江蘇物業(yè)管理條例

江蘇物業(yè)管理條例業(yè)管理條例會議修訂)第一章總則第一條?為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)級以上地方人民政府應當將物業(yè)服務納入現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負責本轄區(qū)內物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監(jiān)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系。社區(qū)居(村)民委員會應當予以協(xié)助和配合。第四條?縣級以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設或者房產行政主管部門(以下簡稱物，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)第五條?縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)主委員會成員的培訓，提高物業(yè)管理水平，所需經費或者獲得省級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務企。強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。程設計方案時，應當聽取物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中務企業(yè)向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)征求相關業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。第九條?縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部員會務。。體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少且經全體第十三條?符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)會議：(一)物業(yè)管理區(qū)域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；(二)物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的要求，報送下列籌備(一)物業(yè)管理區(qū)域證明；(二)房屋及建筑物面積清冊；(三)業(yè)主名冊；(四)建筑規(guī)劃總平面圖；(五)交付使用共用設施設備的證明；(六)物業(yè)服務用房配置證明；(七)其他有關的文件資料。第十五條?符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立首次。第十六條?首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)員應當不少于籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任。示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調解決。(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容；(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數；(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內顯。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知社區(qū)居(村)民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大未當選業(yè)主委員會委員且得票數達到法定票數的候選定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數的百分之五選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案：(一)業(yè)主委員會備案申請書；(二)業(yè)主委員會委員名單；(三)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；(四)業(yè)主大會會議記錄；(五)其他應當提供的材料。自業(yè)主大會審議通過之日起生效。會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當行調整。員會日常工作經費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共有部會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體管理區(qū)域內顯著位置公告經費收支情況，接受業(yè)主的第二十六條?業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合有關主管部門，與社區(qū)居(村)民工作。在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合社區(qū)居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居(村)民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會應當支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當書面告知社區(qū)居(村)民委員條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員在所在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議；(二)決定本幢、單元范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造；(三)決定本小組范圍內的其他事項。生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物第二十九條?街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當建立物業(yè)管理矛盾投訴調解、協(xié)調第三十條?街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理重大事務企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。建設單書面的前期物業(yè)服務合同。服務合同終止。，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物 (市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務經地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正面積，其所有權屬于全體業(yè)主。建設單位在申請辦理房務用房并申請登記。域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分的專業(yè)經營設施設備，應當符合國家技術標準和專業(yè)、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位參宅物業(yè)管理區(qū)域內專業(yè)經營設施設備移交給專業(yè)經營單經鄉(xiāng)供水管理條例》有關規(guī)定執(zhí)業(yè)經營設施設備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經專業(yè)經營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委家有關規(guī)定和房屋買賣合同的約定，交付權屬明(一)建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、公安、消防、環(huán)境保護、民防等主管部門出具共照明、有線電視等市政公用設施設備供氣、供熱已安裝獨立的經檢定合格的計量表具；衛(wèi)生、社區(qū)服務以及人民防空等公共服(四)道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功力容器、監(jiān)控安防等共用設施設備依法(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關資料完整齊全；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。時，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進行查實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共同財產的原(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等(二)設施設備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術資料；(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：(一)前期物業(yè)服務合同；(二)臨時管理規(guī)約；(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議；(四)建設單位移交資料清單；(五)查驗記錄；(六)交接記錄；(七)其他與承接查驗有關的文件。承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服當在前期物業(yè)服務合同終止之日起十日內，在業(yè)主委服務企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務進行維修和養(yǎng)護。區(qū)域內顯著位置進行公示?？梢砸笪飿I(yè)服務企業(yè)更換項目負責人；要求更換項照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，落實安的安全防范工作。物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義導致業(yè)主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)應當采取應急措施，及產安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅的前期物業(yè)服務收費實非業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務等其他物業(yè)服務及消費物價指數變動情況，制定物業(yè)服務等級標準會公布。價格行政主管部門應當每三年內對物業(yè)服度進行評估，并根據評估結果適時調整。包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位示。同的約定定期將物業(yè)服務費用和經營設施收益收支情同預收物業(yè)服務費用，但是預收物業(yè)服務費用的期公布共用場地、共用設施設備產生的供水、供、金額，并按照實際費用和物業(yè)服務合同約定的方式由全體供氣、物業(yè)服務企業(yè)應當答復。水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位應當按照的量值向最終用戶收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業(yè)主托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費策。物用，不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。用電、執(zhí)行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)所在地的縣 (市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當按照。務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合確下列交接義務：(一)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設備等固定資(二)移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關資料；(三)移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術資(四)結清預收、代收和預付、代付的有關費用；(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續(xù)期的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理第五十七條?物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。門應當根據物業(yè)服務企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務社在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督指導下，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理。事項作出決定：(一)自行管理的執(zhí)行機構、管理人；(二)自行管理的內容、標準、費用和期限；(三)聘請專業(yè)機構的方案；(四)其他有關自行管理的內容。業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約功能。用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先或者附贈的車位、車庫，應當明示并在售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車車位、車庫業(yè)主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內業(yè)主，租金按不過位或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主業(yè)主委員會決定交納汽車停放費。同收取汽車停放費。汽車停放費的具體標準，由價格行獨列賬，獨立核算。業(yè)主委員會應當對汽車停放合同。物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用廣告等經營性活動的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會或者者前配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地空工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開必要支出，有剩余費用的按照本條例第六十(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；(三)違法搭建建筑物、構筑物；(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；(六)制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；(九)擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛；(十)破壞或者擅自改變房屋外觀；(十一)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)法區(qū)域內顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)企業(yè)。飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登務協(xié)議。變動建筑主體或者承重結構的，需要提交原設計單計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施主承擔，物業(yè)部分共有部分的維修責任由部分共有的業(yè)由該業(yè)主承擔。家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使財內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋入住手國家有，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業(yè)主承置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門復核后進(一)屋面防水損壞造成滲漏的；(二)電梯故障危及人身安全的；(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的；(四)樓體單側外立面有脫落危險的；(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；(六)危及房屋安全的其他情形。額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照應當向房地產登記機構提供已足額交存住宅專項維修專項維修資金代管部門提出申請，將不低于住宅存為一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門內予以辦理。利息計入相關業(yè)主的住宅專項維修資金分當將住宅專項維修資金保值增值情況向業(yè)主公開，業(yè)當根據維修資金的使用計劃和本條第一款、第二款的。具體辦法由省物業(yè)管理行政主管部門、省財政行政第七十九條對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，設區(qū)的市、縣(市、進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。舊住宅小區(qū)的范圍，由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府確定。資金，由政府負責；業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由中，經有利害關系的業(yè)主同意，并經法定程序批準業(yè)服務經營性用房。物業(yè)服務經營性用房的經營收新責任的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，造成業(yè)主損失的，應當第一款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)未進行查驗的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責令限期條第一款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以條第一款、第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未在物業(yè)內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或