深圳商業(yè)寫字樓項目市場調(diào)查報告

第一篇：市場調(diào)查篇深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡介1.深圳市“十五”期間發(fā)展的總體目標(biāo)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，實現(xiàn)三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級。大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展計算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)與通信、集成電路、軟件、光電子、數(shù)字家電等信息產(chǎn)業(yè)。搶占信息技術(shù)制高點，堅持利用跨國公司的國際化分工體系，加大高新技術(shù)產(chǎn)品的元器件和配套產(chǎn)品生產(chǎn)能力；利用較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢，逐步形成具有民族品牌的整機(jī)生產(chǎn)能力；強(qiáng)化核心技術(shù)開發(fā)能力和形成核心產(chǎn)品生產(chǎn)配套能力，全力發(fā)展集成電路等基礎(chǔ)元器件的設(shè)計與制造，重點開發(fā)應(yīng)用軟件，加快網(wǎng)絡(luò)通信產(chǎn)品研發(fā)與制造，力爭用五年或更長時間，建成全國乃至亞洲重要的信息制造業(yè)基地。加快培育現(xiàn)代物流業(yè)加快建設(shè)集裝箱主樞紐港和航空貨運中心。以集裝箱運輸為核心，東西港區(qū)并舉，加速鹽田港區(qū)三期、蛇口港區(qū)二三期和赤灣港區(qū)凱豐集裝箱碼頭工程和銅鼓航道的建設(shè)；進(jìn)一步開拓國際航運市場，大力增辟新航線，形成干支結(jié)合的航線網(wǎng)絡(luò)；加快建設(shè)華南國際集裝箱多式聯(lián)運中心，完善港口道路集疏運系統(tǒng)；積極開拓海鐵聯(lián)運業(yè)務(wù)，不斷擴(kuò)大港口腹地范圍。2013年，深圳港口貨物吞吐量達(dá)到7000萬噸，集裝箱吞吐量達(dá)到650萬標(biāo)箱，集裝箱國際航線達(dá)到100條。深圳機(jī)場航空貨物吞吐量達(dá)到50萬噸，其中國際貨物吞吐量達(dá)到20萬噸。著力發(fā)展現(xiàn)代金融業(yè)加大金融創(chuàng)新力度，推動金融規(guī)范化、市場化、國際化再上新臺階，使深圳成為全國最安全、服務(wù)最優(yōu)良、創(chuàng)新能力最強(qiáng)、市場化水平最高、開放度最大的全國性金融中心之一。2013年，金融業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到30％。努力培育新興服務(wù)業(yè)積極運用信息化技術(shù)改造第三產(chǎn)業(yè)，大力推行現(xiàn)代經(jīng)營方式，提高生產(chǎn)服務(wù)、流通服務(wù)和消費服務(wù)的效率和質(zhì)量，加快發(fā)展傳統(tǒng)優(yōu)勢服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)，努力建成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市。2.2010年深圳市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2010年，深圳市GDP突破2000億元大關(guān)，達(dá)到2239.41億元，在全國大中城市中繼續(xù)穩(wěn)居第4位，按可比價格計算比上年增長15％，比預(yù)期目標(biāo)高出3個百分點。人均GDP達(dá)46003元，折合5558美元。2010年深圳市還有多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排在全省、全國乃至世界前列：全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值3571.26億元，增長24.2％，在全國大中城市中居第2位。全年外貿(mào)出口總額達(dá)465.57億美元，比上年增長24.2％，連續(xù)十年位居全國大中城市榜首。至2010年末，全市金融機(jī)構(gòu)存款余額4952.73億元，比年初增長21.1％，其中，居民儲蓄存款余額1756.49億元，增長27.9％，金融機(jī)構(gòu)貸款余額3512.48億元，比年初增長22.8％，存貸規(guī)模在全國大中城市中均居第4位。去年全國30強(qiáng)連鎖企業(yè)中，深圳占4家，其中華潤萬佳已經(jīng)進(jìn)入全國前10名。深圳港集裝箱吞吐量762萬標(biāo)箱，增長近50％，已居世界第六位。3.2010年1-6月份深圳市注冊企業(yè)情況深圳市注冊外資企業(yè)情況據(jù)深圳市工商部門統(tǒng)計，截至今年6月，深圳市共有外商投資企業(yè)10942家，投資總額424．27億美元，注冊資本235．07億美元。其中僅今年上半年我市就新設(shè)立外資企業(yè)641家，這相當(dāng)于平均每個月新產(chǎn)生逾百家外企。溫?fù)?jù)工商部儉門有關(guān)人士介虹紹，投資規(guī)模杯擴(kuò)大，現(xiàn)有企涼業(yè)不斷增資擴(kuò)工股是我市外企廳今年發(fā)展的一睬大特點。在今緣年新設(shè)立的外散商投資企業(yè)中廉，注冊資本結(jié)超篩50礙0晝?nèi)f美元的恭有放3壟7壩家，辮超痕100免0謠萬美元的詞有用2即8慚家，同比分別渠增長筆了牧1尊7前．齡8插％坊和踐2轟7殼．販3壩％。其中新設(shè)爬立的最大企業(yè)沈創(chuàng)雅房地產(chǎn)（伏深圳）有限公伙司投資額高械達(dá)狂6槍億港幣。另外澇，今年債有義31霞5返家外資企業(yè)增彎資擴(kuò)股，合同化外方增謎資斗4識．猾9壘1萬億美元抓。法雜深圳市注冊私霜營企業(yè)情況封深圳市私營經(jīng)奇濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)御步發(fā)展的勢頭績，悔1~深6敏月份新登記注淹冊的私營企業(yè)跡已為達(dá)戀767紙3蝶戶。到目前為暢止，深圳市私男營企業(yè)總數(shù)已博達(dá)魯5739習(xí)8露戶，占深圳市狗企業(yè)總架數(shù)像11159拐0底戶冰的毛51.慎4暖％，已占據(jù)深育圳市企傾業(yè)的半壁江山珍。糟襯深圳市新所注冊的私營企偉業(yè)呈現(xiàn)出一些傳特點：私營企燙業(yè)的發(fā)展規(guī)模包越來越大。其斧中，注冊資味本獻(xiàn)500~10區(qū)0胃0吼萬元的企業(yè)患有狠175臭9工戶高；規(guī)100躺0枯萬元以上的企順業(yè)爸97欺8躺戶；注冊資本繡過億元的企業(yè)齊有棋2撇6芹戶傅。惜音有越來越閥多的私營企業(yè)捷從事高科技產(chǎn)總業(yè)。深圳市自愚去影年售1僵0斥月份開始實施尼《關(guān)于促進(jìn)高吵新技術(shù)企業(yè)發(fā)水展若干注冊問漸題的暫行規(guī)定電》后，越來越妹多的私營高科怒技企業(yè)誕生。眠深圳市科技部達(dá)門統(tǒng)計，目前鮮，經(jīng)科技部門閉認(rèn)定的私營高京科技企業(yè)就已鹽經(jīng)超過一千家辱。到目前為止仍，私營科技型記、外向型企業(yè)攪比去年增加了熱近銳6革成籃。恐裳4.201熟1店年發(fā)展計劃與銹近期情況拼災(zāi)灰今年深圳經(jīng)濟(jì)淘增長的預(yù)期目浮標(biāo)擬定元為歇1錯2潑％，全年國內(nèi)鞭生產(chǎn)總值預(yù)期朝目標(biāo)養(yǎng)為餅252無0釀億元，人化均刑GDP4.赤9膝萬元。而規(guī)模確以上工業(yè)企業(yè)速總產(chǎn)值欠（撲199岸0真年價）要實滾現(xiàn)健494生0鋼億元，預(yù)期增稠長殘1企7奔％治。平201克1襖年棵1搶月深圳市已經(jīng)膏取隙得號GD捷P動同比增點長怨1勞4孔．勉5蝕％的良好開端雖。丹深圳市寫字樓店市場情況分析潮1巴.竿深圳市以往寫逢字樓的發(fā)展簡文況禮（豪198其7掛年錄—廳—桌200南0喇年）鐵深圳市的寫字盼樓發(fā)展昨（昏198循7漠年鳳—紡200待0讀年）可以劃分士為三個階段：合第一階段發(fā)展族初期諷（啊198斯7卻年慌—足199黨2扯年）遠(yuǎn)晴逐指屠2較0突世紀(jì)刻的志8菊0濃年代末期袋至芹9銀0輕年代初期，該牌階段深圳市開鉤發(fā)的寫字樓相貞當(dāng)少連，蛛198拆7際年區(qū)至庫199鍵2令年田5竄年間，深圳市進(jìn)共出讓寫字樓誕用掃地糖22.1沾3桿萬平方順米店,澡考慮到當(dāng)時的餓深圳尚處于起申步階浩段計,箏其中的大部分貧寫字樓用地為辜行政辦公用用演地陵,烈當(dāng)時的商品寫州字樓用地就更校少。此階段深倆圳市開發(fā)的寫弓字樓集中分布閥在羅湖區(qū)火車綿站周圍。侮第二階段迅速半發(fā)展期淘（沈199桌3盲年椒—綿199逃6梯年）豬199犧3銜年總至解199渠6相年是深圳市的午寫字樓開發(fā)的堡迅速發(fā)展期鉗，御199賤5憂年全市共出讓枕寫字樓用卸地譯44.3毯7異萬平方米，為駐深圳市成立以括來寫字樓出讓黃最多的一年。寸當(dāng)今深圳市場棚上主要寫字樓膜多為該時期開向始動工興建，吐包括羅湖的嘉寨里中心、佳寧性娜友誼廣場、秀地王大廈、發(fā)香展銀行大號廈、電子科技寄大廈、特區(qū)報家業(yè)大廈、聯(lián)合輩廣場等等。遣第三階段市場鼻淡靜期種1蠶99綢7飯年，亞洲金融名風(fēng)暴爆發(fā)，全壽球經(jīng)濟(jì)均受到癥嚴(yán)重影響，而帳中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)孫過踩199均5桑年畏和腐199名6泉年延的筆“按軟著雖陸鬧”摩，也進(jìn)入一個畫平穩(wěn)發(fā)展期，右深圳寫字樓市追場一方面受宏境觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的序影響，同時更脂由于前期開發(fā)揮過熱，存量壓堡力大，迅速進(jìn)充入一個淡靜期沙，房地產(chǎn)開發(fā)嫁商對進(jìn)入寫字至樓市場非常謹(jǐn)察慎。檢深圳市歷年國惱內(nèi)生產(chǎn)總值和蒜寫字樓市場數(shù)褲據(jù)聞勁（金額單位：丸萬元，面積單慎位：萬平方米憶）覆年年份芝惰國內(nèi)生產(chǎn)總?cè)糁捣暾从玫爻鲎屆骖A(yù)積芒昂施工面悅積孝吸竣工面積積象膨銷售面行積傭己1987站559015野榆0.16語33.77益10.96頸2.82盜1988僚869807稻管4.42婆45.28廊5.19身6.44水1989好115665渡6扒3.38仇55拆9.01渡1.82姿1990靜171666嚼5膊6.59亭31.07勞8.67葡2.31流1991仍236663近0咳1.68段47.72苗7.93潔2.1刻1992近317319野4氧5.59暖101.91態(tài)頓9.2嗓9她1993家449288驚9罰23.45者152.43店廉11.51澤5.85申1994屢615193均3塵33.54蛇132.75段痕10.01旗13.29太1995激795695誠0申44.37稠214.51梢括34.24吼17.37炒1996癥950044痕6權(quán)31.92柱238.93歉副42.5革32.33步1997喊113001部00休10.89比181.76含渡34.22棟28.88維1998僵128928鼓00佛22.29守130.58澇岡24.86萄22.06醒1999真143651若00膊23.16蝕140.44解并20.03攏15.02勁2000田166524泡00容18.24斑111.56掏胃13.54躬12.19糾深圳市歷年辦膛公樓土地出讓環(huán)情況施年度被面換積境(鼓萬平方慎米廟)壤特區(qū)內(nèi)叛特區(qū)內(nèi)所占比桂例遍1987-1抽992蜻22.13齊22.13晌100%扯1993爽23.45撐15.58乓66.44%賊1994蛾33.54揭26.4柔78.71%脖1995柱44.37螞24.53魂55.29%蒸1996蔬31.92旨13.73擱43.01%籍1997迫10.89或3.88淋35.63%利1998沃22.29妄7.23辜32.44%劑1999讀23.16樣6.76壟29.19%知2000那18.24礦4.38府24.01%輸200短1樸年上半年德3.59蓋0.92鉗25.6%撲2克.袖深圳三大片區(qū)山寫字樓特征分常布降（振200爆0迎年倉-201適0葡年）膏翅繩深圳寫字樓市話場經(jīng)割過告199羅9棒年一年的觀望京與預(yù)熱，揀從害200疾0雞年開始有了明奏顯的回暖，并壺在態(tài)200哄1揉年繼續(xù)保持平縱穩(wěn)增長的態(tài)勢芬，而到旋了平201蹦0迅年，市場則有俯點熱得燙手了卻。炒紹戲根據(jù)專項調(diào)查朋顯示，深圳寫筑字樓大多分布碌于羅湖、福田簽兩區(qū)，羅湖集秘中了金融證券貧、投資貿(mào)易、趨顧問咨詢、高豪科技及船運物職流業(yè)等企業(yè)，富主要以外資為是主，其次為港同澳臺資和中外妖合資企業(yè)，絕碼大部分客戶是流租賃為主，購叨買的主要為銀墨行客戶。福田耐區(qū)寫字樓市場礙的吸引力有所烤增強(qiáng)，因為計灘劃更換寫字樓叮的客戶基本傾趟向再次選擇原陶所在區(qū)（即福魚田區(qū)）的寫字賤樓。南山區(qū)因概為集中了深圳松的高科技企業(yè)晚，也有一定后交勁。羅湖區(qū)脾鮮蕩羅湖是深圳開夕發(fā)最早與香港章聯(lián)系最緊密的芽片區(qū)，經(jīng)看過群2踢0繁年的發(fā)展，形摧成以國貿(mào)為中蹄心和以地王為帝中心，輻射周壘邊地區(qū)的商務(wù)尖辦公區(qū)。懲禾觸以國貿(mào)為中心拒的商務(wù)辦公區(qū)破，由于其寫字勸樓基本都是深掏圳上個世遮紀(jì)逮8異0研年代的建筑，叔所以大多立面盞陳舊、內(nèi)部設(shè)許施落后。但是揀，該地帶離羅駐湖口岸近，出捷入關(guān)方便，仍班是很多香港公閘司首選的辦公頂?shù)?。隨著深圳厘整個城市發(fā)展扯的西移，這一輔帶寫字樓物業(yè)梅租售逐漸減少有，鎖在劍“睬眷戀羅思湖起”欺的扼腕疾呼中選，總讓人感受仔到幼“筆夕陽無限好，加只是近黃段昏晃”言的無奈。莖地王大廈龜是深圳上個世慶紀(jì)店9租0黑年代建筑的代顆表，至今仍是址深圳的標(biāo)志性拾建筑之一。以湯地王大廈為中誘心，深圳證券箏交易所、發(fā)展莫銀行大廈、商匹業(yè)銀行大廈、添金豐城等項目眉，共同組成了刷蔡屋圍商務(wù)辦晶公區(qū)。該區(qū)域幻是深圳目前商磁務(wù)辦公環(huán)境最圈成熟，設(shè)施配刷套最完善的高鈴檔商務(wù)辦公區(qū)翼。在深圳設(shè)立跑分支機(jī)構(gòu)的跨岡國公司、本地澆大型實力公司暢，大都集中在鳥本區(qū)域內(nèi)，如巷美國友邦、深圣圳太太藥業(yè)。駛本區(qū)域內(nèi)的寫炕字樓物業(yè)，隨深近年整體經(jīng)濟(jì)正的復(fù)蘇，目前丹租售情況較好燦。福田區(qū)康府良在這場深圳寫普字樓大戰(zhàn)當(dāng)中證，市場熱點也錫開始從過去的疲羅湖往福田轉(zhuǎn)北移，其它區(qū)域翠只有零星供應(yīng)蝴。根據(jù)調(diào)查的任結(jié)果顯示，福饅田區(qū)幾乎囊括警了今年上半年背全部新寫字樓清的供應(yīng)，主要觀集中在華強(qiáng)北虧一上海賓館、況中心區(qū)、車公街廟三個地帶。慚史排華強(qiáng)北一上海烈賓館片區(qū)，集予中了賽格廣場涼、現(xiàn)代之窗、醬群星廣場、電仗子科技大廈等松一批高素質(zhì)寫策字樓。由于該炎區(qū)域內(nèi)擁有深刷圳最大的電子猜、通訊市場，珍如愛華電腦市簡場、賽格電子上市場、遠(yuǎn)望數(shù)膊碼城等，所簽以，寫字樓租栗售客戶中，電全子、通訊類公見司占有相當(dāng)比紗例。檔章島福田中心區(qū)，糾是深圳高起點黃規(guī)劃、最具發(fā)涉展?jié)摿Φ囊粋€診區(qū)域。特別是躺南片拾區(qū)蠢CB坦D贈商務(wù)中心區(qū)，愛更將是未來深林圳高檔寫字樓鎖集中的地帶。尼在市政六大工賊程建設(shè)的帶動藍(lán)下，中心區(qū)已話成為整個市場務(wù)關(guān)注的熱點。憑雖然，目前中刮心區(qū)內(nèi)的配套淺設(shè)施還非常不漢完善，區(qū)域內(nèi)謊正在發(fā)售的寫鵝字樓項目，卻陡由于大力炒作她中心區(qū)概念儲、療CB館D慚概念，都取得漂不錯的銷售業(yè)驕績。國際商會澇大廈、江蘇大移廈即是如此。輛但是，中心區(qū)提未來寫字樓總海的供應(yīng)量將超辮過既5粒0權(quán)萬平方米，這姨必將使中心區(qū)望成為深圳寫字羽樓激戰(zhàn)的戰(zhàn)場柔。南山區(qū)阻掩漠南山區(qū)遠(yuǎn)離羅許湖區(qū)、福田區(qū)皇，該片區(qū)的寫播字樓具有相對坦的獨立性，主撕要集中在科技飄園片區(qū)和南山堅商業(yè)文化中心掌區(qū)兩個地帶。歲提爸深圳南山區(qū)在魯發(fā)展初期基本堂以工業(yè)為主，梁區(qū)內(nèi)有蛇口工彈業(yè)區(qū)、南油工圖業(yè)區(qū)和西麗工續(xù)業(yè)區(qū)等大型工嗎業(yè)區(qū)，因此區(qū)戀內(nèi)寫字樓市場挪一直不甚發(fā)達(dá)惜?；臐?jì)199棟6愉年靠至塞200呼0炒年，南山區(qū)每晴年均有少量寫燦字樓推向市場倒，其中較具知壽名度的寫字樓贈有海王大廈、轟深圳發(fā)展銀行秀南頭大廈、新佳綠島大廈、新胃時代廣場等。蔽善礎(chǔ)新建的跨海大川橋預(yù)貝計洞201滋2拖年年底建成少，旅201亮3兩年通車。特別受是以蛇口的信角息化社區(qū)為代鴨表，南山區(qū)有信望成為深圳市與信息化水平最第高的一個區(qū)。遷國家建設(shè)部公公布巷的括200點1潑年科學(xué)技術(shù)項榆目計劃棗信息討技術(shù)研究開發(fā)翻與示范項目中構(gòu)，蛇口工業(yè)區(qū)駝被列為信息智融能化示范社區(qū)挽。這是扛目前全國唯一鈔的國家級信息誦智能化示范社游區(qū)。蛇口工業(yè)纖區(qū)計劃在三年撕內(nèi)建成一個信揮息島。蛇口的賭信息化水平對妹提高南山區(qū)的功寫字樓租售水升平有一定的推乖動作用。擺術(shù)咸南山區(qū)是深圳侵市高新技術(shù)企奴業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最演好的一個區(qū)。瘦深圳市在南山喚區(qū)創(chuàng)建了多個吹創(chuàng)業(yè)中心，有血留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園統(tǒng)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中罷心、在蛇口區(qū)挑成立了多個孵擋化器。南山的嘆科技園區(qū)，是免深圳的產(chǎn)、學(xué)鄉(xiāng)、研基地，集翅中了深圳大量籮實力雄厚的科排技型實業(yè)公司暢和研究中心。疫該片區(qū)的寫字悠樓多為工業(yè)廠患房改建，素質(zhì)泳不高。但是，拘一些大公司開變發(fā)的、以自用米為主的寫字樓尤物業(yè)，如聯(lián)想吊大廈，具有較溜高的檔次。湊議箭南山商業(yè)文化任中心區(qū)是南山敏的商貿(mào)中心，襪由于該片區(qū)缺耕乏整體規(guī)劃，安片區(qū)形象差，莊影響了該片區(qū)秤寫字樓的市場濁形象。但是，耳由于位于南山溜中心地帶，交晝通便利、配套剃完善，所以寫資字樓的租售情舒況較好。盞3蕉.伶福田區(qū)未來深傅圳商務(wù)中心聲中心區(qū)市場背團(tuán)景中心區(qū)：想位于深圳市特爬區(qū)內(nèi)的福田區(qū)叛，用地由濱河勿大道、蓮花路坑、彩田路及新糞洲路四條城市爹干道圍合而成這，市中心區(qū)總擦占地面嶺積兩60些7稍公頃。其中：罩南片竟區(qū)京23圣3梯公頃，是城市菊商務(wù)中心甜（弊CB艙D勻）；北片刃區(qū)環(huán)18忘0糊公頃，是行政偉、文化中心；冷蓮花山公雪園寸19筋4齊公頃，是開放定性城市公園。娘總建筑面沃積托75如0探萬命M糞2顛，規(guī)劃就業(yè)人挺口活2俘6霸萬人，居住人怪口坐7.曾7怒萬人。作為深蟲圳動市長“廟二次創(chuàng)化業(yè)洲”袍的主要功能區(qū)兼，中心區(qū)的建員成，將使深圳纏的城市整撫體功能更為協(xié)枯調(diào)，未來建成別的中心區(qū)建筑限群，將成為深煤圳二十一世紀(jì)章的標(biāo)志性建筑齒。掙中心商務(wù)區(qū)對（卻CB折D途）：謎作為深圳市的袍中心商務(wù)區(qū)球（蓮CB勸D刑），中心區(qū)的剝建設(shè)將促進(jìn)深獲圳城市商務(wù)功輕能由主要服務(wù)倆于本市評向綠“弱區(qū)域科性近”予和死“爛國際露性敏”資轉(zhuǎn)化，滿足二耽十一世紀(jì)區(qū)域童及國際交流的賄功能要求，為噴深圳實現(xiàn)區(qū)域陡性乃至國際性猜金融、商貿(mào)、央信息中心及旅鞭游勝地的戰(zhàn)略黃目標(biāo)提供優(yōu)良臺的城市活動空烏間。中心商務(wù)儲區(qū)集中在南片咬區(qū)中央綠化帶嘩兩側(cè)，將為國培際性跨國公司壓的商務(wù)活動提遲供便捷、高效通和優(yōu)美的工作飯環(huán)境。購物公園：嚇社區(qū)購物公園飯旨在建成一個獵尺度親切、環(huán)趴境優(yōu)美的公共烤活動場所。包昏括商業(yè)步行街馬社區(qū)鄰里活動撲，文化娛樂健善身等內(nèi)容。既景成為市民假日摩休閑的理想去蘇處，同時成為邁游客了解地方獅文化風(fēng)俗、采嚴(yán)購特色商品的似旅游觀光景點錘。魯社區(qū)購物公園份具有商業(yè)、文貌化活動、游樂攻、健身活動等拜的設(shè)施和場所氧；同時體現(xiàn)公怪園的特點，有波足夠的綠化面志積和綠化覆蓋俯率，體現(xiàn)一定蛋文化內(nèi)涵。尺訂度、體量、造稀型親切宜人，辮以低層、具有建亞熱帶地區(qū)特本色的建、構(gòu)筑仿組織空間。謙地鐵一號線購副物公園站對于層以后整個中曾心籍CB叉D煮區(qū)的交通起到眉了極其重要的頸作用。屬根據(jù)我公司調(diào)譜查的結(jié)果表明頭福田區(qū)寫字樓懲能有如此出色寫的表現(xiàn)，原因迎不外乎以下幾桶點：敏魯蒼一是福田中心仔區(qū)的全面啟動魂。據(jù)悉，市政喪府希望中心區(qū)忙能快點發(fā)展，眉故有意識地引御導(dǎo)市場，目前歌五大市政工程腥即將竣工，地盼鐵也將司在節(jié)201趨2圍年通車，受此鈴利好，發(fā)展商定紛紛加快了跟歌進(jìn)的步伐；潛宋扣二是城市重心連西移后，城市似的經(jīng)濟(jì)命脈也場開始向西傾斜很，帶動企業(yè)西亦遷浪潮；過三是深圳層的寫字樓經(jīng)歷政了國貿(mào)大廈時勒代、地王大廈認(rèn)時代，二者轉(zhuǎn)歌來轉(zhuǎn)去都沒離拐開羅湖，但由喂于羅湖是個老捐城區(qū)，規(guī)劃配搭套等市政設(shè)施顯落后，從而也忍給寫字樓的用爐戶帶來諸多不蝕便，如停車等哈，令企業(yè)萌生咐遷址的考慮；物吹悲四是羅湖相當(dāng)畫部分舊的寫字琴樓本身配置就肥遜色于福田新壤落成的寫字樓罪，盡管某些寫闖字樓壓低租金隔留客戶，仍無很濟(jì)于事。深圳勉的寫字樓由羅惜湖獨領(lǐng)風(fēng)騷到及福田唱主角也申是不可逆轉(zhuǎn)。慣4半.趴未來寫字樓發(fā)擴(kuò)展特點急特點一：寫字的樓呈多元化發(fā)燥展森孤崖地鐵標(biāo)志性寫磁字樓、智能化沿標(biāo)志性寫字樓衰、數(shù)字化標(biāo)志尿性寫字樓、新蝕經(jīng)濟(jì)標(biāo)志性寫厚字樓森、版CB嚴(yán)D央標(biāo)志性寫字樓耀以及區(qū)域標(biāo)志約性寫字樓的紛旋紛出現(xiàn)，成為太真正的市場主趨流。深圳寫字紋樓的多元化發(fā)擱展，是深圳經(jīng)欠濟(jì)多元化發(fā)展趁的結(jié)果，同時屆也是為了滿足帥多元化的市場饒需求。梢慣邪從另一個側(cè)面行而言，深圳寫噴字樓多元化意匠味著多元化的五市場需鳴求。政府、金嚴(yán)融機(jī)構(gòu)、大中撈小型企業(yè)等組沸織在這里找到遇了它們的發(fā)展率平臺；外國資嘆本、國有資本懇、民營資本在保這里爭相輝映捕，成為他們資密本投資市場的縱熱土；跨國集萌團(tuán)、三資企業(yè)根、國有企業(yè)、晉民營企業(yè)、私掌營企業(yè)都在這醉里找到了自己費的發(fā)展空間。添黃特點二：寫字勵樓面向不同行資業(yè)次撲腰未來的深圳將袋具備商務(wù)中心欲和行政文化中檢心的功能，集匙金融、商貿(mào)、湊信息、文化、哀會展及行政功縣能于一體，發(fā)糧展目標(biāo)是：為乏國際性跨國公赴司的商務(wù)活動江提供便捷、高瘋效的最佳工作循環(huán)境；為深圳俘各階層提供良霜好的空間環(huán)境嚷；為中心區(qū)的物居民提供舒適較、優(yōu)美的生活漢環(huán)境。姿榴蠢為順應(yīng)中長期月的發(fā)展需要，沿確立深圳在環(huán)浙珠江口新經(jīng)濟(jì)除帶的戰(zhàn)略地位步，目前深圳市辨提出愿了幣“氏實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局礎(chǔ)戰(zhàn)略重組，以訴先進(jìn)工業(yè)為基謀礎(chǔ)，以金融貿(mào)付易為軸，發(fā)展際方針以高新技塞術(shù)、現(xiàn)代物流砍、現(xiàn)代金融為凡產(chǎn)業(yè)支健柱?！睋蔚纳钲诔鞘邪l(fā)催展核心戰(zhàn)略。化在深圳市明確篩的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方念向定位下，各穗?yún)^(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)完構(gòu)決定了其寫掏字樓客戶的構(gòu)絨成特點。唐在深圳未來的死發(fā)展中，女現(xiàn)代金融業(yè)在靈福田有相當(dāng)大肅的成長空間顛，賄高新技術(shù)和物閘流行業(yè)在南山闊區(qū)面臨著較大勾的發(fā)展機(jī)遇村，而羅湖區(qū)雖卵然在金融、物頓流方面有較好段的發(fā)展基礎(chǔ)，尾但后期發(fā)展勢界頭受到一些因口素限制。因此對，關(guān)注這三大籍行業(yè)的客戶對躍寫字樓的具體授需求特點，對內(nèi)于各區(qū)成功開算發(fā)寫字樓有著難重要的指導(dǎo)意喝義。春風(fēng)特點三：寫字啦樓花樣翻新哪哨爸上個世絞紀(jì)涌9磨0底年代后期，由確于新興行業(yè)及悄創(chuàng)業(yè)公司大量鬼崛起，小面積冬分割的寫字樓慧暢銷一時，但飼分隔太小，難燒以控制檔次，獲不能成為黨高檔寫字樓市押場主流。目前糊開始出現(xiàn)分隔貪更靈活，適應(yīng)屈不同客戶需求淋的寫字樓。從捉發(fā)展?fàn)顩r來看橋，無強(qiáng)制分隔產(chǎn)的大開間寫字屠樓能從不同層爸面滿足不同發(fā)俱展階段的各類雷企業(yè)。新建寫惱字樓主要分布柜在中心區(qū)及其番周邊，同時深腐圳地鐵也在抓巨緊建設(shè)，中心像區(qū)和地鐵概念警成為當(dāng)前深圳法寫字樓市場的廊主要賣點。耍特點四：不同怖行業(yè)需求不一夜現(xiàn)在，深擠圳寫字樓開始籠注重不同行業(yè)堅的客戶需求，貢基本上將檔次塊形象列為首要植因素，特別是稿投資貿(mào)易客戶饒和咨詢顧問客煌戶對檔次形象蕩的要求遠(yuǎn)高于案其他因素。得鎮(zhèn)苦根據(jù)調(diào)查顯示禾，目前各行業(yè)壁客戶在選擇寫遺字樓時除普遍訪注重檔次形象領(lǐng)以外，金融證站券客戶注重交是通便利程度；慣投資貿(mào)易客戶繼注重智能化；抽咨詢顧問客戶渴注重物業(yè)管理嘆水平和周邊商重業(yè)配套；科技態(tài)、物流客戶較然為關(guān)注物業(yè)管夸理水平和租金臺及售價；航運只物流類客戶強(qiáng)拆調(diào)周邊區(qū)域企攻業(yè)集中。隸目前深圳寫字蝕樓市場狀況廚1墓.猜已使用的寫字眾樓租碗賃俯/叼銷售情況睡羅湖區(qū)液項目名稱店銷售價格（沖元愉/密平方米）兇租賃價格（鍋元欲/終平方米）注中信城市廣場密9500頂90面嘉里中心框10000珍95態(tài)地王大廈鼻13000亭100后國貿(mào)大廈屆5宏5譜（全包）帶裝騎修講金豐城濁45對發(fā)展銀行大廈文10盤0史優(yōu)裝葉福田區(qū)扶項目名稱轎銷售價格（逃元狗/止平方米）硬租賃價格（司元襯/臂平方米）頃群星廣場弱8000墓55恨嘉匯新城漫8400秘55愚現(xiàn)代之窗置7500答45萍賽格廣場厚8800熊70挖聯(lián)合廣場捐4500隔40饅國際文化大廈胡8400若60烘中電信息大廈羞8500療60毅國際商會大謀廈土A軟座奸8500售65挖國際商會大辮廈鎮(zhèn)B裹座貌8700集75貓?zhí)貐^(qū)報業(yè)大廈街9000丘80由江蘇大廈寄8400貼65壺西部辦公區(qū)寬項目名稱唇銷售價格（匹元肝/辰平方米）神租賃價格（咸元琴/夾平方米）畢天安數(shù)碼時代挽大廈寬8500揪70殘?zhí)彀矅H大廈胞5000魔40談創(chuàng)展中心漢8600損60率蒼松大廈韻5400熊50裳世貿(mào)廣場蠻8800呀65浸2.201衣0飽年深圳市寫字壞樓推售情況濟(jì)羅湖區(qū)場項目名稱禍寫字樓建筑面做積（平方米）蛋出租情況嫂剩余建筑面積堂羅湖商務(wù)中心屢39937仇50霞%本租出嘴19968.旦5偽世界金融中心闊64866貧50但%幫租出采32433登合計硬104803齒52401.乓5艇52401.坊5詢福田區(qū)辨項目名稱情寫字樓建筑面齊積（平方米）推銷售情況做剩余建筑面積抹中央商務(wù)大廈棚53766.拴69斗85%廣8065今福建興業(yè)銀行啄44508殖65%封15577.猜8傲?xí)r代金融中心盛75430罵70%殃22629愿合計蜜173704桶.69際127432液.89壘46271.高8恒西部辦公區(qū)凝項目名稱欣寫字樓建筑面柱積（平方米）期銷售情況便剩余建筑面積端喜年中心杰60000雹100%差0匆財富廣場肥40325妥70%座12097.彩5守有色大廈記25000傲65%昏16250院英龍創(chuàng)展中心柴35000流15%泳29750醒合計柳160325逮102227齡.5斜58097.濱5有總體情況：普在往201酸0夾年深圳市推售葛的寫字樓項足目拼損：擋總建筑面積達(dá)夫到促：畢438832缸.6綢9拋平方米，丹已經(jīng)消化建筑梢面積起：暈282061兵.8擊9易平方米癢；霞剩余建筑面積宏：固156770殃.活8贊平方米（典在垃201蟻1約年消化）協(xié)3.201擁1歡年競爭性寫字金樓醬(獲潑按禮頓中櫻心紀(jì)7除月份發(fā)售考滲慮肉)手福田中心區(qū)紹項目名稱幸寫字樓建筑面耍積落（伐m公2掙）絹項目情況否特美思大廈陡50000蒙結(jié)構(gòu)即將封頂草，預(yù)計下半年摟發(fā)售蔑中國聯(lián)通大廈偶20000獸結(jié)構(gòu)即將封頂找，預(yù)計下半年紋發(fā)售勝大中華交易廣閑場港100000篇結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂號，裝飾工程，聚預(yù)計下半年發(fā)裹售稠國際商會中心捕130000曾施工到結(jié)筆構(gòu)切1斷6殿層，預(yù)計下半弊年開始宣傳攻骨勢代合計涉300000畫西部辦公區(qū)議項目名稱寒寫字樓建筑面壺積終（樓m肌2撐）葵項目情況蟲銀座國際量30000洞結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂盾，內(nèi)部裝飾，弄開始內(nèi)部認(rèn)購貢期（售俱價義820悟0團(tuán)元釘/竿平方米）顏合計階30000消結(jié)論涂：寄201布1猜年推出的寫字選樓總建筑面積守達(dá)唱3驗3浮萬平方米。油在逆7腹月份可能發(fā)售迎的寫字樓建筑壟面積可能達(dá)遷到階2爐0密萬平方米，加鴨上擺201鄉(xiāng)0轎年的剩余寫字宵樓推售面捉積異1寄5寸萬平方米，直憶接對禮頓中心蠅項目形成競爭披的寫字樓面積搬將達(dá)火到宜3啄5劇萬平方米的具脖大體量。品四、重點項目結(jié)市場調(diào)研裹1刮.牙周邊市場調(diào)查租及范圍促為了準(zhǔn)確的對背本項目進(jìn)行定伯位，我們對項筋目周邊的在售妻、已售及曠已經(jīng)開發(fā)動工陪未來會形成競按爭的項目進(jìn)行迷了詳細(xì)的調(diào)查類，并對影響銷駛售的主要因素攔進(jìn)行了分析、捏對比。調(diào)查范辣圍主要是：深磁南路沿線物業(yè)薦，調(diào)查范圍包棋括車公廟世貿(mào)毛大廈以東，上驕步路以西，濱傍河路以北，北快環(huán)路以南。其戀中選擇了中心國區(qū)周邊的重點壤項目進(jìn)行調(diào)查嗎及分析。重點項目：沿已售完項目：懇國際商會大幼廈憤B糾座、喜年中意心洽(201療1收年報3普月版3貞0扛日辦理入評伙乖)蜜、中電信息廣靜場止在售項目：墳只租不賣項擇目決—至羅湖商務(wù)中心剩、世界金融中仇心許蛾斧夸銷售項微目盜—枝中央商務(wù)大廈桃、福建興業(yè)銀擴(kuò)行大廈、財富易廣場、時代金血融中心、英龍題大廈壟未來競爭項目頭：神、特美思大廈純、中國聯(lián)通大窄廈、國際商會混中心等禮頓中心禮頓中心航天大廈興業(yè)大廈中央商務(wù)商會一期商會二期投資大廈華融大廈特美思大廈聯(lián)通大廈免稅大廈時代金融中心貴州國際大廈項目福田區(qū)委第三辦公室豐立大廈郵政樞紐大廈城建購物公園地鐵一號線車站深南大道民田路福華路新洲路益田路蛋2竄.煤重點項目調(diào)查塑表稍基本資料比較莖表頭物業(yè)名稱晶物業(yè)遼性質(zhì)瓶總面積放平方米尚寫字樓面積龍標(biāo)準(zhǔn)層面積忌平方米牌柱距村（石m丘）握分隔面積困進(jìn)寬比臉總體分布怪商業(yè)層數(shù)放實用率艦%索層高米迎XX欠大截廈憑B刑座元寫字樓尤2.里4難萬什1122綱8池80-10懇0塔平方米盆1.孝3娃：多1歲3智—捏23F柱70%諸3.4鋒XX斧中心腔寫字樓擦75430.鐵08叫28780史銷售面積還11法-24F型1632~1幸681液25訪-28F緊1346~1聰355愧9低地介上永2盒8臭層從地炕下拘3盆層胞11梅-28F眠闊1縫-5F牌70嶄采用框架和寬宴扁大跨度梁實玻際助XX炮中心茶寫字樓定60000菊30864伏1286撐8.5詠60-12鄙0笨平方米挨6殲0駛平方米居多誼實際銷售時最顯小售賣要兩個呼組合憐1.1什6兄：槽1該地炭下跳2單層膚4F駱為商務(wù)設(shè)施換5狐-28F犧1話-3F辱70幅3.45傻XX泛商務(wù)中心扇寫字樓俊86346馳39937.腫04說1343.9鳥6(17醋-29F比)融1728.1僻2(31-4衰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魂專線接駁證券居交易所、一卡量通管理自動化速系統(tǒng)、非接飾觸購I援C卸卡門禁管制系慶統(tǒng)影1000M筑極速光纖規(guī)劃巾、提供誤100M恩寬頻互動網(wǎng)絡(luò)皮、設(shè)腿置峰GPR兩S鼻系統(tǒng)技全方位背景音駱樂執(zhí)興業(yè)銀行大廈族4幻-9F唉小開間附可患2括4轎小時猾中央空調(diào)系統(tǒng)洋4波-10F榴小開間帶獨立鍛衛(wèi)生間偉2.0~2.帖5漁裙曾樓當(dāng)2耳部扶梯猾塔邀樓行6賴部電梯俯分高低區(qū)越日立電梯抽水電自動抄表絹停車場出入口控遙感識別自動看管理、車庫遙窗感動態(tài)監(jiān)控廳綜合布線、有接線電視接收系減統(tǒng)、預(yù)留通信鞠衛(wèi)星天線系統(tǒng)生、電話配漲置抬180糧0斗門京，交5.5/10木0鑒平方米拖全方位背景音土樂訪580KW國財富廣場樓公共部分為吸建頂式中央空調(diào)挖、辦公區(qū)域為寄分體空調(diào)父公共部分為吸票頂式中央空調(diào)扶、辦公區(qū)域為懶分體空調(diào)脾每個分隔帶有插獨立衛(wèi)生間、團(tuán)無集中衛(wèi)生間霞2.0~2.騾5貞5杜部電梯腥、方1吃部消防梯勻、捐1綠部觀光梯雞分高低區(qū)低德國蒂森渠大堂電子公告鉤牌、自動抄表踐、仍電梯內(nèi)電子信付息顯示屏、內(nèi)膝設(shè)信息中轉(zhuǎn)站捆、提供高速上層網(wǎng)、遠(yuǎn)程教育番、醫(yī)療槽、咽VO厭D騎視頻點播服務(wù)筒公共走廊內(nèi)裝徹有背景音樂愈時代金融碧2輪4響小時分戶計量傲中央空調(diào)衰4優(yōu)臺坊共蘭255甜0劍冷噸的冷水特地靈中央空調(diào)罩集中式衛(wèi)生間僵低組區(qū)橫2.5州高挑區(qū)址4班配薦置還1佩3徒臺養(yǎng)載客電蕉梯陣8班部陪翻譯、速遞、井律師咨詢、票委務(wù)剃瑞士迅達(dá)平Miconi血c-1茅0惑電梯控制系統(tǒng)掌5A惕智能化系統(tǒng)達(dá)公共走廊內(nèi)裝刻有背景音樂融裝修標(biāo)準(zhǔn)比較扒表究項目欺外墻涼戶內(nèi)舉地面蹄門疏窗本大堂鄙電梯間霧走道乘洗手間惕會所瓶會議室浙國際商會大封廈部B藍(lán)座銅裙樓外墻為拋棍光花崗巖、塔歌樓外墻為高級釣仿石面磚壁地面、墻面為沖水泥砂漿抹面礦普通木門胸彩色鋁合金窗誦、銀灰色鍍膜叮鋼化玻璃棕拋光花崗巖地祖面、為拋光大騙理石墻面月大堂電梯廳地介面為拋光花崗肅巖地面、墻面擾為拋光大理石昌墻面嘉地面為高級仿緊大理石拋光地晃磚、墻面為乳苗膠漆您洗手間管道預(yù)原留到位共一般性裝修北一般性裝修浪喜年中心尤主要玻璃幕墻免、實墻面為高績級涂料光水泥砂漿地面陵、墻面煎通明玻璃溫地面、墻面為唱石材貼面、吊餅頂稼磨光花崗巖地職面、仿石面磚億墻面終耐磨地磚地面駁、石膏板吊頂躁高級衛(wèi)生潔具奮、防滑地磚、蹦瓷磚墻面、鋁繞合金扣板吊頂叛羅湖商務(wù)中心鵝美國進(jìn)晃口抬24放K怨金中空玻璃幕生墻慨水泥砂漿地面紛、墻面文玻璃幕墻末地面、墻面為攔石材貼面、吊柄頂桐地面為拋光花坡崗巖地面、墻務(wù)面鋁條加裝飾核板稍仿大理石地面晚高級衛(wèi)生潔具蝶、防滑地磚、瘋瓷磚墻面遞世界金融中心殺進(jìn)口韓國純鋁井板及愛和陶墻禾磚易、治LOW-彼E烘低輻射中空隔肚音玻璃酸水泥砂漿地面手、墻面郵玻璃幕墻船德國高儀蚊高級裝修燥高級裝修劣中電信息呢廣場樓深淺兩色德國駕進(jìn)口涂料、裙騾樓鑿毛干掛石尺水泥砂漿地面濕、墻面磚銀白色鋁合金獻(xiàn)米黃云石墻面蘭、地面、天花趣為鋁板、啞光胞不銹鋼鋼板燈財槽肥米黃云石墻面顯、地面、天花惕為鋁板、啞光緣不銹鋼鋼板燈戴槽完米黃云石地面歌高級鋁板天花叉、拋光磚、白感色釉面磚、地焦面為黑金砂云跳石吳中央商務(wù)偏大廈之高級鋁合金玻懇璃幕墻、中空懷玻璃帥水泥砂漿地面恒、墻面鞠高級木質(zhì)進(jìn)戶棗門尼中空玻璃抖進(jìn)口大理石墻并面歇設(shè)二層中庭、乎中庭代高碌10m智進(jìn)口大理石墻逐面、地面皆IC睡I店乳膠漆墻面亂高級地磚蓬公共部分：三墊星級以上賓館沈盥洗間標(biāo)準(zhǔn)；擔(dān)董事專用：五毛星級豪華盥洗蒼間標(biāo)準(zhǔn)終高級裝修腳高級裝修雜興業(yè)銀行庫大廈股鍍鏌淺反射灰客色（透明）、塵中空隔音玻璃江幕墻和灰色氟支碳噴涂鋁板幕棗墻艱裙樓外墻為灰笛麻色干掛天然揮花崗石絲水泥砂漿地面啊、墻面驚幕墻乳花崗石、大理辭石地面、磨光翁面磚墻面、造蛛型吊頂天花誠地面、墻面為評磨光面磚吸墻面為白色乳豎膠漆、輕鋼龍億骨、藝術(shù)礦肺間板或鋁板吊頂種高級衛(wèi)生潔具辮、墻面面磚、薦鋁板吊頂天花吧財富廣場拋鍍膜玻璃幕墻他和復(fù)合鋁板幕脖墻、部分為花虜崗巖墻面體水泥砂漿地面墻、墻面漏普通木門辟幕墻若地面高級芝麻醋白微晶石、墻謹(jǐn)面灰色微晶石窗和鋁板、天花鑼為鋁板和隔柵列墻面水晶白微賴晶石及聚晶玻趙璃、地面為灰堵色微晶石、天呢花為鋁板和輕約鋼龍骨弓地面為地磚和珠天然花崗巖、雙墻面為高級玻泄纖壁布和聚晶菜玻璃、天花為殲聚晶玻璃和鋁蝦板括時代金融中心遞外墻采防用壺LOW-訪E毯鋼化中空玻璃仿配合幕墻岡水泥砂漿地面究、墻面扶LOW-息E假鋼化中空玻璃品高檔花崗巖拼仇花地面、墻面梁；大堂柱為花韻崗巖和不銹鋼筐面料結(jié)合；藝蒙術(shù)天花吊頂加夢十藝術(shù)燈飾核網(wǎng)格化花崗巖啄地面；墻面為輩花崗巖、磨砂煩玻璃吊頂，內(nèi)帥設(shè)多組射燈、四電梯門框花崗礦巖包邊拍網(wǎng)格化花崗巖窄地面、純色花丸崗巖墻面、藝尸術(shù)天花吊頂加魂十藝術(shù)燈飾據(jù)高級潔具、大匆理石盥洗臺、散不銹鋼裝飾面傅隔斷、墻面為意高級瓷磚拼花潤、高級帶狀燈巨槽手3張.懸重點項目的總皂結(jié)區(qū)位轉(zhuǎn)移老隨著深圳市城當(dāng)市中心功挺能涌“秧西沙移期”熱及么CB弟D膽的逐步形成，柄深圳市寫字樓罩逐步從羅湖區(qū)決向福田區(qū)轉(zhuǎn)移銹，并樣向籌CB誦D腦以及中心區(qū)西村部集中。目前佳中心區(qū)已集中預(yù)了時代金融中耐心、中央商務(wù)步大廈、國際商喇會大廈（中心隱）、豐立大廈誰、信息樞紐大暢廈、大中華交角易廣場、江蘇婦大廈、中銀大帥廈等十多棟寫伶字樓。隨草著毅CB駐D甚市政配套工程囑的完善，一個袋成熟的辦公社誰區(qū)正在中心區(qū)輪崛起。但由于都中心區(qū)土地及寶規(guī)劃方面的限星制，寫字樓的廊開發(fā)基本上接千近尾聲，向中碧心區(qū)西部發(fā)展氏已成必然之勢片。由于中心區(qū)聯(lián)西部已形成世葡貿(mào)中心、天安辦數(shù)碼城、車公踐廟等成熟的辦內(nèi)公環(huán)境，區(qū)位反優(yōu)勢凸顯蛛，架201逐0閘年喜年中心取側(cè)得了不俗的銷冷售業(yè)績，開發(fā)衰商花樣年投資斬有限公司正打覆算在此區(qū)域開鐘發(fā)另一座標(biāo)志刃性建彎筑販—膊—抖明年廣場。由桂此可見，寫字嶺樓集中所在區(qū)慧域正在經(jīng)歷從奮羅祥湖狀—傘中心杜區(qū)認(rèn)—資中心區(qū)西部的爺方向轉(zhuǎn)移。價格榆在所調(diào)查的羅常湖區(qū)三個代表盆樓盤中，基本曠上是只租不售蕉，租金根據(jù)寫燕字樓的等級而贈有所不同。如蟲羅湖商務(wù)中心翻租金為小開惰間毯6弱5管元開/m眠2婆，大開鑒間侵7術(shù)0魯元種/m捕2紹。世界金融中濁心租金扯在己100-14粗0碼元配/m鋒2肥之間不等，地甲王信興廣場則云為羨12搞0效元恒/m姨2拍。與羅湖區(qū)相跌反，福田中心軌區(qū)及中心區(qū)西蟲部寫字樓是只命售不租。中心框區(qū)寫字樓均價救在忙1晴0謀，顫000-1嘆1崗，競00供0渴元動/m悠2刺左右，中心區(qū)反西部寫字樓均蛙價岔在提8加，宋000-偵9話，敘00蒙0您元聯(lián)/m顧2渴左右。剩目標(biāo)客戶群定宏位猶中國入世給寫虜字樓帶來了新慎的生機(jī)，無論滑羅湖區(qū)還是福仁田區(qū)寫字樓都悲已把目標(biāo)對準(zhǔn)掀外資企業(yè)、民街營企業(yè)。中央脫商務(wù)大廈引進(jìn)責(zé)外資銀行即為浩明證。同時一篩些具有發(fā)展前吸途的行業(yè)如金血融、貿(mào)易、物贈流董、義I涉T促、咨詢、電信墊等也成為寫字釘樓客戶群的首宏選。功能定位吸本次調(diào)查大部山分寫字樓不僅增僅為單純的辦串公空間，還有孤相當(dāng)部分已附吵設(shè)商場、銀行辜營業(yè)廳、餐廳之酒樓等功能。戲世界金融中心啦從功能上講就湊是綜合服務(wù)樓藝，不僅有商場額、商務(wù)公寓，扒還有星級酒店插。但是大多數(shù)刮寫字樓的商業(yè)括空間基本上空箏置，招商困難眉重重。著建筑設(shè)計與公羞共設(shè)施配套要戚點助1.寬秋建筑風(fēng)格與外交觀局調(diào)查表明，大草部分寫字樓建禮筑風(fēng)格均為簡誠約的現(xiàn)代風(fēng)格劃。這種風(fēng)格具上有強(qiáng)烈的現(xiàn)代嶄氣息。造型簡呆潔而美觀，建間筑色彩以銀灰憶色偏多，明快腦而輕巧。建筑匙材料以高級鋁叉合金、隔音玻查璃、花崗巖為周主，取材精致尤。其中不乏名案師設(shè)計的佳作第，突出寫字樓絕作為標(biāo)志性建過筑的特點。體2.鹽增標(biāo)準(zhǔn)層面積策大部分標(biāo)準(zhǔn)層絹面積甘在納1300-1淚700m滴2首之間，每個單唯元槽在席60-300槐m翁2流之間，可以靈謊活拆分。標(biāo)準(zhǔn)蠻層空間方正、斥實用，便于室突內(nèi)布置。祖3.騎怠電梯設(shè)置砌電梯數(shù)量按人木流量來設(shè)置，池功能包括客用漸電梯，觀光電疾梯、消防電梯練、貨梯等，其輪中客梯基本上曾集中布置在一曉起，一般與衛(wèi)攪生間、消防通袋道、管道井等都布置在大樓的穴中心，電梯品瓣牌以三菱、奧窩的斯、德國蒂狗森等為主。超賠高層寫字樓電高梯應(yīng)有高低區(qū)歡之分，高區(qū)電趕梯速度各為阿2.5M/結(jié)S社左右，部分高典速電梯達(dá)幣到左7.0M/免S須（如地王），菊低區(qū)電梯速度封為斑1.7M/S讀-2.5M/訪S噴?；?.始軟智能化配置護(hù)5A階智能化是寫字細(xì)樓吩的妥“窩自選動押作畢”貞。饞5A窩包括樓宇自動派化訊（筆B淺A剖）、通訊自動賺化娛（他C袖A今）、辦公自動們化禾（蜓O懸A稈）、保安自動禍化亦（冒S儉A匠）、消防自動汁化往（杠F些A縫）。本次調(diào)查耗在智能化配置礎(chǔ)方面的代表樓鞏盤包括中電信躺息大廈、數(shù)碼表時代大廈等。5. 停車場龍所調(diào)查的寫字凝樓停車場的配桌置包括以下三龜種方式驕：霧①腹多層地下停車刮場標(biāo)；市②暮地下停車幕場茅+昂地上停車場綱；伴③屢地下停車?yán)蠄鲎?俊機(jī)械停車場。蠅通過這三種方誰式多數(shù)滿足了革寫字樓的停車鑒要求。車位數(shù)浙量基本上按標(biāo)子準(zhǔn)單元比例構(gòu)為伯1朗：拖1-傍1臂：要2蝶。大多數(shù)已采騙用梯I倆C享卡及停車場管骨理系統(tǒng)。鋪6.班冰衛(wèi)生間大多數(shù)扯寫字樓辦公室宏內(nèi)設(shè)有獨立衛(wèi)般生間，部分設(shè)撒有公共衛(wèi)生間掠。燕7.諒圾空調(diào)系統(tǒng)嘗一個明顯的趨島勢是，大多數(shù)彼寫字樓采用中相央空調(diào)分戶記臨費系統(tǒng)，這樣委大大節(jié)約了客補(bǔ)戶成本。世界礙金融中心還采敏用了國際上先東進(jìn)的地下送風(fēng)蚊空調(diào)系統(tǒng)息（適UAC脹S極），空調(diào)主機(jī)費均為進(jìn)口名牌凱。部分寫字樓貼出于節(jié)約成本梳考慮未設(shè)中央勉空調(diào)，由用戶桂自裝（預(yù)留管懲道）。綁8.勵顧大堂裝修受大堂層高一般盡為蒙10-18盟M冶，大多數(shù)大堂撕裝修采用高檔安建材，如花崗扶巖、大理石墻姥、地面，藝術(shù)漁天花吊頂。裝叨修風(fēng)格雖然豪貍?cè)A但不繁瑣，焰極具現(xiàn)代氣息遼。9. 會所輪會所一般設(shè)于撿平臺花園所在屋樓層，與平臺碼花園連為一體雙。會所內(nèi)設(shè)有桂健身房、泳池套、康樂中心等幟。本次調(diào)查的假部分樓盤未設(shè)孫會所。課10.杯盡商務(wù)中心、會鍵議室春大多數(shù)寫字樓鐮都設(shè)有商務(wù)中貫心和會議室，壓部分商務(wù)中心潑設(shè)在底層大堂性內(nèi)，提供傳真演、復(fù)印、票務(wù)競等服務(wù)。會議同室多分大、中需、小型三種，測面積偵在死100-50免0m糟2輪之間梯。懷11. 餐廳截部分寫字樓設(shè)悅有員工專用餐伶廳，或在商業(yè)叨部分內(nèi)，或在色會所內(nèi)。物業(yè)管理尺大多數(shù)由發(fā)展栗商屬下的物業(yè)簽管理公司進(jìn)行竭管理，并由品吵牌物業(yè)管理公滾司擔(dān)任物管顧客問，提供最基孝本的物管服務(wù)晝，包括保安、約公共空間的清忘潔、公共設(shè)施秀的維修、管理統(tǒng)、費用、公告抄等內(nèi)容?；緣褜崿F(xiàn)了物業(yè)管及理自動化系統(tǒng)罪。營銷策略幅1.朗億宣傳手段熊一般通過報紙癥廣告、條幅、凍圍墻廣告，宣稅傳頁、開盤儀蠅式、展覽會等印方式進(jìn)行宣傳膨，多數(shù)樓盤設(shè)覽售樓處，但都惠未提供樣板間貍。部分樓盤制河作了較為精美員的樓書、光盤馬等，宣傳效果挖較佳，如喜年暢中心通過多種至廣告及公關(guān)活衫動，目前銷售遮率達(dá)燭到羞92槽%赤。齡2.您他優(yōu)惠方式占據(jù)調(diào)查，大部幼分樓盤在內(nèi)部絮認(rèn)購期和預(yù)售禮期并無特別的皇優(yōu)惠。不同的稠付款方式有一狡定的折扣。鮮4梅.蒜重點項目營銷監(jiān)方式分析中央商務(wù)大廈婚主打廣告語：管CB圣D嚇核間心逆垂聚變新經(jīng)濟(jì)推進(jìn)層次注解陽光?耐CB厚D肝圓列心燕剃陽光商務(wù)旱痕惕陽統(tǒng)光并CBD圈傷聚變原動力袍_離商栽務(wù)造CB宣D們聚變企業(yè)形象期_鵝成雜熟粱CB鴨D員聚變完善配套唐_洽精錄英蔥CB穩(wěn)D鵲聚變?nèi)瞬帕饔璤血高朋效陰CB匠D種超速抵達(dá)商務(wù)縫頂峰聚變源心菊陽光商務(wù)撫_罪陽光里的人性繳辦公空間旺_婦陽光品質(zhì)處處內(nèi)體現(xiàn)于細(xì)節(jié)之建美結(jié)構(gòu)CBD撥陽光水世界靈跌動的生態(tài)園林脂_伏陽光會所絹_畏皇牌物管以人敵為本的陽光服楚務(wù)慚_擋5A丙智能聚變高效該商務(wù)空間促銷活動災(zāi)201愿0呀年勿9罷月召1產(chǎn)7從日多，中央商務(wù)大補(bǔ)廈聘請全國知們名經(jīng)濟(jì)學(xué)家在故特報二樓大會芽堂作關(guān)于城市洞經(jīng)濟(jì)方面的論段壇。在售樓處穩(wěn)現(xiàn)場領(lǐng)取入場診券。上臺作講舞演有茅于軾、使金碚、郭萬達(dá)段三位先生。端活動評價：木不過從會場的中情況判斷，以培商業(yè)炒作的目憶光來看還是很敬成功的，特報御二樓大會堂已合經(jīng)坐點了展70-80田%眠的聽講者。售樓處外立面喜年中心遼主打廣告語：月喜悅、時控、淡發(fā)展本無界限法、連接成功的醉樞紐推進(jìn)層次患喜悅、生命本摔無界限頌_睬享受現(xiàn)代生活修的樞紐掩_晨私密與開放本坐無界限葛_取探索本無界限還_鞠時間、商務(wù)的轟生命線鋼_駕永不間斷的商譽(yù)務(wù)服務(wù)空間虛_怖使商務(wù)辦公真獵正實現(xiàn)永不間敘斷開盤活動機(jī)開盤當(dāng)日的活枯動：筆喜年中心撐于織201集0團(tuán)年秒5未月奏1資0志日開盤，央視詠名嘴王小丫現(xiàn)擊場主誕持室“界喜年商務(wù)嘉年袋華穴”滾喜年開盤日即菊喜年封頂棗日屢頃喜年開盤前即茄成預(yù)交按5報0奴％以上，知名油遠(yuǎn)洋運輸企業(yè)筒、深燃?xì)饧瘓F(tuán)柔等名企赫然在冊目矛宜王小丫主持喜皂年《開心詞典懲》拴———齡“插喜年業(yè)主盛大勢抽獎活斯動燙”噸提出的跳板理幻論、跳板支撐反點有幾個：夕一是喜年中心脫所處的特殊地弊理區(qū)位倍，表現(xiàn)為基礎(chǔ)糟設(shè)施的環(huán)境配蒼套，地鐵的聯(lián)替通與站址選擇呼，令國際空港栽近在咫尺，東發(fā)西遙望蛇口港結(jié)與鹽田港，形畝成立體化交通印網(wǎng)絡(luò)，特別是嘩地鐵穿城而過徑，將概念化為駐現(xiàn)實；業(yè)二是產(chǎn)業(yè)和商藝務(wù)高地的獨特肌位置，這一帶卡是深圳硅谷和宰中心商務(wù)區(qū)、秋皇崗口岸的接例駁點溉，這里是相關(guān)悠產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、閃信息、人才、膛資金、產(chǎn)品的散交匯地帶，具奪有最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)霉配套環(huán)境；堪三是品牌效應(yīng)駱和借勢效應(yīng)。躲一方面是大的增跨國企業(yè)如知衛(wèi)名遠(yuǎn)洋運輸企管業(yè)的相關(guān)鏈接經(jīng)帶動效應(yīng)，另地一方面發(fā)展商攝花樣年投資這為一藝術(shù)地產(chǎn)和蒜國際化特色的飲雙重驅(qū)動；訊四是項目本身語擁有諸多高素笛質(zhì)的配置早，處例如喜年的寫含字樓自有的商序務(wù)配置和社區(qū)紋商務(wù)配套、喜銳年的情景式辦敏公、喜年的空槽中竹園、喜年帆的信息網(wǎng)絡(luò)平杯臺、喜年的服祝務(wù)計劃以及喜醬年的創(chuàng)業(yè)計劃辮等等。筍在按揭方面的恩特點：泳置業(yè)者在喜年距中心交付一成踩首期款即可簽栗約買樓，另二瓣成資金于年內(nèi)越付清，該二成抓資金可供置業(yè)藥者在年內(nèi)自由耳周轉(zhuǎn)。急以伍6蠻0縮平方米的獨立餡空間為例：置槍業(yè)者首付一成炊四萬元即可買微樓，另二成八興萬元在年底前熄付清即可，相另當(dāng)于發(fā)展商為良置業(yè)者在當(dāng)年噴內(nèi)提供了八萬喜元的無息借款旗流動資金支持供，幫助中小企卸業(yè)解除發(fā)展中閑的資金周轉(zhuǎn)障客礙，全力為他縮們提供創(chuàng)業(yè)支咳持。現(xiàn)場活動照片范5學(xué).焦近期寫字樓營腹銷方式分析他特點一：樓書貨、銜LOG屈O遷、宣傳彩頁、所售樓處的布置鄭都是圍多繞爐CBD懸抖這一概念，無倒其他宣傳概念淺；科特點二：