬(wàn)元。某人購(gòu)買(mǎi)了其中250m2,該部分的房地價(jià)值為130萬(wàn)元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為_(kāi)。2.0%2.24%2.5%4.33%12、關(guān)于商用房地產(chǎn)抵押貸款，下列說(shuō)法不正確的是。A：貸款價(jià)值比率（抵借比）通常不超過(guò)50%B：貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年C：貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款D：僅對(duì)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放E：借款合同13、下列自然人中，具有完全民事行為能力的人有。A：15周歲，靠版稅獨(dú)立生活的“90后”作家B：17周歲，隔月將打工節(jié)余寄回老家的農(nóng)民工C：18周歲，頸椎以下全癱瘓，手腳均無(wú)知覺(jué)的殘疾人D：19周歲的間歇性精神病人E：21周歲，在家靠父母遺產(chǎn)生活的待業(yè)青年14、下列各種價(jià)格中肯定是事實(shí)的有_。A.不能作為可比實(shí)例的交易實(shí)例價(jià)格B.可比實(shí)例價(jià)格C.非公平市價(jià)D.評(píng)估價(jià)格15、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有。A：建筑平面布置B：朝向、樓層C：環(huán)境景觀D：土地開(kāi)發(fā)程度E：房屋完損等級(jí)16、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以—為單元建檔。A.街道B.房號(hào)C.幢D.丘17、某銀行存款的計(jì)息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為2.25%,為吸引5年期的儲(chǔ)戶(hù)，則其5年期的年利率應(yīng)大于_。2.50%3.5%2.38%3.25%18、下列情況，國(guó)家可無(wú)償收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)。A：土地使用者因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的B：國(guó)家為了公共利益的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)C：各級(jí)司法部門(mén)沒(méi)收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)口：不按批準(zhǔn)用途使用土地E：未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)一年未使用土地19、（）是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地區(qū)，開(kāi)設(shè)專(zhuān)賣(mài)店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開(kāi)設(shè)專(zhuān)賣(mài)店就不是最高最佳使用。A.權(quán)益原理B.收益遞增遞減原理C.均衡原理D.適合原理20、2002年3月某人以4.5萬(wàn)元的預(yù)付款訂購(gòu)了一套售價(jià)為30萬(wàn)元的期房,2003年3月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到33.6萬(wàn)元，則其預(yù)付款的收益率為_(kāi)。12%13.4%80%125%21、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的是（）。土地購(gòu)置貸款土地儲(chǔ)備貸款土地開(kāi)發(fā)貸款D.建設(shè)貸款22、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是一年。3740606323、下列估價(jià)公式中，錯(cuò)誤的是_。A.土地價(jià)格二房地價(jià)格-建筑物價(jià)格B.房地產(chǎn)價(jià)格二帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債權(quán)-債務(wù)C.建筑物折舊