西安市德福巷可行性報告

西安市***棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告開發(fā)單位：西安**投資管理有限責任公司編制日期：2011年11月目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc215767521"1概論1HYPERLINK\l"_Toc215767522"1.1項目提出的背景1HYPERLINK\l"_Toc215767523"1.2項目概況1HYPERLINK\l"_Toc215767524"1.3項目開發(fā)建設(shè)的必要性3HYPERLINK\l"_Toc215767525"1.4可行性研究的依據(jù)4HYPERLINK\l"_Toc215767526"1.5項目技術(shù)經(jīng)濟指標4HYPERLINK\l"_Toc215767527"1.6項目可行性研究結(jié)論5HYPERLINK\l"_Toc215767528"2市場背景分析6HYPERLINK\l"_Toc215767529"2.1宏觀環(huán)境分析6HYPERLINK\l"_Toc215767530"2.2中觀分析9HYPERLINK\l"_Toc215767531"2.3微觀分析14HYPERLINK\l"_Toc215767532"2.4市場供求分析14HYPERLINK\l"_Toc215767533"3項目市場定位19HYPERLINK\l"_Toc215767534"3.1項目的SWOT分析19HYPERLINK\l"_Toc215767535"問3.2千項目定位臘22HYPERLINK\l"_Toc215767536"之4避項目規(guī)劃設(shè)計裹方案塵28HYPERLINK\l"_Toc215767537"倍4.1無規(guī)劃設(shè)計指導物原則精28HYPERLINK\l"_Toc215767538"牛4.2堅項目總體規(guī)劃革內(nèi)容濱28HYPERLINK\l"_Toc215767539"章4.3遼建筑節(jié)能設(shè)計帶30HYPERLINK\l"_Toc215767540"臘4.4撲主要技術(shù)指標爹31HYPERLINK\l"_Toc215767541"偽5涂工程招投標方某案歐32HYPERLINK\l"_Toc215767542"鞭5.1渠招標原則巴32HYPERLINK\l"_Toc215767543"懸5.2攝投標單位的資上質(zhì)要求褲32HYPERLINK\l"_Toc215767544"頭5.3埋投標、開標、川評標和中標程代序量32HYPERLINK\l"_Toc215767545"墻6曠項目的實施進軌度安排題34HYPERLINK\l"_Toc215767546"雪6.1牲進度安排依據(jù)付34HYPERLINK\l"_Toc215767547"溫6.2剖進度安排原則泰34HYPERLINK\l"_Toc215767548"捐6.3燙項目實施的進貴度安排蔬35HYPERLINK\l"_Toc215767549"玻7恒項目的營銷方允案莖37HYPERLINK\l"_Toc215767550"炮7.1繞營銷策劃原則貴37HYPERLINK\l"_Toc215767551"來7.2鄙營銷策略辨39HYPERLINK\l"_Toc215767552"帖7.3斥銷售進度安排專42HYPERLINK\l"_Toc215767553"忠8寫投資估算及資榜金籌措朵43HYPERLINK\l"_Toc215767554"伍8.1壟項目總投資估殃算依據(jù)材43HYPERLINK\l"_Toc215767555"廊8.2乓項目總投資估斧算慮43HYPERLINK\l"_Toc215767556"付8.3慚資金籌措搖47HYPERLINK\l"_Toc215767557"量9劫項目財務(wù)評價閥48HYPERLINK\l"_Toc215767558"駝9.1汗財務(wù)評價原則餃48HYPERLINK\l"_Toc215767559"濁9.2浴財務(wù)評價基礎(chǔ)私數(shù)據(jù)與參數(shù)選羞擇庭48HYPERLINK\l"_Toc215767560"希9.3鏡財務(wù)盈利能力撿分析么49HYPERLINK\l"_Toc215767561"躁9.4毀清償能力分析萬49HYPERLINK\l"_Toc215767562"燭9.5煉結(jié)論機49HYPERLINK\l"_Toc215767563"做10冒社會評價染51HYPERLINK\l"_Toc215767564"商10.1學社會評價的原縱則和要求凡51HYPERLINK\l"_Toc215767565"晨10.2所社會影響分析捧51HYPERLINK\l"_Toc215767566"城10.3稅互適性分析射52HYPERLINK\l"_Toc215767567"墊10.4益社會風險分析棟53HYPERLINK\l"_Toc215767568"浴11膀項目環(huán)境影響縫與評價獅54HYPERLINK\l"_Toc215767569"啦11.1緣編制依據(jù)免54HYPERLINK\l"_Toc215767570"羊11.2援區(qū)域環(huán)境質(zhì)量胡現(xiàn)狀輔54HYPERLINK\l"_Toc215767571"狂11.3依環(huán)境保護規(guī)劃若54HYPERLINK\l"_Toc215767572"墳11.4腳環(huán)境影響評述族56HYPERLINK\l"_Toc215767573"舊11.5寄環(huán)境控制和監(jiān)贏測城58HYPERLINK\l"_Toc215767574"習11.6跪環(huán)境保護措施盾59HYPERLINK\l"_Toc215767575"遣11.7摩結(jié)論植60HYPERLINK\l"_Toc215767576"戲12撇不確定性分析櫻61HYPERLINK\l"_Toc215767577"倦12.1瘋盈虧平衡分析匠61HYPERLINK\l"_Toc215767578"仗12.2貨敏感性分析繪62HYPERLINK\l"_Toc215767579"質(zhì)13跨風險分析好64HYPERLINK\l"_Toc215767580"子13.1堤風險因素識別掠64HYPERLINK\l"_Toc215767581"杠13.2恨風險程度分析怠65HYPERLINK\l"_Toc215767582"議13.3陸風險對策河68HYPERLINK\l"_Toc215767583"露14礎(chǔ)項目結(jié)論及建慈議毅69HYPERLINK\l"_Toc215767584"口14.1牧項目綜合評價意結(jié)論點69HYPERLINK\l"_Toc215767585"鄙14.2嘉建議屯69HYPERLINK\l"_Toc215767586"附表711概論悲1.1逮嘴項目提出的背努景設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)是脖中國國民經(jīng)濟風的主導產(chǎn)業(yè)，夸在現(xiàn)代社會經(jīng)乘濟生活中有著亡舉足輕重的地藏位。經(jīng)過十幾堤年的發(fā)展，中宰國房地產(chǎn)業(yè)正佩處于向規(guī)?；_、品牌化、規(guī)松范播化予運作的轉(zhuǎn)型時擦期，房地產(chǎn)業(yè)陸的增長方式正幻在由偏重速度態(tài)和送規(guī)模向注重效烘益和市場細分慈轉(zhuǎn)變，從主要傅靠政府政策調(diào)唯控向依靠市場扇和企業(yè)自身調(diào)座節(jié)的方式轉(zhuǎn)變帳。薪西安在全國房原地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展蹦中處于中等偏賣上的水平，在束西北地區(qū)位居唇前列。西安房逆地產(chǎn)業(yè)發(fā)展從息上個世紀九十戴年代起基本保透持著平穩(wěn)發(fā)展泉的態(tài)勢，房地競產(chǎn)投資保持了董較快的增長勢煮頭，紀商鋪和住宅的閱投資仍是房地順產(chǎn)執(zhí)投資的主題。檢雖然房地產(chǎn)行以業(yè)正在處于調(diào)努整階段，西安摧房地產(chǎn)價格表似現(xiàn)卻相對穩(wěn)定漂，呀201佳1擔年全年的成交拒量基本鋼保持相對穩(wěn)定救的局面。盞總體看來，西譽安市房地產(chǎn)業(yè)附具有結(jié)構(gòu)合理劫、發(fā)亡展穩(wěn)定、供求銅均衡、市場活可躍等特點，產(chǎn)土業(yè)發(fā)展實現(xiàn)了完良性循環(huán)，潛引力巨大刮，前景廣闊。紹1.2競滋項目概況項目簡介扔“侵西安市殃***朽棚戶區(qū)改造項神目殼”鳥（以下簡稱本肺項目）環(huán)位于西安市蓮列湖鵲區(qū)，鎮(zhèn)東基至役***市東側(cè)腥，宗南至路湘子廟紛街，財西研至膽蘆蕩巷漂，北鑒至紛粉巷摩，處于含南大街與南廣屯濟街之間糖黃金地段。脹周圍豬有兄50珠0慌、功50芹2均、商60會2貓、際60狀3頁、穴K60遞5臨、儲60灘7低、話61嘗1察、哲70趣2塞、奪70豬5培、感70梨6震、單70案7甚、時通盆宵姑2逃號線會、羅通純宵催3牌號線簡、陰五龍專線購等旁3袍0賀多爭條公交線路貫理穿東西南北，抗交通便利。臂本項目是頌陜西銀豐民監(jiān)樂置業(yè)有限公莊司詳開發(fā)的守由廊商業(yè)僑、籃住宅駝、逗公寓君共同組成的大粥型夕“俯城市綜合體你”斯。整個項目酸建筑用地面積返7依79列00銳m告2鑄，總建筑面積欠289000起m控2額，地上總建筑歸面積喝229000滋m留2睡，地下總面積草60000蘋m讀2釋，廣場面積暖20000夜m項2奏。沫建成后建筑密問度詢59從%遮，其中大商業(yè)轎950右00原m芬2鉗，住宅吸588幅00耳m其2拍，公寓牢412話00欠m傲2翁，底商兆34落000伏m搏2戀。蘇項目垮容積率為央2.94壞，綠化率為拜16舍%撲。開發(fā)商簡介鹿陜西銀豐民樂鈴置業(yè)有限公司誰為大連萬達集霞團下屬全資子夢公司。大連萬薄達集團成立垮于瞧198吃8爪年，已發(fā)展成企為以商業(yè)地產(chǎn)最、高級酒店、壽文化產(chǎn)業(yè)、連嘩鎖百貨為四大繪支柱產(chǎn)業(yè)的大桌型企業(yè)集團，志資頁產(chǎn)爽40休0棕億元，年銷售檢額倉20挖0西億元，年納稅鄙超北過滴2川0怠億元。萬達集恰團在全國三十岡余個城市投資久項目，已在全照國開腥業(yè)脅1掙9避個萬達廣場截，場6掉家五星級酒店刪，懇30檔0手塊電影銀幕，歸持有的收租物縮業(yè)面積超已過通30禮0暈萬谷m妻2宗。萬達集團計舒劃艙到躁201奴0潛年，年銷售收圓入超句過扣40何0傍億元，凈利潤愛超弄過愚6歲0順億元，開更業(yè)瞇4猾0單個萬達廣場、反超捐過賊1抽8反家五星級酒店繞、處60界0旨塊銀幕孔、坐2僑5似家連鎖百貨，呈持有的收租物矮業(yè)面積超云過朋60徒0嶼萬銹m奉2爺，成為中國一我流的企業(yè)集團置。辜萬達集團在全街國首創(chuàng)了卻“遭訂單商業(yè)地產(chǎn)冠”模的商業(yè)模式，順已在全國業(yè)界旬得到廣泛接納狹與推廣，耽使萬達集團逐隙漸形成了獨特夸的核心競爭優(yōu)憲勢腔。修萬達集團和沃交爾瑪、家樂福法、百安居、百朋盛、新世界、宿國美慨等稼2城0朝多家曲跨國及國內(nèi)頂劉尖商業(yè)連鎖企它業(yè)簽訂了聯(lián)合促發(fā)展協(xié)議，在無全國二十多個泳大中城市投資復建設(shè)的碰“攻萬達廣場調(diào)”注，形成了萬達善走到哪編里績這些企業(yè)跟到葬哪姑里美的獨特商業(yè)風卸景線。通過鏡20染年的探索與積破累，萬達產(chǎn)品增已發(fā)展至第三可代城市綜合體寨——旋通過科學規(guī)劃冬，將商業(yè)、住爪宅、商務(wù)辦公獵等多業(yè)態(tài)精心紙組織，最大化法挖掘城市價值撞。守庫項目所在地周幸圍環(huán)境狀況（1）交通拉本項目快地處西安伏市建新城疑區(qū)核心地帶，貝北接五路口十她字，通達火車外站、朝陽門、遠玉祥門；中貫們東新街，連通所省政府、中山紹門；南臨城內(nèi)肆最大商業(yè)街東錘大街大差市十逢字，西連鐘樓免、東至東門、浪南接和平門。晝距離火車站只郊有約吹1傳公里懲，距離鐘樓也深只欄有期5皆分鐘車程。拳周圍祝有盾50劣0絮、伍50宗2趁、介60吳2累、格60隸3襖、創(chuàng)K60熊5耕、繞60衰7宴、稼61顆1傭、絞70株2迷、辰70霜5沈、季70測6碌、與70些7晉、通侍宵什2擱號線、通浙宵之3令號線、五龍?？鹁€喉等廉3渴0殲多條公交線路東貫穿東西南北漿，更交通便利，四墊通八達。鄙規(guī)劃中的地鐵吃一號線裳穿越古城墻后惑沿蓮湖路、西混五路、東五路筒經(jīng)北大街、解色放路至朝陽門鼠，秋地鐵四號線將飲沿解放路南行笛，兩條地鐵線孔交匯于本項目撓的西北處，其捧八個站臺出入且口，在本項目載及安置項目內(nèi)聞就有四個。端總體說來，本彈項目擁有葡非常懶發(fā)達的榴公交線路自以及乘交通路網(wǎng)毒，交通便利鮮。特（態(tài)2淺）周邊配套鑒本項目擔位于傳統(tǒng)商業(yè)掩街區(qū)的解放路衰，重在生活、金融柄、醫(yī)療等配套遲設(shè)施上較為齊旺備。恒具體如下：局教育速配套鉆：任西安市實驗小堵學、西安新城銜區(qū)坤中巷小學適、西安市第一引綜合高中、西躲安市第四十三這中學、西安市紐第七十三中學耐、西安復興文狀化補習學校、約西安市東城高誦級職業(yè)中學、昂西安職業(yè)中等賊專業(yè)學校歌等擾學校抄。洞醫(yī)療配套踩：袍市第四醫(yī)院、季市職工醫(yī)院、流省中醫(yī)院、西食京醫(yī)院等醫(yī)療賺機構(gòu)。未商業(yè)配套他：豎民生百螞貨、人人樂、損民樂新都會等經(jīng)大型商業(yè)購物壘場所以及沿街結(jié)經(jīng)營的各類商夢鋪；報餐飲方面擁有移以宮廷餃子宴虧聞名的解放路糞餃子館，快餐連連鎖肯德基、剛德克士，東新吩街夜市等各類昂各檔餐飲小吃跨。瓜金融配套犬：茅區(qū)域內(nèi)遍布農(nóng)葬業(yè)銀行、商業(yè)恭銀行、交通銀槐行、工商銀行雖、建設(shè)銀行銜等金融機構(gòu)。寨商務(wù)配套：郵誘政大酒店、隴壘海大酒店、凱唱悅阿房宮飯店增等各檔次酒店也。戶文化娛樂：丑市圖書大廈、片新華書店、份西安民樂園大走劇院、需革命公園、環(huán)苦城公園等文化弓娛樂配套設(shè)施卷。哨1.3瞧貸項目開發(fā)建設(shè)董的必要性縣西安市加快城話市發(fā)展進程，偉響應(yīng)西部大開俯發(fā)的號召，樹吊立西北龍頭的誰旗幟，同時西萬安城市人口的為快速增長，給筑西安的房地產(chǎn)團業(yè)帶來了契機鞏。房地產(chǎn)業(yè)不榨僅可以為市民惡們提供一個適識宜生活居住的剝社區(qū)，更有利胃于帶動建筑業(yè)撕、建材以及其妖他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的絕發(fā)展，促進金水融業(yè)的發(fā)展，拾加快城市現(xiàn)代夠化進程，促進先產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整氏。裁新城區(qū)是西安工市三個城區(qū)之噸一，是歷史文意化名城與現(xiàn)代毛化繁華商城珠靈聯(lián)璧合的典范述，是社會財富止生長涌流的陽歐光地帶。這里籮歷史稟賦深厚瓣，人文資源隨盯處可見。壤由于獨特地理陵位置和成熟的待市場環(huán)境，使懷新城區(qū)成為西賽安商貿(mào)業(yè)最繁辨華區(qū)域之一。毫悠久的歷史，悲中心的地理位號置，使叼新城區(qū)屈不但成為西安朗政治、經(jīng)濟、專文化中心，而敲且成為西安商亂業(yè)最繁華的地驕方。明本項目是瘦陜西省伍重點建設(shè)項目持，是西安皇城茶復興計劃的重斜要組成部分。掘項目所處的韻解放路居住圈邊，墾作為老牌的商懲業(yè)發(fā)達區(qū)域，騎各種生活、金暖融、商務(wù)、醫(yī)移療等配套設(shè)施稿構(gòu)成已十分成販熟。同時，解騰放路作為城內(nèi)候重要的交通干鏈道之一，約交通及其便利另。慘雖然震解放路商圈目帳前發(fā)展較為滯玩后，商業(yè)景氣錄程度不高，但誠此也恰恰降低過了區(qū)域內(nèi)的改痰造成本，為解蝶放路商業(yè)結(jié)構(gòu)抖調(diào)整升級扶提供了石契機。桿隨著般解放路障商圈的改造升屑級，區(qū)域內(nèi)整莖體硬件配套設(shè)陡施會得到提升差，居住環(huán)境會弄有較大改善，吐區(qū)域價值也會關(guān)不斷走高。輩地鐵的開通將址會促進地鐵沿格線附近的商品六房整體品質(zhì)的辛提升，棄屆時，狼新城區(qū)植的房產(chǎn)籌無論是罰商鋪鹿、廉寫字樓懶，還是住宅，慨物業(yè)價值的提糞升不容置疑。宰1.4飯容可行性研究的宰依據(jù)篇（免1狼）《西安市建賴設(shè)項目城建費則用統(tǒng)一征收辦蓋法》實施細則猴；撐（勁2挺）《陜西省建敲筑工程綜合概偷預算定額工（巴199紹9愉）》；謝（娛3狐）《西安市建紐設(shè)項目城建費典用統(tǒng)一收費一截覽表》；用（跳4燕）梢《陜西省工程擋建設(shè)其它費用灌定額》；智（拿5正）蝴西安剃民樂園商業(yè)廣客場屈項目變規(guī)劃設(shè)計方案馬；崖（藍6拜）委托方提供盯的其他有關(guān)資瑞料；壤（親7大）委托方現(xiàn)場培勘察及市場調(diào)游查收集的有關(guān)域資料。擠1.5繁項目技術(shù)經(jīng)濟攝指標說序號膚指緣傘候標些數(shù)類湯量扎1瞞項目熱總收入（萬元循）拒327700螞萬元亮1.1惑其中：徐實際銷售收入哀213448他萬元冠1.近1.1究住宅、丈公寓氣70000噴萬元恒1.舍1.2猛商業(yè)物業(yè)左31248穿萬元膛1.施1.3洪底商灘112200跳萬元作1.2石經(jīng)營收入現(xiàn)值遮11425統(tǒng)2闖萬元冤2啟總投資皂231149撕萬元駁2.1蟲自有資金垂81937恐萬元（知35.45%戲）討2.2墾銀行貸款穿81461免萬元（箭35.24%掀）披2.3稅銷售收入再投佩入鵝67752喇萬元（遞29.31%丈）霉3租全部投資財務(wù)君評價指標居3.1罷財務(wù)凈現(xiàn)值每31505紛萬元陡3.2喚內(nèi)部收益率爛24.43%桃3.3慮投資回收期區(qū)2.以6聽年罰4齊自有資金財務(wù)廉評價指標肌4.1先財務(wù)凈現(xiàn)值毅26715色萬元蹄4.2辛內(nèi)部收益率載28.15%罷5咐借款償還期綁1.使7戚9腐年忘6蹦貸款償還完時賤的銷售收入實暖現(xiàn)比例顏46.93%糟1.6籌項目軟可行性研究結(jié)阻論守結(jié)合項目情況欄，本次可行性席研究分別對將仁來的奧銷售碌情況制定方案底，并對其進行容財務(wù)評價，財眾務(wù)評價結(jié)果如唯下表粒。壁死通過對項目的掩技術(shù)經(jīng)濟分析的論證，我們得蹄出如下結(jié)論：蘿（隨1偽）項目華盈利能力艘較好，洗償債能力較強腔，糾有建設(shè)的必要予性；刑（聰2切）項目建設(shè)條縣件具備，滿足罩項目建設(shè)的要革求；鼠（央3慰）設(shè)計方案技粉術(shù)經(jīng)濟指標合那理；驟（瓜4莫）財務(wù)可行性域研究結(jié)論可行處；傲（芽5如）項目風險在資合理的限度內(nèi)解。盒2爽市場背景分析押2.戶1緊宏觀環(huán)境分析盾全國宏觀經(jīng)濟堡形勢衫初步核算燒，嶼200季8養(yǎng)年前三季度國迎內(nèi)生產(chǎn)總銳值凱20163呆1惜億元，按可比匯價格計算，同辰比增怕長兵9.9涼%跌，比上年同期乏回猶落艘2.顫3寧個百分點緊，鑒其中，第一產(chǎn)牧業(yè)增加站值與2180攝0桿億元，鑄同比麻增胡長銳4.5%餓，比上年同期蛾加桂快約0.妄2影個百分點；第厚二產(chǎn)業(yè)增加忠值渡10111發(fā)7真億元，爺同比廈增書長甘10.5款%鴿，張比上年同期顛回杠落塌3.拉0飄個百分點；第露三產(chǎn)業(yè)增加塌值蘋7871拉4穗億元，槳同比競增思加裝10.3釀%騰，層比上年同期哈回開落販2.鳥4刃個百分點。驚固定資產(chǎn)投資可平穩(wěn)較快增長雨，投資結(jié)構(gòu)有社所改善。前三造季度，全社會瓜固定資產(chǎn)投資央116246搭億元，同比增厘長莖27.0%罩，比上年同期潮加快旺1.3作個百分點。其某中，城鎮(zhèn)固定教資產(chǎn)投資堡99871叔億元，增長奇27.6%吊（尿9毯月份增長竿29.0%釀），加快陸1.2巨個百分點；農(nóng)次村固定資產(chǎn)投抖資搶16375免億元，增長嘩23.3%壺，加快刷2.1挎?zhèn)€百分點。在卸城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)晚投資中，三次睜產(chǎn)業(yè)投資分別府增長砍62.8%拉、泰30.2%念和纏24.8%講，其中第一產(chǎn)廟業(yè)投資增長同竄比加快勺21.7鞠個百分點。分尿地區(qū)看，東、詢中、西部地區(qū)肅城鎮(zhèn)投資分別刊增長聚22.7%秋、促35.4%殲和葛29.5%從，中西部投資菊增速明顯快于龍東部。第居民消費價格貸漲幅繼續(xù)放緩奴，工業(yè)品出廠課價格漲幅出現(xiàn)掩回落。前三季嶺度，居民消費疾價格上卷漲練7.0憑%柄（佳9咳月份上祥漲提4.6乞%占，比上月回盯落丑0.弦3熱個百分點），巾漲幅比上年同詳期嘆高成2.榮9鵝個百分點，但因比上半年回票落枯0.叨9芳個百分點。其兵中，城市上叉漲荷6.7皮%燃，農(nóng)村上誠漲兄7.7冬%梳。分類別看，虹食品價格上津漲糖17.3鋪%舊，居住價格上媽漲帆7.0檔%板，其余各類商本品價格有漲有丑落。厘200岔8渾年成為本輪經(jīng)造濟增長周期的針轉(zhuǎn)折之年，國宏民經(jīng)濟增長上鍛升趨勢贈有所放嘗緩。從第一季擱度開始經(jīng)濟增掙速逐季放慢的獨態(tài)勢就社比較藝明顯，但全年銅經(jīng)濟增長率仍摟將達傻到渾10聚%妻左右。醒面對國內(nèi)接連畫不斷發(fā)生的嚴謠重自然災害和什世界經(jīng)濟金融狂形勢振蕩多變粱的剃沖擊和結(jié)不利影響，袋黨賽中央惜、國務(wù)院事審時度勢，果貫斷決策，采取效了一系列宏觀筆調(diào)控措施，國醒民經(jīng)濟保持平聞穩(wěn)較快發(fā)展，答總體運行良好擁。茄和中國經(jīng)濟預測傲（著1組）鹿經(jīng)濟增長走勢幸分析與預測暖200億9廚年，宏觀經(jīng)濟掀面臨的國內(nèi)外鴉環(huán)境將更加趨鉤緊，尤其是內(nèi)揉部經(jīng)濟內(nèi)生性滑變化帶來的周當期性調(diào)整壓力旗可能會明顯大老于今年。世界吐經(jīng)濟增長周期喇性變化和國內(nèi)地周期性因素相慈疊加，增大了少明年經(jīng)濟進一柄步向下調(diào)整的幅壓力。但是，哥我國經(jīng)濟長期亡增長的內(nèi)在條喚件沒有改變，蜂宏觀經(jīng)濟政策都有可能轉(zhuǎn)為中很性偏松，明年容經(jīng)濟繼續(xù)向下燒調(diào)整的幅度可殲能會小于今年高。初步預渠計臨200籃9數(shù)年我鍛國碼GD辱P伯突惕破魄3廚0賠萬億元大關(guān)，回有望實現(xiàn)不低至于坡9愉%拘的增長釣，信通脹壓力明顯溜緩解。爆（篇2嬸）細投資、消費和瀉就業(yè)增長分析支和預測繡200衡9嫩年投資增長允趨于放慢，并洗逐漸步入周期箭性的調(diào)整期。指房地產(chǎn)增長和盛出口增長可能主雙雙調(diào)整將是領(lǐng)投資回落的直展接動因；也因摧為如此，流動坦性過剩問題在另200座9袋年會得到一定悅程度的緩解。臟這是經(jīng)濟發(fā)展蟻的一種積極性沿變化。與之相拳反的是，消費本增長將有所加擾快，這是周期咬性的變化。這狂種變化對節(jié)能脊降耗目標的實識現(xiàn)是有利的，梅投資增長放慢展意味著高耗能陳產(chǎn)業(yè)投資增長撓和產(chǎn)出增長的縮放慢，同時由砌于經(jīng)濟的適度第調(diào)整將影響企氣業(yè)的利潤，一復些高耗能的落僅后企業(yè)將會被喬市場逐步淘汰罷?？直M管房地產(chǎn)因丈中期性調(diào)整將泰會帶動投資持悠續(xù)放慢，但一辨些新的投資需充求有待釋放，慣對總投資增長楚將形成一定的墻支撐，如災后攔重建仍需要國化家大量的投入摟；城鄉(xiāng)公共基朝礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)潛誦力仍然很大；耍環(huán)境保護、產(chǎn)凱業(yè)升級等都需符要大量的投入嘗。預計明年全藏社會固定資產(chǎn)攻投資名義增長列率有可能回落恒至薦18皂%街左右，實際增瞇長填13容%產(chǎn)左右。臨（枕3罷）士物價增長走勢烘分析與預測掀隨著全球和中塊國經(jīng)濟增長均軍出現(xiàn)周期性放蜻慢，中國物價釘增長的灑“乓拐點含”吉正在顯現(xiàn)，明床年價格水平將金有望繼續(xù)回落閘，通脹壓力將返大大減輕。徐食品價格將會苗繼續(xù)回落。食革品價格上漲是吹影響本輪價格欲上漲的重要因式素，目前食品筍價格已呈明顯耕回落趨勢，月絨環(huán)比漲幅樓自登3葵月份以來持續(xù)胡下降。明年隨靠著全球和中國醒經(jīng)濟增長均出組現(xiàn)周期性放慢令，對能源、原哄材料的需求將萬會明顯減少，妻價格漲幅將會字明顯回落。隨宏著美國次貸危照機的不斷加深河，明年世界經(jīng)籍濟增長進一步飼放緩或衰退的豆可能性在增大宮，這將相應(yīng)地技帶動需求增長匯明顯減少，初杯級產(chǎn)品價格有吹望繼續(xù)大幅回薄落。我國供給歡約束型經(jīng)濟早笛已轉(zhuǎn)為需求約刪束型經(jīng)濟，而院技術(shù)進步帶來廢的供給潛力增霉長非常快，最墓終消費品多屬拌競爭性行業(yè)產(chǎn)修品，漲價受到贈市場競爭的限外制，新產(chǎn)品不慮斷出現(xiàn)使得價愿格不斷下調(diào)?？举Y源要素價格趁從長期來看上聾漲壓力較大，雖但短期內(nèi)在經(jīng)把濟面臨收縮的稱情況下，對價貍格總水平的影佳響有限。籮總體來看，明煩年物價將繼續(xù)祖呈回落趨勢，眨通脹壓力大為炒緩解。初步預講計悼，隨CPI遲上考漲阿3%咽-搏4糖%雞。蝶滲我國房地產(chǎn)市諒場宏觀形勢分矛析封200住8懂年伶前三季度，全闖國完成房地產(chǎn)殘開發(fā)投篩資掘2127姿8稀億元，同比增照長勢26.5兼%精，相現(xiàn)比塞200誠7膏年漠31.8框%診的增幅，明顯磨回落。住宅完壩成投合資圓1550偵8傷億元，增耗長熊28.7芳%辟。其中，經(jīng)濟嘴適用住房投村資嗓63懂8恰億元，增扁長刮19.9傾%鎮(zhèn)，說明很多地手政府依然沒有恩開足馬力推進鄙住房保障建設(shè)蓄。全國房地產(chǎn)鎮(zhèn)開發(fā)企業(yè)完成居土地開發(fā)面掠積透1.7門9桐億平方米，同突比下凈降服1.6益%族。全國房屋施河工面喂積怨24.胳0喂4承億平方米肆，增憂長飾20.3剝%溫，深比英200屋7其年骨的稻21.5苦%沙稍稍回落。其蒼中，住宅施工止面念積己19.掩0楊7各億平方米核，增怪長材21.2倍%換；辦公樓施工鍋面凝積運815度0碌萬平方米，增巨長撥8.3撤%園，返比準200禿7跳年效的燙12.5蓬%婦明顯回落；商姐業(yè)營業(yè)用房施箏工面仰積蹄2502那6艙萬平方米，增播長鍬12誰%客。萄從今年前夏三季度啞全國市場情況寺分析隱，盛200肢8賄年房屋成交量廢同表比敘200脆7沫年將出現(xiàn)長較大招下滑納，但由于全國修房價拐點出現(xiàn)法在第三季度，明因命此爹200行8只年全年房價同逃比析200咱7碑年，依然呈正住增長，不過漲半幅將項由咳200合7掛年覺的瞞18%婦（商品房）大奔幅回落講到檢5驚%亂左右的可能性蛇較大（預計用與冬200璃6杠年止4.4殼%剖的漲幅相近）醋。接針對允多數(shù)城市房屋柄成交量出現(xiàn)萎妨縮，房價亦開韻始下跌羞的狀況，輩成都、重慶、傍西安、南京、紙杭州榮等巷1涼8環(huán)個城市紛起救香市，而財政部寶和央行亦出臺憐相關(guān)救市措施蓬。郵（挨1沒）零房地產(chǎn)行業(yè)政具策壩成都、重慶、盒西安、南京、后杭州跟等修1仆8全個城市相繼推朗出刺激樓市政稍策，具體舉措夸包括向市民提蔽供購房補貼、歇延長還款期限岡、減免相關(guān)稅械費和調(diào)高公積快金貸款最高額變度等，引起了歇社會各界的廣電泛關(guān)注和激烈膀討論。對于各尸個城市的政策炕動向及政策效數(shù)應(yīng)，住房與城除鄉(xiāng)建設(shè)部正在易密切觀察，并彼評估各種措施編的效應(yīng)。角（昨2秋）互金融政策臨中國人民銀行改連續(xù)立兩次癢次下調(diào)金融機搏構(gòu)存貸款基準堆利率，擴大商增業(yè)性個人住房咸貸款利率的下嗚浮幅度，釋放闊保經(jīng)濟增長和世穩(wěn)定市場預期饒的信號。戰(zhàn)（努3怨）養(yǎng)土地類政策六集體建設(shè)用地云流轉(zhuǎn)近期難以牲全國推行指，記目前更多的只介能靠一些試點襯地區(qū)或挑“標綜改火”副地區(qū)去進行個葬案推廣轎。殖三中亂全會上審議通蓄過的《中共中敗央關(guān)于推進農(nóng)蹄村改革發(fā)展若捉干重大問題的碎決定》駱中業(yè)“閑雙最杠”管的提法意味著逝中央更加強調(diào)括節(jié)約利用土地磚，以后將更注垃重從內(nèi)涵上解鳴決用地問題剩。故“帝雙佳最描”羨的提法主要是許針對控制建設(shè)俊用地，從總量些控制馳上逼迫政府節(jié)沸約用地。般正在修訂的《丑土地管理法》孝將確認集體建葡設(shè)用地、宅基做地和農(nóng)用地使持用權(quán)流轉(zhuǎn)的合姑法性。弓辜我國房地產(chǎn)市湊場預測歲房地產(chǎn)市場開霞始進入中期調(diào)猛整期鋪。串未來兩年蜂，拒我國房地產(chǎn)市但場的走勢受兩勇方面因素的制另約和影響。一道方面是利空因扎素。體受粒國際金融風暴嘩的影響牽，凈世界各國都受反到波及錫，辟歐美地區(qū)受災敢尤其嚴重隨，淘國內(nèi)經(jīng)濟亦受葛其負面影響觸，損出口下滑范，軌經(jīng)濟下行欣，戀外資撤離襖。玉在內(nèi)外宏觀經(jīng)澡濟雙重負面影熄響下誘，紫我國房地產(chǎn)市賴場必然同步下鞠行小，壁明年房地產(chǎn)投肉資增長將會明笨顯放緩。傅另一方面是利拆好因素。國際消方面飯，縫主要國家聯(lián)合龍救市共，眼有助于抑制金徑融風暴的進一秩步惡化杯，憐能夠在一定程吸度上減輕我國跡經(jīng)濟和樓市面政臨的外部壓力碼。國內(nèi)方面能，英財政部和央行搶出臺沃相關(guān)文件散，顏加大尿力度君促內(nèi)需保增長勻。路“樓積極的財政政銳策和適度寬松真的貨幣政策爭”康也標志著持續(xù)螺五年之久的緊雜縮型宏觀調(diào)控儉轉(zhuǎn)變?yōu)閿U張型組調(diào)控。病同時鉗，緒房地產(chǎn)市場持分續(xù)發(fā)展的支撐生因素沒有改變垃。南支撐房地產(chǎn)市僚場的最基本、式最主要的因素北仍然是中國經(jīng)柿濟持續(xù)快速增杏長蹤，繡其次是城市化銹進程加快拉動駁購房需求，第盲三是樣“僵人口紅利閃”足拉動購房需求稻。隨著住房供何應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、中加大對低收入暴家庭住房保障價力度的政策目繭標的確立，以優(yōu)及具體政策措努施的出臺和逐減步落實，預計潑200愚9命年，這些政策映措施的效果將絲得以顯現(xiàn)。鴨2.2雅啊中觀分析卻匠西安市經(jīng)濟發(fā)扇展狀況泊（明1瓜）西安市經(jīng)濟督發(fā)展狀況寺經(jīng)歷了前所未采有的嚴峻考驗揪和眾多不利因媽素影響之后，圾200劇8殘西安市固定資裳產(chǎn)投資保持快男速穩(wěn)定增長。填前三季度，全兵市實現(xiàn)生產(chǎn)總核值董（桃GD烈P摸）的1445.3坡5印億元，同比增窯長結(jié)16.2缸%航，增速高于全蟲省語0.倉1嗚個百分點、高室于全食國稀6.遍3在個百分點。全逢社會固定資產(chǎn)肥投阻資宇1419.5斬9或億元，同比增冠長聰39.1屯%帳。分產(chǎn)業(yè)看，慎三個產(chǎn)業(yè)投資場分別增脅長講1.1論3約倍丘、五40.2誕%最和盈42.0上%輝，第一產(chǎn)業(yè)的承投資力度明顯捏加大。分行業(yè)幼看，工業(yè)投宣資課249.1俱8順億元，旬增歲長磨39.8料%惹；水利環(huán)境和慰公共設(shè)施管理雄業(yè)投捷資蛾164.3晶2扣億元，增涉長婚64.1齒%聚；房地產(chǎn)開發(fā)孫投身資兄386.2笛2輸億元，增手長理52.3稼%街。蔥缺1霉）城鄉(xiāng)市場銷屈售快速增側(cè)長炎晴200鄭8廈年條前三季度西安否市實現(xiàn)社會消縫費品零售總街額池825.1芹1渴億元，同比增虜長義25.9漏%槳。剔除價格因膠素后實際增介長范18.3提%側(cè)，同比提弱高爬4喬個百分點。分乖城鄉(xiāng)看，市級吳零售貨額礦747.7舞0莫億元，增軋長樣26.0耕%糠；縣及縣以下跳零售兇額乘77.4售1柴億元，增貸長德25.3赤%搏。分行業(yè)看，庫全市批發(fā)零售械業(yè)、住宿餐飲憐業(yè)實現(xiàn)零售額信均增縣長兼20光%瞎以上誦。疤竭2父）對外貿(mào)易保膝持快速增墾長披疼前九個月全市泛批準利用外資黃項雁目令8同4衰個，實際利用學外商直接投亂資捆8.5放7盤億美元，增泥長圾43.6烏%帖。前三季度全潮市進出口總柄值閃51.1寧3也億美元，同比騎增微長忠31.5貓%癥。其中，出口禁自今訓年衡4代月以來，一直眉以超血過導35裙%產(chǎn)的增幅高速增溪長；進恢口從17.8兵3雷億元，增阻長拋27.4僑%哄。紙3兩）城鎮(zhèn)居民人訊均收入過萬幣元擊站西安市城鎮(zhèn)居糟民前三季度人猾均可支配收入沾為由1181玻6湖元，同比實際神增涌長墳13.2鷹%書，比上年同期震和上半年分別執(zhí)加蚊快剝1.翠6竊和笨4.顯4絞個百分點；農(nóng)渡村居民人均現(xiàn)辨金收塔入顯464終2認元，實際增緩長色16.8舊%幅，比上年同期塔和上半年分別如加羽快秘6.桃1逝和表3.披8據(jù)個百分點投。堡餓4真）項“蝕四區(qū)兩基崖地窮”命投資增春長拒47.3%欲前三季度，西粘安股市僅“霜四區(qū)兩基開地日”勻共完成投偉資遮399.6述9堅億元，同比增倡長老47.3羞%裹，占全市投資槽總額艇的惜31.7尖%洽。其中，高新效技術(shù)開發(fā)區(qū)完患成投福資間153.9希5卷億元，俊居悶“箭四區(qū)兩基隸地愁”懷總量嶄第氧1靈位；經(jīng)濟技術(shù)躺開發(fā)區(qū)投資同歲比增萬長弊52.6互%靈，居增速面第叼1牢位。高新技術(shù)產(chǎn)開發(fā)區(qū)實現(xiàn)地僻方財政一般預濤算收種入押14.4憲1仰億元，居總量傳第杜1吹位；浐灞生態(tài)莖區(qū)一般預算收牛入同比增叔長訪1.驟5翠倍，為增速撲第到1俯位。高新技術(shù)衛(wèi)開發(fā)區(qū)實際利臟用外商直接投肅資框3.3摟5列億美元，增吩長選1.繳6群倍，側(cè)為棕“餐四區(qū)兩基梁地告”胃總量和增速每第碼1載位。薯西安經(jīng)濟快速亮穩(wěn)定發(fā)展原因連：冶多年來全國經(jīng)徑濟增長主要依點靠投資、出口村拉動，西安經(jīng)鎖濟增長則主要矩靠投資拉動。祖前三季度由于月國際金融動蕩白等原因，全國鈔出口比去年同浮期下滑比了好4.州8雜個百分點，但腥由于西安的出替口產(chǎn)品主要是然高新技術(shù)類產(chǎn)貨品，暫時受外股需下降的影響滿不大，因而西梯安出口仍然保吵持了較高的增翼長速度，比去內(nèi)年同期提高獲了斷9角.凳5覺個百分點。畏（婦2顫）西安市經(jīng)濟蔑發(fā)展展望照200浮9糧年西安經(jīng)濟發(fā)和展趨勢展望目：桑第一，宏觀經(jīng)簡濟將繼續(xù)保持傷高增長態(tài)勢底。響200爛8勢年上半年西安趟以映16.1端%頓的增速完成地野區(qū)生產(chǎn)總合值租936.5三6死億元。預計曾到穴200桶8萌年底，插西安市摧GD泄P睛接近或?qū)⑼磺钠乒?00霧0施億元，比上年鑄增欺長嗚16脫%意。某2009否年叼西安國市主要經(jīng)濟指謠標將繼續(xù)保持蜓增長的態(tài)勢瑞，吐GD泛P蘋增速將盈達橡16碼%賺左右。餅第二，固定資馬產(chǎn)投資將繼續(xù)寬保持增長勢頭賄，預計達零到兇30豆%言以上的增速。鞋受國家拉動內(nèi)貪需的影響，西塊安的城市及農(nóng)楊村基建投資將音進一步加大。唯道路、交通、傭通訊及有關(guān)民遮生的建設(shè)投資枕等規(guī)模將超過階今年幕。遲200規(guī)8在年西部文博會守一批簽約項目這將進入實施階爹段，投資規(guī)模叼空前的大明宮搶遺址保護工程廣將正式啟動；梢高新區(qū)、經(jīng)開丟區(qū)將全面啟動藥下一期建設(shè)項度目，并在對接建東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移回的浪潮中不斷葉進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整培和升級，加大勉投資力度和規(guī)上模；航空產(chǎn)業(yè)厭基地及航天產(chǎn)們業(yè)基地、西安頓浐灞生態(tài)區(qū)建糞設(shè)步伐將明顯惜加快，一批項妨目將投資建設(shè)祝。抓第三，消費繼雜續(xù)保持平穩(wěn)快葛速增長態(tài)勢視。馳200術(shù)8證年社會消費品江零售總額快速臟增長，全年可委能突弦破壺100誰0旗億元。預村計評200急9筍年消費繼續(xù)保糾持平穩(wěn)快速增役長態(tài)勢，社會風消費品零售總蜓額將實騾現(xiàn)貪133雁5貨億元，增幅輸達姓21火%棍左右。幅第四，房地產(chǎn)公業(yè)在度過調(diào)整糕期后仍將穩(wěn)健嚷發(fā)展聰。瓶200匹8檔年受調(diào)控政策援及買方觀望情鉆緒影響，西安和樓市買方市場爺持幣待購現(xiàn)象跑明顯，由消費頁者信心下降引碌發(fā)的購房群體先“早觀望態(tài)勢柴”號可能會持續(xù)漏到辣200筋9嫩年上半年斑。直200希9墨年下半年，國關(guān)家經(jīng)濟發(fā)展向假好，中央在政趨策層面上將確蛾保經(jīng)濟增長作早為基調(diào)，消費僻市場回暖會重其建消費者信心練。足200洗9倒年下半年，西企安房地產(chǎn)市場倦將會迎來利好豐的發(fā)展趨勢。駐眼西安市房地產(chǎn)賊市場狀況勿在煙200求7撥年廣西安的房地產(chǎn)新市場棉已經(jīng)進入了快柜速發(fā)展的新階坦段，市場供給奉加大，需求持丟續(xù)高漲，行情夾普遍看好，各壤個樓盤的銷售腸也全線飄紅，期使得商品房成掌交的量價連創(chuàng)洪新高。特別是識下半年以來，彼全國一線城市彼的房地產(chǎn)市場冒整體趨冷，反損觀西安市場一惱直保持持續(xù)上電漲的勢頭，并判且各個區(qū)域全易面發(fā)展，成交滋的比例也趨于流均衡，并在城盟中村改造及浐鋪灞板塊、大明柜宮板塊等焦點土板塊即將崛起璃的刺激下，土啊地供應(yīng)量不斷誤放大。煮200鈴8言年在世界經(jīng)濟悅已經(jīng)集體陷入誓困境之中時，滅西安房地產(chǎn)市劍場勢必受到宏諒觀經(jīng)濟放緩影晌響差。僑但是剛性需求討是目前西安房聰?shù)禺a(chǎn)市場的支即撐因素。從整憐體上來看，西援安房地產(chǎn)價格笛相對較低。因診此，雖然房地攀產(chǎn)行業(yè)正在處蛙于調(diào)整階段，感西安房地產(chǎn)價曠格表現(xiàn)卻相對室穩(wěn)定。奮（熊1睛）恒西安賤房夫地產(chǎn)緩市場特點分析鞭200拘8財年，西安房地膽產(chǎn)市場整體低報迷，市場觀望羊情緒增強，成等交量撕有所麥下降，房價盡壽管保持上漲的富態(tài)勢，但漲幅框逐漸減小。儉近期從全國到隊西安市場，很倆多樓盤都采取濃各種形式的打順折促銷政策，彎以刺激購房者頁。但從目前的辣市場反映來看美，并未對購房腰者產(chǎn)生明顯的嫂作用踩。1）成交走勢三從上圖西安市慣20源08美年住宅成交量匙及成交均價來愉看，做成交量表現(xiàn)平職平。腳大規(guī)模宮的媒體投入并傲未部實現(xiàn)企業(yè)所期豪待的高產(chǎn)出。五盡管有眾多項葛目在開盤階段曉打出各種營銷宗組合拳，例如恢低首付、買房乞送裝修等，但先在殃消費者觀望情夏節(jié)面前顯得有魂點折無力主在近期銷售平碼穩(wěn)的項目如中世海、浐灞、恒糞大等項目，無屢論是產(chǎn)品面的頸變化還是實實脈在在的降價均葛有所斬獲，因已此這些項目成映交量在總成交瘦中占據(jù)相當大攪的比例。區(qū)2停）儉成交量價同比宵分析債從上圖可以看繁到，喪200粉7薯年下半年須西安市商品房揮成交量一直處然于穩(wěn)中有升的濃態(tài)勢，月成交奏量保持饒在禮8念0球萬平米以上，狹個別月份甚至沈達到了百萬平流米大關(guān)。從鋤20夏0務(wù)7擔年壺1資2杠月開始，銷售奶量逐步走低，乒成交出現(xiàn)回落瓦的趨勢潛。篇20偵0竊8疊年的成交量一壤直較低迷，最備高成交量僅靜有笛6侮6丙萬平米，在袋2坊月份更是出現(xiàn)乎20翼07穴年以來的最低貸值，但急在此后成交量剝有逐步恢復的抄跡象族。筋200逐7亮年雜1躁0強月譜-智200育8威年稅9哨月西安市商品兩房月度成交均孟價統(tǒng)罰計站(虎元騙/維㎡畫)熟年度篩200乖7缺（全年均謎價店401殿2過）碗200響8浪（楊1-膠9澇月均圍價減47樣50思）格亮月份岡10三月招11攤月綁12汁月霉1慈月蟲2挎月掘3彎月證4拉月?lián)?箱月南6蒜月切7慮月秤8臺月執(zhí)9酒月報均價獵4165舌4336乓4293紛4300敵4573棗4679萌5158濤4679筋46東41疑4741條4823耽5158濤從上圖中可以獻看出栽，買200昏7們年鄙1多0室月躬至沉200勺8襲年碗1儉0脹月，植西安市商品房機均價總體處于芳上升通道中。巴自歇20故0朱7乞年蓮9杜月開始價位突晝破拌400鏡0甚元爛/炮㎡后，價格一基直未低于順過奔400筐0箱元涂/醬㎡，保持上升鴉趨勢。江雖然炸成交均疤價達在慌200訓8京年愈5千月份勞大幅巡滑落撫，但是誠在中高端物業(yè)境成交量增加的狼推動下，全市蹲商品房成交均弱價炸從攤6棄月份開始壘四個月連續(xù)上丑漲睜，并突允破嬸500場0母元瓜/敢㎡盆。告（蛋2掩）躲西安房地產(chǎn)市扭場發(fā)展態(tài)勢及而分析窮國內(nèi)一線城市城和部分二線城依市的房屋成交褲價格早柿在故200喝8纏年第二季度時縫已進入下行通堅道。而西安球市跌商品房價格卻虹連續(xù)四個月快紐速上漲，與整哲體趨勢相背離睬。琴在市場調(diào)整階還段，西安房地芝產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)浪展呈現(xiàn)出新的正特點擦，羨各個區(qū)域之間炸的市場表現(xiàn)差仰異喪也很掉顯著。陸全市商品房縫20替0陵7唐年成交約基本工表現(xiàn)為量價雙怨升的發(fā)展態(tài)勢逢，播200熊8議年各月份的成穴交量波動較小迎但成交量明顯瘋低負于定0須7零年。斬今年以來城東滅區(qū)商品房的成護交量一直穩(wěn)定勾在除1峽2紋萬㎡左右，成影交量出現(xiàn)穩(wěn)步荒提升，成交均罷價壞在聰波動中上升。左長期看，城南擇區(qū)商品房價位貢一直保持穩(wěn)步烤上漲的趨勢，栗曲江板塊中高繼端產(chǎn)品爭的通快速營推出完將炕拉動城南區(qū)整貍體均價進一步漁走高拼。反城西區(qū)壩整體的成交量錢相對較低，唯在西安目前高序速城市化的過駝程中，城西區(qū)鄰明顯落后于其辜他區(qū)域，房地收產(chǎn)市場發(fā)展水傭平處于全市最槽后便。擋隨著城北區(qū)開嫂發(fā)條件的逐步青成熟，物業(yè)種滿類必將更加豐窮富，城北區(qū)商榜品房價格走勢位穩(wěn)中有升菜。服城內(nèi)區(qū)商品房年的成交量一直拍處于非常低的鑼水平，住宅成芳交項目不斷減胡少，騙商業(yè)項目的開握發(fā)受到市場飽烘和的影響而發(fā)祖展緩慢，板但危由于供墾應(yīng)稀缺以及地攀段優(yōu)勢，城內(nèi)苗區(qū)的商品房價爹格搏一直是全市最混高的疤。從目前的形星勢來看，高新疲區(qū)開發(fā)逐漸飽咸和，高新區(qū)主嘩力成交樓盤已濃經(jīng)轉(zhuǎn)移到高新逆新區(qū)板塊，區(qū)集域房地產(chǎn)開發(fā)厭的重心已經(jīng)發(fā)云生變化。高新某新區(qū)房地產(chǎn)的事快速發(fā)展將給滋高新區(qū)的商品粗房成交注入新黑的活力。略2.3輸父微觀分析須從目前的狀況頸來看，西安新傘城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)饞施建設(shè)發(fā)展迅熊速，不僅公交擇線路便利，教注育環(huán)境也日趨萍完善，人文環(huán)糧境濃厚，眾多繪實力房地產(chǎn)開謹發(fā)商進駐，整酒個區(qū)域價值得估到極大提升，桑新城區(qū)房地產(chǎn)抖市場具有巨大拍的發(fā)展?jié)摿?。糞本項目位于西用安市新城區(qū)核糠心地帶，北接雞五路口十字，炸通達火車站、濫朝陽門、玉祥羽門；中貫東新侍街，連通省政昏府、中山門；纏南臨城內(nèi)最大明商業(yè)街東大街滲大差市十字，田西連鐘樓、東屑至東門、南接璃和平門。距離懼火車站只有約毯1千公里班，距離鐘樓也螺只袖有砍5即分鐘車程。周拜圍說有寫50惜0村、滾50智2格、競60抽2恥、煙60精3敲、愧K60但5聚、豎60彼7辦、關(guān)61志1釘、乏70退2戲、徒70傭5順、那70并6件、思70友7需、通嚇宵雁2等號線、通屑宵驚3薦號線、五龍專仔線荷等虧3臣0投多條公交線路尼貫穿東西南北例，交通極其便古利。剃規(guī)劃中的地鐵誕一號線繡穿越古城墻后燦沿蓮湖路、西捉五路、東五路竿經(jīng)北大街、解磨放路至朝陽門五，充地鐵四號線將尤沿解放路南行吼，兩條地鐵線斬交匯于本項目咳的西北處，其移八個站臺出入桌口，在本項目毀及安置項目內(nèi)廊就有四個。距即將譜開建的地鐵一喝號線，將為新劈城區(qū)帶來更多船的關(guān)注，蕩對整個摘新城區(qū)院各個板塊的房酬價都有不同程桂度的影響。睡區(qū)域內(nèi)缺乏綜賽合體項目，由廳于臨近火車站國且解放路為傳印統(tǒng)百貨購物區(qū)么域，因此功能老齊備的一站式由大型城市綜合漿體項目將對市纖民產(chǎn)生極大的皇誘惑力。連項目恥建成后將成為編區(qū)域新的核心車亮點。徒2.什4師市場供求分析供給分析椒隨著國家經(jīng)濟匠的發(fā)展壯大，械居民消費水平箭的不斷提高，遲休閑、購物與譯居住相結(jié)合紡的暖“途一站式城市綜潤合容體濁”尚作為一種全新寫的房地產(chǎn)開發(fā)另理念，逐漸被竹人們接受。順陷應(yīng)這種新的消偉費潮流，近年柜來，商業(yè)地產(chǎn)呢行業(yè)迅速崛起貍，大型商業(yè)廣躺場捷SHOPPI杏NGMAL皆L幟、商業(yè)街、綜飄合步行街、購慢物鎮(zhèn)等大型商諷業(yè)地產(chǎn)項目如少雨后春筍般涌束現(xiàn)在大江南北谷，規(guī)模從幾萬究平方米發(fā)展到生幾十萬平方米摸，從單棟建筑甘形態(tài)發(fā)展到由銳多棟建筑構(gòu)成庫的組團式建筑畝群落。西安市孩近些年來也出偶現(xiàn)了像是李家涌村萬達購物廣晴場這樣的大型夫綜合項目。焰這些大型綜合事城市體出現(xiàn)的兔背后，是消費損者對于休閑、蔥購物與居住等裳多種需求的干上升，因此我灣們從滿足居住拆需要、商業(yè)需蒸要這兩發(fā)面出淘發(fā)分別對西安曾城內(nèi)的供給情爆況給予分析。賊（考1貢）易城內(nèi)住宅、公支寓行業(yè)分析免從鎮(zhèn)表撿2江-叼1拖可以看出，目齒前西安市城內(nèi)社主要在售公寓夏項目共計七個洪，其中以城內(nèi)席較為火熱的東衣大街、西大街誤、北大街、南舉大街項目為主逃。這些在售項幻目的定位基本涂都是公寓，且愛其拐中沿5晉個都為酒店式錢公寓，占總項續(xù)目數(shù)量庸的淘71.4繳%海。國表交2號-1瞎絮城內(nèi)主要在建噴在售公寓一覽環(huán)表宏序號孫項目名稱鏟開發(fā)商宗產(chǎn)品偵類型垮工程膝進度濾面積沾區(qū)間醋開盤蘿時間該均價質(zhì)所屬她區(qū)域簡1灣假日國際公寓貪西安萬業(yè)房地脅產(chǎn)開鬧公司廊酒店式公寓立期房蓋30爐-側(cè)90部2008.3普6500牙北大街（鐘樓雖向北聽50牛0然米鑄）漂2床華威國際公寓拖陜西華威房地鄭產(chǎn)開發(fā)有限公仿司輛酒店式公寓否準現(xiàn)房招50優(yōu)-擾70抵2006.4歡4800鴉東大街腿炭市街里李3至鉑林美域鏈宇隆地產(chǎn)傅公寓能準現(xiàn)房覺90神-陜138遭2006.1貴2敞4800眨東大街南乒50禁0邪米席西號扁巷握5蹄號寬4咳宏府嘉會廣場峽西安市宏府房牛地產(chǎn)開發(fā)（集冬團）有限公司蝕酒店式公寓盛準現(xiàn)房逝40雜-豈80欺2007.9戲精裝修烏7000抖北大街（鐘樓豐向北朗20斃0慣米狂）逝5幅粉劑巷賤1火號頃西安坤城地下缺空間開發(fā)有限噸公司貌酒店式公寓械期房恐30-70馬2008.3后精裝修牽7000餡南大街短6沿陸港國際公寓汁陜西丹尼爾房匠地產(chǎn)開發(fā)公司拐酒店式公寓張準現(xiàn)房側(cè)50飯-贊60雀2007.1摩.雀毛坯礎(chǔ)房碎4000醒精裝蔬修天4700名解放路與東七話路交匯檔處離（臨近本項目式）叨7詞淞江廣場路陜西淞江實業(yè)輝有限公司查公寓擱、舟Loft斃現(xiàn)房怒33-195駁——面商嘗住毀5500驕住咸宅碼4500弊大差市十字東輔南角節(jié)（傭2牛）肉城內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)片行業(yè)分析狐從表酒2量-肆2功可以看出，符這希5側(cè)個商業(yè)項目都餃集中分布在東暮、西大街，且冷以純商業(yè)項目邪為主。我表裝2-2航城內(nèi)在售商業(yè)痛地產(chǎn)一覽表眠項目蔥名稱出開發(fā)商細產(chǎn)品包類型所工程進度女面積區(qū)間粉開盤時間辟均價漁所屬區(qū)域峰舜江滾廣場桐西安舜江房地蠻產(chǎn)開發(fā)紡公司槳商鋪頂準現(xiàn)房紅7夸-挑4紋0愉獨立商鋪蔥一層儲15000沸東大街臨街備唐人街勵西安潤德房地扛產(chǎn)開發(fā)有限公燃司捧商鋪缸準現(xiàn)房浪14玉-唐30鞠(您在售四話層治)收2005.7音三墓層潑11000鞭一甜層碌26000浮西大街臨街哪中環(huán)際廣場井陜西鑫宇房地曾產(chǎn)開發(fā)有限公優(yōu)司躬商鋪串已營業(yè)夜6棕-秀800直地下一層箱18000豐西大街臨街蛇淞江閘廣場沿陜西淞江實業(yè)漠有限公司農(nóng)利劫底商哈準現(xiàn)房弱40曉-讓70捎尚在排號涼一層底商祥15000溪東大街樣民樂新都會寧陜西民樂新都松會商城有限公透司隨確商鋪靜現(xiàn)房淚80箱-繼100碰一層悄19000偽民樂園銹從商業(yè)定位來毒看，大部分商已業(yè)項目定位為茶購物、休閑時咸尚精品，迎合憑了年輕消費者塵的購物需求，享與原鐘樓商圈侮的中高檔購物回、娛樂、休閑愁時尚精品商業(yè)捏定位一脈相承陵。各項目主要啞構(gòu)成業(yè)態(tài)可看秩出，大部分項余目業(yè)態(tài)豐富，枝功能齊全?？擅敝饕獫M足消費延者的購物、餐綁飲、休閑、娛漠樂為一體的需范求。各從面積劃分來知看，在上述五子個商業(yè)項目中脈，其中舜江廣鬧場、唐人街、腎淞江廣場面積遭劃分以中小面湖積為主，集中梯在堂70片m局2亡以下；民樂新鋪都會面妥積立80雖-100告m唱2市，劃分較為均尚勻；中環(huán)廣場相面積區(qū)間跨度芝較大棟，當6疫-800詳m腿2蓬既可做小店鋪弊，也可做中大圈型商業(yè)。個從建筑風格來塔看，城內(nèi)商業(yè)灰項目大多數(shù)為土仿古風格，尤烤其是地處于西農(nóng)大街仿古一條角街的唐人街和請中環(huán)廣場均是畢以濃烈的仿古雅建筑風格為主勿色調(diào)，符合西洪大街的仿古特邊色。處于東大襖街的舜江廣場衛(wèi)和淞江廣場均覽為現(xiàn)代簡約式滲風格，民樂新暮都會的仿古特截色也基本符合遲解放路商圈的疲改造風格要求池，突出了集旅類游、休閑、娛傍樂于一體的多稍元化風格。需求分析刑（扔1器）不西安市歷年經(jīng)聲濟總量及增速功西安市近幾年羊經(jīng)濟始終處于悶高速增長的勢客頭，連續(xù)七年間經(jīng)濟保持兩位繩數(shù)的高速城增長勢頭。如高下表：乒表專2-3港返西安市歷腹年明GD喉P窗總量和增速仰2001旗2002翅2003捧2004餡2005衰2006拜2007奴GD稼P夕總量（億元）剖733.85查823.5蛙940.35迫1095.8朵7晨1265鋼1473伸1737輪GD壁P味增速展14.08%傘12.22%巴14.19%塘16.54%祖15.43%皂14.62%蜓14.60%名（漸2隔）作西安市歷年人統(tǒng)均雷GD改P真及增速卵表怪2-4慶西安市歷年人緒均捷GD銳P前及增速銜2001漫2002干2003栽2004周2005區(qū)2006拐2007互人窗均鷹GD勺P危（元）剛10092愈11027航12944鬼15115梳15925煩18089糠21017吃人冒均默GD澆P校增速陸6.84%簽9.26%傅17.38%適16.77%款5.36%潔11.93%腔13.00%壺（灣3脆）隙物價與人民生漫活是西安市禽物價穩(wěn)定，人右民生活水平不鉗斷提高，塔但繁消費方式仍然焰落后棍。附表族2-5蛋游人民生活指標燈指標憂200萌6委年石200出7無年搜在崗職工平均去工資誕2047重5械元約/摸人諒25012父要元焰/抵人進城市居民人均嶺可支配收入砍1090滲5含元理/勇人善12662找須元近/擺人雖農(nóng)村居民人均沿純收入眠380研9容元浸/眾人搶4399莫射元兔/恩人招城市居民人均廊生活消費支出方898燃7猜元糖/棄人筍10098全印元挖/國人菊居民消費價格脂指數(shù)錄101.6突104.7估房屋銷售價格繞指數(shù)智103.6柔106.耗4討（領(lǐng)4旁）搏商品房清需求趨勢堪目前國際上判屑斷房地產(chǎn)發(fā)展晝階段的國際標大準如表潑2-6痰所示思，補200雞7冬年西安市的人梨均寶GD慧P廟為問21017并元，說明西安偽房地產(chǎn)市場吧還平處于啟動階段陣，有很大的發(fā)錘展空間，前景父良好。揭近年來，刺西安商品住宅焰均價增長率基墾本保持裁在攔2.5飛%-迫5本%插之間，增長幅或度合理。西安角市國民經(jīng)濟在云國家西部大開湯發(fā)的大背景下踩，一直保持在立平穩(wěn)、健康、武快速的軌道上驚運行。以高新偵技術(shù)、旅游、挖服務(wù)業(yè)、裝備嚷制造業(yè)和文化疾產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)斤業(yè)的西安經(jīng)濟該特色鮮明，發(fā)逆展后勁較足，妹預計未來西安腹經(jīng)濟仍然會保刷持平穩(wěn)和高速哭發(fā)展的態(tài)勢，竟居民收入及消隨費水平也將保索持持續(xù)的增長桶，為房地產(chǎn)的雄發(fā)展提供了一蓬個很廣闊的平劍臺。續(xù)根據(jù)國際經(jīng)驗雄，人宰均扁GDP100蹲0笨美元意味著社清會消費結(jié)構(gòu)將父向著享受型、外發(fā)展型方向轉(zhuǎn)販變愈。朋200攀3露年我國的人蝦均逗GD蒼P議首次超弱過援100誓0綢美元，達裙到散109偶0掉美元，這是我喬國夢社會消費結(jié)構(gòu)敲正在轉(zhuǎn)變的一拘個重要信號。用消費升級將是灰伴隨經(jīng)濟成長課的一個長期主董題。正人們生活水平斬的提升和工作折節(jié)奏的加快，張消費需求和消獵費模式已經(jīng)發(fā)味生了重大變化克，人們凡更加蠻崇尚快捷膝、環(huán)境舒適以斷及多元化倒的蔥綜合漏服務(wù)。核一站式城市綜生合體項目，不蔬僅僅是一個廣查場，它還包含這了高檔豪華酒冊店、高檔寫字紫樓、國際連鎖就超市、多功能列影院、大型娛罩樂城、高檔百隙貨商場、步行斜商業(yè)街和精裝古修的高檔住宅融，真正具備了戶一個城市綜合舞體、人居環(huán)境其的所有必需要胸素。業(yè)主住在丈這擱座演“刊城難”冰里，不出這片蠶區(qū)域便可滿足震所有的生活所雹需。而隨著政匙府宏觀調(diào)控主翅導方向向著擴糖大消費內(nèi)需的潤轉(zhuǎn)變，以綜合珠性服務(wù)滿足消淺費者多元化需卻求的一站式大袖型城市綜合體繁市場必將迎來男強勁需求時期屈。途表羅2-6早練房地產(chǎn)發(fā)展階義段的國際標準元發(fā)展階段景啟動階段扯平穩(wěn)發(fā)展階段拉快速發(fā)展階段琴減速發(fā)展階段庫人括均禁GD和P賓（美元）脂1000~3獸000趣3000~4述000殃4000~8翠000燦800揚0炭以上繭需求特征鵲生存需求驢生存、改善需命求兼有紐改善需求為主姨改善需求為主太發(fā)展特征薯超速發(fā)展仁單純數(shù)量型在平穩(wěn)發(fā)展，以仍數(shù)量為主，數(shù)認量與質(zhì)量并重賓快速發(fā)展，以己質(zhì)量為主，數(shù)筒量與質(zhì)量并重嶄緩慢發(fā)展剃綜合發(fā)展型觸3傳項目市場定位鳥3.示1考項目膛的濫SWO匆T椒分析龍3倍.1掀.1柱內(nèi)部因素分析撲（齡1胸）優(yōu)勢分析猛S1男.冷整體規(guī)模大，棉市場影響力強方項目建成后將皮成為民樂園區(qū)各域規(guī)模最大的職購物、娛樂、赴居住、餐飲為醉一體的一站式舅綜合體卻。刺S2滿.士品牌影響力大牙萬達品牌在西悶安房地產(chǎn)市場播具有極高的地少位，李家村萬助達廣場的成功鍛開發(fā)尤其是商鑰業(yè)部分的成功煌運營使萬達品折牌在西安房地根產(chǎn)市場具有極駛高美譽度，很哭多投資型客戶深對萬達的新項總目高度關(guān)注。止S3削.側(cè)項目定位新穎去區(qū)域內(nèi)缺乏綜肆合體項目，由領(lǐng)于臨近火車站注且解放路為傳刺統(tǒng)百貨購物區(qū)賽域，因此功能龜齊備的一站式鬧大型城市綜合餓體項目將對市煤民產(chǎn)生極大的豈誘惑力。建成蘇后將成為區(qū)域夢新的核心亮點愿。母（戲2書）劣勢分析眨W1暗.喬地塊分散諒本項目地塊較寨為分散，不利論于規(guī)劃設(shè)計成鐘整體的大型城勢市綜合體。同敞時由于缺乏整傻體性對項目銷緣售和定價產(chǎn)生悶一定不利影響收。純W而2葉.睜環(huán)區(qū)域商業(yè)形象泥較差俘解放路民樂園跪區(qū)域為傳統(tǒng)老后商業(yè)區(qū)，但漁近融10多年一直未能得石到發(fā)展，且區(qū)綢域商業(yè)形象有鉤所路下降。區(qū)域內(nèi)兼已任逐漸失去西安戲主流商圈的地召位，貍區(qū)域商業(yè)僅靠安民生百貨支撐誰。外部環(huán)境分析準（憤1灌）機會分析曲O損1.固廁周邊成熟項目屢較少洽目前民樂園區(qū)禍域內(nèi)缺乏競爭端項目，無在售搜綜合體，僅有夫陸港國際公寓甩一家在售公豪寓項目。項目龜在英區(qū)域內(nèi)具備很遠強競爭力。腸O2.騎姜火車站商機的魄積極作用投如果能夠在項驢目整體規(guī)劃設(shè)吹計上很好的考匹慮到火車站的放商業(yè)概念，將器會對項目的整癥體銷售起到積午極的作用。答O洽3盾.盡交通便利蛙項目本身處于夠火車站臨近區(qū)粘域，周邊有多些條公交線路通還過。而即將建撫成的地鐵一號扮線與地鐵二號堅線兩條地鐵線陸將交匯于本項斷目的西北處，飼其八個站臺出撒入口，在本項貨目及安置項目羨內(nèi)就有四個。鷹通達的公交線潛路和即將建成引的地鐵線所帶湖來的交通便利抱，都將大大提砍升項目以及周侮邊地區(qū)的商業(yè)呆開發(fā)價值懸。撒（睛2灌）威脅分析滑T1拘.其客戶類型單一晴根據(jù)長期對西輕安市場的研究印，扶本項目完住宅、幫商業(yè)客戶迷應(yīng)主要為投資攏型客戶，自用辛型客戶占到非劑常少的比例。堤因此本項目在列客戶類型上相糠對單一。低T2.戒城內(nèi)核心位置畝項目的競爭羊佛藏針對項目住宅工和商鋪部分，丙將面臨位置更撤好的西安核心憂鐘樓商圈東西上南北大街項目尤的激烈競爭。分析與對策鏈通過對以上外葬部因素和內(nèi)部刷因素分別進行遼評價，根據(jù)項墾目的內(nèi)部條件鐵和外部條件，菊采用專家打分大法，繪制出下存表（表鹿3盾-徑1殊；表俘3墊-膨2滅）進行分析：復表教3押-1摩流項目內(nèi)部因素扔評價矩陣陜項集下目穗關(guān)鍵內(nèi)部因素品權(quán)婆快重競得雪奴分養(yǎng)（在-5~軋5卡）菜加章煮權(quán)滾峽數(shù)閘優(yōu)鋪取勢團整體規(guī)模大膜市場影響力強秧0.2驗5更1澤品牌影響力大尊0.盲2件4超0.摩8幟項目定位新穎欣0.1便4傻0.4繪小扭望匪計潛0.澡6露2.2箱劣塞快勢去地塊分散全0.從2愁-2脂-0.勞4菌區(qū)域商業(yè)形象味較差懇0.唉2保-2秧-0.側(cè)4呀小繼扔貿(mào)計綁0.醒4槍-態(tài)0.8纖綜義糟佛合魯合揭皆魔計終1團1.4杜表制3行-2敏唯項目外部因素疾評價矩陣槍項敲撐目怖關(guān)鍵內(nèi)部因素饞權(quán)揉陵重銜得陸香分銅（揚-5~設(shè)5昏）鋪加艦壘權(quán)毫犬數(shù)描機年心會傷周邊成熟項目杠較少樣0.2碌4肌0.8蒙火車站商機的美積極作用扇0.1塑3歐0.3堂交通便利挖0.2尿4化0.8牲小扇瘦坑計伙0.5般1.9敢威盟凡脅音客戶凍類型單一崇0.2式-2嫌-0.4斥城內(nèi)核心位置則項目的競爭帖0.3綱-1歸-0.3就小沖盛返計鎖0.5恩-0.7炸綜爛改合蒜合悲制蘆計隸1蹈1.2機會機會扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略增長型戰(zhàn)略-55劣勢優(yōu)勢防御型戰(zhàn)略多元化戰(zhàn)略威脅圖3-1項目SWOT分析5-5-5馳以上分析了本旨項目的優(yōu)勢、介劣勢以及外部呢環(huán)境提供的機史會和帶來的威平脅。開發(fā)商要莊充分利用自身汽的優(yōu)勢避免或網(wǎng)減少外部環(huán)境陡的威脅，同時爺利用外部環(huán)境克提供的機會克雹服項目內(nèi)部的梯劣勢。具體采由取的策略可以障有四個策略：枝增長型策略匯（舉S女O使）、多元化策固略砌（政S寇T綠）、扭轉(zhuǎn)型策搬略迷（權(quán)W靈O扣）、防御型策藏略滅（坐W傘T碰），意通過對以上外罵部因素和內(nèi)部浮因素分別進行亭評價，并根據(jù)條最終結(jié)果繪制寬項目毫的烈SWO曾T副分析圖（見圖熄3申-臥1巡），可知項扯目律(網(wǎng)1.穗4綿，依1.2長)慢落在第一象限褲，即本項目應(yīng)旋采取增長型戰(zhàn)礎(chǔ)略草（撐S簽O劣），即三把握機會、避魄開自身弱勢：溝（侄1權(quán)）開發(fā)商應(yīng)大魚力宣傳項目所撐在地良好的商旨機、發(fā)展前景花、便利的交通答，以改占變?nèi)藗儗疖嚹Ｕ緟^(qū)域舊有的采印象，從而提殺升項目本身的境形象，增強競竿爭力。捎（箏2強）合理規(guī)劃地盲塊內(nèi)部的布局星，突出項目綜棵合性較強的特糟點，以削弱由團于地塊分散帶費來的外界對于衡項目形象認識禿上的模糊。蜻（蠢3朝）積極利用項錄目的品牌優(yōu)勢辜與其他競爭項灶目相抗衡，通梯過覽進一步地提升岔產(chǎn)品的知名度普、美譽度和社詢會認知度，恢假復消費者對于供地產(chǎn)投資性的它信心。加強企蛾業(yè)品牌建設(shè)與朱宣傳，體現(xiàn)項快目優(yōu)勢的同時底還將兔改善捧區(qū)域周邊的葵人居環(huán)境、經(jīng)到濟環(huán)境，推動謝城市文化建設(shè)曲。撲總之，開發(fā)商句必須重視項目湊的弱勢，充分兔利用外部的機戶會，以期通過抄此項目的開發(fā)洗，達到預期的犯目的。揭3.等2尚項目定位產(chǎn)品定位圓通過長期對西歲安市場的跟蹤沸研究以及對萬墳達第三代綜合寒體產(chǎn)品的深刻攀理解結(jié)合本地架塊所處區(qū)域情重況和西安市購拼房客戶特點，耍本項目的定位楊為：萬西北主題商業(yè)餃領(lǐng)航性建筑伐——臉西安民樂園萬普達廣場功能定位堆（姐1屬）定位原則知：適應(yīng)市場變嶼化、創(chuàng)造差異中性和領(lǐng)先性，給滿足客戶的多匙功能需求。無（鋪2頓）定位浙：本項目是一墻個集綜合精品刃公寓、高尚住升宅、鉆石商鋪棒、高檔百貨、隸超市、步行街溪、休閑、娛樂畫等功能為一體色的大型綜合化曲城區(qū)。主題定位逼城內(nèi)大型炫彩豬綜合體商業(yè)主羽題街區(qū)請（擔1逃）定位中添京加領(lǐng)路“煤西卸北瞇”香的概念，可提援升地位價值，栗表明萬達領(lǐng)航結(jié)商業(yè)地產(chǎn)的概桂念；珠（卡2弊）定位中強索調(diào)民“臟主題商跑業(yè)慢”浮意在通過酒吧所一條街、時尚斬精品一條街、替結(jié)婚主題一條午街等時尚文化魚賦予主題街區(qū)炒概念；超（約3吵）足“雪炫彩綜合洗體朋”桶的表達，首先專是由于城市綜括合體是一種功掘能的表達，全擋新的第三代萬字達城市綜合體漲強大功能的闡利述，是西安萬短達廣場的升級盞版；炫彩綜合串體旨在湖突出時尚、潮泉流、年輕、活避力的蓬勃朝氣唯。軟攜目標消費群定但位頓本項目產(chǎn)品細樂分較細，每種節(jié)產(chǎn)品均有自己娘原特定的客戶廉群，在項目定渠位階段根據(jù)不舟同產(chǎn)品明確我范們的目標客戶怖將對后期銷售棚起到巨大的積嫌極作用。宴以下通過項目靠包含的不同物騎業(yè)類型，找出旅對應(yīng)的目標客厭戶群體：障（哲1金）住宅、公寓而部分許通過實地調(diào)研噸及詳細分析后馬，我們得知消塊費者對于在城醒內(nèi)居住、辦公格的需求依然旺尼盛，而目前城叉內(nèi)在售樓盤較由少，且因開盤第時間大多數(shù)較害早，銷售時間夠較長，現(xiàn)余可嗽售房源并不多漲。部分樓盤接鞋近售罄，況且掠本年度內(nèi)開盤腫項目也較少，本僅假日國際公浴寓可售房源較回多，其它項目膠難以形成較強蓬的競爭形勢?？贫页莾?nèi)公寓瞞項目主要打造鵲的是精裝型或民奢華型公寓。迎其目標客戶都悔面對的是在城判內(nèi)或其他區(qū)域爆工作的人群，診看重城內(nèi)區(qū)生分活設(shè)施配套、鍬置業(yè)價值的高矛收入商務(wù)人群咬或投資人群?？疽虮卷椖孔陨砗歇毺氐膮^(qū)域優(yōu)凳勢和規(guī)模優(yōu)勢呼，不僅完全滿闊足居住、辦公陪雙重的需要，傻而且能夠形成恥領(lǐng)先的競爭優(yōu)助勢。因此，住立宅、公寓部分榴的目標客戶范壇圍將與競爭項菠目一致，即：愧1誦）西安市本土危投資客和外來瞞投資客；視2困）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存完中小公司客戶肢；悼3嗎）本項目商業(yè)引客戶自住辦公包。閣（私2偶）商業(yè)部分佛商鋪的目標消摔費，經(jīng)過調(diào)研惡分析，應(yīng)是以肥投資為主要的異商業(yè)渠道，再導輔以部分的商痛業(yè)經(jīng)營需求。聾因此，商業(yè)部毛分的客戶定位盈，相對比較集懷中，分別以下名兩種：軌1蘿）商鋪投資客說；困2竭）少數(shù)本地商戀戶經(jīng)營者。價格定位凝（絹1調(diào)）定價原則綢結(jié)合市場敗供給的遵實際情況，制獨定一個合理的懇價格番，否保證開發(fā)商資輔金盡快回籠并店取得相應(yīng)銷售于周期內(nèi)最高利極潤它。調(diào)（掀2沸）項目價格定速位閱本項目的價格賀定位采用市場戶比較法。市場甘比較法的基本襖原理是對選擇獲的案例的售勻價進行修正，泉然后計算出修抄正價格，最后承將各修正價格篇的加權(quán)平均價夠格作為項目的輛價格。市場比五較法要經(jīng)過選啞擇案例、確定私修正因素、計延算修正系數(shù)、衡確定案例權(quán)重隱、計算修正價敗格以及確定項說目價格等步驟激。逆由于本項目位衡置為西安城內(nèi)撐傳統(tǒng)的火車站士雜亂差區(qū)域，磁且解放路區(qū)域阿商業(yè)一直未能輛形成規(guī)模和影震響。因此，本顏項目所屬區(qū)域標在地理位置和冷影響力上與城稿內(nèi)東、西、南追、北大街區(qū)域墾有較大差距。秘由于本項目僅蜂有部分臨解放送路和東新街，憑因此也會對售配價產(chǎn)生一定影灌響。獅1霸）住宅的價格刮定位a.選擇案例遼從可比案例中頌選擇與本項目雨在用途、功能幣和結(jié)構(gòu)以及層問數(shù)上較為接近玩的項目有：陸殃港國際公寓、初宏府嘉會廣場呀、假日國際公蓄寓三個案例。忘表繭3貪-散3退可比實例明細構(gòu)表（一）獄對象航比較因素稻估價對象玩可比實例一韻可比實例二煉可比實例三談項目名稱法民樂園萬達廣典場綱陸港國際公寓妻宏府嘉會廣場咸假日國際公寓戴成交單價（賠元急/m暴2法）寫4介5賣00少元物/m飽2哈55印00想元微/m蓬2有50懷0扇0貼元昏/m閱2氏用百前夜途宗公寓陡酒店式公寓慮酒店式公寓棗酒店式公寓煮交易情況度正常欄正常塵正常慈正常換主力戶型殃30閱m肥2卸－盲90受m降2己,移50池m終2比－孤60包m瘡2螺40結(jié)m角2?。?0魯m已2翅30卵m干2毒－焦90膨m旗2剝,育容積率淡3.0姿3顏.2輕4.1小3搶.40拜綠化率濱（壯%生）膀39.32千37止48徐40貪配套設(shè)施幼完備泥完備頌完備謎完備械項目位置薄解放路與東新董街什子東北角尤坐落在解放路子與東七路交匯徐處旅坐落在北大街飄（鐘樓向北劇20錄0甚米彈）摔坐落在北大街巧（鐘樓向北捧50輔0疑米諷）養(yǎng)b.算修正因素的確旁定飲三個案例與本歷項目在結(jié)構(gòu)上目比較接近，功執(zhí)能上相同，但竊在以下方面存窄在差異：區(qū)域滲因素、交易情喂況、交易時間位、個別因素。柿因此，本項目食將從以上四個某方面對案例進斷行價格修正。歸c.霸計算修正系數(shù)雙每個因素的取但值以項目為基強準值計算，本哭項目的各個因茅素取值均諸為陡10濟0總，案例的因素網(wǎng)取值參照基準笑值計算。最終攜的修正系數(shù)為善同一案例各修演正因素系數(shù)的酷乘積。修正抽系數(shù)計算如下求表因3桂-應(yīng)4彎所示：俘表音3蠶-袖4切比準價格修正硬系數(shù)表賢（一）停可比實例倆比較因素勺A竟陸港國際公寓逃B肚宏府嘉會廣場棍C膠假日國際公寓凝區(qū)域因素紛100/9座9盛100/10殊5偵100/10不4瘋交易情況躬100/10塑0雨100/10期0型100/10待0研交易時間被100/10柔0櫻100/10須0商100/10隔0歸個別因素撕100/茄98馳100/揀102西100/1萌01淘修正系數(shù)囑1.03虛0.狂93腫0.窩95誦d.均權(quán)重的確定球陸港國際公獨寓脾0.纖6菜，宏府嘉會廣復場雪0.朵2輸，假日國際公副寓屋0.書2由；燒e.烘比準價格的確圓定欄根據(jù)以上結(jié)果鐮，確定各案例共的比準價格確投定如下：偷案例一比準價衫格蛙：冤4哈5屋00×香1.03份＝衛(wèi)4粒635練元妹/m淡2截案例二比準價寒格：艘55彼00×0.袍93曾＝喚5115娃元煮/m序2勝案例三比準價店格：妻50也00×0.膚95問＝通4750孩元珍/m站2留f.燙項目最終合理幅比準價格的確緒定回項目的價格為捧以上三個案例躍的比準價格的域加權(quán)平均，計鵝算如下：拆項目比準價耍格血駁＝鐘4635牽×0.阻6雄＋獎5115嫁×段0.秩2咸