我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策效應分析

我國2021年至今房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策效應分析一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程計劃經(jīng)濟年代,城市土地由國家所有,而農(nóng)村土地由集體所有,因此房屋并未具有市場價值。而1979年的改革開放則為房地產(chǎn)市場的改革鋪平了道路。1979年至1983年間,政府出臺了一系列關于房地產(chǎn)的政策,主要內(nèi)容為允許私人建房,城市居民可以自購自建,開始住房制度改革與調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構,下放管理權。1988年政府為房地產(chǎn)市場確定了擴大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,進行住房制度改革的目標。同年還修改《憲法》,允許土地批租;在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革與開放房地產(chǎn)市場。到了1990年,政府為了進一步治理整頓市場并大規(guī)模清理在建項目,頒布了《深化企業(yè)經(jīng)營機制改革的通知》,同時為了推進土地使用制度改革,發(fā)布了《土地管理法實施條例》。為了規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展,深化住房制度改革,房地產(chǎn)市場建設在1991年中全面起步。房改也開始在全國范圍內(nèi)全面推行。1992年政府出臺引進外資,開放房地產(chǎn)價格,擴大市場調(diào)整范圍與發(fā)放開發(fā)消費貸款等政策。此時,房地產(chǎn)便成為新的投資熱點。為了防止房地產(chǎn)過熱而危及整個國民經(jīng)濟,1994年國務院發(fā)布了《國務院關于繼續(xù)加強固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知》和《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,并對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機構開展全面檢查以此整頓金融秩序。1996年政府全面推行住公積金制度和租金改革,并開始建立政策性抵押貸款制度,商品房價格在這一年里上漲幅度有所回落,個人購買商品住宅比例有所加大。2021年-2021年,政府啟動住房消費和深化落實住房分配貨幣化改革,但房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模并沒有大幅上升,商品房平均銷售價格比上年出現(xiàn)小幅度回落。2021年,政府啟動住房消費促進房地產(chǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度為21%,商品房銷售增長32%,商品房每平方米平均售價為2112元人民幣,同比增長2%。2021年,國家開始從土地、信貸等各個方面出臺許多政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場以防其發(fā)展過熱。到2021年第一季度,房地產(chǎn)市場的投資額同比增長26.7%,同時35個大中城市房價同比升幅26.7%。但是這種上漲在地區(qū)間是不均衡的。2021年6月起,政府開始對在買后兩年內(nèi)銷售房屋征收總收益5%的稅。對于兩年以后出售的房屋按照買賣價差,也就是資本利得的5%征稅。在此之前,4月末的時候,政府下達了“新八條”措施,主要是為了限制房地產(chǎn)市場的投機行為。盡管在2021年的前5個月,中國的房地產(chǎn)市場的平均價格還是在增長,但是增長的比率已經(jīng)有所下降了,這意味著中國的房地產(chǎn)市場在降溫。圖1為近十年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策大事記。二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的具體分析第一階段：2021-2021：住房制度改革背景：2021年亞洲金融危機爆發(fā)，我國經(jīng)濟出現(xiàn)通貨緊縮意圖：刺激消費，拉動內(nèi)需，擺脫經(jīng)濟低潮手段：“房改”，住房分配貨幣化效果：激活了房地產(chǎn)市場，推動了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進入新的市場化發(fā)展時期第二階段：2021-2021：確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟支出產(chǎn)業(yè)背景：房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)信貸制度不完善的潛在風險意圖：促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，拉動國民經(jīng)濟增長手段：確立土地“招拍掛”；對房地產(chǎn)企業(yè)加大信貸力度（拉動增長）；調(diào)整個人住房貸款政策，二套房提高首付比例（抑制過熱）（土地、貨幣）效果：引發(fā)地方政府“圈地熱”，房價加速上漲。第三階段：2021-2021：穩(wěn)定房價■背景：全國性房價快速上漲成為社會關注焦點■意圖：抑制投資過熱、調(diào)整住房結(jié)構、穩(wěn)定房價■手段：05年國八條、新國八條；06年國六條、九部委十五條；07年進一步深化（貨幣、稅收、土地）■效果：開發(fā)投資開始平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)結(jié)構部分改善，但房價仍持續(xù)上漲，到07年下半年漲勢有所放緩。第四階段：2021-2021：從抑房價到保增長再到抑房價背景：前一輪調(diào)控初現(xiàn)成效時，08年世界金融危機擴大意圖：確保GDP高于一切，政策救市手段：貨幣政策由從緊轉(zhuǎn)為寬松（08年上半年五次上調(diào)準備金率并增加房企稅收，下半年對個人購房降稅、降貸款利率、降首付比例）；09年底開始再度增加房價調(diào)控力度，10年新國十條起開始以各種手段進行限購，房產(chǎn)稅登場效果：上一階段房價調(diào)控前功盡棄，09年放量大漲，10年房價“再創(chuàng)輝煌”。三、對宏觀調(diào)控政策效應的分析自2021年以來，房地產(chǎn)價格的不斷攀升和投資規(guī)模的快速增長成為倍受政府和消費者關心的一個問題。為了防止房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，政府出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策。從目前政策實施情況來看，大部分政策成效顯著，但部分政策還存在著一些偏差。及時調(diào)整偏差，發(fā)揮政策的正面效應，抑制其負面的或是不良的效應已是當務之急。（一）、金融政策自2021年開始，央行陸續(xù)頒布了一系列政策，其核心是提高商業(yè)銀行和開發(fā)企業(yè)自有資本金率、嚴控信貸規(guī)模、加息、取消個貸優(yōu)惠等，旨在抑制房價的快速上漲和房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象。這些政策的實施，對調(diào)整房地產(chǎn)市場起到了積極的作用，但由于政策的不夠細化，也帶來了一定的負面效果。如2021年3月17日央行頒布《調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的政策》，一是取消了個貸優(yōu)惠，二是對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例由現(xiàn)行的20%提高到30%。該政策在一定程度打擊了炒房者的投機行為，但由于個貸利率和首付比例的提高，增加了消費者的購房成本，因此在一定程度上也遏制了廣大自住消費者的需求。其中，影響最大的就是中低收入的消費者，每個月雖然只需多支付幾十元，但對其微薄的收入而言，相對提升的幅度還是較大的；在房價上漲過快的地區(qū)，提高住房貸款首付比例，更是將普通消費者拒之購房的門外。這與政府保障中低收入群體的住房需求政策是相違背的。我國房地產(chǎn)市場的起步與發(fā)展依賴于住房制度改革中個人消費信貸的支持，目前在個人住房消費中，絕大多數(shù)家庭仍然對銀行信貸有較大的依賴性，可以說銀行的信貸支持是幫助中低收入階層實現(xiàn)住房夢想的一個不可缺少的條件。然而，在對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中，取消個人貸款優(yōu)惠會對這部分人購房造成影響。因此，央行頒布政策打擊房地產(chǎn)市場的投機行為時，要注重區(qū)分自住性需求、長期投資需求和短期投機需求，體現(xiàn)“鼓勵消費、規(guī)范投資、抑制投機”的調(diào)控方向。中央銀行頒布政策要求各商業(yè)銀行提高對第二套和高檔住宅的貸款利率和首付比例，但在執(zhí)行過程中卻受到了重重阻力。由于目前，我國對高檔住宅的界定標準還有很大爭議，單純以面積和容積率來界定并不能體現(xiàn)出住房的真正質(zhì)量，很難讓消費者信服；各商業(yè)銀行沒有聯(lián)網(wǎng)，無法信息共享，對其是否是第二套住房也很難界定。該政策在實行中受到了限制，調(diào)控的效力被削弱。新信貸政策規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)的自由資金比例不低于投資項目的30％，但由于我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目多采用分期開發(fā)，項目的資本金沒有明確的規(guī)定和標準去計算分期的規(guī)模。如一個100萬平方米的小區(qū)，開發(fā)商一個樓一個樓去建，項目資本金是按一個樓還是幾個樓計算，無法分清，項目資本金在分開發(fā)中形同虛設。從另外一個角度來看，國家對銀行的金融管制已超過了商業(yè)銀行自主經(jīng)營的范圍，宏觀調(diào)控的手段限制了銀行作為自營性企業(yè)的發(fā)展，當國內(nèi)銀行被調(diào)控與限制而放棄對個人和企業(yè)的貸款支持時，就等于將市場拱手讓給了外資銀行。據(jù)戴德梁行最新研究表明，有62％的機構投資者希望在2021年和2021年投資中國市場。并且，今年年底就要對部分境外銀行開展人民幣業(yè)務，簡單的用限制信貸規(guī)模進行宏觀調(diào)控將對市場無能為力。因此，國家在制定金融政策時，一定要慎重。（二）、土地政策從2021年開始，國家陸續(xù)出臺了一系列的土地政策，從土地的“招拍掛”，整理開發(fā)園區(qū)到三個暫停、8.31大限等。政府期望通過從源頭上控制土地的供應量來抑制固定資產(chǎn)投資的過快增長,從而來給房地產(chǎn)市場降溫。但在政府的土地供給政策變化之前，開發(fā)商就有了大量的土地儲備，國家對用地規(guī)模的限制，并不能有效限制當前房地產(chǎn)的生產(chǎn)和投資規(guī)模，只能對幾年以后的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。國家發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)投資的增長率依然是牛氣沖天,1月份～2月份投資增長率高達27.1％，在全部4222億元的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)占了28.4％，達1200億元。這說明政府要想通過控制土地供應量來給房地產(chǎn)投資降溫的做法在當前收效是不會大的。另外，由于市場信息不對稱，消費者對我國現(xiàn)有城市的土地供給情況和房地產(chǎn)產(chǎn)品供給情況不明晰，在國家嚴格控制土地一級市場的源頭時，會使消費者認為土地和房屋的供給減少，地價和房價必然上升，加上部分經(jīng)營者的炒作，更刺激了消費者的購房欲望，使本來就不成熟和理性的房地產(chǎn)投資和消費行為更加盲目，從而造成房價持續(xù)上漲。據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年第1季度，全國35個大中城市房地產(chǎn)價格快速上漲，房屋銷售價格同比增長9.8%，土地交易價格上漲7.8%，住宅用地價格上漲9.6％。目前國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的目標是既想降低房價又要降低投資規(guī)模，而從經(jīng)濟學的角度來說，要降低房價，必然要增加投資規(guī)模，加大房地產(chǎn)市場供應，要降低投資規(guī)模，必然導致房地產(chǎn)價格的升高因此這次調(diào)控政策錯綜復雜，政策之間也有打架的問題，要達到調(diào)控目標必須根據(jù)各地區(qū)的具體情況政策有主有次，處理好降低房價和降低投資規(guī)模二者的關系，避免政策的相互干擾。（三）、稅收政策2021年5月國家頒布了《關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》，對個人購買住房不足兩年進行交易的，銷售時按其所得的收入全額收取營業(yè)稅，個人購買普通住房超過兩年進行交易的免征營業(yè)稅。對個人購買非普通住房超過兩年進行交易的收取差額營業(yè)稅。該政策給了投機者一個明確的信號，政府在打擊炒房行為，政策效應使部分投機者已退出房地產(chǎn)市場，市場交易量明顯減少。但同時也有一些具體的問題，個人購買住房的時間界定問題，是從簽訂購房合同開始算，還是從取得房地產(chǎn)產(chǎn)權證時間開始算。在實際中從簽訂購房合同到取得房地產(chǎn)產(chǎn)權證，少則一年半載，多則幾年時間，還有根本拿不到產(chǎn)權證的情況，對此問題不做明確的規(guī)定，政策將難以落實，也容易被投機者鉆空子。另外這次對個人銷售住宅的政策調(diào)整只涉及到營業(yè)稅，而契稅、土地增值稅、個人所得稅的政策仍按以前優(yōu)惠政策執(zhí)行，政策缺少合力效應，削弱了其打擊投機的力度。四、當前房地產(chǎn)市場狀況盡管“泡沫論”、“過熱論”不絕于耳，到2021年人們預言的“房地產(chǎn)冬天”仍然沒有到來，甚至2021年上半年房地產(chǎn)市場仍然頑強地攀升。2021年1～5月，全國房地產(chǎn)共完成土地開發(fā)面積3771萬一，同比增長43．7％。房地產(chǎn)施工面積達到43112萬m2，其中新開工面積14355．8萬m2。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金3105億元，同比增長35％，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金971億元，同比增長39．5％；國內(nèi)銀行貸款790億元，同比增長35．9％；利用外資50億元，同比增長15％，也呈現(xiàn)恢復性增長態(tài)勢。2021年前5個月房產(chǎn)累計竣工面積4076萬m2，同比增長18．7％，其中，商品住宅竣工面積達3392萬m2，同比增長17％；商業(yè)用房竣工面積同比增長37％。另外，從銷售情況來看2021年1～5月份全國實現(xiàn)商品房銷售4564萬m2，同比增長20．3％。這一增長速度是在2021年和2021年連續(xù)兩年旺銷基礎上實現(xiàn)的。那么，怎樣認識保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的動力之源呢?(一)、國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長。近幾年來，我國國民經(jīng)濟增長率持續(xù)超過7％，高經(jīng)濟增長率和良好的經(jīng)濟增長質(zhì)量可以推動城市化規(guī)模的不斷擴大，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口涌入城市必然要實現(xiàn)住房消費，從而為房地產(chǎn)市場帶來新的購買力需求。國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，也使城市中低收入勞動者的經(jīng)濟收入持續(xù)增長，這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質(zhì)的不斷提升。因此，經(jīng)濟增長速度與增長質(zhì)量是決定房地產(chǎn)發(fā)展的前提與基礎。(二)、體制與機制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產(chǎn)權的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產(chǎn)市場，而這個巨大并且日益增長的市場需求，正是我國房地產(chǎn)業(yè)幾年來持續(xù)火爆的載體。(三)、與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經(jīng)濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們?nèi)碌南M觀念。20世紀80年代以來在市場經(jīng)濟體制下就業(yè)的勞動者，大多數(shù)不會等到攢夠錢以后再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現(xiàn)“居‘：有其屋”。據(jù)統(tǒng)計，7I％以上的購房者都會選擇利用銀行上，乃貸款。目前全國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款已經(jīng)超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發(fā)貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場最重要的資金來源。我國市場規(guī)律證明：一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業(yè)肯定是危機四伏的。市場自我調(diào)控和釋放風險的信號已經(jīng)顯現(xiàn)。第一，商品房空置率增加，超過風險控制線。雖然從200年5月國家統(tǒng)計部門在公布了2021年商品房空置量之后，我們很難查找到有關窄置量最新、最權威的資料，但仍然可以通過商品房景氣指數(shù)、產(chǎn)銷率、空置面積增長率等指標推算出這一數(shù)據(jù)。據(jù)《中國房地產(chǎn)報》2021年6月26日的消息：“5月份商品房空置面積的分類指數(shù)值為95．7點，比上年同期增加2．9點。作為逆指標，此項指數(shù)增加，表明商品房空置面積增長幅度出現(xiàn)反彈。”2021年1～5月份，全圍商品房空置面積增長幅度為8．2％，明顯高于上年同期增長2．3％的水平。該報7月1日還披露：到2021年7月，全國商品房空置總量在12000萬m2以上，其中空置超過一年以上的占50％以上，占壓資金超過2500億元，居中國各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。并進一步指出，眼下的“商品房空置率”應該在26％左右，而美國商品房空置率約為7％，香港3％～4％。當空置率超過10％的時候，就已經(jīng)是超警戒線運行了。第二，房地產(chǎn)市場仍在升溫，業(yè)外巨頭搶灘房地產(chǎn)。2021年全國房地產(chǎn)到位資金達到7378億元，比上年增長29．8％；而2021年前5個月，房地產(chǎn)到位資金已達3105億元，同比增長35．9％。就是在這種情況下，傳統(tǒng)的家電廠家“海爾”、“美的”、“TCL”、“康佳”正在大舉進入房地產(chǎn)，飼料大王四川新希望集團也斥資30億元進軍地產(chǎn)。一批上市公司，諸如“數(shù)源科技”、“亞華種業(yè)”、“益鑫泰”、“經(jīng)緯紡織”，甚至“聯(lián)想集團”、“三九藥業(yè)”也爭相躋身房地產(chǎn)。在這種一面是商品房空置率擴張，一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中，新企業(yè)持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產(chǎn)市場的風險。第三，房價增幅回落，銷售趨淡。與房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫相對應的是市場反映冷淡。2021年前5個月全國商品房平均價格為2290元／m2，同比下降3．3％，增幅比上年回落15．6個百分點；商品房銷售面積為4564萬m2，同比增長20．3％但增幅比上年同期同落8個百分點。我們無意討論房地產(chǎn)市場是否“過熱”或存在“泡沫”，但卻關注房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢與風險動態(tài)，因為這直接關系到住房金融的經(jīng)營取向，同時也是優(yōu)化信貸資源配置，引導房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提與基礎。面對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實，住房金融的經(jīng)營取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標與長期發(fā)展目標兩步運行。短期目標以調(diào)節(jié)市場供求矛盾，約束房地產(chǎn)開發(fā)，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現(xiàn)有卒置商品房為主。遠期目標則包括優(yōu)化信貸資源配置，提升國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競爭能力，提高住房金融服務質(zhì)量，推進住房金融市場化，促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運行等內(nèi)容。五、房地產(chǎn)市場政策調(diào)整的建議在對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控時，要以保證房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位不動搖，要以房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為根本的目標，在調(diào)控中要注意以下原則：第一，進行宏觀調(diào)控的政策應建立在長效機制的基礎上，不能只看短期效應，要使企業(yè)能夠根據(jù)國家的長期政策做出相應的經(jīng)營管理決策;第二，宏觀調(diào)控政策應注重差異化和精細化。由于我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)市場又是一個區(qū)域性的市場，在制定政策時,不能一刀切，應對不同區(qū)域制定差異化的政策，使政策更加精細化，以確保政策能落實到位并發(fā)揮積極的作用;第三，要加強宏觀調(diào)控政策的合力效應，注意各部門的協(xié)調(diào)及政策自身的協(xié)調(diào)，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進行全面的統(tǒng)籌考慮，使調(diào)控效應能夠1+1+1＞3，具體措施如下：（一）、規(guī)范土地市場的交易行為，完善土地政策政府在壟斷土地一級市場時，應切實保證土地供應秩序的公平、公正和公開。首先，政府必須完善土地儲備制度，合理解決在土地實施招牌掛之前通過協(xié)議方式取得土地囤積的現(xiàn)象。對囤積在開發(fā)商手中的土地，逾期不開發(fā)的，要嚴格按照政策執(zhí)行，該罰款的罰款，該收回的收回。并通過擴大土地增值稅的征繳范圍，提高稅率，設置土地閑置稅等措施來抑制土地投機和土地閑置的行為。其次，政府應向社會公開公布年度的土地供給計劃和供地方式，增強土地供應信息的透明度，以此來指導消費者和開發(fā)商的預期。另外要加強對供給土地的監(jiān)督監(jiān)控，及時了解土地市場的供給和需求狀況，保證政府在完全信息的條件下做出合土地政策。最后，各地應當根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民承受能力，確定本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的目標和模式，調(diào)整好高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租住房的供應比例關系，要通過強化城市規(guī)劃管理，實施土地供應分類調(diào)控等措施（即根據(jù)城市規(guī)劃的安排，根據(jù)不同用途的土地需求狀況，在供應總量、供應結(jié)構、供應時間和供應方式上做出適時的安排），達到調(diào)整住房供應結(jié)構的目標。要進一步增加中低價位和中小戶型的普通商品房和經(jīng)濟適用房的土地供應，嚴格控制高檔商品房的土地供應，停止別墅類用地的供應。（二）、重視利率杠桿的調(diào)節(jié)作用，采取靈活的金融手段控制供求關系商業(yè)銀行對消費型和投資、投機型需求應區(qū)別對待，有保有壓。在現(xiàn)實中要真正區(qū)分消費型和投資、投機型需求會很繁瑣與復雜，但由于房地產(chǎn)的特性，目前可操作的方法就是認為第一套住宅對居民來說是消費型的，而第二套以上（包括第二套）就是投資和投機型的，盡管這樣的劃分也有些問題，但在目前情況下還是比較簡單可操作的。對于自住消費型購房需求銀行信貸要繼續(xù)給予支持，切實保證中低收入階層居民的住房需求能夠?qū)崿F(xiàn)，對于投資和投機需求，應該按照商業(yè)抵押貸款操作，執(zhí)行一般商業(yè)貸款利率，同時控制貸款年限，降低貸款成數(shù)。各地應根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平，綜合區(qū)位，小區(qū)環(huán)境，科技含量，物業(yè)設施，面積，戶型，價位等因素科學的界定高檔住房和普通商品房的標準；建立房地產(chǎn)信息體系，將居民的購房記錄和貸款狀況登記在信息檔案里，有助于各銀行及時了解貸款者的信息，實施針對性的房貸政策，打壓一部分消費者購買第二套、第三套、高檔住房的行為。(三)、通過稅收手段，強化土地和金融政策的效應在稅收政策上，對消費性需求，尤其是中小戶型和中低價位普通商品住宅，給予享受新房交易契稅的減免，而對于大面積、大戶型或高檔商品房的消費，實行較高稅負。為了加強對投機購房的稅收征管，稅務部門應加強與房管登記部門的信息溝通，對購買兩套以上住房的個人和家庭不再給予稅收優(yōu)惠。同時，要重點加強對投機性購房交易行為的稅收征管，通過稅制改革，提高交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收。制定政策實施細則，明確規(guī)定營業(yè)稅稅收征收時的時間計算是從簽訂購房合同之日計起，并適當取消契稅、土地增值稅、個人所得稅的優(yōu)惠政策，對投機行為連手重拳出擊。六、未來幾年內(nèi)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測2021年作為“十一五”規(guī)劃的開局年，房地產(chǎn)行業(yè)成了典捌的政策調(diào)控年。我們認為政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范將是長久的，并非一時的調(diào)控而已。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，是政府調(diào)控的目標。房地產(chǎn)作為我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱性產(chǎn)業(yè)的定位沒有變。（一）、城市化和人口結(jié)構是未來數(shù)年房地產(chǎn)景氣之源我國目前正處于快速城市化的階段。從2021年以來，城市化率就基本以每年1．55個百分點的速度增長。到2021年城市化率已達到43％。根據(jù)我國“十一五規(guī)劃”，城市化水平由2021年的43％提高到47％。城市化水平提高4個百分點，意味著將有5400萬農(nóng)村人口進入城市，按照2021年城鎮(zhèn)人均26m2房屋計算，將帶來14億m2的需求，平均每年2．8億m2。從人口年齡結(jié)構來看，30～39歲以及10～19歲是兩個人口的峰值，前者構成了當前的強勁購買力，后者則是未來十年房地產(chǎn)的主要購買力量?？梢哉f快速推進的城市化建設和人口結(jié)構性因素帶來的住房需求是房地產(chǎn)景氣的源動力。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構在政策導向下改善近期公布的各地住房建設十一五規(guī)劃中，建設經(jīng)濟適用房和廉租房被放到一個比較重要的地位。面向大眾階層的中小戶型和經(jīng)濟適用房也成為了住房供應的重點。近期，建設部提出當前房地產(chǎn)市場調(diào)控的蘑點之一，是要“重點發(fā)展?jié)M足當?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房”。據(jù)困土資源部統(tǒng)計顯示，2021年七半年我國居住用地的供應量比上年同期增長了8．5％，其中普通商晶住房用地的供應量問比增長19．5％，深圳、濟南、重慶、上海等部分城市普通商品住房用地所占比重超過70％，這說明利用土地杠桿調(diào)控住宅結(jié)構的市場調(diào)控作用正初步顯現(xiàn)。政策導向?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)未來的產(chǎn)品轉(zhuǎn)型產(chǎn)生深遠影響，中小戶型數(shù)量將明顯上升。（三）、中心城市增速放緩，二線城市住宅需求潛力大由于我國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，導致區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展也呈現(xiàn)出不平衡性。經(jīng)過多年快速發(fā)展，在資源、能源、環(huán)境等諸多要素約束下，中國大多數(shù)中心城市都面臨著經(jīng)濟結(jié)構轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的壓力，這些中心城市為此付出的代價便是經(jīng)濟增長速度的放緩。與此相對應的是，不少二線城市正處于工業(yè)化騰飛的階段。他們將借助予產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機遇實現(xiàn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，而根據(jù)國際經(jīng)驗，在工業(yè)化過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟上升趨勢最為明顯。二線城市經(jīng)濟工業(yè)化進程加速帶來的居民購買力提升將是住房消費升級的基本保障。住房消費的升級換代從區(qū)域的角度，首先以沿海經(jīng)濟發(fā)達城市為起點，然后逐步向內(nèi)陸二、三線城市擴散。這種趨勢也符合我困城市人均收入的地域梯度分布特征。從這個角度來看，未來數(shù)年中，房地產(chǎn)(住宅)的全國性布局將顯得非常關鍵。不同區(qū)域所處的不同經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構以及經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整將影響和帶動細分房地產(chǎn)需求。（四）、房地產(chǎn)金融化提速中國房地產(chǎn)市場的問題可在一定程度E歸咎于中國金融行業(yè)的效率及結(jié)構問題。缺乏多元化融資渠道使得許多房地產(chǎn)開發(fā)商資金短缺。房地產(chǎn)金融多元化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢，構建住宅政策性金融體系將提上議事日程。未來幾年里，隨著國際資本對國內(nèi)市場的大舉介入以及國內(nèi)房企自身迫切的資金需求，預計會出現(xiàn)多種多樣的股本融資、債券融資、信貸融資和信托融資方式，海外融資、REITS、房地產(chǎn)信托等的運作會日趨成熟和完善，產(chǎn)業(yè)基金、抵押貸款證券化、私募基金夾層融資等目前尚處于醞釀、探討期的融資方式也會在實踐中取得突破，而這都將推動和加快我困相關法律法規(guī)的出臺和完善，從而使我國房地產(chǎn)金融化提速。（五）、房地產(chǎn)行業(yè)競爭更加專業(yè)化土地市場的規(guī)范，將降低地方政府征地的積極性，同時也使得土地成本提高。隨著地價的上升，房價漲幅的回落，開發(fā)商獲取高利潤率的難度加大，房地產(chǎn)行業(yè)將進入理性發(fā)展階段。房地產(chǎn)行業(yè)利潤率雖然將出現(xiàn)下降趨勢，但依然具有吸引力，這一變化將使得一些資金會選擇從房地產(chǎn)行業(yè)退出。房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將進一步提升，市場競爭將進入規(guī)模效應、品牌效應、成本優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)提升等更高的層次，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將更加專業(yè)化。模式創(chuàng)新、服務創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新等將逐漸成為占領市場的武器。六、結(jié)論分析住房是人們不可缺少的基本生活資料，住房問題是一個重大的社會經(jīng)濟問題。這個問題解決的好壞，直接關系著一個國家的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展。住房市場不僅需要依靠市場調(diào)節(jié)計劃，而且需要計劃調(diào)控。房價是住房市場的核心，一直以來就是人們普遍關注的焦點。其價格的高低，以及上漲的幅度與人們的生活息息相關，怎樣調(diào)控也成為各國政府面臨的課題。近年來，我國住房價格的迅速上漲，既有客觀的原因，也有人為的因素，房價上漲的幅度已經(jīng)遠遠高于其他各類物價指數(shù)的漲幅，調(diào)控房價再度成為政府思考的問題。但是調(diào)控房價不是一朝一夕的問題，房地產(chǎn)市場會隨著國家的合理調(diào)控而健康運行。參考文獻：[1]吳德娜．調(diào)控房價應注意的幾個問題[J]．經(jīng)濟視角，2021，(6)：76～86．[2]王寧．建設部多管齊下為房價降溫——訪建設部副部長劉志峰．城鄉(xiāng)建設，2021，(6)：153～167．[3]劉洪玉，馬亞男．住房價格與政府調(diào)控EJ]．住宅與房地產(chǎn)，2021，(6)．[4]吳雄虎．城市高房價的生成機理與抑制之道EJ]．技術經(jīng)濟，2021，(7)．[5]周大研．影響房價上漲的政策和行為分析EJ]．經(jīng)濟問題探索，2()()5，(5)．[6]蘭振光．各國房價態(tài)勢與我國房價的調(diào)控[J]．福建金融管理十部學院學報，2021，(4)．[7]錢建勇鄭享清:宏觀調(diào)控下我國房價持續(xù)上漲原因及對策分析.價值工程[J].2021(11)[8]王璞:房地產(chǎn)管理咨詢實務[M].北京：中信出版社.2021[9]盧衛(wèi):房價迷局與宏觀調(diào)控政策選擇.房地產(chǎn)市場[J].2021(8)[10]汪麗娜:房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后的冷靜思考.中國房地產(chǎn)市場[J].2021(12)[11]汀人:房地產(chǎn)：將宏觀調(diào)控進行到底.政策解讀[J].2021(4)__

咖啡店創(chuàng)業(yè)計劃書第一部分：背景在中國，人們越來越愛喝咖啡。隨之而來的咖啡文化充滿生活的每個時刻。無論在家里、還是在辦公室或各種社交場合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽音樂、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來越多的中國人所理解。第二部分：項目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢目前大學校園的這片市場還是空白，競爭壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國家鼓勵大學生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學生往往對未來充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個創(chuàng)業(yè)者就應具備的素質(zhì)。大學生在學校里學到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術優(yōu)勢，現(xiàn)代大學生有創(chuàng)新精神，有對傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學生創(chuàng)業(yè)的動力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎。大學生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長經(jīng)驗，以及學以致用;最大的誘人之處是透過成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價值。第四部分：預算1、咖啡店店面費用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過協(xié)商，以合同形式達成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構、使用年限、租賃費用、支付費用方法等。租賃的優(yōu)點是投資少、回收期限短。預算10-15平米店面，啟動費用大約在9-12萬元。2、裝修設計費用咖啡店的滿座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對收益影響較大?？Х瑞^的消費卻相對較高，主要針對的也是學生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設計費用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費用具體費用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費用。包括招牌、墻面、裝飾費用。(2)店內(nèi)裝修費用。包括天花板、油漆、裝飾費用，木工、等費用。(3)其他裝修材料的費用。玻璃、地板、燈具、人工費用也應計算在內(nèi)。整體預算按標準裝修費用為360元/平米，裝修費用共360*15=5400元。4、設備設施購買費用具體設備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計2250元(2)音響系統(tǒng)。共計450(3)吧臺所用的烹飪設備、儲存設備、洗滌設備、加工保溫設備。共計600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計300凈水機，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C，咖啡機選取的是電控半自動咖啡機，咖啡機的報價此刻就應在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會超過1200元。磨豆機，價格在330―480元之間。冰砂機，價格大約是400元一臺，有點要說明的是，最好是買兩臺，不然夏天也許會不夠用。制冰機，從制冰量上來說，一般是要留有富余。款制冰機每一天的制冰量是12kg。價格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來也是比較合算的。5、首次備貨費用包括購買常用物品及低值易耗品，吧臺用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費用。大約1000元6、開業(yè)費用開業(yè)費用主要包括以下幾種。(1)營業(yè)執(zhí)照辦理費、登記費、保險費;預計3000元(2)營銷廣告費用;預計450元7、周轉(zhuǎn)金開業(yè)初期，咖啡店要準備必須量的流動資金，主要用于咖啡店開業(yè)初期的正常運營。預計2000元共計： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計劃1、營業(yè)額計劃那里的營業(yè)額是指咖啡店日常營業(yè)收入的多少。在擬定營業(yè)額目標時，必須要依據(jù)目前市場的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營方向以及當前的物價情形，予以綜合衡量。按照目前流動人口以及人們對咖啡的喜好預計每一天的營業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動2、采購計劃依據(jù)擬訂的商品計劃，實際展開采購作業(yè)時，為使采購資金得到有效運用以及商品構成達成平衡，務必針對設定的商品資料排定采購計劃。透過營業(yè)額計劃、商品計劃與采購計劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營業(yè)目標的達成，同時有效地完成商品構成與靈活地運用采購資金，各項基本的計劃是不可或缺的。當一家咖啡店設定了營業(yè)計劃、商品計劃及采購計劃之后，即可依照設定的采購金額進行商品的采購。經(jīng)過進貨手續(xù)檢驗、標價之后，即可寫在菜單上。之后務必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷售出去。3、人員計劃為了到達設定的經(jīng)營目標，經(jīng)營者務必對人員的任用與工作的分派有一個明確的計劃。有效利用人力資源，開展人員培訓，都是我們務必思考的。4、經(jīng)費計劃經(jīng)營經(jīng)費的分派是管理的重點工作。通常能夠?qū)⒖Х鹊杲?jīng)營經(jīng)費分為人事類費用(薪資、伙食費、獎金等)、設備類費用(修繕費、折舊、租金等)、維持類費用(水電費、消耗品費、事務費、雜費等)和營業(yè)類費用(廣告宣傳費、包裝費、營業(yè)稅等)。還能夠依其性質(zhì)劃分成固定費用與變動費用。我們要針對過去的實際業(yè)績設定可能增加的經(jīng)費幅度。5、財務計劃財務計