物流園產(chǎn)業(yè)園項目經(jīng)濟測算報告

光 彩 國 際 物 流 產(chǎn) 業(yè) 園項目經(jīng)濟測算報告2011-06-27一、項目成本分析1、技術參數(shù)確定2、開發(fā)總體成本構成3、開發(fā)成本估算分項說明4、開發(fā)費用估算分項說明5、開發(fā)總體成本預算1.1技術參數(shù)確定規(guī)劃用地情況：用地面積：500000m2；其中：規(guī)劃道路面積：120000m2；規(guī)劃停車用地面積：30000m2規(guī)劃凈用地面積：300000m2；規(guī)劃用地性質：商業(yè)用地；土地使用強度：建筑面積：400000m2以內(nèi)；容積率：控制在0.8；建筑密度：50%；建筑高度：控制在5-20米內(nèi)；綠地率：20%，面積：100000m2。樓面地價：成交價款總額5250萬元，合約樓面地價131.25元/m2建筑面積1.2技術參數(shù)確定項目規(guī)劃設計假設：地上:1層-7層停車場30000M2:地下:0層道路工程:120000M2綠地:100000M22.開發(fā)總體成本構成開發(fā)總體成本土地成本 開發(fā)成本 開發(fā)費用前建配不財管期安套可務理工工工遇成成程程程見本本費費費費3.1開發(fā)成本估算分項說明項目初步成本測算土地成本序號項目名稱計算基礎(畝)總價(萬元)1土地成本7505250.00合計5250.003.2開發(fā)成本估算分項說明項目建安、配套成本測算（開發(fā)成本測算）前期工程費建安工程費配套設施費不可遇見費3.21開發(fā)成本估算分項說明前期工程費序號項目名稱計算程式面積M2元/m2總價（萬）1.1設計、學校市政配套、監(jiān)理等400000100.004000.00報建手續(xù)費1.2三通一平費40000010.00400.001.3臨建水電設施費4000005.00200.00小計1.1+1.34600.003.22開發(fā)成本估算分項說明建安工程費序號項目名稱計算基礎（M2）取費標準（元/㎡）總價（萬元）1地上土建40000065026000.002配套工程400000502000.003水電安裝400000502000.004消防工程40000010400.0056合計30400.003.23開發(fā)成本估算分項說明配套設施費序號項目名稱計算基礎(㎡)取費標準(元/㎡)估價(萬元)1市政供/排水工程50000010500.002供電工程40000015600.003道路工程1200001501800.004綠化工程10000060600.005停車場30000150450.00合計3950.00不可遇見費用=（取前期工程費+配套設施費+建安工程費）*3%=（4600.00+30400.00+3950.00）*3%=38950.00*3%=1168.50（萬元）3.3開發(fā)成本估算分項說明開發(fā)成本=前期工程費+建安工程費+配套設施費+不可遇見費=4600.00+30400.00+3950.00+1168.50=40118.50（萬元）4.開發(fā)費用估算分項說明開發(fā)費用=財務成本（計６％）+管理成本（１.5％）財務成本=初步成本*10%=40118.50*6%=4011.85（萬元）管理成本=初步成本*1.5%=40118.50*1.5%=601.78（萬元）開發(fā)費用=4011.85+601.78=4613.63（萬元）5.開發(fā)總體成本開發(fā)總成本=土地成本+開發(fā)成本+開發(fā)費用=5250+40118.50+4613.63=49982.13（萬元）二、財務效益分析1.財務計算中稅項及費用設定p營業(yè)稅取值：5.8%按國內(nèi)資金開發(fā)的方式進行本次房地產(chǎn)開發(fā)，在進行物業(yè)銷售時預計須支付的稅項主要有營業(yè)稅、營業(yè)稅附加、印花稅等，根據(jù)委托方提供的資料，銷售期間稅項合計按銷售收入的5.8%計算。p銷售費用取值：3%按銷售收入的百分比計算，其中包括中介代理費、項目推廣宣傳、廣告等費用首期按銷售收入的3%計算。p所得稅取值：25%根據(jù)委托方提供資料，按應納稅所得額的25%計算征收。2.財務效益分析前提項目地上可銷售總面積為400000m2;項目建筑地上1-7層；項目100％銷售狀態(tài)分析總投入與收入。3.銷售收入測算銷售收入測算表樓層銷售面積（M2)銷售單價(元/M2）樓層銷售合計（萬元）均價400000200080000.00銷售收入總計 80000.004.財務收益測算財務收益測算表 （單位：萬元）銷售收入總計80000.00營業(yè)稅=銷售總收入*5.8%4640.00土地增值稅=銷售總收入*2%1600.00銷售費用=銷售總收入*3%2400.00開發(fā)總成本49982.13開發(fā)總投資＝開發(fā)總成本+營業(yè)稅+土地增值58622.13稅+銷售費用稅前利潤=銷售總收入-開發(fā)總投資21377.87所得稅=稅前利潤*