住宅工程分戶驗收資料

附錄B住宅工程質量分戶驗收資料B.1概述B.1.1分戶驗收的意義隨著住房商品化的發(fā)展，百姓漸漸由過去居住公房變?yōu)樽约夯ㄥX購房，因此工程質量干脆關系到百姓利益?，F在百姓維權意識提高，質量投訴較多，甚至群訴群訪事務時有發(fā)生。平常不常被人們留意到的質量問題，在社會監(jiān)督下顯現出來了，并且百姓反映劇烈。為了有效抑制質量問題的出現，北京市朝陽區(qū)建委領先推行住宅工程一戶一驗制度，取得了明顯效果，并逐步向全國推廣。河南省建設廳于2006年5月24日下發(fā)了《河南省建設廳關于印發(fā)〈河南省實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導看法〉的通知》，確定在河南省范圍內實行住宅工程質量分戶驗收，要求建設單位總負責，參與并組織施工、監(jiān)理、物業(yè)單位開展分戶驗收工作，并規(guī)定完成分戶驗收是竣工驗收的前提條件。住宅工程質量分戶驗收制度的提出是把社會的監(jiān)督評價作為源頭，通過抓質量驗收環(huán)節(jié)的分戶驗收工作，一是督促建設單位，明確在竣工前組織并參與分戶驗收的責任；二是督促施工企業(yè)抓技術、質量管理，抓操作人員的素養(yǎng)，嚴格按施工工藝標準施工，嚴格三檢制，探討制定提高質量措施并有效實施；三是督促監(jiān)理企業(yè)按施工驗收規(guī)范、規(guī)程，嚴格驗收，不走過場。最終達到抓驗收，促施工，提高住宅工程質量水平，削減質量問題的目的。B.1.2分戶驗收定義及與竣工驗收和批驗收的異同點一、分戶驗收定義住宅工程質量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），依據國家和省工程質量標準、規(guī)范，對每一戶及單位工程每套住宅和規(guī)定的公共部位進行驗收，并在分戶驗收合格后出具工程質量竣工驗收記錄。二、分戶驗收與竣工驗收的不同點分戶驗收是以每戶住宅作為一個子單位工程，組織特地驗收。當該套住宅或規(guī)定的公共部分所包含的分戶檢驗批項目及內容符合分戶驗收合格標準時，該套住宅或規(guī)定的公共部分驗收合格。而竣工驗收是對單位工程，依據規(guī)定的驗收條件、程序進行的驗收。三、分戶檢驗批驗收與分項工程檢驗批驗收（簡稱批驗收）不同點（一）檢驗批劃分的不同。分項工程檢驗批一般按樓層、施工段、或50個房間等規(guī)定條件劃分為一個檢驗批，所劃分范圍相對較大，抽查數量相對整個工程較少。而分戶驗收檢驗批是以每戶住宅或公共部分規(guī)定的檢查范圍劃分一個檢驗批，所劃分范圍相對較小，抽查數量相對整個工程較多。（二）檢查內容的不同。批驗收主要對檢驗批的主控項目和一般項目全面檢查，驗收內容相對較多。而分戶驗收是在批驗收的基礎上，僅對涉及觀感、運用功能和實測實量等內容進行檢查，驗收內容相對較少。分戶驗收是檢驗批驗收的補充，不能代替檢驗批驗收。（三）實測數量不同。分戶檢驗批實測內容依據《住宅工程質量分戶驗收方案》（簡稱驗收方案）確定檢查部位、檢查數量。檢驗批驗收未對實測內容的具體檢查部位、檢查數量作具體規(guī)定。（四）參與驗收的人員不同。分戶驗收參與人員，比批驗收參與人員增加了建設單位人員或物業(yè)單位人員。分戶驗收是由建設單位組織，而檢驗批驗收是由監(jiān)理工程師組織。（五）運用檢查記錄表格不同。分戶驗收記錄表增加了建設單位和質量缺陷及整改結果一欄。并且對表頭和表尾，作了相應改動。四、分戶驗收與檢驗批驗收相同點分戶驗收與檢驗批驗收共同依據國家施工質量驗收規(guī)范，共同依據相同的施工圖、設計說明及其他設計文件，依照相同的檢驗批合格判定標準。B.1.3分戶驗收組織一、建設單位責任建設單位是分戶驗收工作的第一責任人。分戶驗收工作是否仔細開展，不走過場，主要取決于建設單位的組織和要求。具體工作包括：（一）組織施工單位編制分戶驗收方案。宜在結構工程施工之前，組織施工單位編制分戶驗收方案，并由監(jiān)理單位、建設單位驗收。（二）組織施工、監(jiān)理單位探討確定分戶驗收檢驗批項目及內容，組織、協調分戶驗收工作。（三）組織施工、監(jiān)理、物業(yè)單位有關人員共同參與分戶檢查驗收，并剛好確認，簽字蓋章。（四）住宅工程交付運用時，《住宅工程質量分戶驗收表》應當作為《住宅質量保證書》的附件一并交給業(yè)主?！蹲≌|量保證書》應當在住宅單元入口進行公示，公示期不少于6個月。公示內容：1.保修范圍和保修期限。2.施工單位工程質量保修負責人姓名、電話以及辦公地點。3.物業(yè)公司名稱、電話。4.工程質量保修程序和處理時限。5.建設單位工程質量保修監(jiān)督電話。二、施工單位責任（一）編制分戶驗收方案，主要內容有：1.各方職責：參照相關規(guī)定，由建設單位組織施工、監(jiān)理單位探討確定，明確各方在分戶驗收工作中的職責。2.成立工程項目分戶驗收領導小組，組織各專業(yè)分戶驗收小組確定驗收人員，制定驗收小組責任制度以及領導小組檢查督促制度。3.依據分戶驗收確定檢驗批項目和內容的原則，確定該工程項目每戶住宅和公共部位的分戶驗收檢驗批項目，以及檢查內容和數量。4.依據分戶驗收檢驗批項目分別繪制抽查點分布圖，該圖主要標注抽查的房間以及抽查的部位和抽查的項目，假如不同分戶驗收檢驗批項目能夠在一張分布圖上表示時宜盡量合并。5.依據工程設計圖紙和戶型特點，編制含有各種戶型、不同設計做法、主要尺寸等反應分戶驗收時須要的相關信息的戶型設計做法表。（二）配備足夠的質量檢查人員和檢查測量工具。質檢人員要具備相應資格，熟識和駕馭分戶驗收內容及方法。依據分戶驗收在工程裝修、竣工階段工作量大的特點，支配和調整質檢人員及測量工具。（三）按分戶驗收方案中確定的分戶和公共部位檢驗批項目和內容，參照戶型做法表和抽查點分布圖，會同建設、監(jiān)理單位有關人員對分戶驗收項目檢查，并剛好記錄，簽字蓋章。（四）分包單位專業(yè)技術負責人也應會同總包單位有關人員，參與分包項目的質量檢查評定，并完善簽字手續(xù)。（五）住宅工程竣工驗收前，施工單位要制作工程標牌，并鑲嵌在建筑外墻顯著部位。工程標牌應包括以下內容：1.工程名稱、竣工日期。2.建設、設計、監(jiān)理、施工單位全稱。3.建設、設計、監(jiān)理、施工單位負責人姓名。三、監(jiān)理單位責任（一）驗收施工單位編制的分戶驗收方案。（二）參與確定分戶驗收方案中的每戶住宅和公共部分的分戶檢驗批項目、以及檢查內容和數量。（三）配備肯定數量的具有相應資格的監(jiān)理人員和檢查驗收工具。（四）按分戶驗收方案中確定的每戶住宅和公共部位檢驗批項目和內容，參照戶型做法表和抽查點分布圖，驗收施工單位分戶驗收檢查評定結果，并記錄問題，對不合格項下發(fā)不合格項處置記錄，簽署驗收看法并簽名。B.1.4分戶驗收的條件一、工程已完成設計文件和施工合同約定的工作內容。二、所含（子）分部工程的質量驗收合格。三、工程質量限制資料完整。四、有關平安和功能的檢測資料完整。在施工過程中進行的分戶驗收項目不受以上條件約束。B.1.5分戶驗收評價一、分戶驗收合格的評價分戶驗收項目應符合本《指南》的規(guī)定，每一檢查單元計量檢驗的項目中有80%及以上檢查點在允許偏差范圍內，且最大偏差不得超過允許偏差的1.5倍即為合格。二、分戶驗收不合格的處理（一）由建設單位組織施工和監(jiān)理單位進行返工或制定處理方案進行處理，然后對返工或處理部位重新組織分戶驗收，直至分戶驗收全部合格。（二）當返工或處理確有困難，在滿意平安運用要求的狀況下，為了避開社會財寶的更大損失，可按技術處理方案和協商文件通過分戶驗收，建設單位應在《住宅工程質量分戶驗收表》中明確告之用戶，并主動與用戶協商處理。B.1.6房號的一般規(guī)定一、單元編號面對該工程樓梯洞口方向，從左至右，依次為1、2、3……二、樓層號以單位工程±0.000m為一層，向上依次計算，例如一層為01，依次類推。三、戶號以從樓梯步行至該樓層轉向平臺（或門廳）站立的方向為準，從左至右，按順時針方向計算，依次為1、2、3……四、房間編號以從入戶門進入第一個房間為準，從其左手第一個房間計起，按順時針方向旋轉，依次為01、02、03……五、實例例如：該工程東西走向，共四個單元，一梯兩戶，樓梯間從該工程的北側進入。其從東數其次個單元三層東戶的房號為2031。六、如施工過程中編制的房號與竣工后物業(yè)部門編制的房號不一樣時，應向用戶供應房號對應表，以便查詢。B.1.7分戶驗收測點的保留凡可標識的分戶驗收測點位置應用不易褪識的標記加以標識并保留。B．1.8分戶驗收表格分戶驗收資料用表宜采納附表D的規(guī)定；附表D未規(guī)定的，可自行確定。B.2分戶驗收項目B.2.1樓地面、墻面和頂棚一、現澆樓板裂縫（一）質量要求：現澆樓板不應有可見的裂縫。（二）檢驗方法：現澆樓板裂縫檢查應在主體結構施工過程中進行目測檢查。板面裂縫檢查目測高度宜距地1.5m左右，俯視檢查；板底裂縫檢查應站立室內地面仰視目測檢查。（三）檢查數量：自然間全數檢查。二、樓地面面層（一）質量要求1.整風光 層地面面層及各構造層之間應結合堅固，無空鼓（空鼓面積不大于400cm2，且每自然間不多于2處者可不計）；面層表面不應有裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的，表面坡度應符合設計要求，不得有倒泛水和積水。2.板塊面層面層在結合層上鋪設時，應結合（粘接）堅固，無空鼓或松動；板塊無裂紋、掉角、缺楞等缺陷，鑲嵌正確，接縫勻稱、順直，色澤勻稱一樣，圖案清晰，面層表面的平整度和坡度符合要求。3.竹、木面層面層鋪設應堅固；板的拼縫平直度、寬度及與踢腳線的接縫、相鄰板高差符合要求，接頭構造正確，板面無翹曲，顏色勻稱，圖案清晰，面層平整度符合要求。（二）檢驗方法：空鼓用小錘錘擊檢查；坡度潑水檢查，表面平整度、縫格平直度、接縫凹凸差和寬度目測視察檢查，必要時輔以相應的檢查工具進行檢查；其他面層外觀質量目測視察并結合手摸、腳踩等方式檢查。（三）檢查數量：自然間和陽臺全數檢查，公共部分走道和樓梯間按層檢查；其中地面空鼓檢查數量每間房間及陽臺、公共部分走道和樓梯間應各不少于5處，其中一處應布置在房間或陽臺、公共部分走道和樓梯間中部，即4角部加1中心處，每處面積約1m2范圍。初裝飾工程衛(wèi)生間不檢查空鼓。三、墻面（一）質量要求1.抹灰抹灰層與基層之間及各抹灰層之間必需粘接堅固，抹灰層應無空鼓（空鼓面積不大于200cm2者可不計）；抹灰面層應無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒四周的抹灰表面應整齊、光滑；管道后面的抹灰表面應平整。2.飾面板（磚）飾面板安裝和飾面磚粘貼必需堅固；滿粘法施工的飾面磚墻面應無空鼓、裂縫；接縫、嵌縫應平直光滑、密實，寬度、深度符合要求，表面應平整、干凈、色澤一樣，無裂痕和缺損；石材表面應無泛堿等污染。3.涂飾顏色、圖案應符合設計要求；涂飾勻稱、粘結堅固，不得漏涂、透底、起皮、掉粉和反銹；涂層與其他裝修材料和設備連接處應吻合，無交叉污染，界面應清晰。（二）檢驗方法：空鼓用小錘錘擊檢查；其他面層外觀質量目測并結合手摸、尺量檢查。（三）檢查數量：自然間和陽臺全數檢查，公共部分走道和樓梯間按層檢查；其中抹灰空鼓沿墻面長、寬兩個方向每個墻面各測不少于3處，即墻面兩端加中間部位，每處面積約1m2范圍；當單片墻長度超過3m時，每增加1m應增加1處，勻稱布點。初裝飾工程有防水層的部位不檢查空鼓。四、頂棚（一）質量要求：抹灰層與基層之間必需粘結堅固，無脫層、空鼓；抹灰層面層應無爆灰和裂縫；采納免抹灰工藝的頂棚不應有可見的裂縫；裝修裝飾圖案應符合設計要求，縫格順直，色澤勻稱、無污染或明顯色差。（二）檢驗方法：抹灰空鼓用小錘錘擊檢查；其他面層外觀質量站立室內地面仰視目測檢查，必要時結合尺量拉線檢查。（三）檢查數量：自然間和陽臺全數檢查，公共部分走道和樓梯間按層檢查；其中抹灰空鼓檢查數量每間房間及陽臺、公共部分走道和樓梯間應各不少于5處，其中一處應布置在房間或陽臺、公共部分走道和樓梯間中部，即4角部加1中心處，每處面積約1m2范圍。B.2.2門窗質量一、外窗臺高度（一）質量要求：外窗窗臺完成面高度低于0.9m時，應有防護措施。低窗臺、凸窗等下部有能上人站立的寬窗臺面時，貼窗護欄或固定窗的防護高度應從窗臺面起計算。（二）檢驗方法：尺量檢查。（三）檢查數量：全數檢查。二、門窗開啟性能（一）質量要求：門窗開啟方向應符合設計要求；門窗應開啟敏捷、關閉嚴密，無倒翹；推拉門窗扇必需有防脫落措施，扇與框的搭接量符合設計或規(guī)范要求。（二）檢驗方法：手扳、尺量和視察檢查。（三）檢查數量：全數檢查。三、門窗密封性能（一）質量要求：門窗扇的橡膠密封條或毛粘密封條應安裝完好，不得脫槽。（二）檢驗方法：手扳和視察檢查。（三）檢查數量：全數檢查。四、外門窗的防、排水性能（一）質量要求：外門窗及周邊無滲漏；室外門窗框與墻體之間的縫隙表面應采納密封膠封閉，密封膠應光滑、順直、無裂紋；應設置排水孔的門窗，排水孔應通暢，位置及數量符合設計要求；窗臺、窗楣等處粉刷的排水坡度不應小于2%，滴水線應內高外底，滴水槽的寬度和深度均不應小于10mm，窗臺內外高差不應小于20mm。（二）檢驗方法：淋水檢查、視察檢查。（三）檢查數量：全數檢查。（四）淋水試驗方法1.宜選擇鍍鋅鋼管或PPR管等具有較好剛度的材料制作引水和淋水管件，引水管從被淋水層次上一層戶內外窗引出，并做有效固定和保證淋水管不變形（每2米設置不少于1個引水管或固定管）。2.淋水管管徑宜為15～20mm，距窗（墻）表面距離宜為100～150mm，噴水孔可用手槍鉆等工具加工，噴水孔成直線勻稱分布，噴水方向與水平方向角度宜為30°左右，孔徑4～5mm，孔間距100～150mm，水量為自來水正常水壓下最大量或采納增壓泵增壓取水，確保在外窗（墻）表面形成水幕。3.淋水1小時后拆除至下一個淋水層，并視察記錄該淋水帶范圍內外窗（墻）及周邊的滲漏狀況。五、門窗的玻璃安裝（一）質量要求：門窗玻璃的涂膜朝向應符合設計要求；平安玻璃的運用應符合相關規(guī)定；玻璃不應與門窗框型材干脆接觸；密封條與玻璃、玻璃槽口的接觸應緊密、平整。（二）檢驗方法：手扳和視察檢查。（三）檢查數量：全數檢查。B.2.3欄桿、護欄質量一、欄桿安裝（一）質量要求：欄桿安裝必需堅固。（二）檢驗方法：手扳檢查。（三）檢查數量：全數檢查。二、欄桿高度、欄桿間距（一）質量要求：欄桿高度必需滿意設計要求。當設計無要求時，臨空處欄桿凈高，24m及其以下不應低于1.05m，24m以上不應低于1.10m。防護欄桿的垂直桿件間凈距不應大于0.11m。（二）檢驗方法：尺量檢查。（三）檢查數量：每片欄桿不少于一處。三、防攀爬措施（一）質量要求：欄桿應采納防止少年兒童攀登的構造。（二）檢驗方法：視察檢查。（三）檢查數量：全數檢查。四、欄桿用玻璃（一）質量要求：欄桿用玻璃的運用應符合設計要求，并應符合下列規(guī)定：承受水平荷載的欄桿玻璃應運用公稱厚度不小于12mm的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃。當欄桿一側距樓地面高度為5m及以上時，應運用鋼化夾層玻璃。不承受水平荷載的欄桿玻璃應符合現行《建筑玻璃應用技術規(guī)程》JGJ113的規(guī)定，且公稱厚度不小于5mm的鋼化玻璃，或公稱厚度不小于6.38mm的夾層玻璃。（二）檢驗方法：視察檢查玻璃上的平安認證標識；尺量檢查。（三）檢查數量：全數檢查。B.2.4防水工程一、屋面（一）質量要求：屋面工程不應有滲漏和積水現象。（二）檢驗方法：平屋面滲漏和積水采納蓄水或雨后視察檢查，蓄水檢查最淺蓄水深度不得小于20mm，蓄水時間不得小于24小時；坡屋面采納淋水試驗或雨后視察檢查。（三）檢查數量：全數檢查。二、廚房、衛(wèi)生間和陽臺（一）質量要求：排水坡向正確，排水通暢，不應有滲漏和積水現象。（二）檢驗方法：衛(wèi)生間采納蓄水檢查，最淺處蓄水深度不得小于20mm，蓄水時間不得小于24小時；陽臺采納潑水檢查；當廚房有防水要求時采納蓄水檢查。（三）檢查數量：全數檢查。三、外墻（一）質量要求；外墻面不應有滲漏現象。（二）檢驗方法：雨后或淋水后目測視察檢查。（三）檢查數量：全數檢查。B.2.5室內主要空間尺寸一、套內空間（一）質量要求：房間內平行墻面之間凈距偏差值限制在±20mm以內，極差值限制在±30mm以內；室內凈高應符合設計要求，室內凈高偏差值限制在±20mm以內，極差值限制在±30mm以內。非矩形房間的內墻面凈距尺寸偏差限制在±20mm以內。（二）檢驗方法：尺量或儀器等檢查，墻面之間凈距測點宜在離地1m高左右，距墻角約500mm處。（三）檢查數量：自然間全數檢查；房間內墻面之間凈距按每兩平行墻面之間各測不少于2點；非矩形房間的內墻面凈距尺寸偏差測點由分戶驗收小組自行確定；室內凈高起居室和臥房測點應不少于5點，其中一個測點應布置在房間中部，即4角點加1中心點；其余房間各測不少于4點，即4角點。角部測點宜在墻角（或板角）距墻面（或板角）長、寬兩個方向均約500mm處。有坡度的房間不測室內凈高。二、公共部分（一）質量要求：走道和樓梯間墻面凈距應滿意相關規(guī)范的最小值要求。（二）檢驗方法：尺量或儀器等檢查，墻面之間凈距測點宜在離地1m高左右，距墻角500mm處；墻面有凸出物處，墻面之間凈距應增加測點。（三）檢查數量：走道和樓梯間墻面之間凈距按每層分別各測不少于2點。B.2.6建筑給排水工程一、管道、配件安裝（一）質量要求：管道、配件安裝固定堅固，支、吊架間距符合施工質量驗收規(guī)范要求；管道安裝坡度、坡向符合設計和施工質量驗收規(guī)范要求；排水管道清掃口和塑料排水管道伸縮節(jié)、阻火圈的設置符合設計和施工質量驗收規(guī)范要求；管道穿樓板、穿墻的套管安裝符合設計或施工質量驗收規(guī)范要求；給水暗埋管道標識清晰；給水口位置符合設計要求。（二）檢驗方法：安裝堅固目測視察或手扳檢查；支、吊架間距尺量檢查；管道坡度、坡向用坡度尺或水平尺、拉線和尺量檢查；清掃口、伸縮節(jié)、阻火圈目測視察檢查；套管目測視察檢查；暗埋管道標識目測視察檢查；給水口位置目測視察檢查。（三）檢查數量：全數檢查。二、地漏、存水彎（一）質量要求：地漏型式符合設計要求，有效水封深度不小于50mm；存水彎設置符合設計要求，有效水封深度不小于50mm。（二）檢驗方法：地漏和存水彎型式及設置目測視察檢查，有效水封深度尺量檢查。（三）檢查數量：全數檢查。三、管道系統(tǒng)功能（一）質量要求：管道、配件等接口嚴密，無滲漏；管道暢通，不堵塞。（二）檢驗方法：系統(tǒng)通水后目測視察檢查。（三）檢查數量：全數檢查。B.2.7建筑電氣工程一、線路敷設（一）質量要求：（強弱電）導線的材質、規(guī)格符合設計要求。（二）檢驗方法：打開配電箱目測視察并與設計圖紙進行核對檢查。（三）檢查數量：配電箱內進出導線全數檢查。二、配電箱（強弱電）安裝（一）質量要求：箱內電氣元件規(guī)格、型號、數量符合設計要求；電氣元件標識清晰、動作敏捷；箱體接地連接正確。（二）檢驗方法：電氣元件規(guī)格、型號、數量和標識目測視察并與設計圖紙進行核對檢查；電氣元件進行現場動作試驗檢查；接地目測視察檢查。（三）檢查數量：配