鄭州東區(qū)寫字樓市場調(diào)研報告

1鄭州東區(qū)寫字樓調(diào)研報告鄭州東道房地產(chǎn)營銷策劃有限公司市場研究與策劃部匯報日期：2013年1月第一頁，共三十五頁。2目錄Part1鄭州寫字樓發(fā)展軌跡Part2鄭州寫字樓市場現(xiàn)狀Part3鄭東新區(qū)寫字樓市場掃描Part4鄭州寫字樓市場總結(jié)及預(yù)測

第二頁，共三十五頁。3目錄Part1鄭州寫字樓發(fā)展軌跡

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第三頁，共三十五頁。4第一個階段：主要以經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路、紫金山周邊以及西郊市政府周邊為主要發(fā)展區(qū)域鄭州寫字樓發(fā)展初期以經(jīng)三路財富大道農(nóng)業(yè)路為主，紫金山金水路，中原路鄭州市政府周邊區(qū)域等老城區(qū)優(yōu)勢地段零星分布為主。第四頁，共三十五頁。5第二個階段：主要以CBD、金水路未來路至金水立交橋沿線及周邊為主要發(fā)展區(qū)域伴隨著鄭東新區(qū)的發(fā)展，CBD板塊迅速崛起并引領(lǐng)鄭州寫字樓發(fā)展多年，金水路未來路以東商務(wù)辦公進一步發(fā)展，出現(xiàn)了升龍大廈，楷林等中高端寫字樓，同時老城區(qū)其他優(yōu)勢地段進步一零星發(fā)展。第五頁，共三十五頁。6第三個階段：主要以新省政府周邊、高鐵客運站心怡路周邊為主要發(fā)展區(qū)域現(xiàn)階段鄭州市商務(wù)辦公物業(yè)主要是以新省政府周邊的政務(wù)區(qū)以及鄭州高鐵客運站、心怡路周邊地區(qū)所形成的商務(wù)辦公聚集區(qū)為主要發(fā)展區(qū)域。第六頁，共三十五頁。7目錄

Part1鄭州寫字樓發(fā)展軌跡Part2鄭州寫字樓市場現(xiàn)狀Part3鄭東新區(qū)寫字樓市場掃描Part4鄭州寫字樓市場總結(jié)及預(yù)測

第七頁，共三十五頁。8庫存加大，潛在供應(yīng)量激增，競爭加劇。2012年第4季度鄭州市房地產(chǎn)市場運行情況——截至12月底，市區(qū)商品房累計可售面積1304.49萬平米,較9月底增長68.79%；其中，商品住宅累計可售面積651.72萬平米,較9月底增長79.73%；與此相對應(yīng)的，12月底，非住宅累計可售面積達到652.77萬平米，較9月底增長59.91%，創(chuàng)下歷史最高值，占到商品房累計可售面積的50.04%，庫存再次超過商品住房。第八頁，共三十五頁。9鄭州寫字樓市場供需失衡，新增供應(yīng)持續(xù)放量。項目名稱總建面（萬㎡）區(qū)域規(guī)模辦公現(xiàn)有供應(yīng)辦公未來供應(yīng)鄭州綠地中心68鄭東新區(qū)2棟寫字樓約60萬——美盛中心17.2鄭東新區(qū)1棟寫字樓+1棟酒店8——升龍廣場54鄭東新區(qū)8棟寫字樓+商業(yè)+1棟酒店37——建業(yè)五棟大樓16管城區(qū)5棟寫字樓13——東方鼎盛中心6.4鄭東新區(qū)1棟寫字樓6.1——文化產(chǎn)業(yè)大廈（匯藝）15.5鄭東新區(qū)2棟寫字樓+商業(yè)7——正巖鉑茲中心6鄭東新區(qū)1棟寫字樓——5亞新廣場11鄭東新區(qū)1棟寫字樓——6.8楷林IFC23.4鄭東新區(qū)4棟寫字樓+底商22——建正東方中心27.7鄭東新區(qū)4棟寫字樓+商業(yè)22.4——豫航中心7.2鄭東新區(qū)2棟寫字樓+底商6.8——第九頁，共三十五頁。10鄭州寫字樓市場供需失衡，新增供應(yīng)持續(xù)放量。項目名稱總建面（萬㎡）區(qū)域規(guī)模辦公現(xiàn)有供應(yīng)辦公未來供應(yīng)升龍環(huán)球廣場16.8管城區(qū)3棟寫字樓+商業(yè)15——凱利大廈16.1鄭東新區(qū)2棟寫字樓——11易元國際13.4鄭東新區(qū)2棟寫字樓+1棟酒店12.6——上上國際中心10.6鄭東新區(qū)1棟寫字樓——9.6中晟國際12.5鄭東新區(qū)1棟公寓+1棟酒店+1棟寫字樓——6鄭東商業(yè)中心60鄭東新區(qū)三期開發(fā)12.7約30正商和諧大廈7.8鄭東新區(qū)1棟寫字樓——5.9蘭德中心9.6金水區(qū)1棟寫字樓——7.2硅谷廣場15金水區(qū)商業(yè)5.5萬方，辦公6萬方6——華潤大廈7二七區(qū)1棟寫字樓——6.6合計228.688據(jù)不完全統(tǒng)計，鄭州寫字樓已知供應(yīng)總量在250-300萬平米，其中絕大部分集中在鄭東。第十頁，共三十五頁。11目錄

Part1鄭州寫字樓發(fā)展軌跡

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第十一頁，共三十五頁。12鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景概念規(guī)劃范圍150平方公里（其中起步區(qū)33平方公里），西起原107國道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機場快速路。目前共分三大商務(wù)功能區(qū)：CBD中央商務(wù)區(qū)CGD中央政務(wù)區(qū)綜合交通樞紐片區(qū)周邊其他商務(wù)區(qū)CBD中央商務(wù)區(qū)鄭東新區(qū)寫字樓分布格局CGD中央政務(wù)區(qū)綜合交通樞紐區(qū)目前東區(qū)寫字樓主要分布在CBD、金水東路中央政務(wù)區(qū)以及綜合交通樞紐區(qū)，其中CBD的開發(fā)已近尾聲，中央政務(wù)區(qū)、綜合交通樞紐區(qū)及周邊其他商務(wù)區(qū)將是未來2-3年寫字樓物業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域。周邊其他商務(wù)區(qū)第十二頁，共三十五頁。13聚集效應(yīng)明顯，局部競爭更加激烈。自CBD成功開發(fā)以來，鄭州市的商務(wù)辦公物業(yè)進入了革新時代，目前鄭東新區(qū)的商務(wù)重心已經(jīng)發(fā)生了偏移。進入2011年，鄭東新區(qū)寫字樓物業(yè)成交主要以金水路政務(wù)區(qū)及交通樞紐片區(qū)為主。目前高鐵站、心怡路組成的綜合交通樞紐區(qū)成為鄭東新區(qū)商務(wù)辦公的聚集區(qū)。第十三頁，共三十五頁。14項目縱覽編號項目名稱項目位置建筑面積（萬㎡）入市時間1建正東方中心東風(fēng)路與商都路交匯處東800米路北27.89銷售中2上上國際中心心怡路與福祿路交匯處10.6前期咨詢2013年入市3匯藝中心東風(fēng)東路商鼎路交匯處15.5銷售中4永和宇宙星廣場商鼎路南、心怡路東、和諧路西8.4前期咨詢2013年入市5廣地和順中心商鼎路與農(nóng)業(yè)東路向東300米6銷售中6升龍廣場東風(fēng)東路商鼎路交叉路口54銷售中7綠地之窗東風(fēng)東路與七里河南路交匯處48銷售中8綠地中心東風(fēng)東路與康平路交匯處45銷售中9亞新廣場心怡路與商鼎路交叉口南100米11.19銷售中10正巖鉑茲中心商都路與心怡路交匯處路南6.05銷售中11中晟新天地商都路北、心怡路東12.5銷售中12易元國際商都路北、心怡路東12.6前期咨詢2013年入市13凱利大廈站南路、站西二路14.8銷售中合計263.17萬㎡鄭東新區(qū)高鐵站片區(qū)項目一覽表第十四頁，共三十五頁。15項目名稱建正東方中心項目位置東風(fēng)路與商都路交匯處東開發(fā)商河南建正房地產(chǎn)有限公司項目規(guī)模27.89萬㎡容積率6.99高度、層數(shù)、層高99.9米、25層、3.9米面積分割117-380㎡，整層2000㎡外立面鋁板+玻璃內(nèi)部裝修精裝修大堂1200㎡、9米挑高電梯/電梯建面比40/1:4500空調(diào)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位/車位配比1700/112:1商業(yè)配套3萬㎡商業(yè)配套物業(yè)管理世邦魏理仕代理/推廣恒輝成交價格12596元/㎡銷售情況10套工程進度已出地面正在施工第十五頁，共三十五頁。16項目名稱上上國際項目位置心怡路與福祿路交匯處開發(fā)商河南上上置業(yè)有限公司項目規(guī)模10.6萬㎡容積率6.97高度、層數(shù)、層高120米、24層、4米面積分割100-1000外立面玻璃幕墻內(nèi)部裝修公共部分精裝修大堂3000㎡電梯/電梯建面比16/1：3300空調(diào)中央空調(diào)車位/車位配比1000多/114：1物業(yè)管理未定代理/推廣同致行價格待定銷售情況前期咨詢中工程進度已出地面10層第十六頁，共三十五頁。17項目名稱匯藝中心（文化產(chǎn)業(yè)大廈）項目位置東風(fēng)東路商鼎路交匯處開發(fā)商河南匯藝置業(yè)有限公司項目規(guī)模15.5萬㎡容積率7.0高度、層數(shù)、層高100米、25層、3.8米面積分割150-250㎡，整層1800㎡外立面石材+玻璃內(nèi)部裝修公共部分精裝修大堂1000㎡，挑高10米電梯20部/1:6000空調(diào)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位/車位配比1000/120:1商業(yè)配套裙樓為商業(yè)配套、高端酒店物業(yè)管理世邦魏理仕代理/推廣睿意德成交價格15500元/㎡開盤時間2012年10月27日銷售情況10月27日開盤推出20套，銷售20套工程進度預(yù)計年底封頂?shù)谑唔?，共三十五頁?8項目名稱廣地和順中心項目位置商鼎路與農(nóng)業(yè)東路向東開發(fā)商河南廣地置業(yè)有限公司項目規(guī)模6萬㎡容積率4.0高度、層數(shù)、層高80米、21層、3.4米面積分割850㎡（整層）外立面石材+玻璃內(nèi)部裝修公共部分裝修大堂200㎡挑高8.7米電梯/電梯建面比8/1:4037空調(diào)中央空調(diào)車位/車位配比487/65:1商業(yè)配套2000㎡商業(yè)餐飲物業(yè)管理河南邦友邦物業(yè)管理有限公司代理/推廣智友價格18000元/㎡銷售情況全款94折，貸款96折工程進度正處在竣工驗收階段第十八頁，共三十五頁。19項目名稱升龍廣場項目位置東風(fēng)東路與商鼎路交叉口

開發(fā)商連捷置業(yè)有限公司項目規(guī)模54萬㎡容積率7.55高度、層數(shù)、層高45-150米、22層、4.2米面積分割100-1100外立面玻璃內(nèi)部裝修公共部分精裝修大堂挑高9.1米電梯/電梯建面比B座5部/1:4400空調(diào)中央空調(diào)車位共3400個/176:1商業(yè)配套5星級酒店、影院、高端商業(yè)物業(yè)管理河南升龍物業(yè)管理有限公司代理/推廣同致行近期開盤時間10月27日銷售情況本次推出95套，成交50套工程進度主體建設(shè)成交均價14500元/平方米第十九頁，共三十五頁。20項目名稱綠地之窗項目位置東風(fēng)東路與七里河南路交匯處開發(fā)商河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司項目規(guī)模48萬㎡容積率7.55高度、層數(shù)、層高100-150米、24-36層、3.9米面積分割91—260㎡外立面玻璃內(nèi)部裝修精裝修、OA網(wǎng)絡(luò)地板大堂300-800㎡大堂，層高10m電梯/電梯建面比三期5部/1:4000空調(diào)三星，分戶式中央空調(diào)車位/車位配比3000多/160:1商業(yè)配套星級酒店、大型主題商業(yè)物業(yè)管理上海圣維仕代理/推廣開發(fā)商直接銷售工程進度主體在建銷售均價網(wǎng)簽均價：23192元/平方米第二十頁，共三十五頁。21項目名稱綠地中心項目位置東風(fēng)南路與創(chuàng)業(yè)路交匯處開發(fā)商河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司項目規(guī)模45萬㎡容積率7高度、層數(shù)、層高285米面積分割——外立面玻璃幕墻大堂16米挑高、大堂地板采暖系統(tǒng)內(nèi)部裝修公共部分精裝修電梯——空調(diào)中央全熱回收空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位——商業(yè)配套商業(yè)MALL、空中商業(yè)、影院物業(yè)管理——代理/推廣開發(fā)商直接銷售開盤日期2012年11月10日價格區(qū)間12000至15000元/㎡銷售情況本次推出619套成交約500套工程進度已動工第二十一頁，共三十五頁。22項目名稱亞新廣場項目位置心怡路與商鼎爐交叉口南100米開發(fā)商鄭州亞新鄭東置業(yè)有限公司項目規(guī)模11.19萬㎡容積率6.98高度、層數(shù)、層高107米、24層、4.0米面積分割100-1800㎡、整層1800㎡外立面玻璃幕墻大堂1500㎡、13.8米挑高內(nèi)部裝修精裝修、OA網(wǎng)絡(luò)地板電梯/電梯建面比26空調(diào)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位/車位配比700商業(yè)配套1至5層1.6萬㎡為商業(yè)物業(yè)管理第一太平戴維斯代理/推廣精工價格預(yù)計12500元/㎡銷售情況活動（胡潤中原富豪榜）工程進度已經(jīng)開工第二十二頁，共三十五頁。23項目名稱正巖鉑茲中心項目位置站南路西、福祿路北開發(fā)商鄭州市正巖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)模6.05萬㎡容積率7.0高度、層數(shù)、層高99米、26層、3.6米面積分割85-1695㎡、整層1695㎡外立面玻璃幕墻大堂900㎡、9.8米挑高內(nèi)部裝修公共部分精裝修電梯10部上海三菱/4000:1空調(diào)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位370/100:1商業(yè)配套1至3層為7000㎡商業(yè)物業(yè)管理世邦魏理仕代理/推廣精工認(rèn)籌日期11月3日價格預(yù)計12000元/㎡認(rèn)籌情況當(dāng)天認(rèn)籌5組客戶工程進度已經(jīng)封頂?shù)诙?，共三十五頁?4項目名稱中晟新天地國際廣場項目位置商都路北、心怡路東開發(fā)商金偉置業(yè)項目規(guī)模12.5萬㎡容積率7.0高度、層數(shù)、層高——面積分割40-1400㎡、整層1400㎡外立面——大堂——電梯——空調(diào)——車位——商業(yè)配套酒店公寓、商業(yè)物業(yè)管理香港卡萊頓酒店管理有限公司代理/推廣開發(fā)商自己銷售情況預(yù)計2013年入市工程進度主體工程第二十四頁，共三十五頁。25項目名稱易元國際項目位置商都路北、心怡路東開發(fā)商河南易元置業(yè)有限公司項目規(guī)模12.6萬㎡容積率6.99高度、層數(shù)、層高99.9米、27層面積分割整層2408㎡外立面玻璃幕墻、外掛石材大堂9.86米挑高電梯24部空調(diào)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位878個商業(yè)配套五星級酒店、高端商業(yè)物業(yè)管理戴德梁行代理/推廣戴德梁行預(yù)計價格區(qū)間低層13000-14000元/平方米高層16000-17000元/平方米認(rèn)籌日期2012年11月24日認(rèn)籌情況30組工程進度已經(jīng)封頂?shù)诙屙?，共三十五頁?6項目名稱凱利大廈項目位置站南路、站西二路開發(fā)商鄭州鐵科賽得置業(yè)有限公司項目規(guī)模14.8萬㎡容積率6.99高度、層數(shù)、層高120米面積分割150-2000外立面純玻璃幕墻立面大堂挑高4層，20米電梯/電梯建面比20/1:5522空調(diào)中央空調(diào)車位/車位配比1200/93:1物業(yè)管理第一太平戴維斯代理/推廣深圳市泰辰置業(yè)顧問有限公司銷售情況前期咨詢預(yù)約中工程進度臨時售樓部開放第二十六頁，共三十五頁。27目錄

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第二十七頁，共三十五頁。28市場總結(jié)1.供應(yīng)量大據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年鄭州寫字樓新增供應(yīng)量將達到創(chuàng)紀(jì)錄的225.7萬平方米，是2011年供應(yīng)量的兩倍多，是2010年的近三倍，由此帶動整個鄭州商務(wù)辦公用房供大于求，存量進一步加大。鄭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：12月份，鄭州市區(qū)非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積157.31萬平方米，同比上漲313.32%全年可售非住宅面積累計為：652.77萬平方米。第二十八頁，共三十五頁。29市場總結(jié)2.同質(zhì)化嚴(yán)重·物業(yè)形態(tài)“近似”商務(wù)辦公物業(yè)基本都選擇了“寫字樓+商業(yè)配套+……（高檔酒店、高級公寓、高端會所）”形式的“商務(wù)綜合體”業(yè)態(tài)。·產(chǎn)品及配套服務(wù)“雷同”絕大多數(shù)項目產(chǎn)品都為高端5A的智能化寫字樓；外立面形象多為LOW-E玻璃幕墻；內(nèi)部商務(wù)配套多元化；物業(yè)服務(wù)均選擇了國際一線品牌的物業(yè)管理服務(wù)公司。·營銷服務(wù)“相仿”面對激烈的市場競爭開發(fā)公司在營銷推廣上加重砝碼，聘請專業(yè)化的營銷代理公司開拓終端市場。

第二十九頁，共三十五頁。30市場總結(jié)3.區(qū)域集中高鐵站周邊商務(wù)辦公項目分布圖

目前高鐵站、心怡路所在的綜合交通樞紐區(qū)成為鄭東新區(qū)也是鄭州商務(wù)辦公的聚集區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計，該區(qū)域在建、在售以及待開發(fā)的項目接近20個，從空間分布上進一步加劇了該區(qū)域的市場競爭第三十頁，共三十五頁。31庫存高企、潛在供應(yīng)仍持續(xù)激增，將不斷挫傷開發(fā)企業(yè)及購房客戶對寫字樓市場的信心。據(jù)不完全統(tǒng)計，鄭州寫字樓已知供應(yīng)總量在300萬平米左右，其中絕大部分集中在鄭東。若按2012年前12個月非住宅