某大廈管理方案及其管理制度

天旭大廈管理方案及管理制度1、日常管理及客戶效勞1.1工作程序總效勞臺接待效勞〔工作時間:根據(jù)實際需要〕A）總效勞臺效勞應思想集中，精神飽滿，真誠微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔;B）客人來到總效勞臺，應及時站立，用標準標準的語言向客戶主動招呼，熱情問候，讓人感到溫馨感;C）接待問訊時，應雙目平視客戶，專心傾聽。對能答復的要隨問隨答；對不清楚的問題和事情，不能隨便答復或輕率答復“不知道〞，應表示歉意然后了解清楚后再答復客戶;D）在接待客戶問訊時應按?總效勞臺接待問訊登記表?的要求認真仔細、字跡清晰地填寫;在接待客戶求助效勞時應按?客戶求助登記表?的要求認真仔細字跡清晰地填寫，并馬上與各部進行協(xié)調，確?？蛻羟笾ぷ鞯募皶r性。負責及時將客戶求助效勞工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部;禮儀接待效勞〔根據(jù)工作需要〕禮儀接待站立的位置及效勞時間，固定到位，流動效勞，主

動補位，通力合作;按規(guī)定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿，彬彬有禮，真誠微笑，表里如一;應在規(guī)定場合站立，站立時兩腳合攏，雙手交叉在前。對客戶要主動熱情，和藹可親，微笑效勞;工作中要一絲不茍，認真負責，既要堅持原那么，又要掌握靈活運用。與安保部緊密配合，做到外松內緊，有理有禮。效勞〔效勞時間：8:30--17:00〕話務員的聲音代表著大樓的形象，接聽鈴響三聲必有應答。按照標準的普通話〔英語〕和嚴格按照話務員標準用語接聽;禮貌、友善、愉快地應答每個來自大樓內外部;仔細傾聽客人的要求，如遇到無法解決答復的問題，須將轉交部門主管處理;在轉接時，首先要認真聽完客戶講話后再轉接，在轉接過程中，給予客戶適當?shù)恼f明;接到火警時首先要了解清楚火情及火災具體地點，迅速報告監(jiān)控中心;認真做好上下班總機的交接工作，并有記錄。報修接待效勞〔效勞時間:8:00--17:00〕 A）鈴響三聲必有應答;態(tài)度誠懇，標準用語;B）接報后首先要問清保修人所處的樓層、位置、內容、及保修人的姓名，同時要掌握準確投報時間;C）立即打到綜合維修組通知報修;D）按規(guī)定認真詳細地填寫?維修記錄表?和填寫?維修單?;E）五分鐘后跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報修現(xiàn)場,如果還沒趕赴就再次催囑;F）遇到重大或特殊情況應及時向工程部經(jīng)理報告;G）認真、仔細、具體地做好跟蹤回訪記錄;H）每天在17:00點以前收取當日維修單，進行整理、分析。如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對維修不滿意的，及時將信息返回到效勞部經(jīng)理處，便于及時回訪;I）做好每月?維修記錄情況表?、?維修回訪記錄?、?維修單?的收集整理工作，做出統(tǒng)計分析交工程部和效勞部各一份備案存檔。VIP接待效勞物業(yè)管理中心受業(yè)主/租用戶的委托，配合VIP接待工作;效勞部通過?各部門工作聯(lián)系單?將VIP接待工作要求傳遞到各部門經(jīng)理處;禮儀接待員及相關領導應在VIP到達15分鐘前就在入口處站好，準備迎接;VIP到大樓,效勞部做好現(xiàn)場管理和接待協(xié)調工作;VIP離開時，效勞部應提前10分鐘通知相關部門做好歡迎準備工作;VIP離開時，禮儀接待員應預先站在出口處，看見VIP，應彎腰迎送。2會務管理程序：2.1會議效勞工作內容；1、會議效勞工作2、VIP效勞工作局部；3、總臺效勞工作。會議效勞工作局部的三個步驟：一、會前準備。二、會議效勞。三、會后清潔工作。VIP效勞工作局部的三個步驟：一、準備工作。二、效勞工作。三、收尾清潔工作。咨詢臺效勞工作局部的三個步驟：一、開檔工作。二、效勞工作。三、收尾工作。2.2會議效勞工作局部會前準備1、務員要掌握當天所有會議時間、會議地點、會議要求、會場布置、會議參加人數(shù)等會議細那么。2、效勞員在會議預定時間1小時前到崗，并復查會議室內的衛(wèi)生及會議室布置是否符合要求。會議桌面的物品鋪設，地面清潔程度，衣帽效勞設備，工作臺的布置等都是檢查的內容。A、會議桌穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。B、桌布及圍裙清潔平整無污跡。C、椅子穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無灰塵、無污跡。D、地面無破損、無污跡、無異味。E、衣帽車清潔無灰塵，衣架擺放整齊一致。F、工作臺擺放位置合理。G、物品鋪設整齊完全符合會議要求。3、檢查會議室的設備、燈光等情況，如有問題應及時匯報并由咨詢臺效勞人員通知工程部進行修理。A、會場溫度以保持22攝氏度—24攝氏度為宜。B、會議要求使用的設備到位，并擺放合理。話筒線、電線等無阻礙客人行動，否那么立即聯(lián)系工程部加以解決。C、會場內燈光按會議要求開啟，無損壞、無閃跳，如有問題應及時向領班匯報，并填寫工程維修單送工程部，由工程部加以解決。4、檢查鋪臺及物品準備是否標準。會議效勞1、會議開始前30分鐘效勞員應站立于會議室門前迎候客人?？腿诉M入會議室時，效勞員應面帶微笑并主動打招呼和拉門，指引客人入場。會議效勞要求：態(tài)度好、效率高、效勞周到標準化。當客人陸續(xù)到達會場后，效勞員開始效勞。A、倒水時效勞員站立于客人的右后側。將水杯放于桌上，用右手為客人倒水，假設需要拿取杯子，那么應捏于杯子的底部。水的量應保持與杯口有1—1.5cm的距離。B、在為客人倒熱茶時，效勞員應左手提熱水瓶，站立于客人的右前方，向所要效勞的客人進行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。C、如有毛巾效勞，應注意將熱〔冷〕毛巾置于毛巾籃中，用托盤從客人的右方送上，放于客人右側的桌面上。D、效勞員要主動提供衣帽效勞。2、會議進行時，效勞員應站立在門外，面朝客人進入會場的方向。以解決會議期間會議室發(fā)生的突發(fā)問題。要求：效勞員要采用標準的站立姿勢，面帶微笑并主動向過往的客人及酒店工作人員主動問好。3、特別注意要主動了解客人的需求。4、在會議過程中，每隔15分鐘左右，效勞員進入會議室為客人倒

水、調換煙缸。5、在客人會間休息期間，應主動為客人翻開會議室的門。6、午間休會，須進行會場整理工作。7、撤換會場中已經(jīng)使用過的礦水、水杯等。8、換或添加紙、筆。9、換會場中的毛巾。10、不得隨意亂動客人物品。11、在結束整理工作后，為客人鎖上會議室的門，等待會議客人到

達時再開門。12、通常情況下，客人采用自助形式，效勞人員要主動清潔桌面，

使用托盤收取咖啡杯等器皿。13、議結束時，為客人翻開會議室的門。14、客人仍在本酒店用餐的，效勞員應主動熱情地指引方向。15、發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應及時上交于協(xié)調員。會后工作1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品，將需進行清洗的器皿交由會議后

勤組處理。2、檢查臺布、臺裙，發(fā)現(xiàn)有污跡，要及時更換。3、通知會議后勤組撤除臺型。4、通知清潔部的PA組進行會場清潔工作。5、及時檢查會場硬件設施是否完好，如有問題，向協(xié)調員匯報。6、配合物保員做好物品的領用，歸還，外借以及物品盤點工作。2.3總臺效勞工作局部1、開檔工作1.1早上8：30到崗1.2要做好開門、開燈工作。A、同時開啟會議室的兩扇門，無會議的會議室不需開。B、參觀所有會議室只需開啟筒燈。1.3行區(qū)域的衛(wèi)生工作?？傂谂_的衛(wèi)生清潔。A、效勞臺穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無脫落、無灰塵、無污跡。B、櫥門內與抽屜內整齊無不需要的物品，無垃圾灰塵。C、桌面無污跡，無多余及枯萎的插花。D、檢查總效勞臺對面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔；檢查公共亭的清潔；檢查公共場所地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問題用?內部工作流轉單?及時通知物業(yè)PA進行整理。2、效勞工作2.1將對外開放參觀的會議室翻開，并檢查清潔衛(wèi)生工作。2.2在工作期間時刻注意公共區(qū)域內雜物并及清理，保持會議區(qū)域的清潔。2.3檢查走道燈和會議室內設備及燈的損壞情況，如有損壞，應報工程部維修。2.4總臺效勞人員效勞期間，要保持標準的站姿。2.5見到客人及物業(yè)工作人員要主動微笑并問好。2.6客人進行詢問時要耐心講解，決不可向客人說“不〞，需協(xié)調的各項事宜可向領班匯報。接聽時要用標準語言。要求：接聽快、態(tài)度好、業(yè)務熟、準確無過失。2.7因工作需要要離開總臺，須將臺卡翻至“請稍候〞，需離開10分種以上必須向協(xié)調員或當班主管請示。2.8負責在總臺上放置會議中心宣傳資料架并負責領放資料。2.9用餐時間由協(xié)調員具體安排。3、收尾工作3.1下班之前效勞人員應將所有會議室的燈、門關閉。3.2收和鑰匙，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部PA組在夜間清洗。3.3及時整理總柜臺內的垃圾桶，并套好干凈的垃圾袋。2.保安效勞2.1保安效勞是指為大廈內業(yè)戶提供的平安防范效勞〔包括門崗、平安巡視、平安監(jiān)控與消防管理〕、禮儀接待效勞〔包括保安禮儀值勤與禮儀接待〕、車輛管理效勞〔包括泊位管理、停車管理與交通秩序管理〕、保安應急處理效勞〔包括火警事故、治安事件、自然災害事件〕等一系列管理效勞活動。其目的是為業(yè)戶提供一個平安、寧靜、有序的物業(yè)環(huán)境。2.2保安效勞的分類按管理內容分類：物業(yè)管理的保安效勞分為防范管理、消防管理和道路管理三大局部。按效勞內容分類：保安效勞可分為門崗效勞、巡視效勞、監(jiān)控效勞、道路管理效勞、平安防范效勞和消防管理效勞六個大類。2.3保安效勞的內容防范管理防范管理是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理物業(yè)進行的值勤、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動。防范管理防范的對象主要是人為造成的事故與損失。為了到達物業(yè)區(qū)域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件〞和“軟件〞兩方面下功夫。物業(yè)區(qū)域防范管理的硬件是指根據(jù)防范管理工作的實際需要所必須配備的一套硬件設施，防范管理的軟件是指物業(yè)管理公司內部的專職保安人員及其實現(xiàn)防范管理所采取的一系列措施、規(guī)定和制度。消防管理消防管理包括防火和滅火兩個方面。物業(yè)公司管理消防工作的重點應放在：火災災情發(fā)生后，應采取何種措施才能將損失降低到最?。涣硪环矫嬷攸c是防范于未然，即將防火工作做在前頭，并從人力、物力、技術等多方面做好水勢滅后的充分準備。物業(yè)消防管理的主要內容有：消防宣傳教學、消防隊伍建設：消防制度的制定；消防設施、器材的配置及管理、災情發(fā)生后的處置措施等五個方面。道路交通管理道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、車輛管理和停車場管理四個方面。道路管理是指對物業(yè)管理區(qū)域內道路建設進行日常管理，對非法占用道路的行為進行糾正和處分。交通管理的任務是指正確處理人、車、路的關系。在可能的情況下做到人車分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內交通平安，暢通，其重點是機動車行車管理。保安效勞的根本要求：平安平安是物業(yè)公司管理效勞的第一要求，也是保安效勞的第一要求。物業(yè)管理公司應該樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身平安防范的能力，配合公安部門和當?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力使業(yè)戶有一個平安的工作與生活環(huán)境。有序在大廈區(qū)域里，業(yè)戶不僅需要物業(yè)設備設施運行優(yōu)有序，也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時，更需要保安人員忙而不亂，及時有序的應對，及時妥善的處理。這種平安有序的工作與環(huán)境必將給業(yè)戶帶來一種舒適的感覺。3.保安作業(yè)標準1.門崗效勞標準1.1在指定位置上、指定面向立崗，嚴禁脫崗。1.2立綱姿勢端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準稍息呈依狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領導敬禮。1.3物業(yè)管理區(qū)域實行全天24小時立崗保安效勞。1.4物業(yè)管理區(qū)域的大門5：00～24：00實行開啟效勞；0：00～次日5：00關閉時，如有車輛出入，當班保安人員應即使提供開門、關門效勞。1.5不準拾荒、小攤販、推銷人員進入物業(yè)管理區(qū)域。1.6雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民效勞。1.7對進出物業(yè)管理區(qū)域的機動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費制度〔收費標準所在地物價局規(guī)定執(zhí)行〕。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進入物業(yè)管理區(qū)域。1.8阻止四噸及四噸以上大型汽車進入物業(yè)管理區(qū)域〔特種車輛和搬場車輛除外〕。1.9交接崗時按標準操作。1.10在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。2.巡視效勞作業(yè)標準2.1物業(yè)管理區(qū)域內實行全年365天24小時全天候保安巡視效勞。2.2為防盜、防火、防災和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。2.3物業(yè)管理區(qū)域內制止占用公共場所任意施工的行為。2.4付對突發(fā)事件，制定相應的應急預案并定期演習〔每年1～2次〕。2.5巡邏中遇到業(yè)戶的要求應及時提供效勞或立即通知有關人員到現(xiàn)場處理。2.6當接到監(jiān)控中心對講機呼叫時，應立即趕到現(xiàn)場盡心處理，并向上級報告，將處理結果反應監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應急預案執(zhí)行。2.7巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應進行詢問、驗證，必要時可帶到管理處處理。3.監(jiān)控作業(yè)標準3.1物業(yè)管理區(qū)域內實行監(jiān)控系統(tǒng)２４小時開通，由專人值班，定點監(jiān)控錄像，對可以情況跟蹤監(jiān)視，同步錄像。3.2監(jiān)控值班人員應堅守崗位，思想集中，嚴禁脫崗、離崗，嚴格遵守各項規(guī)章制度，堅決服從各項領導指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。密切注意設備運行情況，對發(fā)現(xiàn)情況和處理方法做好詳細記錄。3.3控保安員在當班期間應認真、準確、如實的填寫?中控室設備運行記錄表?。當監(jiān)視屏顯示異常情況應立即報告當班班長。3.4嚴禁無關人員進入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。對有時進出機房人員，按要求如實填寫?設備機房進出登記表?。3.5負責對講機、應急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。監(jiān)控室物品保管完好，交接班無過失，未經(jīng)同意不得私自外借。凡外借物品應做好登記、簽收工作。3.6發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設備、室內空調有故障時應及時保修。3.7保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。4.車管作業(yè)標準4.1地面引導車輛在指定部位有序停車，提醒車主關好車門，貴重物品不留放車內。按管理處規(guī)定對車輛實行收費效勞。催促車輛遵守禁令標志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在廣場上學習駕駛和洗車。發(fā)生事故應保持現(xiàn)場，立即報告管理處。4.2車庫車輛憑管理處發(fā)放?停車證?放行，及時登記，進車庫時問車號、車位。無?停車證?車輛，應經(jīng)管理處同意方可進車庫，但不得占用業(yè)戶的車位。催促進車庫車輛遵守車庫內禁令標志，不得在車庫內學習駕駛和洗車。提醒車主關好車窗、車門、貴重物品不留放車內。勸阻行人、自行車、助動車和摩托車進入車庫。保持車庫入口暢通。經(jīng)常到車庫內巡視，發(fā)現(xiàn)問題應做好記錄并向班長報告。車庫內發(fā)生事故應保持現(xiàn)場，立即向管理處報告。環(huán)衛(wèi)車輛進入車庫清運垃圾結束后，通知清潔人員做好保潔工作，設備人員開啟垃圾房排風機。5.平安防范作業(yè)標準5.1固定崗位保安員每日當值工作應符合保安部?物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程?中的各項工作要求。5.2巡邏崗保安員每日當值工作應符合保安?報案巡視作業(yè)規(guī)程?、?出租屋暫住人員、施工人員及“三無“人員管理作業(yè)規(guī)程?、?交通管理作業(yè)規(guī)程?中的各項工作要求。5.3保安員在每日工作交接班時，必須依照?保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程?要求進行接班。5.4停車場保安員〔車管員〕每日當值工作必須符合保安部?停車場管理作業(yè)規(guī)程?中的各項工作要求。5.5當大樓發(fā)生突發(fā)事件時，保安部?突發(fā)時間處理作業(yè)規(guī)程?中要求參與工作的保安部員工，必須一規(guī)程盡職盡責。5.6保安的內務、作息標準應到達保安部?保安部、消防管理中心內務管理作業(yè)規(guī)程?的各項要求。5.7保安員每日當值的儀容儀表、言行舉止應符合?管理處員工效勞管理作業(yè)規(guī)程?的各項要求。5.8保安員在使用警用機械、機動車時應嚴格遵守保安部?保安巡邏機動車保養(yǎng)、維修、使用管理作業(yè)規(guī)程?和?保安警用器械管理作業(yè)規(guī)程?的各項要強。5.9保安部管理人員的產(chǎn)生應符合?保安、消防干部競爭上崗作業(yè)規(guī)程?的程序和考核要求。5.10保安部員工必須按?保安部員工培訓作業(yè)規(guī)程?的要求參加培訓和到達培訓要求，培訓合格后上崗。5.11保安部各級干部均應按上述各項標準作業(yè)履行自己的職責，符合標準作業(yè)規(guī)程要求。5.12保安部各級員工除應嚴格按保安部的標準作業(yè)規(guī)程進行工作外，還需要嚴格遵守公司其他相關標準作業(yè)規(guī)程的要求。6.消防管理作業(yè)標準員工應把預防火災視作自己的日常職責，人人都是義務消防員。本單位或外單位在管理處區(qū)域內因施工需動火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)。施工單位動火前必須采取切實有效的防火平安措施，管理處應派人監(jiān)督，待動火后立刻清查現(xiàn)場。對私自動火作業(yè)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對施工單位除責成其補辦動火作業(yè)手續(xù)外，還要對施工個人及負責人處以罰款；一旦造成事故，除加重出發(fā)外，還應追究其法律責任。在重點部位、危險地段動火〔變壓器室、配電房、汽車庫、發(fā)電機房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處〕必須經(jīng)管理處主任批準方能動火；違者按有關規(guī)定罰款。動火必須做到“七不、四要、一請〞，動火后要認真檢查現(xiàn)場，防止留下火種引來火災。6.1動火前“七不〞防火、滅火設施不落實不動火。周圍的易燃物不去除不動火。附近難以移動的易燃結構未采取平安防范措施不動火。凡盛裝過油等易燃物品的容器，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。凡儲存有易燃、易爆物品的場所，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。在高空進行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或未采取平安防護的不動火。未配備相應滅火器材的不動火。6.2動火中的“四要〞：動火前要指定現(xiàn)場平安負責人；現(xiàn)場平安負責人和動火人員必須經(jīng)常注意動火情況，發(fā)現(xiàn)不平安苗頭，要立即停止動火。發(fā)生火災爆炸事故時，要及時處理。動火人員要嚴格執(zhí)行平安操作規(guī)程。6.3動火后的“一請〞：動火人員和現(xiàn)場負責人愛動火后，應徹底清理現(xiàn)場火種，然后才現(xiàn)場離開。6.4配電房及重要機房內不準堆放可燃品，不準吸煙，消防設備旁邊不準對方任何雜物。6.5各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標志和平安指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。6.6大廈所有人員必須遵守?國家消防法律、法規(guī)?和公司有關消防管理的規(guī)定。6.7嚴格維護消防設備，按公司規(guī)定定期進行測試檢查，保證設備完好。4.保安作業(yè)規(guī)程1.門崗作業(yè)規(guī)程1.1對領班負責，完成上級布置的各項任務。1.2按規(guī)定的時間立崗，面向規(guī)定的方向，站立姿勢挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴禁脫崗。1.3大崗期間必須滿腔熱情地答復提出的各種問題，彬彬有禮，有禮有節(jié)。1.4大件物品出門必須憑?物品出門證?，經(jīng)核對后無誤后簽字放行。夜間嚴格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。1.5特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。1.6嚴禁乞討人員、做小生意者進入辦公大廈，非大廈辦公人員進入大廈必須問請原因，做好登記。1.7當物業(yè)電梯、設備有故障時，立即通知設備部門，夜間發(fā)生重大事件時應立即通知班長，按應急預案執(zhí)行。1.8當物業(yè)的設備、設施被損壞時，應將當事人帶至管理處處理。1.9每日配合監(jiān)控市人員做好崗亭內外的清潔衛(wèi)生工作。2.巡視作業(yè)規(guī)程2.1巡邏人員由保安班長負責，保安員輪流巡邏。2.2嚴格按照管理處制定的巡邏次數(shù)〔日班三次，夜班三次〕和巡邏路線對整個辦公大廈做全面巡視，每次巡視時應如何填寫?物業(yè)區(qū)域巡邏情況單?，巡邏時必須攜帶對講機、應急燈。2.3在巡邏過程中嚴格按照辦公大廈巡視內容質量標準逐個檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即用對講機匯報并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常迅速報修。2.4?物業(yè)區(qū)域巡邏情況單?填寫必須真實、標準、字跡端正、無涂改。2.5在每個工程空格內打“√〞表示情況正常，假設發(fā)現(xiàn)問題那么在“備注〞欄中寫明。2.6每張?物業(yè)區(qū)域巡邏情況單?由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。2.7消防設備狀況每月巡視一次。3.監(jiān)控作業(yè)規(guī)程3.1值班人員要掌握本控制內各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維護保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。3.2班人員要堅守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運行狀態(tài)。3.3每班對各類信號至少檢查一次，確認正常與否，并做好記錄。如不正常應立即查明原因并及時處理，無法處理迅速上報主管或機電人員。3.4個操作手柄在正常情況下應處“自動〞位置。每月第一周做一次手動、自動實際操作檢查，以確認設備是否處于完好狀態(tài)。3.5當電梯出現(xiàn)火警報警信號時，應立即復位。再次出現(xiàn)報警信號時，立即通過對講機或通知當值班長前去報警位置核查信號真?zhèn)吻闆r。3.6當電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報警時，應立即通知當值班長和機電人員前去處理。3.7從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動，應立即通知當值班長前往調查處理。3.8按上級負責上報消防、保安設施運行狀況的各類數(shù)據(jù)和報表。3.9配合機電人員等進行報警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統(tǒng)有關實驗。3.10為保證中控室專線報警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內專線報警。3.11當值人員準確、真實、清晰地填寫值班記錄。3.12謝絕與本控制室無關人員出入。3.13中控室嚴禁收、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關的音樂、錄像帶。4.車管作業(yè)規(guī)程4.1職責保安部具體負責機動車輛的進出、停放和收費管理。保安部車庫崗負責大廈地下車庫機動車輛的進出管理。車管員負責廣場停車場上車輛的停放和收費管理。4.2地下車庫車輛停放制度業(yè)戶的機動車輛應憑?停車證?方可進入地下車庫，無證不得入內。?停車場?應固定放置車輛前方玻璃醒目的位置。有?停車證?的車輛應嚴格按照車位號停放，嚴禁占有其他任何車位，嚴禁在通道上停放；自覺遵守地下車庫禁令標志，嚴禁逆向形駛，服從工作人員指揮；駕駛員應在車停放后做好平安防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況保持現(xiàn)場；其他車輛因各種原因需進入車庫，必須憑保安部簽發(fā)的?特別停車證?。4.3廣場、停車場廣場、停車場為業(yè)戶機動車輛和社會車輛提供泊車場地，先到先停，停滿為止；凡進入廣場、聽車場的車輛必須服從工作人員的指揮；遵守禁令標志，通道上嚴禁停放任何車輛。按?收費規(guī)定?收取停車費用，對不愿意付費的車輛應勸阻離開廣場停車場；駕駛員應做好平安防范工作，保安人員有義務進行配合協(xié)助，但對車輛損壞不承當賠償責任。4.4非機動車、助動車、摩托車非機動車、助動車、摩托車應停放在指定位置，自行車應停放在車架上，摩托車、助動車應聽從保安人員的指揮順序停放；各類非機動車嚴禁進入車庫，嚴禁隨地亂放影響通道；車主應做好平安防范工作，保安人員不承當賠償責任。5.平安防范作業(yè)規(guī)程5.1職責保安中心負責組織員工進行土法事件及異常情況處理等培訓。管理處經(jīng)理和保安部主任負責現(xiàn)場指揮及督導。保安部當班人員應堅守崗位，負責平安防范。其他員工應聽從上級領導的調遣，積極參與救護。6.消防管理作業(yè)規(guī)程6.1中控室維修工負責消防培訓，制定演習方案，檢查、整改工作。每年12月制定下一年度?消防演聯(lián)方案?，按時制訂?消防演練方案?，并對義務消防人員進行消防演習培訓；每年12月制定下一年度?消防知識培訓方案?，按時制訂?消防演練方案?，并對義務消防人員進行消防演習培訓；負責?臨時動火證?的審核，并監(jiān)護動火作業(yè)。擔任大廈平安檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫?消防檢查整改通知單?交有關用戶，限期整改；管理消防器材設備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。6.2工程師負責對中控室維修工的工作進行檢查監(jiān)督。6.3管理處經(jīng)理為大廈消防責任人，對大廈消防工作全面負責。審批?臨時動火證?；批準?消防演練方案?，?消防知識培訓方案?、?消防演練方案?、?消防知識培訓方案?。6.4臨時動火作業(yè)管理工作程序：本單位或外單位在管理處區(qū)域內因施工動火的工程，原那么上應報消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)，施工單位動火前必須采取切實有效的防火平安措施，且管理處派人監(jiān)督其動火完畢后立即清查現(xiàn)場；在經(jīng)批準的重點部位〔變壓器、配電房、車庫、樓層等處〕動火，必須做到“七不、四要、一請〞。3、保潔管理物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當顧客進入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。3.1確定根本方針充分研究各種建材及設備的特性，配合該性質使用最適當清掃材料及用具。清潔員須經(jīng)嚴格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱。作業(yè)時配合節(jié)省能源原那么，將水、電用量降低到最低限度。作業(yè)時應與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。3.2清潔工作分類日常作業(yè)a）道路，地面清掃；b）玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭；c）電梯去除污漬；d）廣告指示牌除塵、污跡；e）平安通道、大門刷洗光亮f）；金屬欄桿去手印、除塵；g）消防栓、滅火器擦拭；定期保養(yǎng)a）花卉、盆栽；b）地面清潔；c）玻璃、鏡面清潔；d）外圍綠化殺蟲；e）金屬局部打光、保養(yǎng)；f）燈具、衛(wèi)生死角清潔；3.3作業(yè)時間公共局部日常作業(yè)：每日7：00AM—16：00PM實施。定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動為最正確作業(yè)時間。專業(yè)局部日常作業(yè)：配合平常用戶活動時間外再作業(yè)。定期作業(yè)：利用晚間操作。3.4檢查方案每日管理人員須做好當日工作安排及特別考前須知；制定每日巡檢表以使清潔水準維持在較高水準.3.5道路地面保潔每日上班時清掃場地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒內，對確保地面無明顯沙土，及時清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等；清理雨水槽內雜物，確保其內無雜物。 每日將公共部位垃圾收集并運到垃圾周轉站；傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上；每周對垃圾桶消殺兩次。3.6樓梯樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。升降梯擦洗其內部的設施〔包括控制按鈕、開關、樓層指示燈、內墻、電梯門、天花板、照明設備、應急〕。電梯內的金屬配件用光亮劑拋光。如遇潮濕季節(jié)，樓梯臺階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。3.7垃圾收集與清運通過標準的垃圾收集與清運，保持整潔美觀，消除臭味和各種細菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。及時去除樓面上所有的垃圾，收集清運時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間； 在去除垃圾時，不能將垃圾散落在地面上；要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲；配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運垃圾工作。定期聘請專業(yè)保潔公司清洗樓宇外墻。4.園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀的維護工作，并挑選供給適時的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境；于特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布置。5.公共區(qū)域本公司將負責公共區(qū)域及設備設施的清潔效勞，定期安排清洗公共區(qū)域地面、水池等設施。如遇公共區(qū)域設施受到損壞時，本公司將第一時間查明受損原因，派遣工程維修隊進行搶修。4.工程管理效勞管理處工程部負責整個大廈的設備維護保養(yǎng)及操作，整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營，所以為了提高管理水平、效勞水平及經(jīng)濟效益，加強工程部人員管理及設備設施的管理將是整個物業(yè)管理一個重要方面。工程管理目標1.完好設備，完好機房，完好系統(tǒng)的完好目標。目標是最大限度的降低物業(yè)管理本錢，建立良好的大廈形象。2.完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標。目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。3.完整材料設備，完整技術檔案，完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調試工作、發(fā)揮大廈設備設施功能實現(xiàn)最大功能。為執(zhí)行上述養(yǎng)護方案,本司將把大廈的所有設備開列在設備維護預定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護手冊確定。日后負責大廈的工程主管將親自擬定機電設備的保養(yǎng)及操作手冊，要詳細至每項設備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進行系統(tǒng)化的養(yǎng)護工作。設備設施日常管理工作1.房屋、建筑設施1.1工作程序設備主管負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集，負責零星材料的采購方案的編制，委托維修的聯(lián)系工作；每年12月按房屋完好情況制訂下一年度?房屋、設備、設施〔年度〕維修方案表?；組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督；對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證；每季度組織維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄?房屋、設施檢查表?，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照?房屋完好程度評定方法?，填寫?房屋完好程度鑒定表?、?房屋完好情況分類記錄表?，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；每年根據(jù)四個季度檢查情況，填寫?房屋完好情況匯總表?，上報公司主管部門。1.2質量標準主體結構屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)；鋼砼框架構件完好牢固，保護層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構件的承載能力；根底無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確保根底結構穩(wěn)定牢固。屋面平整完好，屋面防水層根本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。外粉刷外粉刷無起殼〔包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷〕，無裂縫、無剝落、接縫平整、色調協(xié)調。內粉刷各種內粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，粉刷完好。水、電各種照明電器線路完好，無老化，開關、插座、燈泡正常工作。上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。落水各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。2.供配電設備2.1工作程序設備主管負責設備的技術資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購方案的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運行情況制訂?房屋、設備、設施〔年度〕維修方案表?；組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫?供配電系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設備完好率標準?填寫?設備完好率月度統(tǒng)計表?交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫?設備故障記錄〔季度〕匯總表?，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；按?應急預案?規(guī)定負責處理應急事件。2.2質量標準低壓開關柜耐壓試驗應符合標準規(guī)定；開關柜內各元件應齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應完好；電器或端子排接線應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全；接地線連接應緊密牢固，導電漆均勻無遺漏；操作局部應靈活，接點和機械聯(lián)鎖的動作應正確；閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好；接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；雙電源箱能自動切換；控制箱手動和自動操作均能運行。照明設備燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；開關是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險；照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規(guī)定；防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具；防雷接地裝置接地電阻值應符合要求；接地線應平直、牢固，不應有上下起伏和彎曲現(xiàn)象；接地體焊接應牢固，防腐處理應均勻。機房環(huán)境消防設施完備，有效；內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬；電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。3.供氣設備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。4.給排水設備4.1工作程序設備主管負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購方案的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運行情況制訂?房屋、設備、設施〔年度〕維修方案表?；組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫?給排水系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設備完好率標準?填寫?設備完好率月度統(tǒng)計表?交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫?設備故障記錄〔季度〕匯總表?，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作，記錄?水箱清洗消毒記錄表?；按?應急預案?規(guī)定負責處理應急事件。4.2質量標準供水泵各水泵運行主要參數(shù)〔流量、揚程等〕符合出廠要求；管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽浚凰?、電機等接地裝置、防護罩等平安可靠，無缺損。水箱及附件各浮球閥自動啟閉靈活、可靠；各進出閥門啟閉活絡有效，無滲漏；溢水管暢通，箱底排污閥良好；減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；各管道設備等無銹蝕，無滲漏。排水系統(tǒng)各排水〔廢水〕管道暢通，無滲漏、堵塞；各排水〔污水〕管道暢通，無滲漏、堵塞；各檢查口標記清楚，操作方便；各排水橫管無倒返水，排水暢通。污水處理系統(tǒng)各專用鼓風機運行平穩(wěn)，無異常聲；初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象；壓濾機運轉正常、完好；各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn)，主要技術參數(shù)符合出廠要求；各專用污泥泵運行平穩(wěn)，無堵塞；各調節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象；氣浮除渣設備完好；各電機絕緣性能符合規(guī)定；電氣控制箱中各元器件齊全，運行正?？煽?；消毒裝置完好、有效；電氣接地保護可靠、平安；經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。5.消防系統(tǒng)5.1工作程序日常巡視設備維修工每日一次按照?房屋、設備、設施巡視內容與程序?巡視泵房設備，記錄?水泵房巡視記錄表?。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄?設備故障記錄表?，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障；安保人員負責消防設施的日常巡視，每月對各層面消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。定期檢查由設備維修工負責每月一次消火栓泵電源啟動測試，記錄?設備定期啟動記錄表?；由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓進行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警平安系統(tǒng)的測試。記錄?消火栓測試記錄表?。維修保養(yǎng)設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作；設備機房每周清掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行〞與“備用〞每月定期啟動后交替更換一次；按?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?消防設備〔設施〕維修保養(yǎng)規(guī)程?的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于?設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內；消防設備、設施維修工作記錄于?房屋、設備、設施維修記錄表?內。設備主管負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購方案的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運行情況制訂?房屋、設備、設施〔年度〕維修方案表?；組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；每周巡視消防設備,檢查巡視記錄；每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫?消防及報警系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設備完好率標準?填寫?設備完好率月度統(tǒng)計表?交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫?設備故障記錄〔季度〕匯總表?，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門。5.2質量標準消火栓泵消火泵（流量、揚程等主要參數(shù)）符合出廠要求；管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象；電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好；水泵、電機等接地裝置、防護罩平安可靠，無缺損；管道設備等無銹蝕、無滲漏。增壓泵增壓泵運轉平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標準。消火栓及配套設施各層消火栓箱及附件齊全完好；啟動報警按鈕完好、性能可靠；各層消火栓出水壓力符合要求；消防接合器齊全、有效，無泄漏；戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。消防報警消火栓泵運轉應與報警聯(lián)動；報警裝置應可靠、正常，杜絕誤報。6.弱電設備6.1工作程序維修人員按?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?弱電設備〔設施〕維修保養(yǎng)規(guī)程?的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于?設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內；弱電設備、設施維修工作記錄?房屋、設備、設施維修記錄表?；弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄?設備故障記錄表?，及時排除異常和故障。電工每日按照?房屋、設備、設施巡視內容與程序?巡視信號接收機房設備，記錄?信號收視設備巡視記錄表?；發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，催促維修保養(yǎng)。保安人員負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設備外表，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄?監(jiān)控、對講設備巡視記錄表?；發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設備主管。設備主管負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設備、設施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運行情況制訂?房屋、設備、設施〔年度〕維修方案表?；組織實施弱電設備的運行管理并按?設備維修保養(yǎng)分承包方效勞質量監(jiān)管方法?對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄；每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫?保安防盜系統(tǒng)檢查表?和?攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設備完好率標準?填寫?設備完好率月度統(tǒng)計表?交經(jīng)理審核后報公司公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫?設備故障記錄〔季度〕匯總表?，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；按?應急預案?規(guī)定負責處理應急事件；協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。6.2質量標準攝像監(jiān)控系統(tǒng)控制臺-各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等；-操作鍵盤靈活、可靠；-電源鎖開關完好。顯示屏-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求；-各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。電源設備-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；-各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)那么行為；-高、低壓電源嚴格別離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；-二路電源切換正常、可靠；-設備接地保護、防護等平安、可靠。攝像機-各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全；-帶云臺、帶變焦的攝像機應調節(jié)自如，符合性能要求；-各攝像機防護罩應齊全（特別是室外型）；-各攝像機鏡頭的光圈調定正確，確保顯像清晰，符合設計要求。錄像機-所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求；-各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制（包括切換到備用錄像機）。保安防盜系統(tǒng)質量標準對講裝置-戶內對講裝置能與大門通話。信號良好；-門衛(wèi)能與戶內通話。聯(lián)系情況良好；-電梯內對講裝置能與門衛(wèi)通話。電子防盜門-閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關門時能確保門鎖上；-電子密碼鎖好，且密碼能修改；-鍵盤無損壞，不滲漏；-電源正常。巡更系統(tǒng)主機、序號機功能完好；電源、充電體充放電正常；配套附件完好。周界報警系統(tǒng)光電識別器性能良好；信號傳輸線路良好；聲光聯(lián)動控制良好。7.中央空調系統(tǒng)管理方案7.1暖通及空調系統(tǒng)由風系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。7.2空調系統(tǒng)操作平安管理世紀巴士大廈中央空調系統(tǒng)由制冷機組、空調機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成，中央空調系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內容，必須引起高度的重視，對空調系統(tǒng)的管理應作好以下根本管理：建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認真組織落實，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓的合格工程技術人員從事空調設備操作。制冷設備，其設備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，當空氣中按體積計超過0.5~0.6%時，就會使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發(fā)生危險。同時與空氣混合，含量到達15.5~27%〔體積計〕時，遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體〔光氣〕。因此，在各類型制冷裝置中，均設有平安防護裝置。7.3制冷設備檢修管理建立設備方案預修程序，委托合格分承包方或自行組織力量對空調系統(tǒng)所涉及設備進行保養(yǎng)搶修。制冷系統(tǒng)設備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換，對所有壓力控制器設定值，電機絕緣值進行檢測；冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng)；末端設備、分機盤管、空調箱進行電機測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風量調節(jié)閥等進行保養(yǎng)；7.4空調機組記錄數(shù)據(jù)管理建立運行日志，清楚的記錄與反映空調運行各狀態(tài)的各時間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為：室外溫度壓縮機排氣壓力壓縮機吸氣壓力冷凝器進出水水溫潤滑油油位 設備運行電流設備運行電壓壓縮機上載級數(shù)水泵運行電流水泵進出水壓力供回水分配器進出壓力其它數(shù)據(jù)7.5中央空調系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)控制檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應立即修補。檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比擬。檢查部件松緊，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉為“運行〞泵。檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。檢查水泵壓力是否正常。清洗Y型濾網(wǎng)拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。檢查和校準所有的儀表。檢查各閘閥、止回閥。去除銹漬，刷上防銹油及面油。7.6空調箱保養(yǎng)要求檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。清洗隔塵濾網(wǎng)。測試各軸承潤滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。檢查各皮帶是否同一平面。清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。清洗冷凍及采暖盤管。檢查及重新校對各控制電路，及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。檢查風機機身保溫，如有損壞，應加以修補，刷防銹油及面油。為機身、風扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。檢查風扇是否平衡。測試馬達絕緣是否正常。為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。檢查/修補冷凝水盤防水膜。消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應立即修補。檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比擬。檢查部件松緊，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉為“運行〞泵。檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。檢查水泵壓力是否正常。清洗Y型濾網(wǎng)拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。檢查和校準所有的儀表。檢查各閘閥、止回閥。去除銹漬，刷上防銹油及面油。7.8空調箱保養(yǎng)要求檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。清洗隔塵濾網(wǎng)。測試各軸承潤滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。檢查各皮帶是否同一平面。清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。清洗冷凍及采暖盤管。檢查及重新校對各控制電路，及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。檢查風機機身保溫，如有損壞，應加以修補，刷防銹油及面油。為機身、風扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。檢查風扇是否平衡。測試馬達絕緣是否正常。為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。檢查/修補冷凝水盤防水膜。消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。7.9風機盤管保養(yǎng)管理 清洗塵網(wǎng)，損壞的更換。檢查溫控開關是否工作正常。檢查風機運轉中有沒有染音或噪音過大。檢查馬達外殼溫度是否正常。檢查冷凝水盤，如有積水應及時疏通。去除冷凝水雜物。修補損壞的保溫。清洗翅片，清洗風葉和蝸殼。7.10管道及閥門的保養(yǎng)要求巡視各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象，如有問題，應立即糾正。檢查及維修各空調風管防火閥。檢查部件松緊，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉為“運行〞泵。檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。檢查水泵壓力是否正常。清洗Y型濾網(wǎng)。拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。檢查和校準所有的儀表。8.電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案8.1電梯維修和保養(yǎng)每日巡視檢查每日電梯投入正式運行前，對電梯作準備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性，運行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患，保持電梯的正常運行。每周檢查保養(yǎng)每周對電梯的機構和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤滑〔制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構傳動裝置、自動門機構杠系統(tǒng)銷槽、平安觸板銷軸、門鎖開關銷軸〕每月檢查保養(yǎng)每月對電梯機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調整，調整工作必須按技術要求進行。使每臺電梯的整體結構處于良好的狀態(tài)下進行工作〔蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關漲繩輪、選層器運動部位、門導軌、平安鉗傳動桿、平安鉗、補償裝置漲繩輪〕。每季度檢查保養(yǎng)每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查機構和部件的使用情況，并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調整，調整工作按技術要求進行〔曳引鋼絲繩、自動門機構鋼絲繩、平安鉗限速器鋼絲繩、行程開關、導軌、滑動導靴〕。每年度檢查保養(yǎng)電梯每年進行一次完整的平安檢測和技術檢驗。內容為所有的機械、電氣平安裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復不可靠的機電平安部件。對整機進行一次清洗保養(yǎng)，加油潤滑〔自動門機構鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器〕。專項試驗a.供電系統(tǒng)斷相、錯相保護功能的試驗。b.限速器與平安鉗的聯(lián)動試驗c.緩沖器的試驗d.極