綏中東鴻浩運(yùn)營銷思路

“東鴻浩運(yùn)營銷思路”東鴻浩運(yùn)2016營銷思路目錄Part5:Part6:Part1:項(xiàng)目定位方向客戶群體定位綏中市場宏觀分析Part2:綏中家具建材市場現(xiàn)狀分析Part3:Part7:綏中競品商業(yè)項(xiàng)目分析推廣策略Part4：項(xiàng)目swot分析綏中宏觀分析Part1:綏中市場宏觀分析綏中縣位于葫蘆島市的南部，瀕遼東灣。東隔六股河與興城市相望，南臨渤海，西與河北省秦皇島市山海關(guān)接壤，北枕燕山余脈與建昌縣毗鄰。是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)城市，遼寧省五點(diǎn)一線環(huán)渤海開發(fā)戰(zhàn)略起點(diǎn)城市。遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶重點(diǎn)支持區(qū)域。綏中縣轄14個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)民族鄉(xiāng)。全縣人口71萬，常住人口59萬?？h內(nèi)人口約23萬.綏中家居建材市場現(xiàn)狀Part2:綏中家居建材市場現(xiàn)狀6大弊端阻礙興城家居建材行業(yè)發(fā)展市場整合升級迫在眉睫需求巨大

缺乏龍頭缺乏規(guī)劃

配套落后布局零散

業(yè)態(tài)單一規(guī)劃落后

交通不便沒有管理

更無運(yùn)營缺乏倉儲

沒有配送綏中家居建材市場現(xiàn)狀需求巨大

缺乏龍頭綏中綜合經(jīng)濟(jì)快速增長帶來社會消費(fèi)水平大幅度提高，對于建材產(chǎn)品流通交易市場的要求日益提高，而現(xiàn)有家居建材市場存在諸多不足，綏中目前缺乏一個(gè)能承擔(dān)起時(shí)代發(fā)展需要的龍頭商貿(mào)大市場綏中家居建材市場現(xiàn)狀布局零散

業(yè)態(tài)單一綏中現(xiàn)有建材市場，較為分散，各市場業(yè)態(tài)單一，配套設(shè)施不全，無法滿足消費(fèi)者一站式采購，市場客戶流失嚴(yán)重。綏中家居建材市場現(xiàn)狀規(guī)劃落后

交通不便綏中現(xiàn)有老舊市場內(nèi)部交通較窄，人車無分流，交通擁堵，人流客流通行極不方便且沒有物業(yè)服務(wù)。冬天商戶及消費(fèi)者苦不堪言。嚴(yán)重阻礙市場發(fā)展。綏中家居建材市場現(xiàn)狀缺乏規(guī)劃

配套落后綏中現(xiàn)有建材市場規(guī)劃混亂，人流動線規(guī)劃不科學(xué)，業(yè)態(tài)組合不合理，導(dǎo)致商業(yè)死角多，市場發(fā)展不均衡，配套落后，經(jīng)營活動舉步維艱。綏中家居建材市場現(xiàn)狀沒有管理

更無運(yùn)營綏中現(xiàn)有市場缺乏專業(yè)管理運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，缺乏統(tǒng)一推廣，現(xiàn)代化管理，商戶只能自己跑客戶，做生意較為吃力。綏中家居建材市場現(xiàn)狀缺乏倉儲

沒有物流綏中目前的建材市場缺乏倉儲配套，現(xiàn)代化物流配送更無從談起，貨物流轉(zhuǎn)不暢，經(jīng)營成本高，無法支撐商戶把生意做大做強(qiáng)。綏中競品商業(yè)項(xiàng)目分析Part3:綏中競品商業(yè)項(xiàng)目分析競品項(xiàng)目—綏中德陽廣場德洋國際廣場是綏中重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，地處綏中中心位置。占地面積12146.12㎡，商業(yè)主體6層。綏中競品商業(yè)項(xiàng)目分析競品項(xiàng)目—綏中德陽廣場主力店招商品牌綏中競品商業(yè)項(xiàng)目分析競品項(xiàng)目—綏中德陽廣場樓層業(yè)態(tài)分布樓層B2經(jīng)營品類停車場招商情況銷售價(jià)格B1大潤發(fā)簽約12年自營招商本地招商自持22000元/㎡20000元/㎡15000元/㎡13000元/㎡10000元/㎡8000元/㎡F1F2F3F4F5化妝品/黃金/名表/KFC品牌服裝華貿(mào)鞋城/濮院毛衫城餐飲健身本地招商已簽約海寧皮草注：以上價(jià)格是標(biāo)價(jià)，最終的成交價(jià)格還有另外的優(yōu)惠政策。綏中競品商業(yè)項(xiàng)目分析競品項(xiàng)目—綏中德陽廣場開業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)2016年10月份開業(yè)現(xiàn)階段招商已經(jīng)完成50%銷售目前只對B1/F1層銷售開發(fā)商自持商業(yè)60%綏中競品商業(yè)項(xiàng)目分析競品項(xiàng)目—綏中德陽廣場優(yōu)惠政策年保底8%收益按表價(jià)表每年給客戶返還總房款的

回報(bào)；8%3年開發(fā)公司按表格表的136%回購10年開發(fā)公司按表格表的158%回購增值回購運(yùn)營利潤付款折扣接待中心每年按利潤分成的形式給投資客戶不定返還一次性付款9.5折按揭付款9.8折綏中縣內(nèi)1個(gè)

葫蘆島新區(qū)1個(gè)綏中競品商業(yè)項(xiàng)目分析競品項(xiàng)目—綏中鑫陽廣場鑫陽商業(yè)街總建筑面積10萬㎡，一期建筑面積5萬㎡，包括大型家居裝飾廣場、家具商場、陶瓷商場、生活精品大賣場等多重主題街區(qū)。鑫陽商業(yè)街2016年重新啟動招商、銷售。Swot分析Part4:Swot分析S—優(yōu)勢分析O—機(jī)會分析W—劣勢分析T—風(fēng)險(xiǎn)分析Swot分析優(yōu)勢分析1、模：5萬㎡的家居建材城屬于中地區(qū)模最大的家居建材，目展空有利。2、：家居、建材、家具，在中目前是空白。3、目地理位置屬于中地區(qū)中心位置。周商氛好。Swot分析劣勢分析1、市容量：5萬㎡的家居建材中地區(qū)有些偏大。本地客源不足。2、消模式：當(dāng)前中消最好的家居品屬于中低端。3、市份：中全人口不到60萬，消有限，因此目需要一個(gè)期的程。4、客情況:中近三年沒有新開小區(qū)，目前中家居建材的的情況不佳。Swot分析機(jī)會分析1、市整合：中目前家具建材市水平差，分布混亂，品檔次低，有提升空。2、行展：必定會成城市展和行展的3、市需求：大模的是中的需求，市展空很大。Swot分析風(fēng)險(xiǎn)分析1、目口碑不佳，目前目的商部分未開始施工?？蜁滞?。2、品目德陽廣目前售情況不，會影響到本案的度。3、鑫陽廣2016年也要重新啟，招商與本案相同，會生爭?？头至?。Swot分析Swot對策引消者引者引投者Swot分析Swot對策引消者1、讓客戶知道項(xiàng)目的地理位置；1、客知道目的地理位置2、讓客戶對經(jīng)營產(chǎn)品的認(rèn)知；2、客品的知3、建立市場統(tǒng)一的形象；3、建立市一的形象4、商場商品升級，做到體驗(yàn)消費(fèi)；4、商商品升，做到體消5、綏中首家家居建材一站式專業(yè)市場。5、城首家家居建材一站式批、零售市Swot分析Swot對策引導(dǎo)經(jīng)營者1、項(xiàng)目未來規(guī)劃；1、客知道目的地理位置2、項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)性；2、客品的知3、穩(wěn)定的經(jīng)營條件；3、建立市一的形象4、品牌開發(fā)商的資金實(shí)力雄厚；4、商商品升，做到體消5、城首家家居建材一站式批、零售市5、項(xiàng)目運(yùn)營策略締造永久旺市。Swot分析Swot對策引導(dǎo)投資者1、中唯一一家一站式物體式消的家居建材；2、目后期展的定性；3、開商自持比例；4、的

比例；5、商的投金，面；6、如何保客的定回比例。Swot分析經(jīng)營商戶都知道新市場需要3年或5年的市場培育期。投資客戶也都知道項(xiàng)目運(yùn)營起來后一定會有穩(wěn)定的投資回報(bào)。但是以往的商業(yè)項(xiàng)目會告訴經(jīng)營商戶免租或項(xiàng)目品牌如何或是我們的招商如何，告訴投資商戶的回報(bào)如何。而我司認(rèn)為，我們應(yīng)該告訴客戶的是，在三年或五年的市場培育期我們要做什么才能確保商場的永久旺市。只有商場的永久旺市才能保證投資客戶的投資回報(bào)。定位方向Part5:定位方向本項(xiàng)目我們要做什么？？定位方向創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)之城

夢想希望之都綏中首席150000㎡豪布斯卡商業(yè)帝國定位方向綏中首家50000㎡一站式購物體驗(yàn)式消費(fèi)家居建材廣場定位方向關(guān)鍵營銷問題開發(fā)商如何規(guī)避開發(fā)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)投資者憑什么投資東鴻浩運(yùn)經(jīng)營商戶憑什么要在東鴻浩運(yùn)經(jīng)營定位方向我司的觀點(diǎn)投資者憑什么投資東鴻浩運(yùn)？客戶的想法我有20萬余錢，一直想找個(gè)投資出路，但是：我是投資股票，還是投資地產(chǎn)？投資地產(chǎn)的話，是投資住宅還是投資商鋪？如果投資商鋪，是選擇步行街、百貨類市場還是建材市場？如果投資建材市場，是投資鑫陽商業(yè)街還是東鴻浩運(yùn)？東鴻浩運(yùn)看上去挺好，位置不錯，價(jià)格也合理但是：建材行業(yè)鋪位租金這么低，投資收益是個(gè)問題？買這種鋪位，會不會升值呀？鑫陽是門市，開業(yè)都這么長時(shí)間了，你看現(xiàn)在也不是做不下去了嗎？德陽廣場做了這么長時(shí)間，一直沒怎么賣出去。綏中商業(yè)地產(chǎn)有沒有前景呀？我司的觀點(diǎn)綏中家庭投資理財(cái)新方向！東鴻浩運(yùn)家居建材城“財(cái)富航母”震撼啟航“聚寶盆+保險(xiǎn)柜”計(jì)劃我司的觀點(diǎn)“聚寶盆+保險(xiǎn)柜”計(jì)劃---五大王牌之一綏中首創(chuàng)財(cái)富商業(yè)集群綏中最大、最全、最有錢景的，集吃喝玩樂購于一體多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)集群我司的觀點(diǎn)“聚寶盆+保險(xiǎn)柜”計(jì)劃---五大王牌之二先招商，再賣鋪！顛覆商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，突破市場經(jīng)營瓶頸給投資加上保險(xiǎn)！我司的觀點(diǎn)“聚寶盆+保險(xiǎn)柜”計(jì)劃---五大王牌之三50000萬平米，一站式購物體驗(yàn)式消費(fèi)的家居建材廣場綏中規(guī)模最大、商家最多、品種最全、環(huán)境最好、級別最高的“一站式購物、體驗(yàn)式消費(fèi)”家居建材裝飾廣場全面顛覆綏中傳統(tǒng)家居建材市場模式。我司的觀點(diǎn)“聚寶盆+保險(xiǎn)柜”計(jì)劃---五大王牌之四投入少，回報(bào)穩(wěn)！0風(fēng)險(xiǎn)，高成長！5年原價(jià)回購，買鋪即收三年租金“0風(fēng)險(xiǎn)”投資計(jì)劃震撼出擊我司的觀點(diǎn)“聚寶盆+保險(xiǎn)柜”計(jì)劃---五大王牌之五首創(chuàng)“商鋪銀行”易首易供，坐享其成！與著名銀行機(jī)構(gòu)合作，開發(fā)商（經(jīng)營商）將市場租賃收益存進(jìn)銀行，由銀行控制資金，直接將投資者的投資收益支付給投資者！定位方向我司的觀點(diǎn)經(jīng)營商戶憑什么要在東鴻浩運(yùn)經(jīng)營我司的觀點(diǎn)經(jīng)營決定價(jià)值，做旺就是硬道理！我司的觀點(diǎn)東鴻浩運(yùn)做旺與升值的“六大動力”之一稅惠要素——

綏中唯一享受經(jīng)營稅費(fèi)減免的商業(yè)集群價(jià)值解讀：借助政府“綏中重點(diǎn)招商扶持項(xiàng)目”授牌儀式、政府對于本項(xiàng)目稅費(fèi)減免的政策批文的公示等一系列措施，通過政府支持和政策利好綁定商戶心理期望，讓項(xiàng)目價(jià)值優(yōu)勢深深印刻在商戶心中。我司的觀點(diǎn)東鴻浩運(yùn)做旺與升值的“六大動力”之二金融要素——

綏中首家金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)業(yè)資金支持價(jià)值解讀：通過與銀行的戰(zhàn)略合作簽約儀式、銀行對于簽約本項(xiàng)目的經(jīng)營戶給予小額無息貸款的政策公示，讓目標(biāo)客群認(rèn)定我們的項(xiàng)目就是綏中地區(qū)最容易實(shí)現(xiàn)生意夢想的地方。我司的觀點(diǎn)東鴻浩運(yùn)做旺與升值的“六大動力”之三創(chuàng)業(yè)要素——

綏中唯一全民創(chuàng)業(yè)孵化基地價(jià)值解讀：本項(xiàng)目通過政府授牌、批文認(rèn)證成為“綏中唯一全民創(chuàng)業(yè)孵化基地”，讓綏中的老百姓都知道我們的項(xiàng)目是政府認(rèn)證的創(chuàng)業(yè)致富首選地。我司的觀點(diǎn)東鴻浩運(yùn)做旺與升值的“六大動力”之四電商要素——

綏中唯一信息化、商貿(mào)電子化產(chǎn)業(yè)電商平臺價(jià)值解讀：與阿里巴巴及其旗下淘寶、天貓進(jìn)行深度合作，建立綏中區(qū)域電子商貿(mào)門戶網(wǎng)站，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成為“綏中唯一信息化、商貿(mào)電子化產(chǎn)業(yè)電商平臺”我司的觀點(diǎn)東鴻浩運(yùn)做旺與升值的“六大動力”之五商貿(mào)要素——

綏中唯一一站式商貿(mào)采購交易基地價(jià)值解讀：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分和功能劃分齊全，涵蓋種類豐富，實(shí)現(xiàn)了“復(fù)合主題商業(yè)”的核心定位，將是“綏中唯一規(guī)模最大、品類最全、運(yùn)營最先進(jìn)、交通最便捷的商貿(mào)采購交易基地”。我司的觀點(diǎn)東鴻浩運(yùn)做旺與升值的“六大動力”之六管理要素——

八大體系及四流合一的科學(xué)管理系統(tǒng)價(jià)值解讀：在經(jīng)營管理方面，著力構(gòu)建項(xiàng)目形象體系、賣場管理體系、推廣體系、價(jià)格體系、質(zhì)量體系、服務(wù)體系、運(yùn)營體系、招商體系八大管理體系以及多套不同業(yè)態(tài)的運(yùn)營管理指導(dǎo)；著力打造集物流、資金流、工作流、信息流“四流合一”的貿(mào)易產(chǎn)業(yè)平臺。定位方向我司的觀點(diǎn)開發(fā)商如何規(guī)避開發(fā)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)我司的觀點(diǎn)開發(fā)商如何規(guī)避開發(fā)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)之一重樹項(xiàng)目形象，重新包裝項(xiàng)目目前的形象包裝不理想，未能體現(xiàn)項(xiàng)目的王者之氣，未能樹立項(xiàng)目的行業(yè)地位我司的觀點(diǎn)開發(fā)商如何規(guī)避開發(fā)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)之二理清項(xiàng)目價(jià)值要素，重新整合優(yōu)質(zhì)資源樹立市場投資信心，激發(fā)市民投資欲望我司的觀點(diǎn)開發(fā)商如何規(guī)避開發(fā)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)之三商鋪面積應(yīng)將招商和銷售鋪位分開劃分，在保留通道基礎(chǔ)上出售小面積單位，將單位總價(jià)控制在10萬元左右為宜。我司的觀點(diǎn)開發(fā)商如何規(guī)避開發(fā)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)之四組建專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)5年保值回購對開發(fā)商壓力不小，必須有專業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營，方可分解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，又可為經(jīng)營創(chuàng)造后續(xù)長期盈利點(diǎn)！我司的觀點(diǎn)開發(fā)商如何規(guī)避開發(fā)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)之五招商先行，有旺“商”才有旺“鋪”！這是東鴻浩運(yùn)商業(yè)信心的所在客戶群體定位Part6:目標(biāo)客戶群體傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)商戶商業(yè)主力店老板年?duì)I業(yè)額：200-300萬面積需求：500-1000㎡客群特征：年?duì)I業(yè)額：20-50萬面積需求：60-100平米客群特征：年齡在40-60歲之間謀求經(jīng)營范圍的擴(kuò)張謀求更多的財(cái)富年齡在35-55歲之間更好的經(jīng)營場所尋求財(cái)富新的增長點(diǎn)中小型企業(yè)老板一般投資客戶年收入：50-200萬年收入：10-20萬需求面積：50-100平米客群特征：年齡在40-60歲之間通過不動產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)財(cái)富增長尋求新的創(chuàng)富手段面積需求：

50-6平0

米客群客群特征：年齡在35-65歲之間具有投資實(shí)力，謀求穩(wěn)妥的獲利手段偏向不動產(chǎn)投資，簡單有效地獲取高額回報(bào)目標(biāo)客戶群體傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)經(jīng)營業(yè)主租賃經(jīng)營、購買經(jīng)營租賃經(jīng)營各鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)需求群體企事業(yè)單位工作人員投資購買外出務(wù)工中青年群體外地廠家客戶群體購買經(jīng)營、投資購買租賃經(jīng)營葫蘆島興城經(jīng)營商戶葫蘆島市內(nèi)投資群體租賃經(jīng)營投資購買推廣策略Part7:推廣策略讓整個(gè)綏中都知道項(xiàng)目、記住項(xiàng)目讓所有綏中人都來幫我們傳播、為我們捧場推盤策略先招商再銷售最終實(shí)現(xiàn)帶租約銷售先主力店再小散戶先本地再外地分業(yè)態(tài)分品類分經(jīng)營分投資推盤策略全城只有一個(gè)聲音東鴻地產(chǎn)

十億巨著浩運(yùn)商業(yè)全民創(chuàng)富活動一東鴻浩運(yùn)商業(yè)

產(chǎn)品推介說明會聚集商業(yè)大戶、增加商戶對產(chǎn)品認(rèn)知、提高商戶入駐質(zhì)量活動時(shí)間：活動規(guī)模：500人活動地點(diǎn)：東鴻浩運(yùn)項(xiàng)目活動一嘉賓葫蘆島市政府、綏中縣政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)東鴻浩運(yùn)開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營商戶代表合作單位各大媒體（綏中電視臺、葫蘆島電視臺、葫蘆島地產(chǎn)網(wǎng)等媒體）銀行代表邀約所有登記客戶活動方式：通過舉辦“東鴻浩運(yùn)商業(yè)”產(chǎn)品推介說明會活動，將項(xiàng)目的賣點(diǎn)和優(yōu)勢展現(xiàn)給每一位到場客戶，與此同時(shí)配合商戶介紹、專家分析、現(xiàn)場簽約、綏中重點(diǎn)招商扶持項(xiàng)目”授牌儀式；綏中地區(qū)電商門戶網(wǎng)站啟動儀式、抽獎、冷餐及農(nóng)副特產(chǎn)、家居建材、特色美食餐飲等業(yè)態(tài)的產(chǎn)品展示，將項(xiàng)目的氣勢帶入新的高度。主辦單位：東鴻浩運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)辦單位：北京公元地產(chǎn)特邀嘉賓：政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、銀行代表、主力商戶代表、媒體代表活動二東鴻家居裝飾廣場招商簽約會聚集經(jīng)營大戶、品牌大戶、統(tǒng)一為意向租賃商戶簽約活動時(shí)間：活動規(guī)模：300人活動地點(diǎn)：東鴻浩運(yùn)項(xiàng)目活動二嘉賓綏中縣政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)東鴻浩運(yùn)開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)綏中經(jīng)營商戶代表葫蘆島經(jīng)營商戶代表合作單位各大媒體（綏中電視臺、葫蘆島電視臺、葫蘆島地產(chǎn)網(wǎng)等媒體）銀行代表邀約所有經(jīng)營商戶活動方式：1、

當(dāng)天釋放招商政策，并簽約本地的經(jīng)營商戶。2、對于本地大客戶及葫蘆島的品牌商戶給予特殊政策提前簽約。3、簽約會對于進(jìn)駐商戶擴(kuò)大性宣傳，給投資商戶樹立信息。4、活動主要以開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)講話、政府領(lǐng)導(dǎo)講話、商戶代表發(fā)言、商戶代表簽約、演藝、綏中本地商戶簽約等。主辦單位：東鴻浩運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)辦單位：北京公元地產(chǎn)特邀嘉賓：政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、銀行代表、主力商戶代表、媒體代表活動三東鴻浩運(yùn)家居裝飾廣場認(rèn)籌啟幕提高品牌知名度促進(jìn)客戶對項(xiàng)目認(rèn)知，無限放大項(xiàng)目影響力活動規(guī)模：2000人活動地點(diǎn)：東鴻浩運(yùn)項(xiàng)目活動時(shí)間：活動三活動目的：迅速提高項(xiàng)目及企業(yè)品牌知名度，凸顯企業(yè)實(shí)力，拉近客群與企業(yè)間的距離，促進(jìn)客戶對項(xiàng)目的認(rèn)知，確定客戶的購買意向。進(jìn)而鞏固項(xiàng)目行業(yè)龍頭標(biāo)桿的地位，同時(shí)無限放大活動的影響力。活動方式：1、

利用名人演繹擴(kuò)大項(xiàng)目知名度宣造勢。2、

當(dāng)天釋放認(rèn)籌政策。2萬抵5萬+日進(jìn)500金。（具體政策需要認(rèn)籌前確定）3、認(rèn)籌客戶憑認(rèn)籌卡可以觀看名人演藝活動，同時(shí)認(rèn)籌卡也可以當(dāng)做抽獎憑證?；顒訉ο螅核械皆L客戶活動地點(diǎn)：東鴻浩運(yùn)項(xiàng)目地活動禮品：紀(jì)念獎價(jià)值100元

（認(rèn)籌客戶人手一份）三等獎價(jià)值500元

（10人）二等獎價(jià)值1000元（5人）一等獎

價(jià)值10000元（1人）認(rèn)籌周期：50天活動四東鴻浩運(yùn)家居裝飾廣場盛大啟幕提高現(xiàn)場人氣，增加銷售量，促進(jìn)回款活動規(guī)模：